France–Luxembourg — Convention fiscale

1Une convention de 2018 — et un protocole dont le point immobilier ne concerne pas votre bien

La convention du 20 mars 2018, signée à Paris, est entrée en vigueur le 19 août 2019 et s'applique à partir du 1er janvier 2020, date à laquelle la convention de 1958 a cessé d'avoir effet. Elle a été modifiée deux fois : le 10 octobre 2019 et le 7 novembre 2022, la seconde publiée en France en avril 2025. L'article 2 couvre le revenu ET la fortune, et la liste française mérite une lecture attentive : l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et les contributions qui s'y ajoutent, LA CSG ET LA CRDS NOMMÉMENT, et l'impôt sur la fortune. Peu de conventions de cette collection nomment les prélèvements sociaux ; moins encore nomment un impôt sur la fortune ; et le commentaire de l'administration lit cette énumération comme couvrant expressément l'impôt français sur la fortune actuel.

Le protocole, et le point qui paraît pertinent sans l'être

La convention porte un protocole de trois points numérotés, qui en forme une partie intégrante, relu de bout en bout à cette édition. Le point 1 vise les véhicules d'investissement immobilier : lorsqu'un État applique à l'établissement stable d'une entité de l'autre État les exonérations que son droit interne prévoit pour ces véhicules, rien dans la convention ne limite son droit d'imposer les revenus immobiliers que cet établissement est réputé distribuer. Le point 2 vise les organismes de placement collectif et leur accès aux articles sur les dividendes et les intérêts. Le point 3 est la règle de l'emploi transfrontalier : le résident d'un État qui exerce un emploi dans l'autre et qui ne travaille pas plus de 34 jours par an dans son propre pays ou dans un État tiers est réputé avoir exercé son emploi dans l'autre État toute la période, seuil porté de 29 à 34 jours par l'avenant de 2022 et étendu aux emplois publics.

Le point 1 est celui qui semble compter ici, et il ne compte pas : il porte sur les véhicules collectifs d'investissement immobilier et sur ce qu'ils sont réputés distribuer, non sur une famille qui possède une maison. RIEN DANS LE PROTOCOLE NE TOUCHE L'ARTICLE 6, 13 NI 21. Le dire franchement est plus utile que le silence comme que la simple négation, car le lecteur qui voit « immobilier » dans l'intitulé d'un protocole a le droit de savoir pourquoi cela ne l'atteint pas.

Qui est résident

L'article 4 déroule la cascade habituelle lorsque les deux États revendiquent une personne : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre les deux administrations. Son §5 est plus récent et plus tranchant : la personne qui ne reçoit un revenu ou ne détient une fortune qu'en apparence, tandis qu'une autre en bénéficie réellement, n'est pas traitée comme le bénéficiaire — le trustee et le fiduciaire y sont nommés. Le droit interne français pose sa propre question préalable par l'article 4 B du CGI.

Ce que chaque côté fait de l'impôt

L'article 22 §2 a fait EXONÉRER par le Luxembourg les revenus et la fortune que la France peut imposer, en ne lui laissant que le droit de fixer le taux applicable au reste — la méthode de l'imputation du §2 b est réservée aux dividendes, redevances et jetons de présence. Pour un propriétaire, la charge française est donc la charge, et la déclaration luxembourgeoise porte un effet de taux plutôt qu'un second impôt. La France applique sa propre mécanique d'imputation au §1, réécrite en partie par l'avenant de 2019.

Sources consultées : convention de 2018 (consolidation officielle portant les deux avenants) art. 2, 4, 22, 28, 30 et points 1 à 3 du protocole ; l'accord amiable sur le seuil de 34 jours ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026), ligne Luxembourg lue verbatim ; BOI-INT-CVB-LUX chapeau et -10 §280 — textes lus. Note de portée : le droit interne luxembourgeois n'est donné qu'à titre d'orientation et ne porte jamais une conclusion. La convention de 2018 gouverne ; le texte de 1958 encadrait les montages anciens.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2018 art. 2, 4, 22 + points 1 à 3 du protocole ; BOI-ANNX-000306 ; BOI-INT-CVB-LUX — textes lus

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et le seul silence qu'il faut connaître

L'achat est tarifé par le droit français et ne tient aucun compte du lieu de résidence de l'acquéreur. Sur la médiane cannoise de 4,9 M€, les droits de mutation à 5,81 % représentent 284 526 € et l'émolument du notaire environ 61 250 € — soit près de 345 776 € avant tout diagnostic, honoraire d'agence ou coût de financement.

L'impôt sur la fortune, nommé par le traité

Au-delà de 1 300 000 € d'actifs immobiliers français imposables, l'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière ; pour une personne non domiciliée en France, l'assiette comprend les biens situés en France et la fraction des titres de sociétés qui les représente (article 965, 2°). Sur cette paire, le traité ne se borne pas à tolérer cette charge : l'article 2 nomme l'impôt sur la fortune dans sa liste française, l'administration lit cette mention comme visant l'impôt actuel, et l'article 21 §1 rend la fortune constituée de biens immobiliers imposable là où ces biens se trouvent. Le Luxembourg l'exonère ensuite au titre de l'article 22 §2 a en conservant le taux. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même (article 973 I du CGI), ce qui rend précieuse une évaluation écrite, datée et appuyée sur des ventes comparables.

Et le silence : les titres d'une société qui détient le bien

L'article 21 énumère ce qu'il rend imposable là où le bien se trouve, et l'énumération est courte : §1 les biens immobiliers, §2 les biens mobiliers d'un établissement stable. Le §4 laisse ensuite TOUS LES AUTRES éléments de la fortune d'un résident imposables au seul lieu où il réside. Il n'existe AUCUNE clause visant les titres d'une société à prépondérance immobilière — les textes allemand, algérien et colombien en portent une, celui-ci non, et le commentaire de l'administration n'énumère que les §§1 et 2. Pendant ce temps, le droit interne français atteint la fraction immobilière de ces titres au titre de l'article 965, 2°. La rencontre entre la charge interne et ce résiduel est une vraie question, encadrée par l'article 6 §2, qui laisse à l'État où le bien se trouve le soin de définir ce qui est immobilier, par le critère des objets principaux de l'article 28, et par la ligne d'abus de droit décrite au § 3. CE BRIEF L'ÉNONCE COMME UNE QUESTION POUR LE CONSEIL DES DEUX CÔTÉS ET NON COMME UNE POSITION DE PLANIFICATION, car sur cette paire plus que sur toute autre, la différence entre les deux a coûté cher.

La dette, et ce qu'elle fait à l'assiette

La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible au titre de l'article 974 du CGI, tandis que les actifs financiers sont hors assiette. Trois limites. Un prêt remboursable in fine est traité comme s'il s'amortissait progressivement, la déduction décroissant sur la durée du prêt — et d'un vingtième par an lorsqu'aucun terme n'est fixé. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que la dette dépasse 60 % de cette valeur, l'excédent ne compte que pour moitié. Enfin, la dette souscrite auprès de la société ou de la famille du propriétaire n'est admise que sur preuve du caractère normal du prêt.

Les charges locales, et la taxe de 3 %

La taxe foncière annuelle suit l'acte, aux taux communaux ; une surtaxe peut viser les résidences secondaires meublées en zone tendue. Séparément, les articles 990 D à 990 E du CGI prélèvent chaque année 3 % de la valeur vénale sur les entités détenant des biens français, et ils traversent les entités interposées quelle que soit la longueur de la chaîne. Une entité établie dans l'Union européenne — ce qu'est une société luxembourgeoise — en est exonérée sur déclaration : une formalité à accomplir plutôt qu'un coût à porter, perdue par une déclaration omise et non par un changement de situation. L'article 990 F désigne comme redevable l'entité la plus proche du bien et rend la chaîne solidairement tenue.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : convention de 2018 art. 2, 6 §2, 21 §§1, 2 et 4, 22 §2 a, 28 ; BOI-INT-CVB-LUX-10 §280 et -20 §450 ; CGI art. 964, 965 (dont 2°), 973 I, 974, 990 D–990 F ; le tarif notarial ; DVF — textes lus. Note de portée : le traitement des titres à prépondérance immobilière au regard de l'article 21 est une question ouverte, réglée lorsque notre agence prend le dossier ; les chiffres sont les barèmes légaux appliqués à une médiane. L'impôt sur la fortune nette frappe les sociétés, non les personnes physiques.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2018 art. 2, 21, 22 ; BOI-INT-CVB-LUX-10 §280, -20 §450 ; CGI art. 964, 965, 973 I, 974, 990 D–F — textes lus

3Cinq façons de détenir un bien français — et pourquoi l'ancienne a disparu

Aucune paire de cette collection n'a d'histoire plus claire, et c'est une histoire de fermetures. Elle est exposée avec ses dates parce qu'une structure bâtie sous les anciennes règles existe encore, et que son propriétaire doit savoir quelle année y a mis fin.

Ce qu'était la faille

Sous la convention de 1958, les bénéfices d'entreprise n'étaient imposables que là où l'entreprise disposait d'un établissement stable. Le Conseil d'État, en formation plénière fiscale, en a énoncé la conséquence en propres termes : le gain réalisé par une entreprise luxembourgeoise sans établissement stable en France sur la vente d'un immeuble français n'était pas imposable en France (25 octobre 2017, n° 396954). Le juge luxembourgeois lisait son propre versant d'une manière qui envoyait le revenu vers la France — de sorte qu'il pouvait n'être imposé nulle part. C'est la faille que tout l'arc referme, et la moitié luxembourgeoise n'est rapportée ici qu'à titre d'orientation.

Les trois fermetures, avec leurs dates

L'avenant du 24 novembre 2006 a réécrit l'article sur les bénéfices d'entreprise de sorte que l'exploitation et la vente des biens immobiliers d'une entreprise reviennent à l'État où le bien se trouve ; il s'applique depuis le 1er janvier 2008. L'avenant du 5 septembre 2014 a ajouté les gains sur les titres d'entités tirant plus de la moitié de leur valeur de biens français, directement ou par toute chaîne d'entités ; il a été appliqué pour la première fois le 1er janvier 2017. Et la convention de 2018, applicable au 1er janvier 2020, a achevé le travail : test de prépondérance immobilière sur 365 jours à l'article 13 §4, critère des objets principaux à l'article 28, impôt sur la fortune et prélèvements sociaux nommés à l'article 2, règle du bénéficiaire apparent à l'article 4 §5.

Et la surveillance des années intermédiaires

Ce qui importe le plus à qui porte encore une structure ancienne, c'est que le Conseil d'État a confirmé que la procédure d'abus de droit peut retirer un avantage conventionnel MÊME LORSQUE LE TRAITÉ LUI-MÊME NE COMPORTAIT AUCUNE CLAUSE ANTI-ABUS, dans le cas d'une société luxembourgeoise interposée sans motif étranger à l'impôt. D'autres décisions de 2017 ont examiné des sociétés de promotion luxembourgeoises et l'analyse de l'établissement stable, et la ligne s'est prolongée en 2023 et 2024 sur l'ancien texte. L'arc est achevé ; le contentieux des années antérieures ne l'est pas.

Ce que font les voies aujourd'hui

LA DÉTENTION DIRECTE est simple et imposée à chaque étape française, le Luxembourg exonérant. UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE change la paperasse et non l'État : l'impôt sur la fortune atteint de toute façon la fraction immobilière des parts, l'article 13 §4 garde française la cession des titres sur le test de 365 jours, et l'article 750 ter, 2° du CGI compte au décès une détention familiale à travers n'importe quel nombre d'entités interposées comme si elle était directe. UNE SOCIÉTÉ LUXEMBOURGEOISE OU D'UN AUTRE ÉTAT MEMBRE ajoute la discipline déclarative des 3 % et ne retire aucune charge française. UN TRUST OU UN CONTRAT FIDUCIAIRE rencontre le droit français selon ses propres termes — déclaration au titre de l'article 1649 AB, prélèvement de l'article 990 J — et l'article 4 §5 de la convention est rédigé pour voir à travers un bénéficiaire apparent. PARTAGER LA PROPRIÉTÉ entre générations est un mécanisme civil français à valeurs légales (articles 669 et 751 du CGI) ; c'est une donation, et aucune convention de donation n'existe sur cette paire.

Sources consultées : convention de 1958 consolidée au 28 avril 2017, art. 3 et ses notes d'avenants ; convention de 2018 art. 4 §5, 13 §4, 28 ; CE plén. 25 octobre 2017, n° 396954 ; CE 31 mars 2017, n° 389577 et n° 389573 ; CE 18 septembre 2023, n° 466868 et n° 466871 ; CE 26 avril 2024, n° 466062 — textes des décisions lus ; CGI art. 750 ter 2°, 990 D–990 F, 990 J, 1649 AB, 669, 751. Note de portée : la jurisprudence luxembourgeoise de l'ancienne époque est donnée à titre d'orientation et aucune conclusion française ne s'y appuie ; les structures sont présentées pour analyse et jamais en recommandation. La substance se juge sur les locaux, les personnes, les décisions, la finalité.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1958 art. 3 + avenants ; convention de 2018 art. 4 §5, 13, 28 ; CE n° 396954, n° 389577, n° 389573 — textes lus

4Ce que coûte la vente — et la clause qui vous suit cinq ans

La France impose le gain parce que le bien est en France (article 13 §1), et l'article 244 bis A du CGI le prélève : 19 % d'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, et la surtaxe de l'article 1609 nonies G sur les gains les plus élevés. Le gain imposable décroît avec la durée de détention au titre de l'article 150 VC — la composante impôt sur le revenu s'éteignant à 22 ans, la composante sociale à 30. Les travaux et frais d'acquisition entrent dans le calcul sur justificatifs. Le Luxembourg exonère le gain au titre de l'article 22 §2 a en conservant le droit de fixer le taux applicable au reste.

Céder la société à la place

L'article 13 §4 attribue le gain à la France lorsque les titres ou droits comparables tiraient plus de la moitié de leur valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers français à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession, les biens que l'entité affecte à sa propre activité étant exclus. La rétrospective est la partie opérante : restructurer peu avant une vente n'y échappe pas, et le critère des objets principaux surplombe tout montage dont l'avantage conventionnel était l'objet principal.

La clause qui suit un départ

L'article 13 §5 s'oublie facilement et coûte cher à oublier. Le gain sur une participation substantielle — un quart ou plus des bénéfices — réalisé par une personne qui a quitté l'un des deux États reste imposable dans l'État quitté, pendant cinq ans après le départ. Il joue dans les deux sens et il est indépendant de l'exit tax française (article 167 bis du CGI), qui vise les valeurs mobilières et droits sociaux détenus au départ par une personne quittant la résidence française après six des dix années précédentes. La famille qui prépare un déménagement et une vente dans la même période en ordonne la chronologie avec un conseil des deux côtés.

Les deux coûts qu'un vendeur de l'Union ne porte pas

Le Luxembourg étant un État membre de l'Union, le représentant fiscal accrédité exigé des vendeurs d'États tiers est dispensé au titre de l'article 244 bis A du CGI. Et le prélèvement de solidarité tombe en dessous des 17,2 % pleins pour un vendeur affilié à un régime de sécurité sociale relevant du règlement européen de coordination — un fait relatif à l'affiliation plutôt qu'à la nationalité, justifié à l'acte plutôt que supposé.

Sources consultées : convention de 2018 art. 13 §§1, 4 et 5, 22 §2 a, 28 ; CGI art. 244 bis A (dont IV bis), 150 VC, 150 UB, 200 B, 1609 nonies G, 167 bis ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 — textes lus. Note de portée : le calcul luxembourgeois n'est donné qu'à titre d'orientation. Une charge allégée par l'ordre d'actes licites n'est pas un abus.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2018 art. 13 ; CGI art. 244 bis A, 150 VC, 200 B, 1609 nonies G, 167 bis

5Louer avant d'acheter, et donner son bien en location

Une famille loue souvent sur la côte une saison avant d'acheter, et les deux positions ne sont pas symétriques. Locataire d'une location saisonnière meublée, vous êtes un client : le loyer n'emporte pour vous aucune conséquence fiscale française, le dépôt de garantie et l'état des lieux relèvent du bail, et la taxe de séjour est collectée par le bailleur.

Propriétaire qui donne le bien en location

L'article 6 §1 rend les revenus des biens immobiliers imposables dans l'État où le bien se trouve, et le §2 laisse au droit de cet État le soin de définir ce qui est un bien immobilier — usufruit compris. Le §4 étend la règle aux biens immobiliers d'une entreprise, précisément la faille que l'avenant de 2006 a refermée et que cette convention maintient fermée. La France impose selon ses propres règles : barème progressif avec un taux minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial inférieur (article 197 A), les prélèvements sociaux au taux de solidarité réduit pour un propriétaire affilié au Luxembourg.

Le Luxembourg exonère ensuite le revenu au titre de l'article 22 §2 a et ne peut l'utiliser que pour fixer le taux applicable au reste. Un propriétaire luxembourgeois déclare donc en France pour l'impôt et au Luxembourg pour le taux ; les modalités déclaratives sur place reviennent aux conseils qui s'y trouvent.

La location meublée, et les règles venues avec elle

Louer meublé est un régime français distinct de la location nue, avec ses seuils et ses abattements propres, et la location saisonnière de courte durée relève désormais, sur la côte, de règles communales d'enregistrement et de quotas qui varient d'une commune à l'autre. Cannes, Antibes et Saint-Tropez ne répondent pas de la même façon. Ces règles pèsent sur le rendement plutôt que sur l'acte : elles se vérifient avant un achat fait pour la rentabilité locative.

Sources consultées : convention de 2018 art. 6 §§1, 2 et 4, 22 §2 a ; CGI art. 197 A ; BOI-INT-CVB-LUX-20 ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 — textes lus. Note de portée : la déclaration luxembourgeoise est donnée à titre d'orientation ; les règles communales d'enregistrement changent selon la commune et l'année. L'interposition change peu de choses au versant français d'une transmission.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2018 art. 6, 22 ; CGI art. 197 A

6Ce qui arrive au bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

Ici, la convention moderne cesse d'aider, et le contraste avec tout ce qui précède est précisément le point. C'est l'un des traités les plus actuels de la collection sur le revenu et la fortune — et il ne couvre ni les successions ni les donations. La liste conventionnelle de l'administration enregistre la relation pour le seul revenu et la seule fortune. Rien ne partage donc une charge au décès entre les deux États, et aucune imputation conventionnelle n'existe à réclamer.

La charge française

Les droits français s'attachent au bien parce qu'il est en France, quel que soit le domicile du propriétaire, en succession comme en donation entre vifs, et ils traversent les sociétés interposées — un immeuble détenu par des entités dans lesquelles le défunt ou le donateur, avec son conjoint, ses ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits est imposé comme s'il était détenu directement, quel que soit le nombre d'entités interposées (article 750 ter, 2° du CGI). Le barème de l'article 777 monte à 45 % en ligne directe après l'abattement de l'article 779 — 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans — et le conjoint survivant est exonéré. Lorsque le défunt était domicilié en France, ou qu'un héritier y a résidé six des dix années précédant la transmission, les droits français atteignent l'ensemble du patrimoine mondial.

L'imputation de l'article 784 A du CGI est confinée à ces cas mondiaux. Dans la situation ordinaire d'un propriétaire résident du Luxembourg imposé sur le seul bien français, il n'existe aucune imputation française : l'article n'atteint pas ce cas, et la position luxembourgeoise se règle au Luxembourg.

Qui hérite, ce qui est une autre question

La réserve héréditaire française protège une part de la succession au profit des enfants (Code civil articles 912 et 913), et un testament rédigé sous une loi qui autorise la libre disposition ne l'écarte pas. Le règlement européen 650/2012 permet de choisir la loi de sa nationalité pour régir la succession, ce qui change qui hérite et dans quelles proportions ; cela ne déplace pas l'impôt. Que le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 puisse jouer dépend de la protection que la loi choisie accorde aux enfants, question qui relève de cette loi et non du droit français.

La donation

La donation du bien, ou de sa nue-propriété, porte les droits français de donation parce que le bien est en France, aux mêmes barèmes, avec les valeurs de démembrement de l'article 669 fixées par l'âge du donateur et l'article 751 répondant au cas où les deux démembrements sont détenus dans une même famille. Aucune convention ne couvre les donations : ce que le Luxembourg fait du même transfert est une question distincte, posée au même moment.

Sources consultées : BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026), ligne Luxembourg lue verbatim ; CGI art. 750 ter (dont 2°), 777, 779, 784 A, 669, 751 ; Code civil art. 912–913 (dont 913, al. 3) ; règlement UE 650/2012 — textes lus. Note de portée : le traitement luxembourgeois d'une succession ou d'une donation revient au conseil sur place ; le droit civil s'applique avant le droit fiscal dans cette section. Aucune convention successorale : l'allègement au décès est interne.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI art. 750 ter, 777, 779, 784 A ; Code civil art. 912–913 ; règlement UE 650/2012 — textes lus

7Les huit questions que posent le plus les propriétaires luxembourgeois

Le Luxembourg est-il encore une route vers l'immobilier français ?

Non, et les fermetures sont datées : la règle sur les biens immobiliers d'entreprise depuis le 1er janvier 2008, celle sur les titres à prépondérance immobilière depuis le 1er janvier 2017, et la convention de 2018 depuis le 1er janvier 2020 avec son test de 365 jours et son critère des objets principaux. Le Conseil d'État a en outre jugé que l'abus de droit peut retirer un avantage conventionnel même lorsque le traité ne portait aucune clause anti-abus.

Un résident du Luxembourg paie-t-il l'impôt français sur la fortune ?

Oui au-delà de 1,3 M€ — et fait rare, le traité nomme l'impôt : l'article 2 le cite et l'article 21 §1 attribue à la France la fortune constituée de biens français. Le Luxembourg l'exonère en conservant le taux.

Et les titres de la société qui détient le bien ?

Le droit interne français atteint la fraction immobilière des titres. Le traité est muet : l'article 21 ne comporte aucune clause de prépondérance immobilière et son §4 laisse la fortune restante au Luxembourg. C'est une question pour le conseil des deux côtés, et ce brief ne transforme pas un silence en plan.

Existe-t-il une convention successorale ?

Non. La relation ne couvre que le revenu et la fortune. Les droits français montent à 45 % en ligne directe après l'abattement de 100 000 € par enfant, sociétés familiales comprises, et l'imputation de l'article 784 A n'atteint pas le cas ordinaire du non-résident.

Je déménage. Quelque chose me suit-il ?

Oui. L'article 13 §5 maintient une participation d'un quart ou plus des bénéfices imposable dans l'État quitté pendant cinq ans après le départ, dans les deux sens — indépendamment de l'exit tax française.

Faut-il un représentant fiscal pour vendre ?

Non. Le Luxembourg est dans l'Union européenne : l'exigence applicable aux vendeurs d'États tiers est dispensée.

Mon loyer français est-il imposé aussi au Luxembourg ?

Non. La France l'impose là où le bien se trouve, et le Luxembourg l'exonère au titre de l'article 22 §2 a en conservant le droit de fixer le taux applicable à vos autres revenus.

Le protocole me concerne-t-il ?

Non. Ses trois points visent les véhicules d'investissement immobilier, les organismes de placement collectif, et la règle des 34 jours pour l'emploi transfrontalier. Le premier paraît pertinent et ne l'est pas : il porte sur des véhicules collectifs et sur ce qu'ils sont réputés distribuer, non sur une famille qui possède une maison.

Sources consultées : convention de 2018 art. 2, 6, 13, 21, 22 + points 1 à 3 du protocole ; CE plén. n° 396954 ; CGI art. 964, 750 ter, 777, 779, 244 bis A, 784 A — textes lus. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Aucune convention successorale : l'allègement au décès est interne.

Vérifié au 11 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les ventes qui portent ce brief

Chaque énoncé juridique de ce brief a été contrôlé contre le texte dont il provient, dans le Chiron Legal Corpus, à la date portée par chaque section. La convention de 2018, son protocole, les deux avenants et le texte de 1958 remplacé ont été relus de bout en bout à cette édition.

Ce que la relecture du protocole a établi

Trois points, tous intégraux, dont aucun n'atteint les articles 6, 13 ni 21. Le point 1 mérite d'être nommé précisément, parce qu'il vise les véhicules d'investissement immobilier et paraîtrait sinon s'appliquer à toute détention immobilière ; il ne s'y applique pas. Sur les paires migrées dans cette passe, la question du protocole a désormais produit cinq réponses distinctes : aucun protocole (France–Singapour, France–Irlande) ; un protocole portant une règle qui déplace des taux (France–Inde) ; un protocole qui existe et reste muet sur l'immobilier (France–Pologne) ; un protocole porteur mais plus étroit que la règle pour laquelle on l'invoque (France–Belgique) ; et ici, un protocole dont le point immobilier n'atteint pas un particulier. Le seul moyen de savoir lequel est de le lire, et c'est pourquoi l'étape est menée sur chaque paire.

Ce que les juges ont tranché

Cette paire porte la jurisprudence la plus riche de la collection, et elle concerne entièrement l'ancien texte. La décision plénière du 25 octobre 2017 (n° 396954) décrit la faille et juge que l'abus de droit peut retirer un avantage conventionnel en l'absence de toute clause anti-abus. Deux décisions du 31 mars 2017 (n° 389577 et n° 389573) ont examiné des sociétés de promotion luxembourgeoises et l'analyse de l'établissement stable. La ligne s'est poursuivie le 18 septembre 2023 (n° 466868 et n° 466871) et le 26 avril 2024 (n° 466062). C'est l'épilogue d'un arc refermé plutôt qu'une question vive sur la convention actuelle.

Les chiffres de marché

Les chiffres de ventes proviennent de DVF, le registre des transactions immobilières de l'État français, sur douze années. L'observatoire de la détention que tient notre agence rapporte les positions en proportions plutôt qu'en nombres lorsqu'un échantillon national est mince, un décompte suggérant alors plus de précision que la donnée n'en porte.

Ce que ce brief n'est pas

Il énonce la position générale du côté français et ne lit le côté luxembourgeois qu'à titre d'orientation. Il ne constitue pas un conseil sur un dossier particulier et ne remplace ni un notaire, ni un avocat fiscaliste français, ni un conseil au Luxembourg — ce qui compte surtout sur la question de fortune du § 2, où le traité est muet et où ce silence ne doit pas être lu comme une réponse. Écrivez directement à notre agence pour une lecture propre à votre dossier.

Sources consultées : convention de 2018 (consolidation officielle portant les avenants du 10 octobre 2019 et du 7 novembre 2022) et son protocole ; convention de 1958 consolidée au 28 avril 2017 ; l'accord amiable sur le seuil de 34 jours ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-LUX chapeau, -10, -20 et -30 ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 ; CE n° 396954, n° 389577, n° 389573, n° 466868, n° 466871, n° 466062 — textes des décisions lus ; les articles du CGI et du Code civil cités dans chaque section ; DVF. Note de portée : le commentaire de l'administration sur cette paire est exceptionnellement récent, ayant été écrit pour cette convention, et il est suivi sauf lorsqu'un texte conventionnel dit autre chose.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2018 + protocole + les deux avenants ; convention de 1958 ; CE n° 396954 et la ligne 2017–2024 — textes lus ; DVF

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Spain — la paire conventionnelle

France–Italy — la paire conventionnelle