Frankreich–Schweiz — Doppelbesteuerungsabkommen

1Das Abkommen von 1966 in Kraft, das von 1953 gekündigt — und wer als ansässig gilt

Die Beziehung ruht auf einem Abkommen und auf dem sichtbaren Fehlen eines zweiten. Das Abkommen vom 9. September 1966, geändert durch die Zusatzabkommen von 1969, 1997, 2009 und vom 27. Juni 2023, regelt die Steuern auf Einkommen und Vermögen — eines der wenigen französischen Abkommen, das das Vermögen ausdrücklich erfasst; sein Art. 2 §4 erstreckt es auf gleichartige spätere Steuern, was die IFI einschließt, die Nachfolgerin der ISF seit 2018. Das Zusatzabkommen von 2023, in Kraft seit dem 24. Juli 2025 und anwendbar ab dem 1. Januar 2026, betrifft die grenzüberschreitende Arbeit — namentlich eine Telearbeits-Toleranz von 40% — und fügt eine Hauptzweckklausel hinzu; die Regeln darüber, wer Immobilieneinkünfte, Gewinne und Vermögen besteuert, bleiben unverändert. Das Erbschaftsabkommen vom 31. Dezember 1953 ist fort: Frankreich kündigte es mit Note vom 17. Juni 2014 (Dekret 2014-1270), und es galt zuletzt für Todesfälle vor dem 1. Januar 2015. Zwei engere Instrumente vervollständigen den Rahmen — die Vereinbarung von 1979 über gemeinnützige Zuwendungen und die Grenzgänger-Vereinbarung von 1983.

Wer als ansässig gilt — und der Pauschal-Ausschluss

Art. 4 §1 übernimmt die übliche Definition der Ansässigkeit über die Steuerpflicht. Die Besonderheit dieser Beziehung folgt in Absatz 6 b: wer in einem Staat nur auf einer pauschalen, nach dem Mietwert der dort gehaltenen Wohnsitze bemessenen Grundlage steuerpflichtig ist, ist dort im Sinne des Abkommens gar nicht ansässig. Die beiden Verwaltungen haben eine Verständigung getroffen, auf französischer Seite 1972 veröffentlicht: die Ansässigkeit bleibt erhalten, wenn die Bemessungsgrundlage mehr als das Fünffache des Mietwerts der Wohnung (oder das Anderthalbfache des Pensionspreises) beträgt und die vom Abkommen begünstigten französischen Einkünfte einschließt — die verstärkte Veranlagung, die die Schweizer Praxis als Pauschale « majoré » kennt.

Der Conseil d'État hat den Ausschluss von 2020 bis 2023 in vier Entscheidungen strikt angewandt — § 8 erzählt sie. Die praktische Regel für eine in Genf oder in der Waadt nach dem Aufwand besteuerte Familie: der Zugang zum Abkommen hängt an der Form der Pauschale — einfach oder verstärkt —, und sie wird mit der kantonalen Behörde vor dem französischen Kauf geregelt, nicht danach.

Die Staatsangehörigkeit zählt ausnahmsweise nur am Rand: Art. 26 §1 trägt eine Gleichbehandlungsklausel — Schweizer Bürger tragen in Frankreich keine andere oder schwerere Besteuerung als Franzosen in derselben Lage. Die entscheidenden Fragen dieses Briefings hängen an der Ansässigkeit und am Ort der Immobilie, nicht am Pass. Das Abkommen von 1966 wurde allein auf Französisch geschlossen: der einzige verbindliche Text ist der, den dieses Briefing liest.

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): Abkommen von 1966, Art. 2 §4, 4 §§1 und 6, 26 §1, 31 §2; das Zusatzabkommen 2023 (Dekret 2025-838); Dekret 2014-1270 (die Kündigung); DB 14 B-2211 (die Verständigung von 1972); BOI-INT-CVB-CHE-10 und -20. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): der Abkommenstext geht dem älteren Kommentar vor, und jedes Datum hier wird bei jeder Ausgabe neu geprüft.

Stand 9. August 2026 · Abkommen von 1966, Art. 2, 4, 26 und 31 §2; Dekret 2014-1270

2Was der Kauf einer Immobilie in Frankreich kostet — und was sie jedes Jahr kostet

Der Kauf folgt der französischen Standardfolge: Ihr Angebot; dann der Vorvertrag (compromis de vente) mit zehntägiger Widerrufsfrist und üblicherweise 10% Anzahlung; dann die aufschiebenden Bedingungen. Zuletzt die Urkunde selbst (acte authentique), unterzeichnet vor dem Notar, der die Abgaben erhebt und Ihr Eigentum einträgt. Der Notar ist ein Amtsträger. Das Gesetz verpflichtet ihn, beide Parteien über die Urkunde aufzuklären, die er errichtet — was sie umfasst, wozu sie jede Seite verpflichtet, welche Risiken sie trägt. Seine Pflicht endet an der Urkunde: die Planung darum herum gehört Ihren eigenen Beratern, und die Strukturfragen des § 3 werden am besten vor dem Vorvertrag geklärt, weil sich das erwerbende Vehikel später schwer ändern lässt.

Rechenbeispiel — die Median-Villa von Saint-Tropez (4,9 Mio. €, DVF-Median 2014–2025 der Halbinsel):

Diese Zahlen folgen den veröffentlichten Staffeln und dienen der Orientierung; der Notar schlüsselt Abgaben und Gebühren auf Ihrer tatsächlichen Urkunde auf. Ein Neubau-Mehrwertsteuerregime, aus dem Preis ausgenommenes Mobiliar oder eine Hypothek ändern die Rechnung. Die jährliche Grundsteuer (taxe foncière) wird Gemeinde für Gemeinde festgesetzt, und Gemeinden in ausgewiesenen Anspannungsgebieten (zone tendue) können einen Zuschlag (surtaxe) auf Zweitwohnsitze beschließen; Elena Agueeva Real Estate prüft diese Sätze bei jeder Ausgabe neu, statt sie einzufrieren.

Die Vermögensteuer — Frankreich besteuert die Immobilie, die Schweiz besteuert sie nicht erneut

Art. 964 des Steuergesetzbuchs erhebt eine jährliche Steuer auf Immobilienvermögen über 1.300.000 €; bei einem nicht in Frankreich ansässigen Eigentümer erfasst sie französische Immobilien und den Immobilienanteil von Gesellschaftsanteilen (Art. 965, 2°). Das Abkommen von 1966 bestätigt mehr, als es beschränkt: Art. 24 §1 weist das aus französischen Immobilien bestehende Vermögen Frankreich zu, die 1997 hinzugefügten immobiliennahen Kategorien halten Titel, die für die Immobilie stehen, nach derselben Regel, und Art. 25 B lässt die Schweiz das in Frankreich besteuerte Vermögen freistellen, unter Vorbehalt der Progression ihrer kantonalen und eidgenössischen Sätze — für die immobiliennahen Kategorien gegen Nachweis, dass Frankreich tatsächlich besteuert hat. Das Gesetz hält ein nennenswertes Fenster bereit: wer nach fünf Jahren im Ausland in Frankreich ansässig wird, wird fünf Jahre lang nur auf französische Vermögenswerte besteuert (Art. 964, 1°, Abs. 2) — von Bedeutung für eine Familie, die einen späteren Grenzwechsel in die eine oder andere Richtung erwägt.

Die Beleihung der französischen Immobilie senkt die Bemessung der Vermögenssteuer auf beiden Seiten — der französischen und der Schweizer

Das Finanzierungsgespräch läuft in Genf wie in Monaco: ein Kredit der eigenen Bank, besichert an einem verpfändeten Portfolio, damit die Liquidität investiert bleibt, während die Schuld die Bemessungsgrundlage senkt. Das Gesetz sieht das Muster voraus. Bankschulden aus dem Erwerb sind von der IFI-Basis abziehbar (Art. 974), und Finanzanlagen liegen ganz außerhalb dieser Basis. Drei Grenzen gelten. Ein endfälliges Darlehen — Kapital am Ende zurückgezahlt — wird behandelt, als tilgten Sie es in gleichen Jahresschritten, der abziehbare Betrag schrumpft also Jahr für Jahr — und um ein Zwanzigstel jährlich, wo keine Laufzeit vereinbart ist. Übersteigt Ihr französisches Vermögen 5 Mio. € und die Schuld 60% seines Werts, ist vom Überschuss nur die Hälfte abziehbar, es sei denn, Sie zeigen, dass der Kredit nicht hauptsächlich aus Steuergründen aufgenommen wurde. Und die Schuld muss real sein: tatsächlich gezogen, tatsächlich bedient, zu Marktbedingungen; einer französischen Immobiliengesellschaft (SCI) über das Gesellschafterkonto geliehen, senkt sie den steuerbaren Wert der Anteile nicht mehr (Art. 973). Ein Zug ist in dieser Sammlung selten: die Schweiz erhebt eine kantonale Vermögenssteuer, und dieselbe Schuld kann auch diese Bemessung senken — beide Abzüge werden zusammen modelliert, mit dem Kreditgeber und dem französischen Steueranwalt, vor dem Angebot.

Drei Erklärungen werden jedes Jahr fällig, und zwei davon brauchen einen Wert, den Sie selbst erklären

Keine davon hängt am Abkommen. Sie treffen den Eigentümer französischen Grundbesitzes unabhängig von seiner Ansässigkeit, und sie sind der Teil, den ein auswärtiger Eigentümer am häufigsten spät entdeckt.

Elena Agueeva Real Estate erstellt für Eigentümer eine kostenlose Bewertung auf valuation.elenaagueeva.com/de. Ein Agent meldet sich innerhalb von 48 Stunden, um eine Besichtigung zu vereinbaren.

Sie stützt sich auf dieselben amtlichen Register, von denen ein französischer Immobiliengutachter (expert immobilier) ausgeht: das staatliche Register der beurkundeten Verkaufspreise, das Kataster (cadastre) und die auf der Parzelle erteilten Baugenehmigungen. Der Agent besichtigt anschließend, um Aussicht, Garten sowie Bau- und Ausbauqualität einzuschätzen. Der Bewertungsbericht (avis de valeur) liegt binnen 48 Stunden nach dem Besuch vor.

Dieselbe Zahl trägt Ihre französischen Erklärungen. Vermögensteuer, die 3%-Abgabe und Schenkungen werden zum Marktwert der Immobilie erklärt — einem Wert, den das Gesetz Ihrer eigenen detaillierten Schätzung entnimmt (Art. 761 und 973 des Steuergesetzbuchs), ohne einen bestimmten Bewerter zu verlangen. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger (expert judiciaire) gehört in den Rechtsstreit, nicht in die Erklärung. Stellt die Verwaltung Ihre Zahl in Frage, stützt sie eine datierte, schriftliche, auf Vergleichsverkäufen ruhende Bewertung.

Die erste Bewertung einer Immobilie ist für ihren Eigentümer oder Verkäufer kostenlos. Eine erneute Bewertung derselben Immobilie, oder eine von einem Family Office, einer Bank oder einem anderen Berater für einen Klienten beauftragte, ist honorarpflichtig — Konditionen bei Elena Agueeva Real Estate.

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): Abkommen von 1966, Art. 6, 24 §1, 25 B; CGI Art. 964 (einschl. 1°, Abs. 2), 965, 973–974, 990 D–990 F, 1418; BOI-INT-CVB-CHE-10. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): die Kosten folgen den veröffentlichten Staffeln und werden auf Ihrer Urkunde aufgeschlüsselt; die Schweizer Seite des Schuldenabzugs gehört zu Ihren Schweizer Beratern.

Stand 9. August 2026 · Abkommen von 1966, Art. 6, 24 §1 und 25 B; CGI Art. 964–965, 973–974

3Fünf Wege, eine Immobilie in Frankreich zu halten — und was aus jedem folgt

Fragen für die Arbeit mit Ihren Beratern, keine Empfehlungen. Zwei Tatsachen rahmen hier jede von ihnen. Seit 2015 gibt es kein Erbschaftsabkommen: im Todesfall entscheidet die Struktur über Meldungen und Governance auf der französischen Seite, während die Schweizer Seite der Rechnung zu den Schweizer Beratern der Familie gehört. Und das Zusatzabkommen 2023 schreibt eine Hauptzweckklausel in das Abkommen: ein Vorteil kann versagt werden, wenn sein Erhalt ein Hauptzweck einer Gestaltung war — ein Grund, jede Struktur einem Zweck dienen zu lassen, den die Familie schlicht benennen kann.

Den Kindern das Eigentum jetzt geben — und die Nutzung auf Lebenszeit behalten (démembrement)

Die neben dem Kredit am häufigsten vorgeschlagene Struktur teilt das Eigentum selbst. Sie behalten das Recht, die Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, auf Lebenszeit (den usufruit), und Ihre Kinder erhalten das Eigentum jetzt (die nue-propriété). Das Steuergesetzbuch bewertet die Teilung nach Ihrem Alter: nach Art. 669 ist das bloße Eigentum zwischen 61 und 70 Jahren 60% des vollen Werts wert, zwischen 71 und 80 Jahren 70%. Besteuert wird allein dieser Bruchteil, zum heutigen Wert, und bei Ihrem Tod vereinen sich die Hälften ohne weitere Steuer — die Bedingungen des Art. 751 eingehalten: eine notarielle Schenkung, mehr als drei Monate vor dem Tod, bewertet nach der Skala des Art. 669. Art. 968 hält den vollen Wert der Immobilie in Ihrer eigenen IFI-Basis, Ihre Vermögensteuer bewegt sich also nicht. Das Fehlen jedes Abkommens gibt dem Mechanismus hier dasselbe Interesse wie in Monaco: eine bekannte französische Last heute gegen Gewissheit im Todesfall — und eine Altersskala, die gegen das Zuwarten läuft.

Was eine Eigentumsstruktur ändert, jenseits der Steuer

Eine Eigentumsstruktur beantwortet sieben Fragen. Die Steuer ist eine davon, und selten die gewichtigste.

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): CGI Art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 D, 990 J, 1649 AB; das Zusatzabkommen 2023 (Hauptzweckklausel); BOI-INT-CVB-CHE-20 §40. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): Strukturen sind Fragen für die Analyse, keine Empfehlungen — geklärt mit Beratern in Frankreich und in der Schweiz.

Stand 9. August 2026 · CGI Art. 669, 751, 968, 990 J und 1649 AB; Zusatzabkommen 2023

4Was Sie zahlen, wenn Sie verkaufen

Frankreich besteuert zuerst, als Staat, in dem die Immobilie liegt — und das Abkommen macht die Berechnung zu einer Frage der Gleichheit. Art. 15 §1 weist Gewinne aus französischen Immobilien Frankreich zu, wo Art. 244 bis A die Nichtansässigen-Abgabe von 19% mit den Haltedauer-Abschlägen erhebt: die Einkommensteuer-Komponente erlischt nach 22 Jahren, die Sozialabgaben nach 30. Art. 15 §4 verlangt sodann, dass Gewinn und Abgabe in denselben Bedingungen berechnet werden, ob der Verkäufer in Frankreich oder in der Schweiz ansässig ist — und die Gerichte haben der Klausel praktischen Gehalt gegeben: die auf einen Schweizer Ansässigen angewandte Abgabe darf den Satz eines in Frankreich Ansässigen nicht übersteigen (CE Nr. 361167), und ein Schweizer Verkäufer, der die Bedingungen der gesetzeseigenen Befreiungen erfüllt — namentlich der Erstverkaufs-Befreiung des Art. 150 U II-1° bis — kann sie zu denselben Bedingungen beanspruchen (CE Nr. 415475). Immobilienlastige Beteiligungen ändern die Analyse nicht: die immobiliennahen Klauseln des Abkommens halten Titel, die für die Immobilie stehen, in Frankreichs Reichweite.

Rechenbeispiel — die Einkommensteuer-Uhr, je 1.000.000 € Gewinn:

Die Sozialabgaben folgen ihrer langsameren Uhr, bis zum Erlöschen nach 30 Jahren — 7,5% für einen Verkäufer in der Schweizer Koordination, 17,2% sonst. Eine Registernotiz setzt die Mechanik ins Verhältnis: auf der Halbinsel von Saint-Tropez stieg der Medianverkauf ab 3 Mio. € von 4,3 Mio. € (2016–2017) auf 5,0 Mio. € (2024–2025); eine zum früheren Median gekaufte und zum späteren verkaufte Immobilie zeigt gar keinen steuerbaren Gewinn, weil das Gesetz den Erwerbspreis um 7,5% für Kosten und, nach fünf Jahren, um 15% für Arbeiten anhebt (Art. 150 VB). Auf der Median-Trajektorie trifft die Last die Outperformance, nicht das Eigentum.

Warum ein Schweizer versicherter Verkäufer 7,5% zahlt und nicht 17,2%

Seit dem Finanzierungsgesetz 2019 ist ein Verkäufer, der für die Krankenversicherung der Gesetzgebung eines Staates der europäischen Koordination untersteht und nicht zugleich einem französischen Pflichtsystem angehört, von CSG und CRDS auf den Gewinn befreit und trägt allein die Solidaritätsabgabe von 7,5% (Art. 235 ter). Die Schweiz liegt im Kreis, weil die Koordinationsverordnung durch das Freizügigkeitsabkommen auf sie erstreckt wurde. Das Kriterium ist die Zugehörigkeit, nie die Staatsangehörigkeit: der Conseil d'État hat den Vorteil einem EU-Bürger mit Versicherung außerhalb der Koordination versagt (Nr. 397881), den Rahmen der Verwaltung bestätigt (Nr. 430189), die vollen Abgaben für Drittstaats-Zugehörige mit dem freien Kapitalverkehr für vereinbar erklärt (Nr. 436412, nach Jahin) und die Linie noch im Mai 2025 bekräftigt (Nr. 491958). Für einen in Genf versicherten Verkäufer ist die praktische Lesart einfach: die Ersparnis von 9,7 Punkten folgt aus der Zugehörigkeit selbst, belegt zum Zeitpunkt des Gewinns — nicht aus Bewilligungen oder Pässen.

Der Vertreter, den Sie bestellen müssen

Die Schweiz liegt außerhalb der EU und des EWR: ein dort ansässiger Verkäufer bestellt einen von der französischen Steuerverwaltung akkreditierten Vertreter, der für Erklärung und Zahlung einsteht (Art. 244 bis A, IV). Zwei automatische Befreiungen bestehen: Verkäufe bis 150.000 € je Verkäufer, und Verkäufe, die durch dreißig Jahre Haltedauer voll befreit sind. Die Bestellung organisiert in der Regel der Notar.

Wenn Sie Frankreich nach dem Verkauf verlassen: die Wegzugsteuer

Frankreichs Wegzugsteuer ist enger als ihr Name. Art. 167 bis zielt auf Wertpapiere, nicht auf Immobilien: er gilt für Personen, die mindestens sechs der zehn Jahre vor dem Wegzug in Frankreich ansässig waren, und besteuert den nicht realisierten Gewinn auf Beteiligungen über 800.000 € oder ab 50% der Gewinne einer Gesellschaft. Eine bereits verkaufte Immobilie hat ihre eigene Steuer gezahlt, und der Erlös liegt außerhalb der Abgabe. Anteile einer Familien-SCI werden wie die Immobilie selbst behandelt, nicht wie ein Depot: solange die Gesellschaft im gewöhnlichen Einkommensteuerregime bleibt, bleibt der Gewinn auf diesen Anteilen im Art. 150 UB und außerhalb der Wegzugsteuer. Eine Gesellschaft, die zur Körperschaftsteuer optiert hat, ändert diese Antwort — die Option gehört auf die Checkliste vor dem Wegzug. Wo die Wegzugsteuer greift, wird die Zahlung in der Regel gestundet, und die Festsetzung erlischt nach zwei Jahren — fünf, wenn das Depot 2,57 Mio. € überstieg — oder bei Rückkehr nach Frankreich.

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): Abkommen von 1966, Art. 15 §§1 und 4; CGI Art. 150 U, 150 UB, 150 VB, 150 VC, 167 bis, 235 ter, 244 bis A (einschl. IV), 1609 nonies G; CSS Art. L. 136-7 I ter; CE Nr. 361167, Nr. 415475, Nr. 397881, Nr. 430189, Nr. 436412, Nr. 491958 — Entscheidungstexte gelesen. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): der Zugehörigkeitsvorteil ist eine Tatsachenbedingung, Fall für Fall zum Zeitpunkt des Gewinns geprüft.

Stand 9. August 2026 · Abkommen von 1966, Art. 15; CGI Art. 244 bis A, 235 ter und 150 VC

5Mieten vor dem Kauf — und Ihre Immobilie vermieten

Mieten vor dem Kauf

Ein Mietjahr vor dem Kauf bleibt der übliche erste Schritt, und für eine Schweizer Familie trägt es eine Warnung, die schlicht gesagt gehört. Die französische Steueransässigkeit nach Art. 4 B des Steuergesetzbuchs hängt daran, wo Ihr Haushalt ist, wo Sie sich hauptsächlich aufhalten und wo Ihre beruflichen und wirtschaftlichen Interessen liegen — nichts davon weicht einem Mietvertrag. Eine Riviera-Immobilie, die zum wirklichen Zuhause der Familie wird, kann Sie in Frankreich ansässig machen, steuerpflichtig auf das Welteinkommen, lange bevor Sie irgendetwas kaufen — und für eine nach der gewöhnlichen Pauschale besteuerte Familie bietet der Ansässigkeitsartikel des Abkommens gar keinen Schutz. Die Wahl zwischen möblierter Saisonmiete und dem ein- bis dreijährigen unmöblierten Mietvertrag (bail civil) bestimmt zudem, wie leicht Sie wieder gehen können.

Ihre Immobilie vermieten

Frankreich besteuert die Mieteinnahmen von Nichtansässigen, möblierte Vermietung eingeschlossen, mit mindestens 20% bis zur zweiten Stufe und 30% darüber (Art. 197 A des Steuergesetzbuchs), sofern Sie keinen niedrigeren weltweiten Effektivsatz nachweisen. Das Abkommen weist die Einkünfte Frankreich zu, dem Staat, in dem die Immobilie liegt (Art. 6), und die Schweiz stellt sie unter Vorbehalt der Progression ihrer eigenen Sätze frei (Art. 25 B §1). Sozialabgaben folgen der Zugehörigkeitslogik des § 4: 7,5% in der Schweizer Koordination, die vollen 17,2% sonst. Für einen Pauschalbesteuerten, den das Abkommen nicht deckt, ist die französische Position in der Sache unverändert — Frankreich besteuert seine eigene Quelle — und die Schweizer Folge hängt an der Form der Pauschale selbst.

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): Abkommen von 1966, Art. 6, 25 B §1 und 4 §6; CGI Art. 4 B, 197 A und 235 ter. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): die Behandlung hängt an der Nutzungsform und an der Zugehörigkeit, beides Tatsachenfragen.

Stand 9. August 2026 · Abkommen von 1966, Art. 6 und 25 B; CGI Art. 4 B und 197 A

6Was mit der Immobilie geschieht, wenn Sie sterben — oder sie verschenken

Seit dem 1. Januar 2015 entscheidet sich im Todesfall allein nach französischem innerstaatlichem Recht, wer besteuert. Frankreich kündigte das Erbschaftsabkommen von 1953 mit Note vom 17. Juni 2014, und der Text galt zuletzt für Todesfälle vor dem 1. Januar 2015. Viele Ratgeber lesen sich noch, als stünde ein Abkommen hinter dem Nachlass; seit einem Jahrzehnt steht keines.

Im Todesfall: was Art. 750 ter erreicht

Die einseitige Anrechnung des Art. 784 A entlastet weniger, als ihr Ruf verspricht: sie wirkt nur in den weltweiten Fällen (1° und 3°) und nur für ausländische Steuer auf Vermögen außerhalb Frankreichs — die französische Last auf der Immobilie selbst mindert sie nie. Ob der betreffende Kanton auf seiner Seite entlastet oder freistellt, ist eine Frage des kantonalen Rechts, geprüft mit den Schweizer Beratern der Familie. Wo französische Steuer greift, gilt die Skala des Art. 777: bis 45% in gerader Linie über 1,8 Mio. € je Kind, nach dem Freibetrag von 100.000 € je Kind des Art. 779, der überlebende Ehegatte befreit. Bevor Frankreich irgendetwas berechnet, entscheidet das Zivilrecht, wer erbt — Güterstand, EU-Verordnung 650/2012 und ihre Rechtswahl, die Stellung der Schweiz außerhalb dieser Verordnung, das französische Pflichtteilsrecht — eine Frage für den Rechtsberater der Familie so sehr wie für ihren Steuerberater.

Schenkungen laufen wie Erbschaften allein nach französischem Recht

Schenkungen zwischen den beiden Staaten waren nie abkommensgedeckt — das Abkommen von 1953 betraf allein die Erbschaftsteuer, und das einzige überlebende Instrument zu unentgeltlichen Übertragungen ist die Vereinbarung von 1979 über gemeinnützige Zuwendungen. Die Familienschenkung der Immobilie oder von SCI-Anteilen richtet sich daher vollständig nach französischen Regeln, und das démembrement des § 3 behält hier dasselbe Interesse: Steuer auf den Altersskalen-Bruchteil heute, keine weitere bei der Wiedervereinigung, die Vermögensteuer unbewegt.

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): CGI Art. 750 ter, 777, 779, 784 A; Dekret 2014-1270; die Vereinbarung von 1979 (BOI-INT-CVB-CHE-30); Code civil Art. 913; EU-Verordnung 650/2012. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): die kantonale Seite jeder Rechnung gehört zu Ihren Schweizer Beratern; die Freibeträge folgen den gesetzlichen Skalen.

Stand 9. August 2026 · CGI Art. 750 ter, 777, 779 und 784 A; Dekret 2014-1270

7Die acht Fragen, die Schweizer Eigentümer am häufigsten stellen

Welcher Staat besteuert die Erbschaft einer aus der Schweiz gehaltenen französischen Immobilie?

Frankreich, allein nach innerstaatlichem Recht. Das Erbschaftsabkommen von 1953 wurde 2014 gekündigt und gilt seit dem 1. Januar 2015 nicht mehr. Die Immobilie liegt in der französischen Steuer, gleich wo die Familie ansässig ist (Art. 750 ter), und die Anrechnung des Art. 784 A entlastet die französische Immobilie selbst nie; jede Schweizer Entlastung ist Sache des kantonalen Rechts.

Zahlt ein in der Schweiz Ansässiger französische Vermögensteuer auf eine Riviera-Immobilie?

Ja, sobald das französische Immobilienvermögen 1,3 Mio. € übersteigt, direkt oder über den Immobilienanteil von Gesellschaftsanteilen gehalten (Art. 964). Das Abkommen von 1966 stimmt damit überein: Art. 24 §1 weist das Vermögen der Immobilie Frankreich zu, und die Schweiz besteuert es nicht erneut, berücksichtigt es aber bei ihrem Steuersatz (Art. 25 B).

Ist ein Pauschalbesteuerter vom Abkommen gedeckt?

Nicht auf der gewöhnlichen Basis. Art. 4 §6 b nimmt der Person, die nur nach dem am Mietwert ihrer Wohnsitze bemessenen Aufwand besteuert wird, die Abkommensansässigkeit; die Verständigung von 1972 erhält sie für die verstärkte Pauschale (majoré). Der Conseil d'État hat den Ausschluss viermal strikt angewandt — Nr. 427182, Nr. 439606, Nr. 431982, Nr. 469789 — und die Bescheinigung des Art. 31 §2 ersetzt den Test der Bemessungsbasis nicht.

Hat das Zusatzabkommen 2023 die Besteuerung von Immobilien geändert?

Nein. Es betrifft die grenzüberschreitende Arbeit — namentlich eine Telearbeits-Toleranz von 40% — und fügt eine Hauptzweckklausel hinzu. Die Regeln darüber, wer Immobilieneinkünfte, Gewinne und Vermögen besteuert, und der Ansässigkeitsartikel sind unverändert; die Klausel zählt nur, wo eine Gestaltung auf Abkommensvorteile baut, ohne einen Zweck, den die Familie schlicht benennen kann.

Wer besteuert den Gewinn, wenn ein in der Schweiz Ansässiger eine französische Immobilie verkauft?

Frankreich, als Staat der Lage (Art. 15 §1), nach Art. 244 bis A mit den Haltedauer-Abschlägen. Nach Art. 15 §4 muss die Berechnung der eines in Frankreich Ansässigen gleichen — der Satz darf den Ansässigen-Satz nicht übersteigen, und die Befreiungen des Gesetzes stehen dem Schweizer Verkäufer offen, der ihre Bedingungen erfüllt. Die Schweiz besteuert den Gewinn nicht erneut, berücksichtigt ihn aber bei ihrem Steuersatz.

Treffen französische Sozialabgaben einen in der Schweiz ansässigen Eigentümer?

Im Regelfall zum reduzierten Satz. Ein Eigentümer im Schweizer Sozialversicherungssystem fällt unter die europäische Koordination, ist von CSG und CRDS auf Immobiliengewinne und -einkünfte befreit und trägt allein die Solidaritätsabgabe von 7,5% (Art. 235 ter); außerhalb der Koordination gelten die vollen 17,2%. Die Zugehörigkeit — nie die Staatsangehörigkeit — ist das Kriterium.

Werden Mieteinnahmen aus Frankreich besteuert, wenn der Eigentümer in der Schweiz lebt?

Ja. Frankreich besteuert zuerst, mit mindestens 20%, dann 30% (Art. 197 A); das Abkommen weist die Einkünfte Frankreich zu (Art. 6), und die Schweiz besteuert sie nicht erneut, berücksichtigt sie aber bei ihrem Steuersatz (Art. 25 B). Die Sozialabgaben folgen der Zugehörigkeitslogik oben.

Greift nach Verkauf und Wegzug eine französische Wegzugsteuer?

Selten, und nie auf die Immobilie selbst. Art. 167 bis erreicht nur Personen, die sechs der zehn Jahre vor dem Wegzug in Frankreich ansässig waren, und nur ihre nicht realisierten Gewinne auf Wertpapieren — über 800.000 €, oder ab 50% der Gewinne. Die verkaufte Immobilie und ihr Erlös liegen außerhalb, ebenso Familien-SCI-Anteile im gewöhnlichen Einkommensteuerregime (Art. 150 UB).

Berücksichtigte Quellen (Sources considered): Abkommen von 1966, Art. 4 §6, 6, 15, 24 §1 und 25 B; CGI Art. 150 UB, 167 bis, 197 A, 235 ter, 244 bis A, 750 ter, 784 A und 964; CE Nr. 427182, Nr. 439606, Nr. 431982, Nr. 469789. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): diese Antworten verdichten die Abschnitte oben und erben deren Hinweise.

Stand 9. August 2026

8Die Gerichtsentscheide, die Quellen und die Verkaufszahlen

Vier Entscheide, die Pauschalbesteuerten die Abkommensansässigkeit versagten — CE Nr. 469789, Nr. 439606, Nr. 431982, Nr. 427182

Der Ausschluss ist gefestigte, junge Rechtsprechung. Ein Paar, das sich ohne Erwerbstätigkeit in der Schweiz niedergelassen hatte, wurde nach dem Aufwand veranlagt, auf einer Basis von fünfmal der Miete zuzüglich 30%; der Conseil d'État entschied, dass es klar unter den Ausschluss des Art. 4 §6 b fiel und nicht als in der Schweiz ansässig im Sinne des Abkommens behandelt werden konnte, was immer seine Steuerpflicht nach Schweizer innerstaatlichem Recht war (18. September 2023, Nr. 469789). Zwei Entscheidungen derselben Kammer hatten die Verständigung von 1972 bereits strikt auf gewöhnliche Pauschalen angewandt (19. April 2021, Nr. 439606 und Nr. 431982 — letztere mit den Schwellen des Fünffachen des Mietwerts und des Anderthalbfachen des Pensionspreises). Und das Gericht hat eine Verfahrens-Beruhigung beseitigt: die Ansässigkeitsbescheinigung des Art. 31 §2 ist keine Bedingung der Ansässigkeit, das Vorlegen — oder Zurückhalten — des Formulars schafft und rettet also keine Abkommensposition, die die Bemessungsbasis bereits verloren hat (23. November 2020, Nr. 427182).

Entscheidungstexte vollständig gelesen. Hinweis zum Geltungsbereich (Scope note): die Entscheidungen betreffen gewöhnliche Aufwandsveranlagungen; eine verstärkte Veranlagung (majoré) auf den Schwellen von 1972 erhält die Ansässigkeit.

Was sich geändert hat, und was Elena Agueeva Real Estate beobachtet

Ausgabe 2 — der Stand im August 2026. Die Instrumente, wie sie stehen: das Abkommen von 1966 in der Fassung bis zum Zusatzabkommen 2023 (in Kraft seit 24. Juli 2025, anwendbar ab 1. Januar 2026); die Vereinbarung von 1979 über gemeinnützige Zuwendungen; die Grenzgänger-Vereinbarung von 1983; und auf der Erbschaftsseite kein Abkommen seit der Kündigung von 2014.

Die Verkaufszahlen hinter diesem Briefing

Wo die Register Schweizer Eigentum verorten, ist selbst die Marktnotiz: nicht an der Croisette, sondern an den stilleren Ufern — Ramatuelle auf der Halbinsel von Saint-Tropez, Théoule-sur-Mer am Esterel, La Croix Valmer am Golf — mit weiteren Positionen in Cannes, an der Corniche von Roquebrune und in Saint-Jean-Cap-Ferrat. Über die drei Register dieses Briefings ergaben 1.490 Villenverkäufe ab 3 Mio. € zusammen 11,5 Mrd. € in zwölf DVF-Jahren.

Quelle: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), Villenverkäufe ≥ 3 Mio. €, 2014–2025, um Doppelzählungen je Anwesen bereinigt — dieselbe Methode wie auf den veröffentlichten Riviera-Intelligence-Seiten. Register vollständig bis 31. Dezember 2025.

Wo die Eigentümer leben, im Aggregat. Das öffentliche Register zählt Eigentümer, es identifiziert sie nicht. Über 20 Riviera-Gemeinden werden 34% der untersuchten Eigentumspositionen von außerhalb Frankreichs gehalten, und die Schweiz stellt 7% davon — vorn Ramatuelle und Théoule-sur-Mer. Die Schweizer Stichprobe ist klein, ihre Anteile werden mit dieser Vorsicht gelesen. Eine strukturelle Präferenz ist dennoch lesbar: 89% der Positionen Schweizer Ansässiger werden im direkten Personeneigentum gehalten, ohne Gesellschaft in der Kette — das Muster, dessen steuerliche Logik § 3 behandelt.

Nur Aggregate, aus öffentlichen Quellen unter deren Weiterverwendungsbedingungen; keine einzelne Beteiligung wird identifiziert oder veröffentlicht. Die Ansässigkeit folgt der Adresse im Register.

Wie dieses Briefing geprüft wurde, und seine Grenzen

Jede Rechtsaussage wird gegen den Chiron Legal Corpus geprüft — die Forschungsbibliothek des externen Rechtsrecherche-Partners Elena Agueeva Real Estate — und bei jeder Ausgabe gegen die amtlichen Quellen nachgeprüft. Die Durchsicht vom 9. August 2026 umfasste vier Quellen.

• Légifrance — CGI Art. 4 B, 150 U, 150 UB, 150 VB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 235 ter, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 J, 1418, 1609 nonies G, 1649 AB; CSS Art. L. 136-7; Code civil Art. 913.
• Die Abkommenstexte — das Abkommen von 1966, konsolidiert mit seinen Zusatzabkommen bis zum 27. Juni 2023 (Dekret 2025-838), und das Dekret 2014-1270 zur Kündigung — im Rohtext gelesen. Das Abkommen wurde allein auf Französisch geschlossen: der einzige verbindliche Text ist der gelesene.
• Der Kommentar der Verwaltung — der BOI-INT-CVB-CHE-Baum, einschließlich -20 zum gekündigten Abkommen von 1953 und der Verständigung von 1972 (DB 14 B-2211).
• Der Conseil d'État — das Pauschal-Quartett (Nr. 427182, Nr. 439606, Nr. 431982, Nr. 469789), das Gleichheits-Paar (Nr. 361167, Nr. 415475) und die Zugehörigkeits-Linie (Nr. 397881, Nr. 430189, Nr. 436412, Nr. 491958), in den Entscheidungstexten gelesen.

Schweizer Bundes- und Kantonsrecht wird zur Orientierung aus Sekundärquellen dargestellt und trägt nie allein eine rechtliche Schlussfolgerung. Aktenabhängige Punkte — Gemeindesätze, Versicherungszugehörigkeit, die Form einer Pauschale, die kantonale Erbschaftslage — werden auf Mechanismus-Ebene benannt und Fall für Fall geprüft. Marktdaten: DVF (DGFiP), Villenverkäufe ≥ 3 Mio. €, um Doppelzählungen bereinigt, Register vollständig bis 31. Dezember 2025.

Dieses Briefing stellt veröffentlichtes Recht und öffentliche Transaktionsdaten dar. Es ist Forschung, kein Rat zu Ihrer eigenen Lage: Ihre Ansässigkeitsgeschichte, die Form einer Schweizer Veranlagung, Ihr Güterstand und Ihre Titelkette ändern die Antwort. Für einen tatsächlichen Kauf oder Verkauf zieht Elena Agueeva Real Estate den französischen Steueranwalt und den Notar hinzu, die Sie brauchen, und führt die Immobilienseite selbst.

Stand 9. August 2026 · Entscheidungstexte gelesen; DVF-Register, um Doppelzählungen bereinigt