Francia–España — Convenio Fiscal

1Dos convenios, con treinta y dos años de distancia — y ambos vivos

Dos instrumentos gobiernan esta combinación, y lo inhabitual es que ambos siguen gobernando. El convenio de 10 de octubre de 1995 sobre la renta y el patrimonio está en vigor desde el 1 de julio de 1997, y es él quien porta la maquinaria moderna. Ordena a los residentes por las cascadas del artículo 4, y deja las rentas inmobiliarias al Estado donde está el inmueble — alquileres amueblados expresamente incluidos (artículo 6 y protocolo pt 5). El instrumento multilateral reescribió allí la cláusula inmobiliaria en su forma de 365 días (artículo 13 §1 b). Se le añaden un artículo patrimonial real (artículo 23) y un artículo de eliminación por deducción (artículo 24). El instrumento multilateral (la regla antiabuso acordada internacionalmente en 2017) vincula a Francia desde el 1 de enero de 2019 y a España desde el 1 de enero de 2022, añadiendo el test del propósito principal por el que una ventaja de convenio puede denegarse. A su lado está el convenio de 8 de enero de 1963. Sus artículos sobre la renta cayeron cuando el convenio de 1973 los sustituyó, pero sus artículos sucesorios (29 a 38) y sus disposiciones comunes siguen en vigor. La administración los recomentó el 28 de noviembre de 2024 — sesenta y un años después de la firma. El fallecimiento, en esta combinación, se rige por tratado — un terreno que pocas relaciones francesas comparten. Lo que ninguno de los dos instrumentos cubre: las donaciones en vida, que el artículo 29 §6 del texto de 1963 excluye expresamente, con la sola reserva de sus artículos 37 y 38. Ambos convenios se hicieron en francés y en español, los dos textos igualmente auténticos; este informe cita los textos franceses en la presentación consolidada de la administración.

Quién cuenta como residente

Ambos Estados pueden tratar a la misma persona como residente suya. El artículo 4 del convenio de 1995 lo resuelve con una serie de criterios tomados en orden, cada uno solo si el anterior no decide: vivienda permanente, luego centro de intereses vitales, luego morada habitual, luego nacionalidad, y por último acuerdo amistoso. Francia plantea antes su propia pregunta, por el CGI artículo 4 B: dónde está el hogar de la familia, dónde permanece principalmente la persona, y dónde están centrados su trabajo y su dinero. El lado español se enuncia a título orientativo en todo el informe: el Patrimonio y su administración por comunidades autónomas, el recargo estatal hecho indefinido en 2023, el límite conjunto renta-patrimonio del 60%, la declaración Modelo 720. Lo verificado aquí es el lado francés y los dos textos. La lectura española pertenece a los asesores de la familia en Madrid.

Fuentes consideradas: convenio de 1995 arts. 2, 4, 6, protocolo pts 5, 11, 14, 16; convenio de 1963 arts. 29, 37–38; BOI-ANNX-000306 (29 de abril de 2026); BOI-INT-CVB-ESP-20 (28 de noviembre de 2024). Nota de alcance: el derecho interno español es orientativo, nunca portante.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · convenio de 1995 arts. 2, 4, 6; ambos protocolos leídos de principio a fin; convenio de 1963 arts. 29, 37–38; BOI-INT-CVB-ESP-20 (28 de noviembre de 2024)

2Lo que cuesta comprar un inmueble en Francia — y el impuesto patrimonial que ambos Estados gravan sobre él

Una compra francesa sigue un orden fijo. Primero una oferta. Después el contrato preliminar (compromis de vente), que da al comprador diez días para desistir y lleva una señal habitual del 10%. Después las condiciones suspensivas de las que depende la venta. Después la escritura pública, firmada ante el notaire — el funcionario público que la redacta e inscribe el título. Tomemos el patrón que esta colección emplea en todas partes: la villa mediana del registro DVF, a 4,9 M€. Sobre un inmueble existente el comprador paga en torno al 5,81% de impuestos de transmisión y tasas de publicidad registral (284.526 €). Los honorarios y suplidos del notaire añaden unos 61.250 €, según el arancel regulado. En conjunto, un 7% indicativo todo incluido (≈ 345.776 €). Un régimen de IVA de obra nueva, el mobiliario desglosado o una garantía hipotecaria cambian la aritmética; el notaire detalla la escritura real.

Un inmueble, dos impuestos patrimoniales — y la deducción que decide cuál siente usted

Francia aplica el IFI por encima de 1.300.000 € de activos inmobiliarios franceses (CGI artículo 964). Para quien no está domiciliado en Francia, la base toma el inmueble francés y la fracción inmobiliaria de las participaciones societarias (artículo 965 2°). El convenio de 1995 confirma esa atribución: el artículo 23 §1 a hace gravable en Francia el patrimonio inmobiliario francés, y el §1 b añade los títulos de predominio inmobiliario. La atribución no es exclusiva — y ahí es donde esta combinación se separa del resto de la colección. España grava el patrimonio mundial de sus residentes: el Impuesto sobre el Patrimonio, de administración autonómica, más el recargo estatal de solidaridad hecho indefinido en 2023, con escalas marginales combinadas que alcanzan el 3,5% — muy por encima del techo del 1,5% del IFI. El artículo 24 §2 a resuelve el solapamiento por deducción: España deduce el impuesto francés pagado, con el límite de su propia fracción. En la práctica la deducción se absorbe, y el coste patrimonial global lo fija el sistema más gravoso: el español. El lado español se enuncia aquí a título orientativo — la comunidad autónoma, el límite conjunto y el recargo pertenecen a los asesores de la familia en Madrid. El valor declarado cada año es la estimación detallada del propio propietario, al valor real de mercado (CGI artículo 973 I).

El escudo de cinco años del nacional español que se instala en Francia

El artículo 23 §6 porta una cláusula de llegada que pocos convenios franceses tienen, de la misma familia que el texto alemán de 1959. El nacional español que se hace residente de Francia, sin tener la nacionalidad francesa, mantiene sus activos situados fuera de Francia fuera de la base francesa del impuesto patrimonial durante los cinco años civiles siguientes a la llegada. El escudo se renueva tras al menos tres años de no residencia. El inmueble francés mismo nunca estuvo dentro del escudo: es gravable desde el primer día. Tres cargas locales siguen a la escritura. El impuesto local anual (taxe foncière), a tipos municipales. El posible recargo (surtaxe) sobre las segundas residencias amuebladas en zonas de demanda designadas (zone tendue). Y la declaración anual de ocupación que presenta cada propietario. Los tipos municipales se mueven cada año: este informe los reverifica en cada edición.

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Se apoya en los mismos registros oficiales de los que parte un tasador inmobiliario francés (expert immobilier): el registro estatal de precios de venta escriturados, el catastro (cadastre) y las licencias de obra concedidas sobre la parcela. El agente visita después el inmueble para apreciar las vistas, el jardín y la calidad de la construcción y de los acabados. El informe de valor (avis de valeur) se emite en las 48 horas siguientes a la visita.

La misma cifra sostiene sus declaraciones francesas. El impuesto sobre la fortuna inmobiliaria, la tasa del 3% y las donaciones se declaran por el valor de mercado del inmueble. La ley toma ese valor de su propia estimación detallada (artículos 761 y 973 del código fiscal), sin exigir ningún tasador en particular. El perito judicial (expert judiciaire) pertenece al contencioso, no a la declaración. Si la administración discute su cifra, la sostiene una valoración escrita, fechada y apoyada en ventas comparables.

La primera valoración de un inmueble es gratuita para su propietario o vendedor. Una nueva valoración del mismo inmueble, o una encargada por un family office, un banco u otro asesor para un cliente, es un servicio facturado — pida las condiciones a Elena Agueeva Real Estate.

Fuentes consideradas: convenio de 1995 arts. 2 §§3–4, 23 §§1, 5, 6, 24 §§1 b, 2 a; CGI arts. 964, 965 2°, 973 I. Nota de alcance: las cifras patrimoniales españolas son orientativas; la comunidad autónoma decide gran parte del resultado.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · convenio de 1995 arts. 2, 23, 24; CGI arts. 964–965, 973 I — lado español a título orientativo

3Cinco maneras de tener un inmueble francés, y lo que se sigue de cada una

Las estructuras de tenencia aparecen aquí, según la doctrina de esta colección, como preguntas de análisis, no como recomendaciones. Para un comprador español un hecho ordena la tabla: los dos convenios leen una estructura con ojos distintos. El texto de 1995 mira a través de las envolturas inmobiliarias para ganancias y patrimonio. El texto de 1963, que rige el fallecimiento, precede por completo esa técnica.

La tenencia directa

La simplicidad, y la posición de convenio más clara. Francia grava rentas, ganancias y patrimonio del inmueble en el lugar de situación (artículos 6, 13 §1 a, 23 §1 a del texto de 1995). España establece sobre base mundial y deduce el impuesto francés (artículo 24 §2 a). Y al fallecimiento, el convenio de 1963 envía el inmueble a Francia en exclusiva (artículo 30), con los derechos de usufructo expresamente comprendidos en su definición de inmuebles.

Una SCI francesa

La SCI (sociedad francesa de tenencia inmobiliaria) ofrece gobernanza, cotenencia familiar y financiación francesa. Para ganancias y patrimonio, el texto de 1995 la atraviesa: una venta de las participaciones sigue siendo francesa por la cláusula de 365 días (artículo 13 §1 b), y la fracción inmobiliaria porta el IFI (artículo 23 §1 b). Al fallecimiento, el texto de 1963 plantea sus propias preguntas más antiguas. Su artículo 31 nombra a las SCI en su cláusula de establecimiento permanente: «tout immeuble exploité conformément à leur objet social». Su artículo 34, en cambio, envía las participaciones de sociedades de capital al Estado de residencia del causante. Qué lectura recibe una SCI concreta es una pregunta que los textos dejan al expediente — presentada aquí estrictamente como cuestión de asesoramiento, con el test del propósito principal y el antiabuso francés de fondo, nunca como una vía.

Una sociedad española u otra extranjera

La confidencialidad y la consolidación, a los precios franceses habituales. Cuatro cargas siguen a la sociedad. La tasa anual del 3% sobre entidades que tienen inmuebles franceses (CGI artículos 990 D y 990 E) plantea su pregunta de transparencia cada año. La fracción inmobiliaria de las participaciones porta el IFI (convenio de 1995, artículo 23 §1 b). Una venta de las participaciones encuentra la cláusula de 365 días. Y al fallecimiento, cuando la familia tiene más de la mitad de una sociedad, el derecho francés grava el inmueble como si se tuviera en directo (CGI artículo 750 ter, 2°). Es entonces la atribución del convenio de 1963 la que decide hasta dónde llega la carga francesa.

Donar ahora a sus hijos la nuda propiedad, y conservar el uso de por vida (démembrement)

La estructura más citada junto al préstamo divide la propiedad misma: el comprador conserva el usufructo — el uso del inmueble y sus rentas de por vida — y dona la nuda propiedad a la siguiente generación. El código tarifa la división por edad: en la escala del CGI artículo 669, la nuda propiedad vale el 60% del valor pleno cuando el usufructuario tiene de 61 a 70 años, el 70% de 71 a 80. El impuesto recae solo sobre esa fracción, al valor de hoy. Y la reunión de la plena propiedad al fallecimiento del usufructuario no se grava de nuevo, si se cumplen las condiciones del artículo 751: donación notarial, más de tres meses antes del fallecimiento, valorada en la escala 669. El impuesto patrimonial no se mueve: el artículo 968 mantiene el valor pleno en la base IFI del usufructuario. Una cautela propia de la combinación: la donación misma no está cubierta por ninguno de los dos convenios (artículo 29 §6 del texto de 1963). Francia la grava pues en el lugar de situación, y España aplica su propia ley por separado. El calendario pertenece a los asesores de ambos lados.

Endeudarse contra el inmueble francés reduce el IFI — dentro de los tres límites del código

La deuda de adquisición debida a un banco se deduce de la base IFI (CGI artículo 974), y los activos financieros quedan fuera del IFI. El código pone tres límites. Primero, el préstamo que devuelve todo el capital al vencimiento se trata como si se amortizara poco a poco: la deducción baja año tras año a lo largo de su duración, o en una veinteava parte al año si no hay plazo fijado. Segundo, por encima de 5 M€ de patrimonio gravable, la deuda que excede el 60% del valor del inmueble solo se deduce a la mitad, salvo que el prestatario acredite un objeto principalmente no fiscal. Tercero, solo cuenta la deuda real: dispuesta, atendida y a precio de mercado. Alojada en cuenta corriente de socio de una SCI, deja de pesar del todo en la valoración de las participaciones (artículo 973). En esta combinación la deuda trabaja dos veces, y conviene verlo. Lo que reduce la base francesa reduce también el impuesto francés que España deduce, de modo que el efecto neto pasa por el cálculo español — una cuestión para los asesores de la familia en Madrid.

Fuentes consideradas: convenio de 1995 arts. 13 §1 b, 23 §1 b; convenio de 1963 arts. 30, 31, 34; CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 968, 973–974, 990 D–990 E. Nota de alcance: las estructuras son preguntas, no recomendaciones, resueltas con asesoramiento en Francia y en España.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · convenio de 1995 arts. 13, 23; convenio de 1963 arts. 30–31, 34; CGI arts. 669, 750 ter, 751, 968, 973–974, 990 D–E

4Lo que paga cuando vende — con la mecánica de la Unión trabajando a su favor

Francia grava primero, como Estado de situación del inmueble. El artículo 13 §1 a del convenio de 1995 le atribuye las ganancias sobre los inmuebles franceses. Y el §1 b, reescrito por el instrumento multilateral, va más lejos: alcanza también las acciones y derechos comparables, participaciones de sociedades de personas y de trusts incluidas. La prueba mira un año atrás — más de la mitad del valor obtenida del inmobiliario francés, en algún momento de los 365 días anteriores a la venta. Al lado, el artículo 13 §2 mantiene una participación sustancial — el 25% o más, agregando el protocolo pt 11 cónyuge, ascendientes y descendientes — gravable en el Estado de residencia de la sociedad. Para el vendedor residente en España las reglas francesas están en el CGI artículo 244 bis A, y operan en tres tiempos. Primero, la ganancia gravable se reduce con los años de tenencia: un 6% por cada año más allá del quinto, y un 4% el vigésimo segundo (artículo 150 VC). Segundo, el componente de renta corre al 19% (artículo 200 B) y desaparece a los 22 años; los gravámenes sociales tardan 30 años en desaparecer. Tercero, una ganancia gravable por encima de 50.000 € lleva el recargo progresivo del artículo 1609 nonies G — el 6% a los niveles en que negocia este mercado. Tomemos 1.000.000 € de ganancia bruta sobre un inmueble vendido a la mediana de 4,9 M€. Tras 10 años completos, la reducción es del 30%: 700.000 € gravables, 133.000 € de renta y 42.000 € de recargo. Tras 15 años pasa al 60%: 400.000 € gravables, 76.000 € y 24.000 €. Tras 22 años, el componente de renta está extinguido.

Las dos diferencias de la Unión

Dos mecánicas separan este expediente de cada combinación de tercer Estado de la colección. Primero los gravámenes sociales. El vendedor dentro de la coordinación europea de seguridad social debe el gravamen de solidaridad al 7,5%, en lugar del 17,2% combinado (CSS artículo L. 136-7 I ter; CGI artículo 235 ter). En esta combinación el tipo reducido es la regla — verificada sobre los hechos de afiliación en vez de presumida. Y luego la representación. El vendedor domiciliado en la Unión no designa representante fiscal acreditado: la obligación del artículo 244 bis A apunta a los vendedores fuera de la UE y del EEE, y su IV bis dispensa el expediente de la Unión. El notaire lleva la declaración.

Lo que España hace con la misma ganancia

La atribución al lugar de situación no es exclusiva. España grava la ganancia de su residente según su propia ley, con la escala del ahorro llegando al 30% a título orientativo, y deduce el impuesto pagado en Francia hasta el límite del impuesto español sobre esa renta (artículo 24 §2 a). El protocolo precisa qué se deduce: el impuesto francés efectivamente soportado con carácter definitivo (pt 14). Vender el inmueble o vender las participaciones de una sociedad de predominio inmobiliario desplaza la mecánica declarativa más que la atribución, que el artículo 13 mantiene francesa por ambas vías.

Irse tras la venta — lo que el exit tax alcanza, y lo que no

El exit tax francés (CGI artículo 167 bis) se refiere a los valores, no al inmobiliario. Alcanza a quien haya estado domiciliado en Francia al menos seis de los diez años anteriores a la salida. Lo que grava son las plusvalías todavía latentes el día de la salida, sobre carteras que superen los 800.000 € o sobre una participación del 50% o más de los beneficios de una sociedad. Un inmueble ya vendido ha liquidado su propio impuesto bajo los regímenes anteriores, y el producto de la venta no está en la carga. Las participaciones de una SCI familiar siguen al inmueble y no a la cartera: mientras la sociedad conserve el régimen ordinario de renta, las ganancias sobre sus participaciones de predominio inmobiliario permanecen en el régimen inmobiliario (CGI artículo 150 UB), fuera del exit tax. La familia que se va antes de seis años de domicilio francés escapa por completo a la carga. Cuando el exit tax sí muerde, por lo general usted no paga de inmediato: una salida hacia España difiere el pago automáticamente, porque España está en la Unión. El gravamen decae después si usted sigue con los valores en cartera dos años tras la salida (cinco años por encima de 2,57 M€ de cartera), o si regresa a Francia.

Fuentes consideradas: convenio de 1995 arts. 13 §§1–2, 24 §2 a, protocolo pts 11, 14; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (incl. IV bis), 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7 I ter. Nota de alcance: la afiliación es una cuestión de hecho — el tipo del 7,5% se verifica por expediente.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · convenio de 1995 arts. 13, 24; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G; CSS L. 136-7 I ter

5Alquilar antes de comprar, y poner su inmueble en alquiler

Un año de alquiler antes de comprar sigue siendo el primer paso clásico, y merece una cautela llana. El domicilio fiscal francés del CGI artículo 4 B descansa en tres cosas: dónde está el hogar de la familia, dónde permanece principalmente la persona, y dónde están centrados su trabajo y su dinero. Ninguna de las tres cede a la etiqueta de un contrato. Un inmueble convertido en hogar efectivo de la familia puede fundar la residencia francesa, con consecuencias mundiales, antes de cualquier compra. Los criterios ordenados del artículo 4 deciden entonces qué Estado prevalece. Y para una familia española la proximidad hace del año de prueba el más común de la colección, y de esta cautela la más a menudo necesaria.

Poner el inmueble en alquiler invierte el sentido. Francia grava la renta que un propietario no residente obtiene de un inmueble francés, y el protocolo pt 5 mete expresamente los alquileres amueblados dentro del artículo inmobiliario del tratado. El CGI artículo 197 A pone un suelo: no menos del 20% hasta el techo del segundo tramo, y el 30% más allá. El propietario que acredite un tipo efectivo mundial inferior paga ese tipo menor. A eso se añaden los gravámenes sociales: el 7,5% si está afiliado en la Unión, el 17,2% en otro caso. El convenio da la renta a Francia como Estado de situación del inmueble (artículo 6) y deja la atribución no exclusiva: España grava a su residente sobre la misma renta y deduce el impuesto francés (artículo 24 §2 a).

Fuentes consideradas: CGI arts. 4 B, 197 A, 235 ter; convenio de 1995 arts. 4, 6, 24 §2 a, protocolo pt 5. Nota de alcance: el tratamiento depende de la forma de explotación y de la afiliación, ambas cuestiones de hecho.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A; convenio de 1995 arts. 4, 6, 24; protocolo pt 5

6Qué ocurre con el inmueble cuando usted fallece, o lo dona — la única herencia que un tratado sigue repartiendo

El fallecimiento es donde esta combinación se distingue: el convenio sucesorio de 1963 sigue repartiendo la herencia, en dos masas, y la administración lo recomentó en noviembre de 2024. El inmueble francés se grava exclusivamente donde se encuentra (artículo 30), y los derechos de usufructo entran en la propia definición del texto. Se aplica el impuesto francés a escalas francesas: progresivas hasta el 45% en línea directa por encima de 1,8 M€ por parte, tras la reducción de 100.000 € por hijo (CGI artículos 777 y 779), con el cónyuge supérstite exento. Los muebles corporales se gravan donde se hallen al fallecimiento — el mobiliario sigue al inmueble — mientras coches, barcos y aeronaves siguen a su Estado de matriculación (artículo 33). Y la masa incorporal — valores, créditos de toda clase, cuentas bancarias — se grava exclusivamente en el Estado de residencia del causante (artículo 34): las carteras y cuentas bancarias francesas de un causante residente en España escapan por completo al impuesto francés. Las deudas garantizadas por el inmueble se imputan contra él (artículo 35). Cada Estado conserva la reserva del tipo efectivo del artículo 36. Francia calcula el tipo sobre lo que su ley alcanzaría, y lo aplica solo a la masa que le corresponde. Así, la regla mundial del heredero del CGI 750 ter 3° alimenta el TIPO, mientras el tratado controla la BASE. Los nacionales españoles toman las reducciones familiares francesas en igualdad (artículo 37). Los valores declarados para el impuesto son la estimación detallada del propio propietario, al valor de mercado (CGI artículos 761 y 1897).

Las donaciones quedan fuera — y la legítima desactiva el gravamen francés

Las donaciones en vida están excluidas del convenio de 1963 por su propio artículo 29 §6, con la sola reserva de los artículos de reducciones familiares y de organismos públicos. De ahí siguen tres consecuencias. Una donación del inmueble francés lleva el impuesto francés de donación en el lugar de situación. España aplica su propio impuesto de sucesiones y donaciones bajo su propia ley. Y entre ambos solo median los alivios internos de cada sistema. La capa de elección de ley es más tranquila aquí que en la mayoría de las combinaciones. Bajo el Reglamento 650/2012, un nacional español con residencia habitual en Francia puede elegir la ley española para su herencia. Y el derecho español protege a los hijos por la legítima, que es un mecanismo reservatario genuino. Por eso el gravamen compensatorio del Code civil artículo 913, al. 3 — escrito para leyes que no protegen a los hijos en absoluto — no se activa por el modelo español. El punto se aprecia sobre los hechos reales de la herencia, variaciones forales incluidas. La elección de ley, el régimen matrimonial y el calendario de eventuales donaciones pertenecen a los asesores de ambos lados, antes del contrato preliminar.

Fuentes consideradas: convenio de 1963 arts. 29 §6, 30, 33–37; CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897; Code civil arts. 912–913; Reglamento (UE) 650/2012; BOI-INT-CVB-ESP-20 (28 de noviembre de 2024). Nota de alcance: la legítima y sus variaciones forales son orientativas.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · convenio de 1963 arts. 29–38; CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897; Code civil art. 913 al. 3; Reglamento (UE) 650/2012

7Las ocho preguntas que más hacen los propietarios españoles

¿Paga un residente en España el impuesto patrimonial francés sobre un inmueble de la Riviera?

Sí — el IFI se aplica por encima de 1,3 M€ de activos inmobiliarios franceses, y el convenio de 1995 confirma la atribución (artículo 23 §1 a). España establece después el mismo inmueble dentro del Patrimonio mundial de su residente y deduce el impuesto francés (artículo 24 §2 a). Las escalas españolas superan el techo del IFI: el coste global lo fija en general el sistema español.

¿Qué país grava la sucesión sobre un inmueble francés?

Francia, exclusivamente — por tratado. El artículo 30 del convenio sucesorio de 1963 envía los inmuebles al Estado donde se encuentran, a escalas francesas hasta el 45% en línea directa. El resto de la herencia se reparte por clase de activos: valores y cuentas bancarias van exclusivamente al Estado de residencia del causante (artículo 34), los muebles corporales donde se hallen, los vehículos a su Estado de matriculación (artículo 33).

¿Cubren los tratados las donaciones en vida?

No. El artículo 29 §6 del convenio de 1963 las excluye expresamente, y el convenio de 1995 cubre solo la renta y el patrimonio. Una donación del inmueble francés lleva el impuesto francés en el lugar de situación mientras España aplica su propia ley por separado — solo median los alivios internos de cada sistema.

¿Quién grava la ganancia cuando un residente en España vende un inmueble francés?

Francia primero, donde se encuentra el inmueble (artículo 13 §1 a), por el CGI artículo 244 bis A con las reducciones por tenencia — el componente de renta extinguido a los 22 años, los gravámenes sociales a los 30. España grava después la misma ganancia y deduce la carga francesa (artículo 24 §2 a). Los títulos de predominio inmobiliario siguen por la cláusula de 365 días (artículo 13 §1 b).

¿Está abierto el gravamen social reducido del 7,5%?

Por regla general, sí. El vendedor o propietario dentro de la coordinación europea de seguridad social debe el gravamen de solidaridad al 7,5% en lugar del 17,2% combinado (CSS artículo L. 136-7 I ter) — la afiliación es una cuestión de hecho, verificada por expediente y no presumida.

¿Exige la venta un representante fiscal?

No. España es Estado miembro de la Unión, y la obligación del representante acreditado del CGI artículo 244 bis A no se aplica a los vendedores domiciliados en la Unión (su IV bis); el notaire lleva la declaración.

¿Qué hace el escudo de cinco años del artículo 23 §6?

El nacional español que se hace residente de Francia, sin tener la nacionalidad francesa, mantiene sus activos situados fuera de Francia fuera de la base francesa del impuesto patrimonial. Vale durante los cinco años civiles siguientes a la llegada, y se renueva tras al menos tres años de no residencia. El inmueble francés mismo es gravable desde el primer día — el escudo nunca lo cubrió. Un doble nacional franco-español queda fuera de la cláusula.

¿Vincula la legítima francesa a una familia española?

Suavemente. Bajo el Reglamento (UE) 650/2012 un nacional español con residencia habitual en Francia puede elegir la ley española para toda su herencia. Y el derecho español porta su propia reserva: la legítima, que protege a los hijos como mecanismo reservatario genuino. El gravamen compensatorio del Code civil artículo 913, al. 3, se dirige a las leyes que no protegen a los hijos en absoluto — no se activa, pues, por el modelo español. El punto se aprecia sobre los hechos de la herencia, variaciones forales incluidas.

Fuentes consideradas: estas respuestas condensan las secciones anteriores. Nota de alcance: heredada de las secciones anteriores.

Revisado a 11 de agosto de 2026

8Las sentencias, las fuentes y las cifras de venta

El mercado primero, porque cada cifra anterior se remonta a él. Tres registros lo sostienen. La península de Saint-Tropez cuenta 1.006 ventas cualificadas de villas de 3 M€ o más, por 7.049 M€, con una mediana de 4,9 M€. Cannes y sus colinas cuentan 306, por 2.066 M€. Saint-Jean-Cap-Ferrat cuenta 178, con una mediana de 6,5 M€. Juntos totalizan 11,5 mil millones de euros entre 2014 y 2025. Cada línea es trazable en los datos estatales de transacciones — DVF («Demandes de Valeurs Foncières», DGFiP), ventas de villas de 3 M€ o más, duplicados sucesorios retirados. En esta edición los registros estudiados no portan ninguna posición de tenencia atribuible a residencia española — la línea vacía se dice en lugar de pasarse.

El método jurídico. Los enunciados de derecho se verifican contra el Chiron Legal Corpus — la biblioteca de investigación mantenida por el socio de investigación jurídica offshore de Elena Agueeva Real Estate — y se recontrastan con las fuentes oficiales en cada edición. La revisión de 11 de agosto de 2026 leyó los textos consolidados en Légifrance: CGI artículos 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A incl. IV bis, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 E, 1609 nonies G y 1897; CSS artículo L. 136-7; y Code civil artículo 913. Cubrió también ambos convenios: el de 1995 en su consolidación francesa oficial, con el instrumento multilateral incorporado, y el convenio sucesorio de 1963. Después los dos capítulos del comentario de la administración — el de renta de septiembre de 2012, anterior al instrumento, donde prevalecen los textos, y el sucesorio refrescado el 28 de noviembre de 2024. Esta migración releyó los artículos clave y AMBOS protocolos de principio a fin: los puntos 5, 11, 14 y 16 del protocolo de 1995, y la publicación de 1963. El título de esta última anuncia un protocolo adicional cuando el texto no porta cuerpo de protocolo distinto tras las firmas. Elena Agueeva Real Estate consigna el punto en lugar de dejarlo implícito; ningún enunciado de este informe descansa en él.

Ambos convenios se hicieron en francés y en español, los dos textos igualmente auténticos. El corpus tiene los textos oficiales franceses; los textos auténticos españoles no están todavía — un punto abierto que Elena Agueeva Real Estate consigna en lugar de dejarlo implícito. El derecho interno español se enuncia a título orientativo, a partir de fuentes secundarias, y nunca porta una afirmación de derecho. Eso cubre el Patrimonio y su administración autonómica, el recargo estatal, la escala del ahorro, el Modelo 720, la legítima y sus variaciones forales.

Lo que Elena Agueeva Real Estate vigila para la próxima edición. Primero, el propio expediente patrimonial español: el recargo estatal es indefinido «hasta la revisión de la imposición patrimonial», y una reforma reescribiría el § 2. Después, los movimientos de la ley de presupuestos francesa sobre el IFI y los impuestos de transmisión, y los votos municipales de recargo en el arco de la Riviera. Por último, cualquier cambio de las reservas de uno u otro Estado bajo el instrumento multilateral, y cualquier refresco de uno u otro capítulo del comentario.

Este informe documenta derecho publicado y datos públicos de transacciones. Es investigación, no asesoramiento jurídico o fiscal personalizado, y las circunstancias individuales — historial de residencia, nacionalidad, régimen matrimonial, cadena de título — cambian los resultados. Para una operación real, Elena Agueeva Real Estate coordina a los profesionales franceses apropiados (avocat fiscaliste, notaire) y ejecuta el lado inmobiliario.

Revisado a 11 de agosto de 2026 · ambos convenios leídos, ambos protocolos de principio a fin; registro DVF, duplicados sucesorios retirados