Le implicazioni dell'acquisto, della vendita e della locazione di un immobile sulla Costa Azzurra per i residenti in Italia — a partire dalle convenzioni del 1989 e del 1990, dal codice tributario e dal registro di transazioni dello Stato stesso.
Elena Agueeva — licensed French real-estate broker (CPI 06052023000000132), Cannes · first published 2026-07-19 · last reviewed 2026-07-20
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus
Il rapporto poggia su due strumenti della stessa stagione. La convenzione contro le doppie imposizioni del 5 ottobre 1989, firmata a Venezia e in vigore dal 1° maggio 1992, ha sostituito un testo del 1958 e disciplina le imposte sul reddito e sul patrimonio: la lista francese dell'articolo 2 nomina l'impôt de solidarité sur la fortune (l'ISF, l'imposta di solidarietà sul patrimonio) accanto all'imposta sul reddito e a quella sulle società, mentre la lista italiana del 1989 — IRPEF, IRPEG e l'imposta locale sui redditi — non conteneva alcuna imposta patrimoniale, non applicandone allora l'Italia alcuna. La convenzione si estende alle imposte identiche o analoghe istituite dopo la firma (articolo 2 §4), il fondamento su cui si esamina l'IFI, succeduto all'ISF dal 2018 — una lettura che la stessa amministrazione applica alle disposizioni convenzionali dell'era ISF. Scambi di lettere hanno completato il quadro: quelli del 7 e del 28 luglio 1998 hanno confermato la CSG e la CRDS sul versante francese e l'IRAP su quello italiano, e quello del 20 dicembre 2000 ha regolato il trattamento delle pensioni di sicurezza sociale. La convenzione su successioni e donazioni del 20 dicembre 1990, firmata a Roma e in vigore dal 1° aprile 1995, completa il rapporto; la sua portata — successioni e donazioni tra vivi insieme — è esaminata nella sezione I bis.
Nessuno dei due strumenti è modificato dallo strumento multilaterale. Entrambi gli Stati hanno firmato la convenzione multilaterale BEPS il 7 giugno 2017; la Francia ha depositato la ratifica e la applica dal 1° gennaio 2019, mentre l'Italia, alla lista di stato dell'OCSE del giugno 2026, non ha depositato la propria. La convenzione del 1989 continua dunque ad applicarsi come firmata, senza il principal purpose test che lo strumento importerebbe — un punto di differenza rispetto alla maggior parte dei grandi rapporti convenzionali della Francia, e un punto di osservazione del ciclo di edizioni di questo brief.
È la residenza a fare lo smistamento. La persona soggetta all'imposta di entrambi gli Stati è assegnata dai criteri dirimenti dell'articolo 4 §2, sulla cascata OCSE: abitazione permanente, poi centro degli interessi vitali, poi soggiorno abituale, poi nazionalità, poi accordo amichevole. L'articolo 4 §1 aggiunge un confine che merita nota: le persone tassate in uno Stato soltanto sui redditi che vi sorgono, o sul patrimonio che vi è situato, non sono residenti di quello Stato ai fini della convenzione.
Quel confine ha acquisito un filo contemporaneo. Il regime italiano per i nuovi residenti — la flat tax dei "neo-residenti", il regime dei neo-domiciliati — tassa i redditi di fonte estera con un'imposta sostitutiva fissa annuale — €100,000 alla creazione nel 2017, €200,000 per gli arrivi dall'agosto 2024, e €300,000, con €50,000 per familiare, per i trasferimenti di residenza dal 1° gennaio 2026 — mentre i redditi di fonte italiana restano sotto le regole ordinarie. Se un tale residente sia residente convenzionale ai sensi della convenzione del 1989 non è una domanda cui il testo risponda. Il confronto con la Svizzera è istruttivo: la convenzione svizzera esclude espressamente le persone tassate su un forfait commisurato al tenore di vita (articolo 4 §6 b), un'esclusione che il Conseil d'État ha applicato alla lettera; la convenzione italiana non reca alcuna clausola analoga, e l'esclusione generale dell'articolo 4 §1 parla di persone tassate soltanto sui redditi di fonte, ciò che un residente a forfait, tassato per intero sui redditi italiani, non è in alcun senso letterale. L'amministrazione non ha pubblicato alcuna posizione sul regime italiano, e la questione — di peso pratico per i benefici convenzionali sui redditi di fonte francese — si esamina caso per caso in sede di incarico. Ciò che non si muove è la villa: sugli immobili situati in Francia, sui loro redditi, plusvalenze e trasmissioni, la Francia tassa in quanto Stato di situazione del bene, qualunque sia la posizione convenzionale del proprietario.
Il versante italiano conserva i propri accenti. L'Italia tassa successioni e donazioni ad aliquote assai inferiori alla scala francese — il 4% in linea retta oltre una franchigia di €1,000,000 per beneficiario, contro una scala francese in linea retta che arriva al 45% — e il suo regime per i nuovi residenti lascia i beni esteri fuori dall'imposta italiana su successioni e donazioni finché esso dura. Le plusvalenze private su immobili detenuti oltre cinque anni restano in genere del tutto fuori dall'imposta italiana sul reddito. Questo brief enuncia il diritto italiano a livello di orientamento soltanto; il suo terreno verificato è il versante francese e le due convenzioni, e la lettura italiana spetta ai consulenti italiani della famiglia.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus · convenzione del 1989, artt. 2, 4, 24; Protocollo; scambi di lettere 1998/2000; BOI-ANNX-000306 (29 apr 2026); lista di stato MLI dell'OCSE al 18 giugno 2026; convenzione CH art. 4 §6 b + CE n° 469789 per il confronto; BOI-INT-CVB-ITA (millesimo 2012–2013 — il testo prevale)
Visto dall'Italia, il mercato delle ville da €3M+ della Costa Azzurra comincia al confine e corre verso ovest. L'arco a ridosso di Monaco — Roquebrune-Cap-Martin, Èze, Beaulieu, Cap-d'Ail, Villefranche e Beausoleil, i comuni tra il Principato e la frontiera italiana — ha registrato 358 vendite qualificate per €2,758M nel periodo 2014–2025, a una mediana di €4.7M. Saint-Jean-Cap-Ferrat è il registro più stretto e più caro della costa: 178 vendite per €2,375M, a una mediana di €6.5M e un massimo di €200.0M, con il 76% del valore in transazioni a otto cifre. La penisola di Saint-Tropez resta il più ampio registro €3M+ della costa, con 1006 vendite per €7,049M. Gli ultimi 36 mesi da soli contano €4,392M sui tre mercati.
| Mercato | Vendite (12 anni) | Totale €M | Mediana €M | Massimo €M | Vendite 36 mesi | €M 36 mesi | ≥€10M (36 mesi) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 178 | 2,375 | 6.5 | 200.0 | 53 | 555 | 19 |
| L'arco a ridosso di Monaco | 358 | 2,758 | 4.7 | 59.0 | 138 | 1,119 | 27 |
| Saint-Tropez e il suo golfo | 1006 | 7,049 | 4.9 | 85.5 | 353 | 2,718 | 68 |
Fonte: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), vendite di ville ≥ €3M, 2014–2025, deduplicate per proprietà — la stessa convenzione dell'hub pubblico Riviera Intelligence, sicché questo brief e le pagine pubbliche non possono divergere. DVF fino al 2025-12-31.
È il registro pubblico stesso a descrivere come la Costa Azzurra è detenuta. Questo brief lo legge in aggregato — il registro di transazioni dello Stato accanto ai registri societari pubblici, tutto già pubblicato, anonimizzato nel trattamento, e senza che alcuna posizione individuale sia mai identificata. Su 20 comuni della Costa Azzurra, il 29% delle posizioni proprietarie studiate è detenuto da fuori della Francia, mentre l'Italia conta per circa il 2% di quelle posizioni estere nello studio corrente. Per il più prossimo dei vicini della Francia, è un'impronta modesta su queste particolari sacche di mercato; la presenza italiana su questa costa è storicamente corsa verso est, verso Mentone e i comuni di confine, e l'arco a ridosso di Monaco della sezione 2 è il punto in cui i due mercati si incontrano.
Aggregati soltanto, tratti da fonti pubbliche nel rispetto delle loro condizioni di riutilizzo; nessuna posizione individuale è identificata o pubblicata. L'attribuzione della residenza segue l'indirizzo risultante. Le cifre si aggiornano a ogni edizione.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus · registro DVF, deduplicato per proprietà · aggregati di detenzione dai soli registri pubblici
L'acquisto segue la sequenza francese standard: offerta, compromis de vente (il preliminare di vendita) con dieci giorni di diritto di ripensamento, deposito per uso del 10%, condizioni sospensive, e l'atto autentico davanti al notaire, il notaio francese, che riscuote le imposte e trascrive il titolo. Il notaire agisce come pubblico ufficiale, non come difensore dell'acquirente, e i compratori italiani, avvezzi a un sistema notarile proprio, affiancano di regola anche i propri consulenti. Poiché la convenzione del 1990 regola le questioni di successione e donazione in larga parte in funzione di ciò che l'atto crea, le domande di struttura della sezione I bis meritano risposta prima della firma del compromis; il veicolo acquirente è difficile da cambiare a processo avviato.
| Voce | Base | Importo | A carico di |
|---|---|---|---|
| Imposte di trasferimento e tasse di pubblicità fondiaria | ≈ 5.81 % del prezzo (dipartimento ad aliquota ordinaria; immobile esistente) | €377,432 | Acquirente |
| Émoluments e spese del notaire | ≈ 1.0–1.3 % a questo livello di prezzo (tariffa regolamentata a scaglioni) | ≈ €71,500 | Acquirente |
| Costi complessivi di acquisizione, indicativi | ≈ 7 % su un immobile esistente | ≈ €448,932 | Acquirente |
| Provvigione d'agenzia | Secondo mandato; per convenzione inclusa nel prezzo pubblicato | — | Secondo mandato |
Il notaire dettaglia imposte ed émoluments con precisione sulla struttura effettiva dell'atto; un regime IVA da nuova costruzione, lo scorporo degli arredi o una garanzia ipotecaria cambiano l'aritmetica. Le cifre sopra riflettono le tariffe pubblicate standard e sono enunciate a titolo di orientamento.
L'articolo 964 del CGI (Code général des impôts, il codice tributario francese) istituisce l'imposta annuale sul patrimonio immobiliare oltre €1,300,000 di attivi imponibili. Per le persone non domiciliate in Francia la base comprende gli immobili situati in Francia insieme alla frazione delle partecipazioni societarie rappresentativa di immobili francesi (articolo 964-2°), e la posizione convenzionale è definita, non assente: l'articolo 23 §1 della convenzione del 1989 rende imponibile in Francia il patrimonio costituito da immobili francesi, e il punto 11 a del Protocollo estende la regola alle partecipazioni in società il cui attivo è principalmente immobiliare francese. Il proprietario residente in Italia sopporta dunque l'IFI con la conferma del trattato, non contro il suo riparo. Essendo l'Italia uno Stato membro dell'Unione europea, nessun rappresentante fiscale francese è richiesto per le dichiarazioni dell'IFI (articolo 983).
Lo stesso immobile può rispondere a una seconda imposta patrimoniale in patria. Dal 2012 l'Italia tassa gli immobili esteri dei propri residenti attraverso l'IVIE, all'1.06% del valore rilevante dal 2024; la convenzione del 1989, redatta quando l'Italia non applicava alcuna imposta patrimoniale, fa correre il proprio credito sul patrimonio in una sola direzione — verso la Francia, per i residenti francesi titolari di patrimonio imponibile in Italia (articolo 24 §1 b) — e l'impegno del Protocollo a che i due Stati si consultino per adattare la convenzione qualora l'Italia istituisse un'imposta patrimoniale (punto 11 c) non ha prodotto alcuno strumento di modifica. Il sollievo sul versante italiano riposa dunque sulle regole di credito proprie dell'Italia per le imposte estere sugli immobili, e la sua misura per una villa francese — quali oneri francesi qualifichino, e in che misura — spetta ai consulenti italiani della famiglia.
Per la famiglia che pondera un trasferimento pieno in Francia, la convenzione migliora la legge interna. Il diritto francese tassa ogni nuovo residente che arrivi dopo cinque anni all'estero soltanto sui beni francesi, per cinque anni (articolo 964-1°, comma 2); il punto 11 b del Protocollo del 1989 accorda ai cittadini italiani privi della nazionalità francese la stessa esclusione quinquennale dei beni non francesi come diritto convenzionale — che la Francia non può restringere unilateralmente — e la rinnova quando la persona, cessata di essere residente francese per almeno tre anni, vi fa ritorno. Redatta per l'ISF, la clausola si esamina sotto l'IFI sul fondamento delle imposte analoghe dell'articolo 2 §4, la lettura che la stessa amministrazione applica alle disposizioni dell'era ISF; la regola interna dà comunque lo stesso risultato quinquennale. Gli oneri ricorrenti seguono l'immobile: la taxe foncière (l'imposta fondiaria) ad aliquote comunali, l'eventuale surtaxe sulle seconde case nei comuni in zone tendue — i mercati abitativi in tensione, categoria che comprende i comuni di punta della Costa Azzurra — e la dichiarazione annuale di occupazione richiesta a tutti i proprietari. Essendo tali aliquote comunali e legate all'anno, il ciclo di edizioni di questo brief le ri-verifica invece di congelarle.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus · CGI, artt. 964–965, 983; convenzione del 1989, art. 23 §1 + Protocollo, punti 11 a, b, c, art. 24 §1 b; tariffe di costo enunciate a orientamento, dettagliate in sede di incarico
Le strutture di detenzione sono presentate qui, secondo la dottrina di questa linea, come domande di analisi e non come raccomandazioni. Per un compratore italiano l'analisi porta con sé un fatto ordinatore: la convenzione del 1990 nomina espressamente la società francese a prevalenza immobiliare, e al decesso guarda attraverso di essa.
| Domanda | Che cosa decide | La lettura specificamente italiana |
|---|---|---|
| Proprietà diretta? | Semplicità; tassazione nello Stato di situazione per le plusvalenze e per la successione | La plusvalenza in caso di vendita resta nel prelievo francese, con l'Italia che accredita l'imposta francese (art. 24 §2); al decesso la villa risponde all'imposta francese in quanto Stato di situazione (convenzione del 1990, art. 5 §1), con credito dell'Italia a sua volta (art. 11 §1) |
| Società italiana o altra società estera? | Riservatezza, consolidamento | La questione della tassa annuale del 3% e i suoi regimi di trasparenza; IFI sulla frazione immobiliare in ogni caso (Protocollo 1989, punto 11 a); al decesso la convenzione del 1990 tratta le partecipazioni in una società il cui attivo è principalmente immobiliare francese come l'immobile stesso (art. 5 §3, clausola scritta per il versante francese) |
| SCI francese? | Governanza, comproprietà, finanziamento francese | La classificazione italiana della SCI è una domanda da consulente; la Francia tassa comunque la frazione immobiliare per l'IFI, una vendita delle quote resta nel prelievo immobiliare francese (Protocollo 1989, punto 8 a; CGI, art. 244 bis A), e l'art. 5 §3 della convenzione del 1990 raggiunge le quote al decesso |
| Trust o intestazione fiduciaria? | Controllo dinastico | Il trust non è lo strumento abituale della famiglia italiana; dove ne tocca uno beni francesi o residenti francesi, si applicano gli obblighi dichiarativi del trustee dell'articolo 1649 AB del CGI e il prelievo dedicato dell'articolo 990 J. L'una e l'altra via si esaminano con i consulenti dei due versanti prima del compromis |
| Scissione usufrutto / nuda proprietà? | Trasmissione in vita a valori ridotti | Funziona identicamente sul versante francese; e poiché la convenzione del 1990 copre le donazioni, la trasmissione resta dentro la macchina convenzionale di ripartizione e credito, non fuori di essa |
La conversazione sul finanziamento corre qui come altrove su questa costa: un prestito dalla banca del compratore, garantito su un portafoglio in pegno, sicché la liquidità resta investita mentre il debito riduce la base imponibile. La meccanica è lecita e il codice la prevede. Il debito di acquisizione verso una banca è deducibile dalla base IFI ai sensi dell'articolo 974 del CGI, mentre gli attivi finanziari stanno del tutto fuori da quella base. I confini sono tre. I prestiti con rimborso del capitale a scadenza si considerano ammortizzati, con la deduzione che declina pro rata lungo la vita del prestito, e di un ventesimo l'anno dove nessun termine è fissato. Dove il patrimonio imponibile supera €5M e i debiti superano il 60% del suo valore, l'eccedenza è deducibile solo per metà, salvo che il debitore dimostri che il prestito non è stato contratto principalmente a fini fiscali. E il debito deve essere reale — effettivamente erogato, effettivamente servito, a condizioni di mercato; fatto passare per un conto soci di una SCI, cessa di contare nella valutazione delle quote (articolo 973). La convenzione del 1990 aggiunge il contrappunto successorio: i debiti garantiti sulla villa, e i debiti contratti per la sua acquisizione, trasformazione, riparazione o manutenzione, si deducono dal suo valore per l'imposta che il trattato assegna (articolo 10 §1), applicandosi invece la legge interna ovunque sia più favorevole (articolo 10 §5).
La convenzione del 1990 disciplina insieme l'imposta di successione e quella sulle donazioni, una portata che manca alla maggior parte dei trattati successori francesi e che essa condivide, in questa serie, con gli strumenti tedesco e svedese. La sua architettura è assestata. La villa risponde all'imposta francese in quanto Stato in cui sorge, per le successioni come per le donazioni (articolo 5 §1); le partecipazioni in una società il cui attivo consiste principalmente in immobili francesi sono trattate, per la Francia, come gli immobili stessi (articolo 5 §3); i valori mobiliari seguono regole di situazione proprie, con il testo del 1990 che assegna le azioni allo Stato in cui la società emittente è domiciliata (articolo 8); e i beni fuori dagli articoli da 5 a 8 sono imponibili soltanto nello Stato in cui il defunto o il donante era domiciliato (articolo 9). Lo Stato del domicilio accredita poi l'imposta che lo Stato di situazione ha prelevato (articolo 11 §1), e lo Stato di situazione calcola il proprio prelievo all'aliquota che la propria legge comanda sull'insieme (articolo 11 §2).
La formulazione esclusiva dell'articolo 9 porta una conseguenza che merita di essere enunciata con precisione. Il diritto francese raggiunge, attraverso l'articolo 750 ter 3° del codice, le attribuzioni mondiali dell'erede domiciliato in Francia per sei dei dieci anni precedenti; la convenzione del 1990 non contiene alcuna clausola sulla residenza dell'erede, e per la successione di una persona domiciliata in Italia i beni che l'articolo 9 riserva all'Italia sono imponibili soltanto lì — la ripartizione convenzionale, che prevale sulla regola interna, lascia la presa dal lato del beneficiario senza appiglio su quei beni. Per le famiglie i cui eredi studiano o si stabiliscono in Francia, è una delle forze silenziose del rapporto, e una ragione per cui la geografia dell'atto merita attenzione prima della firma.
Dove l'imposta francese si applica, la scala è quella dell'articolo 777 del CGI: progressiva fino al 45% in linea retta oltre €1.8M per quota, dopo la franchigia di €100,000 per figlio dell'articolo 779, con il coniuge superstite esente in successione. La scala italiana corre al 4% in linea retta oltre €1,000,000 per beneficiario, sicché i due sistemi prezzano la stessa trasmissione in modo assai diverso, e la finestra di domicilio del Protocollo del 1990 — domicilio convenzionale che resta italiano sotto i cinque dei sette anni precedenti, dove l'intenzione di conservarlo è manifesta — dà ai primi anni francesi di una famiglia una risposta ponderata al decesso. Prima che l'uno o l'altro Stato determini l'imposta, il diritto civile determina chi eredita: entrambi gli Stati applicano il regolamento UE 650/2012, sicché il cittadino italiano abitualmente residente in Francia può scegliere la legge italiana per l'intera successione — una scelta che scambia un sistema di quote riservate con un altro, organizzando il diritto italiano la propria legittima, sicché il meccanismo compensativo che la legge francese rivolge alle successioni prive di riserva non ha qui, in principio, alcun appiglio. La scelta di legge, il regime matrimoniale portato nell'acquisto e il calendario di eventuali donazioni sono domande per i consulenti dei due versanti, cui rispondere al meglio prima del compromis.
La struttura comunemente proposta accanto al prestito divide la proprietà stessa: il compratore conserva l'usufrutto, l'uso della villa e i suoi redditi vita natural durante, e dona la nuda proprietà alla generazione successiva. Il codice valuta la scissione per età. Secondo la scala dell'articolo 669 del CGI, la nuda proprietà rappresenta il 60% del valore pieno dove l'usufruttuario ha tra 61 e 70 anni, e il 70% tra 71 e 80; la donazione sconta l'imposta su quella sola frazione, al valore di oggi, e la riunificazione della piena proprietà alla morte dell'usufruttuario non è un'ulteriore trasmissione imponibile. L'articolo 751 fissa le condizioni — donazione notarile, fatta più di tre mesi prima del decesso, valutata sulla scala dell'articolo 669 — e l'articolo 968 mantiene il valore pieno nella base IFI dell'usufruttuario, sicché l'imposta patrimoniale non si muove. Per una famiglia italiana il quadro convenzionale è più ordinato che nella maggior parte dei rapporti: la donazione della nuda proprietà cade nella convenzione del 1990, la Francia la tassa in quanto Stato di situazione, e il credito dell'Italia segue la macchina dell'articolo 11. Le conseguenze in punto di riserva ereditaria di una donazione ai figli spettano ai consulenti della famiglia, accanto alla scelta di legge sopra ricordata.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus · CGI, artt. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB; convenzione del 1990, artt. 5, 8, 9, 10, 11 + Protocollo, punto b; Protocollo 1989, punti 8 a, 11 a; regolamento UE 650/2012
La Francia tassa per prima. L'articolo 13 §1 della convenzione del 1989 assegna le plusvalenze sugli immobili francesi allo Stato in cui essi sorgono, e il punto 8 a del Protocollo estende la regola alle plusvalenze su partecipazioni in società a prevalenza immobiliare ovunque la legge interna le tassi come plusvalenze immobiliari — ciò che la legge francese fa. Per il venditore residente in Italia il prelievo francese corre sotto l'articolo 244 bis A del CGI: la plusvalenza imponibile è ridotta da un abbattimento per durata del possesso del 6% per ciascun anno di possesso oltre il quinto e del 4% per il ventiduesimo (articolo 150 VC), con la componente d'imposta sul reddito che si applica poi al 19% (articolo 200 B) e si spegne dopo 22 anni, mentre i prelievi sociali si spengono dopo 30 e seguono l'affiliazione previdenziale del venditore — per i proprietari dentro il coordinamento previdenziale europeo, in genere all'aliquota di solidarietà ridotta, verificata in sede di incarico. Le plusvalenze imponibili oltre €50,000 sopportano in aggiunta la sovrattassa progressiva dell'articolo 1609 nonies G, che raggiunge il 6% ai livelli a cui questo mercato tratta. Essendo l'Italia uno Stato membro dell'Unione europea, l'obbligo di rappresentanza fiscale accreditata che grava sui venditori di paesi terzi non sorge (articolo 244 bis A, IV bis).
| Possesso | Abbattimento (150 VC) | Plusvalenza imponibile | Imposta sul reddito al 19% | Sovrattassa (1609 nonies G) |
|---|---|---|---|---|
| 10 anni compiuti | 30% | €700,000 | €133,000 | €42,000 |
| 15 anni compiuti | 60% | €400,000 | €76,000 | €24,000 |
| 22 anni compiuti | 100% | — | — | — |
I prelievi sociali si applicano in aggiunta fino al trentesimo anno, all'aliquota che l'affiliazione del venditore comanda. Sulle durate di possesso che gli studi di micro-mercato di questa costa misurano — di frequente due decenni e più — la componente d'imposta sul reddito si è spesso già spenta al momento della vendita. Cifre calcolate sulle scale di legge; la base effettiva si dettaglia sull'atto (lavori, costi di acquisizione) in sede di incarico.
L'Italia risponde poi con il metodo del credito. L'articolo 24 §2 permette all'Italia di includere la plusvalenza nella propria base e le impone di dedurre l'imposta francese, nei limiti della proporzione d'imposta italiana che la plusvalenza rappresenta. In pratica il prelievo italiano è spesso più stretto di quanto la clausola suggerisca: la legge italiana lascia in genere le plusvalenze immobiliari private fuori dall'imposta sul reddito una volta che il bene sia stato detenuto oltre cinque anni, sicché sulle durate che questa costa registra l'imposta francese è di frequente l'unica — un punto di diritto italiano enunciato a orientamento e da confermare con i consulenti italiani della famiglia. La scelta tra vendere il bene e vendere le quote di una società a prevalenza immobiliare cambia la platea dei compratori e la meccanica dell'atto più che la ripartizione, tassando la Francia entrambe le vie sotto i testi di cui sopra.
Le famiglie che vendono e poi lasciano la Francia — non da ultimo verso l'Italia, dato il regime descritto nella sezione 1 — chiedono talvolta se alla partenza si applichi un prelievo di uscita. La risposta è più stretta del nome. L'exit tax francese (articolo 167 bis del CGI) mira ai titoli, non agli immobili: riguarda le persone domiciliate in Francia per almeno sei dei dieci anni precedenti la partenza, e tassa le plusvalenze latenti su partecipazioni mobiliari rilevanti — posizioni il cui valore combinato supera €800,000, o partecipazioni del 50% o più negli utili di una società, con il secondo criterio che raggiunge una partecipazione di controllo qualunque ne sia il valore — quali stanno al giorno della partenza. Una villa già venduta ha regolato la propria imposta sotto i regimi di cui sopra, e il ricavato della vendita non rientra di per sé nel prelievo. Le quote di una SCI di famiglia seguono l'immobile, non il portafoglio: finché la società conserva il regime ordinario dell'imposta sul reddito, le plusvalenze sulle sue quote a prevalenza immobiliare restano nel regime immobiliare (articolo 150 UB del CGI) e fuori dall'exit tax — il diritto della Francia di tassare una vendita successiva restando preservato, invece, dall'articolo 244 bis A. Una società che abbia optato per l'imposta sulle società cambia la classificazione, e con essa l'analisi; l'opzione appartiene alla lista di controllo pre-partenza. Conta ugualmente la condizione di residenza: chi parte prima di sei anni di domicilio francese nei dieci precedenti sta del tutto fuori dal prelievo sulle plusvalenze latenti, sicché la famiglia che ha provato la Francia per qualche anno e ha proseguito parte di norma intatta; le plusvalenze già collocate sotto un differimento d'imposta seguono le proprie regole e si rivedono in sede di incarico. Dove la macchina si applica, il pagamento è in genere differito, e l'accertamento decade automaticamente dove i titoli sono ancora detenuti due anni dopo la partenza — cinque dove il portafoglio superava €2.57M — o al ritorno in Francia. Per la maggior parte dei venditori l'exit tax è dunque una questione di calendario e di carte più che di costo; la meccanica del differimento specifica per la destinazione si definisce in sede di incarico.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus · convenzione del 1989, artt. 13 §1, 24 §2 + Protocollo, punto 8 a; CGI, artt. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (incl. IV bis), 1609 nonies G
Un anno di locazione prima dell'acquisto resta il classico primo passo, e porta con sé una cautela che merita di essere detta chiaramente: il domicilio fiscale francese ai sensi dell'articolo 4 B del CGI dipende dalla collocazione del foyer (il focolare familiare), dal luogo di soggiorno principale e dai centri degli interessi professionali ed economici — nessuno dei quali si inchina a un contratto di locazione. Una villa sulla Costa Azzurra che diventa la casa effettiva della famiglia può stabilire la residenza francese, con conseguenze mondiali, ben prima di ogni acquisto; le finestre convenzionali sopra descritte — lo scudo patrimoniale quinquennale del Protocollo del 1989 e la clausola di domicilio successorio del Protocollo del 1990 — danno allora al calendario di quei primi anni un valore proprio. La scelta tra locazioni stagionali ammobiliate e il contratto civile da uno a tre anni determina la flessibilità di uscita, ed è meglio accordarla al vero scopo della prova.
I redditi locativi di fonte francese dei non residenti — comprese le locazioni ammobiliate comuni a questo livello di prezzo — sono tassati sotto il regime dell'aliquota minima dell'articolo 197 A del CGI, a non meno del 20% fino al tetto del secondo scaglione e del 30% oltre, salvo che il contribuente dimostri un'aliquota effettiva mondiale inferiore; i prelievi sociali si applicano in aggiunta, ad un'aliquota che dipende dall'affiliazione previdenziale del proprietario, per i proprietari con affiliazione italiana in genere l'aliquota di solidarietà ridotta, verificata in sede di incarico. La convenzione assegna il reddito alla Francia in quanto Stato di situazione, qualunque sia il modo di sfruttamento (articolo 6 §§1 e 3); l'Italia, che tassa i propri residenti sul reddito mondiale, accredita poi l'imposta francese ai sensi dell'articolo 24 §2. Come il reddito vada dichiarato sul versante italiano — e come si collochi dentro un'opzione per l'imposta sostitutiva, dove il reddito estero è coperto dal forfait anziché accreditato — spetta ai consulenti italiani della famiglia.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus · CGI, artt. 4 B, 197 A; convenzione del 1989, artt. 6, 24 §2
Edizione 1 — linea di base (luglio 2026). Gli strumenti quali sono: la convenzione del 5 ottobre 1989 con il suo Protocollo e gli scambi di lettere del 1998 e del 2000, e la convenzione su successioni e donazioni del 20 dicembre 1990 con il suo Protocollo — nessuno dei due emendato da allora, e nessuno dei due modificato dallo strumento multilaterale, che l'Italia ha firmato ma non ratificato. Punti di osservazione per l'edizione 2: il deposito da parte dell'Italia della ratifica del MLI, che importerebbe il principal purpose test nella convenzione del 1989; il regime italiano dell'imposta sostitutiva, portato a €300,000 con €50,000 per familiare per i trasferimenti di residenza dal 1° gennaio 2026 dalla legge di bilancio 2026–2028, con gli entrati precedenti che conservano le proprie condizioni d'ingresso; i movimenti annuali della Loi de finances (la legge finanziaria francese) su IFI e imposte di trasferimento; i voti comunali di surtaxe sull'arco della Costa Azzurra; e ogni aggiornamento del commentario dell'amministrazione, millesimo 2012–2013, sulle convenzioni italiane, anteriore tanto all'IFI quanto al regime italiano — in ciascun caso questo brief segue i testi dei trattati. Gli aggregati di detenzione della sezione 2 si aggiornano a ogni edizione.
Normativa verificata al 19 luglio 2026 — controllata su Légifrance e BOFiP tramite il Chiron Legal Corpus
Sì, una volta che gli attivi immobiliari francesi superano €1.3M, siano essi detenuti direttamente o attraverso la frazione immobiliare di partecipazioni societarie (CGI, art. 964). La convenzione del 1989 rende imponibile in Francia il patrimonio immobiliare situato in Francia (art. 23 §1, con il punto 11 a del Protocollo per le partecipazioni a prevalenza immobiliare), sicché l'IFI si applica con conferma convenzionale. L'IVIE italiana sugli immobili esteri può applicarsi in aggiunta, con un sollievo che riposa sulle regole interne italiane e non sulla convenzione.
Non per l'imposta patrimoniale, e non per i primi cinque anni. Il punto 11 b del Protocollo del 1989 tiene i beni situati fuori della Francia fuori dalla base patrimoniale francese per i cinque anni successivi al trasferimento, per i cittadini italiani privi della nazionalità francese, e la finestra si rinnova dopo almeno tre anni di non residenza. La convenzione del 1990 aggiunge la propria clausola al decesso: sotto i cinque anni di domicilio francese nei sette precedenti, con l'intenzione manifesta di conservare il domicilio italiano, il domicilio convenzionale per la successione resta italiano (Protocollo del 1990, punto b).
La Francia, in quanto Stato in cui l'immobile sorge (convenzione del 1989, art. 13 §1), sotto l'articolo 244 bis A del CGI con gli abbattimenti per durata del possesso — la componente d'imposta sul reddito si spegne dopo 22 anni e i prelievi sociali dopo 30. L'Italia può tassare la plusvalenza in quanto Stato di residenza, con credito per il prelievo francese (art. 24 §2), sebbene la legge italiana lasci in genere non tassate le plusvalenze immobiliari private dopo cinque anni di possesso, sicché in pratica l'imposta francese è spesso l'unica.
La Francia, in quanto Stato di situazione (convenzione del 1990, art. 5 §1), e per la Francia il trattato tratta le partecipazioni in una società il cui attivo è principalmente immobiliare francese come gli immobili stessi (art. 5 §3). L'Italia, dove tassa anch'essa, accredita l'imposta francese (art. 11 §1). I beni che la convenzione riserva allo Stato del domicilio sono imponibili soltanto lì (art. 9).
Sì. La convenzione del 1990 si applica insieme a successioni e donazioni — una portata che manca alla maggior parte delle convenzioni successorie francesi, registrata come "S - D" nella lista delle convenzioni della stessa amministrazione. Una donazione della villa, o della sua nuda proprietà, è tassata dalla Francia in quanto Stato di situazione, con credito dell'Italia secondo la macchina dell'articolo 11.
Non sui beni che la convenzione riserva all'Italia. La legge francese raggiunge le attribuzioni mondiali di un erede domiciliato in Francia per sei dei dieci anni precedenti (CGI, art. 750 ter 3°), ma la convenzione del 1990 non contiene alcuna clausola sulla residenza dell'erede, e il suo articolo 9 rende i beni fuori dagli articoli da 5 a 8 imponibili soltanto nello Stato in cui il defunto era domiciliato. La ripartizione convenzionale prevale; i beni situati in Francia restano tassati in Francia sotto l'articolo 5.
La questione è aperta. La convenzione del 1989 esclude dalla residenza convenzionale soltanto le persone tassate unicamente sui redditi di fonte (art. 4 §1); a differenza della convenzione svizzera, che esclude espressamente i propri residenti a forfait, il testo italiano non reca alcuna clausola sull'imposta sostitutiva, e l'amministrazione non ha pubblicato alcuna posizione sul regime. I benefici convenzionali per un residente tassato a forfait si esaminano in sede di incarico; la tassazione francese degli immobili situati in Francia resta comunque intatta, nell'uno come nell'altro caso.
Sì, prima dalla Francia in quanto Stato di situazione (convenzione del 1989, art. 6), sotto il regime dell'aliquota minima dell'articolo 197 A del CGI — non meno del 20% e del 30% — con i prelievi sociali in aggiunta. L'Italia tassa i propri residenti sul reddito mondiale e accredita l'imposta francese (art. 24 §2); come il reddito si collochi dentro un'opzione per l'imposta sostitutiva è una domanda per i consulenti italiani.
Raramente, e mai sulla villa stessa. Il prelievo (CGI, art. 167 bis) raggiunge soltanto le persone domiciliate in Francia per sei dei dieci anni precedenti la partenza, e soltanto le loro plusvalenze latenti su titoli — oltre €800,000 di valore, o partecipazioni del 50% o più negli utili di una società; la villa venduta e il suo ricavato ne stanno fuori, come le quote di una SCI di famiglia mantenute sotto il regime ordinario dell'imposta sul reddito (art. 150 UB). Dove si applica, il pagamento è in genere differito e l'accertamento decade dopo due anni — cinque oltre €2.57M — o al ritorno in Francia.
Il Chiron Legal Corpus è la biblioteca di ricerca dietro questo brief, mantenuta dal partner offshore di ricerca giuridica di questo ufficio: un'ampia collezione transfrontaliera di testi normativi consolidati, dottrina dell'amministrazione fiscale, strumenti convenzionali e giurisprudenza, comprese le fonti primarie francesi in testo integrale. Ogni enunciato di diritto in queste pagine vi è verificato, ricontrollato su Légifrance e sul BOFiP a ogni edizione, e timbrato sezione per sezione con la data della revisione.
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Metodo. Gli enunciati di diritto sono verificati sul Chiron Legal Corpus, la biblioteca di ricerca mantenuta dal partner offshore di ricerca giuridica di questo ufficio — un'ampia collezione transfrontaliera e internazionale di testi normativi consolidati, dottrina dell'amministrazione fiscale, strumenti convenzionali e giurisprudenza, con il diritto primario francese in testo integrale, ricontrollato sulle fonti ufficiali a ogni edizione. La revisione del 19 luglio 2026 ha coperto Légifrance (CGI, artt. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — testi consolidati) ed entrambi gli strumenti convenzionali nelle loro presentazioni ufficiali francesi: la convenzione del 5 ottobre 1989 con il suo Protocollo e gli scambi di lettere, e la convenzione su successioni e donazioni del 20 dicembre 1990 con il suo Protocollo. Il commentario dell'amministrazione sulle convenzioni italiane (BOI-INT-CVB-ITA) data al 2012–2013 e precede tanto l'IFI quanto il regime italiano dell'imposta sostitutiva; dove il commentario tace, questo brief segue i testi dei trattati e la dottrina generale dell'amministrazione, compresa la sua lista pubblicata delle convenzioni in vigore al 1° gennaio 2026. La posizione sullo strumento multilaterale è presa dalla lista di stato dell'OCSE del 18 giugno 2026; il diritto interno italiano — l'imposta sostitutiva, l'IVIE, la scala successoria, la legittima — è enunciato a livello di orientamento da fonti secondarie e non è mai portante per un'affermazione di diritto. Dati di mercato: DVF (DGFiP), vendite di ville ≥ €3M, deduplicate per proprietà, registro fino al 2025-12-31. Aggregati di detenzione: compilati da registri fondiari e societari pubblici, anonimizzati, al 19 luglio 2026. Le voci segnalate « in sede di incarico » — aliquote comunali, affiliazione previdenziale, la posizione convenzionale di un residente a imposta sostitutiva, la dichiarazione italiana dei redditi tassati in Francia, la base della plusvalenza a livello di atto — sono enunciate a livello di meccanismo, in attesa di verifica caso per caso.
Riserva. Questo brief documenta diritto pubblicato e dati pubblici di transazione; è ricerca, non consulenza legale o fiscale personalizzata, e le circostanze individuali — storia di residenza, nazionalità, regime matrimoniale, catena dei titoli — cambiano gli esiti. Per una transazione viva, questo ufficio coordina i consulenti francesi appropriati (avocat fiscaliste, notaire) ed esegue il versante immobiliare.
Le richieste su questo brief raggiungono direttamente questo ufficio.
elena@elenaagueeva.com · WhatsApp +33 7 66 44 02 34 · Oggetto: Confidential brief — France–Italy
© 2026 Elena Agueeva · Riviera Intelligence · Riservato: ad uso professionale del destinatario; non destinato a ulteriore diffusione.
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