France–Suisse — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Suisse — 1966 en vigueur, 1953 dénoncée

La relation repose désormais sur une convention unique et sur l'absence visible d'une seconde. La convention du 9 septembre 1966, modifiée par les avenants du 3 décembre 1969, du 22 juillet 1997 et du 27 août 2009, régit les impôts sur le revenu et sur la fortune ; elle compte parmi les rares conventions françaises à couvrir expressément l'imposition de la fortune, et son article 2 §4 l'étend aux impôts de nature identique ou analogue institués après sa signature — fondement sur lequel s'examine l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018. La convention successorale du 31 décembre 1953 a, elle, disparu : la France l'a dénoncée par note du 17 juin 2014, la dénonciation a été publiée par le décret n° 2014-1270 du 30 octobre 2014 et, en vertu de son propre article 6 §2, le texte s'est appliqué pour la dernière fois aux successions des personnes décédées avant le 1er janvier 2015. Deux instruments plus étroits complètent le cadre : l'accord du 30 octobre 1979 sur les libéralités faites dans des buts désintéressés, et l'accord du 11 avril 1983 relatif aux rémunérations des travailleurs frontaliers, qui concerne les revenus d'activité et non les questions de ce brief.

La résidence opère le partage, et la convention surveille sa propre définition. La personne assujettie dans les deux États est départagée par l'article 4 de la convention de 1966, dont le paragraphe 1 retient la définition classique fondée sur l'assujettissement. La stipulation propre à la relation franco-suisse figure au paragraphe 6 : la personne qui n'est imposable dans un État que sur une base forfaitaire déterminée d'après la valeur locative de la ou des résidences qu'elle y possède n'est pas considérée comme résidente de cet État au sens conventionnel. Les deux administrations ont arrêté une interprétation commune, publiée du côté français en 1972, selon laquelle le contribuable au forfait conserve néanmoins la résidence conventionnelle lorsque la base d'imposition excède cinq fois la valeur locative de l'habitation (ou une fois et demie le prix de pension) et ne s'écarte pas notablement de celle retenue pour l'impôt fédéral direct, en couvrant en tout état de cause les revenus de source française privilégiés par la convention — l'assiette renforcée que la pratique suisse connaît sous le nom de forfait majoré. Le Conseil d'État a appliqué l'exclusion avec rigueur, en 2021 puis en 2023, à des familles imposées d'après la dépense sur la base ordinaire. La conséquence mérite d'être énoncée simplement : le forfait ordinaire place son titulaire hors du champ de la convention, de sorte que la France impose les revenus de source française et la fortune située en France selon son seul droit interne, sans médiation conventionnelle ; l'attestation de résidence de l'article 31 §2 devient la clé pratique de toute demande d'application du traité.

La nationalité compte, pour une fois, à la marge. L'article 26 §1 de la convention porte une clause d'égalité de traitement en vertu de laquelle les nationaux suisses ne sont soumis en France à aucune imposition autre ou plus lourde que celle des nationaux français placés dans la même situation — fondement sur lequel les règles françaises tenant à la situation et aux charges de famille s'étendent aux citoyens suisses imposés en France. Les questions décisives de ce brief se règlent néanmoins sur la résidence et sur le lieu de situation, non sur le passeport.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1966, art. 2, 4 §§1 et 6, 26, 31 §2 ; BOI-INT-CVB-CHE-10-10/-50 ; BOI-INT-CVB-CHE-20 ; décret n° 2014-1270 ; interprétation DB 14 B-2211 ; CE n° 442790, n° 469789

2Le marché vu de Suisse

Vu de Genève ou de Zurich, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera se concentre sur la presqu'île de Saint-Tropez et le littoral ouest, avec des positions établies plus à l'est. La presqu'île demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus : 1006 ventes qualifiées pour 7049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€. Cannes et ses collines ont apporté 306 ventes pour 2066 M€ à une médiane de 4,9 M€. Sur la côte est, Saint-Jean-Cap-Ferrat constitue le registre le plus étroit et le plus cher — 178 ventes pour 2375 M€ à une médiane de 6,5 M€ — tandis que l'arc près de Monaco, qui comprend la corniche de Roquebrune où la détention suisse apparaît également, a enregistré 358 ventes pour 2758 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 5089 M€ sur les quatre registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et la Suisse représente 9 % de ces positions étrangères — une présence conduite par la presqu'île de Saint-Tropez à Ramatuelle et le littoral de l'Esterel à Théoule-sur-Mer, avec des positions complémentaires à Cannes, sur la corniche de Roquebrune et à Saint-Jean-Cap-Ferrat. L'échantillon suisse de l'étude en cours est restreint, et ses parts se lisent avec cette prudence. Une préférence structurelle n'en demeure pas moins lisible : 89 % des positions résidentes suisses sont détenues en pleine propriété directe, sans société dans la chaîne — un choix dont la logique fiscale, en matière de fortune comme en matière successorale, est examinée à la section I bis.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident suisse

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs établis en Suisse s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. Lorsqu'une structure de détention est envisagée, il est prudent de trancher les questions de la section I bis avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°), et la convention de 1966 confirme ici plus qu'elle ne contraint : l'article 24 §1 attribue à la France la fortune constituée par les immeubles français, les catégories à caractère immobilier introduites aux articles 6, 15 et 24 par l'avenant de 1997 maintiennent dans la même attribution les détentions qui représentent la villa, et l'article 25 B conduit la Suisse à exempter la fortune imposée en France tout en la retenant pour la progressivité de ses barèmes cantonaux et fédéraux — sur justification, pour les catégories immobilières, de l'imposition effective en France. La charge est établie, non doublée. Le texte comporte une disposition de planification digne d'attention : la personne qui se domicilie en France après cinq années à l'étranger n'est imposée, pendant cinq ans, que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2), directement pertinente pour la famille qui pèse un passage ultérieur de la frontière, dans un sens comme dans l'autre.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 1966, art. 6, 24 §1, 25 B ; BOI-INT-CVB-CHE-10-30/-40 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour l'acquéreur lié à la Suisse, le vide successoral les reformule toutes : en l'absence de traité répartissant le droit d'imposer au décès, la structure décide des obligations déclaratives et de la gouvernance du côté français, tandis que la part suisse du calcul relève des conseils suisses de la famille.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se tient à Genève comme à Monaco : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession

Depuis le 1er janvier 2015, la répartition au décès relève du seul droit interne français, et son architecture est brève. En vertu de l'article 750 ter du CGI, la villa entre dans le champ des droits de succession français dans toutes les configurations : défunt domicilié en France, sur l'ensemble du patrimoine mondial (1°) ; défunt domicilié en Suisse, au titre du bien situé en France, détenu directement ou indirectement au travers d'entités que la famille contrôle au-delà de la moitié (2°) ; héritier domicilié en France pendant au moins six des dix années précédant la transmission, sur tout ce que cet héritier reçoit, où que les biens se trouvent (3°) — clause aux conséquences directes pour la famille genevoise dont l'enfant adulte s'est établi à Paris. L'imputation unilatérale de l'article 784 A soulage ensuite moins que sa réputation ne le laisse entendre : elle ne joue que dans les cas d'imposition mondiale (1° et 3°), et seulement à raison de l'impôt étranger acquitté sur des biens situés hors de France ; la charge française sur la villa elle-même n'en est jamais réduite. Le point de savoir si le canton concerné dégrève ou exonère de son côté relève du droit cantonal et s'examine avec les conseils suisses de la famille. Lorsque le droit français s'applique, le barème de l'article 777 du CGI est progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779 ; le conjoint survivant est exonéré en matière successorale. Avant que la France ne liquide les droits, le droit civil — régime matrimonial, règlement (UE) 650/2012 et sa professio juris, position de la Suisse hors de ce règlement, réserve héréditaire française — désigne les héritiers, question qui relève du conseil de la famille autant que de son conseil fiscal.

La transmission entre vifs repose sur le même fondement interne. La convention de 1953 ne concernait que les droits de succession, et le seul instrument subsistant en matière de mutations à titre gratuit est l'accord de 1979 sur les libéralités faites dans des buts désintéressés ; la donation familiale d'une villa ou de parts de SCI est donc régie par les règles françaises dans leur entier. Le démembrement examiné dans l'édition Monaco de cette ligne fonctionne ici à l'identique, et l'absence de tout traité lui confère le même intérêt : la donation de la nue-propriété supporte les droits sur la fraction du barème d'âge de l'article 669, à la valeur du jour, la réunion de la pleine propriété au décès n'est pas taxée de nouveau lorsque les conditions de l'article 751 sont observées, et l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté, l'article 968 maintenant la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier. L'arithmétique récompense la décision prise à l'acquisition, le barème d'âge jouant contre l'attente.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; BOI-INT-CVB-CHE-20 §40 ; accord de 1979 (BOI-INT-CVB-CHE-30)

IIVendre en qualité de résident suisse

La France impose la première, en qualité d'État de situation, et le traité fait du calcul une affaire d'égalité. L'article 15 §1 de la convention de 1966 attribue à la France les gains sur les immeubles français, où l'article 244 bis A du CGI applique le prélèvement des non-résidents au taux de 19 %, avec les abattements de droit commun pour durée de détention — l'impôt sur le revenu s'éteint après vingt-deux années de détention, les prélèvements sociaux après trente. L'article 15 §4 impose ensuite de calculer le gain, comme tout prélèvement, dans les mêmes conditions que le cédant soit résident de France ou de Suisse, et la jurisprudence a donné à la clause un contenu concret : le prélèvement appliqué à un résident de Suisse ne peut excéder le taux supporté par un résident de France (Conseil d'État, 20 novembre 2013, n° 361167), et le cédant suisse qui remplit les conditions des exonérations du code — notamment celle de la première cession d'un logement, prévue au 1° bis du II de l'article 150 U — peut s'en prévaloir dans les mêmes termes (Conseil d'État, 12 février 2020, n° 415475). Les détentions à prépondérance immobilière ne modifient pas l'analyse : les clauses immobilières de la convention maintiennent dans le champ français les participations qui représentent la villa, et l'article 244 bis A les atteint en droit interne. Deux points pratiques s'ensuivent. Le cédant établi hors de l'Espace économique européen — ce qui est le cas d'un résident de Suisse — doit, au-delà du seuil légal, prévoir la désignation d'un représentant fiscal accrédité. Et les prélèvements sociaux se partagent selon l'affiliation : le cédant relevant du régime suisse de sécurité sociale, que le règlement de coordination couvre en vertu de l'accord sur la libre circulation des personnes, est exonéré de CSG et de CRDS et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (CGI, art. 235 ter), tandis que le cédant placé hors des règles de coordination supporte le taux plein de 17,2 % ; l'affiliation s'examine au dossier.

La trajectoire du registre remet ce mécanisme à sa juste mesure. Sur la presqu'île de Saint-Tropez, la vente médiane de villa à 3 M€ et plus s'est établie à 4,56 M€ sur 2016–2017 (57 ventes) et à 5,0 M€ sur 2024–2025 (232 ventes). Une villa acquise à la première médiane et revendue à la seconde, après huit années pleines de détention, ne dégage aucune plus-value imposable : le texte majore le prix d'acquisition de 7,5 % au titre des frais et, au-delà de cinq années de détention, de 15 % au titre des travaux (CGI, art. 150 VB), et la base ainsi portée à 5 586 000 € excède le prix de revente de 5 000 000 € avant même tout abattement de durée. Sur la trajectoire médiane du registre, l'impôt français de plus-value frappe la surperformance, non la détention.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à un départ vers la Suisse se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1966, art. 15 §§1 et 4 ; CGI, art. 150 U, 150 UB, 150 VB, 150 VC, 167 bis, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7 I ter ; CE n° 361167, n° 415475, n° 430189, n° 422780

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique ; pour une famille suisse, elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement. Le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien : une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition. Et pour la famille imposée d'après la dépense en Suisse, l'article de résidence de la convention n'offre aucune protection lorsque l'assiette est arrêtée sur la base ordinaire. Côté français, le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de l'essai.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. La convention de 1966 attribue ces revenus à la France en qualité d'État de situation (article 6), et la Suisse les exempte tout en préservant la progressivité de ses barèmes (article 25 B §1). S'y ajoutent les prélèvements sociaux, selon la logique d'affiliation exposée à la section II : prélèvement de solidarité de 7,5 % pour le bailleur relevant des règles de coordination applicables à la Suisse, taux plein dans les autres cas. Pour le contribuable au forfait placé hors du champ conventionnel par l'article 4 §6, la position française demeure inchangée en substance — la France impose sa propre source — tandis que la conséquence suisse éventuelle du revenu relève de la conception même du forfait.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1966, art. 6, 25 B

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 9 septembre 1966 sur le revenu et la fortune, modifiée par les avenants du 3 décembre 1969, du 22 juillet 1997 et du 27 août 2009 ; accord du 30 octobre 1979 sur les libéralités faites dans des buts désintéressés ; accord du 11 avril 1983 sur les travailleurs frontaliers ; et, en matière successorale, aucune convention — le texte de 1953 ayant cessé de s'appliquer aux décès survenus à compter du 1er janvier 2015 à la suite de la dénonciation française du 17 juin 2014 (décret n° 2014-1270). Points de veille pour la deuxième édition : toute reprise de négociations en vue d'une nouvelle convention successorale, sujet évoqué publiquement de part et d'autre depuis la dénonciation ; la jurisprudence du forfait après les applications strictes de 2021 et 2023 ; les mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; et le cadre de coordination qui fonde la position du prélèvement de solidarité à 7,5 %. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Quel État impose la succession d'une villa française détenue depuis la Suisse ?

La France, selon son seul droit interne. La convention successorale franco-suisse de 1953 a été dénoncée par la France en 2014 et ne s'applique plus aux décès survenus depuis le 1er janvier 2015. La villa relève des droits de succession français quel que soit le domicile de la famille (CGI, art. 750 ter), et l'imputation de l'article 784 A ne soulage jamais le bien situé en France lui-même ; un éventuel dégrèvement du côté suisse relève du droit cantonal.

Un résident suisse paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 1966 confirme l'attribution : l'article 24 §1 attribue à la France la fortune constituée par la villa, et la Suisse l'exempte avec progressivité en vertu de l'article 25 B. La charge est fixée par traité, non doublée.

Le contribuable imposé d'après la dépense (forfait) est-il couvert par la convention ?

Pas sur la base ordinaire. L'article 4 §6 exclut de la résidence conventionnelle la personne qui n'est imposable en Suisse que sur une base forfaitaire déterminée d'après la valeur locative de ses résidences ; l'interprétation commune préserve la résidence lorsque l'assiette est arrêtée sur la base renforcée, et le Conseil d'État a appliqué l'exclusion avec rigueur en 2021 et 2023. Le calibrage du forfait décide donc de l'accès au traité.

Quel État impose la plus-value lorsqu'un résident suisse vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 1966, art. 15 §1), par le prélèvement des non-résidents de l'article 244 bis A du CGI, avec les abattements de durée. En vertu de l'article 15 §4, le calcul doit égaler celui d'un résident de France — le taux ne peut excéder le taux résident, et les exonérations du code demeurent ouvertes au cédant suisse qui en remplit les conditions. La Suisse exempte le gain avec progressivité.

Les prélèvements sociaux français s'appliquent-ils à un propriétaire résident de Suisse ?

À taux réduit, dans le cas usuel. Le propriétaire relevant du régime suisse de sécurité sociale entre dans le champ des règles européennes de coordination, est exonéré de CSG et de CRDS sur les plus-values et revenus immobiliers, et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (CGI, art. 235 ter) ; hors des règles de coordination, le taux plein de 17,2 % s'applique. L'affiliation s'examine au dossier.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit en Suisse ?

Oui. La France impose la première, au taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % au moins, puis 30 % — avec les prélèvements sociaux selon la logique d'affiliation ci-dessus ; la convention de 1966 attribue ces revenus à la France (art. 6), et la Suisse les exempte en préservant la progressivité de ses barèmes (art. 25 B).

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Un prêt bancaire réduit-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte que pour moitié, sauf démonstration d'un objectif autre que principalement fiscal.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 U, 150 UB, 150 VB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 235 ter, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; CSS, art. L. 136-7 — textes consolidés), le BOFiP (série BOI-INT-CVB-CHE-10, chapitres champ d'application, gains en capital, fortune, élimination des doubles impositions et dispositions diverses ; BOI-INT-CVB-CHE-20 sur la convention de 1953 dénoncée ; BOI-INT-CVB-CHE-30 ; BOI-RFPI-PVINR), le décret n° 2014-1270 du 30 octobre 2014 publiant la dénonciation, et la jurisprudence du Conseil d'État (n° 361167 du 20 novembre 2013 telle que reprise au commentaire de l'administration ; n° 415475 du 12 février 2020 ; n° 439606 du 19 avril 2021 ; n° 442790 du 25 juin 2021 ; n° 469789 du 18 septembre 2023 ; n° 430189 du 20 septembre 2019 et n° 422780 du 1er juillet 2019 sur le cadre des prélèvements sociaux). Le commentaire BOFiP de l'article fortune est, sur un renvoi, antérieur à la dénonciation de 2014 ; les textes conventionnels et les chapitres postérieurs prévalent, et ce brief les suit. Le droit fédéral et cantonal suisse est exposé à titre d'orientation à partir de sources secondaires et n'est jamais porteur d'un énoncé de droit. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, seuils de représentation fiscale, position successorale cantonale, calibrage d'un forfait — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, forme de l'imposition suisse, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Germany — la paire conventionnelle

France–Belgium — la paire conventionnelle

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