France–Hong Kong — Convention fiscale

1L'accord de Paris de 2010, et qui compte comme résident de Hong Kong

L'accord que la France et Hong Kong ont signé à Paris le 21 octobre 2010 est le texte qui régit la relation. La convention franco-chinoise du 26 novembre 2013 n'atteint ni Hong Kong ni Macao : l'administration fiscale française le dit explicitement, et retient que Hong Kong relève du seul accord de 2010. Les deux textes diffèrent aussi par leur champ. La convention chinoise s'arrête à l'impôt sur le revenu ; l'accord hongkongais vise le revenu et la fortune.

La loi du 13 octobre 2011 a approuvé l'accord et le décret du 5 décembre 2011 l'a publié. Il est entré en vigueur le 1er décembre 2011, s'applique en France depuis le 1er janvier 2012 et à Hong Kong depuis l'année d'imposition ouverte le 1er avril 2012. La liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026 retient le même champ, et retient qu'aucune convention successorale ou de donation ne lie la France et Hong Kong. Cette absence de convention successorale décide la section 6.

Qui compte comme résident de Hong Kong au sens de l'accord

Hong Kong n'impose que les revenus gagnés à Hong Kong. Cela crée une difficulté que l'accord devait résoudre : l'article 4 §1 exclut de la notion de résident la personne qui n'est assujettie à l'impôt dans un État que pour les revenus qui y sont situés. Lue isolément, cette phrase écarterait de leur propre accord la plupart des familles hongkongaises. Les négociateurs ont comblé cet écart deux fois, en termes exprès : aux points 1 et 5 du protocole.

Les points 1 et 5 du protocole énoncent tous deux, dans les mêmes termes, qu'imposer les seuls revenus territoriaux n'empêche pas d'être résident. Ce que le point 1 du protocole retire est d'un autre ordre, et rien ici ne compte davantage. L'accord a été signé en deux langues officielles, l'anglais et le français, et sur ce point elles divergent. Le texte anglais ne vous retire le bénéfice de l'accord qu'à proportion de l'activité exercée dans une zone franche ou du régime offshore dont vous bénéficiez : la partie offshore de vos affaires perd la protection, le reste la garde. Le texte français (« lorsqu'il » en bénéficie) vous retire le bénéfice en entier. Être imposé sur les seuls revenus de Hong Kong (la situation ordinaire de chacun à Hong Kong) est protégé par les deux textes. Un statut offshore ne l'est par aucun. Aucun autre accord de cette collection ne pose cette exclusion.

Si la France et Hong Kong vous revendiquent tous deux, l'article 4 §2 départage, dans l'ordre : le foyer d'habitation permanent, puis le centre des intérêts vitaux, puis le séjour habituel. Là où les conventions usuelles se rabattent ensuite sur la nationalité, l'accord de 2010 retient la nationalité française d'un côté et le droit de séjour à Hong Kong de l'autre, les deux administrations s'accordant entre elles si rien d'autre ne tranche. Le droit interne français pose la même question à l'article 4 B du code général des impôts : le foyer, le lieu de séjour principal, le centre des intérêts professionnels et économiques. La résidence se prouve par des jours et des pièces, elle ne s'affirme pas.

Sources consultées : accord de 2010, art. 2, 4 §§1 à 3, 28 ; protocole, points 1, 4 et 5 ; CGI, art. 4 B ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-CHN-20241120 §110 ; BOI-INT-CVB-HKG (millésime 2012, le texte prévaut). La section 8 rapporte la décision du Conseil d'État sur les mots « assujettie à l'impôt ». Note de portée : le texte de l'accord prévaut sur le commentaire plus ancien, et chaque date est revérifiée à chaque édition. La fortune est confirmée par le traité ; la Région n'en impose rien.

Vérifié au 9 août 2026 · accord de 2010, art. 2 et 4 ; protocole, points 1, 4 et 5

2Ce que l'achat d'un bien en France coûte le jour de l'acte, et ce qu'il coûte chaque année

Deux choses changent pour un résident de Hong Kong : l'accord de 2010 confirme l'impôt français sur la fortune au lieu de le laisser au seul droit interne, et rien, à Hong Kong, ne vient en déduction de cet impôt.

L'article 964 du code général des impôts institue un impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 €. Si vous n'êtes pas domicilié en France, cet impôt atteint vos biens français et la fraction immobilière des parts de toute société (article 965, 2°). L'accord de 2010 vise les impôts sur la fortune : il nomme l'impôt de solidarité sur la fortune et s'étend aux impôts analogues établis après sa signature (article 2 §4). L'Inland Revenue Department de Hong Kong indique lui-même que l'accord s'applique à l'IFI, successeur de l'ISF, depuis le 1er janvier 2018. L'article 21 §1 attribue ensuite à la France le droit d'imposer les immeubles français et les parts qui en tirent plus de la moitié de leur valeur.

Hong Kong ne lève aucun impôt sur la fortune, de sorte qu'aucun crédit n'y naît jamais. L'IFI est un coût français de détention, supporté par vous seul mais assis sur une répartition que les deux gouvernements ont signée. Dans les relations avec le Japon, le Danemark et le Brésil, les conventions s'arrêtent au revenu et la même charge arrive sans aucun appui conventionnel.

Une phrase de l'article 21 n'a pas d'équivalent dans la plupart des conventions françaises. Son paragraphe 5 dit, en substance : si l'accord réserve un élément de fortune à votre propre État et que celui-ci ne l'impose pas, l'autre État peut l'imposer à sa place. Hong Kong n'impose aucune fortune : sur le papier, la clause ouvre donc une faculté à la France. En pratique la France ne peut pas s'en servir : le droit français n'impose un non-résident que sur ses immeubles français, et aucune règle française ne pourrait atteindre davantage. La clause ne vous coûte rien aujourd'hui, et elle n'est pas caduque — c'est une mécanique en attente d'une règle française qui n'existe pas.

Les droits et les émoluments dus le jour de l'acte

L'acquisition suit la séquence française classique : votre offre, puis le compromis de vente et son délai de rétractation de dix jours, un dépôt de garantie d'usage de 10 %, enfin les conditions suspensives. Vient en dernier l'acte authentique, reçu par le notaire, qui perçoit les droits et publie votre titre. Le notaire est un officier public. La loi l'oblige à éclairer les deux parties sur l'acte qu'il dresse — ce qu'il couvre, ce qu'il engage, ce qu'il risque. Son devoir s'arrête à l'acte : la préparation qui l'entoure (fiscalité, succession, structure) appartient à vos propres conseils, et les acquéreurs de Hong Kong gardent donc les leurs à ses côtés. Comme Hong Kong n'imposera ni le bien ni sa transmission, la préparation qui compte est française, et la section 3 se règle mieux avant la signature du compromis qu'après.

Exemple chiffré, la villa cannoise médiane à 4,9 M€ (médiane DVF 2014–2025 pour Cannes et ses collines) :

Ces chiffres reprennent les barèmes publiés et valent orientation ; le notaire détaille droits et émoluments sur votre acte réel. Un régime de TVA sur le neuf, une ventilation mobilière ou une sûreté hypothécaire modifient l'arithmétique. La taxe foncière est votée commune par commune, et les communes en zone tendue peuvent voter une surtaxe sur les résidences secondaires ; notre agence revérifie ces taux à chaque édition plutôt que de les figer.

L'emprunt adossé au bien français réduit l'impôt français sur la fortune, et rien à Hong Kong

Un prêt de votre banque, garanti par un portefeuille nanti, laisse votre liquidité investie pendant que la dette réduit l'assiette imposable. L'article 974 du code général des impôts admet la dette bancaire d'acquisition en déduction de l'assiette de l'IFI, et les actifs financiers restent hors de cette assiette. Trois bornes s'appliquent. Le prêt in fine — capital remboursé au terme — est traité comme si vous le remboursiez par fractions égales : la déduction décroît d'année en année, et d'un vingtième par an à défaut de terme fixé. Lorsque votre patrimoine imposable excède 5 M€ et que la dette excède 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle : effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions du marché. Si la somme est au contraire prêtée à une SCI par son compte courant d'associé, la dette ne réduit plus la valeur imposable des parts (article 973).

Deux points appartiennent en propre à Hong Kong. Hong Kong ne lève aucun impôt sur la fortune : un prêt monté pour réduire l'impôt français n'apporte aucun avantage symétrique à Hong Kong — le calcul ne joue que d'un seul côté. Et si votre prêteur est une société apparentée à Hong Kong, les limites de l'article 973 sur la dette intrafamiliale s'appliquent sans atténuation : un prêteur hors de France n'est pas un prêteur hors de la règle.

Trois déclarations reviennent chaque année, et deux réclament une valeur que vous déclarez vous-même

Aucune ne dépend de l'accord. Elles pèsent sur le propriétaire d'un bien français quelle que soit sa résidence, et c'est la partie qu'un propriétaire non-résident découvre le plus souvent tard.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : accord de 2010, art. 2 §§3–4, art. 21 §§1, 4 et 5 ; CGI, art. 964, 965, 968, 973 et 974, 1418, 990 D à 990 F ; la position de l'Inland Revenue Department selon laquelle l'accord s'applique à l'IFI depuis le 1er janvier 2018. Note de portée : aucune décision française n'a interprété l'article 21 §5, et la lecture ci-dessus est celle du texte, rapprochée du champ actuel de l'IFI ; une modification de l'assiette française la changerait. Les coûts reprennent les barèmes publiés et se détaillent sur votre acte. Aucune charge de fortune côté Région : l'effet de levier est unilatéral.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI, art. 964–965 et 973–974 ; accord de 2010, art. 2 et 21

3Cinq façons de détenir un bien en France, et ce qui découle de chacune

Les cinq façons de détenir le bien ci-dessous sont des questions à travailler avec vos conseils, non des recommandations. Un fait les gouverne toutes : ce que l'acte crée sera imposé et transmis selon le seul droit français, puisque Hong Kong n'impose ni la détention, ni le gain, ni la transmission.

Un trust change le pays qui peut imposer le bien, pas ce que la France prélève

La plupart des conventions françaises ne nomment que les sociétés : savoir si un trust est couvert se discute alors. L'accord de 2010 nomme les trusts expressément, dans trois articles distincts.

Si le trust cède ses parts et que plus de la moitié de leur valeur provient d'un immeuble français, la France impose la plus-value (article 13 §1 b). Pour l'impôt sur la fortune, la France compte le bien qui se trouve derrière le trust, et continue de le compter quel que soit le nombre de sociétés ou de fiducies empilées entre les deux (article 21 §1 b). Si ce sont ces parts qui vous donnent l'usage du bien, la France impose cet usage comme un revenu (article 6 §5).

Être nommé ne règle qu'une chose : quelle administration peut imposer. La France applique ses propres règles sur les trusts, quoi que l'accord dise de la compétence d'imposer. L'administrateur dépose une déclaration portant sur le trust, ses termes, ses bénéficiaires et la valeur de ses actifs français (article 1649 AB). L'article 990 J taxe, au taux de l'impôt sur la fortune, les actifs français que l'administrateur omet de déclarer. L'article 792-0 bis règle ce qui se passe au décès. Vérifiez le trust au regard des trois avant la signature de l'acte, non après.

Le point 4 du protocole vise, lui, la société française plutôt que le trust. Une SCI familiale est imposée entre les mains de ses associés et non en son nom propre : on s'attendrait donc à ce que l'accord ignore la société pour regarder les personnes qui sont derrière. Il fait l'inverse : la SCI elle-même compte comme résidente de France. Deux conditions y sont attachées — la SCI doit être dirigée depuis la France, et chaque associé doit y être personnellement imposé sur sa quote-part des bénéfices.

Donner la nue-propriété à vos enfants et garder l'usage votre vie durant (démembrement)

Il existe une seconde voie, souvent proposée aux côtés du prêt, et elle divise la propriété elle-même. Vous conservez l'usufruit, c'est-à-dire l'usage du bien et ses revenus votre vie durant, et vos enfants reçoivent la nue-propriété dès maintenant. Le code valorise ce partage selon votre âge. Au barème de l'article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans. La donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion des deux au décès n'ajoute aucun impôt. L'article 751 en fixe les conditions : donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669. L'article 968 maintient la pleine valeur du bien dans votre propre assiette IFI, de sorte que votre impôt sur la fortune ne bouge pas.

Pour une famille de Hong Kong, c'est particulièrement simple : aucune convention ne couvre la donation, la France l'impose parce que le bien est en France, et Hong Kong n'impose rien à vos enfants. Les droits de donation français sur la fraction décotée sont le coût entier de la transmission. Ce que la donation fait à la réserve de vos enfants relève de votre notaire, aux côtés du choix de loi exposé à la section 6.

Ce qu'une structure de détention change, au-delà de la fiscalité

Une structure de détention répond à sept questions. La fiscalité en est une, et rarement celle qui pèse le plus.

Sources consultées : accord de 2010, art. 6 §5, 13 §1 b, 21 §1 b ; protocole, points 4 et 10 ; CGI, art. 669, 751, 968, 973–974, 792-0 bis, 990 D, 990 J, 1649 AB. Note de portée : aucune décision française n'a interprété le traitement de la fiducie par cet accord, et lorsqu'un article de l'accord dit quel État peut imposer un trust, c'est tout ce qu'il règle. Il ne change pas la manière dont la France l'impose ensuite. Ces questions se règlent avec vos conseils en France et à Hong Kong. Le point 4 du protocole rend une SCI lisible pour l'accord.

Vérifié au 9 août 2026 · accord de 2010, art. 6 §5, 13 §1 b, 21 §1 b ; protocole, point 4 ; CGI, art. 669, 968, 990 J, 1649 AB

4Ce que vous payez lorsque vous vendez

La France impose le gain en premier, parce que le bien est en France. L'article 13 §1 a) de l'accord lui attribue les gains sur immeubles français. L'article 13 §1 b) va plus loin : il atteint les gains sur actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou une institution comparable, qui tirent plus de la moitié de leur valeur, directement ou indirectement, d'immeubles français. Ce paragraphe est celui de 2010, et la convention multilatérale ne l'a pas touché.

La charge française court sous l'article 244 bis A du code général des impôts. Votre plus-value imposable est réduite de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC). L'impôt sur le revenu s'applique alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteint après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après 30 ans. Les plus-values supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux prix où ce marché traite.

Exemple chiffré, ce que 22 ans de détention changent, par 1 000 000 € de plus-value :

Les prélèvements sociaux s'ajoutent jusqu'à la trentième année, au taux de 17,2 % supporté par les cédants hors d'Europe. Les propriétés de la Riviera se détiennent fréquemment deux décennies et davantage, durée au terme de laquelle la composante d'impôt sur le revenu s'est en général déjà éteinte. Votre assiette réelle se détaille sur l'acte, travaux et frais d'acquisition compris, lorsque notre agence prend le dossier.

Les 17,2 % de prélèvements sociaux, et le représentant que vous devez désigner

Vous supportez les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 %. Le taux réduit est réservé aux cédants relevant de la coordination européenne de sécurité sociale, à laquelle un résident de Hong Kong n'appartient pas. L'accord range bien la CSG et la CRDS parmi les impôts qu'il vise. Cela ne change rien en argent : Hong Kong n'impose rien du gain, il n'y a donc aucune double imposition que l'accord aurait à effacer.

Vous devez aussi désigner un représentant. Le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). Deux dispenses jouent d'office : les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, et les cessions totalement exonérées par trente années de détention, aux termes de l'instruction administrative du 22 janvier 2025. Lorsqu'un représentant s'impose, le notaire de l'acte organise d'ordinaire sa désignation.

Hong Kong ne fait ensuite rien. Aucun impôt hongkongais ne frappe la plus-value, et le système territorial de Hong Kong laisse de toute façon un gain français hors du champ. La liquidation française est en pratique la dernière. L'article 22 §2 de l'accord reste disponible pour la rare configuration où Hong Kong imposerait le produit. Choisir entre céder le bien et céder la société change donc le cercle des acquéreurs et vos formalités, plus que la répartition elle-même, que l'article 13 conserve à la France sur les deux voies.

Céder la société plutôt que le bien : trois exceptions, toutes étroites

Une règle distincte, l'article 13 §3, maintient les gains sur participations d'au moins 25 % des bénéfices imposables dans l'État dont la société est résidente. Si une cession échappe entièrement à l'article 13 §1, l'article 13 §5 attribue le gain au seul État du cédant. Le point 12 du protocole réserve toutefois à chaque État le droit d'imposer ses propres résidents lorsque les deux qualifient le revenu différemment et que personne ne l'impose. Hong Kong et la France classent les revenus dans des catégories différentes : un décalage est une possibilité réelle. Le critère des objets principaux introduit en 2017 surplombe l'ensemble et s'applique à des montages bien antérieurs.

Si vous quittez la France après la vente : l'exit tax

L'exit tax française est plus étroite que son nom ne le suggère. L'article 167 bis du code général des impôts vise les titres et non l'immobilier. Cet article concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose la plus-value latente sur des participations supérieures à 800 000 € ou représentant au moins 50 % des bénéfices d'une société. Le bien déjà vendu a réglé son propre impôt, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale sont traitées comme l'immeuble lui-même plutôt que comme un portefeuille de titres. Tant que la société reste au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans l'article 150 UB et hors de l'exit tax. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change cette réponse, et l'option figure donc sur votre liste de contrôle avant le départ. Lorsque l'exit tax s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans, cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€, ou en cas de retour en France. Pour la plupart des cédants, elle affecte le calendrier et les formalités du départ plutôt que son coût.

Sources consultées : accord de 2010, art. 13 §§1 à 5, art. 22 §2 ; protocole, points 9 et 12 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 219 I a sexies-0 bis, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 du 22 janvier 2025. La section 8 rapporte les deux décisions du Conseil d'État sur la mesure de la moitié immobilière. Note de portée : les abattements suivent les barèmes légaux, et votre assiette réelle se détaille sur l'acte. L'exception des titres cotés ne nomme que deux places boursières.

Vérifié au 9 août 2026 · accord de 2010, art. 13 ; protocole, points 9 et 12 ; CGI, art. 244 bis A, 150 VC, 167 bis

5Louer avant d'acheter, et donner votre bien en location

Louer avant d'acheter

Une année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et le risque qu'elle porte est le domicile fiscal français. Ce domicile, au sens de l'article 4 B du code général des impôts, tient au foyer, au lieu de séjour principal et au centre des intérêts professionnels et économiques, dont aucun ne dépend de votre bail. La propriété azuréenne devenue le foyer réel de la famille peut vous rendre résident de France, et imposable en France sur vos revenus mondiaux, bien avant tout achat. L'article 4 §2 de l'accord départage alors les deux États. Le décompte des jours joue aussi en sens inverse : le point 5 du protocole vous maintient résident de Hong Kong si vous y passez plus de 180 jours dans une année d'imposition, ou plus de 300 jours sur deux années consécutives. La famille qui partage son année entre les deux peut voir le seul décompte des jours trancher. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine par ailleurs la facilité avec laquelle vous pourrez partir.

Donner votre bien en location

La France impose les loyers des non-résidents, locations meublées comprises, au taux minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et de 30 % au-delà (article 197 A du code général des impôts), sauf à démontrer un taux effectif mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux plein de 17,2 % supporté par les propriétaires étrangers à la coordination européenne. L'accord attribue le revenu à la France parce que le bien est ici, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), et atteint jusqu'à la jouissance d'un bien détenu à travers les parts d'une société ou d'une fiducie (article 6 §5). La taxe foncière hongkongaise n'atteint que les immeubles situés à Hong Kong, et le système territorial laisse les loyers français hors du champ : l'impôt français est tout ce que vous payez sur ces loyers.

Le point 11 du protocole compte si vous acheminez le revenu au lieu de le percevoir. Ce point prévoit que, lorsque l'accord ouvre un avantage fiscal sur un élément de revenu et que l'autre État ne vous impose que sur le montant effectivement transféré ou reçu chez lui, l'avantage ne s'applique qu'au montant ainsi imposé. C'est la limitation dite du régime de la remise, rédigée en termes généraux plutôt que rattachée à un régime nommé. Pour un propriétaire qui loue son bien, elle reste d'ordinaire théorique : la France impose les loyers à la source et n'ouvre aucun avantage que la clause viendrait réduire. Il en va autrement lorsqu'un revenu est délibérément laissé hors de Hong Kong et qu'un avantage conventionnel est revendiqué sur lui.

Sources consultées : accord de 2010, art. 4 §2, art. 6 §§1, 3 et 5 ; protocole, point 11 ; CGI, art. 4 B et 197 A ; CSS, art. L. 136-6. Note de portée : aucune décision française n'a interprété le point 11 du protocole, et le paragraphe ci-dessus énonce les termes du texte sans les étendre. La réponse dépend de la forme d'exploitation du bien et du système de sécurité sociale dont vous relevez, deux questions de fait. L'accord nomme la fiducie lui-même, au lieu de la laisser à l'interprétation.

Vérifié au 9 août 2026 · accord de 2010, art. 4 §2 et 6 ; protocole, point 11 ; CGI, art. 4 B et 197 A

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

La France impose la transmission, et Hong Kong ne l'impose pas. La France et Hong Kong n'ont jamais signé de convention successorale ou de donation. Hong Kong a aboli son impôt sur les successions, l'estate duty, pour les décès survenus à compter du 11 février 2006, et n'impose depuis lors ni les héritages ni les donations. Ces deux faits gouvernent tout ce qui suit.

Les droits français s'attachent au bien parce qu'il est en France, quel que soit votre domicile, au décès comme sur les donations du vivant, et ils atteignent le bien malgré les sociétés. L'immeuble détenu par des entités dans lesquelles vous, avec votre conjoint, vos ascendants, vos descendants ou vos frères et sœurs, détenez plus de la moitié des droits est réputé détenu en direct (article 750 ter, 2° du code général des impôts). Si vous étiez domicilié en France, ou si l'enfant qui hérite a résidé en France six des dix années précédentes, la France impose au contraire la transmission mondiale (article 750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par enfant, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, votre conjoint survivant étant exonéré.

Hong Kong n'ajoute aucun impôt — et n'apporte aucun allègement. Le mécanisme français d'imputation, l'article 784 A, n'admet l'impôt étranger qu'à raison des biens situés hors de France, et Hong Kong ne lève aucun droit de mutation à cause de mort. Le barème français est la totalité de la note. Tout ce qui la réduit est français : les abattements, le calendrier des donations, le démembrement exposé à la section 3, le régime matrimonial que vous portez dans l'acquisition. Cette préparation se fait au mieux avant la signature du compromis.

La réserve de vos enfants, et si vous pouvez choisir le droit hongkongais

Le droit successoral hongkongais suit le modèle de common law : vous transmettez votre patrimoine comme vous l'entendez, sous réserve du pouvoir du juge de pourvoir aux personnes à charge. Le droit français réserve au contraire une part fixe à vos enfants. En application du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession qu'elle traite, vous pouvez choisir la loi de votre nationalité pour l'ensemble de votre succession. Pour un ressortissant chinois rattaché à Hong Kong, les règles du règlement propres aux États plurilégislatifs orientent ce choix vers le droit hongkongais.

Ce choix n'épuise pas la question. La loi française du 24 août 2021 a ajouté un prélèvement compensatoire au profit des enfants. L'article 913, alinéa 3 du code civil l'ouvre lorsque vous ou l'un de vos enfants êtes ressortissant ou résident d'un État membre de l'Union et que la loi choisie ne réserve aucune part aux enfants. Chaque enfant peut alors prélever sur vos biens français, l'immeuble au premier rang, à hauteur de ce que le droit français lui aurait donné. Le droit hongkongais, qui laisse transmettre librement, est précisément le type de loi qui déclenche ce prélèvement — le risque est donc réel pour les familles ayant des attaches européennes. Votre testament, votre régime matrimonial et le calendrier de vos donations relèvent de votre notaire et de votre conseil à Hong Kong ensemble, avant la signature du compromis.

Sources consultées : CGI, art. 750 ter, 777, 779 et 784 A ; code civil, art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026), qui retient qu'aucune convention successorale ou de donation ne lie la France et Hong Kong. Note de portée : le droit successoral hongkongais est exposé au seul niveau de l'orientation et relève de vos conseils sur place ; les abattements suivent les barèmes légaux. Une succession de common law rencontre la réserve, sans convention pour les relier.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI, art. 750 ter, 777, 779 et 784 A ; code civil, art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que posent le plus souvent les acquéreurs de Hong Kong

La convention fiscale franco-chinoise couvre-t-elle un acquéreur de Hong Kong ?

Non. L'administration fiscale française retient que la convention franco-chinoise de 2013 ne s'applique ni à Hong Kong ni à Macao, et que Hong Kong relève du seul accord signé à Paris le 21 octobre 2010. Les deux textes diffèrent aussi par leur champ : la convention chinoise vise le seul revenu, l'accord hongkongais le revenu et la fortune.

Un résident de Hong Kong paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en détention directe comme à travers la fraction immobilière de parts de société (article 964 du code général des impôts). L'accord de 2010 vise les impôts sur la fortune et s'applique à l'IFI depuis le 1er janvier 2018, et son article 21 confirme le droit d'imposer de la France. Hong Kong ne lève aucun impôt sur la fortune, et rien ne vient donc en déduction.

Quel État impose la succession sur un bien français ?

La France seule. Aucune convention successorale ou de donation ne lie la France et Hong Kong, et Hong Kong a aboli l'estate duty pour les décès survenus à compter du 11 février 2006. Les droits français s'attachent au bien parce qu'il est en France, l'atteignent malgré les sociétés familiales (article 750 ter) et atteignent 45 % en ligne directe, sans aucun impôt étranger à imputer.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident de Hong Kong vend un bien français ?

La France, parce que le bien est en France (accord, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du code général des impôts et ses abattements de durée : la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Hong Kong ne lève aucun impôt sur les plus-values et n'impose que les revenus de source hongkongaise, de sorte que la liquidation française est en pratique la dernière.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En principe, oui. Le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). Deux dispenses jouent d'office : les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, et les cessions totalement exonérées par trente années de détention.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit à Hong Kong ?

Oui. La France les impose d'abord parce que le bien est ici (accord, art. 6), au taux minimum de 20 % puis de 30 % (article 197 A du code général des impôts), prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. Le système territorial hongkongais laisse les loyers français hors de son propre champ, et ces loyers ne supportent donc que l'impôt français.

Les enfants peuvent-ils réclamer une part du bien malgré un testament hongkongais ?

Ils le peuvent. Le droit hongkongais laisse transmettre librement, sous réserve d'une provision judiciaire au profit des personnes à charge. Le règlement (UE) 650/2012 ouvre le choix de la loi de la nationalité. Mais depuis 2021, l'article 913, alinéa 3 du code civil ouvre à chaque enfant un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France. Ce prélèvement joue lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident d'un État membre de l'Union et que la loi choisie ne réserve aucune part aux enfants.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. L'article 167 bis du code général des impôts n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ. Cet article ne vise que leurs plus-values latentes sur titres, au-delà de 800 000 € ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société. Le bien vendu et son produit restent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (article 150 UB).

Sources consultées : CGI, art. 167 bis, 197 A, 244 bis A, 750 ter, 964 ; code civil, art. 913 ; accord de 2010, art. 6, 13 §1, 21 ; règlement (UE) 650/2012 ; BOI-INT-CVB-HKG. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Une succession de common law rencontre la réserve, sans convention pour les relier.

Vérifié au 9 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Pourquoi une exonération dans son propre État peut faire perdre la convention — CE n° 394518

Les conventions fiscales françaises définissent le résident comme la personne qui, en vertu de la législation de cet État, y est assujettie à l'impôt en raison de son domicile, de sa résidence, de son siège de direction ou d'un critère analogue. Le Conseil d'État lit ces mots strictement. Statuant sur la formule identique de la convention franco-allemande, il a jugé que la personne que la loi ne soumet pas à l'impôt en cause, à raison de son statut ou de son activité, n'y est pas assujettie. Cette personne n'est donc pas résidente au sens de la convention. Un organisme de retraite allemand, exonéré d'impôt sur les sociétés chez lui, s'est vu refuser le taux réduit de retenue à la source qu'il revendiquait en France.

Rapporté à Hong Kong, ce raisonnement poserait une difficulté sérieuse si l'accord de 2010 ne l'avait pas anticipée. C'est pourquoi les points 1 et 5 du protocole, exposés à la section 1, comptent ici davantage que leurs équivalents dans d'autres conventions.

CE, 9e ch., 27 juillet 2016, n° 394518, texte de la décision lu intégralement. Note de portée : la décision a été rendue sur la convention franco-allemande du 21 juillet 1959 et non sur le présent accord. Ce qui se transpose est sa lecture des mots « assujettie à l'impôt », que l'article 4 §1 de l'accord hongkongais emploie aussi. Aucune décision française n'a encore interprété l'article 4 de cet accord.

Ce qui compte comme plus de la moitié en immeubles français — CE n° 494888 et n° 432053

Le test de la moitié paraît arithmétique. Deux questions le tranchent en pratique : à quelle date la moitié s'apprécie, et ce qui entre au décompte. Le droit français fixe la date expressément. L'actif de la société est retenu à la date de la cession, ou à la clôture de l'exercice précédent. Le test porte sur plus de 50 % de sa valeur réelle et non de sa valeur comptable (article 219, I, a sexies-0 bis du code général des impôts). Le même texte écarte du décompte les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation. Ce qui entre au décompte revient pourtant devant le Conseil d'État : en septembre 2025, il a censuré un arrêt d'appel qui avait jugé que les gisements de carrières n'étaient pas des immeubles au motif que les matériaux avaient vocation à être extraits. Les carrières, a jugé la haute juridiction, sont des immeubles par nature et devaient entrer dans le décompte.

CE, 8e-3e ch. r., 17 septembre 2025, n° 494888 ; CE, 8e-3e ch. r., 22 novembre 2019, n° 432053, textes des décisions lus intégralement. Note de portée : les deux interprètent la définition interne de la prépondérance immobilière et non l'article 13 du présent accord, et sont rapportées pour la méthode qu'elles fixent : valeur réelle, date d'appréciation, immeubles d'exploitation écartés.

Ce qui a changé, et ce que notre agence surveille

Édition 1, la position en août 2026. L'accord du 21 octobre 2010 est en vigueur depuis le 1er décembre 2011 et n'a jamais été amendé. La convention multilatérale l'a atteint tard. Elle est entrée en vigueur pour la France le 1er janvier 2019 et pour Hong Kong le 1er septembre 2022, sur notifications déposées par la Chine pour Hong Kong le 25 mai 2022. Ses effets courent sur les périodes d'imposition ouvertes à compter du 23 septembre 2023 et, pour les retenues à la source françaises, à compter du 1er janvier 2024.

Sources consultées : BOI-INT-CVB-HKG. Note de portée : nul ne peut promettre la date de ratification d'une convention, et notre agence revérifie la position à chaque édition.

Les chiffres de ventes qui fondent ce brief

Hong Kong ne prélève aucun impôt sur la plus-value à la vente, aucun sur la fortune pendant la détention, aucun sur la succession au décès. Chaque euro d'impôt sur le bien est donc français. Entre Cannes et ses collines, la presqu'île de Saint-Tropez et Saint-Jean-Cap-Ferrat, 1 490 villas se sont vendues à 3 M€ et plus pour 11,5 milliards d'euros sur les douze années jusqu'à 2025.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois, selon la même méthode que les pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 31 décembre 2025.

Où résident les propriétaires, en agrégat. Les chiffres ci-dessous comptent les propriétaires, ils ne les identifient pas. Ce sont des totaux, jamais des ventes isolées, et aucun pourcentage ne permet de remonter à une personne. Ils viennent du registre officiel des ventes immobilières de l'administration fiscale française et des registres publics des sociétés, tous deux déjà publics. Aucun propriétaire n'est nommé dans ce brief. Sur 20 communes de la Riviera, 34 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et Hong Kong représente 3 % de ces positions.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse portée au registre. Ces chiffres sont actualisés à chaque édition.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Chaque énoncé de droit est vérifié sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de notre agence, puis recontrôlé sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 9 août 2026 a porté sur quatre sources.

• Légifrance — CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 219 I a sexies-0 bis, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 913.
• L'accord du 21 octobre 2010, dans son texte français officiel, convention multilatérale incorporée.
• La liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026.
• Son commentaire de la convention chinoise.

Le commentaire administratif de l'accord hongkongais date de septembre 2012 et précède la convention multilatérale ; là où les deux divergent, ce brief suit le texte de l'accord. Les règles de représentation fiscale suivent l'instruction du 22 janvier 2025. Le droit hongkongais est exposé au seul niveau de l'orientation, à partir des sources publiées de Hong Kong : le système territorial, l'absence d'impôt sur les plus-values, sur la fortune et sur les transmissions, et le modèle successoral. Il ne porte jamais seul une conclusion juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre arrêté au 31 décembre 2025.

Ce brief expose du droit publié et des données publiques de transaction. Il relève de la recherche et non du conseil sur votre situation : votre parcours de résidence, votre nationalité, votre régime matrimonial et votre chaîne de propriété modifient chacun la réponse. Pour une opération réelle, notre agence réunit l'avocat fiscaliste et le notaire dont vous avez besoin, et conduit lui-même la vente ou l'achat.

Vérifié au 9 août 2026 · textes des décisions lus intégralement ; registre DVF, chaque vente comptée une fois

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–India — la paire conventionnelle

France–China — la paire conventionnelle

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