Francia–España — Informe Patrimonial Privado de la Riviera

0Resumen ejecutivo

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus

1Los convenios Francia–España — 1995 y 1963

La relación descansa sobre dos instrumentos de edades muy distintas, cada uno con su propio cometido. La renta, las ganancias y el patrimonio discurren por el convenio de 10 de octubre de 1995, en vigor desde el 1 de julio de 1997, que sustituyó al convenio de renta de 1973 — a su vez sucesor de la vertiente de renta del texto de 1963. El convenio de 1995 enumera por su nombre los impuestos patrimoniales de ambos Estados: el impôt de solidarité sur la fortune francés (el antiguo impuesto de solidaridad sobre la fortuna) por un lado, el Impuesto sobre el Patrimonio español por otro (artículo 2 §3), y se extiende a los impuestos idénticos o análogos instituidos tras la firma (artículo 2 §4) — la base sobre la que se examina el IFI, sucesor del ISF desde 2018, y la base sobre la que, del lado español, ha de examinarse el Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas. Ambos Estados firmaron el instrumento multilateral el 7 de junio de 2017, en vigor para Francia desde el 1 de enero de 2019 y para España desde el 1 de enero de 2022; la administración publica una presentación consolidada del convenio así modificado, que este informe cita. La consolidación incorpora la cláusula de propósito principal, en cuya virtud una ventaja convencional puede denegarse cuando su obtención fue uno de los objetos principales de un montaje, y reescribe la cláusula de sociedades de sustrato inmobiliario del artículo 13 según el modelo de 365 días.

La sucesión tiene su propio instrumento, más antiguo — y está vivo. El convenio de 8 de enero de 1963, en vigor desde el 29 de diciembre de 1963, cubría originalmente renta y sucesiones a la vez. Su vertiente de renta fue sustituida en 1973 y de nuevo en 1995, pero sus artículos sucesorios — 29 a 38, junto con las disposiciones comunes de los artículos 1 a 7 y 39 a 45 — siguen siendo aplicables a los caudales de personas residentes en Francia o en España en el momento del fallecimiento. El propio cuadro de convenios de la administración, de abril de 2026, recoge el binomio con claridad: el convenio de 1995 para renta y patrimonio, el convenio de 1963 para sucesiones. La residencia bajo cada instrumento se resuelve por la cascada habitual — vivienda permanente, centro de intereses vitales, morada habitual, nacionalidad, acuerdo amistoso (convenio de 1995, artículo 4 §2; convenio de 1963, artículo 3 §2). Los textos auténticos de ambos instrumentos son el francés y el español; este informe cita la presentación francesa.

El lado español conserva acentos propios. España grava el patrimonio mundial de sus residentes mediante un impuesto patrimonial administrado en gran medida por las comunidades autónomas, completado desde 2022 por un impuesto estatal de solidaridad sobre el patrimonio neto superior a €3M que neutraliza las bonificaciones autonómicas y que se hizo indefinido a finales de 2023; los residentes declaran además los activos en el extranjero, la villa francesa incluida, en el formulario informativo específico. El derecho sucesorio descansa sobre la legítima, un sistema de reserva de diseño romano, con variaciones forales. Este informe expone el derecho español solo a nivel orientativo; su terreno verificado es el lado francés y los dos convenios, y la lectura española corresponde a los asesores españoles de la familia.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus · Convenio de 1995 (presentación consolidada con el MLI) arts. 2, 4; convenio de 1963 arts. 1–7, 29; BOI-INT-CVB-ESP-10 (versión de 2012 — prevalece el texto); BOI-INT-CVB-ESP-20 (actualizado el 28 nov 2024); BOI-ANNX-000306 (29 abr 2026)

2El mercado, visto desde España

Visto desde España, el mercado de villas de €3M+ de la Riviera lo encabeza la península de Saint-Tropez, el mayor registro de su clase en la costa: 1006 ventas cualificadas por €7,049M entre 2014–2025, con una mediana de €4.9M y un techo de €85.5M, y con el 42% del valor en transacciones de ocho cifras. Cannes y sus colinas — incluido el barrio de Super Cannes en la vertiente de Vallauris — aportaron 306 ventas por €2,066M con la misma mediana de €4.9M, mientras que Saint-Jean-Cap-Ferrat sigue siendo el registro más estrecho y más caro: 178 ventas por €2,375M con una mediana de €6.5M y un techo de €200.0M. Solo los últimos 36 meses concentran €3,970M entre los tres.

Fuente: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventas de villas ≥ €3M, 2014–2025, deduplicadas por finca — la misma convención que el hub publicado de Riviera Intelligence, de modo que este informe y las páginas públicas no pueden discrepar. DVF hasta 2025-12-31.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus · Registro DVF, deduplicado por finca

IComprar en Francia como residente español

El proceso y sus costes

La adquisición sigue la secuencia francesa habitual: oferta, compromis de vente (el contrato preliminar de compraventa) con un plazo de retractación de diez días, arras habitualmente del 10%, condiciones suspensivas y la escritura auténtica ante el notaire, que recauda los impuestos e inscribe el título. El notaire actúa como oficial público y no como abogado del comprador, y los compradores españoles — habituados a un sistema notarial de diseño semejante — suelen contratar además a sus propios asesores. Dado que el convenio de 1963 resuelve las cuestiones sucesorias en gran medida por referencia a lo que la escritura crea, y dado que las donaciones quedan por completo fuera de ese convenio, las preguntas de estructura de la sección I bis merecen respuesta antes de firmar el compromis; el vehículo adquirente es difícil de cambiar una vez el proceso está en marcha.

El coste de la propiedad — dos impuestos patrimoniales, un crédito

El artículo 964 del CGI (Code général des impôts, el código fiscal francés) instituye el impuesto anual francés sobre el patrimonio inmobiliario a partir de €1,300,000 de activos gravables. Para las personas no domiciliadas en Francia la base comprende los inmuebles situados en Francia junto con la fracción de las participaciones de cualquier sociedad representativa de inmuebles franceses (artículo 965), y el convenio confirma el gravamen: el artículo 23 §1 a del convenio de 1995 hace imponible en Francia el patrimonio constituido por inmuebles franceses, y el §1 b mira a través de las sociedades cuyo activo consiste principalmente en inmuebles franceses, directamente o mediante entidades interpuestas. Una envoltura societaria, por tanto, no desplaza nada a efectos del IFI.

La atribución, sin embargo, no es exclusiva, y en esto esta relación difiere de la mayoría de las de esta serie. España grava la fortuna mundial de sus residentes — mediante el Impuesto sobre el Patrimonio, completado desde 2022 por el Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas sobre el patrimonio neto superior a €3M, indefinido desde finales de 2023 — y el artículo 24 §2 a del convenio resuelve el solapamiento por crédito: España deduce el impuesto pagado en Francia, con el límite de su propio impuesto sobre la misma fortuna. En la práctica las escalas españolas combinadas alcanzan el 3.5% en su tramo superior, muy por encima del tipo máximo del 1.5% del IFI, de modo que el crédito suele absorberse por completo y el coste patrimonial anual de la villa se asienta en el nivel del sistema más gravoso. Las bonificaciones autonómicas que un residente de Madrid o de Andalucía conoce del Patrimonio no traspasan el impuesto de solidaridad, diseñado precisamente para neutralizarlas; el cálculo español, el límite conjunto renta-patrimonio del 60% y la mecánica propia del impuesto de solidaridad son materia de los asesores españoles de la familia, y se enuncian aquí solo a título orientativo.

Para la familia que sopesa un traslado completo a Francia, el convenio mejora la ley francesa. El derecho francés grava a todo nuevo residente llegado tras cinco años en el extranjero únicamente sobre sus activos franceses durante cinco años (artículo 964-1°, al. 2); el artículo 23 §6 del convenio concede a los nacionales españoles sin nacionalidad francesa la misma exclusión quinquenal de los activos no franceses como derecho convencional — que Francia no puede restringir unilateralmente — y la renueva cuando la persona, tras haber dejado de ser residente francesa durante al menos tres años, regresa más tarde.

Las cargas recurrentes siguen al inmueble. La taxe foncière (el impuesto predial francés) se aplica a tipos municipales; para las segundas residencias amuebladas, los municipios en zone tendue (zona de mercado tensionado) — categoría que incluye los municipios señeros de la Riviera — pueden votar una surtaxe sobre la taxe d'habitation de las segundas residencias, y la declaración anual de ocupación se exige a todos los propietarios. Un residente español consignará además la villa en la declaración española de bienes en el extranjero. Como los tipos municipales son específicos de cada año, el ciclo de ediciones de este informe los reverifica en lugar de congelarlos.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus · CGI arts. 964–965; convenio de 1995 arts. 23 §1, 23 §6, 24 §2; baremos de costes a título orientativo, detallados al inicio del encargo; derecho interno español a título orientativo

I bisLas estructuras, como preguntas

La cuestión de la estructura

Las estructuras de tenencia se presentan aquí, conforme a la doctrina de esta línea, como preguntas para el análisis y no como recomendaciones. Para un comprador español el análisis lleva consigo un hecho ordenador: el moderno convenio de 1995 mira a través de las envolturas de sustrato inmobiliario para las ganancias y para el patrimonio, mientras que el convenio sucesorio de 1963 opera con una arquitectura propia más antigua — y los dos no siempre dan la misma respuesta.

Deuda frente al IFI — lo que el código anticipa

La conversación sobre la financiación discurre aquí como en el resto de esta costa: un préstamo del banco del comprador, garantizado sobre una cartera pignorada, de modo que la liquidez permanece invertida mientras la deuda reduce la base imponible. La mecánica es lícita y el código la anticipa. La deuda de adquisición contraída con un banco es deducible de la base del IFI en virtud del artículo 974 del CGI, mientras que los activos financieros quedan por completo fuera de esa base. Los límites son tres. Los préstamos que devuelven el capital al vencimiento se reputan amortizables, con la deducción decreciendo a prorrata durante la vida del préstamo, y en una veinteava parte al año cuando no se fija plazo. Cuando el patrimonio gravable supera €5M y las deudas exceden el 60% de su valor, el exceso solo es deducible por la mitad, salvo que el prestatario demuestre que el préstamo no se contrató con una finalidad principalmente fiscal. Y la deuda ha de ser real — efectivamente dispuesta, efectivamente atendida, en condiciones de mercado; canalizada por una cuenta de socio de una SCI deja de contar para valorar las participaciones (artículo 973). Para un residente español el ejercicio tiene una segunda vertiente: si la misma deuda reduce la base patrimonial española por el mismo activo es una cuestión de derecho español, que responden los asesores españoles de la familia, y las dos respuestas no tienen por qué coincidir. El convenio de 1963 añade una contrapartida sucesoria propia: las deudas garantizadas sobre la villa con hipoteca se imputan contra ella a efectos del impuesto que Francia liquida en la sucesión (artículo 35 §2), de modo que el préstamo sigue al activo que financió.

Lo que la adquisición decide para la sucesión — y lo que no puede decidir

La arquitectura del convenio de 1963 está asentada, y es exclusiva. La villa, sus accesorios y los derechos de usufructo sobre ella responden al impuesto sucesorio solo en Francia, el Estado donde se alza (artículo 30); los muebles corporales, el mobiliario de la villa incluido, responden ante el Estado donde se hallan al fallecimiento (artículo 33); y los intangibles — valores, créditos de toda naturaleza, saldos bancarios — responden solo ante el Estado de residencia del causante (artículo 34). Para un propietario residente en España la división es limpia: Francia grava la villa y su contenido, España grava las carteras y las cuentas, dondequiera que se custodien. La exclusividad opera en ambos sentidos: la regla francesa del lado del beneficiario, que en derecho interno alcanza a los herederos residentes en Francia, no puede ampliar la base francesa contra la atribución del convenio — alimenta únicamente el cálculo del tipo efectivo que el artículo 36 reserva a cada Estado. Donde el impuesto francés se aplica, la escala es la del artículo 777 del CGI, progresiva hasta el 45% en línea directa más allá de €1.8M por porción tras la reducción de €100,000 por hijo del artículo 779 — una reducción que el artículo 37 del convenio confirma a los nacionales españoles en pie de igualdad — con el cónyuge supérstite exento.

Lo que el convenio no hace es regir las donaciones. El artículo 29 §6 excluye del convenio los impuestos sobre donaciones en vida, sin más reserva que los artículos 37 y 38, de modo que una donación de la villa discurre por el derecho interno francés como Estado de situación, por el derecho español en los términos propios de España, y cualquier alivio entre ambos corre por maquinaria unilateral y no por atribución convencional. Antes de que cualquiera de los dos Estados determine el impuesto, el derecho civil determina quién hereda. Ambos Estados aplican el Reglamento (UE) 650/2012, de modo que un nacional español con residencia habitual en Francia puede optar por la ley española — y con ella la legítima del Código Civil común o el régimen foral propio de la familia, siendo España un Estado de varios derechos sucesorios — para la sucesión en su conjunto, mientras que la atribución fiscal expuesta arriba no se ve afectada por la elección. Como el derecho español protege a los hijos mediante un mecanismo de reserva propio, el gravamen compensatorio francés del artículo 913, alinéa 3, del Code civil (el código civil francés) — reservado a las sucesiones regidas por una ley que no dispensa tal protección — no se activa por la elección de la ley española. La elección de ley, el régimen económico matrimonial con que se llega a la compra y el calendario de las eventuales donaciones son cuestiones para abogados de ambos lados, mejor respondidas antes del compromis.

El démembrement — nuda propiedad donada, uso retenido

La estructura que suele proponerse junto al préstamo divide la propiedad misma: el comprador retiene el usufructo, el uso de la villa y sus rentas de por vida, y dona la nuda propiedad a la siguiente generación. El código valora la división por edad. Según la escala del artículo 669 del CGI, la nuda propiedad representa el 60% del pleno valor cuando el usufructuario tiene entre 61 y 70 años, y el 70% entre 71 y 80; la donación soporta el impuesto solo sobre esa fracción, al valor de hoy, y la consolidación del pleno dominio al fallecer el usufructuario no constituye una transmisión gravable adicional. El artículo 751 fija las condiciones — donación notarial, otorgada más de tres meses antes del fallecimiento, valorada por la escala del artículo 669 — y el artículo 968 mantiene el valor íntegro dentro de la base del IFI del usufructuario, de modo que el impuesto patrimonial no se mueve del lado francés. Para una familia española una precisión pesa aquí más que en la mayoría de las relaciones: la donación cae fuera del convenio de 1963, de modo que Francia la grava como Estado de situación conforme a su derecho interno y el tratamiento español de la misma transmisión — incluida su propia valoración de la división — es una cuestión para los abogados españoles, no un mecanismo convencional. Las consecuencias legitimarias de una donación a los hijos, bajo la ley que la familia elija, pertenecen a la misma conversación.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus · CGI arts. 669, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB; Code civil art. 913; convenio de 1963 arts. 29 §6, 30, 33–37; convenio de 1995 arts. 13, 23; Reglamento (UE) 650/2012

IIVender como residente español

Francia grava primero. El artículo 13 §1 a del convenio de 1995 asigna a Francia las ganancias sobre inmuebles franceses, y el §1 b — reescrito por el instrumento multilateral — alcanza las ganancias sobre acciones o participaciones comparables, sociedades de personas y trusts incluidos, que hayan derivado más de la mitad de su valor de inmuebles franceses en cualquier momento de los 365 días anteriores a la venta. Una participación sustancial de al menos un cuarto del capital o de los derechos sobre beneficios de una sociedad francesa, poseída sola o con el cónyuge, ascendientes o descendientes, tributa en Francia por un cauce separado (artículo 13 §2, punto 11 del protocolo). Para un vendedor residente en España la carga francesa discurre por el artículo 244 bis A del CGI: la ganancia imponible se reduce con una bonificación por duración de la tenencia del 6% por cada año de propiedad más allá del quinto y del 4% por el vigésimo segundo (artículo 150 VC); el componente de impuesto sobre la renta se aplica entonces al 19% (artículo 200 B) y se extingue a los 22 años, mientras que los gravámenes sociales se extinguen a los 30 y siguen la afiliación de seguridad social del vendedor — para los propietarios dentro de la coordinación europea, en general el gravamen de solidaridad del 7.5% en lugar del 17.2% pleno, verificado al inicio del encargo. Las ganancias imponibles superiores a €50,000 soportan además el recargo progresivo del artículo 1609 nonies G, que alcanza el 6% en los niveles a los que transacciona este mercado. Siendo España Estado miembro de la Unión Europea, no surge la exigencia de representación fiscal acreditada que pesa sobre los vendedores de terceros países (artículo 244 bis A, IV bis).

España responde después por crédito y no por exención — un punto mecánico con consecuencias reales. Conforme al artículo 24 §2 a, la ganancia francesa de un residente español entra en la base española, y España deduce el impuesto pagado en Francia con el límite de su propio impuesto sobre esa ganancia. Cuando el cálculo español — su escala del ahorro, sus propias reglas de base, ninguna de las dos reducida por las bonificaciones francesas de duración — excede la carga francesa, la diferencia sigue siendo pagadera en España. El reloj francés liquida por tanto el impuesto francés, no necesariamente el impuesto entero; la posición combinada para un periodo de tenencia dado se establece con los asesores españoles de la familia antes de iniciar la comercialización y no en plena negociación. La elección entre vender la villa y vender las participaciones de una sociedad de sustrato inmobiliario cambia el universo de compradores y la escritura, pero no la atribución: el artículo 13 mantiene ambas al alcance de Francia, con el mismo crédito español detrás.

Marcharse tras la venta — una nota sobre el impuesto de salida

Las familias que venden y después se marchan de Francia preguntan a veces si a la salida se aplica un gravamen. La respuesta es más estrecha de lo que el nombre sugiere. El impuesto de salida francés (exit tax; artículo 167 bis del CGI) apunta a los valores mobiliarios, no a los inmuebles: concierne a las personas que estuvieron domiciliadas en Francia al menos seis de los diez años anteriores a la partida, y grava las plusvalías latentes sobre carteras de valores sustanciales — posiciones cuyo valor conjunto excede €800,000, o participaciones del 50% o más en los beneficios de una sociedad, criterio este segundo que atrapa una participación de control cualquiera que sea su valor — tal como se hallan el día de la partida. Una villa ya vendida ha liquidado su propio impuesto bajo los regímenes anteriores, y el producto de la venta no queda, en sí, dentro del gravamen. Las participaciones de una SCI familiar siguen al inmueble y no a la cartera: mientras la sociedad conserve el régimen ordinario del impuesto sobre la renta, las ganancias sobre sus participaciones de sustrato inmobiliario permanecen dentro del régimen inmobiliario (artículo 150 UB del CGI) y fuera del impuesto de salida — el derecho francés a gravar una venta posterior queda preservado, en cambio, por el artículo 244 bis A. Una sociedad que haya optado por el impuesto de sociedades cambia la clasificación, y con ella el análisis; la opción pertenece a la lista de comprobación previa a la partida. El reloj de residencia cuenta por igual: quien se marcha antes de seis años de domicilio francés dentro de los diez precedentes queda por completo fuera del gravamen sobre plusvalías latentes, de modo que la familia que probó Francia unos años y siguió camino parte normalmente indemne; las ganancias ya acogidas a un diferimiento fiscal siguen sus propias reglas y se revisan al inicio del encargo. Cuando la maquinaria sí se aplica a un traslado a España, el pago se difiere automáticamente, al ser el destino un Estado miembro de la Unión Europea, y la liquidación caduca por sí sola cuando los valores se conservan todavía dos años después de la partida — cinco cuando la cartera excedía €2.57M — o al regresar a Francia. Para la mayoría de los vendedores el impuesto de salida es, por tanto, una cuestión de calendario y de trámites más que de coste.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus · Convenio de 1995 arts. 13, 24 §2; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (incl. IV bis), 1609 nonies G; gravamen de solidaridad según la coordinación de la UE, verificado al inicio del encargo

IIIAlquilar — como inquilino y como propietario

Alquilar como inquilino

Un año de alquiler antes de la compra sigue siendo el primer paso clásico, y lleva consigo una cautela que conviene enunciar con claridad: el domicilio fiscal francés bajo el artículo 4 B del CGI gira en torno a la localización del foyer (el hogar), del lugar principal de estancia y de los centros de intereses profesionales y económicos — ninguno de los cuales se somete al contrato de arrendamiento. Una villa de la Riviera que se convierte en el hogar efectivo de la familia puede establecer la residencia francesa, con consecuencias mundiales, mucho antes de cualquier compra; para un nacional español, la ventana quinquenal del artículo 23 §6, descrita más arriba, da entonces al calendario de esos primeros años un valor propio. La elección entre el alquiler amueblado de temporada y el arrendamiento civil de uno a tres años determina la flexibilidad de salida, y conviene ajustarla al propósito real del ensayo.

Poner la villa en alquiler

Las rentas de alquiler de fuente francesa de los no residentes las grava Francia como Estado donde se alza el inmueble (convenio de 1995, artículo 6), y el protocolo sitúa expresamente los alquileres amueblados — la forma habitual en este nivel de precio — dentro de ese artículo (punto 5 del protocolo). Francia aplica el régimen de tipo mínimo del artículo 197 A del CGI, a no menos del 20% hasta el techo del segundo tramo y del 30% por encima, salvo que el contribuyente demuestre un tipo efectivo mundial inferior; los gravámenes sociales se aplican además, para los propietarios afiliados en España en general al tipo de solidaridad del 7.5%, verificado al inicio del encargo. España incluye después la renta en la base mundial de su residente y acredita el impuesto francés con el límite del suyo propio (artículo 24 §2 a) — de modo que también aquí la carga francesa liquida el impuesto francés y no necesariamente el impuesto entero, y el rendimiento neto se calcula con ambos sistemas a la vista.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus · CGI arts. 4 B, 197 A; convenio de 1995 art. 6 + protocolo pt. 5, art. 24 §2

4Qué ha cambiado

Edición 1 — línea de base (julio de 2026). Los instrumentos tal como están: el convenio de 10 de octubre de 1995, en vigor desde el 1 de julio de 1997, modificado por el instrumento multilateral — en vigor para Francia desde el 1 de enero de 2019 y para España desde el 1 de enero de 2022 — en la presentación consolidada de la administración; y los artículos sucesorios supervivientes del convenio de 8 de enero de 1963, en vigor desde el 29 de diciembre de 1963. Dos movimientos enmarcan el expediente. Primero, la administración actualizó su comentario sobre el convenio sucesorio de 1963 el 28 de noviembre de 2024 — un instrumento sexagenario recomentado en detalle, saldos bancarios y ejemplos prácticos incluidos, es un instrumento que se administra, no uno que cae en desuso. Segundo, el expediente patrimonial español sigue en movimiento: el Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas, introducido como temporal para 2022 y 2023, se hizo indefinido a finales de 2023 a la espera de la revisión española de la imposición patrimonial dentro de la reforma de la financiación autonómica, y su maquinaria declarativa volvió a actualizarse en junio de 2026 — la revisión, cuando llegue, moverá la aritmética de la sección I. Otros puntos de vigilancia para la edición 2: los movimientos anuales de la Loi de finances (la ley de presupuestos francesa) sobre el IFI y los impuestos de transmisión; las votaciones municipales de la surtaxe en el arco de la Riviera; y cualquier actualización del comentario de la administración de 2012 sobre el convenio de 1995, anterior al instrumento multilateral. No consta a la fecha de esta edición renegociación de ninguno de los dos convenios en ninguno de los dos lados.

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5Preguntas, respondidas

¿Paga un residente español el impuesto patrimonial francés por una villa de la Riviera?

Sí, en cuanto los activos inmobiliarios franceses superan €1.3M, ya se posean directamente o a través de la fracción inmobiliaria de participaciones societarias (CGI arts. 964–965). El convenio de 1995 hace imponible en Francia el patrimonio inmobiliario situado en Francia (art. 23 §1), y la carga llega con confirmación convencional, no con abrigo convencional.

¿Impide el convenio que España grave la misma villa?

No. La atribución del artículo 23 §1 no es exclusiva, de modo que España — uno de los pocos Estados que aún aplican un impuesto patrimonial vivo — incluye la villa en la base mundial de su residente y acredita el impuesto francés contra el suyo, con el límite del impuesto español sobre esa fortuna (art. 24 §2 a). Como las escalas españolas combinadas superan el tipo máximo del IFI, el coste anual suele asentarse en el nivel del sistema más gravoso.

¿Expone de inmediato un traslado a Francia los activos mundiales de un nacional español?

No durante los cinco primeros años. Conforme al artículo 23 §6 del convenio de 1995, un nacional español sin nacionalidad francesa que deviene residente en Francia mantiene los activos situados fuera de Francia al margen de la base patrimonial francesa durante los cinco años naturales siguientes al traslado, y la ventana se renueva tras al menos tres años de no residencia — un derecho convencional, no una mera concesión interna.

¿Quién grava la ganancia cuando un residente español vende una villa francesa?

Francia grava primero, como Estado donde se alza el inmueble (convenio de 1995, art. 13 §1), bajo el artículo 244 bis A del CGI con las bonificaciones por duración de la tenencia — el componente de renta se extingue a los 22 años y los gravámenes sociales a los 30, al tipo de solidaridad del 7.5% para los vendedores afiliados en la UE. España incluye después la ganancia en su propia base y acredita el impuesto francés (art. 24 §2 a), de modo que cualquier exceso español sobre la carga francesa sigue siendo pagadero en España.

¿Qué país grava la sucesión de una villa francesa?

Francia sola. Los artículos sucesorios del convenio de 1963 siguen en vigor, y el artículo 30 hace los inmuebles imponibles solo en el Estado donde se alzan, dentro de una arquitectura de dos masas que reparte el caudal entre ambos Estados. España grava su propia masa — señaladamente los intangibles del artículo 34 — y cada Estado puede calcular su tipo como si tuviera ante sí el caudal entero (art. 36).

¿Tributan en Francia, al fallecimiento, las cuentas bancarias y carteras francesas de un residente español?

No. Los valores y créditos de toda naturaleza, saldos bancarios incluidos, son intangibles que el artículo 34 del convenio de 1963 atribuye en exclusiva al Estado de residencia del causante. La atribución se sostiene incluso frente a la regla francesa del lado del beneficiario para los herederos residentes en Francia, que alimenta solo el cálculo del tipo efectivo del artículo 36, no la base francesa.

¿Cubre el convenio Francia–España las donaciones en vida?

No — el artículo 29 §6 del convenio de 1963 excluye los impuestos sobre donaciones, sin más reserva que las cláusulas de igualdad de trato y de interés público de los artículos 37 y 38. Una donación de la villa, o de su nuda propiedad, la grava Francia conforme a su derecho interno como Estado de situación, y el alivio del lado español discurre por la propia maquinaria de España y no por la atribución convencional.

¿Tributa la renta de alquiler procedente de Francia si el propietario vive en España?

Sí — en Francia como Estado de situación (convenio de 1995, art. 6, con los alquileres amueblados expresamente incluidos por el protocolo), bajo el régimen de tipo mínimo del artículo 197 A del CGI a no menos del 20% y del 30%, con los gravámenes sociales además. España incluye después la renta en la base del residente y acredita el impuesto francés con el límite del suyo propio (art. 24 §2 a).

¿Se aplica un impuesto de salida francés tras vender y marcharse?

Rara vez, y nunca sobre la villa misma. El gravamen (CGI art. 167 bis) alcanza solo a quienes estuvieron domiciliados en Francia seis de los diez años anteriores a la partida, y solo sus plusvalías latentes sobre valores — de más de €800,000 de valor, o participaciones del 50% o más de los beneficios de una sociedad; la villa vendida y su producto quedan fuera, igual que las participaciones de una SCI familiar mantenida bajo el régimen ordinario del impuesto sobre la renta (art. 150 UB). Para un traslado a España, el pago se difiere automáticamente al ser destino de la UE, y la liquidación caduca a los dos años — cinco por encima de €2.57M — o al regresar a Francia.

¿Qué es el Chiron Legal Corpus?

El Chiron Legal Corpus es la biblioteca de investigación que sustenta este informe, mantenida por el socio de investigación jurídica offshore de esta oficina: una extensa colección transfronteriza de textos legales consolidados, doctrina de las administraciones tributarias, instrumentos convencionales y jurisprudencia, incluidas las fuentes primarias francesas en texto íntegro. Cada afirmación de derecho de estas páginas se verifica contra él, se recontrasta con Légifrance y el BOFiP en cada edición, y se sella con su fecha de revisión sección por sección.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus

6Metodología, fuentes y reservas

Método. Las afirmaciones de derecho se verifican contra el Chiron Legal Corpus, la biblioteca de investigación mantenida por el socio de investigación jurídica offshore de esta oficina — una extensa colección transfronteriza e internacional de textos legales consolidados, doctrina de las administraciones tributarias, instrumentos convencionales y jurisprudencia, con el derecho primario francés en texto íntegro y recontrastado con las fuentes oficiales en cada edición. La revisión de 19 de julio de 2026 cubrió Légifrance (CGI arts. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB; Code civil art. 913 — textos consolidados) y ambos instrumentos convencionales en sus presentaciones oficiales francesas: el convenio de 1995 en la presentación consolidada de la administración con el instrumento multilateral, y los artículos sucesorios supervivientes del convenio de 1963 — siendo los textos auténticos de ambos el francés y el español. El comentario de la administración sobre el convenio de 1995 (BOI-INT-CVB-ESP-10) data de 2012 y es anterior al instrumento multilateral; este informe sigue el texto consolidado. Su comentario sobre el convenio sucesorio de 1963 (BOI-INT-CVB-ESP-20) fue actualizado el 28 de noviembre de 2024 y se sigue junto al texto en bruto. El cuadro de convenios de la administración de abril de 2026 recoge ambos instrumentos en vigor. El derecho interno español — el Patrimonio, el impuesto de solidaridad, la escala del ahorro, la legítima y sus variaciones forales — se enuncia a nivel orientativo a partir de publicaciones oficiales españolas y nunca soporta por sí solo una afirmación jurídica. Datos de mercado: DVF (DGFiP), ventas de villas ≥ €3M, deduplicadas por finca, registro hasta 2025-12-31. Los puntos marcados «al inicio del encargo» — tipos municipales, afiliación a los gravámenes sociales, el cálculo y el crédito españoles, la base de la ganancia a nivel de escritura — se enuncian a nivel de mecanismo a la espera de verificación caso por caso.

Reserva. Este informe documenta derecho publicado y datos públicos de transacciones; es investigación y no asesoramiento jurídico o fiscal personalizado, y las circunstancias individuales — historial de residencia, nacionalidad, régimen económico matrimonial, la cadena de título — cambian los resultados. Para una operación en curso, esta oficina coordina a los abogados franceses apropiados (avocat fiscaliste, notaire) y ejecuta la vertiente inmobiliaria.

Legislación revisada a 19 de julio de 2026 — contrastada con Légifrance y el BOFiP a través del Chiron Legal Corpus