France–Chine — Convention fiscale

1Un seul accord, signé à Pékin en 2013 — et tout ce qui reste en dehors de lui

La France et la Chine ont un accord unique, et récent. L'accord du 26 novembre 2013, signé à Pékin, est entré en vigueur le 28 décembre 2014 et s'applique depuis le 1er janvier 2015, en remplacement de l'accord de Paris du 30 mai 1984 ; ses textes français et chinois font également foi, et ce brief cite le texte français dans la présentation consolidée de l'administration. Les deux États ont signé l'instrument multilatéral (la règle anti-abus conclue internationalement en 2017) — la France liée depuis le 1er janvier 2019, la Chine depuis le 1er septembre 2022 — et ses effets sur cet accord courent du 1er janvier 2023 pour les retenues à la source et des périodes ouvertes au 1er mars 2023 pour le reste : un préambule réécrit, et un test de l'objet principal permettant de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage (article 24, tel que complété). Les impôts couverts sont les impôts sur le revenu : côté français une liste ouverte — impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés et ses contributions — que le commentaire de novembre 2024 lit comme s'étendant à la CSG, à la CRDS et au prélèvement de solidarité ; côté chinois les impôts sur le revenu des personnes physiques et des entreprises. Rien dans l'accord ne touche la fortune, et la liste des conventions de l'administration au 29 avril 2026 n'enregistre aucune convention successorale ou de donation avec la Chine — l'absence autour de laquelle les § 2 et § 6 de ce brief sont construits.

La ligne territoriale compte autant que la ligne matérielle. L'accord couvre le territoire où s'applique la législation fiscale chinoise, et l'administration énonce qu'il n'atteint ni les régions administratives spéciales de Hong Kong et de Macao, ni Taïwan, chacune relevant d'un arrangement distinct : un achat depuis Hong Kong court sur l'accord France–Hong Kong du 21 octobre 2010, hors de ce brief. Ce brief lit la seule relation continentale.

Qui est résident de Chine sous le texte de 2013 — et la clause qu'aucun juge n'a lue

Quand les deux États réclament une personne, l'article 4 §2 la départage par la cascade OCDE — foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, accord amiable — tandis que le droit interne français pose d'abord sa propre question par le CGI article 4 B : le foyer de la famille, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques. Une frontière du texte moderne mérite ici l'attention : la personne imposée dans un État sur ses seuls revenus de source locale est expressément exclue de la définition du résident (article 4 §1, seconde phrase). L'article de résidence n'a été éprouvé qu'une fois au plus haut niveau dans cette relation, et sur l'ancien texte. Un contribuable vivant à Shanghai avec sa femme et ses enfants, y travaillant, perçoit des dividendes français en 2013 et 2014 ; la France retient ses 30 % de droit interne, il réclame le plafond de 10 % que l'accord de 1984, alors applicable, réservait aux résidents de Chine. L'administration répond que la Chine ne l'imposait que sur son salaire chinois, donc qu'il n'était pas résident conventionnel du tout. Le Conseil d'État a annulé cette lecture : sous la rédaction de 1984, la résidence tenait à ce que l'assujettissement chinois s'attache par un lien personnel — domicile, résidence ou critère analogue — non à l'étendue des revenus que la Chine imposait en fait (CE, 9 juin 2020, n° 434972). La suite pèse autant que la décision : l'accord de 2013 contient la phrase qui manquait à l'ancien texte, et la question du contribuable de Shanghai revient donc, sous une forme neuve, pour la famille non domiciliée dans la fenêtre chinoise de six ans, dont l'imposition chinoise se limite aux revenus de source chinoise. Aucun juge n'a encore lu la clause moderne ; le point relève de l'examen du dossier quand notre agence prend le dossier.

Ce que fait le droit chinois de son côté

La Chine impose les personnes qui y sont domiciliées — un statut qui tient à l'enregistrement du foyer (hukou) et aux attaches familiales et économiques, non au décompte des jours — sur leur revenu mondial, et depuis la réforme de 2019 de l'impôt sur le revenu des personnes physiques le même principe mondial atteint les non-domiciliés après 183 jours de résidence chacune de six années consécutives, une absence unique de plus de trente jours dans l'année remettant le compteur à zéro ; par sa propre arithmétique, la règle ne pouvait produire ses premières impositions mondiales avant 2025. La Chine ne taxe ni les successions ni les donations et ne connaît aucun impôt annuel sur la fortune nette ; ce qu'elle administre de près, c'est le mouvement privé des capitaux à sa frontière, repris au § 2. Le droit chinois est énoncé tout au long à titre d'orientation — le socle vérifié de ce brief est le côté français et le texte de 2013 — et la lecture chinoise appartient aux conseils de la famille en Chine.

Sources consultées : CGI article 4 B; n° 434972; article 24; article 4 §2; article 4 §1. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. La convention de 2013 n'atteint ni Hong Kong ni Macao.

Vérifié au 10 août 2026 · accord de 2013 (consolidation CML) préambule, arts. 1–4, 24 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-CHN ¶¶40, 70, 110 (20 novembre 2024) ; CE n° 434972 — texte de la décision lu

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'achat suit la séquence que fixe la pratique française : une offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt d'usage de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l'acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et inscrit le titre. Le notaire tient un office public et n'est pas l'avocat de l'acheteur : une famille qui pilote le dossier depuis Shanghai ou Pékin ajoute d'ordinaire son propre conseil et donne procuration pour l'acte. Sur l'étalon commun de cette collection — la villa médiane de Cannes et ses collines à 4,9 M€ dans le registre DVF — l'acheteur paie environ 5,81 % de droits de mutation et taxes de publicité foncière (284 526 €), des émoluments et débours de notaire d'environ 61 250 € au barème réglementé, soit environ 7 % tout compris (≈ 345 776 €) sur un bien existant. Un régime de TVA sur le neuf, un mobilier détaché ou une sûreté hypothécaire changent l'arithmétique ; le notaire détaille l'acte réel.

Financer l'achat — le cadre du contrôle des changes

La Chine administre le mouvement privé des capitaux à sa frontière, et la séquence pratique d'une acquisition sur la Riviera découle de cette administration, non du droit français. Chaque personne dispose d'une facilité annuelle de change équivalant à 50 000 dollars US, conçue pour les voyages, les études et les postes courants comparables ; l'achat d'immobilier résidentiel à l'étranger ne figure pas parmi ses usages permis, et les règles anticipent — et excluent — que plusieurs proches dirigent leurs facilités vers une même acquisition. Les ajustements récents ont resserré la documentation plutôt qu'élargi les plafonds, les obligations de déclaration et de conservation ayant encore été renforcées fin 2025. Les achats au niveau de ce marché procèdent donc, dans le cours ordinaire, de capitaux que la famille détient déjà hors du continent : comptes dans les places bancaires internationales, sociétés offshore existantes, produits de cessions antérieures à l'étranger. Le côté français pose ses propres questions en parallèle — contrôles de provenance du notaire et de la banque réceptrice, appliqués à tout acheteur — et le calendrier tire la conclusion pratique : le dépôt est dû au compromis, les fonds portant l'achat doivent donc être offshore, documentés, avant l'offre. La position sous les règles de change chinoises est énoncée à titre d'orientation et se confirme avec les conseils de la famille en Chine.

L'impôt sur la fortune arrive sans pendant chinois

Le CGI article 964 taxe le patrimoine immobilier au-delà de 1 300 000 € ; pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette est le bien situé en France et la fraction des titres de toute société qui représente de l'immobilier français (article 965, 2°). L'accord de 2013 n'a rien à dire ici — il couvre le seul revenu — l'IFI s'applique donc aux conditions internes : ni doublé, la Chine n'ayant aucun impôt sur la fortune nette qui pourrait le dupliquer, ni tempéré par traité — le terrain que cette collection a déjà consigné pour les relations danoise et brésilienne, et l'opposé de la relation allemande, dont le texte de 1959 couvre la fortune expressément. Un conseil habitué à un système sans impôt annuel sur la fortune doit lire l'IFI comme le principal coût récurrent du bien au-delà du seuil, attaché au bien quelle que soit la résidence conventionnelle du propriétaire. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale réelle (CGI article 973 I). Les charges locales suivent l'acte : la taxe foncière court aux taux communaux ; les communes en zone tendue — les communes phares de la Riviera en sont — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires meublées ; et chaque propriétaire dépose la déclaration annuelle d'occupation. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt que de les figer.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources considérées : accord de 2013 art. 2 ; CGI arts. 964, 965 2°, 973 I ; barèmes de coûts donnés pour orientation, détaillés quand notre agence prend le dossier. Note de portée : l'administration des changes chinoise est énoncée à titre d'orientation ; le contrôle des changes décide la route des fonds avant tout taux français.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 973 I; article 965, 2°; articles 761; art. 2. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. Le contrôle des changes décide de la voie de financement avant le taux.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 964–965, 973 I ; accord de 2013 art. 2 — administration des changes chinoise à titre d'orientation

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Les structures de détention paraissent ici, selon la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse, non des recommandations. Pour un acheteur chinois, un fait ordonne toute la table : aucune convention ne gouverne les transmissions, la Chine n'en taxe aucune, et ce que l'acte crée sera lu au décès par le droit français seul, aux conditions françaises, sans rien au-dessus.

La détention directe

La simplicité, et la France impose à chaque étape. À la vente, la France impose comme État de situation du bien et la Chine impute l'impôt français (articles 13 §1 et 23 §2 a) ; au décès, les droits français s'attachent au bien et aucune imposition chinoise n'y répond — la charge unique et entière que le § 6 développe.

Une société chinoise ou étrangère

La confidentialité et la consolidation, à trois prix français. La taxe annuelle de 3 % sur les entités détenant de l'immobilier français (CGI articles 990 D et 990 E) pose sa question de transparence chaque année ; la fraction immobilière des titres porte l'IFI quoi qu'il arrive ; et une cession des titres reste française sur trois ans d'historique par la clause de 36 mois de l'article 13 §4. Au décès, le droit français compte le bien détenu par les sociétés où la famille tient plus de la moitié des intérêts comme s'il était détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°).

Une SCI française

La SCI offre la gouvernance, la co-détention familiale et le financement français. Sa qualification chinoise appartient au conseil en Chine ; côté français, la fraction immobilière porte l'IFI, les cessions de parts restent dans la clause de 36 mois, et au décès l'article 750 ter taxe le bien comme si la famille le détenait en direct.

Un trust dans la chaîne

Instrument familier de la planification offshore des familles continentales, le trust rencontre en France une machinerie propre : la déclaration du trustee (CGI article 1649 AB), le prélèvement dédié de l'article 990 J quand la déclaration fait défaut, des droits de transmission qui atteignent 60 % quand les parts des bénéficiaires sont indéterminées (article 792-0 bis), et le test de l'objet principal de l'article 24 posant sa question à tout montage bâti autour de l'accès au traité. À examiner avec conseil des deux côtés avant le compromis.

Donner à vos enfants la nue-propriété maintenant, et garder l'usage à vie (démembrement)

La structure le plus souvent posée à côté du prêt divise la propriété elle-même : l'acheteur garde l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus à vie — et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife la division par l'âge : au barème du CGI article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine valeur quand l'usufruitier a de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans. Les droits ne portent que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier n'est pas taxée de nouveau si les conditions de l'article 751 sont tenues — donation notariée, plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669. L'impôt sur la fortune ne bouge pas : l'article 968 garde la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier. Sans convention de donation et sans droit chinois de donation, la France seule lit la transmission, comme État de situation du bien.

Emprunter contre le bien français réduit l'IFI — dans les trois limites du code

Le financement bancaire revient dans ces dossiers pour une raison universelle et une raison propre à cette relation. Universellement, la dette d'acquisition due à une banque se déduit de l'assiette de l'impôt sur la fortune (CGI article 974), et les actifs financiers restent entièrement hors IFI : le prêt garde la liquidité investie pendant que la dette réduit l'assiette. Particulièrement, un crédit levé en France ou dans une place bancaire internationale réduit d'autant le volume de capital à réunir et documenter offshore. Le code pose trois limites. Le prêt remboursable in fine est traité comme s'il s'amortissait, la déduction déclinant au prorata de sa durée, et d'un vingtième par an sans terme fixé. Au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable, la dette excédant 60 % de la valeur du bien ne compte que pour moitié, sauf objet principalement autre que fiscal. Et seule la dette réelle compte — tirée, servie, au prix du marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de peser dans la valorisation des parts (article 973). L'allègement est le plus fort les premières années et recule au calendrier de la loi — une raison de plus de régler le financement avant le compromis.

Sources considérées : CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB ; accord de 2013 arts. 13 §4, 23 §2 a, 24. Note de portée : les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec conseil en France et en Chine ; les règles chinoises d'investissement sortant gouvernent la détention autant que l'impôt.

Sources consultées : CGI articles 990 D; CGI article 750 ter, 2°; CGI article 1649 AB; CGI article 669; CGI article 974; articles 13 §1; article 13 §4; article 750 ter; article 990 J; article 792; article 24; article 751; article 968; article 973. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et en Chine. Les règles d'investissement sortant régissent la détention autant que l'impôt.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 669, 750 ter, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–J, 1649 AB ; accord de 2013 arts. 13 §4, 24

4Ce que vous payez quand vous vendez

La France impose d'abord, comme État de situation du bien. L'article 13 §1 attribue à la France les gains sur les immeubles français, et le paragraphe 4 étend la même attribution aux gains sur actions, parts ou droits comparables dans des sociétés, sociétés de personnes, trusts et autres entités qui ont tiré plus de la moitié de leur valeur, directement ou par interposition, de l'immobilier français à un moment quelconque des trente-six mois précédant la cession. Ce regard en arrière est celui de l'accord lui-même : l'instrument multilatéral a ajouté l'ampleur — sociétés de personnes et trusts — mais laissé la période de trois ans en place, là où les conventions dépourvues d'une telle clause reçoivent son standard de 365 jours. Les participations substantielles hors du cas immobilier suivent l'article 13 §5 — une participation de 25 % détenue à un moment des douze mois précédant la cession garde le gain imposable dans l'État de la société. Le volet immobilier de ce texte est écrit fermement pour l'État de situation : même les fonds souverains que le protocole nomme, la China Investment Corporation en tête, prennent le traitement de leurs gains immobiliers français du droit interne français, sans abri conventionnel (protocole, point 5).

Pour le vendeur résident de Chine, la machinerie française est le CGI article 244 bis A. Le gain taxable s'abat de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC) ; la part impôt sur le revenu court à 19 % (article 200 B) et s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ; et les gains taxables au-delà de 50 000 € portent la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G — 6 % aux niveaux où ce marché traite. Par 1 000 000 € de gain brut sur un bien vendu à la médiane cannoise de 4,9 M€ : après 10 années pleines, l'abattement est de 30 %, laissant 700 000 € taxables, 133 000 € d'impôt sur le revenu et 42 000 € de surtaxe ; après 15 ans, 60 %, 400 000 €, 76 000 € et 24 000 € ; après 22 ans, la part impôt sur le revenu est éteinte. Deux traits marquent le dossier d'État tiers. Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein combiné de 17,2 %, le taux réduit de solidarité n'appartenant qu'aux vendeurs relevant de la coordination sociale européenne — une affiliation qu'un résident de Chine n'a pas — mais l'administration compte la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité parmi les impôts couverts par l'accord, et ils entrent donc dans la machinerie du crédit comme impôt français. Et la représentation : le vendeur domicilié hors UE et EEE désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV) ; les dispenses automatiques — ventes à 150 000 € ou moins par vendeur, et ventes entièrement exonérées par l'horloge de trente ans — suivent l'instruction administrative du 22 janvier 2025, le notaire de l'acte organisant d'ordinaire la désignation.

La Chine répond ensuite comme État de résidence, selon sa propre loi. Que la France impose n'empêche pas la Chine : le gain entre dans l'imposition chinoise quand l'histoire de résidence de la famille l'y porte — les domiciliés par principe, les non-domiciliés à partir de la septième année consécutive — et l'impôt payé en France conformément à l'accord s'impute sur la charge chinoise, dans la limite de l'impôt chinois sur ce revenu (article 23 §2 a). La mécanique du crédit chinois, comme le sort des produits sous l'administration des changes s'ils reviennent sur le continent, sont énoncés à titre d'orientation et appartiennent aux conseils de la famille en Chine. Quant à la route — vendre le bien ou vendre les titres d'une société à prépondérance immobilière — l'article 13 garde les deux dans la charge française sur trois ans d'historique : le choix déplace le bassin d'acheteurs et la mécanique déclarative plus que l'attribution.

Le crédit forfaitaire de 1984, plaidé dix ans après que l'accord de 2013 l'a supprimé

Toute décision publiée du Conseil d'État sur un texte franco-chinois porte sur l'accord de 1984 — d'abord sur sa clause de crédit d'impôt fictif de l'ère du développement, qui créditait les résidents français d'un impôt chinois sur les intérêts fixé forfaitairement à 10 % du brut, quoi que la Chine ait réellement perçu. Les banques françaises ont plaidé cette arithmétique longtemps après la disparition de l'accord, et le juge l'a réglée dans les deux sens : le crédit forfaitaire se calcule sur un brut reconstitué en réintégrant l'impôt chinois réputé payé (CE, 20 novembre 2017, n° 396595, Sté Natixis), et la même clause lie symétriquement le réclamant — le brut reconstitué doit entrer dans la base taxable française avant que le crédit ne s'y impute (CE, 31 mai 2022, n° 461519, HSBC Bank PLC Paris Branch). Une troisième décision a fermé la frontière temporelle de la machinerie : les crédits conventionnels, forfaitaires ou réels, se perdent avec l'exercice déficitaire, aucune des quinze conventions soumises au juge — l'accord chinois de 1984 en tête — ne prévoyant de report (CE, 8 mars 2023, n° 456349). L'accord de 2013 a clos l'ère qui nourrissait tout cela : l'article d'élimination ne crédite plus que l'impôt chinois effectivement supporté à titre définitif (article 23 §1 b ii), et l'administration consigne en toutes lettres la suppression des crédits forfaitaires de 1984 (BOI-INT-CVB-CHN ¶320). Deux lectures restent au vendeur : une clause de crédit exécute son texte et rien au-delà — discipline qu'il vaut de supposer, à titre d'orientation, du crédit chinois de l'article 23 §2 a aussi — et aucune décision publiée du juge ne lit encore le texte de 2013 : sur quatre décennies et deux instruments successifs, les articles immobiliers n'ont produit aucun litige à ce niveau.

Partir après la vente — ce que l'exit tax atteint, et ce qu'elle n'atteint pas

L'exit tax française (CGI article 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France au moins six des dix années précédant le départ, et taxe les plus-values latentes sur les participations — positions excédant 800 000 € de valeur, ou 50 % et plus des bénéfices d'une société — telles qu'elles existent au jour du départ. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le produit de la vente n'est pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale suivent le bien plutôt que le portefeuille : tant que la société garde le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI article 150 UB), hors exit tax. La famille qui part avant six années de domicile français échappe entièrement à la charge sur les plus-values latentes. Quand la machinerie s'applique, le paiement est en général différé, et l'imposition tombe si les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou au retour en France.

Sources considérées : accord de 2013 arts. 13 §§1, 4–5, 23 §§1–2, protocole pt 5 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025) ; CE n° 396595, n° 461519, n° 456349 — textes des décisions lus. Note de portée : les décisions de crédit forfaitaire naissent de faits bancaires sous l'accord abrogé et sont redites pour ce qu'elles établissent de la machinerie des crédits en général.

Sources consultées : CGI article 244 bis A; CGI article 167 bis; CGI article 150 UB; n° 396595; n° 461519; n° 456349; BOI-INT-CVB-CHN; BOI-RFPI-PVINR-30-20; article 13 §1; article 13 §5; article 150 VC; article 200 B; article 1609 nonies G; article 23 §2 a). Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. La clause de prépondérance immobilière suit le modèle moderne.

Vérifié au 10 août 2026 · accord de 2013 arts. 13, 23, protocole pt 5 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G ; CE n° 396595, n° 461519, n° 456349

5Louer avant d'acheter, et mettre votre bien en location

L'année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde simple : le domicile fiscal français du CGI article 4 B tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques, et aucun des trois ne cède à l'intitulé d'un bail. Un bien devenu le foyer effectif de la famille peut fonder la résidence française, avec ses conséquences mondiales, avant tout achat ; la cascade de l'article 4 §2 décide alors quel État l'emporte. Le côté chinois donne à l'année d'essai sa forme propre : l'assujettissement d'un ressortissant chinois suit le domicile — enregistrement du foyer, attaches familiales et économiques — non le décompte des jours, une saison en France ne ferme donc pas d'elle-même l'imposition mondiale chinoise même quand elle peut ouvrir la française ; et pour la famille non domiciliée dans la fenêtre de six ans, la question de résidence porte le pli supplémentaire que la jurisprudence du § 1 décrit. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans règle la souplesse de sortie, et se cale sur ce que l'essai doit réellement éprouver.

Mettre le bien en location renverse le sens des mêmes règles. Les loyers de source française d'un propriétaire non-résident — locations meublées usuelles à ce niveau de prix comprises — sont imposés au régime des taux minimaux du CGI article 197 A, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial effectif inférieur ; les prélèvements sociaux ajoutent leurs 17,2 % pleins, sur le terrain d'État tiers du § 4. L'accord donne le revenu à la France comme État de situation du bien, quelle que soit la forme d'exploitation (article 6 §§1 et 3), et laisse l'attribution non exclusive : la Chine impose son résident sur le même revenu selon sa loi et impute l'impôt français (article 23 §2 a), la portée de ce crédit — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité compris, tous impôts couverts par l'accord selon la lecture de l'administration — appartenant aux conseils de la famille en Chine.

Sources considérées : CGI arts. 4 B, 197 A ; accord de 2013 arts. 4 §2, 6 §§1 et 3, 23 §2 a. Note de portée : le traitement tient à la forme d'exploitation et à l'affiliation, deux questions de fait.

Sources consultées : CGI article 4 B; CGI article 197 A; article 4 §2; article 6 §§1; article 23 §2 a). Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Le choix de la loi chinoise est ouvert ; le prélèvement de l'article 913 y reste incertain.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A ; accord de 2013 arts. 4 §2, 6, 23 §2

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez — et pourquoi le droit français décide seul

Cette section est écrite par la convention manquante, et elle écrit une page inhabituelle : une seule imposition au décès, française, et entière. Les droits français s'attachent au bien comme immeuble situé en France quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et l'assiette traverse les entités interposées — l'immeuble détenu par des sociétés où le défunt ou donateur, avec conjoint, ascendants, descendants ou frères et sœurs, tient plus de la moitié des intérêts est réputé détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°). Si le défunt était domicilié en France, ou si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, la France taxe la transmission mondiale (750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant exonéré en succession. La Chine n'impose rien de son côté, aucune question de crédit ne se pose donc jamais ; ce qui manque à la famille, c'est tout plafond conventionnel à la portée française — et la condition de résidence du 750 ter 3° mérite l'attention partout où des enfants étudient ou s'installent en France. Les valeurs déclarées pour les droits sont l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale (CGI articles 761 et 1897).

L'élection de la loi chinoise est ouverte — et le prélèvement français sur elle, indécis

Un instrument européen parle : sous le règlement 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant chinois résidant habituellement en France peut choisir la loi chinoise pour l'ensemble de sa succession. Ce choix rencontre la réserve héréditaire française sur un terrain moins réglé que dans la plupart des relations. Le droit successoral chinois ne réserve aucune part générale aux enfants ; il ne protège que l'héritier qui n'a ni capacité de travail ni source de revenus, énoncé ici à titre d'orientation. Le prélèvement compensatoire ajouté par la France en 2021 opère quand la loi applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants (Code civil, article 913, al. 3), et seulement si le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident habituel d'un État de l'Union ; la question de savoir si la part nécessaire, étroite, du droit chinois satisfait le test légal n'a pas été tranchée par les tribunaux, et les deux conditions se pèsent sur les faits réels de la succession. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'achat — la communauté légale d'acquêts chinoise en tête — et le calendrier d'éventuelles donations appartiennent aux conseils des deux côtés, avant le compromis.

Sources considérées : CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897 ; Code civil arts. 912–913 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : le droit successoral chinois est énoncé à titre d'orientation ; aucun juge n'a statué sur le test de l'article 913 al. 3 à son endroit.

Sources consultées : CGI article 750 ter, 2°; CGI articles 761; CGI arts. 750 ter; Code civil, article 913; article 777; article 779; règlement 650/2012; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et en Chine. Aucune convention successorale : les droits français sont seuls.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897 ; Code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que les propriétaires chinois posent le plus

Un résident de Chine paie-t-il l'impôt sur la fortune sur un bien de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€, détenus en direct ou par la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI article 964). L'accord de 2013 couvre le seul revenu : aucun article conventionnel n'attribue ni ne tempère la charge. La Chine n'a aucun impôt sur la fortune nette : le coût est unilatéral en pratique, et il repose sur le seul droit interne français.

Quel pays impose la succession sur un bien français ?

La France, et elle seule — mais sans plafond. Aucune convention successorale n'existe et la Chine ne lève ni droits de succession ni droits de donation. Les droits français s'attachent au bien comme immeuble situé en France, comptent les sociétés familiales dans l'assiette (CGI article 750 ter) et montent à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part ; si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, ils s'étendent à la transmission mondiale.

L'accord France–Chine s'étend-il à Hong Kong ou à Macao ?

Non. L'accord couvre le territoire où s'applique la législation fiscale chinoise, et l'administration énonce qu'il n'atteint ni les régions administratives spéciales de Hong Kong et de Macao, ni Taïwan. La relation de la France avec Hong Kong court sur un accord distinct de 2010, avec son propre champ. Ce brief lit la seule relation continentale.

Qui impose la plus-value quand un résident de Chine vend un bien français ?

La France d'abord, comme État de situation du bien (article 13 §1), par le CGI article 244 bis A avec les abattements de durée — la part impôt sur le revenu éteinte après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. La Chine impose ensuite le gain selon sa loi et impute la charge française (article 23 §2 a). Les titres d'entités à prépondérance immobilière suivent la même attribution dès que l'immobilier français a fourni plus de la moitié de leur valeur à un moment des 36 mois précédant la cession (article 13 §4).

La convention fiscale France–Chine a-t-elle été plaidée en France ?

Abondamment — mais seulement l'ancienne. Toute décision publiée du Conseil d'État sur un texte franco-chinois porte sur l'accord de 1984, d'abord sur son crédit forfaitaire de 10 % pour l'impôt chinois sur les intérêts, une clause de crédit d'impôt fictif que les banques ont plaidée jusque dans les années 2020 (n° 396595 de 2017, n° 461519 de 2022, n° 456349 de 2023 entre autres). L'accord de 2013 a supprimé ce crédit — ne compte plus que l'impôt chinois effectivement supporté à titre définitif — et n'a lui-même produit aucune décision publiée à ce niveau.

L'achat peut-il être payé depuis la Chine continentale ?

Pas dans le cours ordinaire. La facilité individuelle de change de 50 000 dollars US par an sert les postes courants, ne s'étend pas à l'immobilier résidentiel à l'étranger, et les règles excluent le cumul des facilités de proches vers une même acquisition. Les achats à ce niveau se financent en pratique sur des capitaux déjà détenus offshore, documentés avant le compromis ; la position sous les règles de change chinoises est énoncée à titre d'orientation et se confirme avec les conseils de la famille en Chine.

Les loyers de France sont-ils imposés si le propriétaire vit en Chine ?

Oui — la France les impose d'abord comme État de situation du bien (accord, article 6), au régime des taux minimaux du CGI article 197 A, à 20 % au moins puis 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche, prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. La Chine impose le même revenu entre les mains du propriétaire résident et impute l'impôt français par l'article 23 §2 a de l'accord.

La réserve héréditaire française lie-t-elle une famille chinoise ?

Moins réglé que pour la plupart des nationalités. Sous le règlement (UE) 650/2012, un ressortissant chinois résidant habituellement en France peut choisir la loi chinoise pour toute sa succession ; mais le droit chinois ne réserve une part nécessaire qu'à l'héritier sans capacité de travail ni source de revenus, et la question de savoir si cette protection étroite constitue un mécanisme réservataire protecteur au sens du Code civil article 913, al. 3 — dont le prélèvement compensatoire exige aussi qu'un défunt ou un enfant soit ressortissant ou résident d'un État de l'Union — n'a pas été tranchée. Le point se pèse sur les faits réels de la succession.

Sources considérées : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 750 ter; CGI article 244 bis A; CGI article 197 A; n° 396595; n° 461519; n° 456349; Code civil article 913; article 13 §1; article 23 §2 a); article 13 §4; article 6; article 23 §2; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Aucune convention successorale : les droits français sont seuls.

Vérifié au 10 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Le marché d'abord, parce que chaque chiffre ci-dessus y remonte. Vue de Chine, la côte s'ouvre sur la presqu'île de Saint-Tropez — le plus grand registre de villas à 3 M€ et plus de l'arc : 1 006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, médiane 4,9 M€. Cannes et ses collines restent le registre le plus international des trois, 306 ventes pour 2 066 M€ à la même médiane de 4,9 M€, et Saint-Jean-Cap-Ferrat l'adresse la plus étroite et la plus chère, 178 ventes à 6,5 M€ de médiane. Ensemble, les trois registres ont totalisé 11,5 milliards d'euros sur douze ans, chaque ligne traçable dans les données de transactions de l'État — DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas à 3 M€ et plus, 2014–2025, doublons successoraux retirés. Sur 20 communes de la Riviera, 34 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et la Chine continentale compte pour 2 % de ces positions étrangères — agrégats seulement, tirés de sources publiques sous leurs conditions de réutilisation, aucune détention individuelle identifiée.

La méthode juridique. Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de notre agence — recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a couvert Légifrance (CGI articles 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB, 1897 ; Code civil article 913 — textes consolidés), l'accord du 26 novembre 2013 dans sa consolidation française officielle, instrument multilatéral incorporé, le commentaire du 20 novembre 2024 (BOI-INT-CVB-CHN) et la liste des conventions de l'administration au 29 avril 2026, qui enregistre la relation France–Chine pour le seul impôt sur le revenu. La jurisprudence a été lue dans les textes des décisions : sur l'article de résidence de l'accord de 1984, CE n° 434972 du 9 juin 2020 ; sur son crédit forfaitaire, CE n° 396595 du 20 novembre 2017 et n° 461519 du 31 mai 2022 ; sur l'absence de report des crédits, n° 456349 du 8 mars 2023. Aucune décision publiée ne lit le texte de 2013.

Les textes français et chinois de l'accord font également foi (testimonium lu). Le corpus tient la consolidation française officielle à force statutaire ; le texte authentique chinois n'y est pas encore — un point ouvert que notre agence consigne plutôt que de le laisser implicite. Le droit interne chinois — l'impôt sur le revenu et sa règle des six ans, l'absence d'impôt sur les successions, les donations et la fortune nette, la part nécessaire du droit successoral, l'administration des changes — est énoncé à titre d'orientation à partir de sources secondaires et ne porte jamais une affirmation de droit.

Ce que notre agence surveille pour la prochaine édition : les mouvements de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes de surtaxe communaux sur l'arc de la Riviera ; l'administration des règles de change chinoises, renforcée en dernier lieu fin 2025 ; les premières impositions sous la portée mondiale de la règle des six ans, que sa propre arithmétique ne pouvait produire avant 2025 ; toute première décision sur le texte de 2013 ; et tout rafraîchissement du commentaire de novembre 2024. Un impôt successoral a été discuté en Chine par intervalles sans être adopté ; un premier droit chinois de mutation à titre gratuit, ou un premier instrument successoral franco-chinois, réécrirait le § 6 en entier.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; c'est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — histoire de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les résultats. Pour une transaction réelle, notre agence coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Vérifié au 10 août 2026 · textes des décisions lus ; registre DVF, doublons successoraux retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Hongkong — la paire conventionnelle

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