France–Australie — Convention fiscale

1Une convention, signée en 2006 — et la page blanche de l'autre côté

Un seul instrument fait le travail conventionnel de cette relation. La convention du 20 juin 2006, signée à Paris en remplacement du texte de Canberra de 1976, est entrée en vigueur le 1er juin 2009 et s'applique à partir de 2010 ; ses textes français et anglais font également foi, et notre agence détient les deux publications officielles. L'instrument multilatéral (la règle anti-abus conclue internationalement en 2017) a pris effet pour la France et pour l'Australie le même jour, le 1er janvier 2019 : préambule réécrit, test de l'objet principal permettant de refuser un avantage conventionnel quand son obtention était l'un des objets principaux d'un montage, clause immobilière réécrite dans sa forme de 365 jours, et arbitrage. L'article 2 couvre les seuls impôts sur le revenu — côté français l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et, nommément, la CSG et la CRDS ; côté australien l'impôt sur le revenu et la taxe sur la rente des ressources pétrolières. Aucun article de fortune n'existe nulle part dans le texte, et la liste des conventions de l'administration au 29 avril 2026 n'enregistre aucun instrument successoral ou de donation avec l'Australie. Ce qui rend la paire singulière est l'autre versant de cette absence : l'Australie a aboli les droits de succession en 1982 au plus tard, ne lève ni droits de donation ni impôt sur la fortune (orientation) — là où la plupart des paires de cette collection demandent comment deux systèmes se combinent, celle-ci pose une question plus courte : que prélève la France, puisque personne d'autre ne prélève rien.

Qui est résident — et la cascade à laquelle il manque une marche

Quand les deux États réclament une personne, l'article 4 §3 la départage par une cascade RACCOURCIE : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, puis nationalité — sans étape du séjour habituel ni étape d'accord amiable pour les personnes physiques, une particularité de rédaction à connaître avant de compter sur les marches intermédiaires que d'autres traités portent. La personne imposée dans un État sur ses seuls revenus de source locale n'en est pas résidente du tout (article 4 §2). Le droit interne français pose d'abord sa propre question par le CGI article 4 B : le foyer de la famille, le lieu de séjour principal, les centres d'intérêts professionnels et économiques. Le versant australien est énoncé à titre d'orientation tout au long : aucune imposition au décès, sur les donations ou sur la fortune ; l'impôt sur les plus-values différé au décès (les héritiers héritent du prix de revient) ; imposition mondiale des résidents avec crédit pour impôt étranger ; et des règles de cession réputée en fin de résidence, que le § 4 rencontre par l'élection propre de la convention. Le socle vérifié de ce brief est le côté français et les textes de 2006 ; la lecture australienne appartient aux conseils de la famille à Sydney ou à Melbourne.

Les seules apparitions de la convention au prétoire

Aucune décision publiée du Conseil d'État ne concerne un bien, la résidence conventionnelle ou une succession sur cette relation — du vivant de l'une ou l'autre convention. Le texte de 2006 ne paraît au niveau suprême que dans les balayages transversaux de crédits : l'arrêt selon lequel les crédits conventionnels meurent avec l'exercice déficitaire et ne se reportent nulle part (CE, 8 mars 2023, n° 456349, quinze conventions balayées) et la ligne du plafond sur base nette (CE, 5 juillet 2021, n° 414463, dix-huit conventions). Le quasi-zéro contentieux est l'observation elle-même : l'attribution que décrit ce brief n'a jamais eu besoin d'un prétoire.

Sources considérées : convention de 2006 (consolidation CML) arts. 2, 4, 30 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-AUS-20120912 ; CE n° 456349, n° 414463 — textes des décisions lus. Note de portée : le droit interne australien est d'orientation seulement, jamais porteur.

Sources consultées : CGI article 4 B; n° 456349; n° 414463; BOI-ANNX-000306; BOI-INT-CVB-AUS-20120912; article 2; article 4 §3; article 4 §2. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. Ni impôt sur la fortune ni droits de succession : les charges françaises sont seules.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2006 (consolidation CML) arts. 2, 4 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; CE n° 456349, n° 414463 — textes des décisions lus

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'achat suit la séquence que fixe la pratique française : une offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt d'usage de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l'acte authentique devant le notaire. Une famille qui pilote le dossier depuis l'Australie, huit à dix heures en avance sur la côte, ajoute d'ordinaire ses propres conseils et donne procuration pour l'acte. Sur l'étalon commun de cette collection — la villa médiane de Cannes et ses collines à 4,9 M€ dans le registre DVF — l'acheteur paie environ 5,81 % de droits de mutation et taxes de publicité foncière (284 526 €), des émoluments et débours de notaire d'environ 61 250 € au barème réglementé, soit environ 7 % tout compris (≈ 345 776 €) sur un bien existant. Un régime de TVA sur le neuf, un mobilier détaché ou une sûreté hypothécaire changent l'arithmétique ; le notaire détaille l'acte réel.

L'impôt sur la fortune arrive seul

Au-delà de 1 300 000 € d'actifs immobiliers français taxables, le CGI article 964 institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière ; pour une personne non domiciliée en France, l'assiette prend le bien situé en France et la fraction des titres de toute société qui représente un tel bien (article 965, 2°). La convention de 2006 couvre le seul revenu : aucun article n'attribue la charge, ne la tempère ni ne promet un crédit — et le mécanisme de crédit propre de l'IFI (CGI article 980) n'impute que les impôts étrangers sur la fortune frappant des actifs non français, dont l'Australie ne lève aucun. La fenêtre d'arrivée de cinq ans de l'article 964, 1° est PUREMENT INTERNE sur cette paire : aucun article conventionnel de fortune n'existe pour la garantir. La charge n'est donc ni doublée ni tempérée — simplement le seul impôt sur la fortune que la famille paie où que ce soit sur le bien. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale réelle (CGI article 973 I). Les charges locales suivent l'acte : taxe foncière aux taux communaux ; surtaxe possible d'habitation sur les résidences secondaires meublées en zone tendue ; déclaration annuelle d'occupation. Les taux communaux bougent d'année en année : ce brief les revérifie à chaque édition.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources considérées : convention de 2006 art. 2 ; CGI arts. 964 (dont 1° al. 2), 965 2°, 973 I, 980 ; barèmes de coûts donnés pour orientation, détaillés quand notre agence prend le dossier. Note de portée : aucune charge patrimoniale australienne n'existe — l'IFI est le principal coût récurrent du bien au-delà du seuil.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 980; CGI article 973 I; article 965, 2°; article 964, 1°; articles 761; art. 2. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. Aucune charge nationale à optimiser : le calcul est français.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI arts. 964–965, 973 I, 980 ; convention de 2006 art. 2

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Les structures de détention paraissent ici, selon la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse, non des recommandations. Pour un acheteur australien, un fait ordonne la table : ce que l'acte crée sera lu au décès par le droit français seul, aux conditions françaises — l'Australie ne taxe rien au décès, il n'y a donc ni seconde lecture à concilier, ni allègement à négocier.

La détention directe

La simplicité, et la France impose à chaque étape. À la vente, la France impose comme État de situation du bien et l'Australie impute la charge française (articles 13 §1 et 23 §1) ; au décès, les droits français s'attachent au bien et aucune imposition australienne n'y répond — l'impôt australien sur les plus-values est différé, les héritiers héritant du prix de revient (orientation).

Une société australienne ou étrangère

La confidentialité et la consolidation, à trois prix français. La taxe annuelle de 3 % sur les entités détenant de l'immobilier français (CGI articles 990 D et 990 E) pose sa question de transparence chaque année ; la fraction immobilière des titres porte l'IFI quoi qu'il arrive ; et une cession des titres reste française par la clause immobilière de 365 jours (article 13 §4). Au décès, le droit français compte les sociétés où la famille tient plus de la moitié comme si le bien était détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°).

Une SCI française

La SCI offre la gouvernance, la co-détention familiale et le financement français. Sa qualification australienne appartient au conseil ; côté français, la fraction immobilière porte l'IFI, une cession des parts reste française par la clause de 365 jours, et au décès l'article 750 ter compte le bien comme si la famille le détenait en direct.

Un trust dans la chaîne

Le trust est l'instrument australien par défaut comme il est l'américain, et le droit français le rencontre avec sa propre machinerie : déclaration du trustee (CGI article 1649 AB), inclusion du constituant à l'IFI (article 970), prélèvement dédié de l'article 990 J quand la déclaration fait défaut, et taux de 60 % quand les parts des bénéficiaires sont indéterminées (article 792-0 bis). Les articles immobiliers de la convention lisent les parts de trust comme des titres (articles 6 §4 et 13 §4). À examiner avec conseil des deux côtés avant le compromis.

Donner à vos enfants la nue-propriété maintenant, et garder l'usage à vie (démembrement)

La structure le plus souvent posée à côté du prêt divise la propriété elle-même : l'acheteur garde l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus à vie — et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife la division par l'âge : au barème du CGI article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine valeur quand l'usufruitier a de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans. Les droits ne portent que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier n'est pas taxée de nouveau si les conditions de l'article 751 sont tenues — donation notariée, plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème 669. L'impôt sur la fortune ne bouge pas : l'article 968 garde la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier. Sans convention de donation et sans droit australien de donation, la France seule lit la transmission, comme État de situation du bien.

Emprunter contre le bien français réduit l'IFI — dans les trois limites du code

La dette d'acquisition due à une banque se déduit de l'assiette de l'impôt sur la fortune (CGI article 974), et les actifs financiers restent entièrement hors IFI — et sans charge patrimoniale australienne contre laquelle faire travailler le prêt, la déduction se mesure entièrement sur l'assiette française. Le code pose trois limites : le prêt in fine est réputé s'amortir, la déduction déclinant au prorata de sa durée et d'un vingtième par an sans terme fixé ; au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable, la dette excédant 60 % de la valeur du bien ne se déduit que pour moitié, sauf objet principalement autre que fiscal ; et seule la dette réelle compte — tirée, servie, au prix du marché, et logée en compte courant d'associé d'une SCI elle cesse de peser dans la valorisation des parts (article 973).

Sources considérées : CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 792-0 bis, 968, 970, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB ; convention de 2006 arts. 6 §4, 13 §4. Note de portée : les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec conseil en France et en Australie.

Sources consultées : CGI articles 990 D; CGI article 750 ter, 2°; CGI article 1649 AB; CGI article 669; CGI article 974; articles 13 §1; article 13 §4; article 750 ter; article 970; article 990 J; article 792; articles 6 §4; article 751; article 968. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et d'Australie. La convention de 2006 est moderne et ne vise que le revenu.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI arts. 669, 750 ter, 751, 792-0 bis, 968, 970, 973–974, 990 D–J, 1649 AB ; convention de 2006 arts. 6, 13

4Ce que vous payez quand vous vendez — et la clause du changement de pays que peu de traités ont

La France impose d'abord, comme État de situation du bien : l'article 13 §1 lui attribue les gains sur les immeubles français, et le §4 — portant le regard de 365 jours de l'instrument multilatéral — atteint les gains sur titres et parts de trust qui ont tiré plus de la moitié de leur valeur, directement ou par chaînes d'entités, de l'immobilier français. Pour le vendeur résident d'Australie, la machinerie française est le CGI article 244 bis A : le gain taxable s'abat de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC) ; la part impôt sur le revenu court à 19 % (article 200 B) et s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ; les gains taxables au-delà de 50 000 € portent la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G — 6 % aux niveaux où ce marché traite. Par 1 000 000 € de gain brut sur un bien vendu à la médiane cannoise de 4,9 M€ : après 10 années pleines, abattement de 30 %, 700 000 € taxables, 133 000 € d'impôt sur le revenu et 42 000 € de surtaxe ; après 15 ans, 60 %, 400 000 €, 76 000 € et 24 000 € ; après 22 ans, la part impôt sur le revenu est éteinte. Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein combiné de 17,2 % — l'affiliation australienne est hors de la coordination européenne, comme le Conseil d'État l'a confirmé pour les États tiers (n° 400329, appliquant l'arrêt Jahin de la Cour de justice). Et la représentation : le vendeur domicilié hors UE et EEE désigne un représentant accrédité par l'administration française (article 244 bis A, IV), les dispenses automatiques — ventes à 150 000 € ou moins par vendeur, ventes entièrement exonérées par l'horloge de trente ans — suivant l'instruction administrative du 22 janvier 2025, le notaire de l'acte organisant d'ordinaire la désignation.

L'Australie répond ensuite comme État de résidence : le gain entre dans l'imposition australienne selon sa propre loi, l'article 21 §3 réputant de source française le revenu que la France a imposé — ce qui engage la machinerie australienne de crédit — et l'article 23 §1 imputant l'impôt français sur la charge australienne, sous réserve du droit australien du crédit, dont la mécanique appartient aux conseils de la famille.

L'article 13 §5 — l'élection de réévaluation au changement de résidence

La convention porte une clause que peu de traités ont. Quand un État impose une personne sur une cession RÉPUTÉE de ses actifs parce que sa résidence y prend fin — les règles australiennes de fin de résidence sont le cas évident, l'exit tax française le miroir — l'article 13 §5 lui permet d'élire, dans l'AUTRE État, d'être traitée comme ayant vendu et racheté les actifs à la valeur de marché ce jour-là. L'élection empêche que le même gain soit taxé une fois sur la cession réputée et de nouveau, des années plus tard, sur la cession réelle. Elle est propre au dossier, dans les deux sens, et appartient à la liste de contrôle de toute famille qui se relocalise dans un sens ou dans l'autre.

Partir après la vente — ce que l'exit tax atteint, et ce qu'elle n'atteint pas

L'exit tax française (CGI article 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France au moins six des dix années précédant le départ, et taxe les plus-values latentes sur les participations — positions excédant 800 000 € de valeur, ou 50 % et plus des bénéfices d'une société — telles qu'elles existent au jour du départ. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le produit de la vente n'est pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale suivent le bien plutôt que le portefeuille : tant que la société garde le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI article 150 UB), hors exit tax. La famille qui part avant six années de domicile français échappe entièrement à la charge. Quand la machinerie s'applique, le paiement est en général différé, l'imposition tombe si les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou au retour en France, et l'élection de l'article 13 §5 est la réponse propre du traité du côté australien.

Sources considérées : convention de 2006 arts. 13 §§1, 4, 5, 21 §3, 23 §1 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025) ; CE n° 400329 ; CJUE Jahin C-45/17. Note de portée : le crédit australien et la mécanique de fin de résidence relèvent du droit australien, à titre d'orientation.

Sources consultées : CGI article 244 bis A; CGI article 167 bis; CGI article 150 UB; n° 400329; BOI-RFPI-PVINR-30-20; article 13 §1; article 150 VC; article 200 B; article 1609 nonies G; article 21 §3; article 23 §1; article 13 §5. Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. Le statut d'État tiers impose le représentant à la vente.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 2006 arts. 13, 21, 23 ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G ; CE n° 400329

5Louer avant d'acheter, et mettre votre bien en location

L'année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde simple : le domicile fiscal français du CGI article 4 B tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d'intérêts professionnels et économiques, et aucun des trois ne cède à l'intitulé d'un bail. Un bien devenu le foyer effectif de la famille peut fonder la résidence française, avec ses conséquences mondiales, avant tout achat — et sur cette paire, la cascade conventionnelle qui tranche alors est la cascade raccourcie de l'article 4 §3, sans étape du séjour habituel sur laquelle se rabattre. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans règle la souplesse de sortie.

Mettre le bien en location renverse le sens. Les loyers de source française d'un propriétaire non-résident — locations meublées usuelles à ce niveau de prix comprises, l'article 6 atteignant « toute autre forme d'exploitation » — relèvent du régime des taux minimaux du CGI article 197 A, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial effectif inférieur ; les prélèvements sociaux ajoutent leurs 17,2 % pleins, sur le terrain d'État tiers du § 4. La convention donne le revenu à la France comme État de situation du bien et laisse l'attribution non exclusive : l'Australie impose son résident sur le même revenu et impute l'impôt français (article 23 §1).

Sources considérées : CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 2006 arts. 4 §3, 6, 23 §1. Note de portée : le traitement tient à la forme d'exploitation et à l'affiliation, deux questions de fait.

Sources consultées : CGI article 4 B; CGI article 197 A; article 4 §3; article 6; article 23 §1. Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Rien n'arrive d'Australie au décès, et rien ne s'impute.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 2006 arts. 4, 6, 23

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez — une charge, entière, et française

Aucune convention successorale ou de donation n'existe entre la France et l'Australie — et, fait unique dans cette collection, rien n'attend de l'autre côté non plus : l'Australie a aboli les droits de succession en 1982 au plus tard et ne lève aucun droit de donation (orientation). L'évaluation est donc française, et entière. Les droits français s'attachent au bien comme immeuble situé en France quel que soit le domicile du propriétaire, pour les successions comme pour les donations, et comptent les entités interposées — l'immeuble détenu par des sociétés où le défunt ou donateur, avec conjoint, ascendants, descendants ou frères et sœurs, tient plus de la moitié des intérêts est réputé détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°). Si le défunt était domicilié en France, ou si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, la France taxe la transmission mondiale (750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant exonéré en succession. L'article 784 A, seul mécanisme de crédit, n'opère que dans les cas mondiaux et pour l'impôt étranger des biens situés hors de France — et l'Australie ne lève rien à imputer. Les valeurs déclarées pour les droits sont l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale (CGI articles 761 et 1897). Côté australien, l'impôt sur les plus-values ne naît pas en règle générale au décès : les héritiers héritent du prix de revient et la charge se diffère à une vente ultérieure (orientation).

La liberté testamentaire rencontre la réserve française

Le droit successoral australien court sur la liberté testamentaire, tempérée par les demandes de provision familiale (orientation) ; le bien français répond à la réserve héréditaire française. Sous le règlement 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant australien résidant habituellement en France peut choisir la loi australienne pour l'ensemble de sa succession — et quand une succession est régie par une loi qui ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 peut rétablir la part réservée d'un enfant sur les biens situés en France, sa condition propre étant que le défunt ou un enfant soit ressortissant ou résident habituel d'un État de l'Union — ce qui, dans une famille d'État tiers, court par les attaches européennes de la famille. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'achat et le calendrier d'éventuelles donations appartiennent aux conseils des deux côtés, avant le compromis.

Sources considérées : CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 784 A, 1897 ; Code civil arts. 912–913 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : le droit successoral australien est d'orientation ; l'analyse française est le socle vérifié.

Sources consultées : CGI article 750 ter, 2°; CGI articles 761; CGI arts. 750 ter; Code civil article 913; article 777; article 779; article 784 A; règlement 650/2012; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et d'Australie. La liberté testamentaire peut engager le prélèvement compensatoire.

Vérifié au 11 août 2026 · CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 784 A, 1897 ; Code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que les propriétaires australiens posent le plus

Un résident d'Australie paie-t-il l'impôt sur la fortune sur un bien de la Riviera ?

Oui — l'IFI s'applique dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€, détenus en direct ou par la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI article 964). La convention de 2006 couvre le seul revenu : aucun article conventionnel n'attribue ni ne tempère la charge ; l'Australie ne lève aucun impôt sur la fortune, le coût arrive donc sans pendant et sans crédit.

Quel pays impose la succession sur un bien français ?

La France, et elle seule. Aucune convention successorale n'existe, et l'Australie a aboli les droits de succession en 1982 au plus tard. Les droits français s'attachent au bien parce qu'il est en France, comptent les sociétés familiales dans l'assiette (CGI article 750 ter) et montent à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part ; si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, ils s'étendent à la transmission mondiale.

Les donations entre vifs sont-elles taxées ?

Par la France, oui — droits de donation sur le bien français aux barèmes français, la mécanique du démembrement du § 3 restant ouverte. L'Australie ne lève aucun droit de donation : le chiffre français est le chiffre entier.

Qui impose la plus-value quand un résident d'Australie vend un bien français ?

La France d'abord, là où se trouve le bien (article 13 §1), par le CGI article 244 bis A avec les abattements de durée — la part impôt sur le revenu éteinte après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. L'Australie impose ensuite le gain selon sa loi et impute l'impôt français (article 23 §1). Titres et parts de trust suivent la même route par la clause immobilière de 365 jours (article 13 §4).

Que fait l'article 13 §5 pour une famille qui change de pays ?

Quand un État taxe une cession réputée en fin de résidence — les règles australiennes de fin de résidence, l'exit tax française — la personne peut élire dans l'autre État d'être traitée comme ayant racheté les actifs à la valeur de marché ce jour-là, pour que le même gain ne soit pas taxé deux fois à travers le déménagement. L'élection est propre au dossier, dans les deux sens.

Les loyers de France sont-ils imposés si le propriétaire vit en Australie ?

Oui — la France les impose d'abord comme État de situation du bien (article 6), au régime des taux minimaux du CGI article 197 A — 20 % au moins, puis 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche — prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. L'Australie impose le même revenu entre les mains de son résident et impute l'impôt français (article 23 §1).

La réserve héréditaire française lie-t-elle une famille australienne ?

Sur le bien français, elle le peut. La liberté testamentaire australienne ne voyage pas avec l'actif : une part réservée revient aux enfants sous la loi française, et quand la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur, le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 peut rétablir la part d'un enfant sur les biens situés en France — sa condition de ressortissant ou résident de l'Union courant, dans une famille australienne, par les attaches européennes de la famille. Apprécié sur les faits réels de la succession.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En règle générale, oui. Le vendeur domicilié hors UE et EEE désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI article 244 bis A, IV). Les dispenses automatiques couvrent les ventes à 150 000 € ou moins par vendeur et les ventes entièrement exonérées par l'horloge de trente ans ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation.

Sources considérées : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 750 ter; CGI article 244 bis A; CGI article 197 A; Code civil article 913; article 13 §1; article 23 §1; article 13 §4; article 13 §5; article 6. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La liberté testamentaire peut engager le prélèvement compensatoire.

Vérifié au 11 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Le marché d'abord, parce que chaque chiffre ci-dessus y remonte. Entre Cannes et ses collines (306 ventes qualifiées de villas à 3 M€ et plus pour 2 066 M€, médiane 4,9 M€), la presqu'île de Saint-Tropez (1 006 ventes, 7 049 M€) et Saint-Jean-Cap-Ferrat (178 ventes, médiane 6,5 M€), les trois registres ont totalisé 11,5 milliards d'euros sur 2014–2025, chaque ligne traçable dans les données de transactions de l'État — DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas à 3 M€ et plus, doublons successoraux retirés. À cette édition, les registres étudiés ne portent aucune position de détention attribuable à une résidence australienne — la ligne vide est dite plutôt que passée.

La méthode juridique. Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de notre agence — recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 11 août 2026 a couvert Légifrance (CGI articles 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A dont IV, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 970, 973–974, 980, 990 D–990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB, 1897 ; Code civil article 913 — textes consolidés) et la convention de 2006 dans sa consolidation officielle, instrument multilatéral incorporé — les DEUX textes authentiques, français et anglais, tenus au corpus de notre agence (clause de signature lue : les deux textes font également foi). La jurisprudence a été lue dans les textes des décisions : CE n° 456349 et n° 414463 sur la machinerie des crédits — les seules apparitions publiées de la convention — et CE n° 400329 avec CJUE Jahin C-45/17 sur les prélèvements sociaux. Le commentaire de l'administration (BOI-INT-CVB-AUS) date du 12 septembre 2012 et précède l'instrument multilatéral ; là où il diverge des textes, ce brief suit les textes.

Le droit interne australien — l'absence d'imposition au décès, sur les donations et sur la fortune, le report de l'impôt sur les plus-values au décès, le crédit pour impôt étranger, les règles de fin de résidence, les demandes de provision familiale — est énoncé à titre d'orientation à partir de sources secondaires et ne porte jamais une affirmation de droit.

Ce que notre agence surveille pour la prochaine édition : tout premier instrument successoral franco-australien, qui réécrirait le § 6 ; les mouvements de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes de surtaxe communaux sur l'arc de la Riviera ; tout changement des réserves de l'un ou l'autre État sous l'instrument multilatéral ; et tout rafraîchissement du commentaire de 2012.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; c'est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — histoire de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les résultats. Pour une transaction réelle, notre agence coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Vérifié au 11 août 2026 · textes des décisions lus ; les deux textes authentiques du traité tenus ; registre DVF, doublons successoraux retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Poland — la paire conventionnelle

France–Spain — la paire conventionnelle