France–Belgique — Convention fiscale

1Deux conventions en vigueur, une troisième signée qui attend — et un protocole plus étroit que sa réputation

Cette relation fonctionne sur deux instruments à la fois, ce que peu de paires de cette collection peuvent dire. La convention du 10 mars 1964 régit les loyers, les gains et la mécanique qui les entoure, consolidée avec la règle anti-abus adoptée internationalement en 2017. La convention du 20 janvier 1959 régit ce qui se passe au décès. Seules la relation monégasque de 1950 et la relation britannique de 1963 portent aussi ici un traité successoral.

L'article 3 du texte de 1964 mérite d'être lu pour sa rédaction autant que pour sa règle. Les revenus des biens immobiliers « ne sont imposables que dans l'État contractant où ces biens sont situés » — formule exclusive, là où la plupart des conventions de cette époque se bornent à dire que ces revenus y sont imposables et laissent l'autre État libre de les imposer aussi. Le §4 étend la même règle aux « bénéfices résultant de l'aliénation de biens immobiliers » : le loyer et le bénéfice de la vente trouvent donc leur réponse ensemble. L'article 2 n'atteint que les impôts sur le revenu — la convention de 1964 ne vise que ceux-là — et il n'existe donc AUCUN ARTICLE DE FORTUNE dans le texte.

Le protocole final dit moins que ce qu'on lui fait porter

La convention de 1964 comporte un protocole final, signé le même jour et qui énonce lui-même former « partie intégrante de la Convention ». Relu de bout en bout à cette édition, c'est son point 2 qui intéresse un propriétaire, et il est plus étroit que sa réputation. Il prévoit que l'article 15 §1 ne s'oppose pas à ce que la France considère comme biens immobiliers, au sens de l'article 3, les droits sociaux possédés par les associés de sociétés ayant en fait pour UNIQUE OBJET soit la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées à leurs membres, soit la gestion de ces immeubles ainsi divisés. Cela décrit la société d'attribution française. Cela ne décrit pas la société civile immobilière ordinaire qui détient simplement un bien. Le même point préserve ensuite le droit de la Belgique d'imposer ses propres résidents sur les revenus de ces parts dans les limites des articles 15 et 19-A.

Où vit la divergence

L'administration lit le point 2 comme un exemple et non une liste fermée, et traite aussi comme immobilières les parts des sociétés à prépondérance immobilière ordinaires ; son commentaire le dit, et le Conseil d'État a validé cette lecture le 24 février 2020 (n° 436392), de sorte que la France impose le gain d'un résident belge sur des parts de SCI au titre de l'article 244 bis A du CGI. Le juge belge a qualifié ces mêmes parts de biens mobiliers, ce qui les renvoie à l'article résiduel du texte de 1964 — imposables au seul État de résidence. Les deux lectures sont portées par des institutions sérieuses et elles ne concordent pas. L'ÉCART ENTRE CE QUE DIT LE PROTOCOLE ET CE QU'ON LUI FAIT DIRE EST L'ENDROIT OÙ VIT LA DIVERGENCE DE CETTE PAIRE, et le § 3 en tire les conséquences. C'est un terrain de litige plutôt qu'une structure.

Une troisième convention est signée et n'est pas en vigueur

La France et la Belgique ont signé une nouvelle convention sur le revenu et la fortune le 9 novembre 2021. Elle n'est pas en vigueur, et l'arrêt est documenté plutôt que supposé : l'administration française la range parmi les textes signés en attente de ratification, et le texte signé s'ouvre sur une mention le disant ; les réponses ministérielles de février 2025 et de septembre 2025 constatent que la France n'a pas déposé le projet de loi d'approbation et que les discussions se poursuivent sans calendrier ; une question sénatoriale de mai 2026 la rapporte comme ratifiée ni par la France ni par aucune des six assemblées belges dont l'approbation est requise. Lorsqu'elle prendra effet, elle nommera expressément l'impôt français sur la fortune, la CSG et la CRDS, attribuera à la France les gains sur titres à prépondérance immobilière et mettra donc fin à la divergence ci-dessus à sa racine, lui attribuera la fortune immobilière et ajoutera une clause sur les anciens résidents. Elle n'atteindra les impôts français qu'à partir de l'année suivant celle de son entrée en vigueur. ET ELLE NE DÉNONCE PAS LA CONVENTION SUCCESSORALE DE 1959, qui lui survit.

Sources consultées : convention de 1964 (consolidation officielle avec l'instrument multilatéral) art. 2, 3, 15, 19-A et protocole final points 1 à 7 ; convention successorale de 1959 ; convention signée le 9 novembre 2021 (non en vigueur) art. 29 ; BOI-INT-CVB-BEL-10-10 §130 et -20 ; CE, 24 février 2020, n° 436392 — texte de la décision lu ; les réponses ministérielles du 4 février 2025 et du 16 septembre 2025 et la question sénatoriale de mai 2026. Note de portée : le droit belge et la jurisprudence belge ne sont donnés qu'à titre d'orientation et ne portent jamais ici une conclusion. La fortune est une charge française seule ; la Belgique n'en lève aucune.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1964 art. 2, 3 + protocole final ; convention successorale de 1959 ; texte de 2021 (signé, non en vigueur) ; CE n° 436392 — textes lus

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'achat est tarifé par le droit français et ne tient aucun compte du lieu de résidence de l'acquéreur. Sur la médiane cannoise de 4,9 M€, les droits de mutation à 5,81 % représentent 284 526 € et l'émolument du notaire environ 61 250 € — soit près de 345 776 € avant tout diagnostic, honoraire d'agence ou coût de financement. Sur cette paire, la structure de l'acte se règle avant la signature plus qu'ailleurs, parce que c'est elle qui décide de la lecture du § 6.

L'impôt sur la fortune, sans convention pour s'interposer

Au-delà de 1 300 000 € d'actifs immobiliers français imposables, l'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière ; pour une personne non domiciliée en France, l'assiette comprend les biens situés en France et la fraction des titres de sociétés qui les représente (article 965, 2°). La convention de 1964 ne couvre que les impôts sur le revenu — sa clause d'extension vise les impôts futurs de nature identique ou ANALOGUE, c'est-à-dire analogues aux impôts sur le revenu — il n'existe donc aucun article de fortune à consulter et la charge repose sur le seul droit interne français. La convention signée en 2021 nommerait expressément l'impôt français sur la fortune et lui attribuerait la fortune immobilière : elle confirmera la charge plutôt qu'elle ne l'abritera. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même (article 973 I du CGI), ce qui rend précieuse une évaluation écrite, datée et appuyée sur des ventes comparables.

La dette, et ce qu'elle fait à l'assiette

La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible au titre de l'article 974 du CGI, tandis que les actifs financiers sont hors assiette. Trois limites. Un prêt remboursable in fine est traité comme s'il s'amortissait progressivement, la déduction décroissant sur la durée du prêt — et d'un vingtième par an lorsqu'aucun terme n'est fixé. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que la dette dépasse 60 % de cette valeur, l'excédent ne compte que pour moitié. Enfin, la dette souscrite auprès de la société ou de la famille du propriétaire n'est admise que sur preuve du caractère normal du prêt.

Les charges locales, et la taxe de 3 %

La taxe foncière annuelle suit l'acte, aux taux communaux ; une surtaxe peut viser les résidences secondaires meublées en zone tendue. Séparément, les articles 990 D à 990 E du CGI prélèvent chaque année 3 % de la valeur vénale sur les entités détenant des biens français. Une entité établie dans l'Union européenne — ce qu'est une société belge — en est exonérée sur déclaration : c'est une formalité à accomplir plutôt qu'un coût à porter, et elle se perd par une déclaration omise et non par un changement de situation.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : convention de 1964 art. 2 ; texte de 2021 (signé, non en vigueur) art. 2, 21 ; CGI art. 964, 965, 973 I, 974, 990 D–990 E ; BOI-INT-DG-20-20-80 ; le tarif notarial ; DVF — textes lus. Note de portée : les chiffres sont les barèmes légaux appliqués à une médiane, non un devis pour un acte particulier. Une dette intrafamiliale belge rencontre l'article 973 sans atténuation.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1964 art. 2 ; CGI art. 964, 965, 973 I, 974, 990 D–990 E — textes lus ; médianes DVF

3Cinq façons de détenir un bien français, et celle que deux États lisent différemment

Sur la plupart des paires, la question de la détention change la paperasse. Ici elle change l'État qui pense pouvoir vous imposer, et le désaccord oppose deux lectures suprêmes plutôt que deux conseils.

La détention directe

La simplicité, et aucun désaccord nulle part. L'article 3 §1 rend le loyer imposable dans la seule France et le §4 fait de même pour le bénéfice de la vente ; la Belgique exonère les deux en conservant le taux. Au décès, l'article 4 de la convention de 1959 attribue le bien à la France, et l'article 10 permet à la Belgique d'imposer le patrimoine mondial de son résident avec imputation des droits français sur les immeubles.

Une société civile immobilière — là où les deux États se séparent

La France impose le gain d'un résident belge sur les parts. Le chemin vers cette réponse passe par le point 2 du protocole final, qui ne couvre en propres termes que les sociétés d'attribution ; l'administration le lit comme non limitatif et l'étend aux sociétés à prépondérance immobilière ordinaires, et le Conseil d'État a validé cette lecture le 24 février 2020 (n° 436392) : l'article 244 bis A du CGI s'applique donc. Le juge belge a qualifié les mêmes parts de biens mobiliers, ce qui, sous le texte de 1964, les renvoie à l'article résiduel et à la seule Belgique — où les plus-values réalisées dans la gestion normale d'un patrimoine privé ne sont en règle générale pas imposées. Cette combinaison a pu se lire comme une faille. Elle ne se lit plus ainsi : le versant français en est fermé depuis le commentaire de 2012 et la décision de 2020, et ce qui subsiste, ce sont deux États aux qualifications incompatibles d'un même actif. La convention de 2021 trancherait la question à son article 13 §2 lorsqu'elle entrera en vigueur. Une famille détenant par une SCI doit savoir qu'elle est exposée à un désaccord, non abritée par lui.

Au décès, ces mêmes parts se comportent tout autrement, et c'est au § 6.

Une société belge ou d'un autre État membre

La taxe annuelle de 3 % des articles 990 D à 990 E s'applique, avec exonération sur déclaration pour les entités établies dans l'Union. L'impôt sur les sociétés français atteint les revenus immobiliers français. La question de qualification ci-dessus suit les parts quel que soit l'État d'établissement de la société.

Un trust ou une fondation

Le droit français rencontre les trusts selon ses propres termes sans attendre l'une ou l'autre convention : le trustee déclare au titre de l'article 1649 AB du CGI, les biens dans le champ entrent dans l'actif successoral du constituant ou dans celui d'un bénéficiaire réputé constituant, et le prélèvement de l'article 990 J répond au défaut de déclaration. Le droit belge a sa propre vision des dispositifs étrangers, et elle revient au conseil sur place.

Partager la propriété entre générations

Donner la nue-propriété en conservant l'usage sa vie durant est un mécanisme civil français dont les valeurs sont fixées par la loi — l'article 669 du CGI selon l'âge du donateur, l'article 751 lorsque les deux démembrements sont détenus dans une même famille. C'est une donation, et sur cette paire ce mot pèse d'un poids inhabituel : les donations sont entièrement hors de la convention de 1959, si bien que le traitement favorable du § 6 au décès ne s'étend pas à elles.

Sources consultées : convention de 1964 art. 3, 15, 18 et protocole final point 2 ; CE, 24 février 2020, n° 436392 — texte de la décision lu ; BOI-INT-CVB-BEL-10-10 §130 ; texte de 2021 (signé, non en vigueur) art. 13 §2 ; CGI art. 244 bis A, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB, 669, 751 — textes lus. Note de portée : la qualification belge et le traitement belge des trusts sont donnés à titre d'orientation et reviennent au conseil en Belgique ; les structures sont présentées pour analyse et jamais en recommandation. La direction effective se juge au lieu où le travail se fait réellement.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1964 art. 3 + protocole final pt 2 ; CE n° 436392 — texte lu ; CGI art. 244 bis A, 990 D–E, 990 J, 1649 AB, 669, 751

4Ce que coûte la vente — et les deux coûts qu'un vendeur de l'Union ne porte pas

La France impose le gain, et sur cette paire elle le fait exclusivement : l'article 3 §§1 et 4 de la convention de 1964 laisse le bénéfice de la vente d'un bien français imposable dans le seul État où le bien se trouve. L'article 244 bis A du CGI le prélève — 19 % d'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, et la surtaxe de l'article 1609 nonies G sur les gains les plus élevés. Le gain imposable décroît avec la durée de détention au titre de l'article 150 VC — 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année et 4 % la vingt-deuxième pour la composante impôt sur le revenu, qui s'éteint donc à 22 ans, la composante sociale courant jusqu'à 30. Les travaux et frais d'acquisition entrent dans le calcul sur justificatifs.

Le prélèvement de solidarité réduit s'applique ici

Le prélèvement de solidarité tombe en dessous des 17,2 % pleins pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale relevant du règlement européen de coordination, et l'affiliation belge en relève. C'est un fait relatif à l'affiliation du vendeur plutôt qu'à sa nationalité ou au lieu du bien : il se justifie à l'acte plutôt qu'il ne se suppose.

Aucun représentant fiscal accrédité

La Belgique étant un État membre de l'Union, le représentant fiscal accrédité exigé des vendeurs d'États tiers est dispensé au titre de l'article 244 bis A, IV bis du CGI. Cela retire à la vente un coût et une étape que la plupart des paires de cette collection portent.

La Belgique exonère ensuite

L'article 19-A de la convention de 1964 fait exonérer par la Belgique les revenus que la convention rend imposables en France, en lui laissant le droit de fixer le taux applicable au reste. Une vente française ne produit donc d'ordinaire ni charge belge ni calcul d'imputation belge — seulement un effet de taux. Si la vente porte sur des parts de SCI et non sur le bien, lisez d'abord le § 3 : c'est le cas que les deux États qualifient différemment.

Quitter la France après une vente

L'exit tax française (article 167 bis du CGI) vise les valeurs mobilières et droits sociaux détenus au départ par une personne quittant la résidence française après six des dix années précédentes. Elle n'atteint pas le bien lui-même et n'est pas déclenchée par sa vente. La convention signée en 2021 ajouterait une clause sur les anciens résidents — six des dix années, une participation d'au moins un quart des bénéfices, une fenêtre de sept ans — ce qui est une raison de surveiller sa ratification plutôt qu'une règle applicable aujourd'hui.

Sources consultées : convention de 1964 art. 3 §§1 et 4, 19-A ; texte de 2021 (signé, non en vigueur) art. 13 §4 ; CGI art. 244 bis A (dont IV bis), 150 VC, 200 B, 1609 nonies G, 167 bis ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 — textes lus. Note de portée : le calcul belge n'est donné qu'à titre d'orientation. Les gains sur parts de SCI sont réglés côté français, contestés côté belge.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1964 art. 3, 19-A ; CGI art. 244 bis A, 150 VC, 200 B, 1609 nonies G, 167 bis

5Louer avant d'acheter, et donner son bien en location

Une famille loue souvent sur la côte une saison avant d'acheter, et les deux positions ne sont pas symétriques. Locataire d'une location saisonnière meublée, vous êtes un client : le loyer n'emporte pour vous aucune conséquence fiscale française, le dépôt de garantie et l'état des lieux relèvent du bail, et la taxe de séjour est collectée par le bailleur.

Propriétaire qui donne le bien en location

C'est la réponse la plus nette du brief. L'article 3 §1 de la convention de 1964 rend les revenus immobiliers imposables DANS LE SEUL État où le bien se trouve, et le §4 confirme que l'exploitation directe, la location et toute autre forme d'exploitation y sont comprises. La France impose selon ses propres règles — barème progressif avec un taux minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial inférieur (article 197 A) — les prélèvements sociaux au taux de solidarité réduit pour un propriétaire affilié en Belgique.

La Belgique exonère ensuite le revenu au titre de l'article 19-A en conservant le droit de fixer le taux applicable au reste des revenus de cette personne. Un propriétaire belge déclare donc en France pour l'impôt et en Belgique pour le taux. Les modalités déclaratives belges reviennent aux conseils sur place.

La location meublée, et les règles venues avec elle

Louer meublé est un régime français distinct de la location nue, avec ses seuils et ses abattements propres, et la location saisonnière de courte durée relève désormais, sur la côte, de règles communales d'enregistrement et de quotas qui varient d'une commune à l'autre. Cannes, Antibes et Saint-Tropez ne répondent pas de la même façon. Ces règles pèsent sur le rendement plutôt que sur l'acte : elles se vérifient avant un achat fait pour la rentabilité locative.

Sources consultées : convention de 1964 art. 3 §§1 et 4, 19-A §§2 et 4 ; CGI art. 197 A ; BOI-INT-CVB-BEL-10-50 ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 — textes lus. Note de portée : la déclaration belge est donnée à titre d'orientation ; les règles communales d'enregistrement changent selon la commune et l'année. Les donations entre vifs sont hors de la convention successorale.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1964 art. 3, 19-A ; CGI art. 197 A

6Ce qui arrive au bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

Ici, cette paire possède ce que presque aucune autre n'a : une convention écrite pour le décès, en vigueur depuis 1959 et intacte malgré le texte signé en 2021. Elle mérite une lecture attentive, car ce qu'elle fait du bien et ce qu'elle fait des parts d'une société ne sont pas du tout la même chose.

Le bien lui-même

L'article 4 attribue les biens immobiliers à l'État où ils se trouvent : le bien français porte donc les droits de succession français — barème de l'article 777 du CGI jusqu'à 45 % en ligne directe après l'abattement de l'article 779, 100 000 € par enfant, le conjoint survivant exonéré. Une créance garantie par une hypothèque n'est expressément PAS un bien immobilier à cette fin. L'article 9 permet de déduire des actifs visés aux articles 4 à 7 les dettes qui les grèvent. L'article 10 assure ensuite la coordination : chaque État conserve le droit de calculer son propre impôt au taux qu'il aurait appliqué à l'ensemble de la succession, et l'État du domicile du défunt peut imposer les biens situés dans l'autre État en accordant une imputation de l'impôt qui y a été payé. La Belgique impose le patrimoine mondial de ses résidents et impute l'impôt étranger sur les immeubles.

Les parts, c'est-à-dire le fait qui justifie la lecture

L'article 8 est la règle résiduelle : les biens non visés aux articles 4 à 7 ne sont imposables que dans l'État du domicile du défunt. Les parts d'une société française ne sont pas des biens immobiliers au sens de cette convention : elles relèvent donc de l'article 8 — et pour un défunt domicilié en Belgique, elles ne sont imposables qu'en Belgique et échappent entièrement aux droits de succession français. Le commentaire de l'administration nomme lui-même ce qui échappe : les parts détenues dans des sociétés françaises, les créances sur des débiteurs français, les valeurs mobilières françaises — sous réserve de la réserve de taux de l'article 10. C'est le fait le plus précieux de la paire, et il tient entièrement au domicile, qui est une question de fait et non de papier.

Et maintenant l'asymétrie

LES DONATIONS SONT ENTIÈREMENT HORS DE LA CONVENTION DE 1959. Les mutations à titre gratuit entre vifs demeurent soumises au régime de droit commun : l'article 750 ter du CGI s'applique donc en plein — y compris sa règle comptant comme biens français les parts d'une société à prépondérance immobilière lorsque la famille détient plus de la moitié des droits. Les mêmes parts qui passent en franchise de droits français au décès rencontrent donc les droits de donation français si elles sont données du vivant. C'est l'inverse de la position franco-canadienne de cette collection, où le décès est ponté par le traité et la donation ne l'est pas — et c'est la raison pour laquelle un plan bâti sur une donation précoce peut coûter ici plus cher que de ne rien faire. Cela se règle en lisant l'instrument ; cela ne se suppose dans aucun sens.

Qui hérite, ce qui est une autre question

La réserve héréditaire française protège une part de la succession au profit des enfants (Code civil articles 912 et 913), et la convention successorale règle l'impôt plutôt que la dévolution. Le règlement européen 650/2012 permet de choisir la loi de sa nationalité pour régir la succession, ce qui change qui hérite et dans quelles proportions ; cela ne déplace pas l'impôt. Que le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 puisse jouer dépend de la protection que la loi choisie accorde aux enfants, question qui relève de cette loi et non du droit français.

Sources consultées : convention successorale de 1959 art. 4, 8, 9, 10 a et b ; BOI-INT-CVB-BEL-20 §§30, 40 et 140 ; CGI art. 750 ter, 777, 779, 669, 751 ; Code civil art. 912–913 ; règlement UE 650/2012 — textes lus. Note de portée : la charge belge sur le patrimoine mondial et ses règles d'imputation sont données à titre d'orientation et reviennent au conseil en Belgique ; le droit civil s'applique avant le droit fiscal dans cette section. La convention successorale de 1959 survit à la fermeture du versant revenu.

Vérifié au 11 août 2026 · convention successorale de 1959 art. 4, 8, 9, 10 ; BOI-INT-CVB-BEL-20 ; CGI art. 750 ter, 777, 779 — textes lus

7Les huit questions que posent le plus les propriétaires belges

Existe-t-il un traité successoral entre la France et la Belgique ?

Oui — l'un des rares de cette collection, en vigueur depuis 1959 et intact malgré la convention signée en 2021. L'article 4 attribue le bien à la France ; l'article 10 permet à la Belgique d'imposer le patrimoine mondial de son résident avec imputation des droits français sur les immeubles.

Les parts de ma SCI française portent-elles les droits de succession français ?

Pour un défunt domicilié en Belgique, non. Elles relèvent de l'article résiduel 8, imposables au seul État du domicile du défunt. C'est le fait le plus précieux de la paire et il tient au domicile, question de fait.

Puis-je donner ces parts à mes enfants à la place ?

Vous le pouvez, mais pas dans les mêmes conditions. Les donations sont hors de la convention de 1959 : l'article 750 ter du CGI s'applique en plein et atteint les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Ce qui passe en franchise au décès est taxé s'il est donné.

Qui impose le gain si je vends la SCI plutôt que le bien ?

La France — et c'est le seul point où les deux États divergent. L'administration lit le protocole final comme couvrant les sociétés à prépondérance immobilière ordinaires et le Conseil d'État l'a validé en 2020 ; le juge belge lit les mêmes parts comme mobilières et imposables au seul État de résidence. Traitez cela comme un terrain de litige, non comme un plan.

Un résident belge paie-t-il l'impôt français sur la fortune ?

Oui au-delà de 1,3 M€. La convention de 1964 ne comporte aucun article de fortune : la charge repose sur le seul droit interne français. Le texte de 2021 la nommerait expressément et confirmerait le droit de la France.

Mon loyer français est-il imposé aussi en Belgique ?

Non. L'article 3 §1 le rend imposable dans la seule France, et la Belgique l'exonère au titre de l'article 19-A en conservant le droit de fixer le taux applicable à vos autres revenus.

Faut-il un représentant fiscal pour vendre ?

Non. La Belgique est dans l'Union européenne : l'exigence est dispensée au titre de l'article 244 bis A, IV bis du CGI.

Quand la convention de 2021 s'appliquera-t-elle ?

Nul ne peut le dire. La France n'a pas déposé le projet de loi d'approbation et aucune des six assemblées belges n'a ratifié ; les réponses parlementaires les plus récentes ne donnent aucun calendrier. Jusque-là, les textes de 1964 et 1959 sont le droit applicable, et ce brief reprend la position à chaque édition.

Sources consultées : convention de 1964 art. 3, 19-A et protocole final point 2 ; convention successorale de 1959 art. 4, 8, 10 ; texte de 2021 (signé, non en vigueur) ; CE n° 436392 ; CGI art. 964, 750 ter, 244 bis A — textes lus. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La convention successorale de 1959 survit à la fermeture du versant revenu.

Vérifié au 11 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les ventes qui portent ce brief

Chaque énoncé juridique de ce brief a été contrôlé contre le texte dont il provient, dans le Chiron Legal Corpus, à la date portée par chaque section. Les deux conventions en vigueur, le protocole final et le texte signé en 2021 ont été relus de bout en bout à cette édition.

Ce que la relecture du protocole a établi

Le point 2 du protocole final de 1964 vise les sociétés ayant pour unique objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division entre leurs membres. Tout ce qui va au-delà — la SCI ordinaire à prépondérance immobilière — vient de la lecture non limitative retenue par l'administration, que le Conseil d'État a validée le 24 février 2020 (n° 436392). Dire quelle part est le TEXTE et quelle part est la LECTURE compte ici, parce que le juge belge a tranché en sens inverse sur les mêmes parts et qu'un lecteur a le droit de savoir exactement où commence le désaccord.

Sur les paires migrées dans cette passe, la question du protocole a désormais produit quatre réponses différentes : aucun protocole (France–Singapour, France–Irlande) ; un protocole portant une règle opérante qui déplace des taux (France–Inde) ; un protocole qui existe et ne dit rien de l'immobilier (France–Pologne) ; et ici, un protocole porteur mais plus étroit que la règle pour laquelle on l'invoque. Aucun moyen de savoir lequel sans le lire.

Ce que les juges ont tranché

La décision qui intéresse un propriétaire est CE, 24 février 2020, n° 436392, qui a validé la lecture du protocole final retenue par l'administration et confirmé ainsi que la France impose le gain d'un résident belge sur les parts d'une SCI à prépondérance immobilière. La ligne de jurisprudence belge va en sens inverse et n'est rapportée ici qu'à titre d'orientation, notre agence n'ayant pas qualité pour énoncer ce droit.

Les chiffres de marché

Les chiffres de ventes proviennent de DVF, le registre des transactions immobilières de l'État français, sur douze années. Dans l'observatoire de la détention que tient notre agence, l'échantillon belge est mince et rapporté en proportions plutôt qu'en nombres ; ce qu'il montre, c'est que les positions belges penchent vers la détention par société plutôt que directe, ce qui explique le poids du § 3 sur cette paire.

Ce que ce brief n'est pas

Il énonce la position générale du côté français et ne lit le côté belge qu'à titre d'orientation. Il ne constitue pas un conseil sur un dossier particulier et ne remplace ni un notaire, ni un avocat fiscaliste français, ni un conseil en Belgique — ce qui compte surtout sur la question des parts, où les deux États ne s'accordent pas. Écrivez directement à notre agence pour une lecture propre à votre dossier.

Sources consultées : convention de 1964 (consolidation officielle avec l'instrument multilatéral) et son protocole final ; convention successorale de 1959 ; convention signée le 9 novembre 2021, non en vigueur ; BOI-INT-CVB-BEL-10-10, -10-50 et -20 ; BOI-INT-DG-20-20-80 ; BOI-RFPI-PVINR-20-20 ; CE, 24 février 2020, n° 436392 — texte de la décision lu ; les articles du CGI et du Code civil cités dans chaque section ; DVF. Note de portée : le commentaire de l'administration est antérieur à la signature de 2021 ; là où le commentaire et les textes divergent, ce brief suit les textes.

Vérifié au 11 août 2026 · convention de 1964 + protocole final ; convention successorale de 1959 ; CE n° 436392 — texte lu ; DVF

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