France–Maurice — Convention fiscale

1Une convention, signée en 1980 — et les affaires de substance qui sont tout son dossier de jurisprudence

La France et Maurice ont une convention et un protocole, et à eux deux ils couvrent tout ce dont les deux États sont convenus. La convention du 11 décembre 1980 est entrée en vigueur le 17 septembre 1982. Les deux États l'ont modifiée le 23 juin 2011, par un accord que la pratique française appelle un avenant. Entré en vigueur le 1er mai 2012, il a réécrit l'article d'échange de renseignements au plein standard post-2009, ce qui a levé le secret bancaire entre les deux administrations. Cette date a changé ce à quoi sert le traité : les années où Maurice pouvait servir surtout à la discrétion se sont fermées là, et ce qui demeure est un traité pour ceux qui y vivent vraiment. Un second instrument s'y superpose désormais. L'instrument multilatéral — un accord anti-abus signé par de nombreux États en 2017 — lie la France depuis le 1er janvier 2019 et Maurice depuis le 1er février 2020. Il a réécrit le préambule, modernisé le règlement des différends, et ajouté le test de l'objet principal : une administration peut refuser un avantage conventionnel quand l'obtenir était l'une des raisons principales d'un montage. Sa clause immobilière de 365 jours (article 9 de l'instrument) n'a PAS été intégrée à cette convention. La rédaction de 1980 demeure, et le § 4 montre pourquoi elle n'a jamais eu besoin de la clause moderne. L'article 2 couvre les impôts sur le revenu des deux côtés et, par l'article 23, la fortune. Il ne couvre ni la CSG ni la CRDS : ces prélèvements sociaux courent donc sur le seul droit interne français. Les textes français et anglais font également foi, et notre agence détient les deux publications officielles. Il n'existe aucune convention successorale ou de donation — la liste de l'administration au 29 avril 2026 enregistre cette relation pour le revenu et la fortune seulement, et le § 6 est construit autour de cette absence.

Qui est résident

Les deux États peuvent traiter la même personne comme leur résident. L'article 4 tranche par une série de critères pris dans l'ordre, chacun n'étant utilisé que si le précédent ne décide pas : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, et enfin accord entre les deux administrations. La France pose d'abord sa propre question, par le CGI article 4 B : où se trouve le foyer de la famille, où la personne séjourne principalement, et où sont centrés son travail et son argent. Le côté mauricien est énoncé à titre d'orientation dans tout ce brief : pas d'impôt sur les plus-values en règle générale, pas de droits de succession, et une base de remise (remittance basis) pour certains résidents non domiciliés selon les lois de finances récentes. Ce qui est vérifié ici, c'est le côté français et les textes du traité. La lecture mauricienne appartient aux conseils de la famille à Port-Louis.

Les deux seules décisions qui existent — toutes deux sur la substance

Le Conseil d'État a statué sur cette convention exactement deux fois, et les deux affaires concernent des structures sans substance. La première affaire s'est jugée deux fois. Un groupe français détenait une filiale mauricienne qui jouissait d'un régime local privilégié, n'employait personne, n'occupait aucun local, et tirait l'essentiel de ses recettes de cessions de titres que Maurice exonérait. La France a imposé la mère française sur les bénéfices de cette filiale, au titre des sociétés étrangères contrôlées (CGI article 209 B), et le juge l'a confirmé. Le point publié au recueil portait sur la place de ce revenu dans la convention : ni l'article des bénéfices d'entreprise, ni celui des dividendes, mais l'article 22 §1 des autres revenus — imposable dans le seul État où réside le bénéficiaire, soit la France. La convention ne fait pas obstacle aux règles françaises anti-abus (CE, 13 mars 2025, n° 488080 ; premier tour CE, 25 avril 2022, n° 439859). Dans la seconde affaire, un emprunteur français a payé des intérêts à une affiliée mauricienne bénéficiant d'un abattement local de 80 %. La déduction a échoué au test français d'imposition minimale, test que le ¶8.b du protocole préserve expressément (CE, 13 juillet 2022, n° 451533). Rien d'autre : en quarante-cinq ans, aucune décision publiée de la haute juridiction administrative n'a touché les articles immobiliers, l'article fortune ou une succession privée sur cette convention. L'histoire dit une chose. Ce que le traité récompense est la résidence avec substance, et l'accord de transparence de 2011 en est l'autre moitié.

Sources considérées : convention de 1980 arts. 2, 4, 22 §1, 27 (réécrit 2011) ; protocole ¶8.b ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; CE n° 488080, n° 439859, n° 451533 — textes des décisions lus. Note de portée : les deux décisions naissent de faits de sociétés ; aucune ne statue sur un bien, une imposition de fortune ou une succession.

Sources consultées : CGI article 4 B; CGI article 209 B; n° 488080; n° 439859; n° 451533; BOI-ANNX-000306; article 9; article 2; article 23; article 4; article 22 §1; protocole ¶8. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. L'article 23 vise la fortune ; la France impose le bien là où il se trouve.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1980 arts. 2, 4, 22, 27 ; protocole ¶8.b ; CE n° 488080, n° 439859, n° 451533 — textes des décisions lus

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

Un achat français suit un ordre fixe. D'abord une offre. Puis le compromis de vente, qui laisse à l'acheteur dix jours pour se rétracter et porte d'usage un dépôt de 10 %. Puis les conditions suspensives dont la vente dépend. Puis l'acte authentique, signé devant le notaire, qui perçoit les droits et inscrit le titre. Prenons l'étalon que cette collection emploie partout : la villa médiane de Cannes et ses collines, à 4,9 M€ dans le registre DVF. Sur un bien existant, l'acheteur paie environ 5,81 % de droits de mutation et taxes de publicité foncière (284 526 €). Les émoluments et débours du notaire ajoutent environ 61 250 €, fixés par un barème réglementé. Soit environ 7 % tout compris (≈ 345 776 €). Un régime de TVA sur le neuf, un mobilier détaché ou une sûreté hypothécaire changent l'arithmétique ; le notaire détaille l'acte réel.

L'impôt sur la fortune — sur le terrain du traité, deux fois

Le CGI article 964 taxe le patrimoine immobilier au-delà de 1 300 000 € ; pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette est le bien situé en France et la fraction des titres de toute société qui représente de l'immobilier français (article 965, 2°). Sur la plupart des paires de cette collection, cette charge repose sur le seul droit interne ; ici elle repose sur le traité. L'article 23 ¶1 attribue à la France la fortune constituée d'immeubles français. Le ¶7 du protocole étend la même prérogative aux titres de sociétés dont les biens sont imposés par le droit français comme l'immobilier lui-même. Le bien détenu en direct et le bien détenu par société sont donc tous deux dans l'attribution propre de la convention. Ce que le traité attribue ailleurs : l'article 23 ¶4 laisse toute autre fortune d'un résident de Maurice imposable uniquement à Maurice. La valeur déclarée chaque année est l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale réelle (CGI article 973 I). Les charges locales suivent l'acte : taxe foncière aux taux communaux ; surtaxe possible d'habitation sur les résidences secondaires meublées en zone tendue ; déclaration annuelle d'occupation. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition les revérifie plutôt que de les figer.

Sources considérées : convention de 1980 art. 23 §§1, 4 ; protocole ¶7 ; CGI arts. 964, 965 2°, 973 I ; barèmes de coûts donnés pour orientation, détaillés quand notre agence prend le dossier. Note de portée : l'article fortune est la rareté de la paire — la plupart de cette collection n'a aucun terrain conventionnel sous l'IFI.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 973 I; article 965, 2°; art. 23 §§1; protocole ¶7. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. La France accorde un crédit forfaitaire de facture 1980 sur les dividendes.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1980 art. 23 ; protocole ¶7 ; CGI arts. 964–965, 973 I

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Les structures de détention paraissent ici, selon la doctrine de cette collection, comme des questions d'analyse, non des recommandations. Pour un acheteur mauricien, deux faits ordonnent la table. Le protocole tarife lui-même la voie sociétaire (¶¶6.a et 7 ; le § 4 développe le volet gains). Et toute la jurisprudence de cette convention porte sur des structures sans substance.

La détention directe

La simplicité, et la position conventionnelle la plus nette de la collection : la France impose revenus, gains et fortune du bien comme État de situation (articles 6, 13 ¶1, 23 ¶1), et Maurice exonère (article 24) — une charge, une fois. Au décès, les droits français s'attachent au bien et aucune imposition mauricienne n'y répond (§ 6).

Une société mauricienne ou étrangère

La confidentialité et la consolidation, à des prix que le traité fixe lui-même. Quatre charges suivent. La taxe annuelle de 3 % sur les entités détenant de l'immobilier français (CGI articles 990 D et 990 E) pose sa question de transparence chaque année. La fraction immobilière des titres porte l'IFI, et le ¶7 du protocole donne à cette charge un terrain conventionnel. Une cession des titres rencontre le ¶6.a (§ 4). Et au décès, quand la famille tient plus de la moitié d'une société, le droit français impose le bien comme s'il était détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°). Et la leçon de substance du § 1 ne s'applique à rien tant qu'à une holding mauricienne : une entité sans activité ne tire rien de ce traité contre la machinerie anti-abus française.

Une SCI française

La SCI offre la gouvernance, la co-détention familiale et le financement français. Trois conséquences suivent côté français. La fraction immobilière des parts porte l'IFI. Une cession des parts est exactement le cas que le ¶6.a attribue à la France, parce que le droit français impose cette cession comme s'il s'agissait de la vente du bien. Et au décès, l'article 750 ter compte le bien comme si la famille le détenait en direct.

Un trust dans la chaîne

Le droit mauricien connaît le trust, par son Trusts Act (énoncé à titre d'orientation). Le droit français lui répond par des règles propres. Le trustee doit déclarer (CGI article 1649 AB). Quand cette déclaration fait défaut, l'article 990 J applique un prélèvement dédié. Et quand les parts des bénéficiaires sont indéterminées, les taux de transmission atteignent 60 % (article 792-0 bis). À examiner avec conseil des deux côtés avant le compromis.

Donner à vos enfants la nue-propriété maintenant, et garder l'usage à vie (démembrement)

L'autre structure que les familles pèsent à côté du prêt divise la propriété en deux. Le parent garde l'usage du bien et ses revenus à vie ; le droit français appelle cela l'usufruit. Les enfants reçoivent ce qui reste : le titre sans l'usage, appelé la nue-propriété. Le code tarife chaque moitié selon l'âge du parent qui garde l'usage. Au barème du CGI article 669, la part des enfants vaut 60 % de la pleine valeur quand ce parent a de 61 à 70 ans, et 70 % de 71 à 80 ans. Les droits de donation ne portent que sur cette part, à la valeur du jour. Au décès du parent, les deux moitiés se réunissent sans seconde taxation, à condition que l'article 751 soit respecté : donation notariée, plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème 669. L'impôt sur la fortune ne bouge pas : l'article 968 garde la pleine valeur dans l'assiette IFI du parent. Sans convention de donation et sans droit mauricien de donation, la France seule lit la transmission, comme État de situation du bien.

Emprunter contre le bien français réduit l'IFI — dans les trois limites du code

La dette d'acquisition due à une banque se déduit de l'assiette de l'impôt sur la fortune (CGI article 974), et les actifs financiers restent hors IFI : le prêt garde la liquidité investie pendant que la dette réduit l'assiette. Le code pose trois limites. D'abord, le prêt qui rembourse tout le capital à la fin est traité comme s'il s'amortissait peu à peu : la déduction décline année après année sur la durée du prêt, ou d'un vingtième par an si aucun terme n'est fixé. Ensuite, au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable, la dette excédant 60 % de la valeur du bien ne se déduit que pour moitié — sauf si l'emprunteur montre que le prêt répond à un objet principalement autre que fiscal. Enfin, la dette doit être réelle : tirée, servie, au prix du marché. Logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de peser dans la valorisation des parts (article 973). Une prudence propre à cette paire. Un financement venant d'une entité mauricienne sous régime local favorisé rencontre le test français d'imposition minimale que le ¶8.b du protocole préserve expressément, et le juge l'a appliqué (n° 451533). La déduction s'examine, elle ne se présume pas.

Sources considérées : CGI arts. 669, 750 ter 2°, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB, 212 ; protocole ¶¶6.a, 7, 8.b ; CE n° 451533. Note de portée : les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec conseil en France et à Maurice.

Sources consultées : CGI articles 990 D; CGI article 750 ter, 2°; CGI article 1649 AB; CGI article 669; CGI article 974; n° 451533; articles 6; article 24; article 750 ter; article 990 J; article 792; article 751; article 968; article 973. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et à Maurice. Le ¶6.a du protocole et la clause de 25 % donnent à la France le droit d'imposer les titres.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 669, 750 ter, 751, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 D–J, 1649 AB ; protocole ¶¶6.a, 7, 8.b ; CE n° 451533

4Ce que vous payez quand vous vendez — et pourquoi le protocole de 1980 fait déjà le travail moderne

La France impose d'abord, comme État de situation du bien : l'article 13 ¶1 lui attribue les gains sur les immeubles français. Pour le vendeur résident de Maurice, les règles françaises sont au CGI article 244 bis A, et elles opèrent en trois temps. D'abord, le gain taxable diminue avec les années de détention : de 6 % par année au-delà de la cinquième, et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC). Ensuite, la part impôt sur le revenu court à 19 % (article 200 B) et disparaît après 22 ans ; les prélèvements sociaux mettent 30 ans à disparaître. Enfin, un gain taxable au-delà de 50 000 € porte la surtaxe de l'article 1609 nonies G — 6 % aux niveaux où ce marché traite. Calculé sur 1 000 000 € de gain brut, pour un bien vendu à la médiane cannoise de 4,9 M€ : après 10 années pleines, l'abattement est de 30 %, donc 700 000 € restent taxables, soit 133 000 € d'impôt sur le revenu et 42 000 € de surtaxe. Après 15 ans, l'abattement est de 60 %, donc 400 000 € restent taxables, soit 76 000 € et 24 000 €. Après 22 ans, la part impôt sur le revenu a entièrement disparu. Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein combiné de 17,2 % — Maurice est hors de la coordination européenne, et cette convention ne couvre ni la CSG ni la CRDS. Une étape de plus à la vente. Le vendeur domicilié hors UE et EEE doit désigner un représentant accrédité par l'administration fiscale française (article 244 bis A, IV). Deux cas en sont dispensés d'office : une vente à 150 000 € ou moins par vendeur, et une vente déjà entièrement exonérée par l'horloge de trente ans — comme l'administration l'a précisé le 22 janvier 2025. Le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation.

Vendre la société plutôt que le bien — le protocole répond avant la fin de la question

Le texte de 1980 n'a pas d'article de prépondérance immobilière du type moderne, et la clause de 365 jours de l'instrument multilatéral n'y a pas été intégrée. Lue seule, cette absence égare, car le protocole fait déjà le travail. Le paragraphe 6.a donne à la France les gains sur actions, parts ou participations dans toute société possédant des immeubles français, dès lors que le droit français impose déjà ces gains comme ceux du bien lui-même. Le droit français fait exactement cela quand la valeur de la société vient principalement d'immobilier français (le régime des articles 244 bis A et 150 UB). Le paragraphe 6.b ajoute une seconde voie, par dérogation à l'article 13 ¶4 : une participation de 25 % ou plus des droits aux bénéfices est imposable dans l'État où la société réside. Ces 25 % se comptent avec les personnes associées ou apparentées, et que la détention soit directe ou indirecte. Seul ce qu'aucun des deux paragraphes n'attrape retombe dans l'article 13 ¶4, imposable dans le seul État de résidence du cédant. Et le test de l'objet principal — qui permet de refuser un avantage obtenu principalement pour lui-même — recouvre désormais tout montage bâti pour atteindre ce défaut. Pour la famille qui vend une société immobilière française, la réponse pratique est donc la même que pour la vente du bien : la France impose, et Maurice exonère (article 24 ¶1).

Ce que Maurice fait du même gain

L'article 24 exonère côté mauricien, avec règle du taux effectif, les revenus et gains immobiliers de source française — et le droit interne mauricien, énoncé à titre d'orientation, ne lève pas d'impôt sur les plus-values en règle générale. La charge française est en pratique la seule charge. La déclaration mauricienne et les questions de base de remise appartiennent aux conseils de la famille à Port-Louis.

Partir après la vente — ce que l'exit tax atteint, et ce qu'elle n'atteint pas

L'exit tax française (CGI article 167 bis) vise les titres, non l'immobilier. Elle concerne la personne domiciliée en France au moins six des dix années précédant le départ. Ce qu'elle taxe, ce sont les plus-values encore latentes au jour du départ, sur des positions excédant 800 000 € de valeur, ou sur une participation de 50 % et plus des bénéfices d'une société. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le produit de la vente n'est pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale suivent le bien plutôt que le portefeuille : tant que la société garde le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière restent dans le régime immobilier (CGI article 150 UB), hors exit tax. La famille qui part avant six années de domicile français échappe entièrement à la charge. Quand la machinerie s'applique, le paiement est en général différé, et l'imposition tombe si les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou au retour en France.

Sources considérées : convention de 1980 arts. 13 §§1, 4, 24 §1 ; protocole ¶¶6.a, 6.b ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janvier 2025) ; CE n° 400329 et CJUE Jahin C-45/17 sur les prélèvements sociaux. Note de portée : l'articulation du ¶6.a avec la portée interne du 244 bis A est énoncée d'après les textes ; aucun juge ne l'a tranchée, et la lecture propre au dossier s'examine quand notre agence prend le dossier.

Sources consultées : CGI article 244 bis A; CGI article 167 bis; CGI article 150 UB; n° 400329; BOI-RFPI-PVINR-30-20; article 13; article 150 VC; article 200 B; article 1609 nonies G; article 24. Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. L'article 13 ¶4 réserve les autres gains au seul État du cédant.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1980 arts. 13, 24 ; protocole ¶¶6.a, 6.b ; CGI arts. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G

5Louer avant d'acheter, et mettre votre bien en location

L'année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde simple. Le domicile fiscal français du CGI article 4 B tient à l'endroit où se trouve le foyer de la famille, à celui où la personne séjourne principalement, et à celui où sont centrés son travail et son argent. Aucun des trois ne cède à l'intitulé d'un bail. Un bien devenu le vrai foyer de la famille peut la rendre résidente de France, avec ses conséquences mondiales, avant tout achat ; les critères ordonnés de l'article 4 décident alors quel État l'emporte. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans règle la souplesse de sortie.

Mettre le bien en location renverse le sens. La France impose le loyer qu'un propriétaire vivant à l'étranger tire d'un bien français, locations meublées usuelles à ce niveau de prix comprises. Le CGI article 197 A pose un plancher : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche, et 30 % au-delà. Le propriétaire qui démontre que son revenu mondial supporte un taux effectif inférieur paie ce taux moindre. Les prélèvements sociaux ajoutent leurs 17,2 % pleins, sur le terrain d'État tiers du § 4. La convention donne le revenu à la France comme État de situation du bien (article 6). Maurice exonère le même revenu avec règle du taux effectif (article 24 ¶1). Ici aussi, la charge française est en pratique la seule charge, la déclaration mauricienne restant l'affaire des conseils de la famille à Port-Louis.

Sources considérées : CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 1980 arts. 4, 6, 24 §1. Note de portée : le traitement tient à la forme d'exploitation et à l'affiliation, deux questions de fait.

Sources consultées : CGI article 4 B; CGI article 197 A; article 4; article 6; article 24. Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Le critère des objets principaux surplombe tout appui sur le ¶4.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 4 B, 197 A ; convention de 1980 arts. 4, 6, 24

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez — et pourquoi le droit français décide seul

Aucune convention successorale ou de donation n'existe entre la France et Maurice, et Maurice ne lève aucun droit de succession (orientation) — l'évaluation au décès est donc française, et entière. Les droits français s'attachent au bien comme immeuble situé en France quel que soit le domicile du propriétaire, pour les donations autant que pour les successions. Les sociétés placées dans la chaîne n'y changent rien. Le défunt ou le donateur est compté avec son conjoint, ses ascendants, ses descendants et ses frères et sœurs. S'ils tiennent ensemble plus de la moitié d'une société propriétaire du bien, le droit français impose ce bien comme s'il était détenu en direct (CGI article 750 ter, 2°). Si le défunt était domicilié en France, ou si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, la France taxe la transmission mondiale (750 ter, 1° et 3°). Le barème est celui de l'article 777 : progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant exonéré en succession. Comme Maurice ne lève aucun droit de mutation à titre gratuit, aucune question de crédit d'impôt ne se pose. Ce qui manque à la famille, c'est tout plafond conventionnel à la portée française. La condition de résidence du 750 ter 3° mérite donc l'attention partout où des enfants étudient ou s'installent en France. Les valeurs déclarées pour les droits sont l'estimation détaillée du propriétaire lui-même, à la valeur vénale (CGI articles 761 et 1897).

Le choix de loi, et le prélèvement français qui court sur les attaches européennes

Sous le règlement 650/2012, que la France applique à toute succession, un ressortissant mauricien résidant habituellement en France peut choisir la loi mauricienne pour l'ensemble de sa succession. La réserve héréditaire française demeure le cadre : la loi française réserve une part de la succession aux enfants. Lorsqu'une succession est régie par une loi étrangère qui n'offre aux enfants aucune protection équivalente, le prélèvement compensatoire du Code civil article 913, al. 3 permet à un enfant de récupérer sa part réservée sur les biens situés en France. Ce prélèvement a une condition propre : le défunt, ou l'un des enfants, doit être ressortissant ou résident habituel d'un État de l'Union. Pour une famille mauricienne, cela dépend le plus souvent de ses attaches européennes. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'achat et le calendrier d'éventuelles donations appartiennent aux conseils des deux côtés, avant le compromis.

Sources considérées : CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897 ; Code civil arts. 912–913 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : le droit successoral mauricien est énoncé à titre d'orientation seulement ; l'analyse française est le socle vérifié.

Sources consultées : CGI article 750 ter, 2°; CGI articles 761; CGI arts. 750 ter; Code civil article 913; article 777; article 779; règlement 650/2012; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et à Maurice. Aucune convention successorale : la famille des articles 750 ter s'applique.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI arts. 750 ter, 761, 777, 779, 1897 ; Code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que les propriétaires mauriciens posent le plus

Un résident de Maurice paie-t-il l'impôt sur la fortune sur un bien de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€ — détenus en direct, ou par la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI article 964). Sur cette paire, l'impôt sur la fortune repose sur le traité lui-même, et pas seulement sur le droit français : l'article 23 attribue à la France la fortune immobilière française, et le ¶7 du protocole étend la même règle aux titres de sociétés immobilières. Toute autre fortune d'un résident de Maurice reste imposable uniquement à Maurice (article 23 ¶4).

Qui impose la plus-value quand un résident de Maurice vend un bien français ?

La France, comme État de situation du bien (article 13 ¶1), par le CGI article 244 bis A avec les abattements de durée — la part impôt sur le revenu éteinte après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Maurice exonère le même gain (article 24 ¶1) : la charge française est en pratique la seule charge.

Et si le bien est détenu par une société — vendre les titres change-t-il la réponse ?

En règle générale, non. Le ¶6.a du protocole donne à la France les gains sur titres de toute société que le droit français impose déjà comme le bien lui-même, ce qu'il fait quand la valeur de la société vient principalement d'immobilier français (articles 244 bis A et 150 UB). Le ¶6.b y ajoute toute participation de 25 % ou plus, comptée avec les personnes associées ou apparentées. La règle de résidence de l'article 13 ¶4 ne gouverne que ce qu'aucun des deux paragraphes n'attrape. Le test de l'objet principal recouvre ensuite tout montage bâti pour l'atteindre : un avantage conventionnel peut être refusé quand l'obtenir était une raison principale du montage.

Quel pays impose la succession sur un bien français ?

La France, et elle seule — mais sans plafond. Aucune convention successorale n'existe et Maurice ne lève aucun droit de succession. Les droits français s'attachent au bien parce qu'il est en France, comptent les sociétés familiales dans l'assiette (CGI article 750 ter) et montent à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part ; si un héritier a été résident de France six des dix dernières années, ils s'étendent à la transmission mondiale.

La convention France–Maurice a-t-elle été plaidée ?

Deux fois, et les deux affaires portent sur la substance, non sur l'immobilier. Dans la première, le Conseil d'État a confirmé que la France impose un groupe sur les bénéfices d'une filiale mauricienne sans personnel, locaux ni activité ; ce revenu relève de l'article des autres revenus, imposable en France (n° 488080, publié au recueil ; premier tour n° 439859). Dans la seconde, il a appliqué le test français d'imposition minimale — que le ¶8.b du protocole préserve — aux intérêts payés à une affiliée mauricienne favorisée (n° 451533). Les articles immobiliers sont vierges de contentieux en quarante-cinq ans.

Les loyers de France sont-ils imposés si le propriétaire vit à Maurice ?

Oui — la France les impose d'abord comme État de situation du bien (article 6), au régime des taux minimaux du CGI article 197 A, à 20 % au moins puis 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche, prélèvements sociaux de 17,2 % en sus. Maurice exonère le même revenu avec règle du taux effectif (article 24 ¶1).

Le prélèvement social réduit à 7,5 % est-il ouvert ?

Non. Ce taux appartient aux vendeurs relevant de la coordination sociale européenne ; l'affiliation mauricienne en est dehors, et cette convention ne couvre ni la CSG ni la CRDS — les 17,2 % pleins s'appliquent, sur le seul droit interne français.

La vente exige-t-elle un représentant fiscal ?

En règle générale, oui. Le vendeur domicilié hors UE et EEE désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (CGI article 244 bis A, IV). Les dispenses automatiques couvrent les ventes à 150 000 € ou moins par vendeur et les ventes entièrement exonérées par l'horloge de trente ans ; le notaire de l'acte organise d'ordinaire la désignation.

Sources considérées : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée.

Sources consultées : CGI article 964; CGI article 244 bis A; CGI article 750 ter; CGI article 197 A; n° 488080; n° 439859; n° 451533; article 23; article 13; article 24; article 6. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Aucune convention successorale : la famille des articles 750 ter s'applique.

Vérifié au 10 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Le marché d'abord, parce que chaque chiffre ci-dessus y remonte. Trois registres ont totalisé 11,5 milliards d'euros sur 2014–2025 : Cannes et ses collines (306 ventes qualifiées de villas à 3 M€ et plus pour 2 066 M€, médiane 4,9 M€), la presqu'île de Saint-Tropez (1 006 ventes, 7 049 M€) et Saint-Jean-Cap-Ferrat (178 ventes, médiane 6,5 M€). Chaque ligne est traçable dans les données de transactions de l'État — DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas à 3 M€ et plus, doublons successoraux retirés. À cette édition, les registres étudiés ne portent aucune position de détention attribuable à une résidence mauricienne — la ligne vide est dite plutôt que passée, et les premières positions à paraître ouvriront la colonne.

La méthode juridique. Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de notre agence — recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a couvert Légifrance (CGI articles 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 212, 244 bis A dont IV, 669, 750 ter, 751, 761, 777, 779, 792-0 bis, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB, 1897 ; Code civil article 913 — textes consolidés). Elle a aussi couvert les DEUX publications officielles de la convention : le texte français consolidé, et le texte anglais synthétisé MLI de la Mauritius Revenue Authority. Les deux langues font également foi, et notre agence détient les deux. Cette migration a relu verbatim les articles pivots dans les deux textes : articles 13, 23 et 24, et protocole ¶¶6.a, 6.b, 7 et 8.b — une relecture qui a corrigé la précédente édition de ce brief lui-même, laquelle présentait le ¶6.b comme la seule clause immobilière du protocole. La jurisprudence a été lue dans les textes des décisions : CE n° 488080 (13 mars 2025, publié au recueil), n° 439859 (25 avril 2022) et n° 451533 (13 juillet 2022) ; sur les prélèvements sociaux, CE n° 400329 et CJUE Jahin C-45/17. Le commentaire de l'administration (BOI-INT-CVB-MUS) date du 12 septembre 2012 — là où il diverge des textes, ce brief suit les textes.

Le droit mauricien ne figure ici qu'à titre d'orientation : pas d'impôt sur les plus-values et pas de droits de succession en règle générale, les régimes de taux uniques, la base de remise des lois de finances récentes, le Trusts Act. Rien de tout cela ne porte ici, à soi seul, une affirmation de droit. La lecture mauricienne appartient aux conseils de la famille à Port-Louis.

Ce que notre agence surveille pour la prochaine édition. D'abord tout instrument successoral franco-mauricien : le premier réécrirait le § 6 en entier. Ensuite les mouvements de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes de surtaxe communaux sur l'arc de la Riviera ; les lois de finances mauriciennes sur la base de remise ; tout changement des réserves de l'un ou l'autre État sous l'instrument multilatéral ; et tout rafraîchissement du commentaire de 2012.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; c'est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — histoire de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les résultats. Pour une transaction réelle, notre agence coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Vérifié au 10 août 2026 · textes des décisions lus ; les deux textes authentiques du traité tenus ; registre DVF, doublons successoraux retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Germany — la paire conventionnelle

France–Switzerland — la paire conventionnelle