France–Italie — Convention fiscale

1Les deux conventions, et celle qui répond à votre question

La France et l’Italie vivent sous deux instruments, et savoir lequel gouverne est la première chose qui vous fait économiser. La convention fiscale signée à Venise le 5 octobre 1989 — en vigueur depuis le 1er mai 1992, et qui remplace celle de 1958 — couvre le revenu et la fortune. La convention signée à Rome le 20 décembre 1990, en vigueur depuis le 1er avril 1995, couvre les successions et les donations. Presque aucune autre relation de cette collection ne possède la seconde, et c’est la raison pour laquelle la section successorale de ce brief ne ressemble à aucune de ses voisines.

Une absence commande le reste. L’Italie a signé la convention multilatérale BEPS le 7 juin 2017 et n’a jamais déposé sa ratification : la convention de 1989 s’applique donc exactement telle qu’écrite. Il n’y a ici ni article sur les objets principaux ni rétrospective de 365 jours sur les parts à prépondérance immobilière — les tests qui gouvernent désormais les relations allemande, danoise et finlandaise. Ce que cette paire possède à la place, c’est un protocole qui nomme trois fois le cas de la société immobilière, et le § 3 le détaille.

La résidence tranche la première question. L’article 4 règle une double prétention par la cascade habituelle : foyer d’habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre les administrations. Il porte aussi une phrase qui mérite deux lectures. La personne qui n’est assujettie à l’impôt dans un État que pour les revenus y ayant leur source n’en est pas un résident au sens de la convention. Le domicile successoral se règle séparément, par l’article 4 de la convention de 1990.

Le régime italien d’imposition substitutive pour les nouveaux résidents a sa place ici plutôt qu’en note, car c’est lui qui amène le plus souvent cette paire sur un bureau. Depuis 2017, la personne qui transfère sa résidence fiscale en Italie peut opter pour une somme forfaitaire annuelle sur ses revenus étrangers, au lieu de l’impôt italien correspondant. Le montant a changé trois fois : 100 000 € à l’origine, 200 000 € pour les transferts à compter d’août 2024, et 300 000 € plus 50 000 € par membre de la famille pour les transferts de résidence à compter du 1er janvier 2026. Les entrants antérieurs conservent leur taux. Cela change ce que l’Italie prélève. Cela ne change pas ce que la France prélève sur un bien français, objet de toutes les sections ci-dessous. Qu’un avantage conventionnel subsiste lorsque l’autre État n’impose pas effectivement le revenu est une question distincte, et le texte la pose au point 15 du protocole : lorsque la convention oblige un État à exonérer un revenu, l’exonération est accordée si et dans la mesure où ce revenu est imposable dans l’autre État. Ce brief énonce le mécanisme et règle le cas au dossier.

Ce que l’Italie prélève elle-même commande la suite, et n’est donné ici qu’à titre d’orientation. L’Italie n’a jamais levé d’impôt sur la fortune nette, raison pour laquelle le point 11 c) du protocole prévoit que les deux États se concerteraient si elle venait à le faire. Elle lève en revanche l’IVIE sur les immeubles que ses résidents possèdent à l’étranger, au taux de 1,06 % depuis l’exercice 2024, avec imputation des impôts fonciers étrangers. Les droits italiens de succession et de donation s’élèvent à 4 % en ligne directe au-delà de 1 000 000 € par bénéficiaire. Le droit italien est hors du corpus vérifié de notre agence et rien de déterminant ici ne s’y appuie.

Sources consultées : convention de 1989, art. 1er, 2, 4 et 23 et points 11 c) et 15 du protocole ; convention de 1990, art. 1er et 4 ; liste des signataires de la convention multilatérale de l’OCDE (18 juin 2026) ; BOI-INT-CVB-ITA. Note de portée : le droit italien et le régime d’imposition substitutive ne sont donnés qu’à titre d’orientation, d’après des sources secondaires ; rien de déterminant ici ne s’y appuie. Les années d’essai sont inscrites deux fois dans le droit conventionnel.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1989, art. 2, 4 et 23 ; points 11 c) et 15 du protocole ; convention de 1990, art. 1er et 4

2Ce que coûte l’achat d’un bien en France, et ce qu’il coûte chaque année

L’acquisition suit la séquence française habituelle. D’abord votre offre. Puis le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt de garantie usuellement de 10 %. Ensuite les conditions suspensives. Enfin l’acte authentique, signé devant le notaire — l’officier public qui le rédige, perçoit les droits et publie votre titre. Les acquéreurs italiens conservent en général leurs propres conseils : le notaire n’est pas l’avocat de l’acheteur. Réglez les questions de structure du § 3 avant le compromis.

Exemple chiffré — le bien médian de Saint-Jean-Cap-Ferrat au registre DVF (6,5 M€, 2014–2025, ventes de 3 M€ et plus) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur l’acte lui-même ; un régime de TVA sur immeuble neuf, une ventilation du mobilier ou une garantie hypothécaire modifient le calcul. Les chiffres reprennent les barèmes publiés, à titre d’orientation.

La détention emporte une charge française qui compte à ce niveau. L’article 964 du CGI institue l’impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d’actifs taxables — pour un non-résident, les biens français et la fraction des parts de sociétés représentative d’immeubles français (article 965). L’article 23 de la convention de 1989 attribue la fortune immobilière française à la France : la convention confirme la charge plutôt qu’elle ne l’abrite. L’Italie n’a jamais levé d’impôt sur la fortune, rien ne la double donc du côté italien, et le point 11 c) du protocole prévoit une concertation des deux États si cela venait à changer.

Une installation en France ouvre le calendrier le plus précieux de cette relation, et il mérite d’être lu en entier. Le point 11 b) du protocole vise l’impôt français sur la fortune d’une personne physique résidente de France qui possède la nationalité italienne SANS posséder la nationalité française. Pour elle, les biens situés hors de France détenus au 1er janvier de chacune des cinq années suivant celle de son arrivée n’entrent pas dans l’assiette de chacune de ces cinq années. Le même paragraphe fait ensuite ce qu’aucun autre instrument de cette collection ne fait : si cette personne perd la qualité de résident de France pendant au moins trois ans puis la retrouve, la fenêtre de cinq ans court à nouveau depuis la nouvelle arrivée. Notez les deux conditions du premier volet — c’est la fenêtre de la convention et non celle de la loi, et elle n’atteint pas un binational franco-italien.

Deux charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux. Pour les résidences secondaires meublées, les communes situées en zone tendue — dont les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d’habitation, et tout propriétaire souscrit la déclaration annuelle d’occupation. Ces taux étant communaux et annuels, ce brief les revérifie à chaque édition.

L’emprunt adossé au bien relève de la décision de structure. Une dette n’est déductible de l’assiette de l’IFI que si elle a été effectivement contractée pour l’actif taxable ; les prêts intrafamiliaux et in fine sont plafonnés ou reconstitués sur un amortissement théorique (CGI, art. 973 et 974). Lorsque les biens taxables dépassent 5 M€ et les dettes 60 % de leur valeur, l’excédent n’est déductible qu’à moitié, sauf à démontrer que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Réglez-le avec le prêteur et votre avocat fiscaliste avant l’offre.

Sources consultées : CGI, art. 964, 965, 968, 973 et 974 ; convention de 1989, art. 23 et points 11 a), 11 b) et 11 c) du protocole. Note de portée : la fenêtre de cinq ans est lue littéralement au protocole, condition de nationalité et volet de renouvellement compris ; le droit italien n’est donné qu’à titre d’orientation. L’emprunt s’éprouve aussi contre la charge italienne sur les biens étrangers.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI, art. 964-965 et 973-974 ; point 11 b) du protocole de 1989 lu littéralement

3Cinq manières de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Un fait organise ici la question de structure, et il est d’une rare complétude : le protocole de 1989 nomme trois fois le cas de la société immobilière, une fois pour chaque chose que produit un bien. Le point 3 attribue les REVENUS des parts d’une société propriétaire d’immeubles à l’État où ces immeubles sont situés. Le point 8 a) y attribue le GAIN sur les mêmes parts. Le point 11 a) y attribue la FORTUNE qu’elles portent. Les trois tiennent à la même condition : que le droit de cet État impose ces parts comme il impose les immeubles, ce que fait le droit français. Les points 8 a) et 11 a) portent en outre une exception expresse. Les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale sont écartés.

Ce qui suit est une carte de questions pour le conseil, non un itinéraire.

L’asymétrie du décès mérite d’être nommée, car elle ne joue que dans un sens. L’article 5(3) de la convention de 1990 répute les parts d’une société à prépondérance immobilière être des biens immobiliers à l’égard de la France, et non à l’égard de l’Italie. Une SCI française détenant le bien est donc atteinte par les droits français au décès quoi qu’il en soit ; le cas miroir ne suit pas automatiquement, et il se règle avec le conseil italien plutôt qu’il ne se déduit de la lecture française.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : points 3, 8 a), 8 b) et 11 a) du protocole de la convention de 1989 ; convention de 1990, art. 5(3) ; CGI, art. 669, 751, 968, 990 D et 990 E. Note de portée : l’exception d’exploitation dépend de l’activité réelle de la société, question de fait réglée au dossier. L’incitation se situe souvent du côté italien, ce qui inverse la lecture.

Vérifié au 11 août 2026 · points 3, 8 et 11 a) du protocole de 1989 ; convention de 1990, art. 5(3)

4Ce que vous payez à la vente

La France impose la première. L’article 13 de la convention de 1989 attribue les plus-values sur immeubles français à la France, et le point 8 a) du protocole étend cette attribution aux parts d’une société qui les possède, parce que le droit français impose ces gains comme il impose les plus-values immobilières. Le point 8 b) ouvre une voie distincte : les gains sur une participation ouvrant droit à 25 % ou plus des bénéfices sont imposables dans l’État dont la société est un résident, selon sa législation interne. Pour un cédant résident d’Italie, la charge française court au titre de l’article 244 bis A du CGI, et elle a trois parties. La plus-value imposable diminue de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, et de 4 % la vingt-deuxième (art. 150 VC). La composante d’impôt sur le revenu s’applique au taux de 19 % (art. 200 B) et s’éteint après 22 ans. Les prélèvements sociaux s’éteignent après 30 ans et suivent votre affiliation. Les plus-values supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe de l’article 1609 nonies G. L’Italie étant un État membre de l’Union, l’obligation de représentant fiscal accrédité ne joue pas (art. 244 bis A, IV bis).

Exemple chiffré — l’horloge de la durée, pour 1 000 000 € de plus-value brute sur un bien vendu à la médiane de Saint-Jean-Cap-Ferrat (6,5 M€) :

Sur les durées de détention que les poches de cette côte montrent réellement — deux décennies et plus, fréquemment — la composante d’impôt sur le revenu s’est souvent déjà éteinte au moment de la vente, et ce sont les prélèvements sociaux qui subsistent. Chiffres calculés sur les barèmes légaux ; l’assiette réelle se détaille à l’acte lorsque notre agence prend le dossier.

L’Italie répond ensuite par imputation. L’article 24(2) lui permet d’inclure le revenu dans sa propre base et d’en déduire l’impôt français, dans la limite de l’impôt italien correspondant à ce revenu — un crédit ordinaire, qui ne joue que sur les revenus, l’Italie n’ayant pas d’impôt sur la fortune sur lequel un volet fortune pourrait porter. L’article 24(1) joue en sens inverse pour un résident de France possédant une fortune imposable en Italie.

Les familles qui vendent puis quittent la France s’interrogent parfois sur l’exit tax. L’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — participations supérieures à 800 000 € ou droits d’au moins 50 %. Un bien déjà vendu a acquitté son propre impôt et le prix reste hors du champ ; les parts d’une SCI familiale au régime de droit commun de l’impôt sur le revenu demeurent dans le régime immobilier (art. 150 UB) et hors de cette charge.

Sources consultées : convention de 1989, art. 13 et 24 et points 8 a) et 8 b) du protocole ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (y compris IV bis) et 1609 nonies G. Note de portée : la manière dont l’imputation italienne se restitue dans la déclaration italienne relève des conseils en Italie. L’appartenance à l’Union supprime l’exigence de représentation.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1989, art. 13 et 24 ; point 8 du protocole ; CGI, art. 150 VC et 244 bis A

5Louer avant d’acheter, et donner son bien en location

Une année de location avant l’achat reste la première étape classique, avec une réserve : le domicile fiscal français au sens de l’article 4 B du CGI tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres des intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s’efface devant un bail. Un bien qui devient le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat. Il ouvre aussi l’horloge de cinq ans du § 2 : la date d’arrivée mérite d’être consignée plutôt que reconstituée ensuite.

La mise en location inverse le flux, et c’est ici que la lecture du protocole change la réponse. Les revenus fonciers de source française des non-résidents — locations meublées comprises — sont imposés au régime des taux minimums de l’article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu’au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, au taux que commande votre affiliation. L’article 6 de la convention de 1989 attribue les revenus immobiliers à l’État de situation de l’immeuble. Et lorsque le bien est détenu par une société, le point 3 du protocole attribue les revenus de ces parts à ce même État, à la même condition que les volets gains et fortune — que sa législation impose ces revenus comme des revenus de biens immobiliers. La voie sociétaire ne déplace pas plus les loyers qu’elle ne déplace la fortune.

Sources consultées : CGI, art. 4 B et 197 A ; convention de 1989, art. 6 et point 3 du protocole. Note de portée : le traitement dépend de la forme d’exploitation et de l’affiliation, deux questions de fait. Le sens de l’organisation s’établit avant son contenu.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI, art. 4 B et 197 A ; convention de 1989, art. 6 ; point 3 du protocole

6Ce que devient le bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

C’est la section qui distingue cette paire. La France et l’Italie ont conclu à Rome, le 20 décembre 1990, une convention sur les successions ET les donations, en vigueur depuis le 1er avril 1995. Là où la plupart des relations de cette collection abandonnent le décès à deux droits internes sans lien, un seul instrument répartit ici les biens puis dit à l’Italie ce qu’elle doit imputer.

L’article 1er fixe la portée : successions des personnes domiciliées dans l’un des deux États au moment du décès, et donations faites par des personnes domiciliées dans l’un des deux États au moment de la donation. L’article 5(1) attribue les immeubles à l’État où ils se trouvent, et l’article 5(3) traite les parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier comme l’immeuble lui-même — à l’égard de la France. L’article 9 attribue ensuite tout ce que les articles précédents n’atteignent pas au seul État du domicile, en des termes qui ne laissent aucune place à une seconde prétention : ces biens n’y sont imposables que là. Pour un défunt domicilié en Italie, cela écarte la règle française qui imposerait sinon, sur ce qu’il reçoit dans le monde entier, l’héritier longuement résident de France.

L’article 11 en est la mécanique. L’État du domicile impose l’ensemble de la succession ou de la donation, y compris ce que la convention rend imposable dans l’autre État, et impute l’impôt payé dans celui-ci, dans la limite de son propre impôt sur ces biens. Les deux États imposent ; c’est l’imputation qui les empêche de s’ajouter.

Le protocole de 1990 porte la seconde règle de cinq ans de cette paire, et sa rédaction compte. Prenez une personne qui possédait la nationalité de l’un des États sans celle de l’autre, et qui aurait été domiciliée dans les deux. Elle est réputée domiciliée dans le seul État de sa nationalité. Deux conditions le portent : qu’elle ait eu l’intention manifeste d’y conserver son domicile, et qu’elle ait été domiciliée dans l’autre État moins de cinq ans au total au cours des sept années précédant son décès. Lisez les trois derniers mots : le paragraphe est écrit pour le moment du décès, de sorte qu’une donation entre vifs se règle sur l’article 4 sans lui.

Côté français, le barème est celui de l’article 777 du CGI : progressif jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l’abattement de 100 000 € par enfant de l’article 779, le conjoint survivant étant exonéré en succession. Le côté italien n’est donné qu’à titre d’orientation : 4 % en ligne directe au-delà de 1 000 000 € par bénéficiaire, ce qui est une autre forme de barème plutôt qu’un autre taux sur le même. Et avant que l’un ou l’autre État ne calcule des droits, le droit civil décide qui hérite — les deux États appliquent le règlement européen 650/2012, de sorte qu’un ressortissant italien résidant habituellement en France peut choisir la loi italienne pour l’ensemble de la succession. L’Italie possède son propre système de réserve, la legittima : ce choix change donc les parts plutôt qu’il ne lève la contrainte.

Sources consultées : convention de 1990, art. 1er, 4, 5(1), 5(3), 8, 9, 10 et 11 et points a), b) et c) du protocole ; CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A et 968 ; règlement européen 650/2012. Note de portée : les droits italiens de succession et de donation ainsi que la legittima ne sont donnés qu’à titre d’orientation — le droit italien est hors du corpus vérifié de notre agence. Une convention successorale existe, sans la portée du texte sur le revenu.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1990, art. 1er, 5, 9 et 11 ; point b) du protocole ; CGI, art. 750 ter, 777 et 779

7Les huit questions que posent le plus les propriétaires italiens

Un résident d’Italie paie-t-il l’impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€ (CGI, art. 964). L’article 23 de la convention de 1989 attribue la fortune immobilière française à la France : la convention confirme la charge. L’Italie n’a jamais levé d’impôt sur la fortune, elle n’est donc jamais doublée.

Que changent les cinq premières années en France ?

Le point 11 b) du protocole laisse les biens situés hors de France hors de votre assiette française au 1er janvier de chacune des cinq années suivant l’arrivée — mais seulement si vous possédez la nationalité italienne et non la française. Quittez la France trois ans, revenez, et les cinq années courent à nouveau.

Existe-t-il une convention successorale franco-italienne ?

Oui, et elle couvre aussi les donations : celle du 20 décembre 1990, en vigueur depuis le 1er avril 1995. Elle répartit les biens — le bien français à la France — et l’article 11 fait imputer par l’État du domicile l’impôt payé dans l’autre.

Détenir par une société évite-t-il la charge française ?

Non. Le protocole de 1989 atteint trois fois le cas de la société immobilière : point 3 pour les revenus, point 8 a) pour le gain, point 11 a) pour la fortune, chaque fois parce que le droit français impose ces parts comme il impose les immeubles. La seule exception vise l’immeuble que la société exploite réellement.

Qui impose la plus-value lorsqu’un résident d’Italie vend ?

La France, État de situation de l’immeuble (art. 13), au titre de l’article 244 bis A du CGI avec ses abattements de durée — la composante d’impôt sur le revenu s’éteignant après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. L’Italie impute ensuite l’impôt français sur le sien (art. 24(2)).

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit en Italie ?

Oui, par la France : l’article 6 attribue les revenus immobiliers à l’État de situation, et le point 3 du protocole en dit autant des revenus des parts d’une société qui possède l’immeuble. La France applique le régime des taux minimums de l’article 197 A du CGI — 20 % au moins, 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche — avec les prélèvements sociaux en sus.

Le régime italien d’imposition substitutive abrite-t-il le bien français ?

Non. Il change ce que l’Italie prélève sur les revenus étrangers, non ce que la France prélève sur un bien français : l’impôt français sur la fortune, la plus-value française et les droits de succession français n’en sont pas affectés. Qu’un avantage conventionnel donné subsiste lorsque l’Italie n’impose pas effectivement le revenu est une question distincte, posée au point 15 du protocole et réglée au dossier.

L’exit tax française s’applique-t-elle après avoir vendu et quitté la France ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. L’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € ou pour des droits d’au moins 50 %. Le bien vendu et son prix restent hors du champ, comme les parts d’une SCI familiale au régime de droit commun de l’impôt sur le revenu (art. 150 UB).

Sources consultées : les sections ci-dessus. Note de portée : ces réponses condensent ces sections et en héritent les limites. Une convention successorale existe, sans la portée du texte sur le revenu.

Vérifié au 11 août 2026 · condensé des § 1 à 6

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Ce que notre agence surveille

Édition 2, référence d’août 2026. Les instruments sont ceux que recense le § 1 : la convention de Venise de 1989 telle que modifiée par les échanges de lettres de 1998 et de 2000, et la convention de Rome de 1990 sur les successions et les donations. Le premier point de veille est la convention multilatérale italienne : signée le 7 juin 2017 et toujours pas déposée, de sorte qu’un dépôt ferait entrer la clause des objets principaux et le test de 365 jours dans une convention qui n’a aujourd’hui ni l’une ni l’autre. Quatre autres points sont sous surveillance. Les mouvements annuels de loi de finances sur l’impôt sur la fortune et les droits de mutation. Les votes communaux de surtaxe sur l’arc riviéra. Les mouvements de la loi de finances italienne sur le régime d’imposition substitutive, porté à 300 000 € pour les transferts de résidence à compter du 1er janvier 2026. Et le millésime du commentaire de l’administration, antérieur tant à l’impôt français sur la fortune actuel qu’au régime italien.

Le marché, d’après le registre

Vu d’Italie, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera commence à la frontière et court vers l’ouest. L’arc proche de Monaco — Roquebrune-Cap-Martin, Èze, Beaulieu, Cap-d’Ail, Villefranche et Beausoleil, les communes situées entre la Principauté et la frontière italienne — enregistre 358 ventes qualifiées pour 2 758 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,7 M€. Saint-Jean-Cap-Ferrat est le registre le plus étroit et le plus cher de la côte : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. La presqu’île de Saint-Tropez demeure le plus vaste registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1 006 ventes pour 7 049 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 4 392 M€ sur les trois.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », le registre officiel des transactions immobilières publié par l’administration fiscale française), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois — la méthode des pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 2025-12-31.

Qui détient cette côte, en agrégat

Le registre public décrit lui-même comment la Riviera est détenue, et ce brief le lit en agrégat : le registre des transactions de l’État à côté des registres publics de sociétés, le tout déjà publié, anonymisé au traitement, sans qu’aucune détention individuelle soit identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 34 % des positions de propriété étudiées sont détenues depuis l’étranger, et l’Italie en représente environ 2 %. Pour le plus proche voisin de la France, c’est une empreinte modeste sur ces poches précises : la présence italienne sur cette côte court historiquement vers l’est, du côté de Menton et des communes frontalières, et l’arc proche de Monaco ci-dessus est l’endroit où les deux marchés se rencontrent.

Comment ce brief a été contrôlé, et ses limites

Les énoncés juridiques sont vérifiés dans le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche du partenaire de recherche juridique de notre agence — et recontrôlés sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 11 août 2026 a lu trois choses. La convention de Venise de 1989 dans sa présentation officielle française, avec son protocole DE BOUT EN BOUT, points 1 à 17, et son échange de lettres. La convention de Rome de 1990 sur les successions et les donations, avec son protocole. Et les articles consolidés du CGI cités section par section. C’est cette lecture qui a changé les § 5 et § 1 : le point 3 du protocole nomme le cas de la société immobilière pour les revenus locatifs, et le point 15 porte une condition d’assujettissement effectif, dont l’édition précédente ne faisait usage ni de l’un ni de l’autre. Le droit interne italien n’est donné qu’à titre d’orientation, d’après des sources secondaires, et ne porte jamais une conclusion. Données de marché : DVF, ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « lorsque notre agence prend le dossier » — taux communaux, affiliation sociale, restitution italienne de l’impôt imputé, assiette de plus-value au niveau de l’acte — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l’attente d’une vérification propre au cas.

Ce brief documente un droit publié et des données de transaction publiques ; il relève de la recherche et non d’un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances propres à chacun — historique de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — en modifient l’issue. Pour une opération en cours, notre agence coordonne les conseils français dont le dossier a besoin (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Sources consultées : le relevé de revue ci-dessus ; le registre DVF. Note de portée : en cas de divergence entre cette section et une section numérotée, la section numérotée l’emporte.

Vérifié au 11 août 2026 · relevé de revue complet ci-dessus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Luxembourg — la paire conventionnelle

France–Canada — la paire conventionnelle

Edizione italiana