France–Australie — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Australie — 2006, le revenu seul

La relation repose sur un instrument unique, et récent. La convention du 20 juin 2006, signée à Paris et en vigueur depuis le 1er juin 2009, a remplacé la convention de Canberra du 13 avril 1976 ; son approbation a été autorisée par la loi du 26 février 2009, sa publication opérée par le décret du 18 juin 2009, et ses stipulations s'appliquent du côté français depuis le 1er janvier 2010. La convention multilatérale, en vigueur pour la France comme pour l'Australie depuis le 1er janvier 2019, y insère désormais un préambule dirigé contre la non-imposition par chalandage fiscal et le critère des objets principaux, en vertu duquel un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage. Les textes faisant foi sont le français et l'anglais, à égalité d'autorité — commodité, pour un dossier bilingue, que peu de relations conventionnelles offrent.

Le champ d'application est le fait organisateur. L'article 2 ne vise que des impôts sur le revenu : côté australien l'impôt sur le revenu et l'impôt sur la location de ressources pétrolières, côté français l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, ses contributions, ainsi que la CSG et la CRDS. Aucun article de fortune n'y figure, et aucune convention en matière de successions ou de donations n'a jamais été conclue entre les deux États — la liste des conventions en vigueur tenue par l'administration classe la relation dans les instruments couvrant le seul revenu. Fortune, successions et donations sur une villa de la Riviera relèvent donc entièrement du droit interne français, examiné aux sections I et I bis.

La résidence opère le partage, sur une cascade abrégée. La personne relevant de l'impôt des deux États est départagée par l'article 4 §3 : le foyer d'habitation permanent d'abord, puis le centre des intérêts vitaux, puis la nationalité ou la citoyenneté — particularité de rédaction de ce texte, qui omet l'étape du séjour habituel du modèle courant. Les personnes qui ne sont imposées dans un État que sur les revenus de sources qui y sont situées ne sont pas des résidents de cet État au sens de la convention (article 4 §2). L'Australie conserve ses propres accents — pas d'impôt sur la fortune, pas de droits de succession ni de donation depuis le début des années 1980, une imposition des plus-values organisée autour de la transmission du prix de revient plutôt que d'une charge au décès, des patrimoines familiaux fréquemment logés dans des trusts ; ce brief n'énonce le droit australien qu'à titre d'orientation, son terrain vérifié étant le versant français et le texte de 2006.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2006 (consolidation CML), art. 1, 2, 4 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-AUS (millésime 2012 — le texte prévaut)

2Le marché, vu d'Australie

Vu d'Australie, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier Super Cannes côté Vallauris compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, 37 % de la valeur se concentrant dans les transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre à 3 M€ et plus de la côte, à 1006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Le registre public décrit lui-même la manière dont la Riviera se détient, et ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics de sociétés, l'ensemble déjà publié et anonymisé au traitement. Sur les 20 communes de la Riviera étudiées, les agrégats ne relèvent, à cette édition, aucune position de détention tenue depuis l'Australie. Les chiffres se rafraîchissent à chaque édition, et la colonne australienne s'ouvrira avec les premières positions constatées.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des seuls registres publics

IAcheter en France en qualité de résident d'Australie

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit en officier public et non en conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs australiens s'entourent généralement de leurs propres conseils. Parce que le droit français règle les questions de fortune et de succession pour l'essentiel d'après ce que l'acte crée, les questions de structure de la section I bis méritent d'être tranchées avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se change difficilement une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les immeubles situés en France ainsi que la fraction des parts de toute société représentative d'immobilier français (article 965, 2°). Pour cette relation, le traité est muet : la convention de 2006 ne comporte aucun article de fortune, et l'IFI s'applique donc selon les seuls termes du droit interne. La conséquence court dans les deux sens. La charge n'est jamais doublée — l'Australie ne prélève aucun impôt sur la fortune, de sorte qu'il n'existe ni seconde imposition ni impôt étranger que le mécanisme d'imputation du code pourrait retenir (l'article 980 ne vise au demeurant que les charges étrangères sur les biens situés hors de France). Mais elle n'est jamais non plus tempérée par un traité, et le conseil australien, habitué à un système sans imposition annuelle du patrimoine, trouvera dans l'IFI le principal coût récurrent de la villa au-delà du seuil.

Pour la famille qui envisage une installation complète, la loi ménage sa propre fenêtre : la personne qui devient résidente de France après cinq années passées à l'étranger n'est imposée, pendant les cinq années suivantes, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2). Dans cette relation, la fenêtre n'existe que par le droit interne — aucune clause conventionnelle ne la garantit, et un législateur futur pourrait la restreindre — contraste digne d'être relevé avec les quelques relations où une règle quinquennale équivalente est inscrite dans une convention. Le calendrier d'une installation se planifie donc sur la loi telle qu'elle est, revérifiée au dossier.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt qu'il ne les fige.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965, 980 ; convention de 2006, art. 2 (aucun article de fortune) ; barèmes de coûts donnés pour orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette collection, comme des questions à instruire et non comme des recommandations. Pour l'acquéreur australien, l'instruction porte un fait organisateur : sans convention successorale et sans article de fortune, chaque enveloppe est lue par le seul droit interne français — et ce droit lit au travers de la plupart d'entre elles.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. La mécanique est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, tandis que les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction déclinant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). Le levier tempère l'IFI dans ses premières années puis s'estompe par nature — calendrier qui s'examine utilement avant le compromis plutôt qu'après.

Le trust familial, avant le compromis

Le patrimoine familial australien circule fréquemment au travers de trusts discrétionnaires, et le régime français mérite ici d'être lu avant la rédaction de l'acte plutôt qu'après. Dès qu'un trust détient un actif français, ou compte un constituant ou un bénéficiaire résident de France, l'administrateur déclare sa constitution, ses termes et ses valeurs annuelles (CGI, article 1649 AB) ; les actifs du trust entrant dans le champ de l'IFI sont imposés entre les mains du constituant, le prélèvement dédié de l'article 990 J se tenant derrière l'obligation déclarative ; et les transmissions par le trust répondent à l'article 792-0 bis, à des taux atteignant 60 % lorsque les parts des bénéficiaires ne sont pas déterminées — la forme discrétionnaire elle-même porte, autrement dit, un prix français au décès. Que la villa ait sa place dans le trust familial ou à côté de lui constitue, en pratique, la première question de structuration d'un dossier australien, et elle se tranche utilement avec les conseils des deux côtés avant le compromis.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Aucune convention en matière de successions ou de donations n'existe entre la France et l'Australie : le droit interne français énonce donc l'intégralité de la position française. L'article 750 ter impose la villa française dans la succession d'un non-résident, qu'elle soit détenue en direct ou au travers de sociétés dont le défunt, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des titres par quelque chaîne que ce soit ; la même territorialité atteint les donations entre vifs. Lorsqu'un héritier a été domicilié en France six des dix années précédant la transmission, les droits français s'étendent à tout ce que cet héritier reçoit, où que ce soit — règle qui intéresse directement les familles australiennes dont un enfant s'est installé en France. Le barème est celui de l'article 777, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en succession. Le mécanisme de l'article 784 A ne joue que lorsque la France impose une succession mondiale et seulement pour l'impôt étranger acquitté sur des biens étrangers ; sur la villa elle-même, aucune imputation ne naît — et l'Australie ne prélevant ni droits de succession ni droits de donation, il n'existe de toute manière rien à imputer. La facture française est, simplement, la facture entière. Côté australien, l'impôt sur les plus-values ne naît pas, en règle générale, au décès lui-même : l'héritier recueille le prix de revient de l'actif et la charge se reporte sur une cession ultérieure — donnée d'orientation, pour les conseils australiens de la famille.

Avant que l'un ou l'autre système ne liquide les droits, le droit civil désigne les héritiers, et les deux traditions répondent ici différemment. Le droit successoral australien repose sur la liberté testamentaire, corrigée par des mécanismes de provision familiale plutôt que par des parts fixes ; le droit français réserve aux enfants une portion de la succession. Le règlement 650/2012 permet au ressortissant australien résidant habituellement en France de choisir la loi australienne pour l'ensemble de sa succession, et avec elle la liberté du testament australien. Le choix n'épuise pas l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang — à hauteur de la réserve que lui octroie la loi française (code civil, article 913, al. 3). Pour une famille australienne, la clause dépend de ses attaches européennes : un enfant titulaire d'une nationalité européenne ou installé en France l'active, une famille australienne de bout en bout ne l'active pas. Le testament, le régime matrimonial porté à l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations sont des questions de conseil des deux côtés, à trancher utilement avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure fréquemment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier n'est pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune ne bouge pas. Sans convention sur les donations dans la relation, la France impose la donation en tant qu'État de situation et rien ne recouvre l'analyse interne ; les conséquences australiennes d'une donation entre vifs, règles de plus-values comprises, relèvent des conseils australiens de la famille, aux côtés du choix de loi évoqué ci-dessus.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; code civil, art. 913 ; règl. (UE) 650/2012 ; convention de 2006, art. 13, 23

IIVendre en qualité de résident d'Australie

La France impose en premier. L'article 13 §1 de la convention de 2006 attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français, et le paragraphe 4 — porteur du délai de référence de 365 jours de la convention multilatérale — atteint les gains sur parts, droits dans des sociétés de personnes et intérêts dans des trusts dont la valeur provenait principalement, directement ou par entités interposées, d'immobilier français à un moment de l'année précédant la cession. Pour le cédant résident d'Australie, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits distinguent le dossier du cédant australien d'un dossier européen. L'Australie se tenant hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, le cédant doit en principe désigner en France un représentant fiscal accrédité, qui signe le calcul de la plus-value et en répond ; l'administration accorde une dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint l'impôt et les prélèvements — seuils qu'une villa de la Riviera atteint rarement. Et les prélèvements sociaux s'appliquent à taux plein : l'exception qui ramène les cédants relevant de la coordination européenne au prélèvement de solidarité de 7,5 % repose sur le règlement européen de coordination et ne s'étend pas à l'affiliation australienne — le Conseil d'État a confirmé, pour la cession d'un résident d'État tiers, que les prélèvements s'appliquent et que la libre circulation des capitaux n'y fait pas obstacle.

L'Australie impose ensuite le même gain entre les mains de son résident, et la convention ordonne la rencontre : l'article 21 §3 répute le gain de source française, et l'article 23 §1 oblige l'Australie à imputer l'impôt français sur le sien au titre de ce revenu. Le calcul de l'imputation, comme la mesure du gain par les règles australiennes de plus-values, relèvent du droit australien et des conseils de la famille, énoncés ici à titre d'orientation ; ce que le traité règle, c'est la direction — la France d'abord, l'Australie imputant. Le choix entre céder l'actif et céder les parts d'une structure à prépondérance immobilière modifie le cercle des acquéreurs et l'analyse française de l'article 13 §4 ; ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. La relation France–Australie y ajoute une note propre : en vertu de l'article 13 §5 de la convention, la personne imposée par un État sur une cession réputée intervenir à la fin de sa résidence peut choisir, dans l'autre État, d'être traitée comme ayant acquis de nouveau les biens à leur valeur de marché de ce jour — le gain imposé au départ n'est donc pas imposé de nouveau à la cession ultérieure. La même clause sert la famille qui arrive, l'Australie appliquant ses propres règles de cession réputée à la fin de la résidence australienne — donnée de droit australien, notée ici à titre d'orientation. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2006, art. 13 §§1, 4, 5, 21 §3, 23 §1 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (y c. IV bis), 1609 nonies G ; CE 5 mars 2018, n° 400329

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer avant d'acheter

L'année de location préalable demeure le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI se détermine par le foyer, le lieu de séjour principal et les centres d'intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'incline devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat ; et cette relation ne comportant aucune fenêtre conventionnelle en matière de fortune, les années d'un essai prolongé se comptent sur la seule loi interne. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et s'ajuste utilement à l'objet réel de l'essai.

Mettre la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — sont imposés sous le régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'y ajoutent, au taux plein pour un bailleur d'affiliation australienne, vérifié au dossier. La convention est catégorique sur l'attribution : l'article 6 rend les revenus des biens immobiliers, sous quelque forme d'exploitation que ce soit, imposables dans l'État de situation, et étend la même règle aux droits de jouissance détenus au travers de sociétés ou de trusts (article 6 §4). L'Australie comprend ensuite le revenu dans l'assiette de son résident et impute l'impôt français en vertu de l'article 23 §1, la règle de source de l'article 21 §3 portant l'imputation ; la déclaration australienne du revenu relève des conseils australiens de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 2006, art. 6, 21 §3, 23 §1

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). L'instrument tel qu'il s'applique : la convention du 20 juin 2006, en vigueur depuis le 1er juin 2009, telle que modifiée par la convention multilatérale — en vigueur pour la France et l'Australie depuis le 1er janvier 2019, sur les réserves et notifications déposées par la France (26 septembre 2018 et 22 septembre 2020) et par l'Australie (26 septembre 2018 et 2 octobre 2020) — dont les effets sur cette convention courent du 1er janvier 2019 pour les retenues à la source et des périodes ouvertes à compter du 1er juillet 2019 pour le reste. Aucune convention successorale ou de donation n'existe, et aucune n'est, à la connaissance de ce bureau, en négociation. À surveiller pour l'édition 2 : les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l'arc de la Riviera ; toute modification des réserves CML de l'un ou l'autre État, qui altérerait le texte consolidé ; la législation australienne touchant l'imposition des revenus et gains immobiliers étrangers ; et toute actualisation de l'unique page de commentaire administratif de la convention, millésimée 2012 et antérieure à la convention multilatérale. Les agrégats de détention de la section 2 se rafraîchissent à chaque édition.

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5Questions, réponses

Un résident d'Australie paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, qu'ils soient détenus en direct ou au travers de la fraction immobilière de parts sociales (CGI, art. 964). La convention de 2006 ne couvre que le revenu : l'IFI s'applique donc selon les seuls termes du droit interne — jamais doublé, l'Australie ne prélevant aucun impôt sur la fortune, mais jamais non plus tempéré par un traité.

Existe-t-il une convention franco-australienne sur les successions ou les donations ?

Non. La liste des conventions en vigueur tenue par l'administration classe la relation dans les instruments couvrant le seul revenu, et aucune convention successorale n'a jamais été conclue. Les droits français sur une villa française dans une succession australienne courent sous l'article 750 ter du CGI, au barème de l'article 777 — 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part —, le conjoint étant exonéré ; l'Australie ne prélève rien de son côté et aucun mécanisme d'imputation ne joue : la facture française est la facture entière.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident d'Australie vend sa villa française ?

La France d'abord, en tant qu'État de situation (convention de 2006, art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements pour durée de détention — la composante d'impôt sur le revenu s'éteignant après vingt-deux ans. L'Australie impose ensuite le gain entre les mains de son résident et impute l'impôt français (art. 23 §1) ; le traité règle la direction, le droit australien le calcul.

Le cédant australien doit-il désigner un représentant fiscal en France ?

En principe oui : l'Australie se tenant hors de l'Union européenne et de l'EEE, l'obligation de représentation fiscale accréditée de l'article 244 bis A s'applique, avec dispense automatique seulement sous 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint la charge. Les prélèvements sociaux s'appliquent en outre à taux plein — le prélèvement de solidarité réduit de 7,5 % est réservé aux affiliations relevant de la coordination européenne.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit en Australie ?

Oui — par la France en tant qu'État de situation (convention de 2006, art. 6), sous le régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins et 30 % au-delà du plafond, prélèvements sociaux en sus. L'Australie comprend le revenu dans l'assiette de son résident et impute l'impôt français en vertu de l'article 23 §1.

Un testament australien conserve-t-il sa liberté sur une villa française ?

Pour l'essentiel, oui : le règlement 650/2012 permet au ressortissant australien de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Depuis 2021 toutefois, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi choisie ne connaît aucune réserve, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France, la villa au premier rang (code civil, art. 913). La famille dont un enfant s'est installé en France active la clause ; la famille australienne de bout en bout ne l'active pas.

Que change un trust familial pour une villa française ?

La France répond au trust par un régime propre : déclaration par l'administrateur des termes et valeurs du trust (CGI, art. 1649 AB), rattachement à l'IFI entre les mains du constituant, prélèvement dédié à défaut de déclaration (art. 990 J) et imposition des transmissions sous l'article 792-0 bis, à des taux atteignant 60 % lorsque les parts des bénéficiaires ne sont pas déterminées. Que la villa ait sa place dans le trust ou à côté de lui est la première question d'un dossier australien.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son prix demeurent hors du champ, comme les parts d'une SCI familiale restée au régime ordinaire (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France ; et l'article 13 §5 de la convention permet de réévaluer dans l'autre État le gain imposé au départ, qui n'est donc pas imposé deux fois.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui porte ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et estampillé section par section de sa date de revue.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés de droit sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a couvert Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A y compris IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 964–965, 968, 973–974, 980, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 912–913 — textes consolidés), la convention du 20 juin 2006 dans ses deux présentations officielles sur impots.gouv.fr — le texte signé et la consolidation portant les modifications de la convention multilatérale, les textes faisant foi étant le français et l'anglais, à égalité d'autorité, ce brief citant la consolidation française — ainsi que la liste des conventions en vigueur de l'administration du 29 avril 2026, qui classe la relation dans les instruments couvrant le seul revenu. Le commentaire administratif de la convention tient en une page chapeau millésimée 2012, antérieure à la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel. Le droit australien — l'absence d'impôt sur la fortune et de droits de succession et de donation, la transmission du prix de revient au décès, l'imputation de l'impôt étranger, les règles de cession réputée à la fin de la résidence, les mécanismes de provision familiale, la réglementation de la superannuation — est énoncé à titre d'orientation d'après des sources secondaires et n'est jamais porteur d'un énoncé de droit. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics fonciers et de sociétés, anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, déclaration australienne des revenus et gains français, assiette de plus-value au niveau de l'acte — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au cas.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; il constitue une recherche et non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — historique de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les issues. Pour une opération vivante, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Poland — la paire conventionnelle

France–Spain — la paire conventionnelle