法国–中国 — 税收协定

1一份协定，2013年签署于北京——以及留在它之外的一切

整个协定关系由单一且晚近的法律文书承载。2013年11月26日于北京签署的协定于2014年12月28日生效，自2015年1月1日起适用，取代1984年5月30日的巴黎协定；其法文与中文文本同等作准，本简报援引法国税务当局整合版本中的法文文本。两国均签署了多边公约（2017年国际间缔结的反滥用规则）——对法国自2019年1月1日、对中国自2022年9月1日生效——其对本协定的效力，就源泉扣缴税项自2023年1月1日起，其余税项自2023年3月1日开始的纳税期间起适用：序言经改写，并引入主要目的测试，据此，凡取得协定利益构成某项安排的主要目的之一者，该利益可被拒绝给予（art. 24，经补充）。协定涵盖的税种为所得税：法方以开放式清单列明个人所得税、公司税及其附加税，法国税务当局2024年11月的注释将其解读为延伸至CSG、CRDS及团结税捐；中方为个人所得税与企业所得税。协定完全不涉及财富类税收，且法国税务当局2026年4月29日的协定清单未记录与中国之间存在任何遗产或赠与协定——本简报§ 2与§ 6即围绕这一缺失构建。

地域界线与税种界线同等重要。协定涵盖中国税收法律适用的领土，且法国税务当局明确说明，其既不延伸至香港、澳门两个特别行政区，亦不适用于台湾，三者各自适用单独安排：香港家族的购置适用2010年10月21日的《法国–香港协定》，在本简报范围之外。本简报仅解读与中国大陆的关系。

2013年文本下谁是中国居民——以及尚无判例的那句条文

两国同时主张某一个人时，art. 4 §2按OECD加比规则序列判定归属——永久性住所、重要利益中心、习惯性居所、国籍、相互协商——而法国国内法经由CGI art. 4 B先问自身的问题：家庭生活中心（foyer）、主要停留地、职业与经济利益中心。现行文本的一处边界在此尤须注意：仅就来源于一国境内的所得在该国纳税的个人，被明文排除于协定对居民的定义之外（art. 4 §1第二句）。居民条款在这一关系中仅在最高层级被检验过一次，而且是在旧文本上。一名与妻子儿女共同居住于上海并在当地工作的纳税人，于2013年及2014年收取法国公司股息；法国按其国内30%税率扣缴，他则主张适用当时有效的1984年协定为中国居民保留的10%上限。税务机关答辩称，中国仅就其中国工资对其课税，故其根本不是协定意义上的居民。法国最高行政法院撤销了该解读：依1984年文本的表述，居民身份取决于中国的纳税义务是否经由个人性联结——住所、居所或类似标准——而附着，而非取决于中国实际课税的所得范围（CE, 9 June 2020, n° 434972）。其后续与判决本身同样重要：2013年协定写入了旧文本所缺的那句条文，故上海纳税人提出的问题，对处于中国六年窗口期内、其中国课税仅限于中国来源所得的无住所家族而言，以新的形式重新出现。尚无法院解读这一现行条款；该问题属Elena Agueeva Real Estate接案时的专项审查。

中国法律在自己一侧做什么

中国对在其境内有住所的个人——该身份取决于户籍、家庭及经济利益关系，而非居留天数——就全球所得征税；自2019年个人所得税改革以来，无住所个人凡连续六年每年居住满183天者，同样适用全球所得课税原则，任一年度单次离境超过三十天即重新起算；按其自身推算，该规则最早可能于2025年度产生首批全球所得课税。中国不对继承或赠与征税，亦不征收年度净财富税；其严格管理的是私人资本的跨境流动，详见§ 2。本简报对中国法律通篇仅作导向性说明——其经核验的根基是法国一侧与2013年文本——中方解读应交由家族在中国的顾问确认。

已考察来源（Sources considered）：1984年协定 arts. 4 §1, 9 §1（经2013年协定废止，仍规范其所涵盖的年度）；2013年协定 art. 4 §1第二句；BOI-INT-CVB-CHN ¶40 (20 November 2024)；CE, 9 June 2020, n° 434972——判决全文已读。范围说明：该判决解读1984年文本的表述，确立方法而非结果；尚无已公布判决解读2013年居民条款。

法令确认日：10 August 2026 · 2013年协定（CML整合版）序言，arts. 1–4, 24; BOI-ANNX-000306 (29 April 2026); BOI-INT-CVB-CHN ¶¶40, 70, 110 (20 November 2024); CE n° 434972——判决全文已读

2在法国购房要付什么，每年又要付什么

购置遵循法国惯例固定的流程：报价；买卖预约合同（compromis de vente），附十日冷静期及惯例10%的定金；先决条件；随后在公证人（notaire）面前签署正式契据，由公证人代征税费并办理产权登记。公证人系公职人员，而非买方的辩护人，故自上海或北京主导交易的家族通常会另聘自己的顾问，并就契据签署出具授权委托书。以本系列共同的基准尺度——DVF登记册中Cannes及其山丘€4.9M的中位数别墅——计算：买方支付约5.81%的过户税费及土地登记税（€284,526），按法定累退费率表约€61,250的公证人报酬及杂费，合计约7%（≈ €345,776，现房）。新房增值税制度、家具剔除或抵押担保均会改变上述计算；公证人按实际契据逐项列明。

购房资金——外汇管理背景

中国对私人资本跨境流动实行管理，里维埃拉购置的实际时序由该管理而非法国法律决定。个人每年持有等值US$50,000的购汇便利化额度，为旅行、留学及类似经常项目而设；购买境外住宅物业不在其允许用途之列，且规则预见——并排除——数名亲属将各自额度指向单一购置的做法。近期调整收紧的是资料要求而非放宽额度，申报与留存记录义务于2025年末再度强化。因此，在本市场价位上的购置，通常以家族已持有于大陆境外的资本完成：国际银行中心的账户、既有离岸公司、此前境外处置的所得。法国一侧并行提出自身的问题——公证人与收款银行的资金来源审查，对每一位买家一体适用——时间安排则给出实务结论：定金于签署买卖预约合同时到期，故承载本次购置的资金应在报价之前即已置于境外并完成文件准备。中国外汇规则项下的立场仅作导向性说明，应由家族在中国的顾问确认。

财富税没有中国对应物

CGI art. 964对超过€1,300,000的不动产财富课税；对非法国住所个人，税基为位于法国的不动产，连同任何公司股份中代表法国不动产的部分（art. 965, 2°）。2013年协定在此无话可说——其仅涵盖所得——故IFI按国内法条款适用：既非双重课税，中国并无可与之重叠的净财富税；亦无协定缓和——这与本系列已记录的丹麦、巴西关系的处境相同，而与德国关系相反，后者1959年文本明确涵盖财富税。习惯于无年度财富税制度的顾问，应将IFI理解为物业在起征点以上的主要经常性持有成本，无论所有人的协定居民身份如何，均随物业课征。每年申报的价值即业主本人对真实市场价值的详细估计（CGI art. 973 I）。经常性地方税费随契据而生：不动产税（taxe foncière）按市镇税率征收；住房紧张区（zone tendue）内的市镇——里维埃拉各标志性市镇均在此列——可就带家具第二居所的居住税表决附加税，且每位业主均须提交年度占用申报。这些税率因市镇和年度而异，本简报的版本周期对其重新核验而非固化。

Elena Agueeva Real Estate在 valuation.elenaagueeva.com 为业主提供免费估值。Elena Agueeva Real Estate的代理会在48小时内与您联系，安排到现场查看。

估值所依据的，与法国估价师（expert immobilier）所用的，是同一批官方记录：政府登记的成交价格记录、地籍图（cadastre），以及就该地块颁发的建筑许可。代理随后到场，评估景观、花园，以及建造与装修的质量。价值意见书（avis de valeur）于查看后48小时内出具。

同一个数字承载您的法国申报。财富税、3%公司税与赠与税，均按物业的市场价值申报——法律采纳的正是您自己的详细估值申报（税法典第761条及第973条），并不要求任何特定的估价人。法院委任的专家（expert judiciaire）属于诉讼程序，与申报无关。若税务机关质疑您的数字，一份载明日期、以可比成交为据的书面估值就是它的依据。

物业的首次估值，对其业主或卖方免费。同一物业的再次估值，或由家族办公室、银行或其他顾问为客户委托的估值，均属收费服务——条款请向Elena Agueeva Real Estate查询。

已考察来源（Sources considered）：2013年协定 art. 2；CGI arts. 964, 965 2°, 973 I；成本费率仅作导向性说明，Elena Agueeva Real Estate接案时逐项列明。范围说明：中国外汇管理仅作导向性说明；外汇管制先于任何法国税率决定资金路径。

法令确认日：10 August 2026 · CGI arts. 964–965, 973 I; 2013年协定 art. 2——中国外汇管理仅作导向性说明

3持有法国物业的五种方式，以及各自的后果

依本系列一贯准则，持有架构在此作为分析问题而非建议提出。对中国买家而言，一项事实统摄全表：无任何协定规范财产传承，中国对其一概不征税，故契据所创设的一切，身故之时将仅由法国法律、按法国条款解读，其上再无更高规范。

直接持有

简单，且自始至终按物业所在地课税。出售时，法国作为所在国征税，中国抵免法国税负（arts. 13 §1, 23 §2 a）；身故时，法国税负附着于物业，且无任何中国税负与之对应——即§ 6展开的单边、全额课征。

中国或其他外国公司

保密性与合并持有，代价是三重法国机制。持有法国不动产的实体每年面对3%税的披露问题（CGI arts. 990 D, 990 E）；无论如何，股份中的不动产部分均须缴纳IFI；且依36个月条款（art. 13 §4），股份出售在三年历史内仍属法国征税。身故时，法国法律将家族持股过半的公司所持物业视同直接持有课税（CGI art. 750 ter, 2°）。

法国SCI

SCI（法国不动产持有公司）提供治理、家族共有与法国融资。SCI在中国的定性属律师问题；法国一侧，不动产部分承担IFI，股份出售仍在36个月条款之内，身故时art. 750 ter将物业视同家族直接持有课税。

链条中设信托

信托是大陆家族离岸规划中的常见工具，而法国以自身机制应对：受托人依CGI art. 1649 AB申报，未申报则适用art. 990 J的专项税，受益人份额未确定的传承适用60%税率（art. 792-0 bis），art. 24的主要目的测试亦对任何围绕协定利益搭建的安排提出其自身之问。应在签署买卖预约合同之前与两地律师共同审查。

现在把所有权赠与子女，终身保留使用权（démembrement）

最常与贷款并置的架构分割的是所有权本身：买方保留用益权——终身使用物业并收取其收益——而将虚有权赠与下一代。税法按年龄为该分割定价：依CGI art. 669的标准，用益权人年龄在61至70岁之间时，虚有权为全值的60%；71至80岁之间时为70%。赠与税仅落于该部分、按当下价值课征；用益权人身故时完整所有权的重聚，只要遵守art. 751的条件——经公证的赠与、于身故前三个月以上作出、按art. 669标准估值——即不再次课税。财富税不动：art. 968将全值保留在用益权人的IFI税基之内。既无赠与协定，中国亦无赠与税，该传承仅由法国作为物业所在国按自身税率表解读。

以物业抵押借款可减少法国财富税——在税法的三项限制之内

银行融资在此类档案中反复出现，原因一项普遍、一项为这一关系所特有。普遍者：欠付银行的购置债务依CGI art. 974从财富税税基中扣除，而金融资产本身完全不在IFI之内——贷款使流动资产保持投资状态，同时债务缩减税基。特有者：在法国或国际银行中心筹措的信贷，首先即减少须在离岸筹集并完成文件准备的资金规模。税法设三项限制。到期一次性还本的贷款仍视同分期摊销，扣除额按贷款存续期比例递减，未约定期限者每年递减二十分之一。应税不动产超过€5M时，超过其价值60%的债务仅可计入一半，除非借款人证明其主要目的并非税务。且仅真实债务可计——实际提款、实际偿付、按市场定价；若经由SCI的股东往来账户安排，则在股份估值中不再计入（art. 973）。该减负在最初数年最强，并按法条自身的时间表消退——这是把融资在签署买卖预约合同之前而非之后敲定的又一理由。

已考察来源（Sources considered）：CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB；2013年协定 arts. 13 §4, 23 §2 a, 24。范围说明：架构是问题而非建议，与法国及中国的律师共同确定；中国境外投资规则与税收同等程度地决定持有安排。

法令确认日：10 August 2026 · CGI arts. 669, 750 ter, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–J, 1649 AB; 2013年协定 arts. 13 §4, 24

4出售时您要付什么

法国优先征税，作为物业所在国。art. 13 §1将法国不动产的转让收益划归法国；同条§4将法国的同一征税权延伸至对公司、合伙、信托及其他实体的股份、权益或类似权利的转让收益，凡在出售前三十六个月内任一时点，其价值的一半以上直接或经由中间实体来自法国不动产者。该回溯期为协定自身所有：多边公约增加了合伙与信托的覆盖广度，但保留了三年期限——缺乏此类条款的协定则适用公约的365天标准。不动产富集情形之外的大额持股适用art. 13 §5——出售前十二个月内任一时点持有25%参股者，转让收益仍由公司所在国征税。这份文本的不动产条款坚定地写给所在国：即便议定书点名的主权基金——中国投资有限责任公司在列——其法国不动产收益的处理亦依法国国内法，无任何协定庇护（议定书第5点）。

对中国居民卖方，法国机制为CGI art. 244 bis A。应税收益自持有第五年之后每年缩减6%，第二十二年缩减4%（art. 150 VC）；所得税部分按19%课征（art. 200 B），持有满22年后归零，社会税捐满30年后归零；应税收益超过€50,000的部分承担art. 1609 nonies G的累进附加税，在本市场成交价位上为6%。以Cannes中位数€4.9M出售的物业，每€1,000,000毛收益计：持有满10年，减免30%，应税€700,000，所得税€133,000，附加税€42,000；满15年，减免60%，应税€400,000，所得税€76,000，附加税€24,000；满22年，所得税部分归零。第三国档案有两点特征。其一，社会税捐按17.2%的全额合并税率适用，减征的团结税率仅属于欧洲社会保障协调体系内的卖方——中国居民不具备该隶属关系；不过，法国税务当局将CSG、CRDS及团结税捐计入协定涵盖的税种，故其作为法国税进入协定的抵免机制。其二，代表制度：住所在欧盟及欧洲经济区之外的卖方，须委任经法国税务机关认可的代表，由其负责申报与缴纳（art. 244 bis A, IV）；自动豁免——每名卖方€150,000及以下的出售，以及因三十年时钟而完全免税的出售——依法国税务当局2025年1月22日的指令，契据公证人通常会安排该委任。

中国随后作为居民国、依其本国法律作出回应。法国就该收益征税并不妨碍中国征税：凡家族的居住史将该收益带入中国课税范围者——有住所个人当然如此，无住所居民自连续居住的第七年起——按协定在法国缴纳的税款即从中国税负中抵免，以中国对该项所得的税额为限（art. 23 §2 a）。中国抵免的具体机制，以及所得款项若回流大陆时在外汇管理项下的处理，仅作导向性说明，交由家族在中国的顾问处理。至于路径——出售物业本身抑或出售不动产富集公司的股份——art. 13在三年历史内将两者均保留于法国征税范围之内，故该选择更多改变的是买方群体与申报机制，而非由哪一国就该收益征税。

1984年那项就从未缴纳的税给予的抵免，在2013年协定将其废除后仍被诉争十年

法国最高行政法院就法中协定文本的每一宗已公布判决，都围绕1984年协定展开——首先是其发展援助时代的税收饶让条款：法国给予其居民的中国利息税抵免按定额推定为毛额的10%，而不论中国实际征收多少。曾向中国放贷的法国银行在该协定失效后仍就这套算法诉争多年，法院亦从两个方向作出裁断：该项抵免以加回视同已缴的中国税后重构的毛额为计算基础（CE, 20 November 2017, n° 396595, Sté Natixis）；同一条款亦对主张者课以对称约束——重构后的毛额须先计入法国应税税基，抵免方可在其上扣取（CE, 31 May 2022, n° 461519, HSBC Bank PLC Paris Branch）。第三宗判决在时间上封闭了这套机制的边界：协定抵免——无论推定抑或实际——随亏损年度而消灭，呈于法院的十五份协定——1984年中国协定在列——无一规定任何结转（CE, 8 March 2023, n° 456349）。2013年协定终结了滋养这一切的时代：消除双重课税条款如今仅抵免实际且最终承担的中国税（art. 23 §1 b ii），法国税务当局亦明文记录1984年定额抵免已被废除（BOI-INT-CVB-CHN ¶320）。对卖方余下两点解读：抵免条款履行其条文所载，且仅履行其条文所载——这一纪律同样值得在导向性层面适用于art. 23 §2 a项下的中国抵免；且最高行政法院迄今没有任何已公布判决解读2013年文本——跨越四十年与前后两份文书，不动产条款从未在该层级产生争议。

售后离境——离境税及于什么，不及于什么

法国离境税（CGI art. 167 bis）针对证券而非不动产：其适用于离境前十年中至少六年住所在法国的个人，就其证券持仓——合并价值超过€800,000，或占公司利润50%及以上的参股——按离境当日状态的未实现收益课税。已出售的物业已依上述制度完税，出售所得款项本身不在课税范围之内。家族SCI的股份随物业而非随投资组合：只要公司保持普通所得税制，其不动产富集股份的收益仍属不动产税制（CGI art. 150 UB），在离境税之外。在此前十年中法国住所不满六年即离境的家族，完全不在未实现收益课税范围之内。该机制确实适用时，缴纳通常可递延，且若离境两年后——投资组合超过€2.57M者为五年后——证券仍在持有，或本人返回法国，课税即失效。

已考察来源（Sources considered）：2013年协定 arts. 13 §§1, 4–5, 23 §§1–2, 议定书第5点；CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (incl. IV), 1609 nonies G；BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 January 2025)；CE n° 396595, n° 461519, n° 456349——判决全文已读。范围说明：定额抵免判决产生于已废止协定下的银行业事实，此处重述的是其对抵免机制一般原理的确立。

法令确认日：10 August 2026 · 2013年协定 arts. 13, 23, 议定书第5点; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G; CE n° 396595, n° 461519, n° 456349

5买前先租，以及把物业出租

购房前先租住一年仍是经典的第一步，且须一句直白的提醒：CGI art. 4 B下的法国税收住所取决于家庭生活中心（foyer）、主要停留地以及职业与经济利益中心，三者均不因租约上的名目而让步。一处成为家庭实际居所的物业，可在任何购置之前即确立法国税收居民身份并引发全球课税后果；此时art. 4 §2的加比规则决定何国优先。中方给这试住之年以其特有的形状：中国国民的纳税义务随住所而定——户籍、家庭及经济利益关系——而非居留天数，故在法国度过一季，本身并不终止中国的全球课税，却可能开启法国一侧的课税；而对处于六年窗口期内的无住所家族，居民身份问题还带有§ 1判例所述的进一步曲折。带家具季节性租赁与一至三年民事租约之间的选择决定退出灵活性，宜与试住的真实目的相匹配。

把物业出租，则是同一批规则的反向适用。非居民业主来源于法国的租金——含本价位常见的带家具租赁——依CGI art. 197 A的最低税率制度课税，第二档上限以内不低于20%，超出部分不低于30%，除非证明其全球实际税率更低；社会税捐按其全额17.2%另行适用，依§ 4所述的第三国处境。协定无论经营形式如何均将该收入划归作为物业所在国的法国（art. 6 §§1、3），而法国征税并不妨碍中国：中国依其本国法律对其居民就同一收入课税并抵免法国税（art. 23 §2 a），该抵免的覆盖范围——依法国税务当局解读均属协定涵盖税种的CSG、CRDS及团结税捐在内——交由家族在中国的顾问处理。

已考察来源（Sources considered）：CGI arts. 4 B, 197 A；2013年协定 arts. 4 §2, 6 §§1、3, 23 §2 a。范围说明：处理取决于经营形式与社保隶属，两者均为事实问题。

法令确认日：10 August 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A; 2013年协定 arts. 4 §2, 6, 23 §2

6身故或赠与时物业的去向——以及为何法国法律独自决定

本节由缺位的协定写就，且写下不同寻常的一页：身故时只有一次课税——法国的，而且是全额的。无论所有人住所何在，法国税负均附着于该物业本身，因为它坐落在法国，遗产与生前赠与皆然，并及于中间实体——凡经由被继承人或赠与人连同配偶、尊亲属、卑亲属或兄弟姐妹合计持有权益过半的公司持有的不动产，按如同直接持有一样课税（CGI art. 750 ter, 2°）。若被继承人住所在法国，或某一继承人在此前十年中有六年为法国居民，法国则对全球范围的财产传承课税（art. 750 ter, 1°、3°）。税率表为art. 777：直系继承中，先扣除art. 779每名子女€100,000的免税额，每份继承份额超过€1.8M的部分累进至45%，生存配偶在继承中免税。中国一侧不课任何税，故抵免问题从不产生；家族所缺的是对法国征税范围的任何协定上限——因此，凡子女在法国就学或定居之处，750 ter 3°的居住条件即须关注。为税负申报的价值即业主本人的详细估计，按真实市场价值（CGI arts. 761, 1897）。

可以选择适用中国法——而法国对它的扣取权尚无定论

唯一确有话语权的文书来自欧洲：依欧盟第650/2012号条例——法国对所有继承适用该条例——惯常居住于法国的中国国民可就整个继承选择适用中国法律。该法律选择与法国特留份制度的交汇，较多数关系更不确定。中国继承法不为子女设一般特留份；其仅保护既缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人，此处仅作导向性说明。法国2021年新增的补偿性扣取权，适用于继承准据法不存在任何保护子女的特留份机制之情形（Code civil, art. 913, al. 3），且仅当被继承人或某一子女为欧盟国民或惯常居民时方可适用；中国这一狭窄的必要份额是否满足该法定检验，法院尚未定论，两项条件均按继承的实际情况权衡。法律选择、随购置带入的夫妻财产制——中国的婚后所得法定共同制在列——以及任何赠与的时间安排，均属两地律师的问题，应在签署买卖预约合同之前解答。

已考察来源（Sources considered）：CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897；Code civil arts. 912–913；欧盟第650/2012号条例。范围说明：中国继承法仅作导向性说明；法院尚未就其是否满足art. 913 al. 3的检验作出裁判。

法令确认日：10 August 2026 · CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897; Code civil art. 913 al. 3; EU Reg. 650/2012

7中国业主问得最多的八个问题

中国居民须就里维埃拉物业缴纳法国财富税吗？

须缴纳——一旦法国不动产资产超过€1.3M，无论直接持有还是通过公司股份中的不动产部分持有（CGI art. 964）。2013年协定仅涵盖所得，故无任何协定条款限制或缓和该税。中国自身不征净财富税：该成本在实践中是单边的，且完全立足于法国国内法。

法国物业的继承由哪国征税？

法国，且仅法国——但不设上限。不存在任何继承协定，中国亦不征遗产税或赠与税。法国税负因物业坐落在法国而对其课征，家族持股公司计入税基（CGI art. 750 ter），直系继承中每份继承份额超过€1.8M的部分税率达45%；若某一继承人在此前十年中有六年为法国居民，课税范围延伸至全球范围的财产传承。

法国–中国协定延伸适用于香港或澳门吗？

不适用。协定涵盖中国税收法律适用的领土，且法国税务当局明确说明，其既不延伸至香港、澳门两个特别行政区，亦不适用于台湾。法国与香港的关系由2010年的单独协定规范，范围与条款自成一体。本简报仅解读与中国大陆的关系。

中国居民出售法国物业时，收益由谁征税？

法国优先，作为物业所在国（art. 13 §1），依CGI art. 244 bis A并适用持有年限减免——所得税部分持有满22年后归零，社会税捐满30年后归零。中国随后依其本国法律对该收益征税，并抵免法国税负（art. 23 §2 a）。不动产富集实体的股份适用同一规则，凡出售前36个月内任一时点法国不动产占其价值一半以上者（art. 13 §4）。

法国–中国税收协定在法国被诉争过吗？

诉争甚多——但仅限旧协定。最高行政法院就法中协定文本的所有已公布判决均涉及1984年协定，主要是其对中国利息税10%的定额抵免，无论中国是否实际征收——该条款被银行一直诉争至2020年代的税收饶让条款（其中包括2017年的n° 396595、2022年的n° 461519及2023年的n° 456349）。2013年协定废除了该抵免——如今仅实际且最终承担的中国税可予抵免——其本身迄今未在该层级产生任何已公布判决。

购房款可以从中国大陆支付吗？

通常情况下不可以。个人每年US$50,000的购汇便利化额度为经常项目而设，不延伸适用于境外住宅物业，且规则排除亲属额度合并用于单一购置的做法。此价位的购置实践中以已持有于境外的资本完成，并在签署买卖预约合同之前完成文件准备；中国外汇规则项下的立场仅作导向性说明，应由家族在中国的顾问确认。

业主居住在中国，来自法国的租金收入要纳税吗？

要——法国作为物业所在国优先征税（协定art. 6），依CGI art. 197 A的最低税率制度按不低于20%及30%课征，社会税捐另按17.2%适用。中国就同一收入向居民业主课税，并依协定art. 23 §2 a抵免法国税。

法国特留份制度约束中国家族吗？

较多数国籍情形更不确定。依欧盟第650/2012号条例，惯常居住于法国的中国国民可就整个继承选择适用中国法律；但中国法律仅为既缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要份额，该狭窄保护是否构成Code civil art. 913, al. 3意义上的特留份保护机制——该条的补偿性扣取权同时要求被继承人或某一子女为欧盟国民或居民——法院尚未定论。此点按继承的实际情况权衡。

已考察来源（Sources considered）：以上解答浓缩自上文各节，并继承其范围说明。

法令确认日：10 August 2026

8判决、来源与成交数字

先说市场，因为上文每一数字均可追溯至它。从中国的视角看，这道海岸首先展开于Saint-Tropez半岛——沿海€3M以上别墅登记册中规模最大者：2014–2025年间共1,006宗合格成交，总额€7,049M，中位数€4.9M。Cannes及其山丘地带仍是三者中最国际化的登记册，306宗成交，总额€2,066M，中位数同为€4.9M；Saint-Jean-Cap-Ferrat则是三者中最窄亦最昂贵的地址，178宗成交，中位数€6.5M。三大登记册十二年间合计成交€11.5 billion，每一笔均可在国家交易数据中追溯——DVF（« Demandes de Valeurs Foncières »，DGFiP），€3M及以上别墅成交，2014–2025年，经同一物业去重。在20个里维埃拉市镇范围内，所研究的所有权持有中34%由法国境外持有，而中国大陆占该等境外持有的2%——仅为汇总数据，取自公开来源并遵循其再利用条件，不识别任何个人持有。

法律方法。法律陈述均经 Chiron Legal Corpus 核验——该研究文库由Elena Agueeva Real Estate的离岸法律研究伙伴维护——并于每一版与官方来源复核。2026年8月10日的核验覆盖 Légifrance（CGI arts. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB, 1897；Code civil art. 913——整合文本）、2013年11月26日协定的官方法文整合版（多边公约已并入）、法国税务当局2024年11月20日的注释（BOI-INT-CVB-CHN），以及2026年4月29日的协定清单——其记录法国–中国关系仅涵盖所得税。判例均以判决全文研读：就1984年协定的居民条款，CE n° 434972（9 June 2020）；就其定额抵免，CE n° 396595（20 November 2017）及n° 461519（31 May 2022）；就抵免不得结转，n° 456349（8 March 2023）。尚无已公布判决解读2013年文本。

协定的法文与中文文本同等作准（结尾条款已读）。语料库持有官方法文整合版，具法定效力；中文作准文本尚未入库——Elena Agueeva Real Estate将此登记为待办事项，而非任其隐而不宣。中国国内法——个人所得税及其六年规则、遗产税/赠与税/净财富税的缺位、继承法中的必要份额，以及外汇管理——仅依二手来源作导向性说明，从不作为法律主张的支撑。

Elena Agueeva Real Estate为下一版关注的事项：年度财政法案对IFI及过户税费的调整；里维埃拉沿线市镇的附加税表决；中国外汇规则的执行（最近一次强化在2025年末）；六年规则全球课税范围下的首批课税（按其自身推算不可能早于2025年）；对2013年文本的任何首宗判决；以及2024年注释的任何更新。中国曾数度讨论开征遗产税而未立法；中国首个遗产税，或首份法中继承文书，将使§ 6全盘重写。

本简报记录已公布的法律与公开交易数据；其性质为研究，而非个人化的法律或税务建议，个人情况——居住史、国籍、夫妻财产制、产权链条——会改变结论。就实际交易而言，Elena Agueeva Real Estate负责协调适当的法国专业人士（税务律师 avocat fiscaliste、公证人 notaire），并执行不动产交易环节。

法令确认日：10 August 2026 · 判决全文已读；DVF登记册，经同一物业去重