France–Luxembourg — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Luxembourg — 1958 et 2018

La relation repose aujourd'hui sur un instrument unique : la convention du 20 mars 2018, approuvée par la loi du 25 février 2019, en vigueur depuis le 19 août 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, date à laquelle la convention du 1er avril 1958 a cessé de produire effet (article 30). Elle a été modifiée à deux reprises — par l'avenant du 10 octobre 2019, qui a réécrit la mécanique d'élimination côté français, et par l'avenant du 7 novembre 2022, en vigueur côté français depuis avril 2025, qui a porté à trente-quatre jours la tolérance de télétravail frontalier du protocole, matière de navetteurs signalée ici pour mémoire. La convention a été conclue en langue française seule ; les deux éditions de ce brief citent donc le même texte authentique.

L'histoire de 1958 explique la lettre du texte de 2018. L'ancienne convention attribuait les revenus des entreprises industrielles et commerciales à l'État de l'établissement stable, et le Conseil d'État a lu cette attribution comme s'étendant aux gains immobiliers français d'une société luxembourgeoise : faute d'établissement en France, la plus-value « n'était pas imposable en France » (CE, plénière fiscale, 25 octobre 2017, n° 396954, énonçant la situation antérieure à 2008). Dans la lecture qui prévalait alors côté luxembourgeois, le même revenu relevait de la France au titre de l'article des revenus immobiliers — avec ce résultat, abondamment documenté dans la pratique de l'époque, qu'une société luxembourgeoise pouvait détenir et céder de l'immobilier français sans être imposée par aucun des deux États. La correction est venue par étapes. L'avenant du 24 novembre 2006, en vigueur le 27 décembre 2007, a réécrit l'article 3 : les revenus et gains qu'une entreprise tire d'immeubles répondent à l'État de situation, à compter du 1er janvier 2008. L'avenant du 5 septembre 2014, en vigueur le 1er février 2016 et appliqué pour la première fois le 1er janvier 2017, a ajouté la pièce manquante : les gains sur titres de sociétés tirant plus de la moitié de leur valeur d'immobilier français, au travers de toute chaîne d'entités, imposables au seul lieu de situation. L'avenant du 3 juin 2009 avait entre-temps porté l'échange de renseignements au standard OCDE. La convention de 2018 a achevé la séquence par les clauses modernes résumées plus haut ; les années résiduelles de l'ancien texte ont été contrôlées par la procédure de l'abus de droit, le Conseil d'État jugeant en 2017 que le bénéfice d'une convention peut être écarté lorsqu'une interposition n'a d'autre objet que fiscal — un contentieux dont la traîne passait encore devant la haute juridiction en 2023 et 2024.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par la cascade de l'article 4 §2 : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. Le même article refuse la résidence conventionnelle à la personne — trustee ou fiduciaire notamment — qui n'est que le bénéficiaire apparent de revenus profitant en réalité à quelqu'un qui ne pourrait s'en prévaloir en son nom propre (article 4 §5), et le critère des objets principaux de l'article 28 adosse l'ensemble du texte. En pratique, la famille établie au Luxembourg qui acquiert une villa de la Riviera conserve sa résidence conventionnelle au Luxembourg ; les questions traitées ici sont celles d'un résident du Grand-Duché qui détient, loue puis cède un bien français.

Le versant luxembourgeois garde ses accents propres. Le Luxembourg ne prélève plus d'impôt sur la fortune des personnes physiques depuis 2006, le conservant pour les sociétés ; ses sociétés de participations du type SOPARFI sont des entités pleinement imposables allégées par des régimes d'exonération des participations ; et il impose les successions de ses propres résidents selon sa propre loi. Ce brief expose le droit luxembourgeois au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et la convention, la lecture luxembourgeoise relevant des conseils de la famille au Grand-Duché.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2018 (consolidation CML, avenants du 10 octobre 2019 et du 7 novembre 2022), art. 1–4, 28, 30 ; convention de 1958 (dernière consolidation), art. 3–4 et notes d'entrée en vigueur ; CE n° 396954 (25 octobre 2017) ; BOI-INT-CVB-LUX (millésimes 2021/2024, à jour)

2Le marché, vu du Luxembourg

Vu du Luxembourg, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, dont 37 % de la valeur en transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en reste le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France. Les positions de résidents du Luxembourg représentent environ 1 % de ces positions étrangères — une présence marginale, et détenue sous forme sociale plutôt qu'en nom propre. Cette rareté est en elle-même le constat de la présente édition : la voie luxembourgeoise vers les villas françaises relevait de l'architecture de l'ancienne convention sur le revenu, et les registres que lit cette étude n'en portent presque plus de trace actuelle. La section 1 date son démantèlement ; la section I bis énonce ce que les textes en vigueur laissent à examiner.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident du Luxembourg

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs luxembourgeois s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. Aucune convention successorale n'encadrant la relation, le code français règle les transmissions d'après ce que l'acte crée : les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°). Pour la villa détenue en direct, la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'article 21 §1 de la convention de 2018 attribue à la France la fortune immobilière qui y est située, et le commentaire administratif vise nommément l'impôt sur la fortune immobilière parmi les impôts couverts. Le Luxembourg, sans impôt sur la fortune des personnes physiques depuis 2006, exonère la même fortune sous réserve de progressivité (article 22 §2 a) : l'IFI est un coût de détention français, non une double charge. Pour la villa détenue en société, le silence de l'article fortune sur les titres à prépondérance immobilière soulève la question énoncée en tête de ce brief ; elle est développée à la section I bis et s'examine au dossier, sans être présumée dans un sens ni dans l'autre.

La loi elle-même comporte une fenêtre de calendrier. La personne qui se domicilie en France après cinq années à l'étranger n'est imposée pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2) ; aucune clause de la convention de 2018 n'érige cette fenêtre en droit conventionnel — elle demeure de droit interne, et mérite d'être datée précisément dans tout projet d'installation. Les charges récurrentes suivent le bien : taxe foncière aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 2018, art. 2, 21 §1, 22 §2 a ; BOI-INT-CVB-LUX-10 (impôts couverts) ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur luxembourgeois, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : pendant soixante ans, la société luxembourgeoise fut elle-même la structure, et les textes actuels ont été écrits précisément pour qu'elle ne décide plus du résultat. Ce que chaque voie règle désormais, et ce qu'elle laisse ouvert, est exposé ci-dessous.

La question de l'article 21 — la fortune détenue en société

Le point mérite d'être énoncé avec précision, car c'est le seul endroit où l'ancienne conversation luxembourgeoise conserve un successeur vivant. L'article 21 de la convention de 2018 attribue à la France la fortune constituée par des immeubles français (§1) et par les biens mobiliers d'un établissement stable français (§2), et attribue « tous les autres éléments » de la fortune d'un résident du Luxembourg au seul Luxembourg (§4). À la différence de l'article des gains, il ne comporte aucune clause traitant les titres à prépondérance immobilière comme l'immeuble lui-même, et le commentaire administratif énumère les catégories imposables au lieu de situation sans en ajouter. Le droit interne français, de son côté, impose le non-résident sur la fraction de la valeur des titres représentative d'immobilier français (CGI, art. 964-2° et 965-2°). La rencontre de l'assiette interne et de la répartition conventionnelle, pour une villa détenue en société, constitue donc une véritable question de lecture du traité — sur laquelle ce brief ne prend pas position, et qui s'examine avec le conseil au dossier, à la lumière du renvoi de l'article 6 §2 au droit de l'État de situation, du critère des objets principaux de l'article 28, et de la disposition du Conseil d'État, rappelée à la section 1, à écarter les avantages de cette relation conventionnelle lorsque le montage n'a d'autre objet que fiscal. Ce qui peut être énoncé sans réserve, c'est le périmètre : la question concerne l'IFI seul. Revenus, plus-values et droits de succession lisent au travers de la société dans tous les cas.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois : les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme ; lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ; la dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché, car logée en compte courant d'associé d'une SCI elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (article 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge : au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable, sous les conditions de l'article 751 — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669. L'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Aucune convention de donation n'existant dans la relation, la transmission est une charge française sur la fraction française ; ses suites luxembourgeoises éventuelles relèvent des conseils de la famille au Grand-Duché, comme les conséquences réservataires d'une donation aux enfants, aux côtés du choix de loi signalé ci-dessous.

Ce que l'acquisition décide pour la succession

Aucune convention successorale n'existe entre la France et le Luxembourg — la liste administrative des conventions en vigueur marque la relation pour le revenu et la fortune seulement, et le registre luxembourgeois des instruments n'y ajoute rien. Les transmissions relèvent donc de l'article 750 ter du CGI. Pour un propriétaire domicilié au Luxembourg, les biens français répondent aux droits français (750 ter 2°), et la disposition est écrite pour les détentions indirectes : l'immeuble est réputé possédé indirectement lorsque le défunt ou le donateur, seul ou avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié de l'entité interposée, par toute chaîne de participations et quel que soit le nombre d'entités — et les titres de sociétés étrangères non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immobilier français sont eux-mêmes des biens français à proportion. La société acquise au Luxembourg ne déplace donc aucun droit de succession français. L'héritier domicilié en France six des dix dernières années attrait de son côté l'ensemble de ce qu'il reçoit dans les droits français (750 ter 3°), le crédit unilatéral de l'article 784 A s'imputant alors au titre de l'impôt étranger sur les biens étrangers ; la villa elle-même, située en France, n'ouvre droit à aucun crédit de cette nature. Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI — en ligne directe, progressif jusqu'à 45 % au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale — et le droit civil décide en premier : les deux États appliquent le règlement européen des successions (règlement (UE) 650/2012), qui permet au ressortissant luxembourgeois résidant habituellement en France de choisir la loi luxembourgeoise pour l'ensemble de sa succession, la répartition fiscale exposée ci-dessus demeurant inchangée par ce choix. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 D–F, 990 J, 1649 AB ; convention de 2018, art. 4 §5, 13 §4, 21, 28 ; règlement (UE) 650/2012 ; CE n° 396954 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026)

IIVendre en qualité de résident du Luxembourg

La France impose en premier, sur les deux voies de sortie. Les gains qu'un résident du Luxembourg tire de la cession de la villa elle-même sont imposables en France en qualité d'État de situation (convention de 2018, article 13 §1) ; les gains sur actions, parts ou droits comparables ayant tiré, à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession, plus de la moitié de leur valeur d'immobilier français suivent la même répartition (article 13 §4), les seuls immeubles affectés par la société à sa propre activité étant écartés. Pour le cédant, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, et les plus-values imposables excédant 50 000 € supportant en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux formalités françaises se résolvent favorablement pour un cédant luxembourgeois. Le cédant affilié à un régime luxembourgeois de sécurité sociale — et qui ne relève pas d'un régime français — est exonéré de CSG et de CRDS sur la plus-value et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (CGI, art. 235 ter ; CSS, art. L. 136-7, I ter), le taux plein de 17,2 % demeurant celui des États tiers. Et, en qualité de résident d'un État membre de l'Union européenne, il est dispensé de la désignation d'un représentant fiscal accrédité (article 244 bis A, IV bis). L'un et l'autre points se vérifient sur l'affiliation réelle du cédant, au dossier.

Le Luxembourg allège ensuite par exonération. Les revenus et la fortune que la convention rend imposables en France — la plus-value de la villa comprise, et avec elle le gain sur titres à prépondérance immobilière — sont exonérés par le Luxembourg sous réserve de progressivité, la méthode de l'imputation étant réservée aux dividendes, redevances et jetons de présence (article 22 §2). Que l'actif ou les titres soient cédés, l'analyse française de la présente section et le cercle des acquéreurs changent ; la méthode luxembourgeoise, non. Ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et demeurent hors de l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. La convention de 2018 y ajoute une clause qui se lit en parallèle : les gains sur une participation substantielle — 25 % ou plus des bénéfices d'une société — cédée par une personne qui a été résidente de l'État de la société au cours des cinq années précédant la cession demeurent imposables dans cet État (article 13 §5) — le départ n'emporte donc pas, à lui seul, une participation française hors de la portée de la France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2018, art. 13 §§1, 4, 5 et 22 §2 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7 I ter

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; la cascade de l'article 4 de la convention arbitre alors, et la fenêtre quinquennale de droit interne sur l'impôt sur la fortune, signalée à la section I, donne au calendrier d'une installation véritable une valeur propre. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. S'y ajoutent les prélèvements sociaux — pour les propriétaires affiliés au Luxembourg, en règle générale le taux de solidarité de 7,5 % décrit à la section II, vérifié au dossier. La répartition est réglée : l'article 6 de la convention rend les revenus des biens immobiliers, quel qu'en soit le mode d'exploitation — jouissance directe, location ou toute autre forme —, imposables dans l'État de situation, et étend la règle aux immeubles des entreprises (article 6 §4), la voie de 1958 demeurant fermée. Le Luxembourg exonère ces revenus sous réserve de progressivité (article 22 §2 a) ; leurs modalités déclaratives au Grand-Duché relèvent des conseils luxembourgeois de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 2018, art. 6 et 22 §2 a

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 20 mars 2018, en vigueur depuis le 19 août 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, modifiée par l'avenant du 10 octobre 2019 (mécanique d'élimination ; publié en France le 27 mars 2021) et par l'avenant du 7 novembre 2022 (seuil de télétravail de trente-quatre jours ; appliqué par le Luxembourg dès 2023 et publié en France le 29 avril 2025 — asymétrie de calendrier, non de fond). Le mouvement le plus récent, de part et d'autre, est administratif : la circulaire luxembourgeoise du 24 juin 2026 sur les modalités des trente-quatre jours et, côté français, l'actualisation d'avril 2026 de la liste administrative des conventions en vigueur, qui marque la relation pour le revenu et la fortune seulement. Le commentaire de la convention de 2018 est récent — chapitres champ et revenus de février 2021, chapitre élimination d'avril 2024 — de sorte que la présente édition ne comporte aucune réserve de millésime entre texte et commentaire. La traîne contentieuse du texte de 1958 passait encore devant le Conseil d'État en 2023 et 2024 ; ces décisions tranchent des années passées et ne créent aucun droit nouveau pour le propriétaire d'aujourd'hui. Points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; législation luxembourgeoise sur ses propres impôts sur la fortune et les successions ; toute position administrative sur la question de l'article 21 énoncée à la section I bis. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident du Luxembourg paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€ (CGI, art. 964). La convention de 2018 attribue à la France la fortune immobilière qui y est située (art. 21 §1) et son commentaire vise nommément l'IFI, tandis que le Luxembourg — sans impôt sur la fortune des personnes physiques depuis 2006 — exonère la même fortune sous réserve de progressivité : la charge n'est jamais doublée. Pour le bien détenu en société, l'article fortune ne comporte pas de clause de prépondérance immobilière, et la rencontre avec l'assiette française par fraction de titres s'examine avec le conseil au dossier.

Une société luxembourgeoise peut-elle encore détenir de l'immobilier français hors de portée de l'impôt français ?

Non. La convention de 1958 laissait les gains immobiliers français d'une société luxembourgeoise imposables dans aucun des deux États, mais cette architecture a été démantelée par étapes datées : revenus et gains immobiliers des entreprises répondent à la France depuis le 1er janvier 2008, la cession de la société immobilière elle-même depuis le 1er janvier 2017, et la convention de 2018 a ajouté une clause de prépondérance immobilière à 365 jours et un critère des objets principaux. Le Conseil d'État a en outre écarté le bénéfice du traité pour les interpositions sans autre objet que fiscal (25 octobre 2017, n° 396954).

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident du Luxembourg vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 2018, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente. La cession des titres d'une société à prépondérance immobilière ne change rien à la répartition (art. 13 §4), et le Luxembourg exonère le gain sous réserve de progressivité dans les deux cas (art. 22 §2 a).

Quel État impose la succession sur une villa française détenue depuis le Luxembourg ?

La France, sur son droit interne : aucune convention successorale n'existe entre les deux États, de sorte que l'article 750 ter du CGI s'applique aux biens français d'un défunt domicilié au Luxembourg. La disposition répute l'immeuble possédé indirectement au travers de toute chaîne de sociétés dès que le défunt et sa proche famille en détiennent plus de la moitié : une société holding — luxembourgeoise ou autre — ne déplace aucun droit de succession français ; le versant luxembourgeois de la transmission suit la loi du Grand-Duché.

Un cédant luxembourgeois doit-il désigner un représentant fiscal, et à quel taux courent les prélèvements sociaux ?

Pas de représentant : résident d'un État membre de l'Union, il en est dispensé par l'article 244 bis A, IV bis. Le cédant affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise est exonéré de CSG et de CRDS sur la plus-value et supporte le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux pleins (CGI, art. 235 ter ; CSS, art. L. 136-7, I ter).

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit au Luxembourg ?

Oui, et par la France en premier : l'article 6 de la convention de 2018 rend les revenus des biens immobiliers imposables dans l'État de situation, quel que soit le mode d'exploitation. La France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus ; le Luxembourg exonère ces revenus sous réserve de progressivité (art. 22 §2 a).

Qu'est-ce que la taxe de 3 % parfois évoquée pour les villas détenues en société ?

Une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale du bien (CGI, art. 990 D), due par les entités d'une chaîne de détention qui ne révèlent pas leur actionnariat. Les entités dont le siège est dans l'Union européenne — sociétés luxembourgeoises comprises — en sont exonérées dès lors qu'elles déclarent, ou s'engagent à déclarer, le bien et leurs associés (art. 990 E 3°) : en pratique, la taxe tarife l'opacité, non l'habillage lui-même.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A dont IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D, 990 E, 990 F, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — textes consolidés ; CSS, art. L. 136-7), sur les instruments conventionnels dans leur présentation officielle française — la convention de 2018 dans la consolidation portant les avenants du 10 octobre 2019 et du 7 novembre 2022, et la convention de 1958 dans son dernier état consolidé, source du récit daté de la section 1 — ainsi que sur le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-LUX, chapitres champ et revenus du 23 février 2021, chapitre élimination du 8 avril 2024 — à jour du texte en vigueur), sur la liste administrative des conventions en vigueur du 29 avril 2026 et sur les décisions du Conseil d'État citées dans ces pages (25 octobre 2017, n° 396954 ; 31 mars 2017, n° 389573 et 389577 ; 18 septembre 2023, n° 466868 et 466871 ; 26 avril 2024, n° 466062). Le texte faisant foi de la convention est le français seul ; les deux éditions de ce brief le citent directement. La position conventionnelle luxembourgeoise a été contrôlée sur le registre des conventions en vigueur de l'administration luxembourgeoise, y compris sa circulaire du 24 juin 2026 ; le droit interne luxembourgeois est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, la lecture de l'article 21 pour la détention en société, l'assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Spain — la paire conventionnelle

France–Italy — la paire conventionnelle