France–Émirats arabes unis — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Émirats — 1989, complétée en 1993

La relation repose sur un instrument unique : la convention signée à Abou Dhabi le 19 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er juillet 1990, accompagnée d'un échange de lettres du même jour, et complétée par l'avenant du 6 décembre 1993, en vigueur depuis le 1er juin 1995 — dont les stipulations relatives à la fortune ont été rendues rétroactives à la fortune possédée au 1er janvier 1989, les impôts déjà acquittés étant remboursés. Son champ est large à dessein : côté français, un même texte vise l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur la fortune des personnes physiques et l'impôt sur les successions (article 2), et il s'étend aux impôts de nature identique ou analogue établis après la signature — le fondement sur lequel s'examine l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018. La lecture que l'administration donne du champ des conventions le confirme : un impôt créé après la signature n'est pas exclu du seul fait que le texte ne le nomme pas. La consolidation est complétée par la convention multilatérale, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour les Émirats depuis le 1er septembre 2019, qui ajoute le critère des objets principaux : un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage.

La résidence opère le partage, et elle est rédigée pour un État sans impôt sur le revenu des personnes physiques. Le résident de France se définit par l'assujettissement à l'impôt ; le résident des Émirats, lui, est toute personne domiciliée ou établie dans les Émirats (article 4 §1) — sans critère d'assujettissement, faute d'impôt auquel être assujetti. Les doubles résidents sont départagés par la cascade classique : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord amiable (article 4 §2). Le Conseil d'État a appliqué précisément cette architecture dans sa décision du 20 mars 2023 (n° 452718), qui tranche du même coup un point pratique en faveur du contribuable : le crédit accordé par la France au titre de l'article 19 §1 n'est pas subordonné à une imposition effective aux Émirats. L'article 19 §2 achève le cadre du côté français, comme l'indique l'essentiel, avec sa réserve au profit des citoyens émiriens. Les textes faisant foi sont le français et l'arabe, à égale autorité ; il n'existe pas de version anglaise officielle, et ce brief cite la consolidation française.

Les particularités émiriennes ne sont indiquées ici qu'en orientation. La fédération ne perçoit ni impôt sur le revenu des personnes physiques, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession ; un impôt fédéral sur les sociétés s'applique aux bénéfices des entreprises depuis 2023. La dévolution successorale aux Émirats relève des règles de statut personnel de la fédération, affaire des conseils de la famille sur place. Le terrain vérifié de ce brief est le versant français et la convention.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1989 (consolidations, dont CML) art. 2, 4, 19 ; CE 20 mars 2023 n° 452718 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026)

2Le marché, vu des Émirats

Vu de Dubaï ou d'Abou Dhabi, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, 37 % de la valeur se concentrant dans les transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue, et ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées et anonymisées au traitement. Sur les 20 communes de la Riviera étudiées, les agrégats ne relèvent, à cette édition, aucune position de détention rattachée à une adresse déclarée aux Émirats ; la résidence retenue est celle de l'adresse portée au dossier public, et la villa d'une famille dont les papiers indiquent encore une adresse européenne est comptée là. Les chiffres sont actualisés à chaque édition, et la colonne des Émirats s'ouvrira avec les premières positions relevées.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des seuls registres publics

IAcheter en France en qualité de résident des Émirats

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en officier public et non en conseil de l'acquéreur, et les acheteurs venus des Émirats retiennent le plus souvent leurs propres conseils en complément. La comparaison de fortune de l'article 16 A comme l'attribution successorale de l'article 17 dépendant de ce que l'acte crée et de ce qui l'accompagne, les questions de structure de la section I bis se traitent au mieux avant la signature du compromis.

Le coût de la détention — et la comparaison de l'article 16 A

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables ; pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les immeubles français et la fraction immobilière des parts de sociétés (article 964-2°). C'est ici que la convention s'écarte de la pratique française ordinaire. L'article 16 A §1 ne permet à la France d'imposer les biens immobiliers français d'une personne physique résidente des Émirats que si leur valeur excède la valeur globale des avoirs qualifiés que ce résident détient en France : actions de sociétés françaises cotées sur un marché réglementé ou de sociétés d'investissement agréées, hors participations substantielles, et créances sur l'État français, ses collectivités territoriales, ses institutions publiques et sociétés à capital public, ou sur des sociétés françaises cotées. L'administration lit le second volet comme couvrant l'ensemble des établissements de crédit français, cotés ou non — les dépôts bancaires ordinaires comptent donc — et admet, par tolérance publiée, les actions cotées sur les marchés de l'Union européenne et les créances sur les États membres et leurs personnes publiques dans le même calcul. Les sociétés à prépondérance immobilière sont transparentes : les parts d'une société dont l'actif est constitué pour plus de moitié d'immeubles français comptent comme les immeubles eux-mêmes (article 16 A §2).

Les conditions sont au nombre de trois, et chacune est textuelle. La comparaison s'opère en valeurs brutes, avant déduction des dettes : une hypothèque sur la villa ne l'améliore pas. Les avoirs qualifiés doivent présenter un caractère durable — plus de huit mois au total au cours de l'année civile précédant le 1er janvier d'imposition (article 16 A §6 a). Et l'exonération se demande, elle ne se constate pas : le propriétaire souscrit la déclaration de fortune et justifie des conditions (article 16 A §6 d). Lorsque la comparaison réussit, la charge annuelle écartée à la médiane cannoise est d'environ 34 690 € au barème de l'article 977 du CGI ; lorsqu'elle échoue, l'IFI s'applique dans les conditions ordinaires, et la convention confirme le droit français plutôt qu'elle ne l'écarte — la règle résiduelle de l'article laisse toute autre fortune au seul État de résidence. L'article 16 A §5 ajoute un engagement de la nation la plus favorisée : tout régime de fortune plus favorable que la France accorderait ultérieurement à un État tiers hors Communautés européennes et AELE s'étend de plein droit aux résidents des Émirats — clause à garder sous revue à mesure que les instruments français du Golfe évoluent. Le commentaire administratif de ces stipulations date de 2012 et parle en termes d'ISF ; l'extension de la convention aux impôts analogues postérieurs (article 2 §2) est le fondement de leur application à l'IFI, et ce brief revérifie le point à chaque édition.

Pour la famille qui envisage une installation complète en France, la loi interne a sa propre fenêtre : le nouveau résident non domicilié en France au cours des cinq années civiles précédentes n'est imposable, pendant cinq ans, que sur ses actifs français (article 964-1°). Les charges récurrentes suivent le bien : taxe foncière aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier rang de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965, 977 ; convention de 1989 art. 16 A §§1–6 ; BOI-INT-CVB-ARE (millésime 2012 — le texte prévaut) ; barèmes de coûts donnés en orientation, détaillés au moment de l'engagement

I bisLes structures, en questions

La question des structures

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de ce brief, comme des questions à instruire et non comme des recommandations. Pour un acquéreur résident des Émirats, l'analyse porte une observation organisatrice, tirée de la rédaction elle-même : le texte de 1989 traverse les sociétés en matière de fortune à la moitié (article 16 A §2), en matière de plus-values aux quatre cinquièmes (article 11 §1 b), et en matière successorale — pas du tout. L'article 17 ne comporte aucune clause de société à prépondérance immobilière ; ce que ce silence emporte pour une succession donnée est une question d'interprétation conventionnelle que les conseils de la famille pèseront, et les trois seuils gagnent à être lus ensemble avant le choix de tout véhicule.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et l'asymétrie des donations

La convention couvre les successions et non les donations : la liste des impôts de l'article 2 vise le seul impôt français sur les successions, et le tableau des conventions tenu par l'administration inscrit la paire en revenu, fortune et successions. Au décès, l'attribution est brève et exclusive. La villa, bien immobilier, n'est imposée qu'en France (article 17 §1) ; les biens d'exploitation d'un établissement stable suivent l'établissement (§2) ; et tous les autres biens meubles, corporels et incorporels — titres et dépôts expressément compris — ne sont imposés que dans l'État de résidence du défunt (§3). Pour un propriétaire résident des Émirats, le partage pratique est net : droits français sur la villa, au barème de l'article 777 du CGI après les abattements de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré ; aucun droit français sur les comptes, portefeuilles et autres meubles français, qui ne relèvent que des Émirats — lesquels ne perçoivent pas de droits de succession. La rédaction exclusive de l'article 17 ne laisse pas davantage de place, pour les meubles qu'il couvre, à la règle de l'article 750 ter 3° du CGI, par laquelle la France impose autrement l'héritier résident de France sur l'ensemble des biens recueillis.

Par donation entre vifs, le tableau s'inverse. La donation de la villa, de parts de SCI ou de meubles situés en France relève de l'article 750 ter du CGI — y compris sa règle de détention indirecte pour les sociétés contrôlées en famille — sans attribution conventionnelle pour l'écarter, et les droits de donation courent au barème de l'article 777. Le démembrement classique illustre la différence : le propriétaire qui retient l'usufruit et donne la nue-propriété transmet, au barème d'âge de l'article 669 du CGI, 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans et 70 % entre 71 et 80 ans, la réunion au décès s'opérant hors de tout droit nouveau (les conditions de l'article 751 observées) et la valeur en pleine propriété demeurant dans l'assiette IFI de l'usufruitier (article 968) — mécanique qui vaut pour une famille de Dubaï comme pour une famille française, mais sans crédit ni abri conventionnel derrière elle. Transmettre au décès, dans le cadre de l'article 17, ou de son vivant, hors de ce cadre, est pour cette relation un véritable choix de conception, à chiffrer avec les conseils avant l'acte plutôt qu'après.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt garanti par un portefeuille nanti, la liquidité restant investie tandis que la dette réduit l'assiette taxable. Le code anticipe le schéma. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette IFI en vertu de l'article 974 du CGI ; les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction déclinant au prorata, et d'un vingtième par an à défaut de terme ; lorsque le patrimoine taxable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est admis que pour moitié, sauf à justifier d'un objectif principalement autre que fiscal ; et la dette logée en compte courant d'associé d'une SCI cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). Une interaction est propre à cette paire : la comparaison de l'article 16 A s'opère en valeurs brutes, de sorte que l'emprunt modifie l'arithmétique de l'IFI sans modifier la comparaison — les deux mécanismes s'examinent ensemble, non comme des solutions de rechange.

Le droit civil sous le droit fiscal

Avant que l'un ou l'autre État ne taxe une succession, le droit civil détermine qui hérite. En vertu du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession relevant de ses juridictions, la loi de la résidence habituelle du défunt s'applique par défaut, et le ressortissant des Émirats résidant habituellement en France peut lui préférer la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession (article 22). Le droit français y ajoute une garde propre : lorsque le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France (Code civil, article 913, troisième alinéa). Savoir si un régime de statut personnel donné constitue un tel mécanisme protecteur est une question de qualification que la loi ne tranche pas dans l'abstrait ; elle s'instruit au cas par cas, avec les conseils de la famille, aux côtés du régime matrimonial porté dans l'acquisition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 D, 990 J, 1649 AB ; convention de 1989 art. 11, 16 A, 17 ; règlement (UE) 650/2012 art. 22 ; C. civ. art. 913

IIVendre en qualité de résident des Émirats

La France impose la première, et la convention le dit avec un seuil peu commun. Les plus-values sur la villa elle-même sont imposables en France, État de situation (article 11 §1 a). Les plus-values sur titres n'appellent la charge française que dans deux cas : lorsque l'actif de la société est constitué pour plus de 80 % d'immeubles français — barre plus haute que le test de la moitié que la France négocie d'ordinaire —, à condition que la loi française impose ces gains comme des gains immobiliers, ce que fait l'article 244 bis A du CGI (article 11 §1 b) ; et, quelle que soit la composition de l'actif, lorsque la participation du cédant excède le quart des bénéfices d'une société résidente de France (article 11 §3). Les autres gains demeurent au seul État de résidence (§2) — qui, pour un résident des Émirats, n'impose rien. La mécanique française est celle de l'article 244 bis A : la plus-value taxable est réduite de l'abattement pour durée de détention de l'article 150 VC — 6 % par année au-delà de la cinquième et 4 % pour la vingt-deuxième, l'impôt sur le revenu à 19 % (article 200 B) s'éteignant après 22 ans — tandis que les prélèvements sociaux suivent leur propre calendrier, plus lent, jusqu'à l'extinction après 30 ans. Le cédant dont l'affiliation de sécurité sociale se situe hors Union européenne, EEE et Suisse les supporte au taux plein de 17,2 % ; le prélèvement de solidarité réduit appartient aux affiliations coordonnées européennes, et une affiliation émirienne n'y ouvre pas droit. Les plus-values taxables au-delà de 50 000 € supportent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G du CGI, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Les Émirats se trouvant hors de l'Union européenne et de l'EEE, le cédant désigne un représentant fiscal accrédité en France, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A ; l'acquéreur, une banque française ou un cabinet accrédité peuvent en tenir lieu). L'administration accorde des dispenses automatiques dans deux cas : prix de cession n'excédant pas 150 000 € par cédant, et cessions totalement exonérées par le jeu des abattements de durée — trente années de détention — selon la doctrine publiée en janvier 2025. Aucune charge émirienne ne suit la vente, faute d'impôt sur le revenu des personnes physiques ; l'imposition française est la dernière.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si un impôt de départ s'applique. La réponse est plus étroite que le nom ne le suggère. L'exit tax française (article 167 bis du CGI) vise les valeurs mobilières, non l'immobilier : elle concerne les personnes fiscalement domiciliées en France au moins six des dix années précédant le départ, et impose les plus-values latentes de participations substantielles — positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou droits d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle que soit sa valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société conserve le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière demeurent dans le régime immobilier (article 150 UB du CGI) et hors de l'exit tax — le droit de la France d'imposer une cession ultérieure étant préservé par l'article 244 bis A. Une société ayant opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste de contrôle d'avant départ. La durée de résidence compte tout autant : qui part avant six années de domicile français sur les dix précédentes se tient entièrement hors de la charge sur les plus-values latentes — la famille restée en France quelques années seulement avant de repartir n'est donc, en règle générale, pas touchée ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et se revoient au moment de l'engagement. Là où le mécanisme s'applique, le paiement est en principe en sursis, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou lors d'un retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax est ainsi affaire de calendrier et de formalités plutôt que de coût.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1989 art. 11 ; CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVI-20-20 ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025)

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle, pour cette relation, une prudence plus marquée qu'ailleurs. Le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au lieu du foyer, du séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques — critères qu'aucun bail ne tient en échec — et l'article 19 §2 de la convention prévoit que la personne demeurée domiciliée en France sur ces critères reste imposable en France nonobstant la convention, la réserve ne protégeant que les citoyens émiriens. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut donc établir une exposition française complète bien avant tout achat, et la protection que d'autres relations conventionnelles offriraient à ce stade est ici réservée à une seule nationalité. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se cale au mieux sur l'objet réel de l'essai.

Mettre la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées comprises, courantes à ce niveau de prix — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI, au moins 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'y ajoutent, au taux plein pour une affiliation émirienne. La convention attribue le revenu à la France, État de situation, quelle que soit la forme d'exploitation (article 5), et étend la même règle à la jouissance détenue au travers de parts de sociétés (article 5 §4). Côté Émirats, rien ne suit, faute d'impôt sur le revenu des personnes physiques ; l'imposition française se suffit. Une stipulation du texte mérite mention : l'article 18 §3 exonère les résidents des Émirats disposant d'une habitation en France pour leur usage privé, sans y avoir leur domicile fiscal, de toute imposition assise sur la valeur locative de cette habitation — garantie qui a survécu au dispositif interne qu'elle visait, abrogé par la France en 2016.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A ; convention de 1989 art. 5, 18 §3, 19 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : la convention du 19 juillet 1989 et son échange de lettres, en vigueur depuis le 1er juillet 1990 ; l'avenant du 6 décembre 1993, en vigueur depuis le 1er juin 1995, ses stipulations de fortune s'appliquant rétroactivement à la fortune possédée au 1er janvier 1989 ; et la convention multilatérale, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour les Émirats depuis le 1er septembre 2019, dont le critère des objets principaux et le préambule modifié se lisent désormais dans le texte. Le commentaire administratif (BOI-INT-CVB-ARE) date de septembre 2012 et est antérieur à l'IFI comme à la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel et revérifie à chaque édition les tolérances d'époque ISF que le commentaire consigne — la lecture des dépôts bancaires et l'extension du calcul de l'article 16 A à l'Union européenne. À suivre pour l'édition 2 : l'impôt fédéral émirien sur les sociétés, en vigueur depuis 2023, dont la portée sur les structures de détention immobilière se précise ; tout avenant au texte de 1989 ; la clause de la nation la plus favorisée de l'article 16 A §5, mesurée aux instruments français du Golfe postérieurs ; et les mouvements annuels de loi de finances sur l'IFI, les droits de mutation et le régime des plus-values des non-résidents. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un propriétaire résident de Dubaï paie-t-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Seulement si la valeur brute de la villa excède celle des avoirs français qualifiés qu'il détient — actions françaises cotées, sociétés d'investissement agréées, créances sur l'État français et ses personnes publiques, dépôts auprès des banques françaises, étendus par tolérance aux actions cotées et dettes publiques de l'Union européenne (convention de 1989, art. 16 A ; BOI-INT-CVB-ARE). Ces avoirs doivent avoir été détenus plus de huit mois de l'année civile précédente, et l'exonération se demande sur la déclaration de fortune. À défaut, l'IFI s'applique dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier français dans les conditions ordinaires (CGI art. 964).

Quels placements comptent dans la comparaison de l'article 16 A ?

Les actions de sociétés françaises cotées sur un marché réglementé (participations substantielles exclues), les sociétés d'investissement agréées, et les créances sur l'État français, ses institutions publiques et les sociétés françaises cotées ; l'administration lit ce second volet comme couvrant tous les établissements de crédit français — les dépôts bancaires ordinaires comptent donc — et admet par tolérance publiée les actions cotées de l'Union européenne et les créances sur les États membres. Les valeurs se comparent en brut, avant dettes, et la condition de permanence de huit mois de l'article 16 A §6 s'applique.

Qui impose la plus-value quand un résident des Émirats vend sa villa française ?

La France seule, État de situation (convention de 1989, art. 11 §1), selon l'article 244 bis A du CGI : impôt sur le revenu à 19 % dont les abattements l'éteignent après 22 ans, prélèvements sociaux à 17,2 % éteints après 30 ans, et surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value. Le cédant désigne un représentant fiscal accrédité, dispensé d'office sous 150 000 € ou après trente années de détention ; les Émirats, sans impôt sur le revenu des personnes physiques, n'ajoutent rien.

Quel État impose la succession d'un propriétaire résident des Émirats ?

La convention répartit par nature de bien, dans son propre article successoral — trait que peu de relations conventionnelles françaises présentent. La villa n'est imposée qu'en France (art. 17 §1) ; les biens meubles, titres et dépôts expressément compris, ne le sont que dans l'État de résidence du défunt (art. 17 §3) — les portefeuilles et comptes français d'un défunt résident des Émirats se transmettent donc hors de tout droit français, et les Émirats ne perçoivent pas de droits de succession.

Les donations sont-elles couvertes par la convention France–Émirats ?

Non. La convention vise l'impôt sur les successions mais non les droits de donation : la donation d'actifs français — villa, parts de SCI, meubles français — relève du seul droit interne (CGI art. 750 ter), au barème ordinaire. Pour cette relation, le choix entre transmettre au décès, dans le cadre de l'attribution conventionnelle, et transmettre de son vivant, hors de ce cadre, est structurel et s'instruit avec les conseils avant l'acte.

Comment le traité définit-il la résidence émirienne sans impôt sur le revenu ?

Par le domicile ou l'établissement, non par l'assujettissement à l'impôt (art. 4 §1) — définition que le Conseil d'État a appliquée en 2023 (n° 452718). L'article 19 §2 y ajoute la réserve française : la personne domiciliée en France au sens du droit interne reste imposable en France nonobstant la convention, sauf citoyenneté émirienne — pour les familles non citoyennes établies à Dubaï, le lieu du foyer français est le fait décisif.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit aux Émirats ?

Oui, par la France seule, État de situation (art. 5), au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI — au moins 20 %, et 30 % dans la tranche supérieure — avec les prélèvements sociaux en sus, au taux plein pour une affiliation émirienne. Aucune imposition ne suit dans la fédération, faute d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et leurs seules plus-values latentes sur valeurs mobilières — au-delà de 800 000 € de valeur, ou de droits d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société ; la villa vendue et son prix demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Là où elle s'applique, le paiement est en principe en sursis et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou lors d'un retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui fonde ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés de droit sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a couvert Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 977, 990 D, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; Code civil art. 913 — textes consolidés) et la convention dans ses deux présentations officielles françaises : la consolidation 1989/1993 et la consolidation intégrant la convention multilatérale. Les textes faisant foi sont le français et l'arabe, à égale autorité ; il n'existe pas de version anglaise officielle, et les deux éditions de ce brief citent la consolidation française. Le commentaire administratif (BOI-INT-CVB-ARE) date de septembre 2012 et est antérieur à l'IFI comme à la convention multilatérale ; en cas de divergence, ce brief suit le texte, et les tolérances d'époque ISF du commentaire sont revérifiées à chaque édition. Les mécaniques de résidence et de crédit s'appuient sur la décision du Conseil d'État du 20 mars 2023 (n° 452718). Le droit interne émirien est indiqué en orientation, à partir de sources secondaires, et ne porte jamais un énoncé de droit. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres fonciers et de sociétés publics, anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au moment de l'engagement » — taux communaux, assiette de plus-value au niveau de l'acte, les questions de qualification des articles 17 et 913 — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données de transaction publiques ; il constitue une recherche et non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — modifient les résultats. Pour une opération vivante, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Singapore — la paire conventionnelle

France–India — la paire conventionnelle

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