France–Émirats arabes unis — Convention fiscale

1La convention de 1989, et qui compte comme résident des Émirats

Un seul instrument régit la relation : la convention signée à Abou Dhabi le 19 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er juillet 1990, avec un échange de lettres du même jour, complétée par l'avenant du 6 décembre 1993 — dont les règles de fortune ont été appliquées rétroactivement à la fortune détenue au 1er janvier 1989, impôts déjà payés remboursés. Son champ est large à dessein : un seul texte nomme l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur la fortune et l'impôt successoral (article 2), et s'étend aux impôts identiques ou analogues créés ensuite — ce qui fait entrer l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018, dans la convention. La convention multilatérale complète la consolidation, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour les Émirats depuis le 1er septembre 2019, avec le critère des objets principaux : un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage.

Les Émirats ne levant ni impôt sur le revenu des personnes physiques, ni impôt sur la fortune, ni impôt successoral, toute charge chiffrée dans ce brief naît en France seule — et chaque allègement conventionnel est un gain net, sans contrepartie de l'autre côté. C'est pourquoi cette convention travaille plus que la plupart dans cette collection, et pourquoi la preuve de la résidence est ce sur quoi toute la position repose.

Qui compte comme résident des Émirats au sens de la convention

La définition est écrite pour un État sans impôt sur le revenu. Le résident de France se définit par l'assujettissement à l'impôt ; le résident des Émirats, par le domicile ou l'établissement aux Émirats (article 4 §1) — aucun critère d'assujettissement, puisqu'il n'y a pas d'impôt auquel être assujetti. Le Conseil d'État a appliqué précisément cette architecture le 20 mars 2023 (n° 452718), et la même décision tranche un point pratique en faveur du contribuable : le crédit que la France accorde par l'article 19 §1 ne dépend pas de ce que le revenu ait effectivement supporté l'impôt aux Émirats.

Pour la famille internationale établie à Dubaï, le sens pratique de ces deux dernières lignes est direct : où se trouvent le foyer français et le trajet de l'école, et depuis combien de temps, décide plus que tout autre fait. La résidence se prouve par des attestations et des décomptes de jours, elle ne s'affirme pas.

Les textes faisant foi sont le français et l'arabe, à égale autorité ; il n'existe pas de texte officiel anglais, et ce brief cite la consolidation française. Le droit interne émirien — l'absence des trois impôts personnels, l'impôt fédéral sur les sociétés depuis 2023, les règles de statut personnel de la fédération — est exposé au seul niveau de l'orientation et relève de vos conseils sur place.

Sources consultées : convention de 1989, art. 2, 4 §§1–2, 19 §§1–2 ; CE, 20 mars 2023, n° 452718 ; CGI, art. 4 B ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-ARE (millésime 2012 — le texte prévaut). Note de portée : le texte prévaut sur le commentaire plus ancien, et chaque date est revérifiée à chaque édition. Le bien lui-même peut se tenir hors de l'impôt français sur la fortune.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1989, art. 2, 4 et 19 ; CE n° 452718

2Ce que l'achat d'un bien en France coûte le jour de l'acte, et ce qu'il coûte chaque année

L'acquisition suit la séquence française classique : votre offre, puis le compromis de vente et son délai de rétractation de dix jours, un dépôt de garantie d'usage de 10 %, enfin les conditions suspensives. Vient en dernier l'acte authentique, reçu par le notaire, qui perçoit les droits et publie votre titre. Le notaire est un officier public. La loi l'oblige à éclairer les deux parties sur l'acte qu'il dresse — ce qu'il couvre, ce qu'il engage, ce qu'il risque. Son devoir s'arrête à l'acte : la préparation qui l'entoure appartient à vos propres conseils — et comme la comparaison de l'article 16 A et la répartition successorale de l'article 17 tiennent l'une et l'autre à ce que l'acte crée et à ce qui se trouve à côté, la section 3 se règle au mieux avant la signature du compromis.

Exemple chiffré — la villa médiane de Cannes (4,9 M€, médiane DVF 2014–2025 de Cannes et ses collines) :

Ces chiffres reprennent les barèmes publiés et valent orientation ; le notaire détaille droits et émoluments sur votre acte réel. Un régime de TVA sur le neuf, une ventilation mobilière ou une sûreté hypothécaire modifient l'arithmétique. La taxe foncière est votée commune par commune, et les communes en zone tendue peuvent voter une surtaxe sur les résidences secondaires ; notre agence revérifie ces taux à chaque édition plutôt que de les figer.

L'impôt sur la fortune — et la comparaison de l'article 16 A qui peut l'écarter

L'article 964 du code général des impôts institue un impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € ; pour le propriétaire non domicilié en France, il atteint les biens français et la fraction immobilière des parts de toute société (article 965, 2°). Ici la convention s'écarte de la pratique française ordinaire. L'article 16 A §1 ne permet à la France d'imposer le bien français d'un résident des Émirats que si sa valeur dépasse la valeur globale des placements qualifiants que ce résident tient en France : actions de sociétés françaises cotées sur un marché réglementé (hors participations substantielles), sociétés d'investissement agréées, et créances sur l'État français, ses collectivités, ses institutions publiques et sociétés à capital public, ou sur des sociétés françaises cotées. L'administration lit la seconde branche comme couvrant tous les établissements de crédit français — les dépôts bancaires ordinaires comptent donc — et admet, par tolérance publiée, les titres cotés en UE et les créances sur les États membres dans le même calcul. Les parts d'une société dont l'actif est à plus de moitié immobilier français comptent comme l'immeuble lui-même (article 16 A §2).

Les conditions sont au nombre de trois, et chacune est du texte. La comparaison court sur les valeurs brutes, avant déduction des dettes — une hypothèque sur le bien ne l'améliore pas. Les placements doivent durer : plus de huit mois au total pendant l'année civile précédant le 1er janvier (article 16 A §6 a). Et l'exonération se réclame, elle n'est pas automatique : vous déposez la déclaration de fortune et justifiez les conditions (article 16 A §6 d). Lorsque la comparaison réussit, la charge écartée à la médiane cannoise est d'environ 34 690 € par an au barème de l'article 977 — sur une décennie, cela approche les frais d'acquisition eux-mêmes. Lorsqu'elle échoue, l'IFI s'applique normalement. L'article 16 A §5 ajoute son propre engagement de la nation la plus favorisée : tout régime de fortune plus favorable accordé plus tard à un État tiers hors UE et AELE s'étend automatiquement aux résidents des Émirats — à surveiller à mesure que les instruments français du Golfe évoluent.

Pour la famille qui pèse une installation en France, la loi tient sa propre fenêtre : la personne qui se domicilie en France après cinq ans à l'étranger n'est imposée, ses cinq premières années, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2).

L'emprunt adossé au bien français réduit l'IFI — et n'aide jamais la comparaison

Le financement se discute ici comme partout sur cette côte : un prêt garanti par un portefeuille nanti, la liquidité restant investie pendant que la dette réduit l'assiette. Le code anticipe le schéma. La dette bancaire d'acquisition se déduit de l'assiette de l'IFI (article 974), et les actifs financiers restent hors de cette assiette. Trois bornes s'appliquent. Le prêt in fine — capital remboursé au terme — est traité comme si vous le remboursiez par fractions égales : la déduction décroît d'année en année, et d'un vingtième par an à défaut de terme fixé. Lorsque votre patrimoine français excède 5 M€ et que la dette excède 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle : effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions du marché ; prêtée à une SCI par son compte courant d'associé, elle ne réduit plus la valeur imposable des parts (article 973).

Une interaction est propre à cette paire, et mérite d'être dite deux fois : la comparaison de l'article 16 A court sur des valeurs brutes, si bien que l'emprunt change l'arithmétique de l'IFI sans jamais changer la comparaison. Les deux mécanismes s'examinent ensemble, non comme des alternatives — avec le prêteur et l'avocat fiscaliste, avant l'offre.

Trois déclarations reviennent chaque année, et deux réclament une valeur que vous déclarez vous-même

Aucune ne dépend de la convention. Elles pèsent sur le propriétaire d'un bien français quelle que soit sa résidence, et c'est la partie qu'un propriétaire non résident découvre le plus souvent tard.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : convention de 1989, art. 16 A §§1–6 (créé par l'avenant de 1993) ; CGI, art. 964 (dont 1°, al. 2), 965, 973–974, 977, 990 D à 990 F, 1418 ; BOI-INT-CVB-ARE (2012, ère ISF — ses tolérances revérifiées à chaque édition ; c'est l'extension du texte aux impôts analogues qui porte le mécanisme à l'IFI). Note de portée : les coûts reprennent les barèmes publiés et se détaillent sur votre acte. Sans charge nationale, l'article 974 constitue toute la question.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1989, art. 16 A ; CGI, art. 964–965, 973–974 et 977

3Cinq façons de détenir un bien en France, et ce qui découle de chacune

Des questions à travailler avec vos conseils, non des recommandations. Une observation organise l'ensemble, et elle vient de la rédaction elle-même : le texte de 1989 assimile les parts à l'immeuble pour la fortune à la moitié (article 16 A §2), pour les plus-values aux quatre cinquièmes (article 11 §1 b) — et pour la succession, pas du tout. L'article 17 ne contient aucune clause de société immobilière ; ce que ce silence signifie pour une succession donnée est une question de construction pour le conseil de la famille, et les trois seuils se lisent ensemble avant de choisir un véhicule.

Donner la nue-propriété à vos enfants et garder l'usage votre vie durant (démembrement)

La structure la plus souvent proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même. Vous conservez l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus votre vie durant — et vos enfants reçoivent la nue-propriété dès maintenant. Le code valorise ce partage selon votre âge : au barème de l'article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans. La donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion des deux au décès n'ajoute aucun impôt — conditions de l'article 751 observées : donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669. L'article 968 maintient la pleine valeur du bien dans votre propre assiette IFI : votre impôt sur la fortune ne bouge pas. La mécanique fonctionne pour une famille de Dubaï exactement comme pour une famille française — mais sans convention derrière elle, puisque la convention ne couvre pas les donations. Transmettre au décès dans l'article 17, ou du vivant hors de lui, est pour cette relation un vrai choix de conception, à chiffrer avec les conseils avant l'acte.

Ce qu'une structure de détention change, au-delà de la fiscalité

Une structure de détention répond à sept questions. La fiscalité en est une, et rarement celle qui pèse le plus.

Sources consultées : convention de 1989, art. 11 §1 b, 16 A §2 et 17 ; CGI, art. 669, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 D, 990 J, 1649 AB. Note de portée : les structures sont des questions d'analyse, non des recommandations, réglées avec les conseils en France et aux Émirats. La résidence doit être justifiée et non affirmée.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1989, art. 11, 16 A et 17 ; CGI, art. 669, 968, 990 J et 1649 AB

4Ce que vous payez lorsque vous vendez

La France impose en premier, et la convention le dit avec un seuil peu commun. Les gains sur le bien lui-même sont imposables en France, État de situation (article 11 §1 a). Les gains sur parts ne sont imposés en France que dans deux cas : lorsque l'actif de la société est à plus de 80 % immobilier français — barre plus haute que le test de moitié que la France négocie d'ordinaire — pourvu que le droit français impose ces gains comme des gains immobiliers, ce que fait l'article 244 bis A (article 11 §1 b) ; et, quelle que soit la composition de l'actif, lorsque la participation du cédant dépasse le quart des bénéfices d'une société résidente de France (article 11 §3). Les autres gains restent au seul État de résidence (§2) — qui, pour un résident des Émirats, n'impose rien.

La mécanique française court sous l'article 244 bis A. La plus-value imposable est réduite de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC) ; l'impôt sur le revenu à 19 % (article 200 B) s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Une affiliation émirienne est hors de la coordination européenne : les prélèvements courent au taux plein de 17,2 %. Les plus-values supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux prix où ce marché traite.

Exemple chiffré — les deux horloges, par 1 000 000 € de plus-value :

Deux horloges, deux barèmes : l'abattement d'impôt sur le revenu court à 6 % l'an dès la sixième année ; l'abattement social à 1,65 %, puis 9 % l'an au-delà de la vingt-deuxième. Sur les durées que mesure cette côte — souvent deux décennies et plus — la moitié impôt sur le revenu a souvent disparu quand les prélèvements demeurent. Votre assiette réelle se détaille sur l'acte, travaux et frais d'acquisition compris.

Le représentant que vous devez désigner

Les Émirats sont hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen : le cédant qui y réside désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV) — l'acquéreur, une banque française ou un cabinet accrédité peuvent servir. Deux dispenses jouent d'office : les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, et les cessions totalement exonérées par trente années de détention. Lorsqu'un représentant s'impose, le notaire de l'acte organise d'ordinaire sa désignation. Rien ne suit côté Émirats ; la liquidation française est la dernière.

Si vous quittez la France après la vente : l'exit tax

L'exit tax française est plus étroite que son nom. L'article 167 bis vise les titres et non l'immobilier : il concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose la plus-value latente sur des participations supérieures à 800 000 € ou représentant au moins 50 % des bénéfices d'une société. Le bien déjà vendu a réglé son propre impôt, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale sont traitées comme l'immeuble lui-même plutôt que comme un portefeuille de titres : tant que la société reste au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, la plus-value sur ces parts reste dans l'article 150 UB et hors de l'exit tax. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change cette réponse : l'option figure sur la liste de contrôle avant le départ. La famille qui a essayé la France quelques années et repart échappe en général à tout — six ans de domicile sur les dix précédents sont la condition d'entrée. Lorsque l'exit tax s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée après deux ans — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Sources consultées : convention de 1989, art. 11 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025). Note de portée : les abattements suivent les barèmes légaux, et votre assiette réelle se détaille sur l'acte. Hors de l'Union et de l'EEE au regard de la représentation.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1989, art. 11 ; CGI, art. 244 bis A, 150 VC et 167 bis

5Louer avant d'acheter, et donner votre bien en location

Louer avant d'acheter

Une année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et pour cette relation la mise en garde est plus nette qu'ailleurs. Le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du code général des impôts, tient au foyer, au lieu de séjour principal et au centre des intérêts professionnels et économiques — dont rien ne s'incline devant un bail. L'article 19 §2 de la convention prévoit ensuite que la personne restée domiciliée en France sur ces critères demeure imposable en France malgré la convention — et la réserve ne protège que les citoyens des Émirats. La propriété azuréenne devenue le foyer réel de la famille peut donc établir une exposition française complète bien avant tout achat, et la protection que d'autres relations conventionnelles offriraient à ce stade est ici réservée à une seule nationalité. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine par ailleurs la facilité avec laquelle vous pourrez partir.

Donner votre bien en location

La France impose les loyers des non-résidents, locations meublées comprises, au taux minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et de 30 % au-delà (article 197 A du code général des impôts), sauf à démontrer un taux effectif mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s'ajoutent — au taux plein de 17,2 % pour une affiliation émirienne. La convention attribue le revenu à la France, État de situation, quelle que soit la forme d'exploitation (article 5), et étend la même règle à la jouissance détenue par parts de société (article 5 §4). Rien ne suit côté Émirats ; la liquidation française reste seule. Une disposition mérite mention : l'article 18 §3 exonère le résident des Émirats qui garde une habitation française pour son usage privé, sans y avoir son domicile fiscal, de tout impôt assis sur la valeur locative de cette habitation — une garantie qui a survécu au mécanisme interne qu'elle visait, abrogé en 2016.

Sources consultées : convention de 1989, art. 5, 18 §3 et 19 §2 ; CGI, art. 4 B et 197 A. Note de portée : le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Le statut personnel régit la succession aux côtés de la convention.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1989, art. 5, 18 §3 et 19 §2 ; CGI, art. 4 B et 197 A

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

La convention couvre les successions et non les donations — la liste des impôts de l'article 2 ne nomme que l'impôt successoral français — et cette asymétrie est le terrain de la préparation. Au décès, la répartition est courte et exclusive. Par donation, le tableau s'inverse entièrement.

Au décès : ce que l'article 17 attribue, et à qui

Pour un propriétaire résident des Émirats, la répartition pratique est nette : droits français sur le bien, au barème de l'article 777 après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, conjoint survivant exonéré — et aucun droit français sur les comptes, portefeuilles et autres meubles français, qui ne sont imposés qu'aux Émirats. La rédaction exclusive de l'article 17 §3 ne laisse pas non plus de place, pour les meubles de son champ, à la règle de l'article 750 ter, 3°, par laquelle la France impose autrement l'héritier résident de France sur le patrimoine mondial reçu. Peu de relations conventionnelles françaises portent un article successoral ; celle-ci en porte un.

Par donation, le tableau s'inverse

Une donation du bien, de parts de SCI ou de meubles français tombe sous l'article 750 ter — y compris sa règle de détention indirecte pour les sociétés familiales — sans répartition conventionnelle pour l'écarter, et les droits courent au barème de l'article 777. Le démembrement de la section 3 illustre la différence : une mécanique qui fonctionne pour une famille de Dubaï comme pour une famille française, mais sans traité derrière elle. Transmettre au décès dans l'article 17, ou du vivant hors de lui, est un vrai choix de conception, chiffré avec les conseils avant l'acte.

Le droit civil sous le droit fiscal

Avant qu'un État n'impose une succession, le droit civil décide qui hérite. Sous le règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession qu'elle traite, la loi de la résidence habituelle du défunt gouverne par défaut, et le ressortissant des Émirats habituellement résident en France peut choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession (article 22). Le droit français ajoute sa propre garde : lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident d'un État membre et que la loi choisie ne réserve aucune part aux enfants, chaque enfant peut prélever une compensation sur les biens situés en France (article 913, alinéa 3 du code civil). Savoir si un régime de statut personnel donné vaut une telle protection s'examine cas par cas, avec le conseil de la famille, aux côtés du régime matrimonial porté dans l'acquisition.

Sources consultées : convention de 1989, art. 2 et 17 ; CGI, art. 750 ter, 777 et 779 ; code civil, art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012, art. 22. Note de portée : la pratique successorale émirienne suit les règles de statut personnel de la fédération et relève de vos conseils sur place ; les abattements suivent les barèmes légaux. La succession se règle dans la même convention, pour les biens.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1989, art. 2 et 17 ; CGI, art. 750 ter, 777 et 779 ; code civil, art. 913 al. 3

7Les huit questions que posent le plus souvent les propriétaires des Émirats

Un résident de Dubaï paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Seulement si la valeur brute du bien dépasse les placements français qualifiants qu'il tient — actions françaises cotées, sociétés d'investissement agréées, créances sur l'État et les organismes publics, dépôts bancaires, étendus par tolérance aux titres cotés en UE et à la dette publique européenne (article 16 A). Les placements doivent avoir été tenus plus de huit mois de l'année précédente, et l'exonération se réclame sur la déclaration de fortune. Si la comparaison échoue, l'IFI s'applique dès 1,3 M€ normalement.

Quels placements comptent dans la comparaison de l'article 16 A ?

Les actions de sociétés françaises cotées sur un marché réglementé (hors participations substantielles), les sociétés d'investissement agréées, et les créances sur l'État français, ses institutions publiques et les sociétés françaises cotées ; l'administration lit la branche des créances comme couvrant tous les établissements de crédit français — les dépôts bancaires ordinaires comptent — et admet par tolérance les titres cotés en UE et les créances sur les États membres. Les valeurs se comparent brutes, avant dettes, et la condition de huit mois s'applique.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident des Émirats vend un bien français ?

La France seule, État de situation (article 11 §1), sous l'article 244 bis A : impôt sur le revenu de 19 % qui s'éteint après 22 ans de détention, prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 % qui s'éteignent après 30, et la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value. Les Émirats n'ajoutent rien.

Quel État impose la succession d'un propriétaire résident des Émirats ?

La convention répartit par catégorie de biens — un trait que peu de relations françaises portent. Le bien est imposé en France seule (article 17 §1) ; les meubles, titres et dépôts expressément compris, dans le seul État de résidence du défunt (article 17 §3) — les portefeuilles et comptes français d'un défunt résident des Émirats passent donc sans droit français, et les Émirats ne lèvent aucun impôt successoral.

Les donations sont-elles couvertes par la convention France–Émirats ?

Non. La convention nomme l'impôt successoral mais pas les droits de donation : une donation d'actifs français — le bien, des parts de SCI, des meubles français — court sur le seul droit interne (article 750 ter), au barème ordinaire. Le choix entre transmettre au décès, dans le traité, et par donation, hors de lui, est structurel.

Comment la convention définit-elle la résidence émirienne sans impôt sur le revenu aux Émirats ?

Par le domicile ou l'établissement, non par l'assujettissement (article 4 §1) — le Conseil d'État a appliqué cette définition en 2023 (n° 452718). L'article 19 §2 ajoute la réserve française : la personne restée domiciliée en France au sens du droit interne demeure imposable en France malgré la convention, sauf citoyenneté émirienne.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit aux Émirats ?

Oui, par la France seule (article 5), au taux minimum de 20 % puis 30 % (article 197 A), prélèvements sociaux au taux plein en sus. Rien ne suit côté Émirats. L'article 18 §3 garantit par ailleurs que le résident des Émirats qui garde une habitation française pour son usage privé ne paie aucun impôt sur sa valeur locative.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. L'article 167 bis n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et leurs seules plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 €, ou 50 % au moins des bénéfices. Le bien vendu et son produit restent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire (article 150 UB).

Sources consultées : convention de 1989, art. 4, 5, 11, 16 A, 17, 18 §3 et 19 §2 ; CGI, art. 150 UB, 167 bis, 197 A, 244 bis A, 750 ter et 964 ; CE n° 452718. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La succession se règle dans la même convention, pour les biens.

Vérifié au 10 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

La résidence d'un État sans impôt sur le revenu — CE n° 452718

Le Conseil d'État a statué le 20 mars 2023 sur l'architecture même dont vit ce brief : la résidence émirienne de l'article 4 §1 tient au domicile ou à l'établissement, non à l'assujettissement — faute d'impôt auquel être assujetti — et le crédit que la France accorde par l'article 19 §1 ne dépend pas de ce que le revenu ait effectivement supporté l'impôt aux Émirats. La décision fonde le tableau de résidence de la section 1 et la mécanique du crédit, et c'est pourquoi ce brief insiste sur la preuve : une définition aussi généreuse se contrôle par ses faits.

CE, 20 mars 2023, n° 452718 — texte de la décision lu intégralement. Note de portée : la décision interprète les articles 4 et 19 de la convention de 1989.

Ce qui a changé, et ce que notre agence surveille

Édition 2 — la position en août 2026. Les instruments en l'état : la convention du 19 juillet 1989 avec son échange de lettres, en vigueur depuis le 1er juillet 1990 ; l'avenant du 6 décembre 1993, en vigueur depuis le 1er juin 1995, ses règles de fortune rétroactives au 1er janvier 1989 ; et la convention multilatérale, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour les Émirats depuis le 1er septembre 2019.

Les chiffres de ventes qui fondent ce brief

Vu de Dubaï ou d'Abou Dhabi, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera commence par Cannes — quartier Super Cannes compris. Sur les trois registres que mesure ce brief, 1 490 ventes de villas à 3 M€ et plus ont totalisé 11,5 milliards d'euros sur les douze années DVF.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois, selon la même méthode que les pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 31 décembre 2025.

Où résident les propriétaires, en agrégat. Le registre public compte les propriétaires, il ne les identifie pas. Sur les 20 communes de la Riviera étudiées, les agrégats n'enregistrent, à cette édition, aucune position de détention tenue depuis une adresse déclarée aux Émirats — la résidence suit l'adresse du dossier public, et un bien tenu par une famille dont les papiers montrent encore une adresse européenne y est compté. Les chiffres se rafraîchissent à chaque édition, et la colonne Émirats s'ouvrira avec les premières positions constatées.

Agrégats seulement, tirés de sources publiques sous leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Chaque énoncé de droit est contrôlé sur le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire offshore de recherche juridique de notre agence — puis revérifié sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a couvert quatre sources.

• Légifrance — CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 977, 990 D à 990 J, 1418, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 913.
• La convention dans ses deux présentations officielles françaises — la consolidation 1989/1993 et celle portant la convention multilatérale — lues dans le texte brut.
• Le commentaire de l'administration — BOI-INT-CVB-ARE (septembre 2012, avant l'IFI et la convention multilatérale ; ses tolérances de l'ère ISF revérifiées à chaque édition).
• Conseil d'État n° 452718 (20 mars 2023), lu intégralement.

Les textes faisant foi sont le français et l'arabe, à égale autorité ; il n'existe pas de texte officiel anglais. Ce brief cite la consolidation française, et les deux textes faisant foi sont détenus et ont été lus — la convention et l'avenant de 1993 dans le Recueil des Traités des Nations Unies (volumes 1858 et 2086), arabe compris. Sur une clause, les deux textes disent différemment la même chose : la clause de la nation la plus favorisée de l'article 16 A §5 nomme expressément les États du Conseil de coopération du Golfe dans le texte arabe, là où le français ne parle que d'États tiers hors Communautés européennes et AELE — un État du Golfe étant un tel État tiers, la portée converge. Le droit interne émirien est exposé au seul niveau de l'orientation et ne porte jamais une conclusion juridique à lui seul. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre arrêté au 31 décembre 2025.

Ce brief expose le droit publié et des données publiques de transaction. C'est une recherche, non un conseil sur votre situation : votre historique de résidence, votre nationalité, votre régime matrimonial et votre chaîne de titres changent la réponse. Pour un achat ou une vente réels, notre agence fait intervenir l'avocat fiscaliste et le notaire qu'il vous faut, et conduit lui-même la partie immobilière.

Vérifié au 10 août 2026 · décision lue intégralement ; registre DVF, chaque vente comptée une fois

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Singapore — la paire conventionnelle

France–India — la paire conventionnelle

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