France–Inde — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Inde — 1992, le revenu et la fortune

La relation repose sur un instrument unique, d'un champ inhabituellement large. La convention du 29 septembre 1992, signée à Paris avec un protocole qui en fait partie intégrante, a remplacé le texte de 1969 ; approuvée par la loi n° 94-321 du 25 avril 1994 et publiée par le décret n° 94-670, elle est entrée en vigueur le 1er août 1994, ses stipulations s'appliquant en France aux revenus à compter du 1er janvier 1995 et à la fortune possédée à cette date, et en Inde aux années fiscales ouvertes à compter du 1er avril 1995. Elle vise à la fois les impôts sur le revenu et sur la fortune — côté français, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et l'impôt de solidarité sur la fortune y figurent nommément ; côté indien, l'impôt sur le revenu et sa taxe additionnelle, la surtaxe et l'impôt sur la fortune. Les impôts de nature identique ou analogue établis après la signature rejoignent le champ par les termes mêmes de la convention — le terrain sur lequel l'IFI, successeur de l'impôt visé, s'inscrit dans le traité. La liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026 retient pour la relation les impôts sur le revenu et sur la fortune, et aucune convention en matière de successions ou de donations — une absence qui, comme la section I bis le développe, laisse les questions de transmission au seul droit français. La convention multilatérale, signée par les deux États le 7 juin 2017, est entrée en vigueur pour la France le 1er janvier 2019 et pour l'Inde le 1er octobre 2019, sur notifications déposées le 26 septembre 2018 et le 25 juin 2019 : elle a introduit le critère des objets principaux, en vertu duquel un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage, et récrit la clause de prépondérance immobilière examinée en section II. Un avenant signé à New Delhi le 18 février 2026 modernisera encore la convention une fois approuvé et ratifié ; il n'est pas en vigueur, et la section 4 expose ce qu'il change. La convention a été faite en langues française, hindi et anglaise, les trois textes faisant également foi ; ce brief cite le texte français dans la présentation consolidée de l'administration. Une clause du protocole, de la génération de ce texte — l'engagement de la nation la plus favorisée —, a importé au fil des années des taux de retenue inférieurs des conventions ultérieures de l'Inde avec des États membres de l'OCDE : matière de dividendes et d'intérêts, marginale pour la détention immobilière mais caractéristique de cette relation.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par les critères successifs de l'article 4 §2, selon la cascade OCDE : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. Le droit interne français aborde la même question par l'article 4 B du CGI — le foyer, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques — et la convention règle les conflits que les deux systèmes produisent.

Le versant indien garde ses propres traits. La résidence indienne tient principalement aux jours de présence — 182 dans l'année fiscale pour le critère premier, avec des décomptes particuliers pour les citoyens installés à l'étranger — et les familles de retour bénéficient d'un statut transitoire de résident « non ordinairement résident » qui maintient l'essentiel des revenus étrangers hors de l'impôt indien pour un temps. L'Inde n'impose aujourd'hui ni les successions ni la fortune nette, taxe certaines réceptions à titre gratuit comme un revenu entre les mains du bénéficiaire tout en laissant hors du champ la famille proche et les héritages, et demande à ses contribuables ordinairement résidents de déclarer leurs actifs étrangers dans l'annexe dédiée de la déclaration annuelle. Les capitaux sortent sous le régime de contrôle des changes examiné en section I. Ce brief expose le droit indien au seul niveau de l'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et la convention de 1992, la lecture indienne appartenant aux conseils de la famille à Mumbai ou à Delhi.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1992 (consolidation CML), préambule, art. 2 et 4 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-IND (millésime 2016 — le texte prévaut) ; avenant du 18 février 2026 (signé, non en vigueur)

2Le marché, vu de l'Inde

Vue de l'Inde, le marché des villas à 3 M€ et plus s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, 37 % de la valeur se concentrant dans les transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident de l'Inde

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti d'un délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en qualité d'officier public et non de conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs indiens s'entourent généralement de leurs propres conseils. Aucune convention ne régissant le sort de la villa au décès ou par donation, les questions de structure de la section I bis méritent leur réponse avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se modifie difficilement une fois le processus engagé.

Financer l'achat depuis l'Inde — le plafond de remises

Avant toute question française, un achat indien répond au contrôle des changes indien. Le résident de l'Inde transfère ses capitaux sous le régime libéralisé de remises de la banque centrale, qui autorise jusqu'à 250 000 dollars US par personne et par exercice pour les opérations admises, l'acquisition d'un immeuble à l'étranger comprise ; les membres d'une famille peuvent combiner leurs plafonds pour un achat immobilier à condition que chacun respecte le dispositif et que le bien soit acquis en indivision, et le régime est fermé aux sociétés, aux groupements familiaux et aux trusts. Aux prix de ce marché, l'arithmétique est sans appel : la villa cannoise médiane représente environ deux décennies du plafond annuel d'une seule personne, de sorte qu'un achat financé depuis l'Inde est en pratique un programme familial pluriannuel, préparé bien avant le compromis. Les banques indiennes prélèvent en outre un impôt à la source sur les remises importantes — au taux de 20 % au-delà d'un seuil cumulé de 10 lakhs de roupies par an, au niveau de l'orientation, imputable sur l'impôt indien du remettant — une question de trésorerie plutôt qu'un coût définitif. En retour, les membres de la diaspora non-résidents au sens du contrôle des changes indien se tiennent hors du dispositif et financent l'achat sur leurs propres ressources étrangères ; le choix du signataire de l'acte est donc une décision patrimoniale en soi, dont le versant indien appartient aux banquiers et conseils de la famille. Le droit indien est exposé ici au niveau de l'orientation ; les plafonds et taux du dispositif ont bougé à plusieurs reprises et sont revérifiés à chaque édition.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les biens situés en France ainsi que la fraction des parts de toute société représentative de ces biens (article 965, 2°). Ici, la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : la convention de 1992 vise les impôts sur la fortune, et son article 24 attribue à la France la fortune constituée par les immeubles français (§1) et par les actions ou parts des sociétés dont l'actif est principalement, directement ou indirectement, immobilier en France (§2) — la charge court sur le droit interne avec la confirmation expresse du traité, l'inverse des relations avec le Japon et le Brésil, dont les conventions s'arrêtent au revenu. L'Inde ne lève aucun impôt sur la fortune nette, l'ayant supprimé en 2015 : l'IFI est un coût de détention français plutôt qu'une double charge, et le crédit indien que la convention organise pour l'impôt français sur la fortune (article 25 §2 a) demeure dans le texte, mécanique sans objet actuel.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt que de les figer. Le propriétaire indien ordinairement résident déclare par ailleurs la villa dans l'annexe des actifs étrangers de sa déclaration annuelle indienne, en application d'une loi dédiée de 2015 ; les conseils de la famille en Inde tiennent cette annexe alignée sur le titre et les déclarations français.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 1992, art. 24 et 25 §2 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier ; contrôle des changes indien au niveau de l'orientation (dispositif publié par la banque centrale)

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur indien, l'analyse porte un fait organisateur : sans convention successorale ou de donation, et sans charge indienne au décès, ce que l'acte crée sera lu à la transmission par le seul droit français — le barème, la transparence et les tempéraments sont tous français.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. La mécanique est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en application de l'article 974 du CGI, et les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les bornes sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction décroissant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; passée par le compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). L'effet de levier modère l'IFI dans ses premières années puis s'estompe par le jeu du texte — un calendrier qui s'examine avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Cette section, c'est l'absence de convention qui l'écrit — et pour cette relation, elle l'écrit d'une seule main. Les droits français s'attachent à la villa en tant que bien situé en France, quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et lisent à travers les sociétés interposées : l'immeuble détenu par des entités dont le défunt ou le donateur, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits est réputé détenu en direct (CGI, art. 750 ter, 2°). Lorsque le défunt était domicilié en France, ou lorsque l'héritier a été résident de France six des dix années précédentes, la France impose au contraire la transmission mondiale (art. 750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Côté indien, rien n'est à coordonner : l'Inde a supprimé ses droits de succession en 1985, et son traitement des réceptions à titre gratuit laisse hors du champ les héritages comme les donations de la famille proche — ascendants et descendants en ligne directe compris —, au niveau de l'orientation. Le mécanisme français d'imputation, l'article 784 A, n'opère que dans les hypothèses mondiales des 1° et 3° du 750 ter, et n'y admet l'impôt étranger qu'à raison des biens situés hors de France ; sans droits indiens au décès, il n'y a en pratique rien à imputer. Le coût de transmission d'une villa riviera en mains indiennes est donc le barème français, en entier, et les leviers sont les leviers français.

Un instrument européen parle néanmoins, et pour les familles indiennes il joue en sens inverse de ce que l'on suppose souvent. En application du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant indien résidant habituellement en France peut choisir la loi indienne pour l'ensemble de sa succession. Le droit successoral indien est un système de lois personnelles, et sous plusieurs d'entre elles — le régime des biens propres de la plupart des testateurs hindous en est l'exemple — le testament dispose librement, sans part réservée aux enfants. Or le prélèvement compensatoire introduit en droit français en 2021 naît précisément lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants (Code civil, art. 913, al. 3), outre sa condition tenant à la qualité de ressortissant ou de résident d'un État membre de l'Union. Le choix d'une loi personnelle librement dispositive peut donc rencontrer ce prélèvement sur les biens français au lieu d'échapper à la réserve — l'inverse de la lecture que cette série a donnée ailleurs aux systèmes à réserve —, tandis que d'autres lois personnelles indiennes, à parts fixes, se placent autrement. Le point s'apprécie au vu des faits propres à la succession, avec les conseils des deux côtés ; le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations se règlent au mieux avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le démembrement selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une transmission taxable supplémentaire. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier, de sorte que l'impôt sur la fortune ne bouge pas. Pour une famille indienne, le cadre est d'une netteté inhabituelle : la donation ne relève d'aucune convention, la France l'impose comme État de situation à son barème, et la donation entre parent et enfant n'appelle aucune charge indienne au niveau de l'orientation. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent des conseils de la famille, aux côtés de la lecture du choix de loi exposée plus haut.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 D, 990 J, 1649 AB ; Code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012 ; convention de 1992, art. 14, 24 et 25 §2

IIVendre en qualité de résident de l'Inde

La France impose d'abord, en qualité d'État de situation : l'article 14 §1 attribue à la France les gains sur immeubles français, et le paragraphe 4 du même article — récrit par la convention multilatérale — atteint les gains sur actions et droits comparables, parts de sociétés de personnes et de trusts comprises, qui ont tiré plus de la moitié de leur valeur d'immeubles français à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession ; un paragraphe suivant maintient dans le champ français les gains sur participations d'au moins 10 % dans une société française. Pour un cédant résident de l'Inde, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement de durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC), la composante d'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après 30 ans. Les plus-values imposables supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits distinguent le cédant d'un État tiers. D'abord, les prélèvements sociaux s'appliquent à leur taux global de 17,2 %, le taux réduit au seul prélèvement de solidarité étant réservé aux cédants relevant de la coordination européenne de sécurité sociale — affiliation qu'un résident de l'Inde ne détient pas ; la mesure dans laquelle le crédit indien atteint ces prélèvements relève du droit indien et s'examine au dossier. Ensuite, la représentation : le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). La doctrine administrative accorde des dispenses automatiques — cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, cessions totalement exonérées par le jeu des trente années de détention — aux termes de son instruction du 22 janvier 2025, et le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

L'Inde répond ensuite en qualité d'État de résidence. La convention laisse la répartition non exclusive : l'Inde impose le gain selon son droit et impute l'impôt français sur le sien, dans la limite de l'impôt indien afférent à ce revenu (article 25 §2 a). Le choix entre céder le bien et céder les parts d'une société à prépondérance immobilière modifie donc le cercle des acquéreurs et les formalités françaises davantage que la répartition elle-même, que l'article 14 conserve à la France sur les deux voies ; ce choix s'évalue néanmoins avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation. Lorsque l'achat a été financé depuis l'Inde sous le régime de remises, le retour du produit de la vente relève du contrôle des changes indien et se règle avec les banquiers de la famille, au dossier.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une charge de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le suggère. L'« exit tax » française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose les plus-values latentes sur participations substantielles — valeur cumulée supérieure à 800 000 €, ou participation d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes ci-dessus, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI, art. 150 UB) et hors de l'« exit tax » — le droit français d'imposer une cession ultérieure étant préservé par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste de contrôle du départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix précédentes demeure entièrement hors de la charge sur plus-values latentes, de sorte que la famille qui a fait l'essai de la France quelques années puis s'en va part généralement indemne ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque la mécanique s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des cédants, l'« exit tax » est donc une affaire de calendrier et de formalités plutôt que de coût ; les modalités de différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1992, art. 2, 14 §§1, 4 et 5, 25 §2 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025)

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle une précision qui mérite d'être posée clairement : le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du CGI, tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'efface devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat, et les critères successifs de l'article 4 §2 de la convention départagent alors les deux États. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se règle sur l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées comprises, courantes à ce niveau de prix — sont imposés au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux global de 17,2 % supporté par les propriétaires étrangers à la coordination européenne. La convention attribue le revenu à la France, État de situation, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), et laisse la répartition non exclusive : l'Inde impose son résident sur le même revenu selon son droit et impute l'impôt français (article 25 §2 a), la mécanique de ce crédit appartenant aux conseils de la famille en Inde, où le revenu comme la villa elle-même figurent aussi à l'annexe des actifs étrangers de la déclaration annuelle.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1992, art. 4 §2, 6 et 25 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : la convention du 29 septembre 1992 et son protocole intégral, en vigueur depuis le 1er août 1994, modifiée par la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour l'Inde depuis le 1er octobre 2019, sur notifications déposées le 26 septembre 2018 et le 25 juin 2019. Aucune convention successorale ou de donation n'existe, et aucune négociation n'est enregistrée. Le point de veille dominant est l'avenant signé à New Delhi le 18 février 2026, que l'administration publie avec la mention expresse qu'il doit encore être soumis à approbation parlementaire et ratification et n'est pas en vigueur. Tel que signé, il remplace le préambule et les articles 5, 11, 12, 13, 14, 25 et 28 : le nouvel article sur les gains conserve la règle de situation et la clause des 365 jours mais étend le droit français aux gains sur titres de sociétés françaises sans l'actuel seuil de participation de 10 %, avec au protocole une clause de maintien pour les immeubles d'exploitation des participations acquises avant le 1er avril 2026 ; l'article d'élimination est récrit selon la méthode moderne du crédit ; l'article sur la fortune — l'article 24 — demeure inchangé. Ses articles relatifs à l'établissement stable et aux gains ne s'appliqueront qu'après un différé de deux ans à compter de l'entrée en vigueur, de sorte que la transition sera graduelle ; l'édition 2 réécrira la section II lorsque la ratification sera acquise. Le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-IND) date de novembre 2016 — antérieur à la convention multilatérale — et ce brief suit le texte conventionnel là où les deux divergent. Autres points de veille : les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l'arc azuréen ; et les ajustements répétés du cycle budgétaire indien sur les plafonds et taux du régime de remises, intervenus en 2023 puis en 2025. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident de l'Inde paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en détention directe comme à travers la fraction immobilière de parts de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 1992 vise les impôts sur la fortune et attribue à la France les immeubles français comme les parts de sociétés à prépondérance immobilière (art. 24) : la charge est confirmée par le traité, et non simplement incontestée. L'Inde ayant supprimé son propre impôt sur la fortune en 2015, le coût est unilatéral en pratique.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France seule, en pratique. Aucune convention successorale franco-indienne n'existe ; la France impose la villa en tant que bien situé en France, en lisant à travers les sociétés familiales (CGI, art. 750 ter), à des taux atteignant 45 % en ligne directe ; et l'Inde ne perçoit aucun droit de succession depuis la suppression de ses droits en 1985. Le coût de transmission est le barème français en entier, et les leviers — choix de loi, régime matrimonial, donations du vivant — sont les leviers français.

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par la convention franco-indienne ?

Non. La convention de 1992 vise les seuls impôts sur le revenu et sur la fortune, et la liste conventionnelle de la France n'enregistre aucun instrument de donation avec l'Inde. La donation de la villa, ou de sa nue-propriété, supporte les droits de donation français au titre de la situation du bien ; côté indien, les réceptions à titre gratuit de la famille proche — ascendants et descendants en ligne directe compris — et les héritages demeurent hors du champ de l'impôt sur le revenu du bénéficiaire, au niveau de l'orientation.

L'achat peut-il être financé depuis l'Inde ?

Dans certaines limites. Le résident de l'Inde transfère sous le régime libéralisé de remises — jusqu'à 250 000 dollars US par personne et par exercice, achats immobiliers compris, les plafonds familiaux n'étant combinables que si chaque membre respecte le dispositif et que le bien est acquis en indivision. Les remises importantes supportent en outre un impôt collecté à la source, imputable en Inde. Les membres non-résidents de la famille se tiennent hors du dispositif et financent sur leurs propres ressources étrangères ; le choix du signataire de l'acte est donc une décision patrimoniale, prise avec les banquiers de la famille avant le compromis.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident de l'Inde vend une villa française ?

La France d'abord, État de situation du bien (art. 14 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. L'Inde impose ensuite le même gain selon son droit et impute la charge française sur la sienne (art. 25 §2 a). Les parts de sociétés à prépondérance immobilière suivent la même répartition par la clause des 365 jours introduite par la convention multilatérale.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En principe, oui. Le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI, art. 244 bis A, IV). Des dispenses automatiques couvrent les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant et les cessions totalement exonérées par les trente années de détention ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit en Inde ?

Oui — la France les impose d'abord en qualité d'État de situation (convention, art. 6), au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins puis 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. L'Inde impose le même revenu entre les mains de son résident et impute l'impôt français en application de l'article 25 §2 a) de la convention.

La réserve héréditaire française s'impose-t-elle à une famille indienne ?

Plus étroitement que le choix de loi ne le laisse penser. En application du règlement (UE) 650/2012, un ressortissant indien résidant habituellement en France peut choisir la loi indienne pour sa succession ; mais lorsque la loi personnelle applicable laisse les biens librement disposables par testament — la situation de la plupart des biens propres sous le droit hindou, au niveau de l'orientation —, elle n'offre aucune réserve, et le prélèvement compensatoire de l'article 913, al. 3 du Code civil peut alors s'exercer sur les biens français au profit des enfants ressortissants ou résidents d'un État membre. Le choix se pèse donc au lieu de se présumer ; le point s'apprécie au vu des faits propres à la succession.

Une « exit tax » française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 20 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; Code civil, art. 913 — textes consolidés), sur la convention du 29 septembre 1992 dans sa consolidation officielle française — la convention multilatérale incorporée, telle que publiée par l'administration —, sur l'avenant du 18 février 2026 tel que publié par l'administration avec sa mention de non-entrée en vigueur, et sur la liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026, qui retient pour la relation franco-indienne les impôts sur le revenu et sur la fortune, sans instrument successoral ou de donation. Le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-IND) date de novembre 2016 et précède la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel. Les mécanismes de représentation et de dispense des non-résidents suivent l'instruction administrative du 22 janvier 2025. Le droit interne et le contrôle des changes indiens — règles de résidence, régime de remises, plafonds et taux de collecte, déclaration des actifs étrangers, traitement des réceptions à titre gratuit, lois personnelles successorales — sont exposés au niveau de l'orientation, à partir du dispositif publié par la banque centrale indienne et de sources secondaires, et ne sont jamais porteurs d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, traitement indien des revenus imposés en France, mécanique de change du financement et du rapatriement, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

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