فرنسا–الإمارات العربية المتحدة — موجز الريفييرا للثروات الخاصة

0الملخص التنفيذي

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus

1اتفاقية فرنسا والإمارات — 1989، مستكملة في 1993

تقوم العلاقة على صك واحد: الاتفاقية الموقعة في أبوظبي في 19 يوليو 1989، النافذة منذ 1 يوليو 1990، مصحوبةً بتبادل رسائل من اليوم نفسه، والمستكملة بالملحق المؤرخ في 6 ديسمبر 1993، النافذ منذ 1 يونيو 1995 — وقد جُعلت أحكامه المتعلقة بضريبة الثروة رجعية الأثر على الثروة المملوكة في 1 يناير 1989، مع ردّ الضرائب المسددة سلفاً. ونطاق الاتفاقية واسع عمداً: فعلى الجانب الفرنسي يجمع نص واحد ضريبة الدخل وضريبة الشركات وضريبة الثروة على الأفراد وضريبة التركات (المادة 2)، ويمتد إلى الضرائب المماثلة أو المشابهة المستحدثة بعد التوقيع — وهو الأساس الذي تُفحص عليه ضريبة الثروة العقارية (IFI)، خليفة ضريبة التضامن على الثروة (ISF) منذ 2018. وقراءة الإدارة الضريبية نفسها لنطاق الاتفاقيات تؤكد أن الضريبة المستحدثة بعد التوقيع لا تُستبعد لمجرد أن النص لا يسمّيها. وتكتمل الصورة الموحّدة بالصك المتعدد الأطراف، النافذ لفرنسا منذ 1 يناير 2019 وللإمارات منذ 1 سبتمبر 2019، الذي يضيف اختبار الغرض الرئيسي: إذ يجوز رفض ميزة اتفاقية متى كان الحصول عليها أحد الأغراض الرئيسية لترتيب ما.

الإقامة الضريبية هي التي تتولى الفرز، وقد صيغت لدولة لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد. فالمقيم الفرنسي يُعرَّف بالخضوع للضريبة في فرنسا؛ أما المقيم الإماراتي، في المقابل، فهو كل شخص مستوطن أو مستقر في الإمارات (المادة 4 §1) — دون اختبار خضوع للضريبة، إذ لا توجد ضريبة دخل شخصية يُخضَع لها. ويُفصل في حالات الإقامة المزدوجة بالتسلسل المألوف: المسكن الدائم، فمركز المصالح الحيوية، فمحل الإقامة المعتاد، فالجنسية، ثم الاتفاق المتبادل (المادة 4 §2). وقد طبّق مجلس الدولة الفرنسي هذه البنية بعينها في قراره الصادر في 20 مارس 2023 (رقم 452718)، وحسم القرار ذاته نقطة عملية لمصلحة المكلّف: فالخصم الضريبي الذي تمنحه فرنسا بموجب المادة 19 §1 غير مشروط بأن يكون الدخل قد خضع فعلاً للضريبة في الإمارات. وتُكمل المادة 19 §2 الإطار من الجانب الفرنسي، على النحو الموصوف في الملخص التنفيذي، مع استثنائها الخاص بالمواطنين الإماراتيين. والنصان الرسميان للاتفاقية هما الفرنسي والعربي، وهما متساويان في الحجية؛ ولا يوجد نص إنجليزي رسمي، وهذا الموجز يقتبس من النص الفرنسي الموحّد.

خصوصيات الجانب الإماراتي تُذكر هنا على سبيل التوجيه فحسب. فالاتحاد لا يفرض ضريبة دخل على الأفراد ولا ضريبة ثروة ولا ضريبة تركات؛ وتسري ضريبة شركات اتحادية على أرباح الأعمال منذ 2023. أما التوارث داخل الإمارات فيتبع قواعد الأحوال الشخصية الاتحادية، وهو شأن يعود إلى مستشاري العائلة هناك. والأرضية المتحقق منها في هذا الموجز هي الجانب الفرنسي والاتفاقية.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus · اتفاقية 1989 (النصوص الموحّدة، بما فيها الصك المتعدد الأطراف) المواد 2 و4 و19؛ قرار مجلس الدولة بتاريخ 20 مارس 2023 رقم 452718؛ BOI-ANNX-000306 ‏(29 أبريل 2026)

2السوق من منظور الإمارات

من منظور دبي أو أبوظبي، تتصدر كان سوق فلل الريفييرا من فئة €3M فما فوق. فقد ساهمت كان وتلالها — بما فيها حي سوبر كان على جانب فالوريس — بـ306 عمليات بيع مؤهلة بقيمة €2,066M عبر 2014–2025، بوسيط €4.9M وسقف €46.5M، مع 37% من القيمة في صفقات من ثماني خانات. وتبقى شبه جزيرة سان تروبيه أكبر سجل لفئة €3M فما فوق على الساحل، بـ1006 عمليات بيع بقيمة €7,049M، بينما سان جان كاب فيرا هي الأضيق والأغلى: 178 عملية بقيمة €2,375M بوسيط €6.5M وسقف €200.0M. وتستأثر الأشهر الـ36 الأخيرة وحدها بـ€3,970M عبر الأسواق الثلاثة.

المصدر: DVF‏ («Demandes de Valeurs Foncières»، سجل القيم العقارية لدى المديرية العامة للمالية العامة DGFiP)، مبيعات الفلل ≥ €3M، ‏2014–2025، بعد إزالة التكرار على مستوى العقار الواحد — وهي المنهجية ذاتها المعتمدة في منصة Riviera Intelligence المنشورة، بحيث لا يمكن أن يتعارض هذا الموجز مع الصفحات العامة. بيانات DVF حتى 2025-12-31.

السجل العام يصف بذاته كيفية تملّك الريفييرا، وهذا الموجز يقرؤه بصورة مجمّعة — سجل معاملات الدولة إلى جانب سجلات الشركات العامة، وكلها منشورة سلفاً ومجهولة الهوية عند المعالجة. وعبر البلديات العشر المدروسة في الريفييرا، لا تسجل البيانات المجمّعة، حتى هذا الإصدار، أي مركز ملكية مقيّد بعنوان مسجل في الإمارات؛ فإسناد الإقامة يتبع العنوان المدوّن في السجل العام، والفيلا المملوكة لعائلة ما زالت أوراقها تحمل عنواناً أوروبياً تُحتسب هناك. وتتجدد الأرقام مع كل إصدار، وسيُفتتح عمود الإمارات مع أولى المراكز المسجلة.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus · سجل DVF بعد إزالة تكرار العقارات · بيانات الملكية المجمّعة من السجلات العامة حصراً

Iالشراء في فرنسا بصفة مقيم في الإمارات

الإجراءات وتكاليفها

يتبع الاقتناء التسلسل الفرنسي المعتاد: العرض، ثم الوعد المتبادل بالبيع (compromis de vente) مع مهلة عدول مدتها عشرة أيام، ثم عربون جرت العادة أن يبلغ 10%، فالشروط الواقفة، وأخيراً العقد الرسمي أمام الموثّق (notaire) الذي يحصّل الرسوم ويقيّد الملكية. ويعمل الموثّق بصفته مأموراً عمومياً لا مستشاراً للمشتري، ولذلك يستعين المشترون من الإمارات عادةً بمستشاريهم الخاصين إضافةً إليه. ولأن مقارنة ضريبة الثروة في المادة 16 A وتوزيع التركة في المادة 17 يتوقفان معاً على ما ينشئه العقد وعلى ما يقوم إلى جواره، فإن أسئلة الهيكلة في القسم I bis يُستحسن حسمها قبل توقيع الوعد بالبيع.

كلفة التملّك — ومقارنة المادة 16 A

تنشئ المادة 964 من القانون العام للضرائب الفرنسي (CGI, Code général des impôts) الضريبة السنوية على الثروة العقارية التي تتجاوز أصولها الخاضعة €1,300,000؛ وبالنسبة إلى غير المستوطنين ضريبياً في فرنسا يشمل الوعاء العقارات الكائنة في فرنسا مع الحصة العقارية من أسهم أي شركة (المادة 964-2°). وهنا تخرج الاتفاقية عن الممارسة الفرنسية المعتادة. فالمادة 16 A §1 لا تجيز لفرنسا إخضاع العقارات الفرنسية لشخص طبيعي مقيم في الإمارات إلا حيث تتجاوز قيمتها القيمة الإجمالية للأصول المؤهلة التي يحتفظ بها ذلك المقيم في فرنسا: أسهم الشركات الفرنسية المدرجة في سوق منظمة أو شركات الاستثمار المعتمدة، عدا المساهمات الجوهرية، والديون على الدولة الفرنسية وسلطاتها المحلية ومؤسساتها العامة وشركاتها ذات الرأسمال العام، أو على الشركات الفرنسية المدرجة. وقد قرأت الإدارة الشق الثاني على أنه يغطي جميع مؤسسات الائتمان الفرنسية، مدرجةً كانت أم لا — فتُحتسب الودائع المصرفية العادية — وأدخلت، بتنازل منشور، الأسهم المدرجة في أسواق الاتحاد الأوروبي والديون على الدول الأعضاء وهيئاتها العامة في الحساب نفسه. وتُقرأ الشركات الغنية بالعقارات بالنفاذ عبرها: فأسهم الشركة التي تتجاوز عقاراتها الفرنسية نصف أصولها تُحتسب بوصفها العقار ذاته (المادة 16 A §2).

والشروط ثلاثة، وكلها نصية. فالمقارنة تجري على القيم الإجمالية، قبل خصم الديون، ولذلك لا يحسّنها رهن عقاري على الفيلا. ويجب أن تتسم الأصول المؤهلة بطابع دائم: أكثر من ثمانية أشهر إجمالاً خلال السنة الميلادية السابقة لتاريخ الاستحقاق في 1 يناير (المادة 16 A §6 a). والإعفاء يُطالَب به ولا يُمنح تلقائياً — فيقدّم المالك إقرار الثروة ويثبت توافر الشروط (المادة 16 A §6 d). فإذا نجحت المقارنة، بلغ العبء السنوي المُزاح عند وسيط كان نحو €34,690 على جدول المادة 977 من CGI؛ وإذا أخفقت، سرت ضريبة IFI على النحو المعتاد، وأكدت الاتفاقية عندئذٍ الحق الفرنسي بدل أن تحجبه (فالقاعدة المتبقية في مادة الثروة تترك سائر الثروة لدولة الإقامة وحدها). وتضيف المادة 16 A §5 تعهداً خاصاً بمعاملة الدولة الأولى بالرعاية: فأي نظام أكثر مواتاةً لضريبة الثروة تمنحه فرنسا لاحقاً لدولة ثالثة من خارج الجماعات الأوروبية ورابطة EFTA يمتد تلقائياً إلى المقيمين في الإمارات — وهو بند جدير بالمتابعة مع تطور صكوك فرنسا الخليجية. وتعليق الإدارة على هذه الأحكام يعود إلى 2012 ويتحدث بلغة ضريبة ISF؛ وامتداد الاتفاقية ذاتها إلى الضرائب المشابهة اللاحقة (المادة 2 §2) هو الأساس الذي تُطبَّق عليه الآلية على ضريبة IFI، ويعيد هذا الموجز التحقق من هذه النقطة في كل إصدار.

وللعائلة التي تزن الانتقال الكامل إلى فرنسا، للقانون الداخلي نافذته الخاصة: فالمقيم الجديد الذي لم يكن مستوطناً ضريبياً في فرنسا خلال السنوات الميلادية الخمس السابقة لا يُخضَع، لمدة خمس سنوات، إلا على أصوله الفرنسية (المادة 964-1°). وتتبع الأعباءُ الدورية العقارَ: الضريبة العقارية (taxe foncière) بالمعدلات البلدية؛ وبالنسبة إلى المساكن الثانوية المفروشة، يجوز للبلديات الواقعة في النطاق المتوتر (zone tendue) — وهي فئة تشمل بلديات الريفييرا البارزة — التصويت على رسم إضافي على ضريبة السكن (taxe d'habitation) للمساكن الثانية، ويُطلب من جميع الملاك إقرار الإشغال السنوي. وهذه المعدلات بلدية ومرتبطة بالسنة، ودورة إصدارات هذا الموجز تعيد التحقق منها بدلاً من تجميدها.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus · المواد 964–965 و977 من CGI؛ المادة 16 A §§1–6 من اتفاقية 1989؛ BOI-INT-CVB-ARE (نسخة 2012 — والنص هو الحاكم)؛ جداول التكاليف مذكورة للاسترشاد وتُفصَّل عند التكليف

I bisهياكل التملّك، بصيغة أسئلة

سؤال الهيكلة

تُعرض هياكل التملّك هنا، وفاءً بمنهج هذا الموجز، بوصفها أسئلة للتحليل لا توصيات. وبالنسبة إلى مشترٍ مقيم في الإمارات يحمل التحليل ملاحظة ناظمة واحدة، مستمدة من الصياغة ذاتها: فنص 1989 ينفذ عبر الشركات في ضريبة الثروة عند النصف (المادة 16 A §2)، وفي أرباح رأس المال عند أربعة أخماس (المادة 11 §1 b)، وفي التركات — لا ينفذ البتة. فالمادة 17 لا تتضمن بنداً للشركات العقارية؛ وما يعنيه هذا السكوت لتركة بعينها مسألة تفسير اتفاقي يزنها مستشارو العائلة، والعتبات الثلاث جديرة بأن تُقرأ معاً قبل اختيار أي وعاء.

ما يحسمه الاقتناء في التركة — ولاتماثل الهبات

تغطي الاتفاقية التركات لا الهبات: فقائمة الضرائب المسماة في المادة 2 تتضمن ضريبة التركات الفرنسية وحدها، وجدول الاتفاقيات لدى الإدارة نفسها يقيّد هذه العلاقة تحت الدخل والثروة والتركات. وعند الوفاة يكون التوزيع مقتضباً وحصرياً. فالفيلا، بوصفها عقاراً، لا تُخضَع إلا في فرنسا (المادة 17 §1)؛ وأموال المنشأة الدائمة تتبع المنشأة (§2)؛ وسائر الأموال المنقولة، مادية وغير مادية — والأوراق المالية والودائع مذكورة صراحة — لا تُخضَع إلا في دولة إقامة المتوفى (§3). وبالنسبة إلى مالك مقيم في الإمارات يكون التوزيع العملي واضحاً: رسوم فرنسية على الفيلا بجدول المادة 777 من CGI بعد خصومات المادة 779، مع إعفاء الزوج الباقي على قيد الحياة؛ ولا رسوم فرنسية على الحسابات المصرفية والمحافظ الفرنسية وسائر المنقولات، التي لا تخضع إلا للإمارات — والإمارات لا تفرض ضريبة تركات. كما أن الصياغة الحصرية للمادة 17 لا تدع مجالاً، للمنقولات الداخلة في نطاقها، لقاعدة جانب الوارث في المادة 750 ter 3° من CGI، التي تخضع فرنسا بموجبها، في غير هذه الحال، الوارثَ المقيم في فرنسا على مجمل ما يرثه عالمياً.

أما بالهبة في حال الحياة فتنقلب الصورة. فهبة الفيلا أو حصص SCI أو المنقولات الكائنة في فرنسا تقع تحت المادة 750 ter من CGI — بما فيها قاعدة الملكية غير المباشرة للشركات العائلية — دون توزيع اتفاقي يزيحها، وتسري رسوم الهبة على جدول المادة 777. ويجسّد تفكيك الملكية (démembrement) الكلاسيكي هذا الفرق: فالمالك الذي يستبقي حق الانتفاع ويهب ملكية الرقبة ينقل، على جدول الأعمار في المادة 669 من CGI، ‏60% من القيمة بين 61 و70 عاماً و70% بين 71 و80، مع اجتماع الملكية عند الوفاة خارج أي رسوم إضافية (متى روعيت شروط المادة 751) وبقاء كامل القيمة في وعاء IFI للمنتفع (المادة 968) — وهي آلية تعمل لعائلة من دبي كما تعمل لعائلة فرنسية سواءً بسواء، لكن دون خصم اتفاقي أو مظلة اتفاقية خلفها. وما إذا كان الانتقال عند الوفاة داخل المادة 17، أم في حال الحياة خارجها، هو في هذه العلاقة خيار تصميم حقيقي، خيرُ تقديرٍ له مع المستشارين قبل العقد لا بعده.

الدين في مواجهة ضريبة IFI — ما استبقه القانون

يجري حديث التمويل هنا كما في سائر هذا الساحل: قرض مضمون بمحفظة مرهونة، لتبقى السيولة مستثمرة بينما يخفّض الدين الوعاء الخاضع. والقانون استبق هذا النمط. فدين الاقتناء المستحق لمصرف قابل للخصم من وعاء IFI بموجب المادة 974 من CGI؛ والقروض التي يُسدَّد أصلها عند الأجل تُعامل كأنها تُستهلك، فينحدر الخصم تناسبياً، وبواقع جزء من عشرين سنوياً حيث لا أجل محدد؛ وحيث تتجاوز العقارات الخاضعة €5M وتتجاوز الديون 60% من قيمتها، لا يُحتسب الفائض إلا بنصفه ما لم يُثبَت غرض غير ضريبي في الأساس؛ والدين الممرر عبر حساب جارٍ لشريك في SCI يسقط من حساب قيمة الحصص (المادة 973). وثمة تفاعل واحد خاص بهذه العلاقة: فمقارنة المادة 16 A تجري على القيم الإجمالية، ولذلك يغيّر الاقتراض حساب IFI دون أن يغيّر المقارنة — فتُفحص الآليتان معاً، لا بديلاً إحداهما عن الأخرى.

القانون المدني تحت القانون الضريبي

قبل أن تفرض أي من الدولتين ضريبة على تركة، يحدد القانون المدني من يرث. فبموجب اللائحة الأوروبية 650/2012، التي تطبقها فرنسا على جميع التركات الداخلة في اختصاص محاكمها، يحكم قانونُ محل الإقامة المعتادة للمتوفى التركةَ افتراضاً، ويجوز لمواطن الإمارات المقيم اعتيادياً في فرنسا أن يختار بدلاً منه قانون جنسيته للتركة بأكملها (المادة 22). ويضيف القانون الفرنسي ضمانة خاصة به: فحيث يكون المتوفى أو أحد أبنائه مواطناً أوروبياً أو مقيماً اعتيادياً في الاتحاد الأوروبي ولا يعرف القانون الأجنبي الواجب التطبيق أي آلية للنصيب المحفوظ تحمي الأبناء، جاز لكل ابن اقتطاع تعويضي من الأصول الكائنة في فرنسا (المادة 913، الفقرة الثالثة، من القانون المدني الفرنسي Code civil). وما إذا كان نظام أحوال شخصية بعينه يرقى إلى مثل هذه الآلية الحمائية مسألة تكييف لا يجيب عنها النص مجرداً؛ بل تُفحص حالةً بحالة، مع مستشاري العائلة، إلى جانب نظام الزوجية المحمول في عملية الشراء.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus · المواد 669 و750 ter و751 و777 و779 و968 و973–974 و990 D و990 J و1649 AB من CGI؛ المواد 11 و16 A و17 من اتفاقية 1989؛ المادة 22 من اللائحة الأوروبية 650/2012؛ المادة 913 من القانون المدني

IIالبيع بصفة مقيم في الإمارات

فرنسا تفرض أولاً، والاتفاقية تقول ذلك بعتبة غير مألوفة. فأرباح بيع الفيلا ذاتها خاضعة للضريبة في فرنسا بوصفها دولة الموقع (المادة 11 §1 a). وأرباح بيع الحصص تستجلب الضريبة الفرنسية في حالتين: حيث تتجاوز العقارات الفرنسية 80% من أصول الشركة — وهي عتبة أعلى من اختبار النصف الذي تتفاوض عليه فرنسا عادةً — شريطة أن يُخضِع القانون الفرنسي هذه الأرباح بوصفها أرباحاً عقارية، وهو ما تفعله المادة 244 bis A من CGI (المادة 11 §1 b)؛ وأياً كان مزيج الأصول، حيث تتجاوز مساهمة البائع ربع أرباح شركة مقيمة في فرنسا (المادة 11 §3). وتبقى سائر الأرباح لدولة الإقامة وحدها (§2) — التي لا تفرض، لمقيم في الإمارات، شيئاً. والآلية الفرنسية هي آلية المادة 244 bis A: يُخفَّض الربح الخاضع بخصم مدة التملّك في المادة 150 VC — ‏6% عن كل سنة بعد الخامسة و4% عن السنة الثانية والعشرين، فينطفئ مكوّن ضريبة الدخل البالغ 19% (المادة 200 B) بعد 22 سنة — بينما تجري الاقتطاعات الاجتماعية على جدولها الأبطأ حتى الانطفاء بعد 30 سنة. والبائع الذي يقع انتسابه للضمان الاجتماعي خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا يتحملها كاملةً بنسبة 17.2%؛ فمعدل التضامن المخفض حكر على الانتسابات المنسقة أوروبياً، والانتساب الإماراتي لا يؤهل له. والأرباح الخاضعة التي تتجاوز €50,000 تتحمل إضافةً الرسم التصاعدي في المادة 1609 nonies G من CGI، الذي يبلغ 6% عند المستويات التي يتعامل بها هذا السوق.

ولأن الإمارات تقع خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، يعيّن البائع ممثلاً ضريبياً معتمداً في فرنسا يتولى المسؤولية عن الإقرار والدفع (المادة 244 bis A؛ ويصلح لذلك المشتري أو مصرف فرنسي أو مكتب معتمد). وتمنح الإدارة إعفاءين تلقائيين: أثمان البيع البالغة €150,000 أو أقل لكل بائع، والبيوع المعفاة كلياً عبر خصومات المدة — ثلاثون سنة من التملّك — بموجب العقيدة الإدارية المنشورة في يناير 2025. ولا يعقب البيعَ أي عبء إماراتي، إذ لا ضريبة دخل شخصية هناك؛ فالربط الفرنسي هو الربط الأخير.

المغادرة بعد البيع — كلمة في ضريبة الخروج

تسأل العائلات التي تبيع ثم تغادر فرنسا أحياناً عما إذا كان عبء خروج يُستحق عند الرحيل. والجواب أضيق مما يوحي به الاسم. فضريبة الخروج الفرنسية (المادة 167 bis من CGI) موجهة إلى الأوراق المالية لا إلى العقارات: فهي تعني من كان مستوطناً ضريبياً في فرنسا ست سنوات على الأقل من السنوات العشر السابقة للمغادرة، وتفرض على الأرباح غير المحققة في الحيازات الجوهرية من الأوراق المالية — المراكز التي تتجاوز قيمتها المجمعة €800,000، أو الحصص البالغة 50% أو أكثر من أرباح شركة، والمعيار الثاني يلتقط الحصة المسيطرة أياً كانت قيمتها — كما هي قائمة يوم المغادرة. والفيلا المبيعة سلفاً قد أدت ضريبتها وفق الأنظمة أعلاه، وحصيلة البيع ذاتها خارج نطاق العبء. وحصص شركة SCI عائلية تتبع العقار لا المحفظة: فما دامت الشركة على نظام ضريبة الدخل العادي، تبقى الأرباح على حصصها الغنية بالعقارات داخل النظام العقاري (المادة 150 UB من CGI) وخارج ضريبة الخروج — إذ يُصان حق فرنسا في إخضاع بيع لاحق عبر المادة 244 bis A بدلاً من ذلك. والشركة التي اختارت الخضوع لضريبة الشركات يتغير تكييفها، ومعه التحليل؛ ومكان هذا الخيار قائمةُ المراجعة السابقة للمغادرة. وساعة الإقامة مهمة بالقدر نفسه: فمن يغادر قبل استكمال ست سنوات من الاستيطان الفرنسي ضمن السنوات العشر السابقة يقف خارج عبء الأرباح الكامنة كلياً، ولذلك فإن العائلة التي جرّبت فرنسا بضع سنوات ثم انتقلت تغادر عادةً دون مساس؛ أما الأرباح الموضوعة سلفاً تحت تأجيل ضريبي فلها قواعدها الخاصة وتُراجَع عند التكليف. وحيث تنطبق الآلية فعلاً، يؤجَّل الدفع عموماً، ويسقط الربط تلقائياً متى بقيت الأوراق المالية محتفظاً بها بعد سنتين من المغادرة — خمسٍ إذا تجاوزت المحفظة €2.57M — أو عند العودة إلى فرنسا. فضريبة الخروج، لمعظم البائعين، مسألة رزنامة وأوراق لا مسألة كلفة.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus · المادة 11 من اتفاقية 1989؛ المواد 150 UB و150 VC و167 bis و200 B و244 bis A و1609 nonies G من CGI؛ BOI-RFPI-PVI-20-20؛ BOI-RFPI-PVINR-30-20 ‏(22 يناير 2025)

IIIالإيجار — مستأجراً ومؤجّراً

الاستئجار بصفة مستأجر

تظل سنة إيجار قبل الشراء الخطوة الأولى الكلاسيكية، وهي تحمل في هذه العلاقة تحذيراً أحدّ من المعتاد. فالموطن الضريبي الفرنسي بموجب المادة 4 B من CGI يدور على مكان البيت العائلي (foyer)، ومحل المكوث الرئيسي، ومركزي المصالح المهنية والاقتصادية — ولا شيء من ذلك يتوارى أمام عقد إيجار — وتنص المادة 19 §2 من الاتفاقية على أن من يظل مستوطناً ضريبياً في فرنسا على هذه المعايير يبقى خاضعاً للضريبة في فرنسا رغم الاتفاقية، والاستثناء لا يحمي إلا مواطني الإمارات. فالفيلا على الريفييرا التي تصير بيت العائلة الفعلي يمكن إذن أن تنشئ التعرض الفرنسي الكامل قبل أي شراء بوقت طويل، والحماية التي كانت علاقات اتفاقية كثيرة ستوفرها عند هذه النقطة محجوزة هنا لجنسية واحدة. والاختيار بين الإيجارات الموسمية المفروشة وعقد الإيجار المدني من سنة إلى ثلاث سنوات يحدد مرونة الخروج، وخيرُ ما يكون مطابقاً للغرض الحقيقي من التجربة.

تأجير الفيلا للغير

الدخل الإيجاري الفرنسي المصدر لغير المقيمين — ومنه الإيجارات المفروشة الشائعة عند هذا المستوى السعري — يُخضَع لنظام الحد الأدنى في المادة 197 A من CGI، بما لا يقل عن 20% حتى سقف الشريحة الثانية و30% فوقه، ما لم يثبت المكلّف معدلاً فعلياً عالمياً أدنى؛ وتضاف الاقتطاعات الاجتماعية، وللمالك المنتسب في الإمارات بالمعدل الكامل. وتسند الاتفاقية هذا الدخل إلى فرنسا بوصفها دولة الموقع أياً كان أسلوب استغلال العقار (المادة 5)، وتمد القاعدة نفسها إلى الانتفاع المملوك عبر حصص الشركات (المادة 5 §4). وعلى جانب الوطن لا يترتب شيء، إذ لا ضريبة دخل شخصية؛ فيبقى الربط الفرنسي وحده. وثمة حكم آخر جدير بالذكر: فالمادة 18 §3 تعفي المقيمين في الإمارات الذين يحتفظون ببيت فرنسي للاستعمال الخاص، دون موطن ضريبي فرنسي، من أي ضريبة دخل تُربط على القيمة الإيجارية للمسكن — وهي ضمانة عمّرت بعد الآلية الداخلية التي عالجتها، والتي ألغتها فرنسا في 2016.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus · المادتان 4 B و197 A من CGI؛ المواد 5 و18 §3 و19 §2 من اتفاقية 1989

4ما الذي تغيّر

الإصدار 1 — خط الأساس (يوليو 2026). الصكوك كما هي قائمة: اتفاقية 19 يوليو 1989 مع تبادل رسائلها، النافذة منذ 1 يوليو 1990؛ والملحق المؤرخ في 6 ديسمبر 1993، النافذ منذ 1 يونيو 1995، وقد طُبقت أحكامه الخاصة بضريبة الثروة بأثر رجعي على الثروة المملوكة في 1 يناير 1989؛ والصك المتعدد الأطراف، النافذ لفرنسا منذ 1 يناير 2019 وللإمارات منذ 1 سبتمبر 2019، الذي بات اختبار الغرض الرئيسي وديباجته المعدلة مقروءين في النص. وتعليق الإدارة (BOI-INT-CVB-ARE) يعود إلى سبتمبر 2012 ويسبق كلاً من ضريبة IFI والصك المتعدد الأطراف؛ وهذا الموجز يتبع نص الاتفاقية، ويعيد في كل إصدار التحقق من تنازلات حقبة ISF التي يسجلها التعليق — قراءة الودائع المصرفية والتوسيع الأوروبي لحساب المادة 16 A. وبنود المراقبة للإصدار 2: ضريبة الشركات الاتحادية الإماراتية، النافذة منذ 2023، التي ما يزال امتدادها إلى هياكل التملّك عبر الكيانات قيد التبلور؛ وأي ملحق لنص 1989؛ وبند الدولة الأولى بالرعاية في المادة 16 A §5 مقيساً على صكوك فرنسا الخليجية اللاحقة؛ وتحركات قانون المالية السنوي (Loi de finances) على ضريبة IFI ورسوم النقل ونظام أرباح رأس المال لغير المقيمين. وتُحدَّث بيانات الملكية المجمّعة في القسم 2 مع كل إصدار.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus

5أسئلة وأجوبة

هل يدفع مالك مقيم في دبي ضريبة الثروة الفرنسية على فيلا في الريفييرا؟

فقط حيث تتجاوز القيمة الإجمالية للفيلا الأصولَ الفرنسية المؤهلة التي يحتفظ بها المالك — الأسهم الفرنسية المدرجة، وشركات الاستثمار المعتمدة، والديون على الدولة الفرنسية وهيئاتها العامة، والودائع لدى المصارف الفرنسية، ممدودةً بتنازل إداري إلى الأسهم المدرجة في الاتحاد الأوروبي والدين العام الأوروبي (اتفاقية 1989، المادة 16 A؛ BOI-INT-CVB-ARE). ويجب أن تكون الأصول قد احتُفظ بها أكثر من ثمانية أشهر من السنة الميلادية السابقة، والإعفاء يُطالَب به في إقرار الثروة. فإذا أخفقت المقارنة، سرت ضريبة IFI اعتباراً من €1.3M من العقارات الفرنسية على النحو المعتاد (المادة 964 من CGI).

أي استثمارات تُحتسب في مقارنة المادة 16 A؟

أسهم الشركات الفرنسية المدرجة في سوق منظمة (باستثناء المساهمات الجوهرية)، وشركات الاستثمار المعتمدة، والديون على الدولة الفرنسية ومؤسساتها العامة والشركات الفرنسية المدرجة؛ وتقرأ الإدارة شق الديون على أنه يغطي جميع مؤسسات الائتمان الفرنسية فتُحتسب الودائع المصرفية العادية، وتقبل بتنازل منشور الأسهم المدرجة في الاتحاد الأوروبي والديون على دوله الأعضاء. وتقارَن القيم إجماليةً، قبل الديون، ويسري شرط الديمومة البالغ ثمانية أشهر في المادة 16 A §6.

من يفرض الضريبة على الربح عندما يبيع مقيم في الإمارات فيلا فرنسية؟

فرنسا وحدها، بوصفها دولة الموقع (اتفاقية 1989، المادة 11 §1)، بموجب المادة 244 bis A من CGI: ضريبة دخل بنسبة 19% تنطفئ بالخصومات بعد 22 سنة، واقتطاعات اجتماعية بنسبة 17.2% تنطفئ بعد 30 سنة، والرسم التصاعدي فوق €50,000 من الربح. ويعيّن البائع ممثلاً ضريبياً معتمداً، مع إعفاء تلقائي دون €150,000 أو بعد ثلاثين سنة من التملّك؛ والإمارات، إذ لا تفرض ضريبة دخل شخصية، لا تضيف شيئاً.

أي بلد يفرض ضريبة التركات على مالك مقيم في الإمارات؟

توزع الاتفاقية بحسب الأصل ضمن مادتها الخاصة بالتركات — وهي ميزة لا تحملها إلا قلة من العلاقات الاتفاقية الفرنسية. فالفيلا لا تُخضَع إلا في فرنسا (المادة 17 §1)؛ والأموال المنقولة، والأوراق المالية والودائع مذكورة صراحة، لا تُخضَع إلا في دولة إقامة المتوفى (المادة 17 §3) — فتنتقل المحافظ والحسابات الفرنسية لمتوفى مقيم في الإمارات خالية من الرسوم الفرنسية، والإمارات لا تفرض ضريبة تركات من جانبها.

هل تشمل اتفاقية فرنسا والإمارات الهبات في حال الحياة؟

لا. فالاتفاقية تسمي ضريبة التركات دون رسوم الهبات، ولذلك تقع هبة الأصول الفرنسية — الفيلا وحصص SCI والمنقولات الفرنسية — تحت القانون الفرنسي الداخلي وحده (المادة 750 ter من CGI) وبالجدول العادي. والاختيار في هذه العلاقة بين الانتقال عند الوفاة، داخل توزيع الاتفاقية، والانتقال بالهبة خارجها، اختيار بنيوي، ومكانه مع المستشارين قبل العقد.

كيف تعرّف الاتفاقية الإقامة الإماراتية والإمارات لا تفرض ضريبة دخل؟

بالسكن أو الاستقرار لا بالخضوع للضريبة (المادة 4 §1) — وقد طبّق مجلس الدولة الفرنسي هذا التعريف في 2023 (القرار رقم 452718). وتضيف المادة 19 §2 التحفظ الفرنسي: فالشخص المستوطن في فرنسا بموجب قانونها الداخلي يبقى خاضعاً للضريبة في فرنسا رغم الاتفاقية، ما لم يكن مواطناً إماراتياً — فبالنسبة إلى العائلات المستقرة في دبي من غير حاملي الجنسية، يكون مكان البيت الفرنسي هو الواقعة الحاسمة.

هل يُخضَع الدخل الإيجاري من فرنسا إذا كان المالك يقيم في الإمارات؟

نعم، من فرنسا وحدها بوصفها دولة الموقع (المادة 5)، وفق نظام الحد الأدنى في المادة 197 A من CGI — بما لا يقل عن 20%، و30% في الشريحة العليا — مع الاقتطاعات الاجتماعية إضافةً بالمعدل الكامل للانتساب الإماراتي. ولا تعقبه ضريبة في الوطن، إذ لا ضريبة دخل شخصية في الاتحاد.

هل تسري ضريبة خروج فرنسية بعد البيع والمغادرة؟

نادراً، ولا تسري على الفيلا ذاتها أبداً. فالعبء (المادة 167 bis من CGI) لا يطال إلا من كان مستوطناً ضريبياً في فرنسا ست سنوات من العشر السابقة للمغادرة، ولا يطال إلا أرباحه غير المحققة على الأوراق المالية — فوق €800,000 قيمةً، أو حصص 50% أو أكثر من أرباح شركة؛ والفيلا المبيعة وحصيلتها خارجه، وكذلك حصص SCI العائلية الباقية على نظام ضريبة الدخل العادي (المادة 150 UB). وحيث يسري فعلاً، يؤجَّل الدفع عموماً ويسقط الربط بعد سنتين — خمسٍ فوق €2.57M — أو عند العودة إلى فرنسا.

ما هو Chiron Legal Corpus؟

Chiron Legal Corpus (مدونة شيرون القانونية) هو مكتبة البحث التي يقوم عليها هذا الموجز، ويتعهدها شريك البحث القانوني الخارجي لهذا المكتب: مجموعة عابرة للحدود واسعة من النصوص التشريعية الموحّدة وعقيدة الإدارات الضريبية والصكوك الاتفاقية والسوابق القضائية، تشمل المصادر الفرنسية الأولية بنصها الكامل. وكل تقرير قانوني في هذه الصفحات متحقق منه عليها، ومعاد فحصه على Légifrance وBOFiP في كل إصدار، وممهور بتاريخ مراجعته قسماً قسماً.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus

6المنهجية والمصادر والتحفظات

المنهجية. يجري التحقق من التقارير القانونية على Chiron Legal Corpus، مكتبة البحث التي يتعهدها شريك البحث القانوني الخارجي لهذا المكتب — مجموعة عابرة للحدود ودولية واسعة من التشريعات الموحّدة وعقيدة الإدارات الضريبية والصكوك الاتفاقية والسوابق القضائية، تُحفظ فيها النصوص الفرنسية الأولية كاملة ويعاد فحصها على المصادر الرسمية في كل إصدار. وقد غطت مراجعة 19 يوليو 2026 موقع Légifrance (المواد 4 B و150 UB و150 VC و167 bis و197 A و200 B و244 bis A و669 و750 ter و751 و777 و779 و964–965 و968 و973–974 و977 و990 D و990 J و1609 nonies G و1649 AB من CGI؛ والمادة 913 من القانون المدني — بنصوصها الموحّدة) والاتفاقية في عرضيها الفرنسيين الرسميين: النص الموحّد 1989/1993 والنص الموحّد الحامل للصك المتعدد الأطراف. والنصان الرسميان فرنسي وعربي، متساويان في الحجية؛ ولا وجود لنص إنجليزي رسمي، ونسخ هذا الموجز تقتبس من النص الفرنسي الموحّد. وتعليق الإدارة (BOI-INT-CVB-ARE) يعود إلى سبتمبر 2012 ويسبق ضريبة IFI والصك المتعدد الأطراف؛ وحيث يفترق التعليق عن النص، يتبع هذا الموجز النص، ويعاد التحقق من تنازلات حقبة ISF المسجلة في التعليق عند كل إصدار. وترتكز آليات الإقامة والخصم على قرار مجلس الدولة الصادر في 20 مارس 2023 (رقم 452718). ويُذكر القانون الإماراتي الداخلي على مستوى التوجيه من مصادر ثانوية ولا يُحمَّل عليه أي ادعاء قانوني. بيانات السوق: DVF (الصادر عن DGFiP)، مبيعات الفلل ≥ €3M، بعد إزالة تكرار العقارات، والسجل حتى 2025-12-31. بيانات الملكية المجمّعة: مجموعة من سجلات الأراضي والشركات العامة، مجهولة الهوية، كما في 19 يوليو 2026. والبنود الموسومة «عند التكليف» — المعدلات البلدية، ووعاء الربح على مستوى العقد، ومسائل التكييف في المادتين 17 و913 — مذكورة على مستوى الآلية بانتظار تحقق خاص بكل حالة.

التحفظ. يوثّق هذا الموجز القوانين المنشورة وبيانات المعاملات العامة؛ فهو بحث لا استشارة قانونية أو ضريبية شخصية، والظروف الفردية — تاريخ الإقامة، والجنسية، ونظام الزوجية، وسلسلة الملكية — تغيّر النتائج. وفي أي صفقة قائمة، ينسّق هذا المكتب المستشارين الفرنسيين الملائمين (المحامي الضريبي avocat fiscaliste، والموثّق notaire) ويتولى تنفيذ الجانب العقاري.

روجعت النصوص القانونية بتاريخ 19 يوليو 2026 — تم التحقق منها على Légifrance وBOFiP عبر Chiron Legal Corpus