Acquérir une villa sur la Côte d'Azur en tant que non-résident : les impôts dus à l'achat, pendant la détention et à la revente, et la question de la résidence entre la France et Monaco — le tout exposé à partir des sources officielles, chaque chiffre étant référencé.
L'acquisition d'une villa sur la Côte d'Azur par un non-résident déclenche un ensemble précis et prévisible d'impôts français — à l'acquisition, pendant la détention et à la revente — et, pour quiconque envisage Monaco, une question de résidence régie par une convention de 1963. Ce dossier expose le cadre à partir des sources officielles : le Code général des impôts (CGI) et le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), chaque article étant référencé. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil fiscal personnalisé. Votre situation réelle dépend de votre nationalité, de votre résidence fiscale et du mode de détention du bien — consultez un notaire ou un avocat fiscaliste avant d'agir. Elena Agueeva travaille aux côtés d'un réseau de notaires et d'avocats fiscalistes de la Côte d'Azur et peut vous mettre en relation.
Sur un bien ancien (hors immeuble neuf), l'acquéreur acquitte les droits de mutation à titre onéreux — un droit d'enregistrement / taxe de publicité foncière dont le taux départemental est fixé par le CGI (art. 683, renvoyant au taux de l'art. 1594 D), auxquels s'ajoutent une taxe départementale additionnelle (art. 1595) et une part communale. Dans les Alpes-Maritimes et le Var, l'ensemble représente environ 5,8 % du prix, perçu par le notaire en sus de ses propres émoluments réglementés. Le taux départemental exact étant fixé localement, vérifiez le chiffre en vigueur pour la commune.
Source : Code général des impôts, art. 682, 683, 1594 A/D et 1595 (Légifrance)
Une personne qui n'est pas résidente fiscale de France et qui détient un patrimoine immobilier français d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 € — en direct, ou par l'intermédiaire d'une société à hauteur de sa valeur immobilière — est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), impôt annuel sur le patrimoine immobilier net (barème progressif de 0,5 % à 1,5 % pour les tranches au-delà du seuil). La taxe foncière locale (impôt annuel sur la propriété) s'applique par ailleurs, fixée par la commune.
Source : Code général des impôts, art. 964 et 965 (Légifrance)
Une entité juridique — SCI, société offshore, trust ou institution comparable — propriétaire d'un bien immobilier français est redevable d'une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de l'immeuble (CGI art. 990 D). Cette taxe est évitable : les entités établies en France, dans l'UE ou dans un État lié par une convention d'assistance administrative en sont exonérées si elles déposent une déclaration annuelle révélant leurs associés et leurs actifs (art. 990 E–F). Acheter au travers d'une structure opaque sans remplir ces conditions déclenche une charge de 3 % par an — l'une des erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses des acquisitions transfrontalières sur la Riviera.
Source : CGI art. 990 D, 990 E, 990 F ; Conseil d'État, 9 mai 2019, n° 426431 (Légifrance)
Lorsqu'un non-résident cède un bien immobilier français, la plus-value immobilière est imposée en France au titre du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI — pour l'essentiel le régime des résidents : un prélèvement de 19 % sur la plus-value, majoré des prélèvements sociaux, réduit par l'abattement pour durée de détention (dégressivité jusqu'à l'exonération sur 22–30 ans) — sous réserve de toute convention fiscale applicable, qui peut réattribuer l'imposition ou ouvrir droit à un crédit d'impôt. La non-résidence s'apprécie à la date de la cession (CGI art. 4 B pour le domicile fiscal).
Source : série BOFiP BOI-RFPI-PVINR ; CGI art. 244 bis A, 4 B, 150 U (Légifrance / bofip.impots.gouv.fr)
Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques résidant sur son territoire. Mais la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963 (art. 7-1) prévoit que les nationaux français qui transfèrent leur résidence à Monaco après le 13 octobre 1962 — ou qui ne peuvent justifier de cinq années de résidence habituelle à cette date — demeurent imposables en France sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux comme s'ils y résidaient (déclarations déposées auprès du service des impôts de Menton). Les ressortissants non français qui établissent une résidence effective à Monaco bénéficient de son absence d'impôt sur le revenu. Le Conseil d'État en a précisé les contours — les Français nés à Monaco et y résidant sans interruption depuis leur naissance échappent à l'art. 7-1.
Source : BOFiP BOI-INT-CVB-MCO (convention du 18 mai 1963, art. 7-1) ; Conseil d'État, 11 avril 2014, n° 362237 et 21 juin 2021, n° 439354
Trois variables fixent le résultat — votre nationalité (la convention franco-monégasque en dépend), votre résidence fiscale (quel État impose quoi, selon la convention applicable) et votre structure de détention (détention directe, SCI ou entité offshore — chacune avec ses conséquences propres en matière d'IFI, de taxe de 3 % et de succession). Rien de tout cela n'est uniforme : une même villa présente un profil fiscal très différent pour un acquéreur allemand résidant à Munich, un Brésilien résidant à São Paulo, un propriétaire néerlandais structuré en société et un national français s'installant en Principauté. Ce dossier cartographie le terrain ; un notaire ou un avocat fiscaliste doit chiffrer votre itinéraire précis avant toute signature.
En vertu de la convention fiscale franco-allemande, les revenus et plus-values des biens immobiliers français sont imposables en France, lieu de situation de l'immeuble ; la convention détermine ensuite la manière dont l'Allemagne élimine la double imposition pour ses résidents (série BOFiP BOI-INT-CVB-DEU). En pratique, un résident allemand qui achète une villa sur la Côte d'Azur rencontre l'intégralité du cadre français décrit ci-dessus — droits de mutation à l'achat, IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier français net, et taxe de 3 % sur les entités en cas de détention via une société non déclarante. L'Allemagne ne prélève actuellement aucun impôt général sur la fortune : l'IFI est donc souvent le premier impôt de nature patrimoniale que rencontre un propriétaire allemand — à chiffrer avant l'achat, et non après.
Source : BOFiP BOI-INT-CVB-DEU (convention fiscale franco-allemande) ; CGI art. 964
La convention franco-brésilienne du 10 septembre 1971 (art. 13) rend imposables en France les plus-values tirées des biens immobiliers français — y compris les parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles français — et le Conseil d'État a confirmé à deux reprises que la convention n'empêche pas l'État de résidence d'imposer également, sous réserve d'un crédit d'impôt (CE 11 déc. 2020, n° 440307 ; CE 14 avr. 2022, n° 455943). Le point le plus souvent manqué : la convention de 1971 ne couvre que les impôts sur le revenu. Elle est muette sur l'imposition de la fortune — le patrimoine immobilier français d'un résident brésilien excédant 1,3 M€ net relève donc de l'IFI en droit interne français, sans aucun secours conventionnel à invoquer.
Source : convention franco-brésilienne du 10 septembre 1971, art. 13 et 22 ; Conseil d'État n° 440307 (2020) et n° 455943 (2022) ; CGI art. 964
La convention franco-néerlandaise du 16 mars 1973 (art. 6) énonce la règle sans détour : les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation de l'immeuble — la France, pour une villa de la Côte d'Azur —, la double imposition étant éliminée selon l'art. 24. La convention franco-belge applique le même principe de territorialité aux revenus immobiliers (art. 3), comme l'a exposé le Conseil d'État en lisant les deux conventions côte à côte (CE 7 déc. 2018, n° 409229). Pour les résidents néerlandais et belges, le cadre pratique est donc le cadre standard décrit ci-dessus : droits français à l'achat, imposition française des revenus locatifs et des plus-values, IFI au-delà du seuil de 1,3 M€ — les modalités d'élimination de la double imposition dans l'État de résidence étant fixées par chaque convention.
Source : conventions du 16 mars 1973 (NL, art. 6 et 24) et franco-belge (art. 3), telles que citées dans Conseil d'État, 7 déc. 2018, n° 409229
Trois temps : à l'achat, des droits de mutation d'environ 5,8 % du prix, en sus des émoluments du notaire (CGI art. 683, 1594 D, 1595) ; pendant la détention, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier français excède 1,3 M€ net (art. 964-965), plus la taxe foncière locale, et une taxe annuelle de 3 % en cas de détention via une société ou un trust non conforme (art. 990 D) ; à la revente, un prélèvement de 19 % sur la plus-value, majoré des prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (art. 244 bis A) — le tout sous réserve des conventions fiscales. Ce sont des informations générales, et non un conseil fiscal personnalisé ; consultez un notaire ou un avocat fiscaliste.
En vertu de l'article 7-1 de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963, un national français qui transfère sa résidence à Monaco après le 13 octobre 1962 demeure imposable en France sur l'ensemble de ses revenus mondiaux comme s'il y résidait — bien que Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu. Les ressortissants non français qui établissent une résidence effective à Monaco bénéficient de cette absence d'impôt sur le revenu. Source : BOFiP BOI-INT-CVB-MCO ; Conseil d'État n° 362237 (2014) et n° 439354 (2021).
Oui — l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique au non-résident dont le patrimoine immobilier français excède 1 300 000 € net, détenu en direct ou via une société à hauteur de sa valeur immobilière, selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 % (CGI art. 964-965).
Cela peut être le cas. Une entité juridique propriétaire d'un bien immobilier français est redevable d'une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de l'immeuble (CGI art. 990 D), sauf à déposer une déclaration annuelle révélant ses associés et à remplir les conditions d'exonération (art. 990 E). Structurer sans s'y conformer déclenche 3 % par an — faites-vous conseiller avant de choisir un véhicule de détention.
Dans les trois cas, la villa elle-même est imposée en France — les conventions allemande, néerlandaise (art. 6, convention de 1973) et brésilienne (art. 13, convention de 1971) attribuent toutes les revenus et plus-values immobiliers à l'État de situation du bien, l'élimination de la double imposition dans l'État de résidence relevant de chaque convention. L'IFI s'applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier français net ; fait notable, la convention franco-brésilienne ne couvre pas l'imposition de la fortune, de sorte que l'IFI s'applique aux résidents brésiliens sans aucun secours conventionnel. Informations générales — faites confirmer votre situation par un notaire ou un avocat fiscaliste.