France–Brésil — Convention fiscale

1La convention de 1971, en vigueur et jamais modifiée — et qui compte comme résident

Un seul instrument régit cette paire : la convention du 10 septembre 1971, signée à Brasilia avec un protocole qui en fait partie intégrante, en vigueur depuis le 10 mai 1972. Première convention de double imposition conclue par la France avec un État d'Amérique latine, elle reste proche du modèle OCDE de son époque. Elle n'a jamais été modifiée — le texte en vigueur est, sur les deux registres, celui de 1971 — et la convention multilatérale BEPS ne la modifie pas. Les textes faisant foi sont le français et le portugais, à égalité ; ce brief cite le texte français.

Le champ de la convention est étroit à dessein. L'article 2 couvre, côté français, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, étendus aux impôts identiques ou analogues institués après la signature. Le commentaire de l'administration, refondu le 17 juillet 2024, lit cette extension comme couvrant la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité — des charges de type revenu, toutes. Aucun impôt sur la fortune ne figure dans l'instrument ni dans la liste de l'administration, et les sections 2 et 6 chiffrent ce silence.

La résidence fait le tri. Une personne imposable dans les deux États est départagée par la cascade de l'article 4 §2 : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord mutuel. Le Conseil d'État a appliqué cette cascade à cette convention même en 2020 : tout logement durablement à la disposition d'une personne compte comme foyer permanent (16 juillet 2020, n° 436570) — un bien de la Riviera tenu disponible à l'année en est un. Les sociétés se résolvent à l'État de leur direction effective (article 4 §3).

Côté brésilien, ce brief énonce le droit au niveau d'orientation seulement : le Brésil ne lève aucun impôt sur la fortune en vigueur, taxe successions et donations principalement par l'ITCMD des États fédérés, et organise la transmission familiale autour de la legítima de son code civil. Le terrain vérifié de ce brief est le côté français et la convention de 1971 ; la lecture brésilienne appartient aux conseils brésiliens de la famille.

Sources consultées : convention de 1971, art. 1, 2, 4 §§2–3 ; BOI-INT-CVB-BRA (17 juillet 2024) ; CE, 16 juillet 2020, n° 436570. Note de portée : le texte conventionnel prime le commentaire ; les deux registres revérifiés à cette édition. Le droit brésilien est énoncé pour orientation. Le texte de 1971 ne vise que le revenu : l'IFI arrive sans couverture.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1971, art. 1, 2, 4 (art. 2 relu mot à mot) ; BOI-INT-CVB-BRA (millésime 2024 — à jour) ; CE n° 436570

2Ce que vous payez pour acheter un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente avec délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis l'acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire est un officier public, non le conseil de l'acheteur ; les acquéreurs brésiliens retiennent généralement leurs propres conseils en sus. Une question est brésilienne plutôt que française et vient d'abord dans le temps : le contrôle des changes et le circuit par lequel les fonds arrivent, réglés avec les banquiers de la famille avant l'acte. Et parce qu'aucune convention successorale ne viendra rien réattribuer plus tard, les questions de structure de la section 3 méritent réponse avant la signature du compromis.

Exemple chiffré — la villa médiane de Mougins (4,3 M€, la médiane DVF de la commune) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur l'acte réel ; un régime de TVA neuve, une ventilation mobilière ou une sûreté hypothécaire changent le calcul. Les chiffres reprennent les barèmes publiés et sont donnés pour orientation.

L'impôt sur la fortune — le silence du traité, chiffré

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour le propriétaire non domicilié en France, l'assiette comprend les biens français et la fraction immobilière des parts de toute société (article 965, 2°), au barème progressif de l'article 977 — 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € une fois le seuil franchi. La convention de 1971 n'offre rien à lui opposer : son article 2 ne couvre que les impôts sur le revenu, et l'IFI s'applique au bien d'un résident du Brésil exactement comme le code l'écrit. Le Brésil ne levant aucun impôt sur la fortune, la charge n'est pas doublée — elle n'est pas adoucie non plus. Le contraste au sein de cette collection dit l'essentiel : l'Allemand qui s'installe en France tient un bouclier conventionnel de cinq ans renouvelable pour ses actifs non français (convention de 1959, article 19 §6) ; le Brésilien qui s'installe ne tient que la règle interne de l'article 964-1° — cinq ans d'imposition sur les seuls actifs français après cinq ans à l'étranger — que la France peut modifier à tout moment.

Exemple chiffré — l'IFI en première année sur la villa médiane de Mougins (4,3 M€, la médiane DVF de la commune ; détention directe, sans dette) : le barème de l'article 977 produit 28 690 € pour l'année — 0,67 % de la valeur du bien. Une dette d'acquisition réduit l'assiette (article 974, section 3) ; un second bien français la relève.

Les charges récurrentes suivent le bien : la taxe foncière aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées des zones tendues — dont les communes phares de la Riviera — une éventuelle surtaxe votée par la commune ; et la déclaration d'occupation annuelle exigée de tout propriétaire. Ces taux sont communaux et annuels ; ce brief les revérifie à chaque édition plutôt que de les figer.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : CGI, art. 964 (dont 1°, al. 2), 965, 977, 1418 ; convention de 1971, art. 2 ; convention France–Allemagne de 1959, art. 19 §6 (le contraste). Note de portée : les coûts reprennent les barèmes publiés et se détaillent sur votre acte ; les taux communaux sont revérifiés à chaque édition. Le change et le coût du transfert dominent d'ordinaire le taux.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 964–965, 977 ; convention de 1971, art. 2 (seuls impôts sur le revenu — relu mot à mot) ; barèmes donnés pour orientation

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Une structure de détention répond à sept questions, dont la fiscalité est une — rarement la décisive.

Pour un propriétaire brésilien, l'analyse porte un fait organisateur : sans convention successorale et avec un traité borné aux impôts sur le revenu, le droit français lit le bien à travers une société immobilière à chaque point qui compte — le véhicule change la paperasse, rarement le résultat.

L'emprunt adossé au bien — ce que le code anticipe

La conversation de financement se tient ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti sur un portefeuille nanti, pour que la liquidité reste investie pendant que la dette réduit l'assiette taxable. Le mécanisme est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition bancaire est déductible de l'assiette IFI (article 974), et les actifs financiers demeurent hors assiette. Trois limites. Le prêt remboursable in fine est réputé s'amortir, la déduction décroissant sur la vie du prêt — d'un vingtième par an sans terme fixé. Lorsque le patrimoine taxable dépasse 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer un objet principalement non fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de réduire la valeur imposable des parts (article 973). Pour un propriétaire brésilien, la déduction pèse plus que pour d'autres : aucune fenêtre conventionnelle ne suspendra jamais l'IFI. La devise domine généralement le taux d'intérêt sur cette paire — une facilité en euros adossée à des revenus brésiliens est une décision de trésorerie avant d'être fiscale, à régler avec le prêteur et l'avocat fiscaliste ensemble, avant l'offre.

Sources consultées : CGI, art. 965, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB, 750 ter ; convention de 1971, art. 13. Note de portée : les structures sont des questions à analyser, non des recommandations — à régler avec les conseils en France et au Brésil. Les droits de transmission se lèvent au niveau des États fédérés.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 965, 973–974, 990 D–E, 990 J, 1649 AB ; convention de 1971, art. 13

4Ce que vous payez à la vente

La France impose d'abord, et sur ce point la convention de 1971 est explicite : l'article 13 §1 rend imposables dans l'État de situation les gains d'aliénation des biens immobiliers — ou de parts et droits analogues dans une société dont l'actif est composé principalement de biens immobiliers. Le Conseil d'État a lu cet article deux fois ces dernières années : la France impose bien là où le bien se trouve, et cela n'empêche pas l'État de résidence impose aussi, à charge d'imputation (11 décembre 2020, n° 440307 ; 14 avril 2022, n° 455943).

Pour le vendeur résident du Brésil, la charge française court sous l'article 244 bis A. La plus-value taxable fond avec le temps : abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC), la composante impôt sur le revenu à 19 % (article 200 B) s'éteignant après 22 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value taxable s'ajoute la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux prix où ce marché traite.

Exemple chiffré — l'horloge de détention, par 1 000 000 € de plus-value brute :

Les prélèvements sociaux s'ajoutent jusqu'à la trentième année — et au taux plein. Le prélèvement de solidarité réduit à 7,5 % est réservé aux vendeurs relevant de la coordination européenne de sécurité sociale non affiliés à un régime français (CSS, article L. 136-7 ; CGI, article 235 ter) ; le vendeur affilié au Brésil est hors de cette coordination et paie les contributions au taux combiné plein, 17,2 % aux barèmes actuels. Et le Brésil étant hors UE et EEE, le vendeur doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité pour la déclaration — dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par vendeur, ou lorsque les abattements de durée ont éteint impôt et prélèvements.

Le Brésil répond ensuite selon son droit, et la convention organise cette réponse plutôt qu'elle ne l'empêche : sous l'article 22 §1, lorsque le revenu d'un résident du Brésil est imposé en France conformément à la convention, le Brésil accorde un crédit égal à l'impôt français, dans la limite de son propre impôt sur ce revenu. Depuis le commentaire du 17 juillet 2024, la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité entrent expressément dans le champ conventionnel — un point de vraie valeur à ces prix, les prélèvements perçus sur une plus-value étant des impôts couverts ; la restitution brésilienne du crédit relève des conseils brésiliens. Vendre les parts d'une société à prépondérance immobilière plutôt que le bien change l'acheteur et l'acte, non l'attribution française : l'article 13 atteint les deux dans la même phrase.

Si vous quittez la France après la vente : l'exit tax

La charge est plus étroite que son nom. L'exit tax française (article 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 €, ou pour une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le prix n'entre pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale restée à l'impôt sur le revenu demeurent dans le régime immobilier (article 150 UB) et hors exit tax ; l'option pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et sa vérification appartient à toute liste de pré-départ. Là où la charge s'applique, le paiement est en général différé, et l'imposition tombe lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou au retour en France.

Sources consultées : convention de 1971, art. 13 §1 (relu mot à mot), 22 §1 ; CE n° 440307, n° 455943 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7 ; BOI-RFPI-PVINR-30-20. Note de portée : les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille sur l'acte. Les prélèvements sociaux sont dans le traité, leurs taux au-dehors.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1971, art. 13, 22 ; CE n° 440307, n° 455943 ; CGI, art. 150 VC, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G

5Louer avant d'acheter, et donner votre bien en location

Louer avant d'acheter

Une année de location avant l'achat reste le premier pas classique, avec une mise en garde à dire simplement : le domicile fiscal français (article 4 B) se juge au foyer, au lieu de séjour principal et au centre des intérêts professionnels et économiques — rien de tout cela ne s'efface devant un bail. Un bien de la Riviera devenu le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, avant tout achat. Si les deux États vous revendiquent, la cascade de l'article 4 §2 tranche, à commencer par le foyer permanent — et le Conseil d'État lit tout logement durablement à votre disposition comme tel (n° 436570). Le choix entre saisonnier meublé et bail civil d'un à trois ans règle votre souplesse de sortie ; accordez-le au vrai but de l'essai.

Donner votre bien en location

Les loyers de source française d'un non-résident — locations meublées comprises — sont imposés au minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial effectif inférieur (article 197 A). La convention appuie l'attribution : l'article 6 affecte les revenus immobiliers à l'État de situation, quelle que soit la forme d'exploitation, location comprise. Les prélèvements sociaux s'ajoutent, au taux plein pour l'affiliation brésilienne — la voie réduite ne s'y étend pas. Côté brésilien, la mécanique de crédit de l'article 22 §1 répond : le Brésil impose selon son droit et impute l'impôt français dans la limite du sien — prélèvements eux-mêmes dans le champ conventionnel depuis juillet 2024.

Sources consultées : CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1971, art. 4 §2, 6, 22 §1. Note de portée : le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, questions de fait. Aucun instrument successoral ni en matière de donations n'existe.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1971, art. 4 §2, 6, 22 §1

6Au décès et pour une donation, le droit français seul — aucune convention ne coordonne

La France n'a conclu de conventions successorales qu'avec une quarantaine d'États, et le Brésil n'en est pas : les deux registres portent un seul instrument franco-brésilien, la convention de 1971 sur le revenu. La territorialité française s'applique donc sans restriction, sur l'architecture de l'article 750 ter. La France impose le bien au décès et sur donation comme actif français, quel qu'ait été le défunt et où que vivent les héritiers ; les titres d'une société non cotée principalement immobilière sont réputés français au même effet. Défunt domicilié en France : les droits atteignent le patrimoine mondial. Héritier domicilié en France six des dix dernières années : même portée mondiale, par l'héritier — une horloge à surveiller dans les familles dont les enfants étudient ou s'installent en France. Dans les cas mondiaux, le crédit unilatéral de l'article 784 A impute les droits étrangers payés sur les actifs non français ; pour le bien lui-même, il n'y a rien à imputer — les droits français sont simplement dus. Que l'ITCMD d'un État brésilien atteigne aussi la transmission est une question pour les conseils brésiliens ; sans traité pour coordonner les deux charges, leur séquence appartient au plan successoral, non à la liquidation.

Là où les droits français s'appliquent, le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant exonéré en succession. Frères et sœurs : 35 % et 45 % ; tiers : 60 %.

La réserve des deux côtés de l'Atlantique — l'alignement discret de la paire

Avant que l'un ou l'autre État ne taxe, le droit civil désigne qui hérite, et la paire est ici plus confortable que la plupart. Le droit français réserve aux enfants une part fixe — la moitié avec un enfant, deux tiers avec deux, trois quarts au-delà (code civil, articles 912 et 913) — et réduit les libéralités qui l'entament. Le droit brésilien réserve dans le même esprit : la legítima affecte la moitié de la succession aux héritiers nécessaires — énoncé ici au niveau d'orientation, pour que les conseils brésiliens l'affinent. Sous le règlement (UE) 650/2012, que la France applique quelle que soit la nationalité, un Brésilien résidant habituellement en France peut choisir la loi brésilienne pour l'ensemble de sa succession ; les deux systèmes réservant, l'élection réorganise le calcul plus que le principe, et ne déplace rien de l'attribution fiscale ci-dessus. Le mécanisme compensatoire de l'article 913, alinéa 3 — qui permet aux enfants de se rattraper sur les actifs français — vise les lois sans aucune réserve, ce qu'une élection brésilienne ne présente pas.

Donner la nue-propriété à vos enfants et garder l'usage votre vie durant (démembrement)

La structure souvent proposée à côté du prêt divise la propriété elle-même : vous gardez l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus votre vie durant — et donnez la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise la division par l'âge : la nue-propriété vaut 60 % de la pleine valeur lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 (article 669) ; la donation supporte les droits sur cette fraction seule, à la valeur d'aujourd'hui, et la réunion au décès n'est pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 fixe les conditions — donation notariée, plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans votre propre assiette IFI : votre impôt sur la fortune ne bouge pas. Sans convention de donation, la France taxe la donation française selon ses règles et les conséquences brésiliennes du même acte suivent le seul droit brésilien — deux analyses à aligner, avec les conseils de chaque côté, avant l'acte.

Sources consultées : CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968 ; code civil, art. 912, 913, 920 ; règlement (UE) 650/2012 ; vérification des deux registres, juillet 2026. Note de portée : le côté brésilien (ITCMD, legítima) est énoncé pour orientation et appartient aux conseils brésiliens. Les réserves héréditaires s'alignent des deux côtés : l'élection change moins.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968 ; code civil, art. 912–913, 920 ; règl. (UE) 650/2012

7Les huit questions que posent le plus les propriétaires brésiliens

Un résident du Brésil paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que l'immobilier français dépasse 1,3 M€ net, en direct ou par la fraction immobilière de parts (article 964). La convention de 1971 ne couvre que les impôts sur le revenu et ne dit rien de la fortune : l'IFI s'applique par le seul droit interne, sans rien à lui opposer. Le seul adoucissement est interne : la fenêtre du nouveau résident de l'article 964-1° (cinq ans sur les seuls actifs français, après cinq ans à l'étranger) — une règle du code, que la France peut modifier, là où l'acquéreur allemand tient l'équivalent comme droit conventionnel.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident du Brésil vend un bien français ?

La France, État de situation — l'article 13 couvre dans la même phrase les gains sur les biens français et sur les parts de sociétés à prépondérance immobilière, comme le Conseil d'État l'a confirmé en 2020 et 2022. La charge court sous l'article 244 bis A avec les abattements de durée, la composante impôt s'éteignant après 22 ans ; le Brésil peut imposer aussi selon son droit et impute l'impôt français (article 22 §1).

Existe-t-il une convention successorale France–Brésil ?

Non — la convention de 1971 sur le revenu est le seul instrument entre les deux États. Les droits français de succession et de donation s'appliquent sur leur propre territorialité (article 750 ter) : le bien et les parts à prépondérance immobilière sont toujours des actifs français ; le patrimoine mondial est atteint si le défunt était domicilié en France ou si un héritier l'a été six des dix dernières années ; et le crédit de l'article 784 A ne couvre que les droits étrangers sur les actifs non français.

Une famille brésilienne peut-elle choisir la loi brésilienne pour une succession française ?

Sous le règlement (UE) 650/2012, un Brésilien résidant habituellement en France peut choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de la succession. L'élection change moins qu'un client de common law ne l'attendrait : le droit français réserve la moitié aux trois quarts aux enfants (code civil, art. 912–913), le droit brésilien réserve la moitié par la legítima, et l'attribution fiscale ne bouge dans aucun des deux cas.

Les loyers français sont-ils imposés si le propriétaire vit au Brésil ?

Oui, par la France d'abord : l'article 6 affecte les revenus immobiliers à l'État de situation, et la France applique le régime du taux minimum de l'article 197 A — 20 % au moins, puis 30 % — prélèvements sociaux en sus. Le Brésil impose selon son droit et impute l'impôt français dans la limite du sien (article 22 §1).

Les résidents du Brésil paient-ils les prélèvements sociaux pleins ?

Oui. La voie réduite à 7,5 % est réservée aux personnes de la coordination européenne de sécurité sociale non affiliées à un régime français (CSS, art. L. 136-7 ; CGI, art. 235 ter) ; le propriétaire affilié au Brésil paie CSG et CRDS en sus — 17,2 % au total aux taux actuels. Depuis juillet 2024, l'administration tient ces prélèvements pour des impôts conventionnels, ce qui compte pour le crédit brésilien.

Une exit tax s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. La charge (article 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et leurs seules plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 €, ou 50 % au moins des bénéfices d'une société. Le bien vendu et son prix restent hors champ, comme les parts d'une SCI familiale restée à l'impôt sur le revenu (article 150 UB). Là où elle s'applique, le paiement est en général différé et l'imposition tombe après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou au retour en France.

Un emprunt bancaire réduit-il l'impôt sur la fortune ?

Oui. La dette d'acquisition bancaire est déductible de l'assiette IFI (article 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors assiette. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et au-delà de 5 M€ de patrimoine et de 60 % de dette, l'excédent ne compte que pour moitié sauf objet principalement non fiscal. Pour un propriétaire brésilien, la déduction pèse d'autant plus qu'aucune fenêtre conventionnelle ne suspendra jamais l'impôt.

Sources consultées : CGI, art. 964, 974, 197 A, 235 ter, 167 bis, 150 UB, 750 ter, 784 A, 244 bis A ; convention de 1971, art. 6, 13, 22 §1 ; code civil, art. 912–913 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Les réserves héréditaires s'alignent des deux côtés : l'élection change moins.

Vérifié au 10 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Quatre décisions du Conseil d'État, et ce que chacune a réglé

16 juillet 2020, n° 436570 — la résidence sous cette convention : tout logement durablement à la disposition d'une personne compte comme foyer permanent dans la cascade de l'article 4 §2. 11 décembre 2020, n° 440307 — l'article 13 §1 lu mot à mot : les gains sur les biens français et sur les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont imposables là où le bien se trouve. 14 avril 2022, n° 455943 — l'article 13 n'exclut pas l'imposition par l'État de résidence ; le crédit de l'article 22 répond, prélèvements sociaux compris. 26 juillet 2006, n° 284930 — les crédits forfaitaires de l'article 22 §2 d supposent que le revenu a effectivement supporté l'impôt brésilien ; le commentaire de 2024 consolide la condition.

Ce qui a changé, et ce que notre agence surveille

L'instrument est tel que signé : vérifié en juillet 2026 sur les deux registres — la présentation officielle française et le registre fédéral brésilien (Decreto n° 70.506 de 1972) — sans avenant ni modification par la convention multilatérale. Le mouvement de fond du dossier est doctrinal : le 17 juillet 2024, l'administration a refondu BOI-INT-CVB-BRA, affirmant expressément que la clause des impôts analogues de l'article 2 couvre la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. À surveiller pour la prochaine édition : toute annonce de renégociation du texte de 1971 ; les mouvements de loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes de surtaxe communale sur l'arc de la Riviera ; et la législation brésilienne sur l'imposition des successions et donations. Les textes faisant foi sont le français et le portugais, à égalité ; le corpus détient le texte officiel français à force statutaire, et le texte portugais n'y est pas encore — un point ouvert que notre agence consigne plutôt que de le laisser implicite.

Les chiffres de ventes qui fondent ce brief

Vu du Brésil, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'introduit au mieux par Mougins — le village de colline au-dessus de Cannes dont la gastronomie, le golf et les quartiers fermés attirent de longue date une détention internationale. Mougins a enregistré 167 ventes de villas à 3 M€ et plus pour 967 M€, à une médiane de 4,3 M€ et un plafond de 34,5 M€, dont 76 pour 453 M€ sur les 36 derniers mois. Cannes et ses collines ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à une médiane de 4,9 M€ ; la presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€+ de la côte, à 1 006 ventes pour 7 049 M€.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, doublons de domaine retirés — la méthode des pages Riviera Intelligence publiées. Registre complet au 31 décembre 2025. Les agrégats de détention compilés des registres publics ne relèvent, à cette édition, aucune position tenue depuis le Brésil sur les 20 communes étudiées ; les chiffres se rafraîchissent à chaque édition.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Les énoncés juridiques sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus et recontrôlés sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a couvert les articles consolidés du CGI et du code civil cités, la convention de 1971 dans la présentation officielle française (art. 2 et 13 §1 relus mot à mot à cette édition), le commentaire dans son millésime 2024, la série des plus-values des non-résidents, et les quatre décisions du Conseil d'État ci-dessus. Le droit interne brésilien — la legítima, l'ITCMD, l'absence d'impôt sur la fortune en vigueur — est énoncé au niveau d'orientation depuis des sources secondaires et ne porte jamais une conclusion juridique à lui seul. Les points qui dépendent du dossier — taux communaux, composantes du taux de 17,2 %, restitution brésilienne du crédit de l'article 22, assiette de plus-value au niveau de l'acte — sont énoncés au niveau du mécanisme et vérifiés cas par cas. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, doublons de domaine retirés, registre complet au 31 décembre 2025.

Ce brief expose le droit publié et des données publiques de transaction. C'est une recherche, non un conseil sur votre situation : votre historique de résidence, votre régime matrimonial, le circuit de financement et votre chaîne de titre changent la réponse. Pour un achat ou une vente réels, notre agence fait intervenir l'avocat fiscaliste et le notaire qu'il faut, et conduit lui-même la vente ou l'achat.

Sources consultées : CE n° 284930, n° 436570, n° 440307, n° 455943 ; BOI-INT-CVB-BRA ; convention de 1971, clause finale. Note de portée : textes des décisions lus ; registre DVF, doublons de domaine retirés.

Vérifié au 10 août 2026 · textes des décisions lus ; registre DVF, doublons de domaine retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

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France–Nordics — la paire conventionnelle

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