فرنسا–الإمارات العربية المتحدة — الاتفاقية الضريبية

1اتفاقية 1989، ومن يُعدّ مقيماً في الإمارات بموجبها

نصّ واحد يحكم العلاقة: الاتفاقية التي وقّعتها فرنسا والإمارات في أبوظبي في 19 يوليو 1989، النافذة منذ 1 يوليو 1990، مع تبادل رسائل من اليوم نفسه، واستُكملت بملحق 6 ديسمبر 1993 — الذي طُبّقت قواعده الخاصة بالثروة بأثر رجعي على الثروة المملوكة في 1 يناير 1989، مع ردّ الضرائب المدفوعة. ونطاقها واسع عمداً: نصّ واحد يذكر ضريبة الدخل وضريبة الشركات وضريبة الثروة وضريبة التركات (المادة 2)، ويمتد إلى الضرائب المماثلة المنشأة لاحقاً — وهذا ما يُدخل ضريبة IFI، خليفة ISF منذ 2018، في الاتفاقية. وتكتمل الصورة بالاتفاقية متعددة الأطراف، النافذة لفرنسا منذ 1 يناير 2019 وللإمارات منذ 1 سبتمبر 2019، بإضافتها اختبار الأغراض الرئيسية: يجوز رفض ميزة اتفاقية كان الحصول عليها أحد الأغراض الرئيسية لترتيبٍ ما.

ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصية ولا ضريبة ثروة ولا ضريبة تركات، فإن كل عبء يقدّره هذا الموجز ينشأ في فرنسا وحدها — وكل إعفاء تمنحه الاتفاقية مكسب صافٍ بلا مقابل في الجانب الآخر. لهذا تعمل هذه الاتفاقية أكثر من معظم نظيراتها في هذه السلسلة، ولهذا كانت أدلة الإقامة هي ما يقوم عليه الموقف كله.

من يُعدّ مقيماً في الإمارات بموجب الاتفاقية

التعريف مكتوب لدولة بلا ضريبة دخل شخصية. فالمقيم في فرنسا يُعرَّف بالخضوع للضريبة في فرنسا؛ أما المقيم في الإمارات فهو كل شخص ساكن أو مستقر في الإمارات (المادة 4 §1) — بلا اختبار خضوع، إذ لا توجد ضريبة يُخضَع لها. وقد طبّق مجلس الدولة الفرنسي هذا البناء بعينه في 20 مارس 2023 (القرار رقم 452718)، وحسم القرار نفسه نقطة عملية لمصلحة المكلَّف: الخصم الذي تمنحه فرنسا بموجب المادة 19 §1 لا يتوقف على أن يكون الدخل قد تحمّل فعلاً ضريبة في الإمارات.

وللعائلة الدولية المستقرة في دبي معنى مباشر في هذين الصفّين الأخيرين: مكان البيت الفرنسي ومشوار المدرسة الفرنسية، ومدّتهما، يقرّران أكثر من أي واقعة أخرى. والإقامة تُثبت بالشهادات وحساب الأيام، ولا تُدّعى ادعاءً.

النصان الرسميان للاتفاقية هما الفرنسي والعربي، بحجية متساوية؛ ولا يوجد نص إنجليزي رسمي، وهذا الموجز يستشهد بالنص الفرنسي المجمّع. أما القانون الداخلي الإماراتي — غياب الضرائب الشخصية الثلاث، وضريبة الشركات الاتحادية منذ 2023، وقواعد الأحوال الشخصية — فيُعرض للاسترشاد فقط وهو شأن مستشاريك هناك.

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المواد 2 و4 §§1–2 و19 §§1–2؛ مجلس الدولة، 20 مارس 2023، رقم 452718؛ قانون الضرائب، المادة 4 B؛ BOI-ANNX-000306 (29 أبريل 2026)؛ BOI-INT-CVB-ARE (نسخة 2012 — النص هو الراجح). ملاحظة نطاق (Scope note): نص الاتفاقية راجح على التعليق الأقدم، وكل تاريخ هنا يعاد التحقق منه في كل إصدار.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · اتفاقية 1989، المواد 2 و4 و19؛ قرار مجلس الدولة رقم 452718

2ما تدفعه لشراء عقار في فرنسا، وما يكلفك كل سنة

يتبع الشراء التسلسل الفرنسي المعتاد: عرضك؛ ثم عقد البيع الابتدائي (compromis de vente) بمهلة تراجع من عشرة أيام وعربون يبلغ عادة 10%؛ ثم الشروط الواقفة. وأخيراً العقد النهائي (acte authentique) الموقَّع أمام الموثّق، الذي يحصّل الرسوم ويسجّل ملكيتك. والموثّق موظف عمومي. يُلزمه القانون بتبصير الطرفين بالعقد الذي يحرّره — ما يغطيه، وما يلزم به كل طرف، وما مخاطره. وواجبه يقف عند العقد: فالتخطيط المحيط به شأن مستشاريك أنت — ولأن مقارنة المادة 16 A وقسمة المادة 17 للتركة يتوقفان معاً على ما ينشئه العقد وما يوجد إلى جانبه، فالأفضل حسم القسم 3 قبل توقيع عقد البيع الابتدائي.

مثال محسوب — فيلا كان الوسيطة (4.9 ملايين يورو، وسيط DVF 2014–2025 لكانّ وتلالها):

هذه الأرقام تتبع الجداول المنشورة وتُعطى للاسترشاد؛ والموثّق يفصّل الرسوم والأتعاب على عقدك الفعلي. نظام ضريبة القيمة المضافة للبناء الجديد، أو استبعاد الأثاث من الثمن، أو الرهن العقاري — كلها تغيّر الحساب. وضريبة العقار المحلية السنوية (taxe foncière) تُقرَّر بلديةً بلدية، وللبلديات في المناطق المصنَّفة عالية الطلب (zone tendue) أن تصوّت على رسم إضافي (surtaxe) على المساكن الثانوية؛ وElena Agueeva Real Estate يعيد التحقق من هذه المعدلات في كل إصدار بدل تجميدها.

ضريبة الثروة — ومقارنة المادة 16 A التي قد تُزيحها

تفرض المادة 964 من قانون الضرائب ضريبة سنوية على الثروة العقارية فوق 1,300,000 يورو؛ وتصل عند غير المقيم إلى العقارات الفرنسية وحصة العقارات من أسهم أي شركة (المادة 965، 2°). وهنا تخرج الاتفاقية عن الممارسة الفرنسية المعتادة. فالمادة 16 A §1 لا تجيز لفرنسا أن تفرض الضريبة على العقار الفرنسي لفردٍ مقيم في الإمارات إلا إذا تجاوزت قيمته القيمة الإجمالية للاستثمارات المؤهَّلة التي يحتفظ بها ذلك المقيم في فرنسا: أسهم شركات فرنسية مدرجة في سوق منظمة (دون المساهمات الجوهرية)، وشركات استثمار معتمدة، وديون على الدولة الفرنسية وجماعاتها ومؤسساتها العامة وشركاتها العامة، أو على شركات فرنسية مدرجة. وتقرأ الإدارة فرعَ الديون على أنه يشمل كل مؤسسات الائتمان الفرنسية — فالودائع المصرفية العادية تُحسب — وتقبل، بتوسعة منشورة، الأسهم المدرجة في الاتحاد الأوروبي والديون على دوله في الحساب نفسه. وأسهم شركةٍ أكثرُ من نصف أصولها عقارات فرنسية تُحسب كالعقار نفسه (المادة 16 A §2).

الشروط ثلاثة، وكلها من النص. تجري المقارنة على القيم الإجمالية قبل خصم الديون — فالرهن على العقار لا يحسّنها. ويجب أن تكون الاستثمارات دائمة: أكثر من ثمانية أشهر في مجموعها خلال السنة الميلادية السابقة لتاريخ 1 يناير (المادة 16 A §6 أ). والإعفاء يُطالَب به ولا يُمنح تلقائياً: تودع تصريح الثروة وتثبت الشروط (المادة 16 A §6 د). فإذا نجحت المقارنة، فالعبء المُزاح عند وسيط كانّ نحو 34,690 يورو سنوياً على جدول المادة 977 — وعلى مدى عقد يقارب ذلك كلفة الشراء نفسها. وإذا أخفقت، سرت ضريبة IFI بالطريقة العادية. وتضيف المادة 16 A §5 تعهد الدولة الأولى بالرعاية: أي نظام ثروة أفضل تمنحه فرنسا لاحقاً لدولة ثالثة خارج الاتحاد الأوروبي ورابطة التجارة الحرة يمتد تلقائياً إلى المقيمين في الإمارات — نقطة تستحق المتابعة مع تطور اتفاقيات فرنسا الخليجية.

وللعائلة التي تزن انتقالاً كاملاً إلى فرنسا نافذة في القانون نفسه: من يصبح مقيماً فرنسياً بعد خمس سنوات في الخارج لا يُفرض عليه، لخمس سنوات، إلا على أصوله الفرنسية (المادة 964، 1°، الفقرة الثانية).

الاقتراض بضمان العقار الفرنسي يخفض ضريبة IFI — ولا يساعد المقارنة أبداً

يجري حديث التمويل هنا كما في سائر هذا الساحل: قرض بضمان محفظة مرهونة، فتبقى السيولة مستثمرة بينما يخفض الدين الوعاء الخاضع. والقانون يتوقع النمط. فدين الشراء المصرفي يُخصم من وعاء IFI (المادة 974)، والأصول المالية خارج ذلك الوعاء أصلاً. وتسري ثلاثة قيود. القرض بفائدة فقط، الذي يُسدَّد رأسماله في النهاية، يُعامل كما لو كنت تسدده بأقساط سنوية متساوية، فيتقلص المبلغ القابل للخصم سنة بعد سنة — وبمقدار جزء من عشرين كل سنة إذا لم يُحدد أجل. وإذا تجاوز عقارك الفرنسي 5 ملايين يورو وتجاوز الدين 60% من قيمته، لم يُخصم من الزائد إلا نصفه، ما لم تثبت أن القرض لم يُعقد أساساً لغرض ضريبي. ويجب أن يكون الدين حقيقياً: مسحوباً فعلاً، مخدوماً فعلاً، بشروط السوق؛ فإن أُقرض المال لشركة عقارية فرنسية (SCI) عبر حساب الشريك الجاري، لم يعد يخفض القيمة الخاضعة للحصص (المادة 973).

وثمة تفاعل خاص بهذه العلاقة يستحق أن يقال مرتين: مقارنة المادة 16 A تجري على قيم إجمالية، فالاقتراض يغيّر حساب IFI دون أن يغيّر المقارنة أبداً. الآليتان تُدرسان معاً لا بديلاً عن بعضهما — مع المموّل والمحامي الضريبي الفرنسي، قبل العرض.

ثلاثة تصاريح تستحق كل سنة، واثنان منها يحتاجان قيمة تصرّح بها بنفسك

لا يتوقف أي منها على الاتفاقية. فهي تقع على مالك العقار الفرنسي أياً كانت إقامته، وهي الجزء الذي يكتشفه المالك غير المقيم متأخراً في الغالب.

يعدّ Elena Agueeva Real Estate تقييماً مجانياً للمالكين على valuation.elenaagueeva.com، ويتصل بك أحد الوكلاء خلال 48 ساعة لترتيب زيارة.

يقوم التقييم على السجلات الرسمية نفسها التي ينطلق منها المقيّم العقاري الفرنسي (expert immobilier): سجل الدولة لأسعار البيع المسجَّلة، والسجل العقاري (cadastre)، ورخص البناء الصادرة على القطعة. ثم يزور الوكيل العقار ليقدّر الإطلالة والحديقة وجودة البناء والتشطيبات. ويصدر تقرير التقييم (avis de valeur) خلال 48 ساعة من الزيارة.

الرقم نفسه يحمل تصريحاتك الفرنسية. فضريبة الثروة العقارية وضريبة الـ3% ورسوم الهبات تُصرَّح جميعاً بالقيمة السوقية للعقار — قيمة يأخذها القانون من تقديرك المفصَّل أنت (المادتان 761 و973 من قانون الضرائب)، دون أن يشترط مقيّماً بعينه. أما الخبير المعيَّن قضائياً (expert judiciaire) فمكانه النزاع أمام القضاء، لا التصريح. وإذا نازعت الإدارة في رقمك، فإن تقييماً مكتوباً مؤرَّخاً يستند إلى مبيعات مقارنة هو ما يسنده.

التقييم الأول للعقار مجاني لمالكه أو بائعه. أما تقييم متكرر للعقار نفسه، أو تقييم يطلبه مكتب عائلي أو مصرف أو مستشار آخر لعميله، فهو خدمة مدفوعة تُطلب شروطها من Elena Agueeva Real Estate.

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المادة 16 A §§1–6 (أنشأها ملحق 1993)؛ قانون الضرائب، المواد 964 (ومنها 1°، الفقرة الثانية) و965 و973–974 و977 و990 D–990 F و1418؛ BOI-INT-CVB-ARE (2012، عهد ISF — توسعاته يعاد التحقق منها في كل إصدار؛ وامتداد النص إلى الضرائب المماثلة هو ما يحمل الآلية إلى IFI). ملاحظة نطاق (Scope note): التكاليف تتبع الجداول المنشورة وتُفصَّل على عقدك.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · اتفاقية 1989، المادة 16 A؛ قانون الضرائب، المواد 964–965 و973–974 و977

3خمس طرق لتملّك عقار في فرنسا، وما يترتب على كل منها

هذه أسئلة تُدرس مع مستشاريك، لا توصيات. وثمة ملاحظة تنظّم المجموع، مصدرها الصياغة نفسها: نص 1989 يَعبر الشركات إلى العقار في ضريبة الثروة عند النصف (المادة 16 A §2)، وفي أرباح البيع عند أربعة أخماس (المادة 11 §1 ب) — وفي التركات لا يَعبرها أصلاً. فالمادة 17 لا تحوي أي بند لشركات العقارات؛ وما يعنيه هذا الصمت لتركة بعينها مسألة تفسير يزنها مستشار العائلة، والعتبات الثلاث تُقرأ معاً قبل اختيار أي كيان.

هبة الملكية لأولادك الآن، والاحتفاظ بالانتفاع مدى الحياة (démembrement)

البنية الأكثر اقتراحاً إلى جانب القرض تقسم الملكية نفسها. تحتفظ لنفسك بحق استعمال العقار ودخله مدى الحياة (usufruit)، ويأخذ أولادك الملكية الآن (nue-propriété). ويقوّم القانون هذا الشطر بعمرك: فبموجب المادة 669 تساوي الملكية المجردة 60% من القيمة الكاملة بين 61 و70 سنة، و70% بين 71 و80. وتفرض الضريبة على هذا الجزء وحده بقيمة اليوم، وعند وفاتك يلتئم الشطران بلا ضريبة أخرى — بشروط المادة 751: هبة موثَّقة، قبل الوفاة بأكثر من ثلاثة أشهر، مقوَّمة على جدول المادة 669. والمادة 968 تُبقي القيمة الكاملة للعقار في وعائك أنت لضريبة الثروة، فلا تتحرك ضريبتك. والآلية تعمل لعائلة من دبي كما تعمل لعائلة فرنسية — لكن بلا خصم أو مظلة من الاتفاقية، لأن الهبات خارجها. فالنقل عند الوفاة داخل المادة 17، أو في الحياة خارجها، خيارُ تصميمٍ حقيقي في هذه العلاقة، يُقدَّر مع المستشارين قبل العقد.

ما تغيّره بنية التملّك، فيما وراء الضريبة

تجيب بنية التملّك عن سبعة أسئلة. الضريبة أحدها، ونادراً ما تكون الأهم.

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المواد 11 §1 ب و16 A §2 و17؛ قانون الضرائب، المواد 669 و751 و777 و779 و968 و973–974 و990 D و990 J و1649 AB. ملاحظة نطاق (Scope note): البنى أسئلة للتحليل لا توصيات، تُحسم مع المستشارين في فرنسا وفي الإمارات.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · اتفاقية 1989، المواد 11 و16 A و17؛ قانون الضرائب، المواد 669 و968 و990 J و1649 AB

4ما تدفعه عندما تبيع

فرنسا تفرض أولاً، والاتفاقية تقول ذلك بعتبة غير مألوفة. فأرباح بيع العقار نفسه خاضعة في فرنسا بوصفها دولة الموقع (المادة 11 §1 أ). وأرباح الأسهم تخضع للضريبة الفرنسية في حالتين: أن تكون أصول الشركة أكثر من 80% عقارات فرنسية — عتبة أعلى من اختبار النصف الذي تتفاوض عليه فرنسا عادة — بشرط أن يُخضِع القانون الفرنسي هذه الأرباح كنظام أرباح العقارات، وهو ما تفعله المادة 244 bis A (المادة 11 §1 ب)؛ وأياً كان تكوين الأصول، أن تتجاوز مساهمة البائع ربع أرباح شركة مقيمة في فرنسا (المادة 11 §3). وسائر الأرباح تبقى لدولة الإقامة وحدها (§2) — وهي لمقيم الإمارات لا تفرض شيئاً.

الآلية الفرنسية تجري بموجب المادة 244 bis A. ينخفض الربح الخاضع 6% عن كل سنة ملكية بعد الخامسة و4% في السنة الثانية والعشرين (المادة 150 VC)؛ وتزول ضريبة الدخل بمعدل 19% (المادة 200 B) بعد 22 سنة، بينما تجري الاقتطاعات الاجتماعية إلى زوالها بعد 30. والانتساب الاجتماعي الإماراتي خارج التنسيق الأوروبي، فتجري الاقتطاعات بالنسبة الكاملة 17.2%. والأرباح فوق 50,000 يورو تتحمل كذلك رسم المادة 1609 nonies G الذي يبلغ 6% عند أسعار هذا السوق.

مثال محسوب — الساعتان، لكل 1,000,000 يورو من الربح:

ساعتان بجدولين: خصم ضريبة الدخل يجري بمعدل 6% سنوياً من السنة السادسة؛ والخصم الاجتماعي بمعدل 1.65% ثم 9% سنوياً بعد الثانية والعشرين. وعلى مدد الملكية التي يقيسها هذا الساحل — عقدان وأكثر في الغالب — كثيراً ما تكون ضريبة الدخل قد زالت والاقتطاعات باقية. ووعاؤك الفعلي يُفصَّل على العقد، بالأشغال وتكاليف الشراء.

الممثّل الذي يجب أن تعيّنه

الإمارات خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، فالبائع المقيم فيها يعيّن ممثلاً معتمداً من الإدارة الضريبية الفرنسية، يكون مسؤولاً عن التصريح والدفع (المادة 244 bis A، IV) — ويصلح المشتري أو مصرف فرنسي أو مكتب معتمد. ويوجد إعفاءان تلقائيان: البيوع بمبلغ 150,000 يورو فأقل لكل بائع، والبيوع المعفاة كلياً لملكية ثلاثين سنة. وحيث يلزم ممثّل، يتولى الموثّق عادة ترتيبه. ولا يتبع البيعَ أي عبء إماراتي؛ فالتقدير الفرنسي هو الأخير.

إن غادرت فرنسا بعد البيع: ضريبة الخروج

ضريبة الخروج الفرنسية أضيق من اسمها. فالمادة 167 bis تستهدف الأسهم لا العقارات: تسري على من كان مقيماً فرنسياً ست سنوات على الأقل من السنوات العشر قبل المغادرة، وتفرض على الربح غير المحقق في مساهمات تتجاوز قيمتها 800,000 يورو أو تمثل 50% فأكثر من أرباح شركة. والعقار الذي بعته قد أدى ضريبته، وثمن البيع خارج النطاق. وحصص SCI العائلية تُعامل كالعقار نفسه لا كمحفظة أوراق: فما دامت الشركة على نظام ضريبة الدخل العادي، بقي ربح الحصص داخل المادة 150 UB وخارج ضريبة الخروج. والشركة التي اختارت ضريبة الشركات تغيّر هذا الجواب، فالخيار على قائمة ما قبل المغادرة. والعائلة التي جرّبت فرنسا سنوات قليلة ثم رحلت تخرج عادة سالمة — فست سنوات إقامة من عشر هي شرط الدخول. وحيث تسري الضريبة، يُرجأ الدفع في العادة، ويسقط التقدير بعد سنتين — خمسٍ إذا تجاوزت المحفظة 2.57 مليون يورو — أو عند العودة إلى فرنسا.

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المادة 11؛ قانون الضرائب، المواد 150 UB و150 VC و167 bis و200 B و244 bis A (ومنها IV) و1609 nonies G؛ BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 يناير 2025). ملاحظة نطاق (Scope note): الخصوم تتبع الجداول القانونية، ووعاؤك الفعلي يُفصَّل على العقد.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · اتفاقية 1989، المادة 11؛ قانون الضرائب، المواد 244 bis A و150 VC و167 bis

5الاستئجار قبل الشراء، وتأجير عقارك

الاستئجار قبل الشراء

سنة إيجار قبل الشراء هي الخطوة الأولى المعتادة، وفي هذه العلاقة تحمل تحذيراً أحدّ من غيرها. فالإقامة الضريبية الفرنسية بموجب المادة 4 B من قانون الضرائب تقوم على مكان البيت العائلي، ومحل الإقامة الرئيسي، ومركز المصالح المهنية والاقتصادية — ولا شيء من ذلك ينحني أمام عقد إيجار. ثم تنص المادة 19 §2 من الاتفاقية على أن من بقي مقيماً فرنسياً على هذه المعايير يظل خاضعاً للضريبة في فرنسا رغم الاتفاقية وبصرف النظر عنها — والاستثناء لا يحمي إلا مواطني الإمارات. فالعقار على الريفييرا الذي يصبح بيت العائلة الحقيقي قد ينشئ تعرضاً فرنسياً كاملاً قبل أي شراء، والحماية التي تمنحها علاقات اتفاقية أخرى عند هذه النقطة محجوزة هنا لجنسية واحدة. والاختيار بين الإيجار الموسمي المفروش وعقد الإيجار المدني من سنة إلى ثلاث سنوات يحدد أيضاً سهولة المغادرة.

تأجير عقارك

تفرض فرنسا الضريبة على دخل إيجار غير المقيمين، والإيجار المفروش مشمول، بحد أدنى 20% حتى سقف الشريحة الثانية و30% فوقه (المادة 197 A من قانون الضرائب)، ما لم تثبت معدلاً فعلياً عالمياً أدنى. وتضاف الاقتطاعات الاجتماعية — بالنسبة الكاملة 17.2% للانتساب الإماراتي. وتمنح الاتفاقية الدخل لفرنسا بوصفها دولة الموقع أياً كانت طريقة الاستغلال (المادة 5)، وتمد القاعدة نفسها إلى الانتفاع المملوك عبر حصص شركة (المادة 5 §4). ولا يتبع ذلك شيء في الجانب الإماراتي؛ فالتقدير الفرنسي وحده. وثمة نص يستحق الذكر: المادة 18 §3 تعفي مقيم الإمارات الذي يحتفظ بمسكن فرنسي لاستعماله الخاص، دون أن يكون محل إقامته الضريبي في فرنسا، من أي ضريبة دخل تُحسب على القيمة الإيجارية لذلك المسكن — ضمانة عاشت بعد الآلية الداخلية التي كانت تستهدفها، والتي ألغتها فرنسا في 2016.

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المواد 5 و18 §3 و19 §2؛ قانون الضرائب، المادتان 4 B و197 A. ملاحظة نطاق (Scope note): المعاملة تتوقف على شكل الاستغلال وعلى الانتساب، وكلاهما مسألة واقع.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · اتفاقية 1989، المواد 5 و18 §3 و19 §2؛ قانون الضرائب، المادتان 4 B و197 A

6ما يحدث للعقار عند وفاتك، أو عندما تهبه

تغطي الاتفاقية التركات لا الهبات — فقائمة الضرائب في المادة 2 لا تذكر إلا ضريبة التركات الفرنسية — وهذا اللاتماثل هو ميدان التخطيط. عند الوفاة تكون القسمة قصيرة وحصرية. وبالهبة في الحياة تنقلب الصورة كلياً.

عند الوفاة: ما تعطيه المادة 17 لكل دولة

لمالكٍ مقيم في الإمارات يكون الجواب العملي واضحاً: ضريبة فرنسية على العقار، على جدول المادة 777 بعد خصم 100,000 يورو لكل ولد بموجب المادة 779، والزوج الباقي معفى — ولا ضريبة فرنسية على الحسابات والمحافظ وسائر المنقولات الفرنسية، التي تجيب أمام الإمارات وحدها. والصياغة الحصرية للمادة 17 §3 لا تدع مجالاً كذلك، للمنقولات في نطاقها، لقاعدة المادة 750 ter، 3° التي تفرض فرنسا بها على الوارث المقيم في فرنسا ضريبة على كل ما ورثه في العالم. قليل من علاقات فرنسا الاتفاقية يحمل مادة تركات أصلاً؛ وهذه تحملها.

بالهبة تنقلب الصورة

هبة العقار أو حصص SCI أو منقولات محفوظة في فرنسا تقع تحت المادة 750 ter — ومنها قاعدة الملكية غير المباشرة للشركات العائلية — دون قاعدة اتفاقية يزيحها، وتجري رسوم الهبة على جدول المادة 777. ويوضح démembrement القسم 3 الفارق: آلية تعمل لعائلة من دبي كما تعمل لعائلة فرنسية، لكن بلا اتفاقية وراءها. فالنقل عند الوفاة داخل المادة 17، أو في الحياة خارجها، خيار تصميم حقيقي، يُقدَّر مع المستشارين قبل العقد.

القانون المدني تحت القانون الضريبي

قبل أن تفرض أي دولة ضريبة على تركة، يقرر القانون المدني من يرث. فبموجب لائحة الاتحاد الأوروبي 650/2012، التي تطبقها فرنسا على كل تركة تتولاها، يحكم قانونُ الإقامة المعتادة للمتوفى افتراضاً، ويجوز لمواطن الإمارات المقيم عادةً في فرنسا أن يختار بدلاً منه قانون جنسيته لتركته كلها (المادة 22). ويضيف القانون الفرنسي حارسه الخاص: إذا كان المتوفى أو أحد أولاده مواطناً أو مقيماً في دولة عضو، وكان القانون المختار لا يمنح الأولاد نصيباً محفوظاً، جاز لكل ولد أن يقتطع تعويضاً من الأموال الواقعة في فرنسا (المادة 913، الفقرة الثالثة من القانون المدني). وهل يبلغ نظامُ أحوال شخصية بعينه مبلغَ هذه الحماية مسألةٌ تُبحث حالة بحالة، مع مستشار العائلة، إلى جانب نظام الزوجية المحمول في الشراء.

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المادتان 2 و17؛ قانون الضرائب، المواد 750 ter و777 و779؛ القانون المدني، المادة 913 الفقرة 3؛ لائحة الاتحاد الأوروبي 650/2012، المادة 22. ملاحظة نطاق (Scope note): الممارسة الإماراتية في التركات تتبع قواعد الأحوال الشخصية للاتحاد وهي شأن مستشاريك هناك؛ والخصوم تتبع الجداول القانونية.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · اتفاقية 1989، المادتان 2 و17؛ قانون الضرائب، المواد 750 ter و777 و779؛ القانون المدني، المادة 913 الفقرة 3

7الأسئلة الثمانية الأكثر تكراراً من ملاك الإمارات

هل يدفع مقيم في دبي ضريبة الثروة الفرنسية على عقار في الريفييرا؟

فقط إذا تجاوزت القيمة الإجمالية للعقار الاستثمارات الفرنسية المؤهَّلة التي يحتفظ بها — أسهماً فرنسية مدرجة، وشركات استثمار معتمدة، وديوناً على الدولة والهيئات العامة، وودائع مصرفية، ممدودة بتوسعة إلى الأسهم المدرجة في الاتحاد الأوروبي والدين العام الأوروبي (المادة 16 A). ويجب أن تكون الاستثمارات محفوظة أكثر من ثمانية أشهر من السنة السابقة، والإعفاء يُطلب في تصريح الثروة. فإذا أخفقت المقارنة، سرت IFI من 1.3 مليون يورو بالطريقة العادية.

أي استثمارات تُحسب في مقارنة المادة 16 A؟

أسهم الشركات الفرنسية المدرجة في سوق منظمة (دون المساهمات الجوهرية)، وشركات الاستثمار المعتمدة، والديون على الدولة الفرنسية ومؤسساتها العامة والشركات الفرنسية المدرجة؛ وتقرأ الإدارة فرع الديون شاملاً كل مؤسسات الائتمان الفرنسية — فالودائع العادية تُحسب — وتقبل بتوسعة الأسهمَ المدرجة في الاتحاد الأوروبي والديون على دوله. والقيم تقارن إجمالية قبل الديون، ويسري شرط الأشهر الثمانية.

من يفرض الضريبة على الربح حين يبيع مقيم إماراتي عقاراً فرنسياً؟

فرنسا وحدها، دولة الموقع (المادة 11 §1)، بموجب المادة 244 bis A: ضريبة دخل 19% تزول بعد 22 سنة ملكية، واقتطاعات اجتماعية بالنسبة الكاملة 17.2% تزول بعد 30، والرسم الإضافي فوق 50,000 يورو من الربح. والإمارات لا تضيف شيئاً.

أي دولة تفرض الضريبة على تركة مالك مقيم في الإمارات؟

تجيب الاتفاقية أصلاً بأصل — سمة يحملها قليل من علاقات فرنسا. فالعقار يُفرض عليه في فرنسا وحدها (المادة 17 §1)؛ والمنقولات، والأوراق المالية والودائع مذكورة نصاً، في دولة إقامة المتوفى وحدها (المادة 17 §3) — فتمرّ محافظ وحسابات المتوفى المقيم في الإمارات بلا ضريبة فرنسية، والإمارات لا تفرض ضريبة تركات.

هل تغطي اتفاقية فرنسا–الإمارات الهباتِ في الحياة؟

لا. تذكر الاتفاقية ضريبة التركات لا رسوم الهبة، فهبة الأصول الفرنسية — العقار وحصص SCI والمنقولات — تجري على القانون الداخلي وحده (المادة 750 ter) وعلى الجدول العادي. والاختيار بين النقل عند الوفاة داخل الاتفاقية وبالهبة خارجها فارق بنيوي.

كيف تعرّف الاتفاقية الإقامة الإماراتية ولا ضريبة دخل في الإمارات؟

بالسكن أو الاستقرار لا بالخضوع للضريبة (المادة 4 §1) — وقد طبّق مجلس الدولة هذا التعريف في 2023 (القرار رقم 452718). وتضيف المادة 19 §2 التحفظ الفرنسي: من بقي مقيماً فرنسياً بمعنى القانون الداخلي يظل خاضعاً في فرنسا رغم الاتفاقية وبصرف النظر عنها، إلا أن يكون مواطناً إماراتياً.

هل يُفرض على دخل الإيجار الفرنسي إذا كان المالك يعيش في الإمارات؟

نعم، من فرنسا وحدها (المادة 5)، بحد أدنى 20% ثم 30% (المادة 197 A)، مع الاقتطاعات الاجتماعية بالنسبة الكاملة. ولا يتبع ذلك شيء في الإمارات. وتضمن المادة 18 §3 من جهتها أن مقيم الإمارات المحتفظ بمسكن فرنسي لاستعماله الخاص لا يدفع ضريبة على قيمته الإيجارية.

هل تسري ضريبة خروج فرنسية بعد البيع والمغادرة؟

نادراً، وأبداً ليس على العقار نفسه. فالمادة 167 bis لا تطال إلا من كان مقيماً فرنسياً ست سنوات من العشر السابقة للمغادرة، وأرباحه غير المحققة على الأسهم فقط — فوق 800,000 يورو، أو حصص 50% فأكثر. والعقار المبيع وثمنه خارج النطاق، وكذلك حصص SCI العائلية الباقية على النظام العادي (المادة 150 UB).

المصادر المعتمدة (Sources considered): اتفاقية 1989، المواد 4 و5 و11 و16 A و17 و18 §3 و19 §2؛ قانون الضرائب، المواد 150 UB و167 bis و197 A و244 bis A و750 ter و964؛ قرار مجلس الدولة رقم 452718. ملاحظة نطاق (Scope note): هذه الإجابات تلخص الأقسام أعلاه وترث ملاحظات نطاقها.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026

8أحكام القضاء، والمصادر، وأرقام المبيعات

كيف تعمل الإقامة لدولة بلا ضريبة دخل — قرار مجلس الدولة رقم 452718

قضى مجلس الدولة الفرنسي في 20 مارس 2023 في البناء نفسه الذي يقوم عليه هذا الموجز: الإقامة الإماراتية في المادة 4 §1 مسألة سكن أو استقرار لا خضوع لضريبة — إذ لا ضريبة دخل يُخضَع لها — والخصم الذي تمنحه فرنسا بموجب المادة 19 §1 لا يتوقف على أن يكون الدخل قد تحمّل فعلاً ضريبة في الإمارات. القرار يرسّخ جدول الإقامة في القسم 1 وآلية الخصم، وهو سبب إصرار هذا الموجز على الدليل: تعريفٌ بهذا الكرم إنما يُضبط بوقائعه.

مجلس الدولة، 20 مارس 2023، رقم 452718 — قُرئ القرار كاملاً. ملاحظة نطاق (Scope note): القرار يفسّر المادتين 4 و19 من اتفاقية 1989.

ما الذي تغيّر، وما الذي يراقبه Elena Agueeva Real Estate

الإصدار 2 — الموقف في أغسطس 2026. النصوص كما هي: اتفاقية 19 يوليو 1989 مع تبادل رسائلها، نافذة منذ 1 يوليو 1990؛ وملحق 6 ديسمبر 1993، النافذ منذ 1 يونيو 1995، وقواعده الخاصة بالثروة رجعية إلى 1 يناير 1989؛ والاتفاقية متعددة الأطراف، النافذة لفرنسا منذ 1 يناير 2019 وللإمارات منذ 1 سبتمبر 2019.

أرقام المبيعات التي يقوم عليها هذا الموجز

من دبي أو أبوظبي، يبدأ سوق فيلات الريفييرا بثلاثة ملايين يورو فأكثر من كانّ — بما فيها حي سوبر كانّ. عبر السجلات الثلاثة التي يقيسها هذا الموجز، بلغت 1,490 صفقة بيع فيلات بثلاثة ملايين يورو فأكثر ما مجموعه 11.5 مليار يورو خلال سنوات DVF الاثنتي عشرة.

المصدر: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières »، DGFiP)، مبيعات فيلات ≥ 3 ملايين يورو، 2014–2025، بعد حذف السجلات المكررة للعقار الواحد — المنهج نفسه في صفحات Riviera Intelligence المنشورة. السجل مكتمل حتى 31 ديسمبر 2025.

أين يقيم الملاك، إجمالاً. السجل العام يعدّ الملاك ولا يحدد هوياتهم. وعبر البلديات العشرين المدروسة على الريفييرا، لا تسجل الإجماليات، في هذا الإصدار، أي مركز ملكية من عنوان مقيَّد في الإمارات — فالإقامة تتبع العنوان في الملف العام، وعقارٌ تملكه عائلة ما زالت أوراقها تحمل عنواناً أوروبياً يُحسب هناك. وتُحدَّث الأرقام في كل إصدار، وسيُفتح عمود الإمارات مع أول مراكز مسجلة.

إجماليات فقط، من مصادر عامة وفق شروط إعادة استعمالها؛ ولا تُحدَّد أو تُنشر أي ملكية فردية.

كيف رُوجع هذا الموجز، وحدوده

كل عبارة قانونية تُدقَّق في Chiron Legal Corpus — مكتبة البحث التي يديرها شريك البحث القانوني الخارجي لElena Agueeva Real Estate — ثم يعاد التحقق منها في المصادر الرسمية في كل إصدار. وقد شملت مراجعة 9 أغسطس 2026 أربعة مصادر.

• Légifrance — قانون الضرائب، المواد 4 B و150 UB و150 VC و167 bis و197 A و200 B و244 bis A و669 و750 ter و751 و777 و779 و964–965 و968 و973–974 و977 و990 D–990 J و1418 و1609 nonies G و1649 AB؛ والقانون المدني، المادة 913.
• الاتفاقية في عرضيها الفرنسيين الرسميين — مجمّع 1989/1993 والمجمّع الحامل للاتفاقية متعددة الأطراف — قُرئا في النص الخام.
• تعليق الإدارة — BOI-INT-CVB-ARE (سبتمبر 2012، قبل IFI والاتفاقية متعددة الأطراف؛ توسعاته من عهد ISF يعاد التحقق منها في كل إصدار).
• قرار مجلس الدولة رقم 452718 (20 مارس 2023)، قُرئ كاملاً.

النصان الرسميان للاتفاقية هما الفرنسي والعربي بحجية متساوية؛ ولا نص إنجليزياً رسمياً. هذا الموجز يستشهد بالنص الفرنسي المجمّع، والنصان الرسميان محفوظان ومقروءان كلاهما — الاتفاقية وملحق 1993 في مجموعة معاهدات الأمم المتحدة (المجلدان 1858 و2086)، والنص العربي منهما. وفي بند واحد يقول النصان الشيء نفسه بصياغتين: شرط الدولة الأولى بالرعاية في المادة 16 A §5 يسمّي دول مجلس التعاون الخليجي نصاً في العربية، بينما لا يذكر الفرنسي إلا الدول الثالثة خارج المجموعات الأوروبية ورابطة التجارة الحرة — ودولة خليجية هي دولة ثالثة كهذه، فالنطاق متطابق. والقانون الداخلي الإماراتي يُعرض للاسترشاد من مصادر ثانوية ولا يحمل وحده أي استنتاج قانوني. بيانات السوق: DVF (DGFiP)، مبيعات فيلات ≥ 3 ملايين يورو، بعد حذف السجلات المكررة، والسجل مكتمل حتى 31 ديسمبر 2025.

هذا الموجز يعرض القانون المنشور وبيانات معاملات عامة. وهو بحث، لا نصيحة في حالتك أنت: فتاريخ إقامتك وجنسيتك ونظام زوجيتك وسلسلة ملكيتك كلها تغيّر الجواب. ولصفقة شراء أو بيع فعلية، يجلب Elena Agueeva Real Estate المحامي الضريبي الفرنسي والموثّق اللذين تحتاجهما، ويتولى بنفسه الجانب العقاري.

روجع بتاريخ 10 أغسطس 2026 · قُرئ القرار كاملاً؛ سجل DVF بعد حذف السجلات المكررة