France–Chine — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1L'accord France–Chine — 2013, le revenu seul

La relation repose sur un instrument unique. L'accord du 26 novembre 2013, signé à Pékin, a remplacé l'accord de Paris du 30 mai 1984 et est entré en vigueur le 28 décembre 2014, ses stipulations s'appliquant à compter du 1er janvier 2015 ; le français et le chinois en sont les deux langues faisant également foi, et ce brief cite le texte français dans la présentation consolidée de l'administration. La convention multilatérale, signée par les deux États le 7 juin 2017, est entrée en vigueur pour la France le 1er janvier 2019 et pour la Chine le 1er septembre 2022, ses effets courant pour cet accord à compter du 1er janvier 2023 pour les retenues à la source et des périodes d'imposition ouvertes à compter du 1er mars 2023 pour le reste : elle a récrit le préambule et introduit le critère des objets principaux, en vertu duquel un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage (article 24, tel que complété). L'accord vise les impôts sur le revenu — côté français, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et les contributions sur ce dernier figurent dans une liste ouverte, et le commentaire administratif de novembre 2024 confirme que la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité entrent dans son champ ; côté chinois, l'impôt sur le revenu des personnes physiques et l'impôt sur le revenu des entreprises. Il ne vise pas les impôts sur la fortune, et la liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026 n'enregistre aucune convention franco-chinoise en matière de successions ou de donations — une absence qui organise l'essentiel de ce qui suit. Territorialement, l'accord couvre le territoire où s'applique la législation fiscale chinoise : l'administration précise qu'il ne s'applique ni aux régions administratives spéciales de Hong-Kong et de Macao, ni à Taïwan, chacune relevant d'un instrument distinct, et ce brief lit la seule relation continentale.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par les critères successifs de l'article 4 §2, selon la cascade OCDE : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. Le droit interne français aborde la même question par l'article 4 B du CGI — le foyer, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques — et la convention règle les conflits que les deux systèmes produisent. Fait notable, la définition conventionnelle du résident exclut les personnes imposées dans un État sur les seuls revenus qui y trouvent leur source — une frontière à garder en vue pour les familles dont l'assujettissement chinois n'est pas encore mondial.

Le versant chinois garde ses propres traits. La Chine impose les personnes qui y sont domiciliées — un état qui tient à l'enregistrement du foyer, aux attaches familiales et économiques plutôt qu'au décompte des jours — sur leur revenu mondial, et, depuis la réforme de 2019 de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, elle applique le même principe mondial aux personnes non domiciliées dès lors qu'elles ont résidé 183 jours par an pendant six années consécutives, une absence unique de plus de trente jours au cours d'une année remettant le compte à zéro ; par sa propre arithmétique, cette règle ne pouvait produire ses premières liquidations mondiales qu'au titre de 2025. La Chine ne lève aucun impôt sur les successions ni sur les donations, ni aucun impôt annuel sur la fortune nette ; ce qu'elle administre étroitement, c'est le mouvement des capitaux privés à travers sa frontière, examiné en section I. Ce brief expose le droit chinois au seul niveau de l'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et l'accord de 2013, la lecture chinoise appartenant aux conseils de la famille en Chine.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Accord de 2013 (consolidation CML), préambule, art. 2–4, 24, 30 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-CHN (20 novembre 2024)

2Le marché, vu de Chine

Vue de Chine, le marché des villas à 3 M€ et plus s'ouvre sur la presqu'île de Saint-Tropez, le plus grand registre de cette nature sur la côte : 1 006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à une médiane de 4,9 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat est le plus étroit et le plus cher des trois : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident de Chine

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti d'un délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en qualité d'officier public et non de conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs chinois s'entourent généralement de leurs propres conseils. Aucune convention ne régissant le sort de la villa au décès ou par donation, les questions de structure de la section I bis méritent leur réponse avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se modifie difficilement une fois le processus engagé.

Financer l'acquisition — le cadre du contrôle des changes

La Chine administre le mouvement des capitaux privés à travers sa frontière, et la géométrie pratique d'une acquisition sur la Riviera en découle. La facilité de change annuelle de chaque personne physique s'établit à l'équivalent de 50 000 dollars US, un plafond conçu pour les voyages, les études et les opérations courantes comparables ; l'achat immobilier résidentiel à l'étranger ne figure pas parmi ses emplois autorisés, et la réglementation prévoit — et exclut — la mise en commun des facilités de plusieurs membres d'une famille au service d'une acquisition unique. La pratique récente est allée vers une documentation plus complète plutôt que vers des plafonds plus larges, les obligations de déclaration et de conservation des pièces ayant encore été renforcées fin 2025. En conséquence, les acquisitions au niveau de ce marché procèdent en pratique de capitaux que la famille détient déjà hors du territoire continental — comptes de places bancaires internationales, sociétés offshore existantes, produits de cessions antérieures à l'étranger — et le versant français de l'opération applique ses propres contrôles de provenance, par le notaire et par la banque réceptrice, comme pour tout acquéreur. La conséquence de calendrier s'énonce d'elle-même : le dépôt de garantie d'usage de 10 % est exigible au compromis, de sorte que les fonds qui porteront l'acquisition doivent se trouver hors du territoire continental, documentés, avant l'offre. La situation au regard des règles de change chinoises est exposée ici au niveau de l'orientation et se confirme avec les conseils de la famille en Chine.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les biens situés en France ainsi que la fraction des parts de toute société représentative de ces biens (article 965, 2°). Ici, la position conventionnelle est simplement absente plutôt que réglée : l'accord de 2013 ne vise que le revenu, de sorte qu'aucun article n'en répartit ni n'en tempère la charge — le même terrain que les relations avec le Danemark et le Brésil, et l'inverse de la relation allemande, dont le texte de 1959 couvre expressément la fortune. La Chine ne levant aucun impôt sur la fortune nette, l'IFI est un coût de détention français plutôt qu'une double charge ; il n'en repose pas moins sur le seul droit interne et suit le bien quelle que soit la résidence conventionnelle du propriétaire.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier · administration chinoise des changes exposée au niveau de l'orientation

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur chinois, l'analyse porte un fait organisateur : en l'absence de toute convention successorale ou de donation, et de tout impôt chinois sur les transmissions, ce que l'acte crée sera lu au décès par le seul droit français — et le droit français le lit selon ses propres termes, sans texte pour les tempérer.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. La mécanique est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en application de l'article 974 du CGI, et les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les bornes sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction décroissant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; passée par le compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). Pour un acquéreur chinois, le prêt porte une commodité supplémentaire qui mérite d'être nommée : le financement bancaire levé en France ou sur une place internationale réduit d'autant les fonds à réunir hors du territoire continental. L'effet de levier modère l'IFI dans ses premières années puis s'estompe par le jeu du texte — un calendrier qui s'examine avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Cette section, c'est l'absence de convention qui l'écrit, et elle écrit ici une page inhabituelle : la liquidation au décès est unique, et elle est française. Les droits français s'attachent à la villa en tant que bien situé en France, quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et lisent à travers les sociétés interposées : l'immeuble détenu par des entités dont le défunt ou le donateur, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits est réputé détenu en direct (CGI, art. 750 ter, 2°). Lorsque le défunt était domicilié en France, ou lorsque l'héritier a été résident de France six des dix années précédentes, la France impose au contraire la transmission mondiale (art. 750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. La Chine, de son côté, n'impose ni les successions ni les donations : aucune seconde liquidation ne naît, et aucune question d'imputation avec elle ; ce que la famille perd n'est pas un dégrèvement — il n'y a rien à dégrever — mais toute limite conventionnelle à la portée française, et la durée de résidence du 750 ter 3° mérite d'autant plus d'attention là où des enfants étudient ou s'établissent en France. Le seul instrument qui parle est européen : en application du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant chinois résidant habituellement en France peut choisir la loi chinoise pour l'ensemble de sa succession.

Ce choix rencontre la réserve héréditaire française en termes moins réglés que dans la plupart des relations. Le droit successoral chinois ne connaît pas de réserve générale au profit des enfants : il ne réserve une part nécessaire qu'à l'héritier privé à la fois de capacité de travail et de ressources, exposée ici au niveau de l'orientation. Le prélèvement compensatoire introduit en droit français en 2021 naît lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants (Code civil, art. 913, al. 3), outre sa condition tenant à la qualité de ressortissant ou de résident d'un État membre de l'Union, et la question de savoir si l'étroite protection chinoise satisfait ce critère n'a pas été tranchée par les tribunaux. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition — dont la communauté légale chinoise des acquêts — et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, au mieux avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le démembrement selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une transmission taxable supplémentaire. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier, de sorte que l'impôt sur la fortune ne bouge pas. Pour une famille chinoise, le cadre est plus simple que dans la plupart des relations, sans être plus léger : la donation ne relève d'aucune convention, la France l'impose comme État de situation à son barème, et aucune charge chinoise ne naît du côté du donataire. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent des conseils de la famille, aux côtés du choix de loi évoqué plus haut.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; Code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012 ; accord de 2013, art. 13, 23 §2 et 24

IIVendre en qualité de résident de Chine

La France impose d'abord, en qualité d'État de situation : l'article 13 §1 attribue à la France les gains sur immeubles français, et le paragraphe 4 du même article atteint les gains sur actions, parts ou droits comparables de sociétés, sociétés de personnes, trusts et autres entités qui ont tiré plus de la moitié de leur valeur, directement ou par interposition, d'immeubles français à un moment quelconque des trente-six mois précédant la cession — le délai propre de l'accord, que la convention multilatérale a laissé en place en y ajoutant les parts de sociétés de personnes et de trusts, et un délai trois fois plus long que la période de 365 jours que cet instrument inscrit dans les conventions qui en sont dépourvues. Les participations substantielles hors du cas de prépondérance immobilière suivent leur règle propre : une participation de 25 % détenue à un moment quelconque des douze mois précédant la cession maintient le gain imposable dans l'État de la société (article 13 §5). Le volet immobilier de l'accord est écrit fermement au profit de l'État de situation — même les fonds souverains que nomme le protocole, la China Investment Corporation en tête, tiennent le traitement de leurs gains immobiliers français du seul droit interne français, l'accord n'y offrant aucun abri (protocole, point 5).

Pour un cédant résident de Chine, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement de durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC), la composante d'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après 30 ans. Les plus-values imposables supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. Deux traits distinguent le cédant d'un État tiers. D'abord, les prélèvements sociaux s'appliquent à leur taux global de 17,2 %, le taux réduit au seul prélèvement de solidarité étant réservé aux cédants relevant de la coordination européenne de sécurité sociale — affiliation qu'un résident de Chine ne détient pas. Fait notable, le commentaire administratif confirme que la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité sont des impôts que l'accord vise : ces prélèvements entrent donc, en qualité d'impôt français, dans la mécanique conventionnelle d'imputation ; la mesure dans laquelle le crédit chinois les absorbe relève du droit chinois et s'examine au dossier. Ensuite, la représentation : le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). La doctrine administrative accorde des dispenses automatiques — cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, cessions totalement exonérées par le jeu des trente années de détention — aux termes de son instruction du 22 janvier 2025, et le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

La Chine répond ensuite en qualité d'État de résidence. L'accord laisse la répartition non exclusive : le gain entre dans l'imposition chinoise selon le droit chinois, et l'impôt payé en France conformément à l'accord s'impute sur la charge chinoise, dans la limite de l'impôt chinois afférent à ce revenu (article 23 §2 a). Dans la pratique chinoise actuelle, le principe mondial atteint les personnes domiciliées par principe et les résidents non domiciliés à compter de leur septième année consécutive seulement, de sorte que le poids de la déclaration chinoise varie avec le parcours de résidence de la famille ; la mécanique du crédit, comme le traitement du produit de vente au regard de l'administration chinoise des changes s'il doit revenir sur le territoire continental, sont exposés au niveau de l'orientation et appartiennent aux conseils de la famille en Chine. Le choix entre céder le bien et céder les parts d'une société à prépondérance immobilière modifie donc le cercle des acquéreurs et les formalités françaises davantage que la répartition elle-même, que l'article 13 conserve à la France sur les deux voies au vu de trois années d'historique ; ce choix s'évalue néanmoins avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une charge de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le suggère. L'« exit tax » française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose les plus-values latentes sur participations substantielles — valeur cumulée supérieure à 800 000 €, ou participation d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes ci-dessus, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI, art. 150 UB) et hors de l'« exit tax » — le droit français d'imposer une cession ultérieure étant préservé par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste de contrôle du départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix précédentes demeure entièrement hors de la charge sur plus-values latentes, de sorte que la famille qui a fait l'essai de la France quelques années puis s'en va part généralement indemne ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque la mécanique s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des cédants, l'« exit tax » est donc une affaire de calendrier et de formalités plutôt que de coût ; les modalités de différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Accord de 2013, art. 2, 13 §§1, 4 et 5, 23 §2, protocole pt 5 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025)

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle une précision qui mérite d'être posée clairement : le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du CGI, tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'efface devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat, et les critères successifs de l'article 4 §2 de l'accord départagent alors les deux États. Le versant chinois a ici son propre accent : l'assujettissement d'un ressortissant chinois tient au domicile — enregistrement du foyer, attaches familiales et économiques — plutôt qu'au décompte des jours, de sorte qu'une saison en France ne met pas fin d'elle-même à l'imposition mondiale chinoise alors qu'elle peut faire naître l'imposition française ; les critères successifs prennent alors tout leur poids. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se règle sur l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées comprises, courantes à ce niveau de prix — sont imposés au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux global de 17,2 % supporté par les propriétaires étrangers à la coordination européenne. L'accord attribue le revenu à la France, État de situation, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), et laisse la répartition non exclusive : la Chine impose son résident sur le même revenu selon son droit et impute l'impôt français (article 23 §2 a), la mécanique de ce crédit — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité compris, tous impôts que l'accord vise selon la lecture de l'administration — appartenant aux conseils de la famille en Chine.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; accord de 2013, art. 4 §2, 6 et 23 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : l'accord du 26 novembre 2013, en vigueur depuis le 28 décembre 2014, modifié par la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour la Chine depuis le 1er septembre 2022, ses effets courant pour cet accord à compter du 1er janvier 2023 pour les retenues à la source et des périodes d'imposition ouvertes à compter du 1er mars 2023 pour le reste. Aucune convention successorale ou de donation n'existe, et aucune négociation n'est enregistrée ; un impôt successoral a été discuté en Chine par intervalles sans être adopté, et un premier impôt chinois sur les successions — ou un premier instrument successoral franco-chinois — récrirait la section I bis en entier. Le commentaire administratif de l'accord (BOI-INT-CVB-CHN) a été actualisé le 20 novembre 2024 et est postérieur à l'entrée des deux États dans la convention multilatérale : texte et commentaire concordent — l'inverse de plusieurs relations que cette série a examinées, où le commentaire précède l'instrument. Points de veille pour l'édition 2 : les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l'arc azuréen ; l'administration chinoise des changes, renforcée en dernier lieu fin 2025 ; les premières liquidations mondiales de la règle des six ans, que sa propre arithmétique ne pouvait produire avant 2025 ; et toute actualisation du commentaire de 2024. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident de Chine paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en détention directe comme à travers la fraction immobilière de parts de sociétés (CGI, art. 964). L'accord de 2013 ne vise que le revenu : aucun article conventionnel ne répartit ni ne tempère la charge — la situation déjà connue des relations avec le Danemark et le Brésil. La Chine ne levant aucun impôt comparable sur la fortune nette, le coût est unilatéral en pratique, mais il repose sur le seul droit interne français.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France, et la France seule — mais en entier. Aucune convention successorale n'existe, et la Chine ne lève aucun impôt sur les successions ni sur les donations. La France impose la villa en tant que bien situé en France, en lisant à travers les sociétés familiales (CGI, art. 750 ter), à des taux atteignant 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part ; et lorsque l'héritier a été résident de France six des dix années précédentes, les droits français s'étendent à la transmission mondiale.

L'accord franco-chinois s'étend-il à Hong-Kong ou à Macao ?

Non. L'accord couvre le territoire où s'applique la législation fiscale chinoise, et l'administration précise qu'il ne s'applique ni aux régions administratives spéciales de Hong-Kong et de Macao, ni à Taïwan. La relation de la France avec Hong-Kong relève d'un accord distinct, signé en 2010, avec son champ et ses termes propres ; celle de Taïwan, d'une disposition dédiée du droit français. Ce brief lit la seule relation continentale.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident de Chine vend une villa française ?

La France d'abord, État de situation du bien (art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. La Chine impose ensuite le même gain selon son droit et impute la charge française sur la sienne (art. 23 §2 a). Les parts de sociétés à prépondérance immobilière suivent la même répartition dès lors que l'immobilier français a fourni plus de la moitié de leur valeur à un moment quelconque des 36 mois précédant la cession (art. 13 §4).

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En principe, oui. Le cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI, art. 244 bis A, IV). Des dispenses automatiques couvrent les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant et les cessions totalement exonérées par les trente années de détention ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation lorsqu'elle s'impose.

La villa peut-elle être payée depuis la Chine continentale ?

Pas dans le cours ordinaire des choses. La facilité de change individuelle de 50 000 dollars US par an est conçue pour les opérations courantes, ne s'étend pas à l'achat immobilier résidentiel à l'étranger, et la réglementation exclut la mise en commun des facilités de plusieurs membres d'une famille au service d'une acquisition unique. Les acquisitions à ce niveau se financent en pratique sur des capitaux déjà détenus hors du territoire continental, documentés avant le compromis ; la situation au regard des règles de change chinoises est exposée au niveau de l'orientation et se confirme avec les conseils de la famille en Chine.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit en Chine ?

Oui — la France les impose d'abord en qualité d'État de situation (accord, art. 6), au régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins puis 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. La Chine impose le même revenu entre les mains de son résident et impute l'impôt français en application de l'article 23 §2 a) de l'accord.

La réserve héréditaire française s'impose-t-elle à une famille chinoise ?

La question est moins réglée que pour la plupart des nationalités. En application du règlement (UE) 650/2012, un ressortissant chinois résidant habituellement en France peut choisir la loi chinoise pour l'ensemble de sa succession ; le droit chinois ne réserve toutefois une part nécessaire qu'à l'héritier privé à la fois de capacité de travail et de ressources, et la question de savoir si cette étroite protection constitue un mécanisme réservataire au sens de l'article 913, al. 3 du Code civil — dont le prélèvement compensatoire suppose en outre que le défunt ou un enfant soit ressortissant ou résident d'un État membre de l'Union — n'a pas été tranchée par les tribunaux. Le point s'apprécie au vu des faits propres à la succession.

Une « exit tax » française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 20 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; Code civil, art. 913 — textes consolidés), sur l'accord du 26 novembre 2013 dans sa consolidation officielle française — convention multilatérale incorporée, telle que publiée par l'administration, le texte français étant l'une des deux langues de l'accord faisant également foi —, sur le commentaire administratif de l'accord du 20 novembre 2024 (BOI-INT-CVB-CHN) et sur la liste conventionnelle de l'administration au 29 avril 2026, qui retient pour la relation franco-chinoise le seul impôt sur le revenu. Les mécanismes de représentation et de dispense des non-résidents suivent l'instruction administrative du 22 janvier 2025. Le droit interne chinois — l'impôt sur le revenu des personnes physiques et sa règle des six ans, l'absence d'imposition des successions, des donations et de la fortune nette, l'administration des changes — est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, traitement chinois des revenus imposés en France, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 20 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

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France–Hongkong — la paire conventionnelle