法國–香港 — 避免雙重課稅協定

12010年巴黎協定，以及誰在協定下算是香港居民

適用的協定，是法國與香港於2010年10月21日在巴黎簽署的協定。2013年11月26日的法國–中國協定完全不及於香港與澳門：法國稅務當局明確如此指出，並記明香港僅受2010年協定規限。兩份協定的涵蓋範圍亦不同 — 中國協定止於所得稅，香港協定則同時涵蓋所得稅與財富稅。

法國以2011年10月13日的法律批准該協定，並以2011年12月5日的法令公布。協定於2011年12月1日生效，在法國自2012年1月1日起適用，在香港自2012年4月1日開始的課稅年度起適用。稅務當局2026年4月29日的協定清單記錄同一涵蓋範圍，並記錄法國與香港並無繼承或贈與協定 — 這一空缺決定了第6節的內容。

誰在協定下算是香港居民

香港只就源自香港的收入課稅。這給協定帶來一個必須解決的問題：第4條第1款把在一方僅就來源於該方的收入納稅的人，排除於「居民」一詞之外。單看這一句，大部分香港家族都會被推出自己的協定之外。談判者以明文兩度堵塞了第4條第1款留下的缺口。

議定書第1段與第5段以相同措辭訂明：僅就本地收入課稅，並不妨礙一個人成為居民。第1段所撤回的是另一回事，而它比這裏其他任何事情都重要。協定以英文與法文兩種官方語言簽署，在這一點上兩者並不一致。英文文本訂明，你在自由區經營業務或享有離岸稅制，「以此為限」（to the extent that）失去協定利益——你事務中的離岸部分失去保護，其餘部分保留。法文文本（« lorsqu'il »）則訂明一經存在該情況，利益全面喪失。如常僅就香港來源收入納稅（香港人人如此的一般情況），兩份文本下均受保護；離岸地位在兩份文本下均不受保護。本系列中沒有第二份協定訂有這條規則。

若法國與香港同時主張你為其居民，第4條第2款按次序判定：先看你的永久性住所何在，再看你的個人與經濟連繫何處最緊密，然後看你習慣居於何處。一般協定此時回落到國籍，本協定則就法國回落到法國國籍，就香港回落到居留權，若仍未能解決，由兩地稅務當局相互協商。法國國內法經稅法典 art. 4 B問的是同一個問題 — 你的家庭生活重心（foyer）、你的主要逗留地、你的職業與經濟利益中心。居民身分以逗留日數與文件證明，不能單憑主張。

考量來源（Sources considered）：2010年協定 arts. 2, 4 §§1–3, 28；議定書 ¶¶1, 4, 5； CGI（法國稅法典）art. 4 B；BOI-ANNX-000306（29 April 2026）；BOI-INT-CVB-CHN-20241120 §110； BOI-INT-CVB-HKG（2012年版本 — 以協定正文為準）。第8節載有法國最高行政法院就「負有納稅義務」一語作出的判決。範圍說明（Scope note）：協定正文優先於較早的釋義，本簡報的每一個日期於每一版重新核對。

核實日：9 August 2026 · 2010年協定 arts. 2, 4；議定書 ¶¶1, 4, 5

2在法國買入物業要付甚麼，此後每年又要付甚麼

對香港居民而言有兩點不同：2010年協定確認了法國財富稅，而非把它留給法國法律單獨處理；而香港一方沒有任何稅項與之相應。

法國稅法典 art. 964就超過€1,300,000的不動產財富設立年度稅項。凡不在法國設有住所的人士，該稅及於你在法國的物業，以及任何公司股份中代表法國物業的部分（art. 965, 2°）。2010年協定涵蓋財富稅：它列明ISF，並延伸至其後開徵的同類稅項（第2條第4款）。香港稅務局（Inland Revenue Department）確認，協定自2018年1月1日起適用於ISF的後繼稅項IFI。第21條第1款隨即賦予法國就法國建築物、以及超過一半價值源自法國建築物的股份課稅的權利。

香港不徵財富稅，故香港一方永不產生任何抵免。IFI是持有物業的法國成本 — 由你單方面承擔，依據卻是兩地政府都簽署了的規則。在日本、丹麥與巴西的關係中，協定止於所得，同一項稅負到來時全無協定依據。

第21條有一句在法國多數協定中並無對應。第5款的意思，簡而言之：凡協定把某項財富保留給你自己所屬的一方，而該方不予課稅，另一方便可代為課稅。香港對你的財富一概不課，故字面上這給了法國一項許可。實際上法國無從行使：法國法律對非居民僅就法國不動產課稅，並無任何法國規則可及於其他財富。該條款現時不花你分毫，亦未失效——它是一套等待一條並不存在的法國規則的機制。

簽署契據當日，買入要付多少

買入按法國的標準程序進行：你的出價；然後是買賣預約合同（compromis de vente），附十天冷靜期與通常為10%的訂金；然後是先決條件。最後是正式契據（acte authentique）本身，在公證人（notaire）面前簽署，由公證人代收稅費並登記你的業權。公證人是公職人員。法律要求他就其繕立的契據向買賣雙方作出說明——契據涵蓋甚麼、雙方承諾甚麼、風險何在。他的職責止於契據：契據以外的規劃（稅務、繼承、架構）屬你自己顧問的工作，故香港買家會另行委聘自己的顧問。由於香港既不對該物業課稅，亦不對其傳承課稅，真正重要的規劃在法國一方 — 因此第3節的問題最好在你簽署該合同之前解答，而不是之後。

計算示例 — Cannes中位數別墅€4.9M（Cannes及其山丘地帶2014–2025年DVF中位數）：

以上數字依照公開的收費表，僅供參考；公證人會在你的實際契據上逐項列明稅費與酬金。新樓VAT制度、把傢俬自樓價中拆出，或按揭，均會改變上述計算。地產稅（taxe foncière）按市鎮逐一訂定，位於住房緊張地區（zone tendue）的市鎮可就第二居所表決徵收附加稅（surtaxe）；Elena Agueeva Real Estate於每一版重新核實該等稅率，而非把它們凍結。

以法國物業作抵押借貸，減輕法國財富稅，在香港則不減任何稅款

由你的銀行提供、以質押投資組合作抵押的貸款，讓你的資金繼續投資，同時以債務壓縮應稅基礎。稅法典 art. 974容許把銀行的收購債務自IFI稅基扣除，金融資產本身則完全不在該稅基之內。三項限制適用。只付利息、到期一次過還本的貸款，視同你逐年等額償還，扣除額因而逐年遞減 — 未定年期者每年遞減二十分之一。凡你的法國物業超過€5M而債務超過其價值的60%，超出部分僅一半可扣除，除非你證明該貸款並非主要為稅務目的而訂立。債務亦必須真實：實際提取、實際還款、按市場條款。若資金改為經法國不動產民事公司（SCI）的股東往來帳戶借出，該筆債務便不再壓低股份的應稅價值（art. 973）。

有兩點屬香港所特有。香港不徵財富稅，故為壓縮法國稅單而安排的貸款，在香港並無對應的好處 — 這道計算是單方面的。而凡你的貸款人是香港的關聯公司，art. 973就內部債務所設的限制全數適用：貸款人身處法國境外，不使它置身規則之外。

每年有三項申報，其中兩項需要你自行申報的價值

這三項都與協定無關。無論業主居於何處，只要在法國持有物業就須履行，而這正是非居民業主最常遲遲才發現的部分。

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估值所據，與法國估價師（expert immobilier）所用的，是同一批官方記錄：政府登記的成交價紀錄、地籍圖（cadastre），以及就該地塊批出的建築許可。代理其後到場，評估景觀、花園，以及建造與裝修的質素。價值意見書（avis de valeur）於視察後48小時內發出。

同一個數字承載你的法國申報。財富稅、3%公司稅與贈與稅，均按物業的市場價值申報——法律採納的正是你自己的詳細估值申報（稅法典第761條及第973條），並不要求任何特定的估價人。法院委任的專家（expert judiciaire）屬於訴訟程序，與申報無關。若稅務機關質疑你的數字，一份載明日期、以可比成交為據的書面估值就是它的依據。

物業的首次估值，對其業主或賣方免費。同一物業的再次估值，或由家族辦公室、銀行或其他顧問為客戶委託的估值，均屬收費服務——條款請向Elena Agueeva Real Estate查詢。

考量來源（Sources considered）：2010年協定 arts. 2 §§3–4, 21 §§1, 4, 5；CGI arts. 964, 965, 968, 973–974, 1418, 990 D–990 F；香港稅務局關於協定自2018年1月1日起適用於IFI的說明。範圍說明（Scope note）：法國法院尚無判決解釋 art. 21 §5，上文的解讀取自條文本身，並結合IFI的現行範圍；法國稅基一旦改變，這一解讀亦隨之改變。成本依照公開的收費表，並在你的契據上逐項列明。

核實日：9 August 2026 · CGI arts. 964–965, 973–974；協定 arts. 2, 21

3在法國持有物業的五種方式，以及每種方式帶來甚麼

以下是與你的顧問一同研究的問題，而非建議。有一項事實貫穿其中：契據所創設的任何安排，其課稅與傳承均僅受法國法律規限，因為香港既不對持有課稅，不對增值課稅，亦不對傳承課稅。

信託改變的是哪個國家可以課稅，而非法國徵收多少

法國多數協定只提到公司，信託是否涵蓋因而須要爭辯。本協定在三條條文中明文提及信託。

信託出售其股份，而股份價值超過一半來自法國物業時，法國就增值課稅（第13條第1款b項）。就財富稅而言，法國計入信託背後的物業；中間不論疊置多少層公司或信託，仍然計入（第21條第1款b項）。若你使用物業的權利正是來自該等股份，法國就該項使用作收入課稅（第6條第5款）。

獲明文提及，只解決一件事：何方政府可以課稅。法國仍按自己的信託規則辦事，與協定如何分配課稅權無關。受託人須就信託本身、其條款、其受益人及其法國資產的價值提交申報（art. 1649 AB）。受託人漏報的法國資產，art. 990 J 按財富稅率課稅。art. 792-0 bis 決定身故時的處理。請在契據簽署之前對照這三項審視信託，而不是之後。

議定書第4段針對的則是法國公司，並非信託。家族SCI按其合夥人課稅，而非以公司本身的名義課稅；照理協定應當略過公司，直接看背後的人。它的處理正好相反：SCI本身算作法國居民。附帶兩項條件：SCI須由法國管理，且每名合夥人須就其應佔的利潤在法國個人繳稅。

現在把所有權贈予子女，終身保留使用權（démembrement）

還有第二條路徑，通常與貸款並行提出，它分割的是所有權本身。你保留終身使用物業並收取其收益的權利，即用益權（usufruit）；你的子女現在取得物業的所有權，即虛有權（nue-propriété）。稅法典按你的年齡為這一分割估值。依 art. 669，你年齡介乎61至70歲時，虛有權佔全值60%，介乎71至80歲時佔70%。贈與僅就該部分、按今日的價值課稅，而你身故時兩部分重新結合，不再課稅。 Art. 751訂明條件（經公證的贈與、於身故前三個月以上作出、按 art. 669的級距估值），而 art. 968把物業的全值保留在你自己的IFI稅基之內，故你的財富稅不受影響。

對香港家族而言，這件事格外簡單：沒有協定涵蓋該項贈與，法國因物業在法國而課稅，而香港不向你的子女徵收任何稅款。就折讓部分繳納的法國贈與稅，即整項傳承的全部成本。該項贈與對你子女特留份的影響，屬你的公證人的課題，連同第6節所述的法律選定一併處理。

持有架構所改變的，不止於稅務

持有架構回答七個問題。稅務是其中之一，且甚少是最重要的一個。

考量來源（Sources considered）：2010年協定 arts. 6 §5, 13 §1 b, 21 §1 b；議定書 ¶4； CGI arts. 669, 751, 968, 973–974, 792-0 bis, 990 D, 990 J, 1649 AB。範圍說明（Scope note）：法國法院尚無判決解釋本協定如何處理fiducie；凡協定條文訂明哪個國家可以就信託課稅，它決定的就只有這一點。它不改變法國其後如何對該信託課稅。這些都是應與你在法國及香港的顧問一同解決的問題。

核實日：9 August 2026 · 協定 arts. 6 §5, 13 §1 b, 21 §1 b；議定書 ¶4；CGI arts. 669, 968, 1649 AB, 990 J

4你出售時要付甚麼

法國先行就增值課稅，因為物業在法國。協定第13條第1款a項把法國建築物的增值收益劃歸法國。第13條第1款b項走得更遠：它及於在société、fiducie或類似機構中的股份或其他權利的收益，凡其價值超過一半直接或間接源自法國不動產。該款是2010年的行文，多邊公約並未觸動它。

法國的稅負依稅法典 art. 244 bis A執行。你的應稅收益在持有滿五年之後每滿一年扣減6%，第二十二年扣減4%（art. 150 VC）。所得稅隨後按19%徵收（art. 200 B），滿22年後完全消失，社會徵費則於滿30年後消失。收益超過€50,000 另須繳納 art. 1609 nonies G的附加稅，在本市場的成交價位可達6%。

計算示例 — 每€1,000,000收益，持有22年帶來甚麼：

社會徵費另按歐洲以外賣方承擔的17.2%稅率適用，直至第三十年。蔚藍海岸物業常持有二十年以上，到其時稅單中所得稅的一半通常早已消失。你的實際稅基 — 包括工程開支與收購成本 — 於Elena Agueeva Real Estate正式受託時按契據逐項列明。

17.2%社會徵費，以及你必須委任的代表

你按17.2%的全額繳付社會徵費。較低的稅率屬於歐洲社會保障體系之內的賣方，香港居民並不在其中。協定確實把CSG與CRDS列入所涵蓋的稅項。這在金錢上毫無分別：香港對該收益全不課稅，並無雙重課稅可供協定消除。

你亦必須委任一名代表。居於歐盟及歐洲經濟區以外的賣方，須委任經法國稅務當局認可的代表，由其就申報及繳稅承擔責任（art. 244 bis A, IV）。有兩項自動豁免：每名賣方€150,000或以下的交易，以及因你已持有物業三十年而全額免稅的交易 — 依稅務當局2025年1月22日的指引。凡須委任代表，通常由處理契據的公證人安排。

香港其後甚麼也不做。它不徵資本增值稅，其地域來源制度亦令法國收益無論如何都置身稅網之外，故法國的評稅實際上即最終的評稅。協定第22條第2款備而在，供香港確實就出售所得課稅的罕見情形抵免法國稅款。因此，在出售物業與出售公司之間作選擇，改變的主要是誰會來買、你要申報甚麼，而不是誰向你課稅 — 兩條路徑下第13條都把課稅權留予法國。

改為出售公司：三項除外情形，全部狹窄

另一條規則第13條第3款，把佔公司利潤25%或以上的持股的收益，保留予公司居民所在一方課稅。凡出售完全落於第13條第1款之外，第13條第5款把收益僅劃歸你自己所屬的一方。議定書第12段對此設有限制：凡雙方對收入的定性不同以致無人課稅，各方仍得對自己的居民課稅。香港與法國把收入歸入不同的類別，出現分歧是現實的可能。2017年加入的主要目的測試凌駕於上述一切，並適用於遠早於它訂立的安排。

你出售後離開法國：離境稅

法國離境稅的範圍比它的名稱所示為窄。稅法典 art. 167 bis針對的是證券而非物業。它適用於離境前十年中至少六年在法國設有住所的人士，並就價值超過€800,000的持股、或佔公司利潤50%或以上的股權的未實現收益課稅。你已出售的物業已繳付它自己的稅款，售樓所得亦在課稅範圍之外。家族SCI的股份被視同物業本身，而非證券投資組合，因為公司所持有的資產大部分是法國不動產。因此，只要公司維持一般所得稅制度，這些股份的收益仍在 art. 150 UB之內，而在離境稅之外。已選擇繳納公司稅的公司則改變這個答案，故該選擇應列入你的離境前清單。凡離境稅確實適用，繳稅一般可獲遞延，評稅於兩年後失效 — 投資組合超過€2.57M者為五年 — 或於你重返法國時失效。對大多數賣方而言，它影響的是離開的時間表與文書，而非成本。

考量來源（Sources considered）：2010年協定 art. 13 §§1–5, art. 22 §2；議定書 ¶¶9, 12； CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 219 I a sexies-0 bis, 244 bis A（含IV）, 1609 nonies G； BOI-RFPI-PVINR-30-20（22 January 2025）。第8節載有法國最高行政法院就如何量度不動產比重作出的兩項判決。範圍說明（Scope note）：扣減依照法定級距，你的實際稅基在契據上逐項列明。

核實日：9 August 2026 · 協定 art. 13；議定書 ¶¶9, 12；CGI arts. 244 bis A, 150 VC, 167 bis

5買入之前租住，以及把你的物業出租

買入之前租住

買入之前先租住一年是慣常的第一步。它帶有一項風險。稅法典 art. 4 B之下的法國稅務居民身分，取決於你的家庭生活重心何在、你主要在何處逗留，以及你的職業與經濟利益何在 — 三者都不取決於你的租約。一幢成為家庭真正居所的蔚藍海岸物業，可以在你買下任何東西之前，就令你成為法國居民並就全球收入在法國課稅。協定第4條第2款其後決定哪一方勝出。同一本日曆也向另一方向運作：議定書第5段在你於一個課稅年度內在港逗留超過180天、或於連續兩個課稅年度內合共逗留超過300天時，保留你的香港居民身分。把一年分居兩地的家族，可能發現單是日數就決定了問題。選擇配置傢俬的季節性租賃，抑或一至三年的無傢俬民事租約（bail civil），亦改變你日後離開的難易。

把你的物業出租

法國就非居民的租金收入課稅，包括配置傢俬的租賃在內，稅率不低於20%（至第二級距為止），超出部分為30%（稅法典 art. 197 A），除非你能證明全球實際稅率更低。社會徵費另按歐洲體系以外業主承擔的17.2%全額徵收。協定因物業在法國而把該收入劃歸法國，不論它以何種方式出租（第6條第1款及第3款），並及於透過société或fiducie 股份持有的物業的享用（第6條第5款）。香港本身的物業稅僅及於香港的建築物，其地域來源制度亦令法國租金置身稅網之外，故你就租金繳付的稅款全部是法國稅。

凡收入經轉導而非直接收取，有一條條款須予注意。議定書第11段訂明：凡協定就某項收入給予稅務利益，而另一方僅就你實際匯入該方的數額向你課稅，該利益僅適用於實際在該方課稅的數額。這是匯入制規則，其行文屬一般性，並未繫於任何指明制度。就出租物業的業主而言，此點通常僅屬理論，因為法國在來源地就租金課稅，並無利益可供該條款削減。若收入被刻意留在香港境外，同時又就其主張協定利益，情況便會改變。

考量來源（Sources considered）：2010年協定 arts. 4 §2, 6 §§1, 3, 5；議定書 ¶11； CGI arts. 4 B, 197 A；CSS art. L. 136-6。範圍說明（Scope note）：法國法院尚無判決解釋議定書第11段，上文僅陳述條文本身的措辭，未予延伸。答案取決於物業以何種方式出租，以及你屬於哪一套社會保障體系 — 兩者都是事實問題。

核實日：9 August 2026 · 協定 arts. 4 §2, 6；議定書 ¶11；CGI arts. 4 B, 197 A

6你身故或把物業送出時會怎樣

法國就繼承課稅，香港則不課。法國與香港從未簽署繼承或贈與協定，而香港已就2006年2月11日或之後的去世個案廢除遺產稅，對遺產與贈與均不課稅。這兩項事實決定了下文的一切。

法國稅項因物業位於法國而附著於其上，不論你的住所何在，身故與生前贈與一體適用 — 而且中間隔著一家公司也擋不住。凡建築物由你連同配偶、尊親屬、卑親屬或兄弟姊妹合共持有逾半權益的實體持有，視同由你直接持有（稅法典 art. 750 ter, 2°）。若你在法國設有住所，或繼承的子女在之前十年中有六年居於法國，法國改為就全球遺產課稅（art. 750 ter, 1°及3°）。稅率表載於 art. 777：直系繼承中每名子女份額超過€1.8M的部分升至45%，先扣除 art. 779每名子女€100,000的免稅額，在世配偶獲豁免。

香港不加任何稅——也不給任何寬減。法國的抵免規則 art. 784 A，僅以境外遺產稅抵免法國就法國境外資產所徵的稅款 — 而香港根本不徵任何遺產稅。法國的稅單即全部的稅單。能減輕它的一切都屬法國：免稅額、贈與的時機、第3節所述的所有權分割、你帶入這次買入的夫妻財產制，而且最好在你簽署買賣預約合同之前安排妥當。

你子女的特留份，以及你能否選定香港法律

香港繼承法沿襲普通法模式：你可按自己的意願處分遺產，僅受法院為受養人裁定給養的節制。法國法律則為子女保留一個固定份額。依歐盟第650/2012號規例（法國把它適用於自己處理的每一宗繼承），你可選定你國籍所屬的法律規限整項繼承。就與香港有連繫的中國國籍人士而言，規例中關於多法域國家的規則把該項選定指向香港法律。

選定香港法律並未了結此事。自2021年8月24日的法國法律施行後，出現了一項例外。它適用於這種情況：你或你任一子女屬歐盟成員國國民或居民，而所選定的法律不給予子女特留份。每名子女屆時均可就你在法國的資產提取補償，物業首當其衝，上限是法國法律本會給予他們的份額（民法典第913條第3段）。香港法律容許你自由處分遺產，正正是觸發該項提取的一類法律——故對有歐洲連繫的家族而言，這項風險屬現實。你的遺囑、你的夫妻財產制及任何贈與的時機，屬你的公證人與你的香港法律顧問共同的課題，並應在你簽署買賣預約合同之前解答。

考量來源（Sources considered）：CGI arts. 750 ter, 777, 779, 784 A；Code civil art. 913 al. 3；歐盟第650/2012號規例；BOI-ANNX-000306（29 April 2026），該文件記錄法國與香港之間並無繼承或贈與協定。範圍說明（Scope note）：香港繼承法在此僅作概覽陳述，屬你在當地顧問的課題；免稅額依照法定級距。

核實日：9 August 2026 · CGI arts. 750 ter, 777, 779, 784 A；Code civil art. 913 al. 3；EU Reg. 650/2012

7香港買家最常問的八個問題

法國–中國稅收協定是否涵蓋香港買家？

否。法國稅務當局明言，2013年的法國–中國協定既不適用於香港，亦不適用於澳門；香港僅受2010年10月21日於巴黎簽署的協定規限。兩者的涵蓋範圍亦不同 — 中國協定只涵蓋所得稅，香港協定則同時涵蓋所得稅與財富稅。

香港居民須否就蔚藍海岸物業繳納法國財富稅？

須，一旦你的法國物業超過€1.3M，無論直接持有，抑或透過公司股份中的物業部分持有（稅法典 art. 964）。 2010年協定涵蓋財富稅，並自2018年1月1日起適用於IFI，其第21條確認法國就在法國的物業課稅的權利。香港不徵財富稅，故沒有任何稅款可沖抵法國的稅單。

法國物業的繼承由哪一方課稅？

僅法國。法國與香港並無繼承或贈與協定，香港亦已就2006年2月11日或之後的去世個案廢除遺產稅。法國稅項因物業在法國而附著於其上，即使隔著家族持股的公司仍然及於它（art. 750 ter），直系繼承升至45% — 而任何地方都沒有境外稅款可與之相抵。

香港居民出售法國物業時，增值由誰課稅？

法國，因為物業在法國（協定第13條第1款），依稅法典 art. 244 bis A連同其持有年期扣減執行 — 所得稅於22年後消失，社會徵費於30年後消失。香港不徵資本增值稅，且只就香港收入課稅，故法國的稅單實際上即最終的稅單。

出售是否須要委任稅務代表？

原則上須要。居於歐盟及歐洲經濟區以外的賣方，須委任經法國稅務當局認可的代表，由其就申報及繳稅承擔責任（art. 244 bis A, IV）。有兩項自動豁免：每名賣方€150,000或以下的交易，以及因物業已持有三十年而全額免稅的交易。

業主居於香港，來自法國的租金收入是否課稅？

課。法國先行課稅，因為物業在法國（協定第6條），稅率不低於20%，其後為30%（稅法典 art. 197 A），另加17.2% 社會徵費。香港的地域來源制度令法國租金置身其自身稅網之外，故你就租金繳付的稅款全部是法國稅。

儘管你立有香港遺囑，你的子女能否就物業主張一份份額？

能。香港法律容許你按自己的意願處分遺產，僅受為受養人裁定給養的節制。歐盟第650/2012號規例容許你選定國籍所屬的法律。但自2021年起，凡你或任一子女屬歐盟國民或居民，而所選定的法律不給予子女特留份，每名子女均可就你在法國的資產提取補償（民法典第913條第3段）。

出售並離開之後，法國離境稅是否適用？

甚少適用，而且從不及於物業本身。稅法典 art. 167 bis只及於離境前十年中有六年在法國設有住所的人士，且只及於其證券的未實現收益 — 超過€800,000，或佔公司利潤50%或以上的股權。你已出售的物業及其所得不在其內，維持一般所得稅制度的家族SCI股份亦然（art. 150 UB）。

考量來源（Sources considered）：CGI arts. 167 bis, 197 A, 244 bis A, 750 ter, 964； Code civil art. 913；2010年協定 arts. 6, 13 §1, 21；歐盟第650/2012號規例；BOI-INT-CVB-HKG。範圍說明（Scope note）：以上解答是上文各節的濃縮，並承繼其範圍說明。

核實日：9 August 2026

8法院判決、法律來源與成交數字

為何在自己所屬國家獲豁免會令你失去協定 — CE n° 394518

法國的稅收協定把居民定義為依該國法律，因住所、居所、管理地點或類似準則而在該國負有納稅義務的人。法國最高行政法院（Conseil d'État）對這幾個字採取嚴格解讀。該院曾就法國–德國協定中完全相同的措辭作出裁定。凡法律因其身分或其活動而不使其繳納有關稅項的人，即不負有納稅義務，因此就協定而言根本不是該國居民。一家在德國獲豁免公司稅的德國退休金機構，據此被拒絕其所主張的法國預扣稅減免稅率。

以香港對照，若2010年協定未有事先處理，上述論理將構成嚴重問題。這正是議定書第1段與第5段 — 已載於第1節 — 在此比它們在其他協定中的對應條款更為重要的原因。

CE, 9e ch., 27 July 2016, n° 394518 — 判決全文經閱讀。範圍說明（Scope note）：該判決是就1959年7月21日的法國–德國協定作出，並非就本協定；可以移轉的是它對「負有納稅義務」一語的解讀，而香港協定第4條第1款使用同一措辭。法國法院尚無判決解釋本協定第4條。

何謂「超過一半在法國不動產」 — CE n° 494888 及 n° 432053

「超過一半」的測試看似算術。實際上有兩個問題決定它：在哪一日量度這一半，以及分子包含甚麼。法國法律對第一個問題有明文回答。公司資產按出售日或前一財政年度結算日計算，以其實際價值而非帳面價值的50%以上為準（稅法典 art. 219, I, a sexies-0 bis）。對第二個問題，法國法律的回答是把公司用於自身業務的物業剔除在外。第二個問題至今仍會上到法國最高行政法院：2025年9月，該院撤銷一項上訴審裁決，後者認為石礦床終有一日會被開採，故不屬建築物。法院裁定，石礦按其本質即屬不動產，應計入分子之內。

CE, 8e-3e ch. r., 17 September 2025, n° 494888；CE, 8e-3e ch. r., 22 November 2019, n° 432053 — 判決全文經閱讀。範圍說明（Scope note）：兩項判決解釋的是法國國內法的定義，而非本協定第13條，在此引用是取其確立的方法（實際價值、固定的量度日期、自用物業剔除），而非作為對協定的裁決。

甚麼已經改變，Elena Agueeva Real Estate在注視甚麼

第1版 — 2026年8月的立場。2010年10月21日的協定自2011年12月1日起生效，從未修訂。多邊公約遲至近年方及於它。它對法國自2019年1月1日、對香港自2022年9月1日生效，依據是中國於2022年5月25日為香港交存的通知。它適用於自2023年9月23日開始的課稅期，法國預扣稅則自2024年1月1日起。

考量來源（Sources considered）：BOI-INT-CVB-HKG。範圍說明（Scope note）：無人能承諾一份協定何時批准；Elena Agueeva Real Estate於每一版重新核實這一立場。

本簡報背後的成交數字

香港在你出售時不對增值課稅，在你持有期間不對財富課稅，在你身故時亦不對遺產課稅。因此，物業的每一歐元稅款都是法國稅。綜合Cannes及其山丘地帶、Saint-Tropez半島與Saint-Jean-Cap-Ferrat，€3M或以上的別墅在截至2025年的十二年間成交1,490宗，總額€11.5 billion。

資料來源：DVF（« Demandes de Valeurs Foncières »，DGFiP），€3M或以上的別墅成交， 2014–2025年，已按同一物業合併去重 — 與已發布的Riviera Intelligence頁面採用同一方法。登記冊完整至 2025年12月31日。

業主居於何處，僅以統計呈現。下列數字只作點算，並不指認任何人。它們都是總計，從來不是單宗成交，任何百分比都無法回溯至個別人士。它們來自法國政府本身的物業交易登記冊，以及公開的公司登記冊，兩者都早已公開。本簡報任何地方都沒有點名任何業主。在20個蔚藍海岸市鎮中，研究所及的業權持倉有34%由法國境外持有，而香港佔該等持倉的3%。

僅屬統計數字，取自公開來源並遵守其再用條件；不識別亦不發布任何個別持有。居住地依照登記地址。這些數字於每一版更新。

本簡報的核實方式，以及它的限制

每一項法律陳述均對照Chiron Legal Corpus核實 — 該研究文庫由Elena Agueeva Real Estate的離岸法律研究夥伴維護 — 並於每一版對照官方來源重新覆核。2026年7月20日的覆核涵蓋四項來源。

• Légifrance — CGI arts. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 219 I a sexies-0 bis, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB；Code civil art. 913。
• 2010年10月21日的協定，官方法文本，已納入多邊公約。
• 稅務當局的協定清單，2026年4月29日。
• 稅務當局就中國協定的釋義。

稅務當局就香港協定的釋義成文於2012年9月，早於多邊公約；凡兩者分歧，本簡報以協定正文為準。稅務代表的規則依照2025年1月22日的指引。香港法律（地域來源制度，不設資本增值、財富及身故稅項，以及繼承法模式）僅按香港自身的公開來源作概覽陳述，從不單獨承載任何法律結論。市場數據：DVF（DGFiP），€3M或以上的別墅成交，已按同一物業合併去重，登記冊完整至2025年12月31日。

本簡報記述已公布的法律與公開的交易數據。它是研究，而非就你自身情況提供的意見：你的居留歷史、國籍、夫妻財產制與業權鏈，都會改變答案。就實際的買入或出售，Elena Agueeva Real Estate會為你引入所需的法國稅務律師（avocat fiscaliste）與公證人（notaire），並親自處理買賣本身。

核實日：9 August 2026 · 判決全文經閱讀；DVF登記冊，已按同一物業合併去重