France–Japon — Convention fiscale

1Une seule convention, signée à Paris en 1995 — et le plafond de crédit que le juge applique à la lettre

Un seul instrument fait tout le travail conventionnel de cette relation. Signée à Paris le 3 mars 1995 en remplacement du texte de 1964, la convention est entrée en vigueur le 24 mars 1996 et s'applique depuis le 1er janvier 1997 ; l'avenant et l'échange de lettres du 11 janvier 2007, en vigueur le 1er décembre 2007, l'ont portée au standard moderne et y ont inséré un article détaillé d'éligibilité réservant certains avantages aux personnes qualifiées, les personnes physiques l'étant de plein droit (article 22A). L'instrument multilatéral (la règle anti-abus conclue internationalement en 2017) a suivi : les deux États l'ont signé le 7 juin 2017, déposé leurs notifications le 26 septembre 2018, et il a pris effet pour les deux le même jour, le 1er janvier 2019 — une synchronie rare — introduisant le test de l'objet principal, par lequel un avantage peut être refusé quand son obtention était l'un des objets principaux d'un montage, et réécrivant la clause immobilière examinée au § 4. L'article 2 liste les impôts couverts, et la liste mérite l'attention : côté français l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et, nommément, la CSG et la CRDS ; côté japonais l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et les impôts locaux sur les habitants. Rien sur la fortune d'aucun côté, et la liste des conventions de l'administration au 29 avril 2026 n'enregistre aucun instrument successoral ou de donation avec le Japon — l'absence autour de laquelle le § 6 de ce brief est construit. Les citations suivent le texte français publié au Journal officiel, dans la présentation consolidée de l'administration.

Qui est résident — et ce que fait le Japon de son côté

Quand les deux États réclament une personne, l'article 4 §2 la départage par la cascade OCDE — foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, accord amiable — tandis que le droit interne français pose sa propre version de la question par le CGI article 4 B : le foyer, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques. La convention existe pour régler les conflits que ces deux interrogations engendrent. Le système japonais court sur d'autres lignes : l'imposition des successions et des donations y frappe le bénéficiaire plutôt que la masse, graduée selon la résidence et la nationalité de l'héritier ou du donataire, à des taux progressifs qui atteignent 55 %, avec des règles pour les ressortissants étrangers tenant en partie à dix années de présence sur les quinze précédentes ; aucun impôt sur la fortune nette n'existe. Ces propositions sont énoncées au seul niveau d'orientation — le socle vérifié de ce brief est le droit français et la convention de 1995, et la lecture japonaise appartient aux conseils de la famille à Tokyo.

Le plafond du crédit, trois fois devant le Conseil d'État

Là où la convention de 1995 a été réellement plaidée au plus haut niveau, le sujet a toujours été la machinerie de crédit de l'article 23 — et une fois le juge a construit le texte japonais lui-même. Un établissement bancaire français avait emprunté des titres de sociétés de neuf États, le Japon parmi eux, encaissant leurs dividendes nets de chaque retenue à la source tout en étant tenu contractuellement d'en reverser le montant aux prêteurs ; il réclamait les crédits conventionnels contre son impôt français. Le juge a trouvé la réponse écrite dans la convention : le paragraphe 11 de son protocole définit l'impôt français plafonnant le crédit japonais comme l'impôt calculé sur le revenu NET, après les charges directement liées à son acquisition — et les dividendes reversés en totalité, il ne restait rien de net, le crédit tombait à zéro (CE, 11 mai 2021, n° 403692). Deux ans plus tard, un groupe bancaire en exercice déficitaire demandait à reporter ses crédits inemployés sur un exercice bénéficiaire ; le juge a refusé — lus selon le sens ordinaire de leurs termes, les articles d'élimination promettent un crédit contre l'impôt français de l'année et rien de plus (CE, 8 mars 2023, n° 456349). La lecture court dans les deux sens : quand le commentaire publié de l'administration a réduit un crédit conventionnel au-delà de ce que les textes permettent, le juge a déclaré le commentaire illégal, la convention de 1995 parmi celles invoquées (CE, 15 novembre 2021, n° 454105). En regard, aucune décision publiée de la haute juridiction n'éprouve l'article de résidence ni les articles immobiliers de cette convention sur des faits japonais — et au décès il n'existe aucune jurisprudence franco-japonaise, pour la raison structurelle qu'aucun traité n'y existe à interpréter. L'empilement décrit au § 6 n'a jamais vu de prétoire et ne le peut pas : chaque État applique simplement sa propre loi.

Sources considérées : convention de 1995 (consolidation CML) arts. 2, 4, 22A, 23 §1, protocole §11 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; CE n° 403692, n° 456349, n° 454105 ; CJUE Société Générale C-403/19 — textes des décisions lus. Note de portée : les décisions de crédit naissent de faits bancaires de dividendes ; aucune ne statue sur des revenus immobiliers, des gains ou une succession.

Sources consultées : CGI article 4 B; n° 403692; n° 456349; n° 454105; BOI-ANNX-000306; article 22; article 2; article 4 §2; article 23. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. La fortune n'a pas d'article conventionnel : l'IFI arrive à découvert.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1995 (consolidation CML) arts. 2, 4, 22A, 23, protocole §11 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; CE n° 403692, n° 456349, n° 454105 — textes des décisions lus

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'achat suit la séquence que fixe la pratique française : une offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt d'usage de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l'acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et inscrit le titre. Le notaire tient un office public et n'est pas l'avocat de l'acheteur : une famille qui pilote le dossier depuis Tokyo, huit heures en avance sur la côte, ajoute d'ordinaire ses propres conseils et donne procuration pour l'acte. Un point appartient au début du calendrier plutôt qu'à la fin : aucun traité ne gouvernant le sort du bien au décès ou par donation, les questions de structure des § 3 et § 6 se répondent avant la signature du compromis — le véhicule d'acquisition résiste au changement une fois la séquence engagée. Sur l'étalon commun de cette collection — la villa médiane de Cannes et ses collines à 4,9 M€ dans le registre DVF — l'acheteur paie environ 5,81 % de droits de mutation et taxes de publicité foncière (284 526 €), des émoluments et débours de notaire d'environ 61 250 € au barème réglementé, soit environ 7 % tout compris (≈ 345 776 €) sur un bien existant. Un régime de TVA sur le neuf, un mobilier détaché ou une sûreté hypothécaire changent l'arithmétique ; le notaire détaille l'acte réel.

L'impôt sur la fortune arrive sans pendant japonais

Au-delà de 1 300 000 € d'actifs immobiliers français taxables, le CGI article 964 institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière ; pour une personne non domiciliée en France, l'assiette prend le bien situé en France et la fraction des titres de toute société qui représente un tel bien (article 965, 2°). La position conventionnelle ici n'est ni favorable ni défavorable — elle est absente. La convention de 1995 couvre le seul revenu : aucun article n'attribue la charge, ne la tempère ni ne promet un crédit ; les relations danoise et brésilienne sont sur le même terrain, tandis que le texte allemand de 1959, qui couvre la fortune expressément, marque le contraste. Le Japon ne lève aucun impôt sur la fortune nette : l'IFI arrive sans pendant plutôt que comme la moitié d'une double charge — un coût annuel français reposant sur le seul droit interne, attaché au bien quelle que soit la résidence conventionnelle du propriétaire. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale réelle (CGI article 973 I). Les charges locales suivent l'acte : la taxe foncière est votée commune par commune ; une résidence secondaire meublée dans une commune en zone tendue — les communes phares de la Riviera en sont — peut porter en outre la surtaxe d'habitation, et chaque propriétaire dépose la déclaration annuelle d'occupation. Les taux communaux bougent d'année en année : ce brief les revérifie à chaque édition plutôt que d'imprimer une table qui vieillirait.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources considérées : convention de 1995 art. 2 ; CGI arts. 964, 965 2°, 973 I ; barèmes de coûts donnés pour orientation, détaillés quand notre agence prend le dossier. Note de portée : aucun impôt japonais sur la fortune n'existe — l'IFI est le principal coût récurrent du bien au-delà du seuil.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 973 I; article 965, 2°; articles 761; art. 2. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. Aucune charge nationale sur la fortune contre laquelle placer l'emprunt.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 964–965, 973 I ; convention de 1995 art. 2

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Les structures de détention paraissent ici, selon la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse, non des recommandations. Pour un acheteur japonais, un fait ordonne toute l'analyse : sans convention successorale ni de donation, ce que l'acte crée sera lu deux fois — une fois par la France, une fois par le Japon — chacun selon sa propre loi, et rien n'arbitre entre les deux lectures.

La détention directe

La simplicité, et la France impose à chaque étape. À la vente, la France impose comme État de situation du bien et le Japon impute la charge française (articles 13 §1 et 23 §2 a) ; au décès, les droits français s'attachent au bien tandis que l'impôt successoral japonais suit l'héritier résident — l'évaluation à deux faces que le § 6 développe.

Une société japonaise ou étrangère

La confidentialité et la consolidation, à trois prix français. La taxe annuelle de 3 % sur les entités détenant de l'immobilier français (CGI articles 990 D et 990 E) pose sa question de transparence chaque année ; la fraction immobilière des titres porte l'IFI quoi qu'il arrive ; et au décès le droit français compte le bien détenu par les sociétés où la famille tient plus de la moitié des intérêts comme s'il était au nom du défunt (CGI article 750 ter, 2°).

Une SCI française

La SCI offre la gouvernance, la co-détention familiale et le financement français. Sa qualification japonaise appartient au conseil de Tokyo ; côté français, la fraction immobilière porte l'IFI, une cession des parts reste française sous la clause immobilière de 365 jours (article 13 §3), et au décès l'article 750 ter taxe le bien comme si la famille le détenait en direct.

Un trust dans la chaîne

Le trust est un terrain familier de la pratique japonaise, et le droit français le rencontre avec sa propre machinerie : la déclaration du trustee (CGI article 1649 AB), le prélèvement dédié de l'article 990 J quand la déclaration fait défaut, et des droits de transmission qui atteignent 60 % quand les parts des bénéficiaires sont indéterminées (article 792-0 bis). L'une ou l'autre voie appelle conseil des deux côtés avant le compromis.

Donner à vos enfants la nue-propriété maintenant, et garder l'usage à vie (démembrement)

À côté du prêt, la proposition la plus entendue divise la propriété elle-même : l'acheteur garde l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus à vie — et donne la nue-propriété aux enfants maintenant. Le droit français tarife la division par l'âge : au barème du CGI article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine valeur quand l'usufruitier a de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans ; les droits de donation portent sur cette fraction à la valeur du jour, et quand le décès réunit plus tard la pleine propriété, aucune seconde transmission française n'est taxée si les conditions de l'article 751 ont été tenues — donation notariée, plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème 669. L'impôt sur la fortune, lui, ne bouge pas : l'article 968 garde la valeur entière dans l'assiette IFI de l'usufruitier. Pour une famille japonaise, le paysage conventionnel est plus nu que dans la plupart des relations — la donation ne relève d'aucune convention, la France taxe le bien français sur son propre barème, et ce que le Japon demande au donataire suit la seule loi japonaise, avec le secours qu'elle-même prévoit.

Emprunter contre le bien français réduit l'IFI — dans les trois limites du code

La conversation de financement court ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acheteur, garanti sur un portefeuille nanti, pour que la liquidité reste investie pendant que la dette réduit l'assiette taxable — et sans charge patrimoniale japonaise contre laquelle faire travailler le prêt, la déduction se mesure entièrement sur l'assiette française. La dette d'acquisition due à une banque se déduit de l'assiette IFI par le CGI article 974, et les actifs financiers restent entièrement hors de cette assiette. Les bornes sont trois. Le prêt remboursable in fine est réputé s'amortir, la déduction déclinant au prorata de sa durée, et d'un vingtième par an sans terme fixé. Au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable et de 60 % de dette sur la valeur du bien, l'excédent ne se déduit que pour moitié, sauf objet principalement autre que fiscal. Et la dette doit être réelle — tirée, servie, au prix du marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). Le levier modère l'IFI dans ses premières années et recule au calendrier que la loi elle-même fixe — à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Sources considérées : CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB ; convention de 1995 arts. 13 §3, 23 §2 a. Note de portée : les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec conseil en France et au Japon.

Sources consultées : CGI articles 990 D; CGI article 750 ter, 2°; CGI article 1649 AB; CGI article 669; CGI article 974; articles 13 §1; article 13 §3; article 750 ter; article 990 J; article 792; article 751; article 968; article 973. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et au Japon. Les deux États lèvent de lourds droits de succession sans coordination.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 669, 750 ter, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–J, 1649 AB ; convention de 1995 arts. 13 §3, 23 §2

4Ce que vous payez quand vous vendez

La France impose d'abord, comme État de situation du bien : l'article 13 §1 attribue à la France les gains sur les immeubles français, et le paragraphe 3 du même article — réécrit par l'instrument multilatéral — atteint les gains sur actions et droits comparables, participations de sociétés de personnes et de trusts comprises, qui ont tiré plus de la moitié de leur valeur de l'immobilier français à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession. Pour le vendeur résident du Japon, la charge française court sous le CGI article 244 bis A : le gain taxable s'abat de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC), la part impôt sur le revenu s'appliquant à 19 % (article 200 B) et s'éteignant après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Les gains taxables au-delà de 50 000 € portent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. Par 1 000 000 € de gain brut sur un bien vendu à la médiane cannoise de 4,9 M€ : après 10 années pleines, abattement de 30 %, 700 000 € taxables, 133 000 € d'impôt sur le revenu et 42 000 € de surtaxe ; après 15 ans, 60 %, 400 000 €, 76 000 € et 24 000 € ; après 22 ans, la part impôt sur le revenu est éteinte.

Deux traits administratifs marquent le dossier d'un vendeur résident du Japon. Les prélèvements sociaux viennent au taux plein combiné de 17,2 % : le taux réduit de solidarité appartient aux vendeurs relevant de la coordination sociale européenne, une affiliation que la résidence japonaise ne porte pas, quels que soient les arrangements bilatéraux entre les régimes de retraite des deux États. Notablement, la convention de 1995 nomme la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'elle couvre : les deux entrent donc dans la machinerie du crédit comme impôt français ; jusqu'où le crédit japonais les absorbe est une question de droit japonais, reprise quand notre agence prend le dossier. Et la représentation : domicilié hors UE et EEE, le vendeur désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV), l'instruction administrative du 22 janvier 2025 accordant les dispenses automatiques pour les ventes à 150 000 € ou moins par vendeur et pour les ventes entièrement exonérées par l'horloge de trente ans ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation.

Le Japon répond ensuite comme État de résidence. Que la France impose la première n'empêche pas le Japon d'imposer aussi : le Japon impose le gain selon sa propre loi et impute la charge française dans la limite de l'impôt japonais sur ce revenu (article 23 §2 a) — et la jurisprudence du § 1 est le rappel que de tels plafonds s'appliquent à la lettre. Vendre le bien ou vendre les titres d'une société à prépondérance immobilière déplace le bassin d'acheteurs et la mécanique déclarative française plus que l'attribution, que l'article 13 garde française sur les deux routes ; le choix appartient à l'avant-mise en marché.

Le seul vendeur résident du Japon sur lequel le Conseil d'État ait statué — CE n° 385737

La jurisprudence publiée de cette relation tient exactement un vendeur immobilier, et son affaire mérite la lecture. Un résident du Japon vend ses droits indivis dans un immeuble parisien en 2007, année où le prélèvement des non-résidents courait encore au tiers pour les vendeurs établis hors de l'Espace économique européen quand les résidents portaient 16 % ; il paie au tiers, puis réclame la différence jusqu'au taux résident. Les juges du fond accordent la restitution, et le Conseil d'État rejette le pourvoi du ministre — fixant, au passage, que la fenêtre ordinaire de réclamation de deux ans s'applique au prélèvement du 244 bis A même quand un représentant le paie pour le compte du vendeur (CE, 15 avril 2016, n° 385737). Deux observations portent : le terrain de ce litige a depuis été fermé par la loi — la part impôt sur le revenu court aujourd'hui au même 19 % quelle que soit la résidence du vendeur — et la convention elle-même n'a jamais été dans le débat : le droit de la France de taxer le gain, que l'article 13 règle, est resté incontesté de la première instance à la cassation. Ce qu'un vendeur résident du Japon plaide en France, sur ce dossier, c'est la mécanique des taux et la procédure, non l'attribution.

Partir après la vente — ce que l'exit tax atteint, et ce qu'elle n'atteint pas

L'exit tax française (CGI article 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France au moins six des dix années précédant le départ, et taxe les plus-values latentes sur les participations — positions excédant 800 000 € de valeur, ou 50 % et plus des bénéfices d'une société — telles qu'elles existent au jour du départ. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le produit de la vente n'est pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale suivent le bien plutôt que le portefeuille : tant que la société garde le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI article 150 UB), hors exit tax. La famille qui part avant six années de domicile français échappe entièrement à la charge sur les plus-values latentes. Quand la machinerie s'applique, le paiement est en général différé, et l'imposition tombe si les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou au retour en France.

Sources considérées : convention de 1995 arts. 13 §§1, 3, 23 §2 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; LPF art. R* 196-1 ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025) ; CE n° 385737 — texte de la décision lu. Note de portée : n° 385737 statue sur le délai de réclamation sous un barème depuis abrogé ; il ne construit pas la convention de 1995.

Sources consultées : CGI article 244 bis A; CGI article 167 bis; CGI article 150 UB; n° 385737; BOI-RFPI-PVINR-30-20; article 13 §1; article 150 VC; article 200 B; article 1609 nonies G; article 23 §2 a). Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. La clause de prépondérance immobilière suit le modèle moderne.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1995 arts. 13, 23 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G ; LPF R* 196-1 ; CE n° 385737

5Louer avant d'acheter, et mettre votre bien en location

Une première année dans un bien loué reste la répétition sensée, et une mise en garde tient en mots simples. Le CGI article 4 B fixe le domicile fiscal français par le foyer, le lieu de séjour principal et les centres d'intérêts professionnels et économiques, et un bail n'écarte aucun des trois : le bien loué devenu le foyer effectif de la famille peut fonder la résidence française, conséquences mondiales comprises, bien avant toute signature d'acte — la cascade de l'article 4 §2 de la convention décidant alors quel État cède. Que l'essai prenne la forme de locations saisonnières meublées ou du bail civil d'un à trois ans est d'abord une question de souplesse de sortie, à caler sur ce que l'essai doit réellement éprouver.

Mettre le bien en location renverse le sens. Les loyers de source française des non-résidents — locations meublées usuelles à ce niveau de prix comprises — relèvent du régime des taux minimaux du CGI article 197 A, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial effectif inférieur ; les prélèvements sociaux ajoutent leurs 17,2 % pleins, l'affiliation japonaise étant hors de la coordination européenne. La convention attribue le revenu à l'État de situation du bien, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), et laisse l'attribution non exclusive : le Japon impose son résident sur le même revenu et impute l'impôt français (article 23 §2 a) — la CSG et la CRDS parmi les montants imputables, toutes deux des impôts que la convention nomme, sur une mécanique qui appartient aux conseils de la famille à Tokyo.

Sources considérées : CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 1995 arts. 4 §2, 6 §§1 et 3, 23 §2 a. Note de portée : le traitement tient à la forme d'exploitation et à l'affiliation, deux questions de fait.

Sources consultées : CGI article 4 B; CGI article 197 A; article 4 §2; article 6 §§1; article 23 §2 a). Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. L'empilement des droits au décès est le fait organisateur de cette relation.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 1995 arts. 4 §2, 6, 23 §2

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez — et pourquoi les deux États le taxent sans rien entre eux

Cette section est écrite par l'absence de traité, et sur cette paire elle écrit la page la plus dure de la collection : les deux systèmes s'additionnent, et aucun instrument ne se tient entre eux. Les droits français s'attachent au bien comme immeuble situé en France quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et l'assiette traverse les sociétés interposées — l'immeuble détenu par des entités où le défunt ou donateur, avec conjoint, ascendants, descendants ou frères et sœurs, tient plus de la moitié des intérêts est réputé détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°). Si le défunt était domicilié en France, ou si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, la France taxe la transmission mondiale (750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant exonéré en succession. Le Japon, de son côté, taxe l'héritier ou donataire résident du Japon sur ce qu'il reçoit — mondialement quand l'héritier est dans la pleine portée de la loi japonaise, à des taux atteignant 55 %, énoncé ici à titre d'orientation. Rien ne coordonne les deux évaluations. Le mécanisme français de crédit, l'article 784 A, n'opère que dans les cas mondiaux du 750 ter 1° et 3°, et même là n'impute l'impôt étranger que sur l'impôt des biens situés hors de France — par ses termes, il n'allège jamais le bien français lui-même. Le crédit unilatéral japonais peut absorber une part de la charge française du côté japonais, question de droit japonais examinée avec le conseil de Tokyo. Les valeurs déclarées pour les droits sont l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale (CGI articles 761 et 1897).

L'élection de la loi japonaise est ouverte — et la réserve française la rencontre en terrain réglé

Le seul instrument qui parle est européen : sous le règlement 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant japonais résidant habituellement en France peut choisir la loi japonaise pour l'ensemble de sa succession. L'élection rencontre la réserve héréditaire française en terrain réglé. Le droit japonais protège les enfants par une réserve qui lui est propre — l'iryūbun, créance monétaire contre la masse plutôt que part en nature, énoncée ici à titre d'orientation — et le prélèvement compensatoire ajouté par la France en 2021 ne naît que lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants (Code civil, article 913, al. 3), à côté de sa condition que le défunt ou un enfant soit ressortissant ou résident d'un État de l'Union. Un système de type réservataire sur le modèle japonais a donc peu de chances de le déclencher, le point restant apprécié sur les faits réels de la succession. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'achat et le calendrier d'éventuelles donations appartiennent aux conseils des deux côtés, au mieux avant le compromis.

Sources considérées : CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 784 A, 1897 ; Code civil arts. 912–913 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : le droit successoral japonais est énoncé à titre d'orientation ; la lecture de l'iryūbun n'a été éprouvée contre l'article 913 al. 3 dans aucune décision publiée.

Sources consultées : CGI article 750 ter, 2°; CGI articles 761; CGI arts. 750 ter; Code civil, article 913; article 777; article 779; article 784 A; règlement 650/2012; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et au Japon. L'iryūbun est de type réservataire : le prélèvement compensatoire n'est pas engagé.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 784 A, 1897 ; Code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que les propriétaires japonais posent le plus

Un résident du Japon paie-t-il l'impôt sur la fortune sur un bien de la Riviera ?

Oui — l'IFI s'applique dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€, détenus en direct ou par la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI article 964). La convention de 1995 couvrant le seul revenu, aucun article conventionnel n'attribue ni ne tempère la charge ; le Japon ne lève aucun impôt sur la fortune nette, le coût arrive donc sans pendant, sur le seul droit interne français.

Quel pays impose la succession sur un bien français ?

Les deux, sans rien pour les coordonner. La France taxe le bien parce qu'il est en France, sociétés familiales comprises dans l'assiette (CGI article 750 ter), jusqu'à 45 % en ligne directe ; le Japon taxe ses héritiers résidents sur leurs réceptions mondiales jusqu'à 55 %. Le crédit français de l'article 784 A ne concerne que l'impôt étranger des biens situés hors de France et n'allège jamais la charge du bien lui-même ; le secours qui existe vient du crédit unilatéral japonais, sous la loi japonaise.

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par le traité France–Japon ?

Non. La convention de 1995 gouverne les seuls impôts sur le revenu, et la liste française des conventions n'enregistre aucun instrument successoral ou de donation avec le Japon. Une donation du bien ou de sa nue-propriété porte les droits français de donation parce que le bien est en France, tandis que toute charge japonaise sur le donataire suit séparément la loi japonaise, avec le secours qu'elle prévoit.

Qui impose la plus-value quand un résident du Japon vend un bien français ?

La France d'abord, là où se trouve le bien (article 13 §1), par le CGI article 244 bis A avec les abattements de durée — la part impôt sur le revenu éteinte après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Le Japon impose ensuite le même gain et impute la charge française dans la limite de son propre impôt (article 23 §2 a). Les titres à prépondérance immobilière suivent la même route sous la clause de 365 jours ajoutée par l'instrument multilatéral (article 13 §3).

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En principe, oui : le vendeur domicilié hors UE et EEE désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI article 244 bis A, IV). Les dispenses automatiques couvrent les ventes à 150 000 € ou moins par vendeur et les ventes entièrement exonérées par l'horloge de trente ans ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation quand elle est requise.

Les loyers de France sont-ils imposés si le propriétaire vit au Japon ?

Oui. La France les impose d'abord comme État de situation du bien (convention, article 6), au régime des taux minimaux du CGI article 197 A — 20 % au moins, puis 30 % — prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. Le Japon impose le même revenu entre les mains de son résident et impute l'impôt français par l'article 23 §2 a de la convention.

La réserve héréditaire française lie-t-elle une famille japonaise ?

Moins qu'on ne le suppose souvent. Sous le règlement (UE) 650/2012, un ressortissant japonais résidant habituellement en France peut choisir la loi japonaise pour toute sa succession, et le droit japonais porte une réserve qui lui est propre — l'iryūbun, créance monétaire contre la masse. Le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 ne naît que là où la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur — condition qu'un système de type réservataire sur le modèle japonais a peu de chances de remplir ; le point s'apprécie sur les faits réels de la succession.

La convention France–Japon a-t-elle été éprouvée en justice ?

Au niveau suprême, seulement sur son article de crédit : le Conseil d'État a appliqué à la lettre le plafond net du protocole en 2021 (n° 403692), refusé tout report de crédits inemployés en 2023 (n° 456349), et déclaré illégal en 2021 un commentaire administratif réduisant un crédit au-delà des textes (n° 454105). Aucune décision n'éprouve les articles de résidence ou immobiliers sur des faits japonais, et aucune n'existe au décès — il n'y a là aucun traité à interpréter.

Sources considérées : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 750 ter; CGI article 244 bis A; CGI article 197 A; n° 403692; n° 456349; n° 454105; Code civil article 913; article 784 A; article 13 §1; article 23 §2 a); article 13 §3; article 6; article 23 §2. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. L'iryūbun est de type réservataire : le prélèvement compensatoire n'est pas engagé.

Vérifié au 10 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Le marché d'abord, parce que chaque chiffre ci-dessus y remonte. Lue de Tokyo, la côte s'ouvre sur Cannes : 306 ventes qualifiées de villas à 3 M€ et plus pour 2 066 M€ sur 2014–2025 dans Cannes et ses collines seules, à 4,9 M€ de médiane — le plus international des registres de la côte, entre le registre plus large de la presqu'île de Saint-Tropez (1 006 ventes, 7 049 M€) et le plus étroit et plus cher de Saint-Jean-Cap-Ferrat (178 ventes, 6,5 M€ de médiane). Ensemble, les trois registres ont totalisé 11,5 milliards d'euros sur douze ans, chaque ligne traçable dans les données de transactions de l'État — DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas à 3 M€ et plus, 2014–2025, doublons successoraux retirés. À cette édition, les registres étudiés ne portent aucune position de détention attribuable à une résidence japonaise — la ligne vide mérite d'être dite plutôt que passée, et les premières positions à paraître ouvriront la colonne.

La méthode juridique. Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de notre agence — recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a couvert Légifrance (CGI articles 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A dont IV, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB, 1897 ; Code civil article 913 ; LPF article R* 196-1 — textes consolidés), la convention du 3 mars 1995 dans sa consolidation française officielle — l'avenant de 2007 et l'instrument multilatéral incorporés — et la liste des conventions de l'administration au 29 avril 2026, qui enregistre la relation France–Japon pour le seul impôt sur le revenu. La jurisprudence a été lue dans les textes des décisions : CE n° 403692, n° 456349, n° 454105 et n° 414463 sur la machinerie des crédits, avec CJUE Société Générale C-403/19 ; et CE n° 385737 sur la fenêtre de réclamation du prélèvement des non-résidents. Le contrôle de fraîcheur de juillet 2026 a couru contre les publications des deux autorités — la page Japon de l'administration française et la liste du ministère japonais des Finances — et trouvé le texte consolidé de 1995 le dernier instrument des deux côtés.

La consolidation publiée par l'administration ne porte pas de testimonium : ce brief ne fait donc aucune affirmation sur les langues authentiques de la convention — les citations suivent le texte français publié au Journal officiel, un point ouvert que notre agence consigne plutôt que de le laisser implicite. Le droit interne japonais — les impôts successoraux et de donation, leurs règles de résidence et leur crédit unilatéral — est énoncé à titre d'orientation à partir de sources secondaires et ne porte jamais une affirmation de droit.

Ce que notre agence surveille pour la prochaine édition : tout premier instrument successoral ou de donation franco-japonais, qui réécrirait le § 6 en entier ; les mouvements de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes de surtaxe communaux sur l'arc de la Riviera ; la législation japonaise sur les successions et donations, dont les règles de résidence pour les ressortissants étrangers ont bougé à plusieurs reprises ; tout changement des réserves de l'un ou l'autre État sous l'instrument multilatéral ; et tout rafraîchissement du commentaire de septembre 2012.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; c'est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — histoire de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les résultats. Pour une transaction réelle, notre agence coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Vérifié au 10 août 2026 · textes des décisions lus ; registre DVF, doublons successoraux retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Canada — la paire conventionnelle

France–Singapore — la paire conventionnelle

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