France–Japon — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Japon — 1995, le revenu seul

La relation repose sur un instrument unique. La convention du 3 mars 1995, signée à Paris, a remplacé le texte de 1964 et est entrée en vigueur le 24 mars 1996, ses stipulations s'appliquant à compter du 1er janvier 1997 ; l'avenant du 11 janvier 2007, en vigueur depuis le 1er décembre 2007, l'a modernisée et y a inséré un article détaillé d'admissibilité réservant certains avantages conventionnels aux personnes qualifiées — les personnes physiques l'étant par principe (article 22A). La convention multilatérale, signée par les deux États le 7 juin 2017, est entrée en vigueur pour la France et pour le Japon le même jour, le 1er janvier 2019, sur la base des notifications déposées le 26 septembre 2018 : elle a introduit le critère des objets principaux, en vertu duquel un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage, et récrit la clause de prépondérance immobilière examinée en section II. La convention vise les impôts sur le revenu — côté français, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et, fait notable, la CSG et la CRDS y figurent nommément ; côté japonais, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et les impôts locaux sur les habitants. Elle ne vise pas les impôts sur la fortune, et la liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026 n'enregistre aucune convention franco-japonaise en matière de successions ou de donations — une absence qui organise l'essentiel de ce qui suit. Ce brief cite le texte français publié au Journal officiel, dans la présentation consolidée de l'administration.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par les critères successifs de l'article 4 §2, selon la cascade OCDE : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. Le droit interne français aborde la même question par l'article 4 B du CGI — le foyer, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques — et la convention règle les conflits que les deux systèmes produisent.

Le versant japonais garde ses propres traits. Le Japon impose les successions et les donations entre les mains du bénéficiaire plutôt que de la masse, en fonction de la résidence et de la nationalité de l'héritier ou du donataire, à des taux progressifs atteignant 55 %, et applique aux ressortissants étrangers des règles de résidence qui tiennent notamment à dix années de présence au cours des quinze précédentes. Il ne lève aucun impôt sur la fortune nette. Ce brief expose le droit japonais au seul niveau de l'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et la convention de 1995, la lecture japonaise appartenant aux conseils de la famille à Tokyo.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1995 (consolidation CML), préambule, art. 2, 4, 22A ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-JPN (millésime 2012 — le texte prévaut)

2Le marché, vu du Japon

Vu du Japon, le marché des villas à 3 M€ et plus s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, 37 % de la valeur se concentrant dans les transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident du Japon

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti d'un délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en qualité d'officier public et non de conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs japonais s'entourent généralement de leurs propres conseils. Aucune convention ne régissant le sort de la villa au décès ou par donation, les questions de structure de la section I bis méritent leur réponse avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se modifie difficilement une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les biens situés en France ainsi que la fraction des parts de toute société représentative de ces biens (article 965, 2°). Ici, la position conventionnelle est simplement absente plutôt que réglée : la convention de 1995 ne vise que le revenu, de sorte qu'aucun article n'en répartit ni n'en tempère la charge — le même terrain que les relations avec le Danemark et le Brésil, et l'inverse de la relation allemande, dont le texte de 1959 couvre expressément la fortune. Le Japon ne levant aucun impôt sur la fortune nette, l'IFI est un coût de détention français plutôt qu'une double charge ; il n'en repose pas moins sur le seul droit interne et suit le bien quelle que soit la résidence conventionnelle du propriétaire.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur japonais, l'analyse porte un fait organisateur : en l'absence de toute convention successorale ou de donation, ce que l'acte crée sera lu par chaque État selon son propre droit, sans texte pour arbitrer entre eux.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. La mécanique est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en application de l'article 974 du CGI, et les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les bornes sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction décroissant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; passée par le compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). L'effet de levier modère l'IFI dans ses premières années puis s'estompe par le jeu du texte — un calendrier qui s'examine avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Cette section, c'est l'absence de convention qui l'écrit. Les droits français s'attachent à la villa en tant que bien situé en France, quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et lisent à travers les sociétés interposées : l'immeuble détenu par des entités dont le défunt ou le donateur, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits est réputé détenu en direct (CGI, art. 750 ter, 2°). Lorsque le défunt était domicilié en France, ou lorsque l'héritier a été résident de France six des dix années précédentes, la France impose au contraire la transmission mondiale (art. 750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Le Japon, de son côté, impose l'héritier ou le donataire qui y réside sur ce qu'il reçoit — mondialement lorsqu'il relève de la pleine compétence japonaise, à des taux atteignant 55 %, exposés ici au niveau de l'orientation. Rien ne coordonne les deux liquidations. Le mécanisme français d'imputation, l'article 784 A, n'opère que dans les hypothèses mondiales des 1° et 3° du 750 ter, et n'y admet l'impôt étranger qu'à raison des biens situés hors de France — par ses termes mêmes, il ne dégrève jamais la villa française. Le crédit d'impôt étranger unilatéral du droit japonais peut absorber une part de la charge française du côté japonais, question de droit japonais à examiner avec les conseils de Tokyo. Le seul instrument qui parle est européen : en application du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant japonais résidant habituellement en France peut choisir la loi japonaise pour l'ensemble de sa succession.

Ce choix rencontre la réserve héréditaire française en termes réglés. Le droit japonais protège les enfants par une réserve qui lui est propre — l'iryūbun, créance en argent sur la masse plutôt que part en nature, exposée ici au niveau de l'orientation — et le prélèvement compensatoire introduit en droit français en 2021 ne naît que lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants (Code civil, art. 913, al. 3), outre sa condition tenant à la qualité de ressortissant ou de résident d'un État membre de l'Union. Un système de type réservataire sur le modèle japonais a donc peu de raisons de le déclencher, le point s'appréciant au vu des faits propres à la succession. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, au mieux avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le démembrement selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une transmission taxable supplémentaire. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier, de sorte que l'impôt sur la fortune ne bouge pas. Pour une famille japonaise, le cadre conventionnel est plus nu que dans la plupart des relations : la donation ne relève d'aucune convention, la France l'impose comme État de situation à son barème, et l'éventuelle charge japonaise du donataire suit le seul droit japonais, avec les tempéraments que ce droit prévoit lui-même. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent des conseils de la famille, aux côtés du choix de loi évoqué plus haut.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; Code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012 ; convention de 1995, art. 13 et 23 §2

IIVendre en qualité de résident du Japon

La France impose d'abord, en qualité d'État de situation : l'article 13 §1 attribue à la France les gains sur immeubles français, et le paragraphe 3 du même article — récrit par la convention multilatérale — atteint les gains sur actions et droits comparables, parts de sociétés de personnes et de trusts comprises, qui ont tiré plus de la moitié de leur valeur d'immeubles français à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession. Pour un cédant résident du Japon, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement de durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC), la composante d'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après 30 ans. Les plus-values imposables supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits distinguent le cédant d'un État tiers. D'abord, les prélèvements sociaux s'appliquent à leur taux global de 17,2 %, le taux réduit au seul prélèvement de solidarité étant réservé aux cédants relevant de la coordination européenne de sécurité sociale — affiliation qu'un résident du Japon ne détient pas, quels que soient les arrangements bilatéraux entre les régimes de retraite des deux États. Fait notable, la convention de 1995 range la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'elle vise : ces prélèvements entrent donc, en qualité d'impôt français, dans la mécanique conventionnelle d'imputation ; la mesure dans laquelle le crédit japonais les absorbe relève du droit japonais et s'examine au dossier. Ensuite, la représentation : le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). La doctrine administrative accorde des dispenses automatiques — cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, cessions totalement exonérées par le jeu des trente années de détention — aux termes de son instruction du 22 janvier 2025, et le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

Le Japon répond ensuite en qualité d'État de résidence. La convention laisse la répartition non exclusive : le Japon impose le gain selon son droit et impute l'impôt français sur le sien, dans la limite de l'impôt japonais afférent à ce revenu (article 23 §2 a). Le choix entre céder le bien et céder les parts d'une société à prépondérance immobilière modifie donc le cercle des acquéreurs et les formalités françaises davantage que la répartition elle-même, que l'article 13 conserve à la France sur les deux voies ; ce choix s'évalue néanmoins avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une charge de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le suggère. L'« exit tax » française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose les plus-values latentes sur participations substantielles — valeur cumulée supérieure à 800 000 €, ou participation d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes ci-dessus, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI, art. 150 UB) et hors de l'« exit tax » — le droit français d'imposer une cession ultérieure étant préservé par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste de contrôle du départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix précédentes demeure entièrement hors de la charge sur plus-values latentes, de sorte que la famille qui a fait l'essai de la France quelques années puis s'en va part généralement indemne ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque la mécanique s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des cédants, l'« exit tax » est donc une affaire de calendrier et de formalités plutôt que de coût ; les modalités de différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1995, art. 2, 13 §§1 et 3, 23 §2 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025)

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle une précision qui mérite d'être posée clairement : le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du CGI, tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'efface devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat, et les critères successifs de l'article 4 §2 de la convention départagent alors les deux États. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se règle sur l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées comprises, courantes à ce niveau de prix — sont imposés au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux global de 17,2 % supporté par les propriétaires étrangers à la coordination européenne. La convention attribue le revenu à la France, État de situation, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), et laisse la répartition non exclusive : le Japon impose son résident sur le même revenu selon son droit et impute l'impôt français (article 23 §2 a), la mécanique de ce crédit — CSG et CRDS comprises, l'une et l'autre étant des impôts que la convention vise — appartenant aux conseils de la famille à Tokyo.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1995, art. 4 §2, 6 et 23 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : la convention du 3 mars 1995, modifiée par l'avenant du 11 janvier 2007 et par la convention multilatérale, en vigueur pour la France comme pour le Japon depuis le 1er janvier 2019 sur notifications déposées le 26 septembre 2018. Aucune convention successorale ou de donation n'existe, et aucune négociation n'est enregistrée ; ce brief suivra toute annonce, un premier instrument successoral franco-japonais récrivant la section I bis en entier. Le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-JPN) date de septembre 2012 — postérieur à l'avenant de 2007, antérieur à la convention multilatérale — et ce brief suit le texte conventionnel là où les deux divergent. Points de veille pour l'édition 2 : les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l'arc azuréen ; la législation japonaise des successions et donations, dont les règles de résidence applicables aux ressortissants étrangers ont bougé à plusieurs reprises lors des réformes récentes ; et toute actualisation du commentaire de 2012. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

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5Questions, réponses

Un résident du Japon paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en détention directe comme à travers la fraction immobilière de parts de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 1995 ne vise que le revenu : aucun article conventionnel ne répartit ni ne tempère la charge — la situation déjà connue des relations avec le Danemark et le Brésil. Le Japon ne levant aucun impôt comparable sur la fortune nette, le coût est unilatéral en pratique, mais il repose sur le seul droit interne français.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

Les deux, et aucune convention ne les coordonne. La France impose la villa en tant que bien situé en France, en lisant à travers les sociétés familiales (CGI, art. 750 ter), à des taux atteignant 45 % en ligne directe ; le Japon impose ses héritiers résidents sur ce qu'ils recueillent, mondialement, à des taux atteignant 55 %. Le mécanisme français d'imputation (art. 784 A) ne vise que l'impôt étranger sur des biens situés hors de France et ne dégrève jamais la villa elle-même ; le seul tempérament réside dans le crédit d'impôt étranger unilatéral du droit japonais.

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par la convention franco-japonaise ?

Non. La convention de 1995 régit les seuls impôts sur le revenu, et la liste conventionnelle de la France n'enregistre aucun instrument franco-japonais en matière de successions ou de donations. La donation de la villa, ou de sa nue-propriété, supporte les droits de donation français au titre de la situation du bien, et l'éventuelle charge japonaise du donataire suit séparément le droit japonais, avec les tempéraments que ce droit prévoit lui-même.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident du Japon vend une villa française ?

La France d'abord, État de situation du bien (art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Le Japon impose ensuite le même gain selon son droit et impute la charge française sur la sienne (art. 23 §2 a). Les parts de sociétés à prépondérance immobilière suivent la même répartition par la clause des 365 jours introduite par la convention multilatérale.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En principe, oui. Le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI, art. 244 bis A, IV). Des dispenses automatiques couvrent les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant et les cessions totalement exonérées par les trente années de détention ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit au Japon ?

Oui — la France les impose d'abord en qualité d'État de situation (convention, art. 6), au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins puis 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. Le Japon impose le même revenu entre les mains de son résident et impute l'impôt français en application de l'article 23 §2 a) de la convention.

La réserve héréditaire française s'impose-t-elle à une famille japonaise ?

Moins qu'on ne le suppose souvent. En application du règlement (UE) 650/2012, un ressortissant japonais résidant habituellement en France peut choisir la loi japonaise pour l'ensemble de sa succession, et le droit japonais protège les enfants par une réserve qui lui est propre — l'iryūbun, créance en argent sur la masse. Le prélèvement compensatoire de l'article 913, al. 3 du Code civil ne naît que lorsque la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, condition qu'un système réservataire du modèle japonais a peu de raisons de remplir ; le point s'apprécie au vu des faits propres à la succession.

Une « exit tax » française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

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6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; Code civil, art. 913 — textes consolidés), sur la convention du 3 mars 1995 dans sa consolidation officielle française — avenant de 2007 et convention multilatérale incorporés, telle que publiée par l'administration — et sur la liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026, qui retient pour la relation franco-japonaise le seul impôt sur le revenu. Le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-JPN) date de septembre 2012 et précède la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel. Les mécanismes de représentation et de dispense des non-résidents suivent l'instruction administrative du 22 janvier 2025. Le droit interne japonais — impôts sur les successions et les donations, règles de résidence, crédit unilatéral — est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, traitement japonais des revenus imposés en France, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

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Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Canada — la paire conventionnelle

France–Singapore — la paire conventionnelle

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