Un cadre d'acquisition pour family offices et banques privées : profondeur de marché issue du registre des actes, décision de structure, 23 articulations fiscales par pays, vérification, accès et processus.
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elenaagueeva.com › Riviera Intelligence › Guide d'acquisition immobilière pour family offices
Ce guide est écrit comme s'écrit un mémo d'acquisition : le marché d'abord, puis la structure, puis l'articulation fiscale avec le pays d'origine, enfin la vérification, l'accès et le processus. Il est construit sur le registre des actes de l'État français (DVF) et sur le palmarès publié et rapproché du registre de ce bureau — rien ici ne demande d'être cru sur parole.
Les chiffres ci-dessous forment la carte d'acquisition : où se trouve la profondeur, où se situent les plafonds, et combien l'air se raréfie au-dessus de 10 M€ sur chaque marché.
| Marché | Ventes ≥3 M€ | Volume | ≥10 M€ | Plafond du registre |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Tropez et le Golfe | 1010 | €7.1bn | 170 | €85.5M |
| Entre Nice et Monaco | 359 | €2.8bn | 63 | €59.0M |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 178 | €2.4bn | 67 | €200.0M |
| Cannes et ses collines | 309 | €2.1bn | 46 | €46.5M |
| Antibes avec le Cap d'Antibes | 170 | €1.1bn | 22 | €65.9M |
| Mougins | 184 | €1.1bn | 16 | €34.5M |
| Arrière-pays grassois | 88 | €386M | 1 | €17.0M |
| Total Côte d'Azur | 2944 | €20.6bn | 428 | €200M |
La détention directe est la position la plus simple : l'IFI s'applique dès que le patrimoine immobilier français net taxable dépasse 1,3 M€, et les règles successorales françaises — réserve héréditaire comprise — atteignent les immeubles français au décès. Sa force est la simplicité ; son prix, l'exposition.
La SCI est le véhicule classique de la détention familiale et de la transmission de son vivant. Elle est translucide fiscalement plutôt que protectrice : l'IFI s'applique toujours, et la qualification mobilière ou immobilière des parts au décès est précisément ce qui varie d'une convention à l'autre — la question à laquelle répondent les briefs bilatéraux.
L'entité étrangère ou le trust déclenche la taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale (article 990 D du Code général des impôts), sauf exonération — typiquement pour les entités établies dans l'UE ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative, qui déclarent chaque année leur chaîne de détention (article 990 E). Le Conseil d'État a jugé le 9 mai 2019 (n° 426431) que les trusts entrent dans le champ de la taxe, dotés ou non de la personnalité morale. Les standards d'échange rendant de toute façon les chaînes de détention visibles, la justification contemporaine d'une structure tient à la gouvernance et à la transmission, non à l'opacité.
Cette section est un cadre, pas un conseil : la décision de structure appartient à vos conseils, et se prend avant la recherche.
La France taxe ce qui se trouve sur son sol ; ce qu'en fait votre juridiction d'origine varie radicalement selon les conventions. Chaque brief ci-dessous s'ouvre sur la situation qu'il traite — citée ici mot pour mot.
| Brief bilatéral | La situation traitée (extrait du brief) |
|---|---|
| France–Australie | Un propriétaire australien, venu d'un système sans impôt sur la fortune ni droits de succession : les charges françaises ne sont pas doublées, elles sont seules. |
| France–Belgique | Un propriétaire belge, où la question porte moins sur la villa que sur la société au-dessus, et où les deux administrations divergent de longue date. |
| France–Brésil | Une famille brésilienne, détenant un actif que la convention n'a jamais été écrite pour atteindre au titre de la fortune, et une transmission que rien ne coordonne. |
| France–Canada | Une famille canadienne, où les deux systèmes n'emploient pas le même instrument au décès et ne peuvent simplement se compenser. |
| France–Chine | Une famille résidant en Chine continentale, souvent conseillée sur le mauvais instrument, la convention chinoise n'atteignant ni Hong Kong ni Macao. |
| France–Allemagne | Un propriétaire allemand ou un arrivant en France, porteur de la combinaison la plus rare ici : la fortune dans le traité et une convention qui atteint les donations. |
| France–Hong Kong | Une famille de Hong Kong, ou son conseil, qui pèse une villa azuréenne détenue en direct, par société ou par un trust que l'accord nomme lui-même. |
| France–Inde | Un résident de l'Inde ou un membre non résident de la diaspora, pour qui la contrainte n'est souvent pas l'impôt mais la manière dont les fonds peuvent sortir. |
| France–Irlande | Une famille irlandaise, confrontée aux droits français et à une charge irlandaise assise sur le bénéficiaire, qu'aucune convention ne coordonne. |
| France–Italie | Un propriétaire italien ou un arrivant en Italie, où l'incitation se situe fréquemment du côté national et inverse le sens de l'organisation. |
| France–Japon | Une famille japonaise, dans la seule relation où les deux États lèvent de lourds droits de succession sur la même villa sans aucune coordination. |
| France–Luxembourg | Une famille détenant un bien français par le Luxembourg — le montage emblématique de cette relation, et celui que le juge a le plus examiné. |
| France–Maurice | Un résident mauricien, où le traité fonde le droit d'imposer français sur les titres par un seuil de participation substantielle et non par un test immobilier. |
| France–Monaco | Un résident monégasque, où la nationalité se demande avant la résidence et où l'espace entre deux conventions est le lieu de l'organisation. |
| France–Pays-Bas | Un foyer néerlandais qui compare l'impôt français sur la fortune à une charge nationale qui y ressemble, n'en est pas une, et a été maintes fois réécrite. |
| France–Pologne | Une famille polonaise dont le dossier français ne connaît qu'un État d'imposition et dont le dossier polonais, au décès, peut en connaître un second. |
| France–Singapour | Un résident de Singapour, venu d'un système sans plus-values, sans fortune ni droits de succession : la mécanique conventionnelle y est largement théorique. |
| France–Espagne | Un résident espagnol, dans la seule relation de cette collection où deux impôts sur la fortune vivants se rencontrent et où le traité doit organiser le recouvrement. |
| France–Suisse | Un résident suisse — ou un contribuable au forfait, dont la qualité de résident conventionnel est en soi une question — dans une relation sans convention successorale depuis 2015. |
| France–Pays nordiques | Un propriétaire danois, suédois, norvégien ou finlandais, pour qui la première question est de savoir laquelle de quatre conventions distinctes régit le dossier. |
| France–Émirats arabes unis | Un résident des Émirats, où rien ne répond du côté national et où la convention accomplit dès lors davantage que la plupart de cette collection. |
| France–Royaume-Uni | Un propriétaire ou acquéreur britannique, dans une relation régie par deux conventions alors que le versant national vient d'être refondu sur la résidence. |
| France–États-Unis | Une « US person », où qu'elle réside, pour qui la convention préserve expressément le droit de l'autre État d'imposer comme si elle n'existait pas. |
La France publie chaque acte immobilier depuis 2014 — prix, date, commune, parcelles — au registre DVF. Ce seul fait réordonne la due diligence : les prix affichés et les « palmarès » publicitaires cessent d'être des preuves, puisque le registre se consulte directement.
Deux limites du registre méritent d'être connues. L'agence d'une vente n'y est jamais enregistrée — aucun classement d'agences n'y est donc vérifiable ; c'est pourquoi ce bureau publie son propre palmarès rapproché du registre plutôt que de demander la confiance. Et les surfaces déclarées des villas sont peu fiables : au-dessus de 3 M€, la comparaison en prix total prime sur le mètre carré.
Chaque prix de ce guide peut être contrôlé au registre. Les données du registre derrière les analyses de ce site sont qualifiées individuellement selon un protocole propriétaire.
Le marché des annonces est celui des portails. Au-dessus de 10 M€, une part significative des transactions n'y paraît jamais ; l'accès à ce niveau passe par les relations. Ce bureau tient un registre off-market de mandats de vente non publiés et de recherches d'acquéreurs qualifiés sur les six marchés ci-dessus.
La discrétion joue dans les deux sens : le prix d'une vente devient une donnée publique du registre par l'effet de la loi, les identités non. Ce bureau ne publie jamais l'identité de ses clients, et une vente n'est évoquée qu'avec l'accord des parties — jamais au-delà de ce que le registre rend lui-même public.
Écoles. La carte des écoles internationales se partage en trois ceintures — Sophia Antipolis, Nice et Monaco — avec 37 campus vérifiés au registre ; la zone de 30 minutes autour de l'International School of Monaco recouvre à elle seule 4,7 Md€ de volume de villas à 3 M€ et plus. Le brief écoles les cartographie.
Le quotidien. Tables, clubs, plans d'eau avec équipage — les notes de conciergerie privée couvrent les cinq marchés en entrées vérifiées.
Processus. Offre acceptée → compromis de vente sous quelques jours → 10 jours légaux de rétractation → phase notariale (recherches, urbanisme, financement) de huit à dix semaines → acte authentique. Environ trois mois de bout en bout.
La méthode de ce guide est celle du bureau : des chiffres publiés, vérifiables au registre. Le palmarès est publié vente par vente, et la page de profil porte les faits vérifiables du métier.
Quatre décisions structurent une acquisition bien avant le choix d'une villa. D'abord le marché : la Côte d'Azur a enregistré 2,944 ventes de villas à 3 M€ et plus sur 2014–2025 — 20.6 Md€ au total, selon la DVF, le registre des actes de l'État français — Saint-Tropez étant le marché le plus profond (1,010 ventes). Ensuite la structure de détention : détention directe, SCI ou entité étrangère emportent des conséquences différentes en matière d'IFI, de taxe de 3 % et de succession. Puis le pays d'origine : la convention entre la France et votre juridiction tranche souvent la question de la structure — un brief France–[pays] existe pour 23 juridictions. Enfin la vérification : chaque prix de ce guide peut être contrôlé au registre, et les affirmations de toute agence méritent le même test.
Oui, et beaucoup le font — mais la France applique une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale aux immeubles détenus par des entités juridiques (article 990 D du CGI), sauf exonération, typiquement pour les entités établies dans l'UE ou un État conventionné qui déclarent chaque année leur chaîne de détention (article 990 E). Le Conseil d'État a confirmé en 2019 que les trusts entrent dans le champ de la taxe, dotés ou non de la personnalité morale. Les standards d'échange d'informations rendant de toute façon les chaînes de détention visibles, la justification moderne d'une structure relève de la gouvernance et de la transmission, non de la discrétion. Le choix appartient au conseil ; les briefs France–[pays] cartographient le volet conventionnel.
Un calendrier typique court sur environ trois mois entre l'offre acceptée et l'acte. Le compromis de vente se signe généralement en quelques jours ; l'acquéreur bénéficie ensuite d'un délai légal de rétractation de 10 jours ; la phase notariale — recherches, urbanisme, financement le cas échéant — prend couramment huit à dix semaines ; l'acte authentique transfère alors la propriété. Le prix, la date et les parcelles de l'acte sont ensuite publiés au registre de l'État.
Par la DVF, le registre des transactions immobilières de l'État français : chaque acte depuis 2014 y est publié avec son prix, sa date, sa commune et ses parcelles. Deux limites comptent : le registre n'enregistre jamais l'agence d'une vente — les palmarès publicitaires n'y sont donc pas vérifiables, seul un palmarès publié et rapproché du registre l'est — et les surfaces déclarées des villas sont peu fiables : la comparaison en prix total prime sur l'arithmétique au mètre carré. Les chiffres de cette page sont des chiffres du registre, qualifiés individuellement selon un protocole propriétaire.
Les demandes sur ce marché parviennent directement à ce bureau.
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