France–Belgique — Brief Patrimonial Riviera

0Synthèse

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Belgique — 1964, 1959, et un successeur signé

La relation repose aujourd'hui sur deux instruments de la première époque conventionnelle, un troisième étant signé et en attente. La convention du 10 mars 1964, en vigueur depuis le 17 juin 1965, régit les impôts sur le revenu ; elle a été modifiée par les avenants du 15 février 1971, du 8 février 1999, du 12 décembre 2008 — qui a pérennisé le régime des travailleurs frontaliers — et du 7 juillet 2009, et elle porte, dans sa présentation consolidée, la convention multilatérale signée par les deux États le 7 juin 2017, y compris le critère des objets principaux, qui permet de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage. La convention successorale du 20 janvier 1959, en vigueur depuis le 12 juin 1960, compte parmi les rares que la France ait conclues : elle répartit la succession d'une personne décédée domiciliée dans l'un des deux États en deux masses, imposables l'une en France, l'autre en Belgique. Ni l'un ni l'autre de ces instruments ne couvre les impôts sur la fortune, et le texte de 1964 précède l'impôt français sur la fortune de près de deux décennies — une absence examinée à la section I.

Le successeur signé. Le 9 novembre 2021, les deux États — la Belgique signant par son gouvernement fédéral et les cinq gouvernements de ses communautés et régions — ont conclu une nouvelle convention en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune, destinée à remplacer le texte de 1964. Elle aligne la relation sur la pratique conventionnelle actuelle : l'impôt sur la fortune immobilière et les contributions sociales y sont nommément visés, les gains sur parts de sociétés à prépondérance immobilière sont attribués à l'État de situation des immeubles (article 13 §2), et la fortune immobilière suit la même règle (article 21). Elle n'est pas en vigueur. Le projet de loi d'approbation n'avait, lors de la dernière réponse du gouvernement au Parlement en septembre 2025, pas encore été déposé, des aménagements aux nouvelles règles d'imposition des rémunérations publiques demeurant en discussion entre les deux administrations ; côté belge, l'assentiment du parlement fédéral et des assemblées des communautés et régions est requis. Aux termes de l'article 29, la convention ne prend effet, pour les impôts français concernés, qu'à compter de l'année suivant celle de son entrée en vigueur, et son article 29 §3 n'abroge que la convention de 1964 — la convention successorale de 1959 continue de s'appliquer en tout état de cause. La section 4 suit la progression de l'instrument d'édition en édition.

La résidence opère le partage. La personne relevant de l'impôt des deux États est départagée par l'article 1 §2 de la convention de 1964 selon la cascade classique : foyer permanent d'habitation, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord des autorités compétentes. La convention de 1959 applique aux successions son propre critère de domicile, de même facture. Les commentaires de l'administration sur les deux conventions datent de 2012 à 2016 ; lorsque commentaire et texte divergent, ce brief suit le texte.

Le versant belge garde ses propres traits. La Belgique impose la succession mondiale de ses résidents selon des barèmes fixés par région — la Flandre, Bruxelles-Capitale et la Wallonie légifèrent chacune pour elle-même — et laisse, en règle générale, hors de son impôt sur le revenu les plus-values réalisées dans la gestion normale d'un patrimoine privé. Ce brief n'énonce le droit belge qu'à titre d'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et les conventions, la lecture belge relevant des conseils belges de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1964 (consolidation CML), art. 1 et 2 ; convention de 1959, art. 1 à 3 ; texte signé de 2021 (non en vigueur) tel que publié par l'administration française ; BOI-INT-CVB-BEL-10 (millésime 2012–2016 — le texte prévaut)

2Le marché vu de Belgique

Vu de Belgique, le marché riviéran des villas à 3 M€ et plus s'ouvre sur la presqu'île de Saint-Tropez, premier registre de la côte en son genre : 1006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€, dont 37 % de la valeur en transactions à huit chiffres, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat demeure le registre le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€ à une médiane de 6,5 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention de calcul que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent se contredire. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France. La Belgique représente 3 % de ces positions étrangères dans l'étude actuelle — une part modeste au regard de l'ancienneté de sa présence sur cette côte, la presqu'île de Saint-Tropez et l'arc cannois y figurant l'une et l'autre. Un fait de structure ressort néanmoins : la majorité des positions de résidents belges — 67 % de l'étude actuelle — sont détenues au travers d'une société plutôt qu'en pleine propriété personnelle, à l'inverse du constat allemand de cette même série. Cette préférence pour la voie sociétaire, la SCI au premier chef, se situe précisément là où les conventions des deux États divergent ; les sections I bis et II examinent ce que l'habillage rapporte encore à une famille belge — et ce qu'il ne rapporte plus.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des seuls registres publics

IAcheter en France en qualité de résident belge

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti d'un délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs belges s'entourent en général de leurs propres conseils. La structure de détention pèse dans cette relation davantage qu'ailleurs — la SCI modifie l'analyse conventionnelle en trois points distincts, examinés aux sections I bis et II — de sorte qu'il est prudent de trancher les questions de structure avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition se laissant difficilement changer une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs imposables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend les immeubles français et la fraction représentative d'immeubles français des parts de toute société (article 964-2°) : la SCI change la déclaration, non l'exposition. Ici, la situation conventionnelle est une absence plutôt qu'une règle : la convention de 1964 ne couvre que les impôts sur le revenu (article 2), précède l'impôt français sur la fortune, et ne s'étend qu'aux impôts futurs de nature identique ou analogue — qualification qu'un impôt sur la fortune ne remplit pas. Le résident belge supporte donc l'IFI selon le seul droit interne, sans restriction conventionnelle et, la Belgique ne levant aucun impôt sur la fortune, sans double charge. Le texte lui-même comporte un calendrier notable : la personne qui se domicilie en France après cinq années passées à l'étranger n'est imposée pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2) — une règle interne, non un droit conventionnel, que le texte signé de 2021 laisserait également au droit interne.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui inclut les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt qu'il ne les fige.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964 à 965 ; convention de 1964, art. 2 (impôts sur le revenu uniquement — aucun article sur la fortune) ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, liquidés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Fidèle à la doctrine de cette collection, les structures de détention sont présentées ici comme des questions à instruire, jamais comme des recommandations. Pour l'acquéreur belge, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : la SCI, voie la plus souvent empruntée par les familles belges sur cette côte, est traitée différemment par chacun des trois impôts français qu'elle rencontre — et différemment encore de part et d'autre de la frontière.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. Le montage est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, tandis que les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les bornes sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction déclinant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible qu'à moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). L'endettement modère l'IFI dans ses premières années et s'efface à dessein, un calendrier qu'il vaut mieux examiner avant le compromis qu'après. La convention de 1959 y ajoute un pendant successoral : les dettes garanties sur la villa viennent en déduction de sa valeur pour les droits que la convention attribue à la France (article 9), de sorte que l'hypothèque suit, au décès aussi, le bien qu'elle a financé.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et ce qu'elle ne peut pas

La convention de 1959 répartit la succession d'une personne décédée domiciliée dans l'un des deux États en deux masses. La villa détenue en direct répond des droits français comme bien de l'État de situation (article 4) ; il en va de même des autres immeubles français, les créances hypothécaires étant expressément écartées de la catégorie immobilière. Tout ce qui échappe aux articles 4 à 7 — parts de sociétés françaises, créances sur débiteurs français, valeurs mobilières et portefeuilles français — n'est imposable que dans l'État du domicile du défunt (article 8). Pour un propriétaire domicilié en Belgique, le commentaire de l'administration en tire lui-même la conséquence : ces biens français cessent d'être assujettis aux droits de mutation par décès en France, qui ne les retient que pour le calcul du taux effectif applicable à ce qu'elle impose (article 10, a). La Belgique, qui impose la succession mondiale de ses résidents, impute ensuite les droits français acquittés sur les immeubles (article 10, b). Une SCI déplace donc le droit d'imposer la valeur de la villa au décès, de la France vers la Belgique — du barème de l'article 777 du CGI, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe, vers les barèmes régionaux belges, que la Flandre, Bruxelles-Capitale et la Wallonie fixent chacune pour elle-même, matière des conseils belges de la famille.

Deux limites méritent une égale visibilité. Les donations sont entièrement hors du champ de la convention de 1959 : la donation de la villa, de sa nue-propriété ou des parts de la SCI elle-même relève de la territorialité interne française (article 750 ter du CGI, qui atteint par ses propres termes les parts à prépondérance immobilière), de sorte que la protection que la convention accorde au décès ne s'étend pas à la donation que la famille préférerait consentir de son vivant — et l'enregistrement belge des donations mobilières, depuis la fermeture de la voie du notaire étranger en décembre 2020, relève des conseils belges. La protection tient en outre au domicile : elle couvre la succession d'un défunt domicilié en Belgique, si bien qu'une famille qui s'installe plus tard en France retrouve la territorialité mondiale française, la convention jouant alors en sens inverse. Avant que l'un ou l'autre État ne liquide l'impôt, le droit civil désigne les héritiers : les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012, de sorte qu'un ressortissant belge résidant habituellement en France peut choisir la loi belge pour l'ensemble de sa succession, la répartition fiscale exposée ci-dessus demeurant indifférente à ce choix. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations forment des questions pour les conseils des deux pays, à trancher de préférence avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine valeur lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation supporte les droits sur cette seule fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier n'est pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune reste indifférent. Pour une famille belge, le cadre conventionnel donne au choix sa forme propre : la donation échappe à la convention de 1959 et supporte aujourd'hui les droits français en entier, là où la protection successorale de la SCI ne joue qu'au décès et que sous domicile belge maintenu. Les deux voies répondent ainsi à des questions différentes — le démembrement règle dès maintenant la transmission de la villa elle-même ; la SCI déplace le droit d'imposer pour plus tard — et les conséquences réservataires de l'une comme de l'autre, présentes dans le droit civil des deux États, relèvent des conseils de la famille, aux côtés du choix de loi évoqué ci-dessus.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973 à 974, 990 D et E, 990 J, 1649 AB ; convention de 1959, art. 4, 8, 9 et 10 ; BOI-INT-CVB-BEL-20 ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident belge

Pour la villa détenue en direct, la convention de 1964 est catégorique : les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices résultant de leur aliénation, ne sont imposables que dans l'État où ces biens sont situés (article 3 §§1 et 4). La France impose donc d'abord, et seule. Pour le vendeur résident de Belgique, la charge française relève de l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant ensuite au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après 30 ans et suivent l'affiliation sociale du vendeur — pour les personnes relevant de la coordination européenne de sécurité sociale, en général au taux réduit du prélèvement de solidarité, vérifié au dossier. Les plus-values imposables au-delà de 50 000 € supportent en outre la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. La Belgique étant membre de l'Union européenne, l'obligation de représentant fiscal accrédité pesant sur les vendeurs d'États tiers ne s'applique pas (article 244 bis A, IV bis) ; sur son propre versant, la Belgique exempte ce que la convention attribue exclusivement à la France, ne conservant les revenus que pour la progressivité de ses taux (article 19 A).

Les parts de la SCI — un texte, deux lectures, et la clause qui y mettra fin

Lorsque la villa est logée dans une société à prépondérance immobilière, l'analyse change de nature, car le texte de 1964 ne comporte pour ces parts aucune clause expresse et chaque État a lu ce silence à sa manière. La lecture française est fixée au plus haut niveau : le protocole final permet à la France de tenir pour immobilières les parts des sociétés immobilières transparentes, l'administration lit cette stipulation comme non limitative et l'étend aux SCI à prépondérance immobilière en général, et le Conseil d'État a confirmé cette interprétation le 24 février 2020 (n° 436392). La France impose donc la plus-value d'un résident belge sur de telles parts au titre de l'article 244 bis A, comme elle impose la villa elle-même. La pratique belge a, au contraire, historiquement rangé les mêmes parts parmi les biens mobiliers de l'article résiduel 18 — imposables dans le seul État de résidence, où les plus-values réalisées dans la gestion normale d'un patrimoine privé demeurent, en règle générale, hors de l'impôt belge. Cette divergence a eu son attrait ; elle porte désormais surtout du risque. La perception française se fait à l'acte, la divergence renvoie la question de la double imposition à une procédure amiable plutôt qu'à une règle claire, et la convention signée de 2021 clôt le sujet à la racine : son article 13 §2 attribue à l'État de situation des immeubles les gains sur parts de sociétés, fiducies et institutions comparables dont la valeur provient pour plus de moitié de biens immobiliers. Le vendeur qui pèse une cession d'actif contre une cession de parts intègre la charge française dans l'une et l'autre voie ; ce que la voie des parts modifie encore s'examine avec les conseils, avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une charge de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le suggère. L'« exit tax » française (article 167 bis du CGI) vise les valeurs mobilières, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ, et impose les plus-values latentes des participations significatives — portefeuilles excédant 800 000 € de valeur, ou participations d'au moins 50 % des bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du départ. La villa déjà vendue a acquitté son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (article 150 UB du CGI) et hors de l'« exit tax » — le droit français d'imposer une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et avec elle l'analyse ; l'option a sa place sur la liste de contrôle du départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française sur les dix précédentes se tient entièrement hors de la charge sur plus-values latentes, si bien que la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report d'imposition suivent leurs règles propres et se revoient au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en général différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'« exit tax » est ainsi une affaire de calendrier et de formalités plutôt que de coût ; les modalités du sursis propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1964, art. 3, 18 et 19 A + protocole final §2 ; CE n° 436392 (24 février 2020) ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G ; texte signé de 2021, art. 13 §2 (non en vigueur)

IIILouer — locataire ou bailleur

Louer en qualité de locataire

L'année de location avant l'achat demeure le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du CGI, s'apprécie d'après le foyer, le lieu de séjour principal et les centres d'intérêts professionnels et économiques — aucun de ces critères ne s'efface devant un bail. Une villa riviérane devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat ; la personne relevant alors de l'impôt des deux États est départagée par la cascade de l'article 1 §2 de la convention de 1964, le foyer permanent d'habitation en premier. À la différence de la relation franco-allemande examinée plus haut dans cette série, les instruments belges n'accordent au nouvel arrivant aucune période de grâce conventionnelle : le calendrier de l'essai repose sur le seul droit interne. Le choix entre location meublée saisonnière et bail civil d'un à trois ans commande la souplesse de sortie, et se règle sur l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent, à un taux qui dépend de l'affiliation sociale du propriétaire — pour les propriétaires affiliés en Belgique, en général le prélèvement de solidarité au taux réduit, vérifié au dossier. La convention est catégorique sur l'attribution : l'article 3 §1 rend les revenus des biens immobiliers, quelle qu'en soit l'exploitation, imposables dans le seul État de situation. La Belgique exempte en conséquence ces revenus, ne les conservant que pour la progressivité de ses taux (article 19 A §§2 et 4) ; la restitution de l'exemption côté belge relève des conseils belges de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B et 197 A ; convention de 1964, art. 1 §2, 3 et 19 A

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : la convention du 10 mars 1964, modifiée par les avenants de 1971, 1999, 2008 et 2009 et par la convention multilatérale, et la convention successorale du 20 janvier 1959, en vigueur depuis 1960. Un point de veille domine le dossier : la convention signée le 9 novembre 2021 — clause de prépondérance immobilière pour les gains (art. 13 §2), IFI et contributions sociales nommément visés (art. 2), fortune attribuée à l'État de situation (art. 21), clause de participation substantielle visant les anciens résidents (art. 13 §4), régime frontalier de 2008 préservé (art. 29 §4) — demeure non ratifiée de part et d'autre. Le projet de loi d'approbation n'était pas déposé lors de la dernière réponse du gouvernement au Parlement (septembre 2025, après une première réponse de février 2025 faisant état de discussions en cours sur les rémunérations publiques), une question sénatoriale de mai 2026 constate une ratification aboutie dans aucun des deux États, et l'administration française continue de classer le texte parmi les instruments non entrés en vigueur. Aux termes de l'article 29, les règles nouvelles n'atteindraient les impôts français concernés qu'au 1er janvier de l'année suivant l'entrée en vigueur — 2027 au plus tôt — et la convention successorale de 1959 ne figure pas parmi les textes que le nouvel instrument abroge. Ce brief suivra la ratification de l'annonce à l'effet, et réexaminera intégralement les sections I, I bis et II le moment venu. Autres points de veille pour l'édition 2 : les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de majoration sur l'arc riviéran ; la législation régionale belge sur les barèmes de succession et de donation ; et toute actualisation du commentaire de l'administration, de millésime 2012–2016, sur les deux conventions. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

La nouvelle convention fiscale franco-belge est-elle en vigueur ?

Non. La convention signée le 9 novembre 2021 attend sa ratification par les deux États : en juillet 2026, la France n'a pas encore déposé le projet de loi d'approbation et les assemblées fédérale et fédérées de Belgique n'ont pas donné leur assentiment. La convention de 1964 sur le revenu et la convention successorale de 1959 demeurent le droit applicable, et, aux termes de son article 29, le nouveau texte n'atteindrait les impôts français concernés qu'au 1er janvier de l'année suivant son entrée en vigueur.

Un résident belge paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en détention directe comme au travers de la fraction immobilière de parts sociales (CGI, art. 964). La convention de 1964 ne couvre que les impôts sur le revenu et ne comporte aucun article sur la fortune : l'IFI s'applique selon le droit interne, sans allègement conventionnel à invoquer — la Belgique ne levant toutefois aucun impôt sur la fortune, la charge n'est jamais doublée. Le texte signé de 2021 visera l'IFI expressément et attribuera à la France la fortune immobilière française.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident belge vend une villa française ?

La France seule, comme État de situation du bien (convention de 1964, art. 3), au titre de l'article 244 bis A du CGI avec les abattements pour durée de détention — la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. La Belgique exempte le gain, qu'elle ne retient que pour la progressivité de ses taux (art. 19 A), et le vendeur, résident de l'Union, est dispensé de représentant fiscal accrédité (art. 244 bis A, IV bis).

Les plus-values sur parts de SCI restent-elles non imposées pour un résident belge ?

Non, pas comme stratégie. La France tient les parts de SCI à prépondérance immobilière pour l'immeuble lui-même et impose le gain au titre de l'article 244 bis A — lecture que le Conseil d'État a confirmée le 24 février 2020 — tandis que la pratique belge a historiquement rangé les mêmes parts parmi les biens mobiliers, imposables en Belgique seule, où les plus-values privées ne sont en général pas taxées. Ce qui subsiste de l'ancienne asymétrie est une divergence entre les deux États, non un abri ; la convention signée de 2021 y met fin par une clause expresse de prépondérance immobilière (art. 13 §2).

Quel pays impose la succession sur une villa française ?

La France, comme État de situation (convention de 1959, art. 4), au barème de l'article 777 du CGI après les abattements de l'article 779 ; le conjoint survivant est exonéré. La Belgique, qui impose la succession mondiale de ses résidents selon ses barèmes régionaux, impute les droits français acquittés sur les immeubles (art. 10, b).

Les parts de SCI échappent-elles aux droits de succession français pour un résident belge ?

Oui, au décès. En vertu de l'article 8 de la convention de 1959, les parts de sociétés françaises détenues par un défunt domicilié en Belgique ne sont imposables qu'en Belgique, hors droits de mutation français, la France ne les retenant que pour son taux effectif (art. 10, a). La protection ne s'étend pas aux donations, qui échappent à la convention et relèvent de la territorialité interne française (CGI, art. 750 ter) — et elle ne dure qu'autant que le domicile belge. La convention de 2021, qui ne remplace que le texte sur le revenu, laisse cette répartition inchangée.

Les revenus locatifs de France sont-ils imposés si le propriétaire vit en Belgique ?

Oui, et par la France seule aux termes mêmes de la convention : l'article 3 de la convention de 1964 rend les revenus des biens immobiliers imposables dans le seul État de situation. La France applique le régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % puis 30 % au moins, prélèvements sociaux en sus ; la Belgique exempte ces revenus, qu'elle ne conserve que pour la progressivité de ses taux (art. 19 A).

Une « exit tax » française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et leurs seules plus-values latentes sur valeurs mobilières — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en général différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Un prêt bancaire réduit-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte qu'à moitié, sauf objectif principalement autre que fiscal démontré. Au décès, les dettes garanties sur la villa viennent en déduction de sa valeur pour les droits que la convention de 1959 attribue à la France (art. 9).

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui fonde ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés de droit sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a couvert Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964 à 965, 968, 973 à 974, 990 D et E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — textes consolidés), les trois instruments conventionnels dans leur présentation officielle française — la convention de 1964 consolidée avec ses quatre avenants et la convention multilatérale, la convention successorale de 1959, et la convention signée de 2021 telle que publiée par l'administration française avec sa mention de non-entrée en vigueur — ainsi que la décision du Conseil d'État n° 436392 du 24 février 2020 et le commentaire de l'administration (BOI-INT-CVB-BEL-10 et -20). Ce commentaire, de millésime 2012 à 2016, n'aborde pas encore le texte de 2021 ; ce brief suit les textes conventionnels. L'état de la ratification est établi d'après la liste des conventions de l'administration française et les réponses du gouvernement au Parlement des 4 février et 16 septembre 2025, contrôlées sur le dossier parlementaire jusqu'en mai 2026 ; le droit interne belge n'est énoncé qu'à titre d'orientation, sur sources secondaires, et ne porte jamais un énoncé de droit. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics fonciers et de sociétés, anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, restitution belge des revenus exemptés, assiette de plus-value au niveau de l'acte — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au cas.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il constitue une recherche et non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, les situations individuelles — historique de résidence, domicile, régime matrimonial, chaîne de propriété — en modifiant les résultats. Pour une opération vivante, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Switzerland — la paire conventionnelle

France–Brazil — la paire conventionnelle

Nederlandse editie