France–Hong Kong — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1L'accord France–Hong Kong — 2010, le revenu et la fortune

La relation repose sur un instrument unique, et sur une frontière qu'il faut poser d'abord. L'accord entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement de la Région administrative spéciale de Hong Kong de la République populaire de Chine a été signé à Paris le 21 octobre 2010, approuvé par la loi du 13 octobre 2011, publié par le décret du 5 décembre 2011 et est entré en vigueur le 1er décembre 2011, ses stipulations s'appliquant en France à compter du 1er janvier 2012 et dans la Région pour toute année d'imposition ouverte à compter du 1er avril 2012. L'accord franco-chinois du 26 novembre 2013 ne s'applique pas à la Région : le commentaire de l'administration retient que l'accord chinois ne couvre ni Hong Kong ni Macao, Hong Kong relevant du seul accord de 2010. Les deux instruments diffèrent aussi par leur champ — la convention chinoise vise le seul revenu, tandis que l'accord hongkongais vise les impôts sur le revenu et sur la fortune, énumérant côté français l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, la taxe sur les salaires, la CSG et la CRDS nommément, ainsi que l'impôt de solidarité sur la fortune, et côté Région l'impôt sur les bénéfices, la taxe sur les salaires et la taxe foncière. La liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026 retient pour la relation le revenu et la fortune, et aucune convention en matière de successions ou de donations — une absence qui organise l'essentiel de ce qui suit. Ce brief cite le texte français publié au Journal officiel, dans la présentation consolidée de l'administration.

La convention multilatérale est arrivée tard, par la signature de Pékin. La convention multilatérale BEPS a été signée le 7 juin 2017 par la France et par la Chine pour le compte de Hong Kong ; elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er septembre 2022 pour la Région, sur notifications déposées pour Hong Kong le 25 mai 2022. Ses effets sur l'accord sont donc récents : pour les impôts autres que les retenues à la source, les périodes d'imposition ouvertes à compter du 23 septembre 2023 ; pour les retenues à la source françaises, le 1er janvier 2024. Elle a récrit le préambule et introduit le critère des objets principaux, en vertu duquel un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage ; elle n'a pas touché la clause de prépondérance immobilière, qui demeure dans sa rédaction de 2010 et s'examine en section II. Le commentaire administratif de l'accord (BOI-INT-CVB-HKG) date de septembre 2012 et précède tout cela ; là où le commentaire et le texte divergent, ce brief suit le texte.

La résidence opère le partage, avec les accents propres à la Région. La personne assujettie dans les deux Parties est départagée par les critères successifs de l'article 4 §2 : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel — puis, à la place de la clause habituelle de nationalité, la nationalité française d'un côté et le droit de séjour à Hong Kong de l'autre, l'accord amiable fermant la cascade. Le protocole apporte ce que le système territorial de la Région laisserait autrement ouvert : est résident de Hong Kong la personne qui y réside habituellement, ou qui y séjourne plus de 180 jours au cours d'une année d'imposition ou plus de 300 jours sur deux années consécutives, et le protocole énonce expressément qu'imposer les seuls revenus territoriaux ne prive pas les résidents d'une Partie du bénéfice de l'accord. Le droit interne français aborde la même question par l'article 4 B du CGI — le foyer, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques — et l'accord règle les conflits que les deux systèmes produisent.

Le versant hongkongais garde sa propre architecture. La Région impose territorialement : les bénéfices, les salaires et les immeubles situés à Hong Kong supportent ses trois impôts cédulaires, tandis que les revenus de source étrangère demeurent hors du champ. Elle ne lève aucun impôt sur les plus-values, aucun sur les dividendes, aucun sur la fortune nette et — l'estate duty ayant été abolie pour les décès survenus depuis le 11 février 2006 — aucun sur les héritages ni les donations. Ce brief expose le droit hongkongais au seul niveau de l'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et l'accord de 2010, la lecture hongkongaise appartenant aux conseils de la famille dans la Région.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Accord de 2010 (consolidation CML), préambule, art. 2, 4, 28, protocole §§1 et 5 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-CHN-20241120 §110 ; BOI-INT-CVB-HKG (millésime 2012 — le texte prévaut)

2Le marché, vu de Hong Kong

Vu de Hong Kong, le marché des villas à 3 M€ et plus s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, 37 % de la valeur se concentrant dans les transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1 006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident de Hong Kong

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti d'un délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en qualité d'officier public et non de conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs de Hong Kong s'entourent généralement de leurs propres conseils. Rien, côté hongkongais, n'imposera la transmission de la villa : la préparation qui compte est française, et les questions de structure de la section I bis méritent leur réponse avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se modifie difficilement une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les biens situés en France ainsi que la fraction des parts de toute société représentative de ces biens (article 965, 2°). Ici, la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'accord vise les impôts sur la fortune, nommant l'impôt de solidarité sur la fortune et s'étendant aux impôts analogues établis après sa signature (article 2 §4) — l'administration fiscale de la Région indique elle-même que l'accord s'applique à l'IFI depuis le 1er janvier 2018 — et l'article 21 §1 attribue à la France, Partie de situation, la fortune constituée par les immeubles français et par les parts qui en tirent plus de la moitié de leur valeur. Hong Kong ne levant aucun impôt sur la fortune nette, aucun crédit n'est jamais dû du côté de la Région ; l'IFI est un coût de détention français, unilatéral en pratique mais assis sur une répartition que les deux administrations ont signée — le terrain inverse des relations avec le Japon, le Danemark et le Brésil, dont les conventions s'arrêtent au revenu.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; accord de 2010, art. 2 et 21 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur de Hong Kong, l'analyse porte un fait organisateur : ce que l'acte crée sera lu, imposé et transmis selon le seul droit français, la Région n'imposant ni la détention, ni le gain qu'elle abrite, ni sa transmission.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. La mécanique est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en application de l'article 974 du CGI, et les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les bornes sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction décroissant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; passée par le compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). L'effet de levier modère l'IFI dans ses premières années puis s'estompe par le jeu du texte — un calendrier qui s'examine avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Cette section, ce sont deux absences qui l'écrivent : aucune convention successorale ou de donation, et aucun impôt hongkongais au décès depuis l'abolition de l'estate duty pour les décès survenus à compter du 11 février 2006. Les droits français s'attachent à la villa en tant que bien situé en France, quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et lisent à travers les sociétés interposées : l'immeuble détenu par des entités dont le défunt ou le donateur, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits est réputé détenu en direct (CGI, art. 750 ter, 2°). Lorsque le défunt était domicilié en France, ou lorsque l'héritier a été résident de France six des dix années précédentes, la France impose au contraire la transmission mondiale (art. 750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Rien n'arrive de l'autre côté pour compliquer la liquidation — et rien n'arrive non plus pour l'adoucir : le mécanisme français d'imputation, l'article 784 A, n'admet l'impôt étranger qu'à raison des biens situés hors de France, et la Région ne levant aucun droit de mutation à cause de mort, il n'existe dans la chaîne aucun impôt à imputer. Pour une famille de Hong Kong, le barème français est la totalité de la note, et les instruments qui le modèrent — les abattements, le calendrier des donations, le démembrement ci-dessous, le régime matrimonial porté dans l'acquisition — sont tous des instruments français, à régler au mieux avant le compromis.

Le droit civil pose d'abord sa propre question. Le droit successoral hongkongais suit le modèle de common law — liberté testamentaire, tempérée par une provision judiciaire au profit des personnes à charge plutôt que par une part réservée — tandis que le droit français protège les enfants par la réserve héréditaire. En application du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession, une personne peut choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession ; pour un ressortissant chinois rattaché à Hong Kong, les règles du règlement propres aux États plurilégislatifs orientent ce choix vers le droit successoral en vigueur dans la Région — une désignation dont la mécanique relève du conseil. Le choix n'épuise pas l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident habituel d'un État membre de l'Union et que la loi applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang — à hauteur de la réserve française (Code civil, art. 913, al. 3). Une loi bâtie sur la liberté testamentaire entre pleinement dans cette condition : le point est donc vivant pour les familles ayant des attaches européennes ; le testament, le régime matrimonial et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, au mieux avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le démembrement selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une transmission taxable supplémentaire. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier, de sorte que l'impôt sur la fortune ne bouge pas. Pour une famille de Hong Kong, le cadre est singulièrement net : la donation ne relève d'aucune convention, la France l'impose comme Partie de situation à son barème, et aucune charge hongkongaise ne répond du côté du donataire — les droits français sur la fraction décotée sont le coût entier de la transmission. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent des conseils de la famille, aux côtés du choix de loi évoqué plus haut.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; Code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012 ; accord de 2010, art. 6 §5, 13, 21 et 22

IIVendre en qualité de résident de Hong Kong

La France impose d'abord, en qualité de Partie où le bien est situé : l'article 13 §1 a) attribue à la France les gains sur immeubles français, et le paragraphe 1 b) atteint les gains sur actions, parts ou autres droits — dans une société, une fiducie ou une institution comparable — qui tirent plus de la moitié de leur valeur, directement ou indirectement, d'immeubles français. La clause est celle de la rédaction de 2010, que la convention multilatérale n'a pas touchée, et elle porte ses propres exceptions : les titres cotés sur les marchés réglementés de l'Union européenne ou sur la bourse de Hong Kong, les cessions intervenant dans des réorganisations du type de celles que décrit la directive européenne sur les fusions, et les sociétés dont l'immobilier abrite leur propre exploitation. Une règle distincte (article 13 §3) maintient les gains sur participations substantielles — 25 % ou plus des droits aux bénéfices — imposables dans la Partie dont la société est un résident. Pour un cédant résident de Hong Kong, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement de durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC), la composante d'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après 30 ans. Les plus-values imposables supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits distinguent le cédant d'un État tiers. D'abord, les prélèvements sociaux s'appliquent à leur taux global de 17,2 %, le taux réduit au seul prélèvement de solidarité étant réservé aux cédants relevant de la coordination européenne de sécurité sociale — affiliation qu'un résident de Hong Kong ne détient pas. Fait notable, l'accord range la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'il vise : ces prélèvements sont donc dans le texte plutôt qu'à côté ; en l'absence de tout impôt hongkongais sur le gain, le point demeure une affaire de qualification plutôt que de dégrèvement. Ensuite, la représentation : le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). La doctrine administrative accorde des dispenses automatiques — cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, cessions totalement exonérées par le jeu des trente années de détention — aux termes de son instruction du 22 janvier 2025, et le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

Hong Kong répond ensuite en qualité de Partie de résidence — en ne répondant pas. La Région ne lève aucun impôt sur les plus-values, et son système territorial laisse de toute façon un gain français hors du champ : la liquidation française est, en pratique, la dernière. L'article d'imputation de l'accord (22 §2) demeure disponible pour les rares configurations où un impôt hongkongais atteindrait le produit, en imputant l'impôt français dans la limite de l'impôt de la Région. Le choix entre céder le bien et céder les parts d'une société à prépondérance immobilière modifie donc le cercle des acquéreurs et les formalités françaises davantage que la répartition elle-même, que l'article 13 conserve à la France sur les deux voies ; ce choix s'évalue néanmoins avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une charge de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le suggère. L'« exit tax » française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose les plus-values latentes sur participations substantielles — valeur cumulée supérieure à 800 000 €, ou participation d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes ci-dessus, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI, art. 150 UB) et hors de l'« exit tax » — le droit français d'imposer une cession ultérieure étant préservé par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste de contrôle du départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix précédentes demeure entièrement hors de la charge sur plus-values latentes, de sorte que la famille qui a fait l'essai de la France quelques années puis s'en va part généralement indemne ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque la mécanique s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des cédants, l'« exit tax » est donc une affaire de calendrier et de formalités plutôt que de coût ; les modalités de différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Accord de 2010, art. 2, 13 §§1 et 3, 22 §2, protocole §9 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025)

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle une précision qui mérite d'être posée clairement : le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du CGI, tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'efface devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat, et les critères successifs de l'article 4 §2 de l'accord départagent alors les deux Parties. Le miroir se joue en décomptes de jours : le protocole maintient la résidence hongkongaise de la personne présente dans la Région plus de 180 jours au cours d'une année d'imposition, ou plus de 300 jours sur deux années consécutives, de sorte que la famille qui partage son année peut voir le calendrier trancher lui-même la question. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se règle sur l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées comprises, courantes à ce niveau de prix — sont imposés au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux global de 17,2 % supporté par les propriétaires étrangers à la coordination européenne. L'accord attribue le revenu à la France, Partie de situation, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), atteignant jusqu'à la jouissance d'un bien détenu à travers les parts d'une société ou d'une fiducie (article 6 §5), et laisse la répartition non exclusive. Du côté de la Région, la répartition est théorique dans le cas ordinaire : la taxe foncière hongkongaise n'atteint que les immeubles situés à Hong Kong, et le système territorial laisse les loyers français hors du champ — l'impôt français est le coût final de la location.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B et 197 A ; accord de 2010, art. 4 §2, 6 et 22, protocole §5

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : l'accord du 21 octobre 2010, en vigueur depuis le 1er décembre 2011, tel que modifié par la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour Hong Kong depuis le 1er septembre 2022, sur notifications déposées par la Chine pour le compte de la Région le 25 mai 2022, ses effets courant à compter des périodes d'imposition ouvertes le 23 septembre 2023 et, pour les retenues à la source françaises, du 1er janvier 2024. Aucun avenant à l'accord n'existe, et aucune convention successorale ou de donation n'est enregistrée ni en négociation ; ce brief suivra toute annonce, un premier instrument successoral entre la France et Hong Kong récrivant la section I bis en entier. Le commentaire administratif de l'accord (BOI-INT-CVB-HKG) date de septembre 2012 — antérieur à la convention multilatérale — et ce brief suit le texte conventionnel là où les deux divergent. Points de veille pour l'édition 2 : les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l'arc azuréen ; les mouvements de la législation de la Région, dont les régimes de faveur pour les fonds et les structures familiales ont été des chantiers actifs ces dernières années ; et toute actualisation du commentaire de 2012. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

La convention fiscale franco-chinoise couvre-t-elle un acquéreur de Hong Kong ?

Non. Le commentaire de l'administration retient que la convention franco-chinoise de 2013 ne s'applique ni à Hong Kong ni à Macao ; la Région relève exclusivement de l'accord signé à Paris le 21 octobre 2010 (BOI-INT-CVB-HKG). Les deux instruments diffèrent par le champ autant que par le texte — la convention chinoise vise le seul revenu, l'accord hongkongais le revenu et la fortune.

Un résident de Hong Kong paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en détention directe comme à travers la fraction immobilière de parts de sociétés (CGI, art. 964). L'accord de 2010 vise les impôts sur la fortune — il nomme l'ISF et s'étend à son successeur, l'administration de la Région indiquant qu'il s'applique à l'IFI depuis le 1er janvier 2018 — et son article 21 confirme le droit d'imposer de la France, Partie de situation. Hong Kong ne levant aucun impôt sur la fortune, la charge est unilatérale en pratique.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France seule. Aucune convention successorale ou de donation n'existe entre la France et Hong Kong, et la Région ne perçoit plus d'estate duty pour les décès survenus depuis le 11 février 2006, n'imposant ni les héritages ni les donations. Les droits français s'attachent à la villa en tant que bien situé en France, en lisant à travers les sociétés familiales (CGI, art. 750 ter), à des taux atteignant 45 % en ligne directe — sans aucun impôt étranger dans la chaîne qu'un crédit pourrait absorber.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident de Hong Kong vend une villa française ?

La France, Partie de situation du bien (accord, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Hong Kong ne lève aucun impôt sur les plus-values et impose territorialement : aucune seconde liquidation n'arrive d'ordinaire, et la charge française est en pratique la dernière.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En principe, oui. Le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI, art. 244 bis A, IV). Des dispenses automatiques couvrent les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant et les cessions totalement exonérées par les trente années de détention ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit à Hong Kong ?

Oui — la France les impose d'abord en qualité de Partie de situation (accord, art. 6), au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins puis 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. Le système territorial de la Région laisse les loyers français hors de son propre champ : l'impôt français est le coût final de la location.

La réserve héréditaire française s'impose-t-elle à une famille de Hong Kong ?

Elle le peut. Le droit successoral hongkongais repose sur la liberté testamentaire, avec une provision judiciaire au profit des personnes à charge plutôt qu'une part réservée. Le règlement (UE) 650/2012 ouvre le choix de la loi de la nationalité, mais depuis 2021, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident d'un État membre de l'Union et que la loi applicable ne permet aucun mécanisme réservataire, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang (Code civil, art. 913, al. 3). Le point s'apprécie au vu des faits propres à la succession, avec les conseils des deux côtés.

Une « exit tax » française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 20 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; Code civil, art. 913 — textes consolidés), sur l'accord du 21 octobre 2010 dans sa consolidation officielle française — convention multilatérale incorporée, telle que publiée par l'administration —, sur la liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026, qui retient pour la relation France–Hong Kong le revenu et la fortune et aucun instrument successoral ou de donation, et sur son commentaire de la convention chinoise, qui retient que celle-ci ne s'applique pas à la Région. Le commentaire administratif de l'accord (BOI-INT-CVB-HKG) date de septembre 2012 et précède la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel. Les mécanismes de représentation et de dispense des non-résidents suivent l'instruction administrative du 22 janvier 2025. Le droit interne hongkongais — le système territorial, l'absence d'imposition des plus-values, des dividendes, de la fortune et des transmissions, l'abolition de l'estate duty pour les décès survenus à compter du 11 février 2006, le modèle successoral — est exposé au niveau de l'orientation, à partir des sources publiées de la Région, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, les rares configurations hongkongaises touchant des revenus imposés en France, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–India — la paire conventionnelle

France–China — la paire conventionnelle