France–Brésil — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Brésil — 1971

La relation repose sur un instrument unique : la convention du 10 septembre 1971, signée à Brasilia avec un protocole qui en fait partie intégrante, en vigueur depuis le 10 mai 1972. Première convention de double imposition conclue par la France avec un État d'Amérique latine, elle demeure proche du modèle OCDE de son époque. Elle n'a jamais été modifiée : le texte en vigueur est, sur les deux registres, celui de 1971 — la présentation officielle de l'administration française et le registre fédéral brésilien (décret n° 70.506 de 1972) portent l'un et l'autre l'instrument d'origine et rien de postérieur, et la convention multilatérale ne le modifie pas. Les textes faisant foi sont le français et le portugais, à égale autorité ; ce brief cite l'original français.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par la cascade de l'article 4 §2 : foyer d'habitation permanent d'abord, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable — séquence que le Conseil d'État a appliquée à cette convention même en 2020, en jugeant que toute résidence dont une personne dispose durablement constitue un foyer d'habitation permanent (16 juillet 2020, n° 436570). Les sociétés et autres groupements se résolvent au siège de direction effective (article 4 §3). Le champ de la convention, lui, est étroit à dessein : l'article 2 vise, pour la France, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, étendus aux impôts identiques ou analogues institués après la signature. Le commentaire administratif, refondu le 17 juillet 2024, lit dans cette extension les contributions sur l'impôt sur les sociétés, la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité — des impositions de la famille du revenu, toutes. Aucun impôt sur la fortune ne figure ni dans l'instrument ni dans la liste de l'administration, et les conséquences de ce silence traversent les sections I et I bis.

Le versant brésilien garde ses accents propres. Le Brésil ne prélève pas d'impôt sur la fortune en vigueur, impose les successions et donations principalement par l'ITCMD des États fédérés, et organise la transmission familiale autour de la legítima de son code civil. Ce brief expose le droit brésilien au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et la convention de 1971, la lecture brésilienne relevant des conseils brésiliens de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1971, art. 1, 2 et 4 (présentation officielle française, protocole intégré) ; BOI-INT-CVB-BRA (millésime du 17 juillet 2024 — à jour) ; CE n° 436570 (16 juil. 2020)

2Le marché, vu du Brésil

Vu du Brésil, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'introduit au mieux par Mougins — le village de colline au-dessus de Cannes où la gastronomie, le golf et les quartiers résidentiels fermés des collines retiennent de longue date une détention internationale. Mougins a enregistré 167 ventes qualifiées de villas à 3 M€ et plus pour 967 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,3 M€ et un plafond de 34,5 M€, dont 76 ventes pour 453 M€ sur les 36 derniers mois. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes pour 2066 M€ à une médiane de 4,9 M€, tandis que la presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7049 M€.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue, et ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées et anonymisées au traitement. Sur les 20 communes de la Riviera étudiées, les agrégats ne relèvent, à cette édition, aucune position de détention tenue depuis le Brésil. Les chiffres sont actualisés à chaque édition ; la colonne brésilienne s'ouvrira avec les premières positions constatées.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident brésilien

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs brésiliens s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. Aucune convention successorale ne venant réordonner quoi que ce soit par la suite, les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention — où se paie le silence du traité

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°), au barème progressif de l'article 977 — de 0,5 % à 1,5 % par tranches au-delà de 800 000 € une fois le seuil franchi. Ici, la convention de 1971 n'offre rien à invoquer : son article 2 ne couvre que les impôts sur le revenu, de sorte que l'IFI s'applique à la villa d'un résident du Brésil exactement comme le droit interne l'écrit. La charge n'est pas doublée en pratique, le Brésil ne prélevant pas d'impôt sur la fortune en vigueur ; elle n'est pas adoucie non plus : là où le propriétaire allemand lit un article conventionnel qui attribue l'impôt et une fenêtre conventionnelle qui le suspend, le propriétaire brésilien ne lit que le code.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, la seule fenêtre en matière de fortune est interne. La personne qui devient domiciliée en France après cinq années à l'étranger n'est imposée pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2) — une fenêtre de planification réelle, mais assise sur le code et non sur un traité : la France peut la restreindre ou l'abroger unilatéralement, là où la convention franco-allemande garantit son équivalent au rang de droit conventionnel. Le calendrier d'une installation se règle donc utilement tant que la règle demeure.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965, 977 ; convention de 1971, art. 2 (impôts sur le revenu uniquement — la fortune hors champ) ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur brésilien, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : sans convention successorale et avec un traité borné aux impôts sur le revenu, le droit interne français lit au travers des sociétés à prépondérance immobilière à chaque point qui compte — l'habillage change les formalités, rarement le résultat.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). Pour le propriétaire brésilien, la déduction pèse plus que pour la plupart, aucune fenêtre conventionnelle ne venant jamais suspendre l'impôt : l'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — la convention qui n'existe pas

La France n'a conclu de conventions successorales qu'avec une quarantaine d'États, et le Brésil n'en fait pas partie : les deux registres portent un seul instrument franco-brésilien, la convention de 1971 sur le revenu. La conséquence est que la territorialité française s'applique sans restriction, sur l'architecture de l'article 750 ter du CGI. La villa répond aux droits de succession et de donation français comme bien situé en France, quel que soit le défunt et où que vivent les héritiers ; les parts d'une société non cotée dont l'actif est principalement constitué d'immobilier français sont réputées françaises au même effet. Lorsque le défunt était domicilié en France, les droits français atteignent l'ensemble de la succession ; et lorsqu'un héritier a été domicilié en France six des dix années précédant la transmission, la même portée mondiale s'applique par le bénéficiaire — une durée à surveiller dans les familles dont les enfants étudient ou s'établissent en France. Dans ces hypothèses mondiales, l'imputation unilatérale de l'article 784 A retient les droits étrangers acquittés sur les biens non français ; pour la villa elle-même, il n'y a rien à imputer et rien à négocier — les droits français sont simplement dus. La question de savoir si l'ITCMD des États brésiliens atteint également la transmission relève du conseil brésilien, et sans mécanique conventionnelle pour coordonner les deux charges, l'ordonnancement appartient au plan successoral plutôt qu'au règlement de la succession.

Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI : en ligne directe, progressif jusqu'à 45 % au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Les frères et sœurs sont taxés à 35 % et 45 %, les non-parents à 60 %.

La réserve des deux côtés — l'alignement discret de la relation

Avant que l'un ou l'autre État ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers, et la relation est ici plus confortable que la plupart. Le droit français réserve aux enfants une part fixe de la succession — la moitié avec un enfant, les deux tiers avec deux, les trois quarts avec trois ou davantage (code civil, articles 912 et 913) — et réduit les libéralités qui l'entament. Le droit brésilien réserve dans le même esprit : la legítima attribue la moitié de la succession aux héritiers nécessaires, énoncé que ce brief donne au niveau de l'orientation et que les conseils brésiliens de la famille affineront. En vertu du règlement (UE) 650/2012, que la France applique à toute succession quelle que soit la nationalité en cause, le ressortissant brésilien résidant habituellement en France peut choisir la loi brésilienne pour l'ensemble de sa succession ; mais les deux systèmes étant réservataires, le choix réordonne le calcul plutôt que le principe, et il ne déplace rien de la répartition fiscale exposée ci-dessus. Le mécanisme compensatoire français — l'article 913, troisième alinéa, qui permet aux enfants de retrouver leur part réservataire sur les biens situés en France — ne joue que lorsque la loi étrangère applicable ne connaît aucun mécanisme réservataire protecteur, ce qu'un choix de loi brésilien ne présente pas. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations demeurent des questions pour les conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Pour une famille brésilienne, le cadre est entièrement interne : sans convention en matière de donations, la France impose la donation du bien français selon ses propres règles, et les conséquences brésiliennes du même acte suivent la seule loi brésilienne — deux analyses à accorder, avec un conseil de chaque côté, avant l'acte plutôt qu'après.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 D–E, 990 J, 1649 AB ; code civil, art. 912, 913, 920 ; règlement (UE) 650/2012 ; vérification des deux registres conventionnels, juillet 2026

IIVendre en qualité de résident brésilien

La France impose en premier, et la convention de 1971 est ici explicite. L'article 13 §1 stipule que les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers, ou de parts ou de droits analogues dans une société dont l'actif est composé principalement de biens immobiliers, sont imposables dans l'État où ces biens sont situés — rédaction que le Conseil d'État a lue deux fois ces dernières années, confirmant la règle du lieu de situation comme le fait qu'elle n'exclut pas l'imposition par l'État de résidence, imputation à l'appui (11 décembre 2020, n° 440307 ; 14 avril 2022, n° 455943). Pour le cédant résident du Brésil, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux mécaniques d'État tiers complètent le versant français. Les prélèvements sociaux s'appliquent jusqu'à la trentième année de détention, et la voie réduite au prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure réservée aux cédants relevant de la coordination européenne de sécurité sociale sans être à la charge d'un régime français (CSS, art. L. 136-7 ; CGI, art. 235 ter) : le cédant affilié au Brésil se tient hors de cette coordination et supporte les contributions à leur taux global — 17,2 % en l'état des barèmes. Et le cédant résident hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité en France pour la déclaration ; la désignation est écartée d'office lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant, ou lorsque les abattements de durée ont éteint l'impôt comme les prélèvements.

Le Brésil répond ensuite selon sa propre loi, et la convention organise cette réponse plutôt qu'elle ne l'empêche : en vertu de l'article 22 §1, lorsque le revenu d'un résident du Brésil est imposé en France conformément à la convention, le Brésil accorde un crédit d'impôt équivalent à l'impôt payé en France, dans la limite de son propre impôt sur ce revenu. Depuis le 17 juillet 2024, le commentaire administratif place expressément la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité dans le champ de la convention — un point de valeur réelle à ces niveaux de prix, les prélèvements perçus par la France sur un gain étant des impôts couverts par le traité et non des charges hors système ; les modalités brésiliennes du crédit relèvent du conseil brésilien. Céder la villa ou les parts de la société qui la détient change le cercle des acquéreurs et l'acte, mais non la répartition française : l'article 13 atteint les parts à prépondérance immobilière dans la même phrase que l'immeuble lui-même.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1971, art. 13 et 22 ; CE n° 440307 (11 déc. 2020), n° 455943 (14 avr. 2022), n° 284930 (26 juil. 2006) ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7 ; BOI-RFPI-PVINR-30-20

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; lorsque les deux États revendiquent la résidence, la cascade de l'article 4 §2 de la convention tranche, à commencer par le foyer d'habitation permanent — et le Conseil d'État regarde comme tel toute résidence dont une personne dispose durablement. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. La convention appuie la répartition : l'article 6 attribue l'imposition des revenus des biens immobiliers à l'État de situation, quel qu'en soit le mode d'exploitation, location comprise. Les prélèvements sociaux s'ajoutent, au taux global pour les propriétaires affiliés hors de la coordination européenne — la voie réduite au prélèvement de solidarité ne s'étend pas à l'affiliation brésilienne. Côté brésilien, la mécanique ordinaire du crédit de l'article 22 §1 répond : le Brésil impose selon sa loi et impute l'impôt français dans la limite du sien — les prélèvements eux-mêmes étant dans le champ du traité depuis le commentaire de juillet 2024, un point de mécanique que les conseils brésiliens de la famille sauront mobiliser.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1971, art. 4 §2, 6 et 22 §1

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). L'instrument en l'état : convention du 10 septembre 1971 avec son protocole, en vigueur depuis le 10 mai 1972, jamais modifiée — vérification de juillet 2026 sur les deux registres, la présentation officielle de l'administration française et le registre fédéral brésilien (décret n° 70.506 de 1972), sans avenant ni modification par la convention multilatérale. Le mouvement de tête du dossier est doctrinal : le 17 juillet 2024, l'administration a refondu son commentaire de la convention (BOI-INT-CVB-BRA), en énonçant expressément que la clause des impôts identiques ou analogues de l'article 2 couvre la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, et en consolidant la condition posée par le Conseil d'État selon laquelle les crédits forfaitaires de l'article 22 §2 d ne jouent que si le revenu a effectivement supporté l'impôt brésilien (26 juillet 2006, n° 284930). Personnes concernées : les résidents du Brésil percevant revenus et plus-values de source française, dont les prélèvements sociaux français entrent sans ambiguïté dans le champ du traité, et les résidents de France percevant des revenus brésiliens, dont les crédits suivent la condition d'imposition effective. Points de veille pour la deuxième édition : toute annonce de renégociation du texte de 1971 ; mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; législation brésilienne sur l'imposition des successions et donations. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident du Brésil paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€ net, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). La convention franco-brésilienne du 10 septembre 1971 ne couvre que les impôts sur le revenu et demeure muette sur la fortune : l'IFI s'applique par le droit interne français, sans aucun abri conventionnel à invoquer.

La convention de 1971 offre-t-elle un quelconque allègement de l'IFI ?

Non. L'article 2 vise, pour la France, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés ; l'extension aux impôts identiques ou analogues atteint des impositions de la famille du revenu, telles la CSG et la CRDS, jamais un impôt sur la fortune. Par contraste, le ressortissant allemand qui s'installe en France tient de la convention franco-allemande de 1959 une exclusion quinquennale de ses biens non français ; la seule fenêtre du ressortissant brésilien est la règle interne de l'article 964-1° — cinq ans sur les seuls actifs français après l'installation — que la France peut modifier à tout moment.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident du Brésil vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation — l'article 13 de la convention couvre les gains sur immeubles français comme sur parts de sociétés à prépondérance immobilière, ainsi que le Conseil d'État l'a confirmé en 2020 et 2022. La charge court sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée, l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention ; le Brésil peut imposer selon sa loi et impute l'impôt français (art. 22 §1).

Existe-t-il une convention successorale franco-brésilienne ?

Non — la convention de 1971 sur le revenu est le seul instrument entre les deux États. Les droits de succession et de donation français s'appliquent donc selon leur propre territorialité (CGI, art. 750 ter) : la villa et les parts à prépondérance immobilière sont toujours des biens français, la succession mondiale est atteinte lorsque le défunt était domicilié en France ou lorsqu'un héritier y a été domicilié six des dix dernières années, et l'imputation unilatérale de l'article 784 A ne couvre que les droits étrangers sur les biens non français.

Une famille brésilienne peut-elle choisir la loi brésilienne pour une succession française ?

En vertu du règlement (UE) 650/2012, le ressortissant brésilien résidant habituellement en France peut choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Ce choix déplace moins qu'un client de common law ne l'attendrait : le droit français réserve aux enfants de la moitié aux trois quarts de la succession (code civil, art. 912 et 913), le droit brésilien réserve la moitié par la legítima, et la répartition fiscale demeure inchangée dans les deux cas.

Les revenus locatifs d'une villa française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit au Brésil ?

Oui, par la France d'abord : l'article 6 de la convention attribue les revenus des biens immobiliers à l'État de situation, et la France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus. Le Brésil impose selon sa loi et impute l'impôt français dans la limite du sien (art. 22 §1).

Les résidents du Brésil supportent-ils les prélèvements sociaux au taux plein ?

Oui. La voie réduite au prélèvement de solidarité de 7,5 % est réservée aux personnes relevant de la coordination européenne de sécurité sociale sans être à la charge d'un régime français (CSS, art. L. 136-7 ; CGI, art. 235 ter) ; le propriétaire affilié au Brésil supporte la CSG et la CRDS en sus — 17,2 % au total en l'état des barèmes. Depuis juillet 2024, l'administration range ces prélèvements parmi les impôts couverts par la convention, ce qui compte pour le crédit brésilien.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Un prêt bancaire réduit-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte que pour moitié, sauf démonstration d'un objectif autre que principalement fiscal. Pour un propriétaire brésilien, la déduction pèse d'autant plus qu'aucune fenêtre conventionnelle ne vient jamais suspendre l'impôt.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 U, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 977, 990 D–E, 990 J, 1649 AB ; CSS, art. L. 136-7 ; code civil, art. 912, 913, 920 — textes consolidés), sur la convention du 10 septembre 1971 et son protocole dans leur présentation officielle française — les textes faisant foi étant le français et le portugais, à égale autorité —, sur le commentaire administratif dans son millésime courant du 17 juillet 2024 (BOI-INT-CVB-BRA) ainsi que sur la série des plus-values immobilières des non-résidents (BOI-RFPI-PVINR), et sur les décisions du Conseil d'État du 26 juillet 2006 (n° 284930), du 16 juillet 2020 (n° 436570), du 11 décembre 2020 (n° 440307) et du 14 avril 2022 (n° 455943). L'absence de convention successorale franco-brésilienne a été vérifiée en juillet 2026 sur les deux registres — le registre conventionnel de l'administration française et le registre fédéral brésilien (décret n° 70.506 de 1972). Le droit interne brésilien — la legítima, l'ITCMD, l'absence d'impôt sur la fortune en vigueur — est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique ; une édition en langue portugaise de ce brief est prévue et citera le texte authentique portugais. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, taux composant l'agrégat actuel de 17,2 % de prélèvements sociaux, modalités brésiliennes du crédit de l'article 22, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Belgium — la paire conventionnelle

France–Nordics — la paire conventionnelle

Edição em português