France–Espagne — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Espagne — 1995 et 1963

La relation repose sur deux instruments d'âges très différents, chacun à sa tâche. Revenus, plus-values et fortune relèvent de la convention du 10 octobre 1995, en vigueur depuis le 1er juillet 1997, qui a remplacé la convention de 1973 — elle-même venue se substituer au volet revenu du texte de 1963. La convention de 1995 vise nommément les impôts sur la fortune des deux États : l'impôt de solidarité sur la fortune côté français, l'Impuesto sobre el Patrimonio côté espagnol (article 2 §3), et elle s'étend aux impôts de nature identique ou analogue établis après sa signature (article 2 §4) — le fondement sur lequel s'examine l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018, comme, côté espagnol, la surtaxe de solidarité sur les grandes fortunes. Les deux États ont signé la convention multilatérale le 7 juin 2017, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour l'Espagne depuis le 1er janvier 2022 ; l'administration publie une présentation consolidée de la convention ainsi modifiée, que ce brief cite. La consolidation comporte la clause du critère des objets principaux, qui permet de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage, et elle réécrit la clause de prépondérance immobilière de l'article 13 sur le modèle des 365 jours.

La matière successorale a son propre instrument, plus ancien — et vivant. La convention du 8 janvier 1963, en vigueur depuis le 29 décembre 1963, couvrait à l'origine le revenu et les successions ensemble. Son volet revenu a été remplacé en 1973 puis en 1995 ; ses articles successoraux — 29 à 38, avec les stipulations communes des articles 1 à 7 et 39 à 45 — demeurent applicables aux successions des personnes résidentes de France ou d'Espagne au moment du décès. Le tableau conventionnel publié par l'administration en avril 2026 énonce le partage sans détour : la convention de 1995 pour le revenu et la fortune, celle de 1963 pour les successions. La résidence se règle, sur chaque instrument, selon la cascade connue — foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, accord amiable (convention de 1995, article 4 §2 ; convention de 1963, article 3 §2). Les textes faisant foi des deux instruments sont français et espagnol ; ce brief cite la présentation française.

Le versant espagnol garde ses accents propres. L'Espagne impose le patrimoine mondial de ses résidents par un impôt sur la fortune largement administré par les communautés autonomes, complété depuis 2022 par une surtaxe d'État sur les patrimoines nets excédant 3 M€, qui neutralise les allègements régionaux et a été pérennisée fin 2023 ; les résidents déclarent en outre leurs avoirs à l'étranger, la villa française comprise, sur le formulaire dédié. Le droit successoral repose sur la legítima, un système de réserve d'inspiration romaine, avec des variantes régionales. Ce brief expose le droit espagnol au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et les deux conventions, la lecture espagnole relevant des conseils espagnols de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1995 (présentation consolidée avec la CML), art. 2 et 4 ; convention de 1963, art. 1 à 7 et 29 ; BOI-INT-CVB-ESP-10 (millésime 2012 — le texte prévaut) ; BOI-INT-CVB-ESP-20 (actualisé le 28 novembre 2024) ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026)

2Le marché, vu d'Espagne

Vu d'Espagne, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur la presqu'île de Saint-Tropez, premier registre du genre sur la côte : 1 006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€, dont 42 % de la valeur en transactions à huit chiffres. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à la même médiane de 4,9 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat demeure le registre le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété

IAcheter en France en qualité de résident espagnol

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs espagnols, familiers d'un notariat de même facture, s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. La convention de 1963 réglant l'essentiel des questions successorales d'après ce que l'acte crée, et les donations demeurant tout entières hors de son champ, les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention — deux impôts sur la fortune, une imputation

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel français sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 965), et le traité confirme la charge : l'article 23 §1 a de la convention de 1995 rend imposable en France la fortune constituée par des immeubles français, et le §1 b lit au travers des sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immobilier français, directement ou par interposition. L'habillage ne déplace donc rien pour l'IFI.

L'attribution n'est cependant pas exclusive, et la relation se distingue ici de la plupart de celles de cette série. L'Espagne impose le patrimoine mondial de ses résidents — par l'Impuesto sobre el Patrimonio, complété depuis 2022 par la surtaxe d'État de solidarité sur les patrimoines nets excédant 3 M€, pérennisée fin 2023 — et l'article 24 §2 a de la convention résout le chevauchement par l'imputation : l'Espagne déduit l'impôt payé en France, dans la limite de son propre impôt afférent à la même fortune. En pratique, les barèmes espagnols combinés atteignent 3,5 % au sommet, bien au-delà du taux plafond de 1,5 % de l'IFI : l'imputation est le plus souvent absorbée en totalité, et le coût annuel de fortune de la villa s'établit au niveau du système le plus lourd. Les allègements régionaux qu'un résident de Madrid ou d'Andalousie connaît pour le Patrimonio ne s'étendent pas à la surtaxe de solidarité, conçue pour les neutraliser ; le calcul espagnol, le plafond conjoint de 60 % et la mécanique propre de la surtaxe relèvent des conseils espagnols de la famille et ne sont exposés ici qu'à titre d'orientation.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, la convention fait mieux que la loi interne. Le droit français n'impose le nouveau résident arrivé après cinq années à l'étranger que sur ses actifs français pendant cinq ans (article 964-1°, al. 2) ; l'article 23 §6 de la convention accorde aux ressortissants espagnols sans nationalité française la même exclusion quinquennale des biens situés hors de France au rang de droit conventionnel — que la France ne peut restreindre unilatéralement — et la renouvelle lorsque l'intéressé, ayant perdu la qualité de résident de France pendant au moins trois ans, la retrouve ensuite.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Le résident d'Espagne portera en outre la villa sur la déclaration espagnole des avoirs détenus à l'étranger. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 1995, art. 23 §1, 23 §6 et 24 §2 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier ; droit interne espagnol au niveau de l'orientation

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur espagnol, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : la convention moderne de 1995 lit au travers des enveloppes à prépondérance immobilière pour les plus-values et pour la fortune, tandis que la convention successorale de 1963 déroule une architecture plus ancienne qui lui est propre — et les deux ne donnent pas toujours la même réponse.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). Pour un résident d'Espagne, l'exercice comporte un second volet : savoir si la même dette réduit l'assiette espagnole de fortune au titre du même actif relève du droit espagnol, et les deux réponses ne coïncident pas nécessairement. La convention de 1963 ajoute son propre pendant successoral : les dettes garanties par hypothèque sur la villa s'imputent sur celle-ci pour les droits que la France perçoit au décès (article 35 §2) — l'emprunt suit l'actif qu'il a financé.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et ce qu'elle ne peut pas décider

L'architecture de la convention de 1963 est arrêtée, et elle est exclusive. La villa, ses accessoires et les droits d'usufruit qui la grèvent ne répondent aux droits de succession qu'en France, État de leur situation (article 30) ; les meubles corporels, mobilier de la villa compris, répondent à l'État où ils se trouvent au jour du décès (article 33) ; et les biens incorporels — valeurs mobilières, créances de toute nature, avoirs bancaires — ne répondent qu'à l'État de la résidence du défunt (article 34). Pour un propriétaire résident d'Espagne, le partage est net : la France impose la villa et son contenu, l'Espagne les portefeuilles et les comptes, où qu'ils soient tenus. L'exclusivité joue dans les deux sens : la règle française dite du bénéficiaire, qui atteint en droit interne les héritiers résidents de France, ne peut élargir l'assiette française contre la répartition conventionnelle — elle n'alimente que le calcul du taux effectif que l'article 36 réserve à chaque État. Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779 — que l'article 37 de la convention confirme aux ressortissants espagnols à égalité de traitement —, le conjoint survivant étant exonéré.

Ce que le traité ne régit pas, ce sont les donations. L'article 29 §6 exclut les droits de donation du champ de la convention, sous la seule réserve des articles 37 et 38 : la donation de la villa court sous le droit interne français, État de situation, sous le droit espagnol selon les termes propres de l'Espagne, et tout allègement entre les deux relève de mécaniques unilatérales et non d'une répartition conventionnelle. Avant que l'un ou l'autre État ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers. Les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012 : le ressortissant espagnol résidant habituellement en France peut choisir la loi espagnole — et avec elle la legítima du code civil commun ou le régime foral de sa famille, l'Espagne étant un État à plusieurs lois successorales — pour l'ensemble de sa succession, sans que ce choix ne déplace la répartition fiscale exposée ci-dessus. La loi espagnole protégeant les enfants par un mécanisme réservataire qui lui est propre, le prélèvement compensatoire de l'article 913, alinéa 3, du code civil — réservé aux successions régies par une loi qui n'offre aucune protection de cette nature — n'est pas engagé par le choix de la loi espagnole. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : côté français, l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Pour une famille espagnole, une précision pèse ici davantage que dans la plupart des relations : la donation échappe au champ de la convention de 1963, de sorte que la France l'impose en qualité d'État de situation selon son droit interne, et que le traitement espagnol de la même transmission — y compris sa propre évaluation du démembrement — relève du conseil espagnol et non d'une mécanique conventionnelle. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants, sous la loi que la famille aura choisie, appartiennent à la même conversation.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; code civil, art. 913 ; convention de 1963, art. 29 §6, 30, 33 à 37 ; convention de 1995, art. 13 et 23 ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident espagnol

La France impose en premier. L'article 13 §1 a de la convention de 1995 attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français, et le §1 b — réécrit par la convention multilatérale — atteint les gains sur actions, droits ou participations comparables, sociétés de personnes et trusts compris, ayant tiré, à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession, plus de la moitié de leur valeur d'immobilier français. La participation substantielle d'au moins un quart du capital ou des droits aux bénéfices d'une société française, détenue seule ou avec le conjoint, les ascendants ou les descendants, est imposable en France sur un fondement distinct (article 13 §2, point 11 du protocole). Pour le cédant résident d'Espagne, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après trente et suivent l'affiliation sociale du cédant — pour les personnes relevant de la coordination européenne, en règle générale le prélèvement de solidarité de 7,5 % plutôt que les 17,2 % pleins, vérifié au dossier. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. L'Espagne étant membre de l'Union européenne, l'obligation de représentation fiscale accréditée supportée par les cédants d'États tiers ne s'applique pas (article 244 bis A, IV bis).

L'Espagne répond ensuite par l'imputation et non par l'exonération — un point de méthode aux conséquences concrètes. En vertu de l'article 24 §2 a, le gain français d'un résident d'Espagne entre dans la base espagnole, et l'Espagne déduit l'impôt payé en France dans la limite de son propre impôt afférent à ce gain. Lorsque le calcul espagnol — son barème de l'épargne, ses propres règles d'assiette, que les abattements de durée français ne réduisent pas — excède la charge française, la différence demeure due en Espagne. L'abattement français règle donc l'impôt français, non nécessairement l'impôt tout entier ; la position combinée à une durée de détention donnée s'établit avec les conseils espagnols de la famille avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation. Le choix entre céder la villa et céder les titres d'une société à prépondérance immobilière modifie le cercle des acquéreurs et l'acte, mais non la répartition : l'article 13 maintient l'un et l'autre dans le champ français, avec la même imputation espagnole en arrière-plan.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique à un départ vers l'Espagne, le paiement est différé de plein droit, la destination étant un État membre de l'Union européenne, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1995, art. 13 et 24 §2 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G ; prélèvement de solidarité selon la coordination européenne, vérifié au dossier

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; pour un ressortissant espagnol, la fenêtre quinquennale de l'article 23 §6, décrite plus haut, donne alors au calendrier de ces premières années une valeur propre. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents sont imposés par la France, État de situation du bien (convention de 1995, article 6), le protocole plaçant expressément les locations en meublé — la forme courante à ce niveau de prix — dans le champ de cet article (point 5). La France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; s'y ajoutent les prélèvements sociaux, pour les propriétaires affiliés en Espagne en règle générale au taux de solidarité de 7,5 %, vérifié au dossier. L'Espagne comprend ensuite ces revenus dans la base mondiale de son résident et impute l'impôt français dans la limite du sien (article 24 §2 a) — ici encore, la charge française règle l'impôt français et non nécessairement l'impôt tout entier, et le rendement net se calcule au regard des deux systèmes.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1995, art. 6 + protocole pt 5, art. 24 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 10 octobre 1995, en vigueur depuis le 1er juillet 1997, modifiée par la convention multilatérale — en vigueur pour la France le 1er janvier 2019, pour l'Espagne le 1er janvier 2022 — dans la présentation consolidée publiée par l'administration ; et les articles successoraux survivants de la convention du 8 janvier 1963, en vigueur depuis le 29 décembre 1963. Deux mouvements encadrent le dossier. D'une part, l'administration a actualisé le 28 novembre 2024 son commentaire de la convention successorale de 1963 — un instrument sexagénaire re-commenté dans le détail, avoirs bancaires et exemples chiffrés compris, est un instrument administré, non un texte en déshérence. D'autre part, le dossier espagnol de l'impôt sur la fortune reste en mouvement : la surtaxe de solidarité sur les grandes fortunes, instituée à titre temporaire pour 2022 et 2023, a été pérennisée fin 2023 dans l'attente de la révision espagnole de la fiscalité patrimoniale au sein de la réforme du financement régional, et sa machinerie déclarative a encore été retouchée en juin 2026 — la révision, lorsqu'elle viendra, déplacera l'arithmétique de la section I. Autres points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; toute actualisation du commentaire administratif de la convention de 1995, dont le millésime 2012 précède la convention multilatérale. Aucune renégociation de l'une ou l'autre convention n'est recensée de part ou d'autre à la date de cette édition.

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5Questions, réponses

Un résident d'Espagne paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964–965). La convention de 1995 rend la fortune immobilière française imposable en France (art. 23 §1) : la charge arrive avec la confirmation du traité, non sous son abri.

Le traité empêche-t-il l'Espagne d'imposer la même villa ?

Non. L'attribution de l'article 23 §1 n'est pas exclusive : l'Espagne — l'un des rares États qui prélèvent encore un impôt sur la fortune en vigueur — comprend la villa dans la base mondiale de son résident et impute l'impôt français sur le sien, dans la limite de l'impôt espagnol afférent à cette fortune (art. 24 §2 a). Les barèmes espagnols combinés dépassant le taux plafond de l'IFI, le coût annuel s'établit le plus souvent au niveau du système le plus lourd.

L'installation en France expose-t-elle immédiatement le patrimoine mondial d'un ressortissant espagnol ?

Pas pendant les cinq premières années. En vertu de l'article 23 §6 de la convention de 1995, le ressortissant espagnol sans nationalité française qui devient résident de France conserve ses biens situés hors de France en dehors de l'assiette de l'impôt sur la fortune pendant les cinq années civiles suivant l'installation, la fenêtre se renouvelant après au moins trois années de non-résidence — un droit conventionnel, et non une simple concession de droit interne.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident d'Espagne vend une villa française ?

La France en premier, en qualité d'État de situation (convention de 1995, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente, au taux de solidarité de 7,5 % pour les cédants affiliés dans l'Union. L'Espagne comprend ensuite le gain dans sa propre base et impute l'impôt français (art. 24 §2 a) : l'excédent espagnol éventuel demeure dû en Espagne.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France seule. Les articles successoraux de la convention de 1963 demeurent en vigueur, et l'article 30 rend les immeubles imposables uniquement dans l'État de leur situation, au sein d'une architecture à deux masses qui répartit la succession entre les deux États. L'Espagne impose sa propre masse — notamment les biens incorporels de l'article 34 — et chaque État peut calculer son taux comme si l'ensemble de la succession lui était soumis (art. 36).

Les comptes bancaires et portefeuilles français d'un résident d'Espagne sont-ils imposés en France au décès ?

Non. Les valeurs mobilières et les créances de toute nature, avoirs bancaires compris, sont des biens incorporels que l'article 34 de la convention de 1963 attribue exclusivement à l'État de la résidence du défunt. Cette attribution tient aussi face à la règle française dite du bénéficiaire applicable aux héritiers résidents de France, qui n'alimente que le calcul du taux effectif de l'article 36, non l'assiette française.

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par le traité franco-espagnol ?

Non — l'article 29 §6 de la convention de 1963 exclut les droits de donation, sous la seule réserve des clauses d'égalité de traitement et d'intérêt général des articles 37 et 38. La donation de la villa, ou de sa nue-propriété, est imposée par la France selon son droit interne en qualité d'État de situation, l'allègement espagnol relevant de la mécanique propre de l'Espagne et non d'une répartition conventionnelle.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit en Espagne ?

Oui — par la France, État de situation (convention de 1995, art. 6, locations en meublé expressément comprises par le protocole), au taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus. L'Espagne comprend ensuite ces revenus dans la base de son résident et impute l'impôt français dans la limite du sien (art. 24 §2 a).

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Pour un départ vers l'Espagne, le paiement est différé de plein droit, la destination étant un État membre de l'Union, et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 913 — textes consolidés) et sur les deux instruments conventionnels dans leur présentation officielle française : la convention de 1995 dans la présentation consolidée avec la convention multilatérale publiée par l'administration, et les articles successoraux survivants de la convention de 1963 — les textes faisant foi de l'une et de l'autre étant français et espagnol. Le commentaire administratif de la convention de 1995 (BOI-INT-CVB-ESP-10) date de 2012 et précède la convention multilatérale : ce brief suit le texte consolidé. Le commentaire de la convention successorale de 1963 (BOI-INT-CVB-ESP-20) a été actualisé le 28 novembre 2024 et est suivi aux côtés du texte brut. Le tableau conventionnel publié par l'administration en avril 2026 recense les deux instruments en vigueur. Le droit interne espagnol — Patrimonio, surtaxe de solidarité, barème de l'épargne, legítima et ses variantes régionales — est exposé au niveau de l'orientation, à partir des publications officielles espagnoles, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, calcul et imputation espagnols, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Australia — la paire conventionnelle

France–Luxembourg — la paire conventionnelle

Edición en español