France–Espagne — Convention fiscale

1Deux conventions, à trente-deux ans d'écart — et toutes deux vivantes

Deux instruments gouvernent cette paire, et l'inhabituel est que les deux gouvernent encore. La convention du 10 octobre 1995 sur le revenu et la fortune est en vigueur depuis le 1er juillet 1997, et c'est elle qui porte la machinerie moderne. Elle range les résidents par les cascades de l'article 4, et laisse les revenus immobiliers à l'État où le bien se trouve — locations meublées expressément comprises (article 6 et protocole pt 5). L'instrument multilatéral y a réécrit la clause immobilière dans sa forme de 365 jours (article 13 §1 b). S'y ajoutent un vrai article fortune (article 23) et un article d'élimination par crédit (article 24). L'instrument multilatéral (la règle anti-abus conclue internationalement en 2017) lie la France depuis le 1er janvier 2019 et l'Espagne depuis le 1er janvier 2022, ajoutant le test de l'objet principal permettant de refuser un avantage conventionnel. À côté d'elle se tient la convention du 8 janvier 1963. Ses articles sur le revenu sont tombés quand la convention de 1973 les a remplacés, mais ses articles successoraux (29 à 38) et ses dispositions communes demeurent en vigueur. L'administration les a recommentés le 28 novembre 2024, soixante et un ans après la signature. Le décès, sur cette paire, est régi par traité — un terrain que peu de relations françaises partagent. Ce qu'aucun des deux instruments ne couvre : les donations entre vifs, que l'article 29 §6 du texte de 1963 exclut expressément, sous la seule réserve de ses articles 37 et 38. Les deux conventions ont été faites en français et en espagnol, les deux textes faisant également foi ; ce brief cite les textes français dans la présentation consolidée de l'administration.

Qui est résident

Les deux États peuvent traiter la même personne comme leur résident. L'article 4 de la convention de 1995 tranche par une série de critères pris dans l'ordre, chacun n'étant utilisé que si le précédent ne décide pas : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, et enfin accord amiable. La France pose d'abord sa propre question, par le CGI article 4 B : où se trouve le foyer de la famille, où la personne séjourne principalement, et où sont centrés son travail et son argent. Le versant espagnol est énoncé à titre d'orientation tout au long : le Patrimonio et son administration par communautés autonomes, la surtaxe d'État rendue indéfinie en 2023, le plafond conjoint revenu-fortune de 60 %, la déclaration Modelo 720. Ce qui est vérifié ici, c'est le côté français et les deux textes. La lecture espagnole appartient aux conseils de la famille à Madrid.

Sources considérées : convention de 1995 arts. 2, 4, 6, protocole pts 5, 11, 14, 16 ; convention de 1963 arts. 29, 37–38 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-ESP-20 (28 novembre 2024). Note de portée : le droit interne espagnol est d'orientation, jamais porteur.

Sources consultées : CGI article 4 B; BOI-ANNX-000306; BOI-INT-CVB-ESP-20; article 4; article 6; article 13 §1 b); article 23; article 24; article 29 §6; articles 37; protocole pt 5. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. Deux impositions vivantes de la fortune se rencontrent ; le traité les organise.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1995 arts. 2, 4, 6 ; les deux protocoles lus de bout en bout ; convention de 1963 arts. 29, 37–38 ; BOI-INT-CVB-ESP-20 (28 novembre 2024)

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France — et l'impôt sur la fortune que les deux États lèvent sur lui

L'achat suit la séquence que fixe la pratique française : une offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt d'usage de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l'acte authentique devant le notaire. L'étalon commun de cette collection est la villa médiane du registre DVF, à 4,9 M€. Sur ce prix, l'acheteur paie environ 5,81 % de droits de mutation et taxes de publicité foncière (284 526 €), plus des émoluments et débours de notaire d'environ 61 250 € au barème réglementé. Sur un bien existant, cela fait environ 7 % tout compris, soit à peu près 345 776 €. Un régime de TVA sur le neuf, un mobilier détaché ou une sûreté hypothécaire changent l'arithmétique ; le notaire détaille l'acte réel.

Un bien, deux impôts sur la fortune — et le crédit qui décide lequel vous sentez

La France applique l'IFI au-delà de 1 300 000 € d'actifs immobiliers français (CGI article 964). Pour les non-domiciliés, l'assiette prend le bien français et la fraction immobilière des titres (article 965 2°). La convention de 1995 confirme la réponse : son article 23 §1 a laisse à la France le bien qui s'y trouve, et le §1 b y ajoute les titres à prépondérance immobilière. Mais le traité n'empêche pas l'Espagne de le taxer aussi — et c'est là que cette paire se sépare du reste de la collection. L'Espagne taxe la fortune mondiale de ses résidents : l'Impuesto sobre el Patrimonio, administré par les communautés autonomes, plus la surtaxe d'État rendue indéfinie en 2023, avec des barèmes marginaux combinés qui atteignent 3,5 % — bien au-dessus du plafond de 1,5 % de l'IFI. L'article 24 §2 a résout le chevauchement par crédit : l'Espagne déduit l'impôt français payé, dans la limite de sa propre fraction. En pratique le crédit est absorbé et le coût patrimonial global est fixé par le système le plus lourd, l'espagnol — énoncé ici à titre d'orientation côté espagnol, la communauté autonome, le plafond et la surtaxe appartenant aux conseils de la famille à Madrid. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale réelle (CGI article 973 I).

Le bouclier de cinq ans du ressortissant espagnol qui s'installe en France

L'article 23 §6 porte une clause d'arrivée que peu de conventions françaises ont, de la même famille que le texte allemand de 1959. Le ressortissant espagnol qui devient résident de France, sans avoir la nationalité française, garde ses actifs situés hors de France hors de l'assiette française de l'impôt sur la fortune pendant les cinq années civiles suivant l'arrivée. Le bouclier se renouvelle après au moins trois ans de non-résidence. Le bien français lui-même n'a jamais été dans le bouclier : il est taxable du premier jour. Trois charges locales suivent l'acte. La taxe foncière, aux taux communaux. La surtaxe d'habitation possible sur les résidences secondaires meublées en zone tendue. Et la déclaration annuelle d'occupation. Les taux communaux bougent d'année en année : ce brief les revérifie à chaque édition.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources considérées : convention de 1995 arts. 2 §§3–4, 23 §§1, 5, 6, 24 §§1 b, 2 a ; CGI arts. 964, 965 2°, 973 I. Note de portée : les chiffres patrimoniaux espagnols sont d'orientation ; la communauté autonome décide une grande part du résultat.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 973 I; article 965 2°; article 23 §1; article 24 §2; article 23 §6; articles 761. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. La seule relation où l'endettement s'optimise sur deux assiettes de fortune.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1995 arts. 2, 23, 24 ; CGI arts. 964–965, 973 I — versant espagnol à titre d'orientation

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Les structures de détention paraissent ici, selon la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse, non des recommandations. Pour un acheteur espagnol, un fait ordonne la table : les deux conventions lisent une structure avec des yeux différents. Le texte de 1995 lit au travers des enveloppes immobilières pour les gains et la fortune. Le texte de 1963, qui régit le décès, précède entièrement cette technique.

La détention directe

La simplicité, et la position conventionnelle la plus claire. La France impose revenus, gains et fortune du bien parce que le bien est en France (articles 6, 13 §1 a, 23 §1 a du texte de 1995). L'Espagne établit sur base mondiale et impute l'impôt français (article 24 §2 a). Et au décès, la convention de 1963 envoie le bien à la France exclusivement (article 30), les droits d'usufruit étant expressément compris dans sa définition des immeubles.

Une SCI française

La SCI offre la gouvernance, la co-détention familiale et le financement français. Pour les gains et la fortune, le texte de 1995 la traverse : une cession des parts reste française par la clause de 365 jours (article 13 §1 b), et la fraction immobilière porte l'IFI (article 23 §1 b). Au décès, le texte de 1963 pose ses propres questions plus anciennes. Son article 31 nomme les SCI dans sa clause d'établissement stable : « tout immeuble exploité conformément à leur objet social ». Son article 34, lui, envoie les parts de sociétés de capitaux à l'État de résidence du défunt. Quelle lecture reçoit une SCI donnée est une question que les textes laissent au dossier — présentée ici strictement comme question de conseil, avec le test de l'objet principal et l'anti-abus français en toile de fond, jamais comme une voie.

Une société espagnole ou étrangère

La confidentialité et la consolidation, aux prix français habituels. Quatre charges suivent la société. La taxe annuelle de 3 % sur les entités détenant de l'immobilier français (CGI articles 990 D et 990 E) pose sa question de transparence chaque année. La fraction immobilière des titres porte l'IFI (convention de 1995, article 23 §1 b). Une cession des titres rencontre la clause de 365 jours. Et au décès, quand la famille tient plus de la moitié d'une société, le droit français impose le bien comme s'il était détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°) ; c'est alors la convention de 1963 qui décide jusqu'où la charge française peut atteindre.

Donner à vos enfants la nue-propriété maintenant, et garder l'usage à vie (démembrement)

La structure le plus souvent posée à côté du prêt divise la propriété elle-même : l'acheteur garde l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus à vie — et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife la division par l'âge : au barème du CGI article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine valeur quand l'usufruitier a de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans. Les droits ne portent que sur cette fraction, à la valeur du jour. Et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier n'est pas taxée de nouveau, si les conditions de l'article 751 sont tenues : donation notariée, plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème 669. L'impôt sur la fortune ne bouge pas : l'article 968 garde la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier. Une prudence propre à la paire : la donation elle-même n'est couverte par aucune des deux conventions (article 29 §6 du texte de 1963). La France la taxe donc parce que le bien s'y trouve, et l'Espagne applique sa propre loi séparément. Le calendrier appartient aux conseils des deux côtés.

Emprunter contre le bien français réduit l'IFI — dans les trois limites du code

La dette d'acquisition due à une banque se déduit de l'assiette IFI (CGI article 974), et les actifs financiers restent hors IFI. Le code pose trois limites. D'abord, le prêt qui rembourse tout le capital à la fin est traité comme s'il s'amortissait peu à peu : la déduction décline année après année sur la durée du prêt, ou d'un vingtième par an si aucun terme n'est fixé. Ensuite, au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable, la dette excédant 60 % de la valeur du bien ne se déduit que pour moitié — sauf si l'emprunteur montre que le prêt répond à un objet principalement autre que fiscal. Enfin, la dette doit être réelle : tirée, servie, au prix du marché. Logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de peser dans la valorisation des parts (article 973). Sur cette paire, la dette travaille deux fois, et cela mérite d'être vu. Ce qui réduit l'assiette française réduit aussi l'impôt français que l'Espagne impute, de sorte que l'effet net passe par le calcul espagnol — une question pour les conseils de la famille à Madrid.

Sources considérées : convention de 1995 arts. 13 §1 b, 23 §1 b ; convention de 1963 arts. 30, 31, 34 ; CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 968, 973–974, 990 D–990 E. Note de portée : les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec conseil en France et en Espagne.

Sources consultées : CGI articles 990 D; CGI article 750 ter, 2°; CGI article 669; CGI article 974; articles 6; article 24 §2 a); article 30; article 13 §1 b); article 23 §1 b); article 31; article 34; article 751; article 968; article 29 §6. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et d'Espagne. La communauté autonome de résidence change les deux réponses.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1995 arts. 13, 23 ; convention de 1963 arts. 30–31, 34 ; CGI arts. 669, 750 ter, 751, 968, 973–974, 990 D–E

4Ce que vous payez quand vous vendez — la mécanique de l'Union travaillant pour vous

La France impose d'abord, comme État de situation du bien. L'article 13 §1 a de la convention de 1995 lui attribue les gains sur les immeubles français. Et le §1 b, réécrit par l'instrument multilatéral, va plus loin : il atteint aussi les actions et droits comparables, participations de sociétés de personnes et de trusts comprises. Le test remonte sur un an — plus de la moitié de la valeur tirée de l'immobilier français, à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession. À côté, l'article 13 §2 garde une participation substantielle — 25 % ou plus, le protocole pt 11 agrégeant conjoint, ascendants et descendants — imposable dans l'État de résidence de la société. Pour le vendeur résident d'Espagne, les règles françaises sont au CGI article 244 bis A, et elles opèrent en trois temps. D'abord, le gain taxable diminue avec les années de détention : de 6 % par année au-delà de la cinquième, et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC). Ensuite, la part impôt sur le revenu court à 19 % (article 200 B) et disparaît après 22 ans ; les prélèvements sociaux mettent 30 ans à disparaître. Enfin, un gain taxable au-delà de 50 000 € porte la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G — 6 % aux niveaux où ce marché traite. Prenons 1 000 000 € de gain brut sur un bien vendu à la médiane de 4,9 M€. Après 10 années pleines, l'abattement est de 30 % : 700 000 € taxables, 133 000 € d'impôt sur le revenu et 42 000 € de surtaxe. Après 15 ans, il passe à 60 % : 400 000 € taxables, 76 000 € et 24 000 €. Après 22 ans, la part impôt sur le revenu est éteinte.

Les deux différences de l'Union

Deux mécaniques séparent ce dossier de chaque paire d'État tiers de la collection. D'abord les prélèvements sociaux. Le vendeur relevant de la coordination sociale européenne doit le prélèvement de solidarité à 7,5 %, au lieu des 17,2 % combinés (CSS article L. 136-7 I ter ; CGI article 235 ter). Sur cette paire, le taux réduit est la règle — vérifiée sur les faits d'affiliation, jamais présumée. Et la représentation : le vendeur domicilié dans l'Union ne désigne aucun représentant fiscal accrédité — l'obligation de l'article 244 bis A vise les vendeurs hors UE et EEE, et son IV bis dispense le dossier de l'Union ; le notaire porte la déclaration.

Ce que l'Espagne fait du même gain

Que la France impose d'abord n'empêche pas l'Espagne d'imposer aussi. Elle impose le gain de son résident selon sa propre loi, le barème de l'épargne atteignant 30 % — à titre d'orientation. Puis elle impute l'impôt payé en France, dans la limite de l'impôt espagnol sur ce revenu (article 24 §2 a). Le protocole définit ce montant imputable : l'impôt français effectivement supporté à titre définitif (pt 14). Vendre le bien ou vendre les titres d'une société à prépondérance immobilière déplace la paperasse plus que la réponse, que l'article 13 garde française sur les deux routes.

Partir après la vente — ce que l'exit tax atteint, et ce qu'elle n'atteint pas

L'exit tax française (CGI article 167 bis) vise les titres, non l'immobilier. Elle concerne la personne domiciliée en France au moins six des dix années précédant le départ. Ce qu'elle taxe, ce sont les plus-values encore latentes au jour du départ, sur des positions excédant 800 000 € de valeur, ou sur une participation de 50 % et plus des bénéfices d'une société. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le produit de la vente n'est pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale suivent le bien plutôt que le portefeuille : tant que la société garde le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI article 150 UB), hors exit tax. La famille qui part avant six années de domicile français échappe entièrement à la charge. Quand l'exit tax mord, vous ne payez généralement pas tout de suite : un départ vers l'Espagne diffère le paiement automatiquement, parce que l'Espagne est dans l'Union. La charge tombe ensuite si vous détenez encore les titres deux ans après le départ (cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille), ou si vous revenez en France.

Sources considérées : convention de 1995 arts. 13 §§1–2, 24 §2 a, protocole pts 11, 14 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G ; CSS art. L. 136-7 I ter. Note de portée : l'affiliation est une question de fait — le taux de 7,5 % se vérifie par dossier.

Sources consultées : CGI article 244 bis A; CGI article 235 ter; CGI article 167 bis; CGI article 150 UB; article 13 §1; article 13 §2; article 150 VC; article 200 B; article 1609 nonies G; article 24 §2 a); protocole pt 11. Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. L'appartenance à l'Union supprime l'exigence de représentation.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1995 arts. 13, 24 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G ; CSS L. 136-7 I ter

5Louer avant d'acheter, et mettre votre bien en location

L'année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde simple. Le domicile fiscal français du CGI article 4 B tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques. Aucun des trois ne cède à l'intitulé d'un bail. Un bien devenu le foyer effectif de la famille peut fonder la résidence française, avec ses conséquences mondiales, avant tout achat. La cascade de l'article 4 décide alors quel État l'emporte. Et pour une famille espagnole, la proximité fait de l'année d'essai la plus courante de la collection — et de cette mise en garde la plus souvent nécessaire.

Mettre le bien en location renverse le sens. Les loyers de source française d'un propriétaire non-résident relèvent des taux minimaux du CGI article 197 A — locations meublées expressément comprises dans l'article immobilier du traité (protocole pt 5). Le taux est d'au moins 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche, et de 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux mondial effectif inférieur. Les prélèvements sociaux ajoutent 7,5 % pour un propriétaire affilié dans l'Union, 17,2 % sinon. La convention donne le revenu à la France comme État de situation du bien (article 6) sans empêcher l'Espagne de taxer le même loyer : elle impose son résident sur le même revenu et impute l'impôt français (article 24 §2 a).

Sources considérées : CGI arts. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1995 arts. 4, 6, 24 §2 a, protocole pt 5. Note de portée : le traitement tient à la forme d'exploitation et à l'affiliation, deux questions de fait.

Sources consultées : CGI article 4 B; CGI article 197 A; article 4; article 6; article 24 §2 a); protocole pt 5. Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Les donations entre vifs sont hors du traité et relèvent du droit français.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 1995 arts. 4, 6, 24 ; protocole pt 5

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez — la seule succession qu'un traité répartit encore

Le décès est là où cette paire se tient à part : la convention successorale de 1963 répartit toujours la succession bien par bien, et l'administration l'a recommentée en novembre 2024. Le bien français est taxé exclusivement là où il se trouve (article 30), droits d'usufruit compris dans la définition du texte lui-même. Ce sont les droits français, aux barèmes français : progressifs jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant (CGI articles 777 et 779). Le conjoint survivant est exonéré. Les meubles et objets sont taxés là où ils se trouvent au décès — le mobilier suit le bien — tandis que voitures, bateaux et aéronefs suivent leur État d'immatriculation (article 33). Et la masse immatérielle — titres, créances de toute nature, comptes bancaires — est taxée exclusivement dans l'État de résidence du défunt (article 34) : les portefeuilles et comptes bancaires français d'un défunt résident d'Espagne échappent entièrement aux droits français. Les dettes garanties par le bien s'imputent contre lui (article 35). Un point que chaque État garde : il peut calculer son TAUX comme s'il taxait tout ce que vous possédiez, puis n'appliquer ce taux qu'à la part qu'il a le droit de taxer (article 36). Ainsi un héritier qui a vécu six des dix dernières années en France peut relever le taux français (CGI 750 ter 3°), sans élargir ce que la France taxe. Les ressortissants espagnols prennent les abattements familiaux français à égalité (article 37). Les valeurs déclarées pour les droits sont l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale (CGI articles 761 et 1897).

Les donations restent dehors — et la réserve héréditaire se rencontre sans heurt

Les donations entre vifs sont exclues de la convention de 1963 par son propre article 29 §6, sous la seule réserve des articles d'abattements familiaux et d'organismes publics. Une donation du bien français porte donc les droits français de donation, parce que le bien est en France. L'Espagne applique son propre impôt sur les successions et donations sous sa propre loi, et seuls les allègements internes des deux systèmes s'interposent. La couche du choix de loi est plus calme ici que sur la plupart des paires. Sous le règlement 650/2012, un ressortissant espagnol résidant habituellement en France peut choisir la loi espagnole pour sa succession. Et le droit espagnol protège les enfants par la legítima, qui est un vrai mécanisme réservataire. C'est pourquoi le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 — écrit pour les lois qui ne protègent pas les enfants du tout — n'est pas engagé par le modèle espagnol. Le point s'apprécie sur les faits réels de la succession, variations forales comprises. Le choix de loi, le régime matrimonial et le calendrier d'éventuelles donations appartiennent aux conseils des deux côtés, avant le compromis.

Sources considérées : convention de 1963 arts. 29 §6, 30, 33–37 ; CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897 ; Code civil arts. 912–913 ; règlement (UE) 650/2012 ; BOI-INT-CVB-ESP-20 (28 novembre 2024). Note de portée : la legítima et ses variations forales sont d'orientation.

Sources consultées : CGI articles 777; CGI articles 761; CGI arts. 750 ter; BOI-INT-CVB-ESP-20; Code civil article 913; article 30; article 33; article 34; article 35; article 36; article 37; article 29 §6; règlement 650/2012; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et d'Espagne. Des articles successoraux subsistants font encore un travail précis.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1963 arts. 29–38 ; CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897 ; Code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que les propriétaires espagnols posent le plus

Un résident d'Espagne paie-t-il l'impôt français sur la fortune sur un bien de la Riviera ?

Oui — l'IFI s'applique au-delà de 1,3 M€ d'actifs immobiliers français, et la convention de 1995 confirme cette réponse (article 23 §1 a). L'Espagne établit ensuite le même bien dans le Patrimonio mondial de son résident et impute l'impôt français (article 24 §2 a). Les barèmes espagnols dépassent le plafond de l'IFI : le coût global est en général fixé par le système espagnol.

Quel pays impose la succession sur un bien français ?

La France, exclusivement — par traité. L'article 30 de la convention successorale de 1963 envoie les immeubles à l'État où ils se trouvent, aux barèmes français jusqu'à 45 % en ligne directe. Le reste de la succession se partage par classe d'actifs : titres et comptes bancaires vont exclusivement à l'État de résidence du défunt (article 34), les meubles et objets là où ils se trouvent, les véhicules à leur État d'immatriculation (article 33).

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par les traités ?

Non. L'article 29 §6 de la convention de 1963 les exclut expressément, et la convention de 1995 couvre le revenu et la fortune seulement. Une donation du bien français porte les droits français parce que le bien est en France tandis que l'Espagne applique sa propre loi séparément — seuls les allègements internes des deux systèmes s'interposent.

Qui impose la plus-value quand un résident d'Espagne vend un bien français ?

La France d'abord, là où se trouve le bien (article 13 §1 a), par le CGI article 244 bis A avec les abattements de durée — la part impôt sur le revenu éteinte après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. L'Espagne impose ensuite le même gain et impute la charge française (article 24 §2 a). Les titres à prépondérance immobilière suivent par la clause de 365 jours (article 13 §1 b).

Le prélèvement social réduit à 7,5 % est-il ouvert ?

En règle générale, oui. Le vendeur ou propriétaire relevant de la coordination sociale européenne doit le prélèvement de solidarité à 7,5 % au lieu des 17,2 % combinés (CSS article L. 136-7 I ter) — l'affiliation est une question de fait, vérifiée par dossier plutôt que présumée.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

Non. L'Espagne est un État membre de l'Union, et l'obligation du représentant accrédité du CGI article 244 bis A ne s'applique pas aux vendeurs domiciliés dans l'Union (son IV bis) ; le notaire porte la déclaration.

Que fait le bouclier de cinq ans de l'article 23 §6 ?

Le ressortissant espagnol qui devient résident de France, sans avoir la nationalité française, garde ses actifs situés hors de France hors de l'assiette française de l'impôt sur la fortune. Cela vaut pendant les cinq années civiles suivant l'arrivée, et se renouvelle après au moins trois ans de non-résidence. Le bien français lui-même est taxable du premier jour — le bouclier ne l'a jamais couvert. Un double national franco-espagnol reste hors de la clause.

La réserve héréditaire française lie-t-elle une famille espagnole ?

Doucement. Sous le règlement (UE) 650/2012, un ressortissant espagnol résidant habituellement en France peut choisir la loi espagnole pour toute sa succession. Et le droit espagnol porte sa propre réserve : la legítima, qui protège les enfants comme un vrai mécanisme réservataire. Le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3, vise les lois qui ne protègent pas les enfants du tout — il n'est donc pas engagé par le modèle espagnol. Le point s'apprécie sur les faits de la succession, variations forales comprises.

Sources considérées : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée.

Sources consultées : CGI article 244 bis A; Code civil article 913; article 23 §1 a); article 24 §2 a); article 30; article 34; article 33; article 29 §6; article 13 §1 a); article 13 §1 b); article 23 §6; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Des articles successoraux subsistants font encore un travail précis.

Vérifié au 11 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Le marché d'abord, parce que chaque chiffre ci-dessus y remonte. Trois registres les portent. La presqu'île de Saint-Tropez compte 1 006 ventes qualifiées de villas à 3 M€ et plus, pour 7 049 M€, à une médiane de 4,9 M€. Cannes et ses collines en comptent 306, pour 2 066 M€. Saint-Jean-Cap-Ferrat en compte 178, à une médiane de 6,5 M€. Ensemble, les trois totalisent 11,5 milliards d'euros sur 2014–2025. Chaque ligne est traçable dans les données de transactions de l'État — DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas à 3 M€ et plus, doublons successoraux retirés. À cette édition, les registres étudiés ne portent aucune position de détention attribuable à une résidence espagnole — la ligne vide est dite plutôt que passée.

La méthode juridique. Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de notre agence — recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 11 août 2026 a lu les textes consolidés sur Légifrance : CGI articles 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A dont IV bis, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 E, 1609 nonies G et 1897 ; CSS article L. 136-7 ; et Code civil article 913. Elle a aussi couvert les deux conventions : celle de 1995 dans sa consolidation française officielle, instrument multilatéral incorporé, et la convention successorale de 1963. Puis les deux chapitres du commentaire de l'administration — le chapitre revenu de septembre 2012, antérieur à l'instrument, où les textes prévalent, et le chapitre successions rafraîchi le 28 novembre 2024. Cette migration a relu verbatim les articles pivots et LES DEUX PROTOCOLES de bout en bout : les points 5, 11, 14 et 16 du protocole de 1995, et la publication de 1963. Le titre de cette dernière annonce un protocole additionnel alors que le texte ne porte aucun corps de protocole distinct après les signatures. Notre agence consigne le point plutôt que de le laisser implicite ; aucun énoncé de ce brief ne repose sur lui.

Les deux conventions ont été faites en français et en espagnol, les deux textes faisant également foi. Le corpus tient les textes officiels français ; les textes authentiques espagnols n'y sont pas encore — un point ouvert que notre agence consigne plutôt que de le laisser implicite. Le droit interne espagnol est énoncé à titre d'orientation, à partir de sources secondaires, et ne porte jamais une affirmation de droit. Cela couvre le Patrimonio et son administration par communautés autonomes, la surtaxe d'État, le barème de l'épargne, le Modelo 720, la legítima et ses variations forales.

Ce que notre agence surveille pour la prochaine édition. D'abord le dossier patrimonial espagnol lui-même : la surtaxe d'État est indéfinie « jusqu'à la révision de l'imposition patrimoniale », et une réforme réécrirait le § 2. Ensuite les mouvements de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation, et les votes de surtaxe communaux sur l'arc de la Riviera. Enfin, tout changement des réserves de l'un ou l'autre État sous l'instrument multilatéral, et tout rafraîchissement de l'un ou l'autre chapitre du commentaire.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions. C'est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — histoire de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les résultats. Pour une transaction réelle, notre agence coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Vérifié au 11 août 2026 · les deux conventions lues, les deux protocoles de bout en bout ; registre DVF, doublons successoraux retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Australia — la paire conventionnelle

France–Luxembourg — la paire conventionnelle

Edición en español