Acquérir une villa sur la Côte d'Azur en tant que non-résident : les impôts dus à l'achat, pendant la détention et à la revente, et la question de la résidence entre la France et Monaco — le tout exposé à partir des sources officielles, chaque chiffre étant référencé.
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L'acquisition d'une villa sur la Côte d'Azur par un non-résident déclenche un ensemble précis et prévisible d'impôts français — à l'acquisition, pendant la détention et à la revente — et, pour quiconque envisage Monaco, une question de résidence régie par une convention de 1963. Ce dossier expose le cadre à partir des sources officielles : le Code général des impôts (CGI) et le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), chaque article étant référencé. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil fiscal personnalisé. Votre situation réelle dépend de votre nationalité, de votre résidence fiscale et du mode de détention du bien — consultez un notaire ou un avocat fiscaliste avant d'agir. Elena Agueeva travaille aux côtés d'un réseau de notaires et d'avocats fiscalistes de la Côte d'Azur et peut vous mettre en relation.
Sur un bien ancien (hors immeuble neuf), l'acquéreur acquitte les droits de mutation à titre onéreux — un droit d'enregistrement / taxe de publicité foncière dont le taux départemental est fixé par le CGI (art. 683, renvoyant au taux de l'art. 1594 D), auxquels s'ajoutent une taxe départementale additionnelle (art. 1595) et une part communale. Dans les Alpes-Maritimes et le Var, l'ensemble représente environ 5,8 % du prix, perçu par le notaire en sus de ses propres émoluments réglementés. Le taux départemental exact étant fixé localement, vérifiez le chiffre en vigueur pour la commune.
Source : Code général des impôts, art. 682, 683, 1594 A/D et 1595 (Légifrance)
Une personne qui n'est pas résidente fiscale de France et qui détient un patrimoine immobilier français d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 € — en direct, ou par l'intermédiaire d'une société à hauteur de sa valeur immobilière — est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), impôt annuel sur le patrimoine immobilier net (barème progressif de 0,5 % à 1,5 % pour les tranches au-delà du seuil). La taxe foncière locale (impôt annuel sur la propriété) s'applique par ailleurs, fixée par la commune.
Source : Code général des impôts, art. 964 et 965 (Légifrance)
Une entité juridique — SCI, société offshore, trust ou institution comparable — propriétaire d'un bien immobilier français est redevable d'une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de l'immeuble (CGI art. 990 D). Cette taxe est évitable : les entités établies en France, dans l'UE ou dans un État lié par une convention d'assistance administrative en sont exonérées si elles déposent une déclaration annuelle révélant leurs associés et leurs actifs (art. 990 E–F). Acheter au travers d'une structure opaque sans remplir ces conditions déclenche une charge de 3 % par an — l'une des erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses des acquisitions transfrontalières sur la Riviera.
Source : CGI art. 990 D, 990 E, 990 F ; Conseil d'État, 9 mai 2019, n° 426431 (Légifrance)
L'article 990 D vise l'entité, non la personne physique : toute personne morale, tout organisme, toute fiducie ou institution comparable propriétaire d'un immeuble en France — ou de droits réels sur celui-ci — doit 3 % de la valeur vénale, chaque année. Ni 3 % de la plus-value, ni des loyers : de la valeur. Surtout, la taxe s'applique à la détention par entité interposée, et l'article précise qu'elle joue quel que soit le nombre d'entités interposées. Empiler une holding sur une holding ne rompt pas le lien : cela ne fait que l'allonger.
Source : Code général des impôts, art. 990 D, 990 E et 990 F (Légifrance), vérifié via le Chiron Legal Corpus.
Presque personne ne l'acquitte en pratique, car l'article 990 E exonère : les États souverains et organisations internationales ; les entités dont les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % de leurs actifs français ; celles cotées sur un marché réglementé ; et — la voie qui intéresse une structure familiale — les entités ayant leur siège en France, dans l'Union européenne, ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative, à condition soit de déclarer chaque année, soit de prendre l'engagement de communiquer sur demande : situation, consistance et valeur des immeubles, ainsi que l'identité et l'adresse de tout détenteur de plus de 1 % des parts. Un seuil de minimis s'applique également en deçà de 100 000 € ou 5 % de la valeur. L'exonération s'achète par la transparence, pas par le montage.
Source : Code général des impôts, art. 990 D, 990 E et 990 F (Légifrance), vérifié via le Chiron Legal Corpus.
La taxe est due à raison des biens possédés au 1er janvier ; la déclaration et le paiement interviennent au plus tard le 15 mai de la même année (art. 990 F). En présence d'une chaîne de participations, la taxe est due par l'entité la plus proche de l'immeuble et non exonérée — mais toute entité interposée entre le débiteur et l'immeuble est solidairement responsable du paiement. Le recouvrement suit les règles, sanctions et garanties des droits d'enregistrement. Sur une villa à 10 M€, un défaut déclaratif représente 300 000 € par an, et l'exposition ne reste pas cantonnée à l'entité fautive.
Source : Code général des impôts, art. 990 D, 990 E et 990 F (Légifrance), vérifié via le Chiron Legal Corpus.
Le piège n'est pas définitif. L'entité qui, faute d'avoir respecté son engagement, est entrée dans le champ de la taxe peut s'en exonérer à compter de l'année où elle communique les informations à l'administration et prend un nouvel engagement de les communiquer ultérieurement sur demande (art. 990 F). C'est la bonne nouvelle. La limite : le remède ne vaut que pour l'avenir ; les années déjà déclenchées restent dues. D'où une question de structuration à trancher avant l'acte, non après le premier avis — et l'intérêt d'auditer la conformité 990 E d'une SCI ou d'une fiducie acquise avec le bien pendant l'acquisition, plutôt que de la découvrir en mai.
Source : Code général des impôts, art. 990 D, 990 E et 990 F (Légifrance), vérifié via le Chiron Legal Corpus.
Lorsqu'un non-résident cède un bien immobilier français, la plus-value immobilière est imposée en France au titre du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI — pour l'essentiel le régime des résidents : un prélèvement de 19 % sur la plus-value, majoré des prélèvements sociaux, réduit par l'abattement pour durée de détention (dégressivité jusqu'à l'exonération sur 22–30 ans) — sous réserve de toute convention fiscale applicable, qui peut réattribuer l'imposition ou ouvrir droit à un crédit d'impôt. La non-résidence s'apprécie à la date de la cession (CGI art. 4 B pour le domicile fiscal).
Source : série BOFiP BOI-RFPI-PVINR ; CGI art. 244 bis A, 4 B, 150 U (Légifrance / bofip.impots.gouv.fr)
Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques résidant sur son territoire. Mais la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963 (art. 7-1) prévoit que les nationaux français qui transfèrent leur résidence à Monaco après le 13 octobre 1962 — ou qui ne peuvent justifier de cinq années de résidence habituelle à cette date — demeurent imposables en France sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux comme s'ils y résidaient (déclarations déposées auprès du service des impôts de Menton). Les ressortissants non français qui établissent une résidence effective à Monaco bénéficient de son absence d'impôt sur le revenu. Le Conseil d'État en a précisé les contours — les Français nés à Monaco et y résidant sans interruption depuis leur naissance échappent à l'art. 7-1.
Source : BOFiP BOI-INT-CVB-MCO (convention du 18 mai 1963, art. 7-1) ; Conseil d'État, 11 avril 2014, n° 362237 et 21 juin 2021, n° 439354
Trois variables fixent le résultat — votre nationalité (la convention franco-monégasque en dépend), votre résidence fiscale (quel État impose quoi, selon la convention applicable) et votre structure de détention (détention directe, SCI ou entité offshore — chacune avec ses conséquences propres en matière d'IFI, de taxe de 3 % et de succession). Rien de tout cela n'est uniforme : une même villa présente un profil fiscal très différent pour un acquéreur allemand résidant à Munich, un Brésilien résidant à São Paulo, un propriétaire néerlandais structuré en société et un national français s'installant en Principauté. Ce dossier cartographie le terrain ; un notaire ou un avocat fiscaliste doit chiffrer votre itinéraire précis avant toute signature.
En vertu de la convention fiscale franco-allemande, les revenus et plus-values des biens immobiliers français sont imposables en France, lieu de situation de l'immeuble ; la convention détermine ensuite la manière dont l'Allemagne élimine la double imposition pour ses résidents (série BOFiP BOI-INT-CVB-DEU). En pratique, un résident allemand qui achète une villa sur la Côte d'Azur rencontre l'intégralité du cadre français décrit ci-dessus — droits de mutation à l'achat, IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier français net, et taxe de 3 % sur les entités en cas de détention via une société non déclarante. L'Allemagne ne prélève actuellement aucun impôt général sur la fortune : l'IFI est donc souvent le premier impôt de nature patrimoniale que rencontre un propriétaire allemand — à chiffrer avant l'achat, et non après.
Source : BOFiP BOI-INT-CVB-DEU (convention fiscale franco-allemande) ; CGI art. 964
La convention franco-brésilienne du 10 septembre 1971 (art. 13) rend imposables en France les plus-values tirées des biens immobiliers français — y compris les parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles français — et le Conseil d'État a confirmé à deux reprises que la convention n'empêche pas l'État de résidence d'imposer également, sous réserve d'un crédit d'impôt (CE 11 déc. 2020, n° 440307 ; CE 14 avr. 2022, n° 455943). Le point le plus souvent manqué : la convention de 1971 ne couvre que les impôts sur le revenu. Elle est muette sur l'imposition de la fortune — le patrimoine immobilier français d'un résident brésilien excédant 1,3 M€ net relève donc de l'IFI en droit interne français, sans aucun secours conventionnel à invoquer.
Source : convention franco-brésilienne du 10 septembre 1971, art. 13 et 22 ; Conseil d'État n° 440307 (2020) et n° 455943 (2022) ; CGI art. 964
La convention franco-néerlandaise du 16 mars 1973 (art. 6) énonce la règle sans détour : les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation de l'immeuble — la France, pour une villa de la Côte d'Azur —, la double imposition étant éliminée selon l'art. 24. La convention franco-belge applique le même principe de territorialité aux revenus immobiliers (art. 3), comme l'a exposé le Conseil d'État en lisant les deux conventions côte à côte (CE 7 déc. 2018, n° 409229). Pour les résidents néerlandais et belges, le cadre pratique est donc le cadre standard décrit ci-dessus : droits français à l'achat, imposition française des revenus locatifs et des plus-values, IFI au-delà du seuil de 1,3 M€ — les modalités d'élimination de la double imposition dans l'État de résidence étant fixées par chaque convention.
Source : conventions du 16 mars 1973 (NL, art. 6 et 24) et franco-belge (art. 3), telles que citées dans Conseil d'État, 7 déc. 2018, n° 409229
Trois temps : à l'achat, des droits de mutation d'environ 5,8 % du prix, en sus des émoluments du notaire (CGI art. 683, 1594 D, 1595) ; pendant la détention, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier français excède 1,3 M€ net (art. 964-965), plus la taxe foncière locale, et une taxe annuelle de 3 % en cas de détention via une société ou un trust non conforme (art. 990 D) ; à la revente, un prélèvement de 19 % sur la plus-value, majoré des prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (art. 244 bis A) — le tout sous réserve des conventions fiscales. Ce sont des informations générales, et non un conseil fiscal personnalisé ; consultez un notaire ou un avocat fiscaliste. Ceci est une information générale — pour les cas particuliers, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan, qui ne saurait toutefois remplacer votre propre avocat fiscaliste.
En vertu de l'article 7-1 de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963, un national français qui transfère sa résidence à Monaco après le 13 octobre 1962 demeure imposable en France sur l'ensemble de ses revenus mondiaux comme s'il y résidait — bien que Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu. Les ressortissants non français qui établissent une résidence effective à Monaco bénéficient de cette absence d'impôt sur le revenu. Source : BOFiP BOI-INT-CVB-MCO ; Conseil d'État n° 362237 (2014) et n° 439354 (2021). Ceci est une information générale — pour les cas particuliers, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan, qui ne saurait toutefois remplacer votre propre avocat fiscaliste.
Oui — l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique au non-résident dont le patrimoine immobilier français excède 1 300 000 € net, détenu en direct ou via une société à hauteur de sa valeur immobilière, selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 % (CGI art. 964-965). Ceci est une information générale — pour les cas particuliers, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan, qui ne saurait toutefois remplacer votre propre avocat fiscaliste.
Cela peut être le cas. Une entité juridique propriétaire d'un bien immobilier français est redevable d'une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de l'immeuble (CGI art. 990 D), sauf à déposer une déclaration annuelle révélant ses associés et à remplir les conditions d'exonération (art. 990 E). Structurer sans s'y conformer déclenche 3 % par an — faites-vous conseiller avant de choisir un véhicule de détention. Ceci est une information générale — pour les cas particuliers, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan, qui ne saurait toutefois remplacer votre propre avocat fiscaliste.
Dans les trois cas, la villa elle-même est imposée en France — les conventions allemande, néerlandaise (art. 6, convention de 1973) et brésilienne (art. 13, convention de 1971) attribuent toutes les revenus et plus-values immobiliers à l'État de situation du bien, l'élimination de la double imposition dans l'État de résidence relevant de chaque convention. L'IFI s'applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier français net ; fait notable, la convention franco-brésilienne ne couvre pas l'imposition de la fortune, de sorte que l'IFI s'applique aux résidents brésiliens sans aucun secours conventionnel. Informations générales — faites confirmer votre situation par un notaire ou un avocat fiscaliste. Ceci est une information générale — pour les cas particuliers, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan, qui ne saurait toutefois remplacer votre propre avocat fiscaliste.
La France prélève une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers français détenus par une personne morale — société, trust ou structure similaire (CGI art. 990 D) — sauf si l'entité dépose une déclaration annuelle révélant ses bénéficiaires effectifs et remplit les conditions d'exonération (art. 990 E). Elle vise à empêcher la détention offshore anonyme ; les particuliers détenant un bien en leur nom propre n'y sont pas soumis. Une structuration non conforme coûte 3 % de la valeur du bien chaque année. Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan pour répondre aux cas spécifiques ; ceci ne remplace toutefois pas un avocat fiscaliste. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Oui — la France n'impose aucune restriction de nationalité ou de résidence à l'achat immobilier ; un étranger non-résident peut acquérir librement, selon les Notaires de France. Ce qui diffère, c'est la fiscalité : environ 5,8 % de droits de mutation plus les émoluments du notaire à l'achat (CGI art. 683, 1594 D), l'IFI si le patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 M€ (art. 964-965), et à la revente une taxation de 19 % sur la plus-value plus les prélèvements sociaux avec abattement pour durée de détention (art. 244 bis A) — le tout sous réserve de toute convention fiscale applicable. Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de premier plan pour répondre aux cas spécifiques ; ceci ne remplace toutefois pas un avocat fiscaliste. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Cela dépend de la nationalité. Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, et les non-Français qui établissent une résidence effective à Monaco peuvent en bénéficier. Mais en vertu de l'article 7-1 de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963, un ressortissant français ayant transféré sa résidence à Monaco après le 13 octobre 1962 reste imposable en France sur l'ensemble de ses revenus mondiaux comme s'il résidait toujours en France. Et tout bien immobilier français conserve sa fiscalité française (IFI, taxe foncière, plus-values) quel que soit le lieu de résidence du propriétaire. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Monaco lui-même ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques — mais cela ne libère pas les citoyens français pour autant. En vertu de l'article 7-1 de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963, les ressortissants français ayant transféré leur résidence à Monaco après le 13 octobre 1962 restent imposables en France sur leurs revenus mondiaux comme s'ils n'étaient jamais partis (BOFiP BOI-INT-CVB-MCO ; confirmé par le Conseil d'État en 2014 et 2021). L'avantage de la fiscalité nulle offerte par la résidence monégasque est, en pratique, réservé aux non-Français. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Oui. Au-delà du prélèvement de base de 19 % et des prélèvements sociaux, les plus-values supérieures à 50 000 € sur un bien bâti sont soumises à une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 % (CGI art. 1609 nonies G) : 2 % à partir de 50 001 €, puis par tranches successives jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 € — appliquée à l'ensemble de la plus-value imposable, due par le vendeur au moment de la vente. Elle vise expressément les non-résidents imposés au titre de l'art. 244 bis A, et ne s'applique pas aux terrains à bâtir. Sur des plus-values à l'échelle d'une villa, la tranche de 6 % constitue la norme en pratique. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime à la pointe du secteur, ce qui ne saurait toutefois se substituer à votre propre avocat fiscaliste.
Dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € (CGI art. 964), l'IFI s'applique selon un barème progressif (art. 977) : 0,50 % sur la fraction comprise entre 800 000 € et 1,3 M€, 0,70 % jusqu'à 2,57 M€, 1 % jusqu'à 5 M€, 1,25 % jusqu'à 10 M€ et 1,50 % au-delà, avec une formule de décote pour les patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (art. 973 — un bien par couple), et les non-résidents ne sont imposés que sur les actifs de source française (art. 964 2°). Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime à la pointe du secteur, ce qui ne saurait toutefois se substituer à votre propre avocat fiscaliste.
Pas immédiatement. En vertu de l'art. 964 1° du CGI, une personne devenant résidente fiscale française après cinq années civiles consécutives de non-résidence n'est redevable de l'IFI que sur les biens immobiliers de source française jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant son arrivée — les biens étrangers n'entrent dans l'assiette qu'à compter de la sixième année. Les couples mariés sont imposés conjointement. Le seuil de 1 300 000 € et l'abattement pour résidence principale s'appliquent comme d'habitude. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime à la pointe du secteur, ce qui ne saurait toutefois se substituer à votre propre avocat fiscaliste.
Un trust ne met pas les biens immobiliers français à l'abri de l'imposition sur la fortune. Les actifs du trust sont intégrés dans l'assiette IFI du constituant (ou du bénéficiaire réputé constituant) ; lorsqu'ils ne sont pas dûment déclarés au titre de l'IFI, un prélèvement spécifique s'applique à la place, assis sur la valeur vénale nette des actifs immobiliers du trust entrant dans le champ au 1er janvier et dû par le trustee au plus tard le 15 juin, le constituant et les bénéficiaires étant solidairement responsables en cas de défaut (CGI art. 990 J). Par ailleurs, les trusts entrent pleinement dans le champ de la taxe annuelle de 3 % prévue par l'art. 990 D, sauf s'ils remplissent les conditions d'une exonération et la revendiquent. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime à la pointe du secteur, ce qui ne saurait toutefois se substituer à votre propre avocat fiscaliste.
Souvent, oui. Le prélèvement sur les plus-values des non-résidents est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte — ou dans le mois suivant la vente — sous la responsabilité d'un représentant établi en France et accrédité par l'administration fiscale, dont les conditions d'éligibilité sont fixées par la loi (CGI art. 244 bis A IV). Les vendeurs résidents de l'UE (ou d'un État de l'EEE disposant des conventions d'assistance requises) bénéficient en pratique d'une dispense ; les vendeurs résidant ailleurs — Royaume-Uni, Suisse, États-Unis, pays du Golfe — doivent prévoir dans leurs frais de clôture les honoraires d'un représentant accrédité. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime à la pointe du secteur, ce qui ne saurait toutefois se substituer à votre propre avocat fiscaliste.
Contrairement aux autres nationalités, les citoyens français ne tirent aucun avantage en matière d'impôt sur le revenu en s'installant à Monaco : en vertu de l'article 7-1 de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963, un ressortissant français qui transfère son domicile à Monaco reste soumis à l'impôt sur le revenu français sur ses revenus mondiaux exactement comme s'il continuait à résider en France (les déclarations sont déposées auprès du service des impôts de Menton). Le Conseil d'État admet des exceptions restreintes — notamment les ressortissants français nés à Monaco et y ayant toujours résidé. Les biens immobiliers situés en France restent en tout état de cause pleinement imposables en France, y compris à l'IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net français. Ceci constitue une information générale — pour des situations spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime à la pointe du secteur, ce qui ne saurait toutefois se substituer à votre propre avocat fiscaliste.
Trois niveaux. À l'achat : droits de mutation et frais de notaire d'environ 7–8 % sur l'ancien — les mêmes taux que pour les acheteurs français, sans surtaxe pour les étrangers. Chaque année : la taxe foncière comme tout propriétaire, plus l'IFI si le patrimoine immobilier net français dépasse 1,3 M€ (les non-résidents ne sont imposés que sur les actifs de source française). À la revente : 19 % d'impôt sur la plus-value, plus les prélèvements sociaux de 17,2 % (7,5 % pour les vendeurs affiliés UE/EEE), plus une surtaxe de 2–6 % sur les plus-values supérieures à 50 000 €, avant les abattements pour durée de détention. Les situations individuelles varient selon la convention fiscale et la résidence — obtenez conseil auprès d'un avocat fiscaliste qualifié avant de transiger. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Monaco ne publie pas de DVF — la référence est l'IMSEE, l'institut statistique de la Principauté : les reventes d'appartements se sont établies en moyenne à un niveau record de 51 967 €/m² en 2024, et selon la méthodologie révisée 2025 de l'IMSEE, la moyenne atteint 57 569 €/m², le Larvotto dépassant 71 000 €/m². Les maisons sont quasi inexistantes et se négocient de gré à gré. Pour comparaison, le corridor français autour de Monaco — Roquebrune-Cap-Martin, Cap-d'Ail, Èze, Beaulieu — a enregistré 1,12 Md€ de ventes de villas à plus de 3 M€ sur les 36 derniers mois (DVF).
En pratique, oui — mais il s'agit d'un usage bancaire, non d'une loi. La carte de séjour monégasque exige une preuve de solvabilité, généralement une lettre de référence d'une banque monégasque, et la plupart des banques n'en délivrent une qu'en contrepartie d'un dépôt d'environ 500 000 €, qui reste votre argent. Des alternatives existent : un contrat de travail à Monaco, une entreprise dans la Principauté, ou le soutien d'un conjoint ou parent résident. Les ressortissants hors UE doivent d'abord obtenir un visa long séjour français (type D). Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Oui — mais contrairement à toute autre nationalité, les citoyens français n'en tirent aucun avantage fiscal sur le revenu. En vertu de l'article 7-1 de la convention franco-monégasque de 1963, les ressortissants français qui s'installent à Monaco restent soumis à l'impôt français sur le revenu pour l'ensemble de leurs revenus mondiaux, comme s'ils n'avaient jamais quitté la France, avec déclaration auprès du centre des impôts de Menton. Le fait de détenir une seconde nationalité (non monégasque) ne change rien : les binationaux sont traités comme des Français. La seule exemption est fondée sur la convention et de nature historique — les ressortissants français pouvant justifier de cinq ans de résidence habituelle à Monaco au 13 octobre 1962, en pratique des familles monégasques de longue implantation. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
La France applique aux étrangers exactement les mêmes taxes récurrentes sur le patrimoine immobilier qu'aux propriétaires français — il n'existe aucune surtaxe liée à la nationalité. À prévoir : la taxe foncière, fixée chaque année par chaque commune, et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que de nombreuses communes très demandées — dont la plupart sur la Riviera — peuvent majorer de 5 à 60 %. L'impôt qui concerne particulièrement les propriétaires internationaux est l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière, dû dès que le patrimoine immobilier net français dépasse 1,3 M€ ; les non-résidents ne sont imposés que sur les biens de source française, et certaines conventions en modulent l'application. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Oui — Monaco n'impose aucune restriction de nationalité à la propriété immobilière ; les non-résidents achètent librement par l'intermédiaire d'un notaire monégasque, et une grande partie du marché est détenue par des propriétaires internationaux. Être propriétaire ne confère pas la résidence : la carte de séjour est une démarche distincte, exigeant un logement et une preuve de solvabilité. À noter que Monaco ne prélève aucune taxe foncière annuelle ni impôt sur les plus-values pour les particuliers — ce qui explique en partie des prix d'entrée moyens de 57 569 €/m² (IMSEE 2025). Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Selon l'IMSEE, l'institut statistique officiel de la Principauté : les reventes se sont établies en moyenne à 51 967 €/m² en 2024 — un record — allant de 47 836 €/m² pour les studios à 58 767 €/m² pour les plus grands appartements ; la moyenne révisée 2025 s'établit à 57 569 €/m². Un modeste deux-pièces de 100 m² représente donc environ 5–6 M€, avant même les quartiers premium : le Larvotto affiche une moyenne supérieure à 71 000 €/m².
Oui. Le parcours : d'abord un visa long séjour français (type D), puis la carte de séjour monégasque avec preuve de logement et de solvabilité (en pratique une lettre de référence d'une banque monégacque, généralement adossée à un dépôt d'environ 500 000 €). Une réserve qu'aucun déménagement n'efface : les citoyens américains restent soumis à l'impôt fédéral américain sur leurs revenus mondiaux où qu'ils vivent — la fiscalité nulle de Monaco allège la facture, elle ne l'annule pas. Ceci est une information générale — pour les cas spécifiques, Elena Agueeva s'appuie sur un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne remplace toutefois pas votre propre avocat fiscaliste.
Uniquement si la structure ne remplit pas les conditions de transparence. L'article 990 D du CGI soumet à une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale toute société, fiducie ou entité comparable propriétaire d'un immeuble en France, y compris par entités interposées, quel qu'en soit le nombre. Mais l'article 990 E exonère les entités ayant leur siège en France, dans l'UE ou dans un État conventionné qui déclarent chaque année ou s'engagent à communiquer sur demande — situation, consistance et valeur du bien, ainsi que l'identité de tout détenteur de plus de 1 % des parts. La plupart des structures privées sont exonérées ; celles qui paient sont celles qui n'ont pas déclaré. Il s'agit d'un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne se substitue pas à un avocat fiscaliste sur votre propre structure.
La taxe est due à raison des biens possédés au 1er janvier ; la déclaration et le paiement interviennent au plus tard le 15 mai de la même année (CGI art. 990 F). En présence d'une chaîne de participations, la taxe pèse sur l'entité la plus proche de l'immeuble et non exonérée, et chaque entité interposée est solidairement responsable du paiement. Il s'agit d'un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne se substitue pas à un avocat fiscaliste sur votre propre structure.
Seulement pour l'avenir. L'article 990 F permet à l'entité ayant manqué à son engagement de s'exonérer à compter de l'année où elle communique les informations et prend un nouvel engagement — mais les années déjà déclenchées restent dues. Sur une villa à 10 M€, cela représente 300 000 € par an déjà cristallisés : d'où l'audit de conformité 990 E pendant l'acquisition, et non après le premier avis. Il s'agit d'un service de conseil juridique et fiscal super-prime de pointe, qui ne se substitue pas à un avocat fiscaliste sur votre propre structure.
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