France–Canada — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Canada — 1975, et le pivot de 1995

La relation repose sur un instrument unique et ancien. La convention du 2 mai 1975, en vigueur depuis le 29 juillet 1976, a été modifiée par les avenants du 16 janvier 1987, du 30 novembre 1995 et du 2 février 2010, et porte, dans sa présentation consolidée, la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour le Canada depuis le 1er décembre 2019 — dont le critère des objets principaux, qui permet de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage. Le texte couvre les impôts sur le revenu comme sur la fortune : l'impôt de solidarité sur la fortune est nommé à l'article 2 §3, et la convention s'étend aux impôts de nature identique ou analogue établis après la signature (article 2 §5), fondement sur lequel s'examine l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018. Le pivot de la relation est l'avenant de 1995. Il a ajouté l'article 2 §4, par lequel la convention s'applique, côté français, aux droits de mutation à titre gratuit — mais pour les seules fins des articles 4, 23, 25 et 26 — et il a réécrit l'article 23 pour ordonner ce que ces droits rencontrent, côté canadien, au décès : une mécanique développée à la section I bis. Les textes faisant foi sont français et anglais, à égale autorité ; ce brief cite la consolidation française.

La résidence opère le tri. La personne relevant de l'impôt des deux États est départagée par les critères successifs de l'article 4 : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. La résidence interne française de l'article 4 B du CGI — foyer, lieu de séjour principal, centres des intérêts professionnels et économiques — court en dessous, et la cascade conventionnelle tranche les conflits que les deux systèmes produisent.

Le versant canadien garde ses accents propres. Les impôts couverts pour le Canada sont ceux que perçoit le gouvernement du Canada en vertu de la loi fédérale de l'impôt sur le revenu (article 2 §3 a) ; les impôts provinciaux — dont le régime d'imposition propre du Québec — demeurent hors de l'instrument, et le commentaire administratif renvoie ce terrain à l'entente fiscale distincte signée entre la France et le Québec le 1er septembre 1987 — un point que les familles en route vers le Québec soulèvent avec leurs conseils plutôt qu'elles ne le résolvent par le traité. Plus largement, le Canada impose le décès et l'émigration comme des dispositions réputées des biens, non par des droits de succession, et connaît le trust de common law comme instrument courant de planification hors du droit civil québécois. Ce brief expose le droit canadien au niveau de l'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et la convention, la lecture canadienne relevant des conseils canadiens de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1975 (consolidation CML), art. 2 et 4 ; avenants 1987/1995/2010 ; BOI-INT-CVB-CAN (millésimes 2012–2015 — le texte prévaut)

2Le marché, vu du Canada

Vu du Canada, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes et le golfe de Saint-Tropez. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, 37 % de la valeur se traitant à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à ce niveau, avec 1006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la convention du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et la résidence canadienne représente environ 4 % de ces positions étrangères — une présence mesurée, du même ordre que les résidences européennes intermédiaires, que le registre décrit avec netteté plutôt qu'en profondeur. Un fait de structure ressort : les positions de résidents canadiens de l'étude actuelle sont détenues en pleine propriété personnelle, sans société dans la chaîne — une simplicité que l'architecture successorale de la section I bis, singulièrement, ne pénalise guère.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident canadien

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant notaire, lequel perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en qualité d'officier public et non de conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs canadiens conservent en général leurs propres conseils en sus. Le décès engageant, dans cette relation, deux systèmes fiscaux différents le même jour, les questions de structure de la section I bis méritent d'être tranchées avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se modifie difficilement une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier français et la fraction représentative de titres de sociétés (article 964-2°), et la position conventionnelle est ici arrêtée plutôt qu'absente : l'article 22 §1 de la convention attribue à la France la fortune constituée d'immobilier français, et l'article 22 §2 traite de même les titres dont la valeur provient principalement d'immobilier français. Le propriétaire résident du Canada supporte donc l'IFI avec la confirmation du traité plutôt que sous son abri ; le Canada, sans impôt annuel sur la fortune, laisse la charge simple. La convention nomme l'ISF, et l'IFI s'examine sur le fondement des impôts analogues de l'article 2 §5 — lecture que la pratique de l'administration sur l'ensemble du réseau conventionnel conforte.

Pour la famille qui envisage une installation complète, la convention améliore la loi interne. Le droit français n'impose le nouveau résident arrivant après cinq années à l'étranger que sur ses actifs français pendant cinq ans (article 964-1°, al. 2) ; l'article 22 §7 de la convention accorde aux ressortissants canadiens sans nationalité française la même exclusion quinquennale des biens non français à titre de droit conventionnel — que la France ne peut restreindre unilatéralement — et la renouvelle lorsque l'intéressé, ayant cessé d'être résident de France pendant au moins trois ans, la retrouve ensuite. Le calendrier d'une installation, et celui d'un retour, se planifient donc au regard des deux textes.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention, art. 2 §5, 22 §§1, 2 et 7 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur canadien, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : la mécanique successorale du traité procède par imputation entre deux impôts dissemblables, et ce que l'acte crée au jour de l'achat décide des charges qui naissent et des crédits qui y répondent.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — deux impôts, un treillis d'imputations

Il n'existe pas de convention successorale France–Canada, et l'absence est de structure plutôt que d'accident : le Canada n'impose pas le décès par des droits de succession mais par l'impôt sur le revenu, le défunt étant réputé avoir disposé de ses biens à leur valeur de marché au jour du décès. Les droits français s'appliquent donc selon leur propre architecture. En vertu de l'article 750 ter du CGI, la France impose les biens français du défunt non résident — la villa d'abord, et avec elle les titres de sociétés dont l'immobilier français domine la valeur — et, lorsque le défunt ou un héritier a été domicilié en France six des dix dernières années, l'assiette s'étend aux biens mondiaux. Le barème est celui de l'article 777 : en ligne directe, progressif jusqu'à 45 % au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Le droit interne offre ensuite un crédit à la frontière précise : l'article 784 A n'impute l'impôt étranger que s'il constitue lui-même des droits de mutation à titre gratuit, et sur les seuls biens situés hors de France — description que la charge canadienne, impôt sur le revenu assis sur des gains, ne remplit pas. Laissés là, les deux systèmes s'additionneraient simplement.

L'avenant de 1995 est la raison pour laquelle ils ne s'additionnent pas. L'article 23 §1 c prévoit que, dans le calcul de l'impôt canadien d'une personne décédée résidente du Canada, les droits de mutation français supportés sur les biens situés en France de la succession se déduisent de l'impôt par ailleurs dû au titre de l'année du décès — les droits de succession sur la villa s'imputent, en d'autres termes, sur la charge de disposition réputée de la dernière déclaration canadienne. L'article 23 §2 c répond dans l'autre sens : lorsque le défunt était résident de France, la France impose l'ensemble de la succession et impute l'impôt canadien payé sur les gains que le Canada peut imposer au décès (§2 c i) ; et même pour un défunt résident du Canada, la France impute l'impôt canadien de fin de vie afférent aux biens que seul le Canada peut imposer — les portefeuilles au premier chef — sur les droits français atteignant ces mêmes biens, sous un double plafond (§2 c ii). Chaque catégorie de biens porte ainsi une imputation, dans un sens, et les règles d'ordre excluent tout double allègement. En pratique, la famille supporte, actif par actif, le plus élevé des deux systèmes plutôt que leur somme — un résultat que peu de relations conventionnelles de la France atteignent en l'absence de convention successorale.

Avant que l'un ou l'autre État ne liquide l'impôt, le droit civil désigne les héritiers. Le droit successoral canadien — la liberté testamentaire des provinces de common law, et le code civil du Québec, qui ne réserve pas davantage de part fixe aux enfants — répond à la question autrement que la réserve héréditaire française, et le règlement (UE) 650/2012 permet au ressortissant canadien résidant habituellement en France de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Le choix de loi n'épuise pas l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident habituel d'un État membre de l'Union et que la loi étrangère applicable ne connaît aucun mécanisme réservataire au profit des enfants, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang — à hauteur de la réserve française (Code civil, article 913, al. 3). Le testament, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le choix de loi relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Le démembrement — et pourquoi la donation entre vifs appelle un soin particulier

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. La mécanique française est arrêtée. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Le versant canadien distingue toutefois cette relation de la plupart : la donation vaut, en droit canadien, disposition à la valeur de marché, de sorte qu'un même acte peut supporter à la fois les droits de donation français et l'impôt canadien de plus-values — et le treillis d'imputations du traité est écrit pour le décès, non pour les donations. L'article 2 §4 n'étend la convention aux droits de donation que pour les articles de domicile, de procédure amiable et d'échange de renseignements ; aucune stipulation ne répartit ni n'impute les deux charges entre vifs. Le calendrier et la forme de toute transmission du vivant relèvent donc des conseils des deux côtés avant l'acte, l'architecture successorale exposée ci-dessus en constituant l'alternative mesurée.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; convention, art. 2 §4, 23 §§1 c et 2 c ; règlement (UE) 650/2012 ; C. civ., art. 913

IIVendre en qualité de résident canadien

La France impose en premier. L'article 6 §3 de la convention rend imposables dans l'État de situation les bénéfices provenant de l'aliénation de biens immobiliers, et l'article 13 §1 confirme l'attribution, atteignant aussi les actions, participations de sociétés de personnes et droits dans des fiducies ayant tiré, à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession, plus de la moitié de leur valeur d'immobilier français — la clause moderne de prépondérance immobilière, portée dans le texte par la convention multilatérale. Pour le cédant résident du Canada, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après trente. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits font du dossier du cédant canadien un dossier d'État tiers. Le Canada n'appartenant ni à l'Union européenne ni à l'Espace économique européen, le cédant doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité en France, qui signe le calcul de la plus-value et en répond ; l'administration accorde une dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint l'impôt et les prélèvements — seuils qu'une villa de la Riviera n'atteint que par une longue détention. Et les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein de 17,2 % : l'allègement qui ramène les cédants affiliés dans l'Union au prélèvement de solidarité de 7,5 % repose sur le règlement européen de coordination, et le Conseil d'État a confirmé, sur la cession d'un résident d'État tiers, que les prélèvements s'appliquent en entier et que la libre circulation des capitaux n'y fait pas obstacle. L'entente bilatérale de sécurité sociale entre la France et le Canada ne modifie pas cette analyse.

Le Canada répond ensuite par imputation. Le gain sur la villa française demeure dans la base canadienne — le Canada impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux — et l'impôt français payé conformément à la convention se déduit de l'impôt canadien afférent au même gain (article 23 §1 a), la règle de source du §1 d regardant comme de source française les gains que la convention permet à la France d'imposer. La cession de titres d'une société à prépondérance immobilière ne déplace aucun des deux termes : les titres sont de situation française en vertu de l'article 13 §1 b, et la mécanique d'imputation court à l'identique. En pratique, le cédant canadien supporte donc à la sortie le plus élevé des deux systèmes — un chiffre qui se calcule utilement, des deux côtés, avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a acquitté son propre impôt sous les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI, art. 150 UB) et hors de l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé par l'article 244 bis A. Une société ayant opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option a sa place sur la liste de contrôle du départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française sur les dix dernières demeure entièrement hors du champ des plus-values latentes — la famille qui a fait l'essai de la France quelques années puis s'en va repart donc, en règle générale, sans charge ; les gains déjà placés en report d'imposition suivent leurs règles propres, examinées au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France. La relation y ajoute une note familière : l'article 13 §5 de la convention préserve expressément le droit de chaque État d'imposer, selon sa propre loi, les gains réalisés par ses anciens résidents — ses ressortissants, ou les résidents de dix ans partis depuis moins de cinq — le dessin même sur lequel repose la charge canadienne de départ ; pour la plupart des cédants, l'exit tax est une affaire de calendrier et de formalités plus que de coût, les modalités du sursis propres à la destination étant réglées au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention, art. 6 §3, 13 §§1, 4 et 5, 23 §1 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G ; doctrine du 22 janvier 2025 sur la représentation ; CE 5 mars 2018 et 31 mars 2021

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'attache au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres des intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'incline devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat ; la fenêtre quinquennale de l'article 22 §7, exposée plus haut, donne alors au calendrier de ces premières années une valeur conventionnelle propre. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se cale utilement sur l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — sont imposés au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent, au taux plein pour les propriétaires d'affiliation canadienne, l'allègement européen ne s'étendant pas aux affiliations d'États tiers. La convention attribue le droit premier à la France : l'article 6 rend les revenus des biens immobiliers, quel qu'en soit le mode d'exploitation, imposables dans l'État de situation. Le Canada conserve ensuite ces revenus dans sa propre base et impute l'impôt français selon la mécanique ordinaire de l'article 23 §1 a ; les modalités du crédit côté canadien, et le traitement propre du régime québécois, relèvent des conseils canadiens de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention, art. 6, 22 §7, 23 §1 a

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). L'instrument en l'état : la convention du 2 mai 1975, modifiée par les avenants du 16 janvier 1987, du 30 novembre 1995 et du 2 février 2010, et par la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour le Canada depuis le 1er décembre 2019, sur les notifications déposées par la France le 26 septembre 2018 et par le Canada le 29 août 2019. Le registre conventionnel canadien présente le même état consolidé, et aucun protocole ultérieur n'est signé ni annoncé de part ni d'autre. Points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; mouvements budgétaires fédéraux canadiens sur le taux d'inclusion des gains en capital, qui règle le poids de la disposition réputée au décès ; toute actualisation du commentaire administratif de la convention, dont les millésimes 2012–2015 précèdent la convention multilatérale comme l'IFI. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident du Canada paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). L'article 22 §1 de la convention attribue à la France la fortune constituée d'immobilier français, et le Canada ne prélève pas d'impôt annuel sur la fortune : la charge est confirmée par le traité, jamais doublée.

L'installation en France expose-t-elle immédiatement le patrimoine mondial d'un ressortissant canadien ?

Pas pendant les cinq premières années. En vertu de l'article 22 §7 de la convention, le ressortissant canadien sans nationalité française qui devient résident de France conserve ses biens situés hors de France en dehors de l'assiette de l'impôt sur la fortune pendant les cinq années suivant l'installation, la fenêtre se renouvelant après au moins trois années de non-résidence. L'immobilier français lui-même demeure hors de l'abri à toute époque.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident du Canada vend une villa française ?

Les deux États, de façon ordonnée. La France impose en premier en qualité d'État de situation (convention, art. 6 §3 et 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente — et le Canada conserve le gain dans sa base en imputant l'impôt français (art. 23 §1 a). La charge effective est, en pratique, la plus élevée des deux, non leur somme.

Le Canada n'a pas de droits de succession — que se passe-t-il réellement au décès ?

Deux impôts différents se rencontrent. Le Canada traite le décès comme une disposition des biens du défunt à leur valeur de marché et impose les gains sur la dernière déclaration ; la France perçoit les droits de succession sur la villa en qualité d'État de situation (CGI, art. 750 ter). Depuis l'avenant de 1995, l'article 23 ordonne la rencontre : les droits français sur les biens situés en France se déduisent de l'impôt canadien final du défunt (art. 23 §1 c), et la France impute l'impôt canadien de fin de vie lorsque ses propres droits atteignent des biens canadiens (art. 23 §2 c).

Existe-t-il une convention successorale France–Canada ?

Aucun instrument distinct n'existe. La convention fiscale elle-même s'étend, côté français, aux droits de mutation à titre gratuit — mais pour les seuls articles de domicile, d'élimination des doubles impositions, de procédure amiable et d'échange de renseignements (art. 2 §4). La France impose donc selon son architecture interne, et l'apport du traité est la mécanique d'imputation au décès de l'article 23 plutôt qu'une répartition du droit d'imposer.

Les donations entre vifs sont-elles coordonnées comme les successions ?

Non — et la distinction mérite attention. Le treillis d'imputations de l'article 23 est écrit pour le décès ; la donation de la villa, ou de sa nue-propriété, supporte les droits de donation français tandis que le droit canadien y voit une disposition à la valeur de marché, et aucune stipulation conventionnelle ne répartit ni n'impute les deux charges. Le calendrier et la forme de toute donation relèvent des conseils des deux côtés, avant l'acte.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit au Canada ?

Oui, par la France d'abord : l'article 6 de la convention rend les revenus des biens immobiliers imposables dans l'État de situation, et la France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus. Le Canada conserve ces revenus dans sa propre base et impute l'impôt français en vertu de l'article 23 §1 a.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; Code civil, art. 913 — textes consolidés) et sur la convention du 2 mai 1975 dans sa consolidation officielle française, portant les avenants de 1987, 1995 et 2010 et la convention multilatérale — les textes faisant foi étant français et anglais, à égale autorité, la présentation officielle anglaise étant publiée côté canadien. Le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-CAN) date de 2012–2015 et précède la convention multilatérale comme l'IFI ; ce brief suit le texte conventionnel. La mécanique de cession des États tiers suit la doctrine administrative du 22 janvier 2025 sur la représentation accréditée, et la position sur les prélèvements sociaux suit les décisions du Conseil d'État des 5 mars 2018 et 31 mars 2021. Le droit interne canadien — la disposition réputée au décès, sur donation et à l'émigration, l'absence de droits de succession, le régime propre du Québec et l'entente fiscale France–Québec de 1987 — est exposé au niveau de l'orientation, à partir du texte conventionnel et des renvois de l'administration française, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, assiette détaillée de la plus-value, modalités canadiennes du crédit d'impôt, traitement québécois — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Italy — la paire conventionnelle

France–Japan — la paire conventionnelle