France–Italie — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Italie — 1989 et 1990

La relation repose sur deux instruments de la même époque. La convention du 5 octobre 1989, signée à Venise et en vigueur depuis le 1er mai 1992, s'est substituée à un texte de 1958 et régit les impôts sur le revenu et sur la fortune : la liste française de l'article 2 vise nommément l'impôt de solidarité sur la fortune aux côtés de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur les sociétés, tandis que la liste italienne de 1989 — IRPEF, IRPEG et impôt local sur les revenus — ne comportait aucun impôt sur la fortune, l'Italie n'en prélevant alors pas. La convention s'étend aux impôts de nature identique ou analogue institués après sa signature (article 2 §4), le fondement sur lequel s'examine l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018 — lecture que l'administration retient elle-même pour les stipulations de l'époque de l'ISF. Des échanges de lettres ont complété le cadre : ceux des 7 et 28 juillet 1998 ont confirmé la CSG et la CRDS côté français et l'IRAP côté italien, celui du 20 décembre 2000 a réglé le traitement des pensions de sécurité sociale. La convention successions et donations du 20 décembre 1990, signée à Rome et en vigueur depuis le 1er avril 1995, ferme la relation ; sa portée — successions et donations entre vifs — est développée à la section I bis.

Aucun des deux instruments n'est modifié par la convention multilatérale. Les deux États ont signé l'instrument multilatéral de l'OCDE le 7 juin 2017 ; la France a déposé sa ratification et l'applique depuis le 1er janvier 2019, tandis que l'Italie, selon la liste d'état de l'OCDE au 18 juin 2026, n'a pas déposé la sienne. La convention de 1989 continue donc de s'appliquer telle que signée, sans la clause du critère des objets principaux que l'instrument y importerait — un point qui distingue cette relation de la plupart des grandes relations conventionnelles françaises, et un point de veille du cycle d'édition de ce brief.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par les critères de l'article 4 §2, sur la cascade du modèle OCDE : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. L'article 4 §1 y ajoute une limite qui mérite d'être notée : les personnes qui ne sont assujetties à l'impôt dans un État que pour les revenus y ayant leur source ou pour la fortune qui y est située ne sont pas des résidents de cet État au sens de la convention.

La question de l'impôt de substitution

Cette limite a pris un relief contemporain. Le régime italien des nouveaux résidents impose les revenus de source étrangère par un forfait annuel — 100 000 € à sa création en 2017, 200 000 € pour les arrivées à compter d'août 2024, puis 300 000 €, avec 50 000 € par membre de la famille, pour les transferts de résidence à compter du 1er janvier 2026 — tandis que les revenus de source italienne demeurent sous le droit commun. Le texte de 1989 ne dit pas si un tel résident est un résident conventionnel. La comparaison avec la Suisse est éclairante : la convention franco-suisse écarte expressément les personnes imposées sur une base forfaitaire déterminée d'après la valeur locative de leurs résidences (article 4 §6 b), exclusion que le Conseil d'État a appliquée en propres termes ; le texte italien ne comporte aucune clause analogue, et l'exclusion générale de l'article 4 §1 vise les personnes imposées sur les seuls revenus de source locale, ce que n'est pas, à la lettre, un résident au forfait imposé intégralement sur ses revenus italiens. L'administration n'a publié aucune position sur le régime italien ; la question — d'un poids pratique réel pour les avantages conventionnels sur les revenus de source française — s'examine au cas par cas, au dossier. Ce qui ne bouge pas, c'est la villa : sur l'immobilier situé en France, ses revenus, ses plus-values et ses transmissions, la France impose en qualité d'État de situation quelle que soit la position conventionnelle du propriétaire.

Le versant italien garde ses accents propres. L'Italie impose successions et donations à des taux très inférieurs au barème français — 4 % en ligne directe au-delà d'un abattement de 1 000 000 € par bénéficiaire, quand le barème français en ligne directe atteint 45 % — et son régime des nouveaux résidents laisse les biens étrangers hors des droits italiens de succession et de donation pendant sa durée. Les plus-values privées sur immeubles détenus plus de cinq ans échappent en règle générale à l'impôt italien sur le revenu. Ce brief expose le droit italien au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et les deux conventions, la lecture italienne relevant des conseils italiens de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1989, art. 2, 4, 24 ; protocole ; EDL 1998/2000 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; liste OCDE de l'instrument multilatéral au 18 juin 2026 ; convention franco-suisse, art. 4 §6 b + CE n° 469789 pour la comparaison ; BOI-INT-CVB-ITA (millésime 2012–2013 — le texte prévaut)

2Le marché, vu d'Italie

Vue d'Italie, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera commence à la frontière et court vers l'ouest. L'arc du proche-Monaco — Roquebrune-Cap-Martin, Èze, Beaulieu, Cap-d'Ail, Villefranche et Beausoleil, les communes entre la Principauté et la frontière italienne — a enregistré 358 ventes qualifiées pour 2 758 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,7 M€. Saint-Jean-Cap-Ferrat demeure le registre le plus étroit et le plus cher de la côte : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€, dont 76 % de la valeur en transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez reste le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7 049 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 4 392 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, l'Italie représentant environ 2 % de ces positions étrangères dans l'étude actuelle. Pour le plus proche des voisins de la France, l'empreinte demeure modeste sur ces poches précises ; la présence italienne sur cette côte s'est historiquement portée vers l'est, vers Menton et les communes frontalières, et l'arc du proche-Monaco de la section 2 est le point de rencontre des deux marchés.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident italien

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs italiens, familiers d'un notariat proche du nôtre, s'adjoignent néanmoins habituellement leurs propres conseils. La convention de 1990 réglant pour l'essentiel les questions successorales et de donation d'après ce que l'acte crée, les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°), et la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'article 23 §1 de la convention de 1989 rend imposable en France la fortune constituée par des immeubles français, le point 11 a du protocole étendant la règle aux titres de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immobilier français. Le propriétaire résident d'Italie supporte donc l'IFI avec la confirmation du traité plutôt que sous son abri. L'Italie étant membre de l'Union européenne, aucun représentant fiscal n'est exigé pour les obligations déclaratives de l'IFI (article 983).

Le même bien peut répondre d'une seconde charge de fortune au pays. Depuis 2012, l'Italie frappe l'immobilier étranger de ses résidents par l'IVIE, au taux de 1,06 % de la valeur de référence depuis 2024 ; la convention de 1989, écrite quand l'Italie ne prélevait aucun impôt sur la fortune, ne déroule son crédit de fortune que dans un sens — vers la France, pour les résidents de France détenant une fortune imposable en Italie (article 24 §1 b) — et l'engagement du protocole d'une concertation si l'Italie venait à instituer un impôt sur la fortune (point 11 c) n'a produit aucun avenant. L'élimination du côté italien repose en conséquence sur les règles de crédit propres au droit italien pour les impôts fonciers étrangers ; leur mesure pour une villa française — quelles charges françaises se qualifient, et dans quelle limite — relève des conseils italiens de la famille.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, la convention fait mieux que la loi interne. Le droit français n'impose le nouveau résident arrivé après cinq années à l'étranger que sur ses actifs français pendant cinq ans (article 964-1°, al. 2) ; le point 11 b du protocole de 1989 accorde aux ressortissants italiens sans nationalité française la même exclusion quinquennale des biens situés hors de France au rang de droit conventionnel — que la France ne peut restreindre unilatéralement — et la renouvelle lorsque l'intéressé, ayant perdu la qualité de résident de France pendant au moins trois ans, la retrouve ensuite. Écrite pour l'ISF, la clause s'examine sous l'IFI sur le fondement des impôts analogues de l'article 2 §4, lecture que l'administration retient elle-même pour les stipulations de l'époque de l'ISF ; la règle interne donne, en tout état de cause, le même résultat quinquennal. Les charges récurrentes suivent le bien : taxe foncière aux taux communaux, majoration possible de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — et déclaration annuelle d'occupation exigée de tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965, 983 ; convention de 1989, art. 23 §1 + protocole, points 11 a, b, c, art. 24 §1 b ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur italien, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : la convention de 1990 nomme la société à prépondérance immobilière française en propres termes, et lit au travers au décès.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). La convention de 1990 y ajoute un pendant successoral : les dettes garanties sur la villa et celles contractées pour son acquisition, sa transformation, sa réparation ou son entretien se déduisent de sa valeur pour les droits que le traité attribue (article 10 §1), le droit interne s'appliquant partout où il est plus favorable (article 10 §5).

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

La convention de 1990 régit les droits de succession comme les droits de donation, portée que la plupart des conventions successorales françaises n'ont pas et qu'elle partage, dans cette série, avec les instruments allemand et suédois. Son architecture est arrêtée. La villa répond aux droits français en qualité d'État de situation, pour les successions comme pour les donations (article 5 §1) ; les titres d'une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles français sont traités, pour la France, comme ces immeubles (article 5 §3) ; les valeurs mobilières suivent des règles de situation propres, le texte de 1990 rattachant les titres à l'État où la société émettrice est domiciliée (article 8) ; et les biens étrangers aux articles 5 à 8 ne sont imposables que dans l'État du domicile du défunt ou du donateur (article 9). L'État du domicile impute ensuite l'impôt prélevé par l'État de situation (article 11 §1), lequel liquide sa charge au taux que sa propre loi commande sur l'ensemble (article 11 §2).

La rédaction exclusive de l'article 9 emporte une conséquence qui mérite d'être énoncée avec précision. Le droit français atteint, par l'article 750 ter 3° du code, l'ensemble des biens reçus par l'héritier domicilié en France six des dix dernières années ; la convention de 1990 ne comporte aucune clause de domicile de l'héritier, et, pour la succession d'une personne domiciliée en Italie, les biens que l'article 9 réserve à l'Italie n'y sont imposables que là — la répartition conventionnelle, qui prévaut sur la règle interne, ne laisse aucune prise à l'imposition du côté du bénéficiaire sur ces biens. Pour les familles dont les héritiers étudient ou s'installent en France, c'est l'une des forces discrètes de la relation, et une raison de peser la géographie de l'acte avant de le signer.

Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI : en ligne directe, progressif jusqu'à 45 % au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Le barème italien court à 4 % en ligne directe au-delà de 1 000 000 € par bénéficiaire : les deux systèmes tarifent très différemment la même transmission, et la fenêtre de domicile du protocole de 1990 — le domicile conventionnel demeurant italien en deçà de cinq des sept dernières années, lorsque la volonté de le conserver est manifeste — donne aux premières années françaises d'une famille une réponse pesée au décès. Avant que l'un ou l'autre État ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers : les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012, de sorte que le ressortissant italien résidant habituellement en France peut choisir la loi italienne pour l'ensemble de sa succession — élection qui échange un système de réserve contre un autre, le droit italien organisant sa propre legittima, si bien que le mécanisme compensatoire que la loi française destine aux successions sans réserve n'a ici, en principe, pas de prise. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Pour une famille italienne, le cadre conventionnel est plus net que dans la plupart des relations : la donation de la nue-propriété entre dans le champ de la convention de 1990, la France l'impose en qualité d'État de situation, et l'imputation italienne suit la mécanique de l'article 11. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent du conseil de la famille, aux côtés du choix de loi signalé ci-dessus.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; convention de 1990, art. 5, 8, 9, 10, 11 + protocole, point b ; protocole de 1989, points 8 a et 11 a ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident italien

La France impose en premier. L'article 13 §1 de la convention de 1989 attribue les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français à l'État de leur situation, et le point 8 a du protocole étend la règle aux gains sur titres de sociétés à prépondérance immobilière partout où la loi interne les soumet au régime des gains immobiliers — ce que fait la loi française. Pour le cédant résident d'Italie, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après trente et suivent l'affiliation sociale du cédant — pour les personnes relevant de la coordination européenne de sécurité sociale, en règle générale au taux réduit de solidarité, vérifié au dossier. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. L'Italie étant membre de l'Union européenne, l'obligation de représentation fiscale accréditée supportée par les cédants d'États tiers ne s'applique pas (article 244 bis A, IV bis).

L'Italie répond ensuite par la méthode de l'imputation. L'article 24 §2 lui permet de comprendre le gain dans sa propre base et lui impose d'en déduire l'impôt français, dans la limite de la quote-part d'impôt italien afférente au gain. En pratique, la charge italienne est souvent plus étroite que la clause ne le laisse entendre : le droit italien laisse en règle générale hors de l'impôt sur le revenu les plus-values privées sur immeubles détenus plus de cinq ans, de sorte qu'aux durées de détention que cette côte enregistre, l'impôt français est fréquemment le seul — point de droit italien exposé au niveau de l'orientation et confirmé avec les conseils italiens de la famille. Le choix entre céder l'actif et céder les titres d'une société à prépondérance immobilière modifie le cercle des acquéreurs et la mécanique de l'acte plus que la répartition, la France imposant l'un et l'autre en vertu des textes ci-dessus.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France — vers l'Italie notamment, au vu du régime décrit à la section 1 — demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1989, art. 13 §1 et 24 §2 + protocole, point 8 a ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; les fenêtres conventionnelles décrites plus haut — le bouclier quinquennal de fortune du protocole de 1989 et la clause de domicile successoral du protocole de 1990 — donnent alors au calendrier de ces premières années une valeur propre. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, à un taux fonction de l'affiliation sociale du propriétaire — pour les propriétaires affiliés en Italie, en règle générale le taux réduit de solidarité, vérifié au dossier. La convention attribue ces revenus à la France en qualité d'État de situation, quel que soit le mode d'exploitation (article 6 §§1 et 3) ; l'Italie, qui impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux, impute ensuite l'impôt français (article 24 §2). Les modalités déclaratives italiennes — et la place de ces revenus dans une option pour l'impôt de substitution, où les revenus étrangers relèvent du forfait plutôt que du crédit — relèvent des conseils italiens de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1989, art. 6 et 24 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 5 octobre 1989 avec son protocole et les échanges de lettres de 1998 et 2000 ; convention successions et donations du 20 décembre 1990 avec son protocole — ni l'une ni l'autre modifiée depuis, ni l'une ni l'autre touchée par l'instrument multilatéral, que l'Italie a signé sans le ratifier. Points de veille pour la deuxième édition : le dépôt par l'Italie de sa ratification de l'instrument multilatéral, qui importerait la clause des objets principaux dans la convention de 1989 ; le régime italien de l'impôt de substitution, porté à 300 000 € avec 50 000 € par membre de la famille pour les transferts de résidence à compter du 1er janvier 2026 par la loi de budget 2026–2028, les entrants antérieurs conservant leurs conditions d'entrée ; les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; et toute actualisation du commentaire administratif des conventions italiennes, dont le millésime 2012–2013 précède l'IFI comme le régime italien — dans chaque cas, ce brief suit les textes conventionnels. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident d'Italie paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 1989 rend la fortune immobilière française imposable en France (art. 23 §1, avec le point 11 a du protocole pour les titres à prépondérance immobilière) : l'IFI s'applique avec la confirmation du traité. L'IVIE italienne sur l'immobilier étranger peut s'y ajouter, l'élimination reposant sur les règles internes italiennes et non sur la convention.

L'installation en France expose-t-elle immédiatement le patrimoine mondial d'un ressortissant italien ?

Pas en matière de fortune, et pas pendant les cinq premières années. Le point 11 b du protocole de 1989 conserve les biens situés hors de France en dehors de l'assiette de l'impôt sur la fortune pendant les cinq années suivant l'installation, pour les ressortissants italiens sans nationalité française, la fenêtre se renouvelant après au moins trois années de non-résidence. La convention de 1990 ajoute sa propre clause au décès : en deçà de cinq années de domiciliation française sur les sept dernières, avec la volonté manifeste de conserver le domicile italien, le domicile conventionnel successoral demeure italien (protocole de 1990, point b).

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident d'Italie vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 1989, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente. L'Italie peut imposer le gain en qualité d'État de résidence avec imputation de la charge française (art. 24 §2) ; son droit interne laisse toutefois, en règle générale, hors de l'impôt les plus-values immobilières privées après cinq années de détention, de sorte que l'impôt français est souvent le seul en pratique.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 1990, art. 5 §1), le traité traitant, pour la France, les titres d'une société à actif principalement immobilier français comme ces immeubles (art. 5 §3). L'Italie, lorsqu'elle impose également, impute les droits français (art. 11 §1). Les biens que la convention réserve à l'État du domicile n'y sont imposables que là (art. 9).

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par le traité franco-italien ?

Oui. La convention de 1990 s'applique aux successions comme aux donations — portée que la plupart des conventions successorales françaises n'ont pas, consignée par la mention « S - D » dans la liste des conventions publiée par l'administration. La donation de la villa, ou de sa nue-propriété, est imposée par la France en qualité d'État de situation, l'Italie imputant selon la mécanique de l'article 11.

La France peut-elle imposer l'héritier résident de France d'une succession italienne ?

Pas sur les biens que la convention réserve à l'Italie. Le droit français atteint l'ensemble des biens reçus par l'héritier domicilié en France six des dix dernières années (CGI, art. 750 ter 3°), mais la convention de 1990 ne comporte aucune clause de domicile de l'héritier, et son article 9 ne rend les biens étrangers aux articles 5 à 8 imposables que dans l'État du domicile du défunt. La répartition conventionnelle prévaut ; les biens situés en France demeurent imposés en France par l'article 5.

Le forfait italien des nouveaux résidents affecte-t-il le traité ?

La question est ouverte. La convention de 1989 n'exclut de la résidence conventionnelle que les personnes imposées sur les seuls revenus de source locale (art. 4 §1) ; à la différence de la convention franco-suisse, qui écarte expressément ses résidents au forfait, le texte italien ne comporte aucune clause visant l'impôt de substitution, et l'administration n'a publié aucune position sur ce régime. Les avantages conventionnels d'un résident au forfait s'examinent au dossier ; l'imposition française de l'immobilier situé en France n'en est, dans un cas comme dans l'autre, pas affectée.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit en Italie ?

Oui, par la France d'abord, en qualité d'État de situation (convention de 1989, art. 6), au taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus. L'Italie impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux et impute l'impôt français (art. 24 §2) ; la place de ces revenus dans une option pour l'impôt de substitution relève des conseils italiens.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — textes consolidés) et sur les deux instruments conventionnels dans leur présentation officielle française : la convention du 5 octobre 1989 avec son protocole et ses échanges de lettres, et la convention successions et donations du 20 décembre 1990 avec son protocole. Le commentaire administratif des conventions italiennes (BOI-INT-CVB-ITA) date de 2012–2013 et précède l'IFI comme le régime italien de l'impôt de substitution ; là où il est muet, ce brief suit les textes conventionnels et la doctrine générale de l'administration, dont sa liste des conventions en vigueur au 1er janvier 2026. L'état de l'instrument multilatéral est repris de la liste de l'OCDE au 18 juin 2026 ; le droit interne italien — impôt de substitution, IVIE, barème successoral, legittima — est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, position conventionnelle d'un résident au forfait, modalités déclaratives italiennes, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

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