France–Singapour — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Singapour — 2015, revenu seul

La relation repose sur un instrument unique, et un instrument moderne. La convention du 15 janvier 2015, signée à Singapour et en vigueur depuis le 1er juin 2016, a remplacé le texte du 9 septembre 1974 modifié en 2009 ; son approbation est passée par la loi du 1er mars 2016 et le décret du 30 juin 2016, et ses stipulations s'appliquent côté français depuis le 1er janvier 2017. La convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour Singapour depuis le 1er avril 2019 — y lit désormais un préambule dirigé contre la non-imposition par chalandage fiscal et le critère des objets principaux, qui permet de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage (article 28 réécrit). Les textes faisant foi sont le français et l'anglais, à égale autorité — commodité d'un dossier bilingue — et chaque édition de ce brief cite la présentation officielle de sa propre langue.

Le champ d'application est le fait ordonnateur. L'article 2 ne vise que les impôts sur le revenu : côté singapourien l'impôt sur le revenu, côté français l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, ses contributions, la CSG et la CRDS. Aucun article de fortune n'existe, et aucune convention en matière de successions ou de donations n'a jamais été conclue entre les deux États — la liste des conventions en vigueur tenue par l'administration, actualisée en avril 2026, inscrit la relation au seul impôt sur le revenu. Fortune, successions et donations relatives à une villa de la Riviera relèvent donc entièrement du droit interne français, examiné aux sections I et I bis.

Le traité prend acte du système territorial qui lui fait face. Singapour impose les revenus qui y prennent leur source ainsi que les revenus étrangers qui y sont perçus, et laisse en règle générale les revenus de source étrangère des personnes physiques entièrement hors du champ ; les plus-values ne supportent aucun impôt propre. La convention répond à cette architecture en deux endroits. L'article 22 limite les allégements conventionnels français sur les revenus de source française à la fraction effectivement transférée ou perçue à Singapour lorsque Singapour impose sur cette base, et l'article 23 §1 permet à Singapour d'éliminer la double imposition par exemption lorsque ses propres conditions d'exonération des revenus étrangers sont réunies, par imputation sinon. Pour le propriétaire privé d'une villa, la lecture pratique est plus simple : les charges françaises examinées ci-après ne rencontrent, dans le cas ordinaire, aucune contrepartie singapourienne.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par l'article 4 : foyer d'habitation permanent d'abord, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis accord amiable — une cascade qui, particularité de rédaction de ce texte, n'atteint jamais la nationalité. Le Conseil d'État a lu strictement les stipulations parallèles de l'ancien texte de 1974 : toute résidence dont une personne dispose durablement constitue un foyer d'habitation permanent, de sorte que la famille qui garde une villa de la Riviera à sa disposition tout en vivant à Singapour dispose d'un foyer dans les deux États, et que le centre des intérêts vitaux tranche. Le droit interne singapourien est exposé dans tout ce brief au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et le texte de 2015.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2015 (consolidation CML), art. 1, 2, 4, 22, 23, 28 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-SGP (millésime 2017 — le texte prévaut) ; CE 29 décembre 2020 n° 434257 (sous l'ancien texte de 1974)

2Le marché, vu de Singapour

Vu de Singapour, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, dont 37 % de la valeur en transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en reste le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue, et ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées et anonymisées au traitement. Sur les 20 communes de la Riviera étudiées, les agrégats ne recensent, à cette édition, aucune position de détention tenue depuis Singapour. Les chiffres sont actualisés à chaque édition, et la colonne singapourienne s'ouvrira avec les premières positions constatées.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident de Singapour

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs de Singapour s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. Le droit français réglant pour l'essentiel les questions de fortune et de succession d'après ce que l'acte crée, les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 965, 2°). Dans cette relation, le traité est muet : la convention de 2015 ne comporte aucun article de fortune, et l'IFI s'applique aux seules conditions du droit interne. La conséquence joue dans les deux sens. La charge n'est jamais doublée — Singapour ne prélève pas d'impôt sur la fortune, il n'y a donc ni seconde imposition ni impôt étranger que le mécanisme d'imputation du code pourrait retenir (l'article 980 concerne au demeurant les charges étrangères sur les actifs non français). Mais elle n'est pas davantage tempérée par un traité, et le conseil singapourien habitué à un système sans impôt annuel sur le patrimoine verra dans l'IFI le principal coût récurrent de détention de la villa au-delà du seuil.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, la loi ménage sa propre fenêtre : la personne qui devient résidente de France après cinq années à l'étranger n'est imposée, pendant les cinq années qui suivent, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2). Dans cette relation, la fenêtre n'existe que par le droit interne — aucune clause conventionnelle ne la garantit, et un législateur futur pourrait la restreindre — contraste qui mérite d'être relevé avec la poignée de relations où une règle quinquennale équivalente est inscrite dans une convention. Le calendrier d'une installation se planifie donc sur la loi en l'état, re-vérifiée au dossier.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965, 980 ; convention de 2015, art. 2 (aucun article de fortune) ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur de Singapour, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : sans convention successorale et sans article de fortune, chaque habillage est lu par le seul droit interne français — qui lit au travers de la plupart d'entre eux.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Le fonds de family office, avant le compromis

La fortune privée singapourienne emprunte de plus en plus les structures de fonds établies sous les incitations que la législation fiscale de Singapour réserve aux fonds éligibles — les régimes que la pratique désigne par leurs numéros d'article, 13O et 13U — gérées par un family office dans la cité-État. Ces exonérations appartiennent au droit singapourien et aux revenus imposables à Singapour ; elles ne voyagent pas. Lorsqu'une telle structure détient une villa française, ou finance son acquisition, l'analyse française se déroule comme si l'incitation n'existait pas. L'entité qui possède un immeuble français, directement ou par toute chaîne, répond de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale du bien, sauf à relever d'une des voies d'exonération et à s'en prévaloir, la communication de la chaîne et de ses détenteurs au premier rang d'entre elles (CGI, art. 990 D et 990 E). La fraction immobilière des droits dans la structure entre dans l'assiette IFI de la personne physique qui la tient (article 965, 2°). La cession de droits dans la structure relève de l'article 13 §3 de la convention lorsque l'immobilier français excède la moitié de la valeur, la clause visant indifféremment sociétés, trusts et toute autre institution ou entité. Au décès, l'article 750 ter lit au travers des chaînes familiales au-delà de la moitié. Lorsqu'un trust figure dans la chaîne, le régime français dédié ajoute la déclaration par le trustee de la constitution, des termes et des valeurs du trust (article 1649 AB), le prélèvement de l'article 990 J en garantie de cette obligation, et l'imposition des transmissions par l'article 792-0 bis, à des taux atteignant 60 % lorsque les parts des bénéficiaires ne sont pas déterminées. Que la villa ait sa place dans la structure familiale ou à côté d'elle est, en pratique, la première question de structuration qu'un dossier singapourien présente, et elle se tranche utilement avec les conseils des deux côtés, avant le compromis.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Aucune convention en matière de successions ou de donations n'existe entre la France et Singapour : le droit interne français énonce donc l'entier de la position française. L'article 750 ter impose la villa française dans la succession d'un non- résident, qu'elle soit détenue en direct ou au travers de sociétés dans lesquelles le défunt, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, tient plus de la moitié des droits par toute chaîne ; la même territorialité atteint les donations entre vifs. Lorsqu'un héritier a été domicilié en France six des dix années précédant la transmission, les droits français s'étendent à tout ce que cet héritier reçoit, où que ce soit — règle d'intérêt direct pour les familles singapouriennes dont un enfant est installé en France. Le barème est celui de l'article 777, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Le mécanisme d'imputation de l'article 784 A ne joue que lorsque la France impose une succession mondiale, et seulement pour l'impôt étranger sur les biens étrangers ; sur la villa elle-même, aucune imputation ne naît — et Singapour ne prélevant plus de droits de succession ni de donation depuis 2008, il n'y a de toute façon rien à imputer. La facture française est, simplement, toute la facture.

Avant que l'un ou l'autre système ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers, et les deux traditions répondent ici différemment. Le droit successoral singapourien repose sur la liberté testamentaire de common law, tempérée par une législation de family provision plutôt que par des parts fixes ; le droit français réserve aux enfants une portion de la succession. Le règlement (UE) 650/2012 permet au ressortissant singapourien résidant habituellement en France de choisir la loi singapourienne pour l'ensemble de sa succession, et avec elle la liberté d'un testament de common law. Ce choix n'épuise pas l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang — dans la limite de sa part réservataire française (code civil, article 913, al. 3). Pour une famille singapourienne, la clause dépend de ses attaches européennes : un enfant de nationalité européenne ou vivant en France l'enclenche, une famille singapourienne de bout en bout n'y entre pas. Le testament, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Sans convention de donations dans la relation, la France impose la donation en qualité d'État de situation et rien ne recouvre l'analyse interne ; Singapour ne prélève aucun droit de donation, et les éventuelles conséquences singapouriennes de la transmission relèvent des conseils singapouriens de la famille, aux côtés du choix de loi signalé ci-dessus.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D à F, 990 J, 1649 AB ; code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012 ; convention de 2015, art. 13 §3

IIVendre en qualité de résident de Singapour

La France impose en premier — et, dans cette relation, seule. L'article 13 §1 de la convention de 2015 attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français, et le paragraphe 3 atteint les gains sur actions ou autres droits dans une société, un trust ou toute autre institution ou entité tirant plus de la moitié de leur valeur, directement ou par entités interposées, d'immobilier français — sans la clause de 365 jours que la convention multilatérale a introduite dans plusieurs conventions voisines, le critère s'appréciant ici à la date de la cession. Pour le cédant résident de Singapour, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits distinguent le dossier du cédant singapourien d'un dossier européen. Singapour se situant hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, le cédant doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité en France, qui signe le calcul de la plus-value et en répond ; l'administration accorde une dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint l'impôt comme les prélèvements, seuils qu'une villa de la Riviera atteint rarement. Et les prélèvements sociaux s'appliquent à taux plein : la dérogation qui ramène les cédants relevant de la coordination européenne au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % repose sur le règlement européen de coordination et ne s'étend pas à l'affiliation singapourienne — le Conseil d'État a confirmé, pour la cession d'un résident d'État tiers, que les prélèvements s'appliquent et que la libre circulation des capitaux n'y fait pas obstacle.

Singapour n'ajoute ensuite rien. La cité-État ne prélève aucun impôt sur les plus-values : le gain imposé par la France ne rencontre aucune seconde liquidation, et le crédit qu'accorderait l'article 23 §1 n'a rien à quoi s'attacher ; ce n'est que lorsque les opérations d'un cédant s'analysent en négoce immobilier — question de droit singapourien qui relève des conseils de la famille — qu'une imposition singapourienne peut naître. La conséquence mérite d'être énoncée simplement, car elle inverse le réflexe transfrontalier habituel : il n'y a pas d'allégement à optimiser, pas de décalage de calendrier entre deux impositions à gérer, et l'arithmétique de sortie se réduit à l'arithmétique française ci-dessus. Le choix entre céder l'actif et céder les titres d'une structure à prépondérance immobilière modifie le cercle des acquéreurs et l'analyse française sous l'article 13 §3 ; ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à un départ vers Singapour se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2015, art. 13 §§1 et 3, 23 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 ; CE 5 mars 2018 n° 400329

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition, bascule plus sensible encore depuis un système territorial que depuis la plupart des autres, puisque des revenus que Singapour laisse hors du champ entrent alors en totalité dans l'assiette française. Cette relation ne comportant aucune fenêtre conventionnelle de fortune, les années d'un essai prolongé se comptent sur la seule loi interne. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, à taux plein pour les propriétaires affiliés à Singapour, vérifié au dossier. La convention attribue ces revenus à la France en qualité d'État de situation (article 6), et le versant singapourien demeure silencieux dans le cas ordinaire : les revenus locatifs de source étrangère d'une personne physique restent, en règle générale, hors du champ singapourien, qu'ils soient rapatriés ou non — trait du système territorial exposé ici au niveau de l'orientation. Lorsque Singapour impose — un bailleur constitué en fonds ou en société, par exemple — l'article 23 §1 élimine la double charge par exemption ou par imputation ; pour le propriétaire privé, la liquidation française est en pratique la seule liquidation.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 2015, art. 6, 22 et 23 §1

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). L'instrument en l'état : convention du 15 janvier 2015, en vigueur depuis le 1er juin 2016, modifiée par la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour Singapour depuis le 1er avril 2019, sur les réserves et notifications déposées par la France le 26 septembre 2018 et par Singapour le 21 décembre 2018 — dont les effets sur cette convention courent depuis le 1er janvier 2020 pour les retenues à la source et depuis les périodes d'imposition ouvertes à compter du 1er octobre 2019 pour le reste. Aucune convention en matière de successions ou de donations n'existe, et aucune n'est en négociation à la connaissance de ce bureau. Points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; toute modification des réserves de l'un ou l'autre État à la convention multilatérale, qui changerait le texte consolidé ; les mouvements législatifs singapouriens sur l'imposition des revenus étrangers et sur les incitations de fonds dont dépendent les structures de family office ; et toute actualisation de l'unique page de commentaire administratif de la convention, dont le millésime 2017 précède la convention multilatérale. La liste des conventions en vigueur tenue par l'administration, actualisée le 29 avril 2026, continue d'inscrire la relation au seul impôt sur le revenu. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident de Singapour paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 2015 ne couvre que le revenu : l'IFI s'applique aux seules conditions du droit interne — jamais doublé, Singapour ne prélevant pas d'impôt sur la fortune, mais jamais tempéré par un traité non plus.

Existe-t-il une convention franco-singapourienne sur les successions ou les donations ?

Non. La liste des conventions en vigueur tenue par l'administration inscrit la relation au seul impôt sur le revenu, et aucune convention successorale n'a jamais été conclue. Les droits français sur une villa française dans une succession singapourienne courent sous l'article 750 ter du CGI au barème de l'article 777 — 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part —, le conjoint étant exonéré ; Singapour n'applique plus de droits de succession depuis 2008 et aucun mécanisme d'imputation ne joue : la facture française est toute la facture.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident de Singapour vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 2015, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention. Singapour ne prélève aucun impôt sur les plus-values : aucune seconde liquidation ne naît et aucun crédit n'est nécessaire — le calcul français est toute l'arithmétique de sortie.

Un cédant singapourien doit-il désigner un représentant fiscal en France ?

En principe oui : Singapour se situe hors de l'UE et de l'EEE, l'obligation de représentation fiscale accréditée de l'article 244 bis A s'applique donc, avec dispense automatique seulement en deçà de 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint la charge. Les prélèvements sociaux s'appliquent également à taux plein — le prélèvement de solidarité réduit à 7,5 % est réservé aux affiliations relevant de la coordination européenne.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit à Singapour ?

Oui — par la France en qualité d'État de situation (convention de 2015, art. 6), sous le taux minimum de l'article 197 A du CGI, 20 % et 30 % au moins, prélèvements sociaux en sus. Côté singapourien, les revenus locatifs de source étrangère d'une personne physique demeurent en règle générale hors du champ du système territorial : la liquidation française est en pratique la seule liquidation.

Que change un fonds de family office singapourien pour une villa française ?

Rien côté français. Les incitations de fonds de la législation singapourienne exonèrent des revenus imposables à Singapour ; la France applique dans tous les cas ses propres transparences — la taxe annuelle de 3 % des articles 990 D et 990 E sauf voie déclarative, la fraction immobilière dans l'assiette IFI (art. 965), l'article 13 §3 de la convention à la cession des droits, et l'article 750 ter au décès. L'exonération ne voyage pas.

Un testament singapourien conserve-t-il la liberté testamentaire sur une villa française ?

Pour l'essentiel, oui : le règlement (UE) 650/2012 permet au ressortissant singapourien de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Depuis 2021 toutefois, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi choisie ne connaît aucune réserve, chaque enfant peut effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France, la villa au premier rang (code civil, art. 913). Une famille dont un enfant est installé en France enclenche la clause ; une famille singapourienne de bout en bout n'y entre pas.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A dont IV, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 964–965, 968, 973–974, 980, 990 D à F, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 912–913 — textes consolidés), sur la convention du 15 janvier 2015 dans ses présentations officielles des deux côtés — le texte signé et la consolidation portant les modifications de la convention multilatérale sur impots.gouv.fr, ainsi que le texte synthétisé anglais publié par l'administration fiscale de Singapour, les textes faisant foi étant le français et l'anglais, à égale autorité — et sur la liste des conventions en vigueur du 29 avril 2026, qui inscrit la relation au seul impôt sur le revenu. Le commentaire administratif de la convention se réduit à une page chapeau au millésime 2017, antérieure à la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel. Le droit interne singapourien — la base territoriale et le régime de la « remittance », l'exonération des revenus étrangers des personnes physiques, l'absence d'imposition des plus-values, de la fortune, des successions et des donations, les incitations de fonds et la pratique des family offices, la législation de family provision — est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, le traitement singapourien d'un dossier constitué en société ou relevant du négoce, l'assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Japan — la paire conventionnelle

France–UAE — la paire conventionnelle