Francia–Italia — Convenzione Fiscale

1Le due convenzioni, e quale delle due risponde alla sua domanda

Francia e Italia funzionano su due strumenti, e sapere quale governa è la prima cosa che le fa risparmiare. La convenzione fiscale firmata a Venezia il 5 ottobre 1989 — in vigore dal 1° maggio 1992, e sostitutiva di quella del 1958 — copre redditi e patrimonio. La convenzione firmata a Roma il 20 dicembre 1990, in vigore dal 1° aprile 1995, copre successioni e donazioni. Quasi nessun altro rapporto di questa raccolta ha la seconda, ed è la ragione per cui la sezione sulla morte di questo brief non somiglia a nessuna delle vicine.

Un'assenza dà forma a tutto il resto. L'Italia ha firmato lo strumento multilaterale BEPS il 7 giugno 2017 e non ne ha mai depositato la ratifica, sicché la convenzione del 1989 si applica esattamente come è scritta. Qui non c'è alcun articolo sugli scopi principali né alcuno sguardo retrospettivo di 365 giorni sulle quote di società immobiliari — i test che oggi governano i rapporti con Germania, Danimarca e Finlandia. Quel che questa coppia ha, invece, è un protocollo che nomina il caso della società immobiliare tre volte distinte, e il § 3 lo espone.

La residenza risolve la prima domanda. L'articolo 4 dirime una doppia pretesa con la cascata consueta — abitazione permanente, centro degli interessi vitali, soggiorno abituale, cittadinanza, poi accordo fra le amministrazioni — e porta una frase che vale leggere due volte: chi è assoggettato a imposta in uno Stato soltanto sui redditi che vi hanno origine non ne è residente ai fini della convenzione. Il domicilio successorio si risolve a parte, con l'articolo 4 della convenzione del 1990.

Il regime italiano dell'imposta sostitutiva per i nuovi residenti sta qui e non in una nota, perché è ciò che più spesso porta questa coppia su una scrivania. Dal 2017 chi trasferisce la residenza fiscale in Italia può optare per una somma annua fissa sui redditi esteri, al posto dell'imposta italiana su di essi. L'importo è cambiato tre volte: €100.000 all'inizio, €200.000 per i trasferimenti da agosto 2024, e €300.000 più €50.000 per familiare per i trasferimenti di residenza dal 1° gennaio 2026. Chi è entrato prima conserva la propria aliquota. Cambia ciò che l'Italia preleva. Non cambia ciò che la Francia preleva sull'immobile francese, oggetto di ogni sezione che segue. Se un beneficio convenzionale sopravviva là dove l'altro Stato non tassa davvero il reddito è una questione distinta, e il testo la pone al punto 15 del protocollo: quando la convenzione obbliga uno Stato a esentare un reddito, l'esenzione è concessa se e nella misura in cui quel reddito è imponibile nell'altro Stato. Questo brief enuncia il meccanismo e risolve il caso sul fascicolo.

Ciò che l'Italia stessa preleva dà forma al resto, ed è qui riportato a livello di orientamento. L'Italia non ha mai avuto un'imposta patrimoniale sul patrimonio netto, ed è per questo che il punto 11(c) del protocollo prevede che i due Stati si consultino se mai l'avesse. Preleva invece l'IVIE sugli immobili che i suoi residenti possiedono all'estero, all'1,06% dal periodo d'imposta 2024, con credito per le imposte patrimoniali estere. L'imposta italiana di successione e donazione corre al 4% in linea retta oltre €1.000.000 per beneficiario. Il diritto italiano è fuori dal corpus verificato di Elena Agueeva Real Estate e nulla di portante qui vi si regge.

Fonti considerate: convenzione del 1989 artt. 1, 2, 4, 23 e punti 11(c), 15 del protocollo; convenzione del 1990 artt. 1, 4; elenco degli stati dello strumento multilaterale OCSE (18 giugno 2026); BOI-INT-CVB-ITA. Nota di perimetro: le norme italiane e il regime dell'imposta sostitutiva sono riportati a livello di orientamento da fonti secondarie; nulla di portante qui vi si regge.

Verificato al 12 agosto 2026 · convenzione del 1989 artt. 2, 4, 23; punti 11(c), 15 del protocollo; convenzione del 1990 artt. 1, 4

2Che cosa costa acquistare un immobile in Francia, e che cosa le costa ogni anno

L'acquisto segue la sequenza francese consueta: la sua offerta; il preliminare (compromis de vente), con i dieci giorni di ripensamento e una caparra di norma del 10%; le condizioni sospensive; poi l'atto stesso (acte authentique), firmato davanti al notaire — il pubblico ufficiale che lo redige, riscuote le imposte e trascrive il suo titolo. Gli acquirenti italiani mantengono di solito anche i propri consulenti: il notaire non è l'avvocato dell'acquirente. Risolva le questioni di struttura del § 3 prima del compromis.

Esempio applicato — l'immobile mediano di Saint-Jean-Cap-Ferrat nel registro DVF (€6,5M, 2014–2025, vendite da €3M in su):

Il notaire dettaglia imposte ed emolumenti sull'atto effettivo; un regime IVA per il nuovo, lo scorporo degli arredi o una garanzia ipotecaria cambiano il calcolo. Le cifre riportano le tariffe pubblicate, a titolo di orientamento.

La proprietà porta con sé un carico francese che conta a questo livello. L'articolo 964 del CGI istituisce l'imposta annuale sul patrimonio immobiliare (IFI) sugli attivi immobiliari francesi oltre €1.300.000 — per un non residente, l'immobile francese più la frazione immobiliare francese delle quote societarie (articolo 965). L'articolo 23 della convenzione del 1989 attribuisce alla Francia il patrimonio immobiliare francese: il trattato conferma il carico anziché ripararne. L'Italia non ha mai avuto un'imposta patrimoniale, quindi nulla sul versante italiano lo raddoppia, e il punto 11(c) del protocollo prevede che i due Stati si consultino se mai ciò cambiasse.

Un trasferimento in Francia avvia il calendario più prezioso di questo rapporto, e vale leggerlo per intero. Il punto 11(b) del protocollo dispone che, ai fini dell'imposta patrimoniale francese di una persona fisica residente in Francia che abbia la cittadinanza italiana SENZA quella francese, i beni situati fuori dalla Francia posseduti al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni successivi all'anno di arrivo restano fuori dalla base per ciascuno di quei cinque anni. Lo stesso paragrafo fa poi una cosa che nessun altro strumento di questa raccolta fa: se quella persona cessa di essere residente in Francia per almeno tre anni e in seguito vi torna residente, i cinque anni ripartono dal nuovo arrivo. Noti entrambe le condizioni del primo membro — è la finestra del trattato e non quella della legge, e non arriva a un doppio cittadino franco-italiano.

Due carichi locali ricorrenti seguono l'immobile. L'imposta fondiaria annuale (taxe foncière) corre alle aliquote comunali. Per le seconde case arredate, i comuni in zona di forte domanda (zone tendue) — comprese le località di punta della Costa Azzurra — possono deliberare una maggiorazione (surtaxe) sull'imposta di abitazione, e ogni proprietario presenta la dichiarazione annuale di occupazione. Queste aliquote sono comunali e legate all'anno, perciò questo brief le riverifica a ogni edizione.

Indebitarsi sull'immobile appartiene alla decisione di struttura. Un debito è deducibile dalla base patrimoniale solo se effettivamente contratto per il bene imponibile; le operazioni infragruppo e quelle senza ammortamento sono limitate o ricostruite su un ammortamento figurativo (CGI artt. 973–974). Se l'immobile imponibile supera €5M e i debiti superano il 60% del suo valore, l'eccedenza è deducibile solo per metà, salvo che lei dimostri che il finanziamento non è stato contratto principalmente per ragioni fiscali. Lo risolva con la banca finanziatrice e con il suo avvocato fiscalista francese (avocat fiscaliste) prima dell'offerta.

Fonti considerate: CGI artt. 964, 965, 968, 973–974; convenzione del 1989 art. 23 e punti 11(a), 11(b), 11(c) del protocollo. Nota di perimetro: la finestra patrimoniale di cinque anni è letta alla lettera dal protocollo, comprese la condizione di cittadinanza e il membro sul rinnovo; il diritto italiano è riportato solo a livello di orientamento.

Verificato al 12 agosto 2026 · CGI artt. 964–965, 973–974; punto 11(b) del protocollo del 1989 letto alla lettera

3Cinque modi di possedere un immobile francese, e che cosa segue da ciascuno

Un fatto organizza qui la questione della struttura, ed è insolitamente completo: il protocollo del 1989 nomina il caso della società immobiliare tre volte distinte, una per ciascuna cosa che un immobile produce. Il punto 3 manda il REDDITO delle quote di una società che possiede immobili allo Stato dove quegli immobili si trovano. Il punto 8(a) vi manda la PLUSVALENZA sulle stesse quote. Il punto 11(a) vi manda il PATRIMONIO che esse rappresentano. Tutti e tre poggiano sulla stessa condizione — che il diritto di quello Stato tassi tali quote come tassa gli immobili, cosa che il diritto francese fa — e i punti 8(a) e 11(a) portano un'esclusione espressa: l'immobile che la società usa per la propria attività industriale, commerciale, agricola o non commerciale ne resta fuori.

Quel che segue è una mappa di domande per il consulente, non un percorso.

L'asimmetria alla morte merita di essere nominata, perché corre in un solo senso. L'articolo 5(3) della convenzione del 1990 tratta le quote di una società a prevalenza immobiliare come beni immobili per la Francia, e non per l'Italia. Perciò una SCI francese che detiene l'immobile è raggiunta dall'imposta francese alla morte qualunque altra cosa sia vera; il caso speculare non segue automaticamente, e si risolve con un consulente italiano anziché presumerlo dalla lettura francese.

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Si regge sugli stessi registri ufficiali da cui parte un perito immobiliare francese (expert immobilier): il registro statale dei prezzi di vendita risultanti dagli atti, il catasto (cadastre) e i permessi di costruire rilasciati sulla particella. L'agente visita poi l'immobile per apprezzare le viste, il giardino e la qualità della costruzione e delle finiture. La perizia di valore (avis de valeur) è emessa entro 48 ore dal sopralluogo.

La stessa cifra sorregge le sue dichiarazioni francesi. L'imposta sul patrimonio immobiliare, la tassa del 3% e le donazioni si dichiarano al valore di mercato dell'immobile — un valore che la legge prende dalla sua stessa stima dettagliata (articoli 761 e 973 del codice fiscale), senza esigere alcun perito in particolare. Il consulente tecnico d'ufficio (expert judiciaire) appartiene al contenzioso, non alla dichiarazione. Se l'amministrazione contesta la sua cifra, la sorregge una valutazione scritta, datata e fondata su vendite comparabili.

La prima valutazione di un immobile è gratuita per chi ne è proprietario o venditore. Una nuova valutazione dello stesso immobile, o una commissionata da un family office, da una banca o da un altro consulente per un cliente, è un servizio a pagamento — chieda le condizioni a Elena Agueeva Real Estate.

Fonti considerate: punti 3, 8(a), 8(b), 11(a) del protocollo della convenzione del 1989; convenzione del 1990 art. 5(3); CGI artt. 669, 751, 968, 990 D–990 E. Nota di perimetro: l'esclusione per uso d'impresa poggia sull'attività effettiva della società, questione di fatto risolta sul fascicolo.

Verificato al 12 agosto 2026 · punti 3, 8, 11(a) del protocollo del 1989; convenzione del 1990 art. 5(3)

4Che cosa paga quando vende

La Francia tassa per prima. L'articolo 13 della convenzione del 1989 attribuisce alla Francia le plusvalenze sugli immobili francesi, e il punto 8(a) del protocollo lo estende alle quote di una società che li possiede, perché il diritto francese tassa quelle plusvalenze come tassa quelle sugli immobili. Il punto 8(b) aggiunge una via distinta: le plusvalenze su una partecipazione che dà diritto al 25% o più degli utili di una società sono imponibili nello Stato di cui quella società è residente, secondo il diritto di esso. Per un venditore residente in Italia il carico francese corre sull'articolo 244 bis A del CGI, e ha tre parti. La plusvalenza imponibile scende del 6% per ogni anno di possesso oltre il quinto, e del 4% per il ventiduesimo (art. 150 VC). La componente d'imposta sul reddito si applica al 19% (art. 200 B) e si estingue dopo 22 anni. I contributi sociali si estinguono dopo 30 e seguono la sua affiliazione. Le plusvalenze oltre €50.000 portano la maggiorazione dell'articolo 1609 nonies G. L'Italia è uno Stato membro dell'UE, quindi l'obbligo di rappresentanza fiscale accreditata non sorge (art. 244 bis A, IV bis).

Esempio applicato — l'orologio della durata, per €1.000.000 di plusvalenza lorda su un immobile venduto alla mediana di Saint-Jean-Cap-Ferrat di €6,5M:

Sui periodi di possesso che le sacche di questa costa mostrano davvero — spesso due decenni e più — la componente d'imposta sul reddito si è frequentemente già estinta al momento della vendita, e restano i contributi sociali. Cifre calcolate sulle tariffe di legge; la base effettiva è dettagliata sull'atto quando Elena Agueeva Real Estate prende il fascicolo.

L'Italia risponde poi con il metodo del credito. L'articolo 24(2) le consente di includere il reddito nella propria base e di detrarre l'imposta francese dall'imposta italiana su di esso, entro l'imposta italiana attribuibile a quel reddito — un credito ordinario, che corre sul solo reddito, perché l'Italia non ha un'imposta patrimoniale su cui il membro patrimoniale possa operare. L'articolo 24(1) corre in senso inverso per un residente francese con patrimonio imponibile in Italia.

Le famiglie che vendono e poi lasciano la Francia chiedono a volte dell'exit tax. L'articolo 167 bis del CGI raggiunge soltanto chi è stato domiciliato in Francia per sei dei dieci anni precedenti la partenza, e soltanto le sue plusvalenze latenti su titoli — partecipazioni oltre €800.000, o quote dal 50% in su. Un immobile già venduto ha assolto la propria imposta, e il ricavato è fuori dal carico; le quote di una SCI familiare nel regime ordinario d'imposta sul reddito restano nel regime immobiliare (art. 150 UB) e ne restano fuori.

Fonti considerate: convenzione del 1989 artt. 13, 24 e punti 8(a), 8(b) del protocollo; CGI artt. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (compreso IV bis), 1609 nonies G. Nota di perimetro: come il credito italiano sia recuperato nella dichiarazione italiana spetta ai consulenti in Italia.

Verificato al 12 agosto 2026 · convenzione del 1989 artt. 13, 24; punto 8 del protocollo; CGI artt. 150 VC, 244 bis A

5Affittare prima di comprare, e dare in affitto il suo immobile

Un anno in affitto prima dell'acquisto resta il primo passo classico, con un'avvertenza: la residenza fiscale francese secondo l'articolo 4 B del CGI poggia sul nucleo familiare (foyer), sul luogo principale di soggiorno e sui centri degli interessi professionali ed economici — nessuno dei quali cede davanti a un contratto di locazione. Un immobile che diventa la casa effettiva della famiglia può fondare la residenza francese, con conseguenze mondiali, ben prima di qualsiasi acquisto. Avvia inoltre l'orologio dei cinque anni del § 2, sicché la data di arrivo va annotata e non ricostruita più tardi.

Dare in affitto l'immobile inverte il flusso, ed è qui che la lettura del protocollo cambia la risposta. I redditi da locazione di fonte francese dei non residenti — comprese le locazioni ammobiliate — sono tassati nel regime dell'aliquota minima dell'articolo 197 A del CGI: non meno del 20% fino al tetto del secondo scaglione e del 30% oltre, salvo che lei dimostri un'aliquota effettiva mondiale inferiore. Si aggiungono i contributi sociali, all'aliquota che la sua affiliazione impone. L'articolo 6 della convenzione del 1989 attribuisce i redditi immobiliari allo Stato dove l'immobile si trova. E quando l'immobile è detenuto tramite una società, il punto 3 del protocollo attribuisce il reddito di quelle quote a quello stesso Stato, alla stessa condizione dei membri sulle plusvalenze e sul patrimonio — che il suo diritto tassi quel reddito come reddito immobiliare. La via societaria non sposta il reddito da locazione più di quanto sposti il patrimonio.

Fonti considerate: CGI artt. 4 B, 197 A; convenzione del 1989 art. 6 e punto 3 del protocollo. Nota di perimetro: il trattamento dipende dalla forma dello sfruttamento e dall'affiliazione, entrambe questioni di fatto.

Verificato al 12 agosto 2026 · CGI artt. 4 B, 197 A; convenzione del 1989 art. 6; punto 3 del protocollo

6Che cosa accade all'immobile alla sua morte, o quando lo dona

È la sezione che distingue questa coppia. Francia e Italia hanno concluso a Roma, il 20 dicembre 1990, una convenzione su successioni E donazioni, in vigore dal 1° aprile 1995. Dove quasi tutti i rapporti di questa raccolta lasciano la morte a due diritti interni senza legame fra loro, qui un solo strumento divide i beni e poi dice all'Italia che cosa accreditare.

L'articolo 1 fissa la portata: le successioni delle persone domiciliate in uno dei due Stati alla morte, e le donazioni fatte da persone domiciliate in uno dei due Stati al momento in cui donano. L'articolo 5(1) attribuisce i beni immobili allo Stato dove si trovano, e l'articolo 5(3) tratta le quote di una società il cui attivo è principalmente immobiliare come l'immobile stesso — per la Francia, e non per l'Italia. L'articolo 9 dà poi tutto ciò che gli articoli precedenti non raggiungono al SOLO Stato del domicilio, in termini che non lasciano spazio a una seconda pretesa: quei beni sono imponibili soltanto lì. Per un defunto domiciliato in Italia ciò sposta la regola francese che altrimenti tasserebbe un erede residente da tempo in Francia su quanto riceve nel mondo.

L'articolo 11 è il meccanismo. Lo Stato del domicilio tassa l'intera successione o donazione, compreso ciò che la convenzione rende imponibile nell'altro Stato, e accredita l'imposta ivi pagata, con il limite della propria imposta su quei beni. Entrambi gli Stati prelevano; il credito è ciò che impedisce loro di sommarsi.

Il protocollo del 1990 porta la seconda regola quinquennale della coppia, e la sua formulazione conta. Se una persona aveva la cittadinanza di uno Stato senza quella dell'altro, e sarebbe stata altrimenti domiciliata in entrambi, vale come domiciliata soltanto nello Stato di cittadinanza — se ha manifestamente inteso conservarvi il proprio domicilio ed è stata domiciliata nell'altro Stato per meno di cinque anni in totale nei sette precedenti la morte. Legga le ultime parole: il paragrafo è scritto per il momento della morte, sicché una donazione in vita si risolve sull'articolo 4, senza di esso.

Sul versante francese la tariffa è l'articolo 777 del CGI: progressiva fino al 45% in linea retta oltre €1,8M per quota, dopo la franchigia di €100.000 per figlio dell'articolo 779, con il coniuge superstite esente in successione. Il versante italiano è riportato a livello di orientamento: 4% in linea retta oltre €1.000.000 per beneficiario, che è una forma diversa dalla tariffa francese anziché un'aliquota diversa sulla stessa. E prima che l'uno o l'altro Stato calcoli un'imposta, il diritto civile decide chi eredita — entrambi gli Stati applicano il regolamento UE 650/2012, sicché un cittadino italiano con residenza abituale in Francia può scegliere il diritto italiano per l'intera successione. L'Italia ha un proprio sistema di quote riservate, la legittima, quindi quella scelta cambia le quote anziché togliere il vincolo.

Fonti considerate: convenzione del 1990 artt. 1, 4, 5(1), 5(3), 8, 9, 10, 11 e punti (a), (b), (c) del protocollo; CGI artt. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968; regolamento UE 650/2012. Nota di perimetro: l'imposta italiana di successione e donazione e la legittima sono riportate solo a livello di orientamento — le norme italiane sono fuori dal corpus verificato di Elena Agueeva Real Estate.

Verificato al 12 agosto 2026 · convenzione del 1990 artt. 1, 5, 9, 11; punto (b) del protocollo; CGI artt. 750 ter, 777, 779

7Le otto domande che i proprietari italiani pongono più spesso

Un residente in Italia paga l'imposta patrimoniale francese su un immobile in Costa Azzurra?

Sì, una volta che gli attivi immobiliari francesi superano €1,3M (CGI art. 964). L'articolo 23 della convenzione del 1989 attribuisce alla Francia il patrimonio immobiliare francese, sicché il trattato conferma il carico. L'Italia non ha mai avuto un'imposta patrimoniale, quindi non è mai raddoppiato.

Che cosa cambiano i primi cinque anni in Francia?

Il punto 11(b) del protocollo lascia i beni fuori dalla Francia fuori dalla sua base patrimoniale francese al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni successivi all'arrivo — ma soltanto se ha la cittadinanza italiana e non quella francese. Lasci la Francia per tre anni e vi torni, e i cinque anni ripartono.

Esiste una convenzione Francia–Italia sulle successioni?

Sì, e copre anche le donazioni: la convenzione del 20 dicembre 1990, in vigore dal 1° aprile 1995. Divide i beni — l'immobile francese alla Francia — e l'articolo 11 fa accreditare allo Stato del domicilio l'imposta pagata nell'altro.

Detenere tramite una società evita il carico francese?

No. Il protocollo del 1989 raggiunge il caso della società immobiliare tre volte: il punto 3 per il reddito, il punto 8(a) per la plusvalenza, il punto 11(a) per il patrimonio, ogni volta perché il diritto francese tassa quelle quote come tassa gli immobili. L'unica esclusione è l'immobile dal quale la società svolge davvero la propria attività.

Chi tassa la plusvalenza quando un residente in Italia vende?

La Francia, come Stato dove l'immobile si trova (art. 13), sull'articolo 244 bis A del CGI con gli abbattimenti per durata — la parte d'imposta sul reddito che si estingue dopo 22 anni e i contributi sociali dopo 30. L'Italia accredita poi l'imposta francese sulla propria (art. 24(2)).

Il reddito da locazione francese è tassato se il proprietario vive in Italia?

Sì, dalla Francia: l'articolo 6 attribuisce i redditi immobiliari allo Stato dove l'immobile si trova, e il punto 3 del protocollo dice lo stesso per il reddito delle quote di una società che lo possiede. La Francia applica il regime dell'aliquota minima dell'articolo 197 A del CGI — non meno del 20%, il 30% oltre il tetto del secondo scaglione — con i contributi sociali in aggiunta.

Il regime italiano dell'imposta sostitutiva protegge l'immobile francese?

No. Cambia ciò che l'Italia preleva sui redditi esteri, non ciò che la Francia preleva sull'immobile francese, e l'imposta patrimoniale francese, la plusvalenza francese e l'imposta di successione francese non ne sono toccate. Se un determinato beneficio convenzionale sopravviva là dove l'Italia non tassa davvero il reddito è una questione distinta, posta al punto 15 del protocollo e risolta sul fascicolo.

Si applica un'exit tax francese dopo aver venduto e essere partiti?

Raramente, e mai sull'immobile stesso. L'articolo 167 bis del CGI raggiunge soltanto chi è stato domiciliato in Francia per sei dei dieci anni precedenti la partenza, e soltanto le sue plusvalenze latenti su titoli — oltre €800.000, o quote dal 50% in su. L'immobile venduto e il suo ricavato ne restano fuori, come le quote di una SCI familiare mantenute nel regime ordinario d'imposta sul reddito (art. 150 UB).

Fonti considerate: le sezioni precedenti; queste risposte le condensano. Nota di perimetro: ogni risposta eredita la Nota di perimetro della sezione da cui proviene.

Verificato al 12 agosto 2026 · condensato dai §§ 1–6

8Le decisioni dei giudici, le fonti e i dati di vendita

Che cosa Elena Agueeva Real Estate sta seguendo

Riferimento dell'edizione 2, agosto 2026. Gli strumenti stanno come li registra il § 1: la convenzione di Venezia del 1989 come modificata dagli scambi di lettere del 1998 e del 2000, e la convenzione di Roma del 1990 su successioni e donazioni. La voce principale da seguire è lo strumento multilaterale italiano: firmato il 7 giugno 2017 e tuttora non depositato, sicché un deposito porterebbe il test degli scopi principali e la clausola dei 365 giorni sulle società immobiliari dentro una convenzione che oggi non ha né l'uno né l'altra. Altri quattro punti restano sotto osservazione. I movimenti annuali della Loi de finances sull'imposta patrimoniale e sulle imposte di trasferimento. Le delibere comunali sulla maggiorazione lungo l'arco della Costa Azzurra. I movimenti della legge di bilancio italiana sul regime dell'imposta sostitutiva, portata a €300.000 per i trasferimenti di residenza dal 1° gennaio 2026. E l'annata del commento dell'amministrazione, anteriore sia all'imposta patrimoniale francese attuale sia al regime italiano.

Il mercato, dal registro

Visto dall'Italia, il mercato delle ville da €3M in su della Costa Azzurra comincia al confine e corre verso ovest. L'arco vicino a Monaco — Roquebrune-Cap-Martin, Èze, Beaulieu, Cap-d'Ail, Villefranche e Beausoleil, i comuni fra il Principato e la frontiera italiana — ha registrato 358 vendite qualificate per €2.758M nel 2014–2025, con una mediana di €4,7M. Saint-Jean-Cap-Ferrat è il registro più stretto e più caro della costa: 178 vendite per €2.375M, mediana €6,5M e massimo €200,0M. La penisola di Saint-Tropez resta il maggior registro da €3M in su della costa, con 1.006 vendite per €7.049M. I soli ultimi 36 mesi valgono €4.392M sui tre.

Fonte: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », il registro ufficiale delle compravendite immobiliari dello Stato francese, pubblicato dall'amministrazione fiscale), vendite di ville ≥ €3M, 2014–2025, ogni vendita contata una sola volta — lo stesso metodo delle pagine pubblicate di Riviera Intelligence. Registro fino al 31-12-2025.

Chi possiede questa costa, in aggregato

Il registro pubblico descrive come la Costa Azzurra è posseduta, e questo brief lo legge in aggregato: il registro delle compravendite dello Stato accanto ai registri pubblici delle imprese, tutto già pubblicato, reso anonimo in lavorazione, senza che alcuna posizione individuale sia identificata. Su 20 comuni della Costa Azzurra, il 34% delle posizioni di proprietà studiate è detenuto dall'estero, e l'Italia ne rappresenta circa il 2%. Per il più vicino dei vicini della Francia è un'impronta modesta su queste particolari sacche: la presenza italiana su questa costa è storicamente corsa verso est, verso Mentone e i comuni di confine, e l'arco vicino a Monaco qui sopra è dove i due mercati si incontrano.

Come questo brief è stato controllato, e i suoi limiti

Gli enunciati di diritto sono verificati sul Chiron Legal Corpus — la biblioteca di ricerca mantenuta dal partner di ricerca giuridica di Elena Agueeva Real Estate — e ricontrollati sulle fonti ufficiali a ogni edizione. La revisione dell'11 agosto 2026 ha letto la convenzione di Venezia del 1989 nella sua presentazione ufficiale francese insieme al protocollo DA CAPO A FONDO, punti da 1 a 17, e allo scambio di lettere; e la convenzione di Roma del 1990 su successioni e donazioni con il suo protocollo — accanto agli articoli consolidati del CGI citati sezione per sezione. È quella lettura ad aver cambiato i §§ 5 e 1: il punto 3 del protocollo nomina il caso della società immobiliare per il reddito da locazione, e il punto 15 fa dipendere un'esenzione dal fatto che l'altro Stato tassi davvero il reddito, e l'edizione precedente non usava né l'uno né l'altro. Il diritto interno italiano è riportato a livello di orientamento da fonti secondarie e non è mai portante. Dati di mercato: DVF, vendite di ville ≥ €3M, ogni vendita contata una sola volta, registro fino al 31-12-2025. Le voci contrassegnate « quando Elena Agueeva Real Estate prende il fascicolo » — aliquote comunali, affiliazione previdenziale, il recupero italiano dell'imposta accreditata, la base della plusvalenza a livello di atto — sono enunciate a livello di meccanismo in attesa di verifica sul caso.

Questo brief documenta diritto pubblicato e dati pubblici sulle compravendite; è ricerca e non consulenza legale o fiscale personalizzata, e le circostanze individuali — storia di residenza, cittadinanza, regime patrimoniale, catena dei titoli — cambiano gli esiti. Per un'operazione viva, Elena Agueeva Real Estate coordina i consulenti francesi che il fascicolo richiede (avocat fiscaliste, notaire) ed esegue la parte immobiliare.

Fonti considerate: il verbale di revisione qui sopra; il registro DVF. Nota di perimetro: dove questa sezione e una sezione numerata divergono, prevale la sezione numerata.

Verificato al 12 agosto 2026 · verbale di revisione completo qui sopra