France–Maurice — Convention Fiscale

0L'essentiel

Le tableau de décision

Chaque question ci-dessous est développée à la section indiquée ; la dernière colonne signale les points qui appellent un examen propre au cas avant toute décision — ce brief documente la position publiée et ne s'y substitue pas.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Maurice — 1980, revenu et fortune, et un tournant en 2011

La relation repose sur une convention et un amendement décisif. La convention signée à Port-Louis le 11 décembre 1980, tendant à éviter les doubles impositions en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune, a été publiée du côté français par le décret 82-912 du 14 octobre 1982, après la loi d'approbation 82-483 du 10 juin 1982, et est entrée en vigueur le 17 septembre 1982. Son avenant, signé à Port-Louis le 23 juin 2011, a été autorisé par la loi du 7 mars 2012 et publié par le décret 2012-816 du 25 juin 2012 ; il est entré en vigueur le 1er mai 2012 et s'applique depuis le 1er janvier 2012. L'apport central de l'avenant fut la refonte de l'article 27, qui a porté l'échange de renseignements au plein standard adopté après 2009 et prévu expressément qu'une demande ne peut être écartée au seul motif que les renseignements sont détenus par une banque ou un autre établissement financier — la levée du secret bancaire fiscal qui définit l'ère de la transparence. Au-dessus du texte bilatéral se place la convention multilatérale, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour Maurice depuis le 1er février 2020 ; les deux États l'ont signée en 2017 et déposé leurs instruments en 2018 et 2019 respectivement.

Le champ est celui d'une convention en matière de revenu et de fortune, et c'est le fait organisateur. L'article 2 vise, côté français, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, et côté mauricien l'impôt sur le revenu ; les contributions sociales françaises, CSG et CRDS, ne figurent pas parmi les impôts visés, de sorte que leur traitement relève du seul droit interne. Il existe un article de fortune — l'article 23, examiné à la section I — mais aucune convention en matière de successions ou de donations : la liste des conventions en vigueur tenue par l'administration classe la relation parmi les instruments couvrant le seul revenu et la fortune. Successions et donations sur une villa de la Riviera relèvent donc entièrement du droit interne français, examiné à la section I bis.

La résidence opère le partage, sur la cascade complète. La personne imposée par les deux États est départagée par l'article 4 §2 : le foyer d'habitation permanent d'abord, puis le centre des intérêts vitaux, puis le séjour habituel, puis la nationalité, et à défaut par accord amiable — le départage complet du modèle courant, étape du séjour habituel comprise. La personne qui n'est imposée dans un État que sur les revenus qui y trouvent leur source n'est pas un résident de cet État au sens de la convention (article 4 §1), limite qui compte lorsqu'un résident de Maurice n'y est imposé que sur les revenus rapatriés ou de source locale. Maurice conserve ses propres accents — pas d'imposition annuelle du patrimoine, pas de droits de succession ni de donation, un impôt sur le revenu à taux forfaitaires, et une imposition sur base de rapatriement pour les résidents non domiciliés au titre de lois de finances récentes ; ce brief n'énonce le droit mauricien qu'à titre d'orientation, son terrain vérifié étant le versant français et le texte conventionnel.

Au fil de la jurisprudence — ce que la juridiction suprême a dit des structures mauriciennes

Le contentieux moderne de cette convention devant le Conseil d'État est une seule histoire, soutenue, sur la substance. Un groupe énergétique français détenait, au travers d'une société mauricienne qui n'employait personne et n'occupait aucun local sur l'île et dont les recettes étaient, pour les exercices examinés, à 80 % et 85,7 % des gains de cession de filiales exonérés localement sous le régime mauricien, une structure que l'administration a atteinte par la règle des sociétés étrangères contrôlées de l'article 209 B du CGI. Le Conseil d'État a confirmé le redressement : l'activité principale de la société mauricienne était la réalisation de plus-values de cession de titres exonérées du fait de sa localisation, et le contribuable n'établissait pas que la localisation de la filiale dans cet État avait un objet et un effet autres que principalement fiscal, de sorte que la clause de sauvegarde de l'article ne s'appliquait pas (CE, 9e-10e ch. réunies, 25 avril 2022, n° 439859, et de nouveau, publié au recueil, 13 mars 2025, n° 488080). La portée conventionnelle est le point d'intérêt durable. Le revenu réputé acquis en vertu de l'article 209 B est, en droit français, un revenu de capitaux mobiliers ; et dès lors que ni l'article des bénéfices d'entreprise (article 7) ni celui des dividendes — qui ne vise que les distributions décidées par l'assemblée générale (article 10 §6) — ne couvre un revenu de cette nature, il relève de l'article des autres revenus (article 22 §1) et n'est, à ce titre, imposable que dans l'État de résidence du bénéficiaire, soit la France. La convention ne fait pas obstacle au mécanisme anti-abus. Pour un lecteur de gestion privée, la leçon est étroite et mérite d'être énoncée posément : une entité mauricienne qui n'exerce aucune activité réelle ne tire rien de ce traité contre le droit anti-abus français, et l'avenant de 2011 qui a ouvert les livres est l'autre moitié de la même histoire — l'ère à laquelle ces structures appartenaient est close. Rien de ce contentieux ne touche la villa : l'attribution immobilière des articles 13 §1 et 23 §1 n'a nourri aucun litige à ce niveau en quarante-cinq ans, et l'analyse au situs ci-dessous demeure sans contentieux.

Sources examinées : convention, art. 3 §2, 7, 10 §6, 22 §1 ; CGI, art. 209 B, 238 A ; CE, 25 avril 2022, n° 439859 ; CE, 13 mars 2025, n° 488080 (publié au recueil Lebon) — décisions lues au texte intégral. Note de portée : les deux décisions naissent de faits de sociétés étrangères contrôlées et sont relatées pour ce qu'elles établissent de l'article des autres revenus de la convention et de l'exigence de substance ; aucune ne statue sur l'imposition d'une villa, de ses loyers ou de son gain, que les articles 6, 13 §1 et 23 §1 attribuent au situs.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention du 11 décembre 1980, avenant du 23 juin 2011 (texte consolidé français) art. 1, 2, 4, 22, 27 ; texte synthétisé MRA (dates et stipulations MLI) ; BOI-ANNX-000306 ; BOI-INT-CVB-MUS (millésime 2012 — le texte prévaut) ; CE n° 439859, n° 488080

2Le marché, vu de Maurice

Vu de Maurice, le marché d'entrée s'ouvre sur Cannes : 306 ventes qualifiées de villas à 3 M€ et plus pour 2 066 M€ sur 2014–2025 dans les seules Cannes et ses collines, à une médiane de 4,9 M€ — la porte internationale la plus profonde de la côte, devant le registre plus vaste de la presqu'île de Saint-Tropez et celui, plus étroit et plus cher, de Saint-Jean-Cap-Ferrat. Les registres n'attribuent aucune position de détention actuelle à une résidence mauricienne — absence documentée dans les agrégats ci-dessous — de sorte que ce brief lit le marché à l'échelle de la côte plutôt qu'au travers d'un ancrage national. Là où l'exécution propre de ce bureau est la plus profonde, c'est l'arc d'arrière-pays derrière Cannes — Mougins, Valbonne, Grasse —, traité ces dernières saisons au niveau record du secteur ; les exemples chiffrés des sections I et II s'ancrent pour cette raison sur la médiane cannoise. Les liaisons aériennes directes entre l'île et le continent rendent réaliste la présence en personne aux étapes de l'acquisition, ce qui oriente les notes de procédure de la section I. L'appareil commune par commune vit sur les pages publiées de Riviera Intelligence ; ce brief garde le droit au premier plan et le marché en contexte.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit lui-même la manière dont la Riviera se détient, et ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics de sociétés, l'ensemble déjà publié et anonymisé au traitement. Sur les 20 communes de la Riviera étudiées, les agrégats ne relèvent, à cette édition, aucune position de détention tenue depuis Maurice. L'absence, dans un échantillon étudié, porte sa propre information : la présence mauricienne sur ces poches reste à écrire, et la colonne s'ouvrira avec les premières positions constatées. Les chiffres se rafraîchissent à chaque édition.

Agrégats uniquement, tirés de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence suit l'adresse portée au registre, dans les limites des communes étudiées.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des seuls registres publics

IAcheter en France en qualité de résident de Maurice

Le processus et ses coûts

L'acquisition se déroule selon la séquence française — offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire est officier public et non conseil de l'acquéreur, et l'acquéreur qui conduit le dossier depuis Maurice s'entoure généralement de conseils indépendants et consent une procuration pour l'acte, quoique les liaisons directes qui relient l'île au continent fassent de la présence à la signature une option réaliste lorsqu'il la préfère. Parce que le droit français règle les questions de fortune et de succession pour l'essentiel d'après ce que l'acte crée, les questions de structure de la section I bis méritent d'être tranchées avant la signature du compromis ; le véhicule d'acquisition se change difficilement une fois le processus engagé.

Le coût de la détention, et l'article de fortune

La charge annuelle vient en premier, et ici le traité parle. L'article 964 du CGI impose la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € ; pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette réunit les immeubles situés en France et la fraction des parts de toute société représentative d'immobilier français (article 965, 2°). L'article 23 §1 de la convention attribue la fortune constituée par des biens immobiliers, tels que l'article 6 les définit, à l'État où ils sont situés, de sorte que l'impôt français sur la fortune d'une villa de la Riviera détenue en direct repose sur une attribution conventionnelle autant que sur le droit interne. Le même article trace ensuite une frontière qui mérite des mots précis : en vertu de son quatrième paragraphe, tous les autres éléments de la fortune d'un résident de Maurice ne sont imposables qu'à Maurice. La rencontre entre la fraction immobilière des parts de société — que la loi française impose par l'article 965, 2° — et cette attribution résiduelle est une question que le texte de 1980 ne tranche pas en toutes lettres, son article de fortune ne comportant aucune clause de prépondérance immobilière ; elle s'examine avec les conseils au dossier, sous le critère des objets principaux que la convention multilatérale a ajouté, et ne se présume jamais en exonération acquise. Maurice ne prélève aucune imposition annuelle du patrimoine, de sorte que rien n'y naît qui doublerait l'impôt français ou appellerait un crédit. L'IFI est examiné sur le pied identique ou analogue retenu par cette collection : il est le successeur des impôts sur la fortune contre lesquels la convention a été écrite, et le rédacteur lit les articles 2 et 23 comme couvrant la fortune de nature immobilière dans les termes qui précèdent.

Pour la famille qui envisage une installation complète, la loi ménage sa propre fenêtre : la personne qui devient résidente de France après cinq années passées à l'étranger n'est imposée, pendant les cinq années suivantes, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2). Cette fenêtre existe par le droit interne, et son calendrier se planifie sur la loi telle qu'elle est, revérifiée au dossier. Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et annuels, le cycle d'édition de ce brief les revérifie plutôt qu'il ne les fige.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention, art. 2, 23 §§1 et 4 ; barèmes de coûts donnés pour orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette collection, comme des questions à instruire et non comme des recommandations. Pour l'acquéreur mauricien, l'instruction porte un fait organisateur tiré directement de la jurisprudence : le droit interne et anti-abus français lit au travers d'une enveloppe qui manque de substance, et le traité ne la protège pas.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que la liquidité demeure investie tandis que la dette réduit l'assiette imposable. La mécanique est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition due à une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, tandis que les actifs financiers demeurent hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction déclinant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an à défaut de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle — effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (article 973). Le levier tempère l'IFI dans ses premières années puis s'estompe par le jeu du texte.

Au fil de la jurisprudence — le financement par une entité mauricienne

Lorsque le prêteur est une entité mauricienne affiliée plutôt qu'une banque, un second corps de règles apparaît, et la convention elle-même y invite. Une société française déduisait les intérêts qu'elle versait à une société mauricienne liée bénéficiant de l'abattement spécial de 80 % de l'île, ce qui ramenait le taux effectif sous le minimum qu'exige la règle française de sous-capitalisation. Le Conseil d'État a confirmé la réintégration : l'article 212 I b du code des impôts refuse la déduction à moins que le prêteur ne soit imposé sur les intérêts à un niveau au moins égal au quart de l'impôt français, et la prétention du contribuable selon laquelle la société mauricienne aurait renoncé à l'abattement a échoué faute d'un acte des autorités mauriciennes en tirant les conséquences (CE, 8e-3e ch. réunies, 13 juillet 2022, n° 451533, Thaï Union France Holding 2). La convention n'y fait pas obstacle : son article de non-discrimination rend les intérêts versés à un résident de l'autre État déductibles dans les mêmes conditions que ceux versés à un résident, mais le §8.b du protocole prévoit expressément que rien dans cette clause n'empêche la France d'appliquer l'article 212. La lecture pour un dossier familial est mesurée : la déductibilité des intérêts d'un prêt consenti par une entité mauricienne est une question à examiner au regard du critère de taxation minimale, non un résultat à présumer.

Sources examinées : convention, art. 25 §4 ; protocole, §8.b ; CGI, art. 212 I b ; CE, 13 juillet 2022, n° 451533 — décision lue au texte intégral. Note de portée : la décision concerne un financement de groupe sur un exercice 2013 sous l'article 212 alors en vigueur, et les chiffres d'abattement sont ceux de l'époque ; elle est relatée pour la réserve que le protocole porte sur la règle de sous-capitalisation et pour la discipline qu'elle applique au financement intra-groupe en général, non comme un arrêt rendu sur l'arrangement d'une famille.

La succession, sans convention pour l'adoucir

La relation ne comporte aucune convention en matière de successions ou de donations : le droit interne français énonce donc l'intégralité de la position française. L'article 750 ter impose la villa française dans la succession d'un non-résident, qu'elle soit détenue en direct ou au travers de sociétés dont le défunt, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, détient plus de la moitié des titres par quelque chaîne que ce soit ; la même territorialité atteint les donations entre vifs. Lorsqu'un héritier a été domicilié en France six des dix années précédant la transmission, les droits français s'étendent à tout ce que cet héritier reçoit, où que ce soit — règle qui intéresse directement les familles mauriciennes dont un enfant s'est installé en France. Le barème est celui de l'article 777, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en succession. Le crédit de l'article 784 A ne joue que lorsque la France impose une succession mondiale et seulement pour l'impôt étranger acquitté sur des biens étrangers ; sur la villa elle-même aucune imputation ne naît, et Maurice ne prélevant aucun droit de succession, il n'existe de toute manière rien à imputer. La facture française est, simplement, la facture entière — le reflet de la liberté propre de l'île, qui n'impose aucune charge au décès et laisse la succession se transmettre comme le testament le prévoit.

Avant que les droits ne soient liquidés, le droit civil désigne les héritiers, et les deux traditions répondent ici différemment. Le droit français réserve aux enfants une portion de la succession ; un testament rédigé sous une autre loi peut ne pas le faire. Le règlement 650/2012 permet au ressortissant mauricien résidant habituellement en France de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Le choix n'épuise pas l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang — à hauteur de la réserve que lui octroie la loi française (code civil, article 913, al. 3). Pour une famille mauricienne, la clause dépend de ses attaches européennes : un enfant titulaire d'une nationalité européenne ou installé en France l'active, une famille mauricienne de bout en bout ne l'active pas. Le régime du trust complète le tableau. Dès qu'un trust détient un actif français, ou compte un constituant ou un bénéficiaire résident de France, l'administrateur déclare sa constitution, ses termes et ses valeurs annuelles (CGI, article 1649 AB) ; les actifs du trust entrant dans le champ de l'IFI sont imposés entre les mains du constituant, le prélèvement dédié de l'article 990 J se tenant derrière l'obligation déclarative ; et les transmissions par le trust répondent à l'article 792-0 bis, à des taux atteignant 60 % lorsque les parts des bénéficiaires ne sont pas déterminées. Que la villa ait sa place dans un trust mauricien ou à côté de lui constitue, en pratique, la première question de structuration d'un tel dossier, et elle se tranche utilement avec les conseils des deux côtés avant le compromis.

Le démembrement — nue-propriété donnée, usage conservé

La structure fréquemment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise le partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier n'est pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune ne bouge pas. Sans convention sur les donations dans la relation, la France impose la donation en tant qu'État de situation et rien ne recouvre l'analyse interne ; les conséquences mauriciennes d'une donation entre vifs relèvent des conseils mauriciens de la famille, aux côtés du choix de loi évoqué ci-dessus.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 212, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; code civil, art. 913 ; règl. (UE) 650/2012 ; convention, art. 13, 25 §4 ; protocole, §6.b, §8.b ; CE n° 451533

IIVendre en qualité de résident de Maurice

Sur la villa elle-même, la France impose en premier. L'article 13 §1 attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français, et pour le cédant résident de Maurice la charge court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. Deux traits distinguent le dossier du cédant mauricien d'un dossier européen, et l'un comme l'autre relèvent de l'administration. Maurice se tenant hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, le cédant doit en principe désigner en France un représentant fiscal accrédité, qui signe le calcul de la plus-value et en répond ; l'administration accorde une dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint l'impôt et les prélèvements — seuils qu'une villa de la Riviera atteint rarement. Et les prélèvements sociaux s'appliquent à taux plein : Maurice étant un État tiers hors des règles de coordination européennes, le prélèvement de solidarité réduit n'est pas ouvert, et le taux plein de 17,2 % frappe le gain comme les loyers, sur une frontière que le Conseil d'État a tracée avec précision.

La précision des gains sur titres — là où le 244 bis A rencontre une attribution partielle

La cession de parts d'une société française à prépondérance immobilière est le passage qui récompense le plus le soin, car le droit interne et le traité n'atteignent pas la même distance. En droit interne, l'article 244 bis A impose le gain d'un non-résident sur les parts d'une société dont l'actif est principalement constitué d'immobilier français. La convention attribue le même gain différemment : l'article 13 §4 place les gains sur tous les biens, hormis les immeubles, à l'État de résidence de l'aliénateur, soit Maurice pour un résident de Maurice, et sa seule brèche est le §6.b du protocole, en vertu duquel le gain sur des parts constituant une participation substantielle — une détention d'au moins 25 % des droits aux bénéfices de la société, seul ou avec des personnes associées ou apparentées, directement ou indirectement — est imposable dans l'État dont la société est un résident, ici la France. Deux points encadrent la lecture. D'abord, la convention multilatérale n'a ajouté aucune clause de prépondérance immobilière à cette convention : l'attribution de 1980 demeure inchangée par les réformes des années 2020 sur ce point ; le texte synthétisé officiel ne vise que le préambule, le critère des objets principaux, la procédure amiable et l'arbitrage parmi les stipulations qu'il modifie. Ensuite, le critère des objets principaux recouvre désormais tout montage s'appuyant sur l'attribution à la résidence, de sorte qu'une structure assemblée pour placer un gain immobilier français hors de portée de la France, lorsque son objet principal était d'obtenir ce résultat, peut se voir refuser l'avantage. Là où la portée interne de l'article 244 bis A rencontre une attribution conventionnelle qui ne la recoupe qu'en partie, la position dépend du niveau de participation et des faits, et se règle utilement au dossier plutôt que présumée dans un sens ou dans l'autre.

Sources examinées sur les prélèvements sociaux : CSS, art. L. 136-6 ; CGI, art. 4 B, 244 bis A ; CE, 5 mars 2018, n° 400329, à la suite de CJUE, 18 janvier 2018, Jahin, C-45/17 — affiliation d'État tiers hors de l'exception de coordination ; la version relatée figure dans l'édition Australie de cette collection. Note de portée : les décisions concernent des affiliations monégasque et d'autres États tiers ; leur application à une affiliation mauricienne procède du champ personnel du règlement de coordination, non d'un arrêt rendu sur des faits mauriciens.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Cette relation ajoute une note propre, du côté conventionnel. Pour une personne alors résidente de Maurice, l'article 13 §4 place le gain sur titres à l'État de résidence, et son exception du §6.b du protocole pour les participations substantielles d'au moins 25 % est le contre que la France peut encore invoquer, le critère des objets principaux recouvrant l'une et l'autre lecture. L'interaction de la charge de sortie interne avec cette attribution est précise et propre à l'État de destination, et se règle au dossier ; pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève du calendrier et des formalités plus que du coût.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention, art. 13 §§1, 4, 24 ; protocole, §6.b ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (y c. IV bis), 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-6 ; CE n° 400329 ; CJUE C-45/17

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer avant d'acheter

L'année de location préalable demeure le premier pas classique, et elle appelle une mise en garde qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI se détermine par le foyer, le lieu de séjour principal et les centres d'intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s'incline devant un bail. La villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat ; et lorsque l'essai se prolonge, la question de la résidence se lit utilement au regard de l'article 4 de la convention, dont la cascade complète tranche un double rattachement, et de la loi interne ensemble. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et s'ajuste utilement à l'objet réel de l'essai.

Mettre la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — sont imposés sous le régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'y ajoutent, au taux plein d'État tiers tracé à la section II pour un bailleur d'affiliation mauricienne. La convention est catégorique sur l'attribution : l'article 6 rend les revenus des biens immobiliers imposables dans l'État où le bien est situé. Du côté mauricien, l'article 24 §1 a exonère ces revenus de l'impôt mauricien parce que la convention les rend imposables en France, ne les retenant que pour fixer le taux effectif sur les autres revenus mauriciens (article 24 §1 c) ; pour un résident imposé sur base de rapatriement, l'interaction avec cette exonération est une question de droit mauricien énoncée ici à titre d'orientation. La charge française est, en pratique, celle qui décide du rendement.

Droit vérifié au 24 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention, art. 4, 6, 24 §1 a, c

4Ce qui a changé

Édition 1 — la référence telle que les instruments s'appliquent (juillet 2026). La relation repose sur la convention du 11 décembre 1980, en vigueur depuis le 17 septembre 1982, telle que modifiée par l'avenant du 23 juin 2011 (en vigueur le 1er mai 2012, applicable à compter du 1er janvier 2012), dont l'apport central fut la refonte de l'article 27 au plein standard d'échange de renseignements avec la levée du secret bancaire fiscal. La convention multilatérale s'applique à la convention — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour Maurice depuis le 1er février 2020 — et ses effets courent, du côté français, du 1er janvier 2021 pour les retenues à la source et des périodes ouvertes à compter du 1er août 2020 pour les autres impôts, et du côté mauricien du 1er juillet 2020 pour les retenues à la source et du 1er août 2020 pour le reste. L'instrument n'a apparié à cette convention que le préambule, le critère des objets principaux, la procédure amiable et l'arbitrage ; il n'a ajouté aucune clause de prépondérance immobilière, de sorte que l'attribution des gains en capital de l'article 13 demeure telle que rédigée. Aucune convention successorale ou de donation n'existe, et aucune n'est, à la connaissance de ce bureau, en négociation ; la Mauritius Revenue Authority classe la France parmi les traités en vigueur sans protocole en attente. À surveiller pour l'édition 2 : tout protocole France–Maurice ; les mouvements de loi de finances mauricienne sur la base de rapatriement et les régimes forfaitaires d'impôt sur le revenu ; les mouvements annuels de la loi de finances française sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l'arc de la Riviera ; toute modification des réserves CML de l'un ou l'autre État, qui altérerait le texte consolidé ; et toute actualisation de la page de commentaire administratif millésimée 2012, antérieure à la convention multilatérale. Les agrégats de détention de la section 2 se rafraîchissent à chaque édition.

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5Questions, réponses

Un résident de Maurice paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, qu'ils soient détenus en direct ou au travers de la fraction immobilière de parts sociales (CGI, art. 964). Il s'agit d'une convention en matière de revenu et de fortune, et l'article 23 §1 attribue la fortune constituée par des biens immobiliers à l'État où ils sont situés : la charge française repose donc sur un article conventionnel ; Maurice ne prélève aucune imposition annuelle du patrimoine, de sorte que rien n'y naît qui la doublerait.

Existe-t-il une convention franco-mauricienne sur les successions ou les donations ?

Non. La relation ne couvre que le revenu et la fortune, et aucune convention successorale n'a jamais été conclue. Les droits français sur une villa française dans une succession mauricienne courent sous l'article 750 ter du CGI, au barème de l'article 777 — 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part —, le conjoint étant exonéré ; Maurice ne prélève aucun droit de succession et aucun mécanisme d'imputation ne joue : la facture française est la facture entière.

Qui impose le gain lorsqu'un résident de Maurice cède des parts de société française ?

La règle de départ est que Maurice l'impose : l'article 13 §4 place les gains sur tous les biens, hormis les immeubles, à l'État de résidence du cédant. L'exception est le §6.b du protocole — lorsque les parts constituent une participation substantielle, soit au moins 25 % des droits aux bénéfices de la société détenus seul ou avec des personnes associées, le gain est imposable en France. Le critère des objets principaux recouvre tout montage s'appuyant sur l'attribution, et l'article interne 244 bis A atteint les gains sur sociétés à prépondérance immobilière ; là où les deux se rencontrent, le niveau de participation et les faits décident, et la position se règle au dossier.

La convention multilatérale a-t-elle ajouté une clause de prépondérance immobilière à cette convention ?

Non. Le texte synthétisé officiel de la convention telle que modifiée par la convention multilatérale ne vise que le préambule, le critère des objets principaux, la procédure amiable et l'arbitrage. La clause de prépondérance immobilière sur 365 jours n'a pas été appariée, de sorte que l'attribution des gains en capital de l'article 13 — et son exception de participation substantielle de 25 % — demeure telle que rédigée en 1980.

Qui impose le gain lorsqu'un résident de Maurice vend la villa elle-même ?

La France, en tant qu'État de situation (art. 13 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements pour durée de détention — la composante d'impôt sur le revenu s'éteignant après vingt-deux ans — outre les prélèvements sociaux au taux plein d'État tiers. Maurice exonère le gain avec progressivité par l'article 24 ; le traité règle la direction, et le gain de la villa elle-même n'est jamais en doute.

Qu'a réellement jugé le Conseil d'État à propos des structures mauriciennes ?

Que la substance commande. Dans les décisions Rubis (n° 439859 de 2022 et n° 488080 de 2025, cette dernière publiée au recueil), le Conseil d'État a confirmé l'imposition en France d'une société holding mauricienne qui n'exerçait aucune activité, traitant le revenu réputé acquis en vertu de la règle des sociétés étrangères contrôlées comme un autre revenu imposable dans l'État de résidence (art. 22). La convention ne protège aucune structure vide contre le droit anti-abus français ; rien de ce contentieux ne touche par ailleurs l'imposition d'une villa.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit à Maurice ?

Oui — par la France en tant qu'État de situation (art. 6), sous le régime du taux minimum de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins et 30 % au-delà, prélèvements sociaux en sus. Maurice exonère le revenu par l'article 24 §1 a et ne le retient que pour fixer le taux effectif sur les autres revenus mauriciens ; un résident imposé sur base de rapatriement confirmera cette interaction en droit mauricien.

Un testament mauricien conserve-t-il sa liberté sur une villa française ?

Pour l'essentiel, oui : le règlement 650/2012 permet au ressortissant mauricien de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Depuis 2021 toutefois, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi choisie ne connaît aucune réserve, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France, la villa au premier rang (code civil, art. 913). La famille dont un enfant s'est installé en France active la clause ; la famille mauricienne de bout en bout ne l'active pas.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. La charge (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son prix demeurent hors du champ, comme les parts d'une SCI familiale restée au régime ordinaire (art. 150 UB). Pour un résident qui part, l'article 13 §4 place les gains ultérieurs sur titres à Maurice, sous réserve de l'exception de participation substantielle de 25 % ; lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui porte ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et estampillé section par section de sa date de revue.

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6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés de droit sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 24 juillet 2026 a couvert Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 212, 244 bis A y compris IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 792-0 bis, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 912–913 ; CSS, art. L. 136-6 — textes consolidés), la convention du 11 décembre 1980 telle que modifiée par l'avenant du 23 juin 2011 dans son texte français consolidé du recueil DGFiP — publié par le décret 82-912 du 14 octobre 1982 (loi 82-483) et, pour l'avenant, le décret 2012-816 du 25 juin 2012 (loi 2012-320) — avec le texte synthétisé anglais de la Mauritius Revenue Authority de la convention telle que modifiée par la convention multilatérale, consulté pour les dates de l'instrument et les stipulations appariées, les deux présentations du traité étant lues ensemble et les textes faisant foi prévalant ; la liste des conventions en vigueur de l'administration, qui classe la relation parmi les instruments couvrant le seul revenu et la fortune ; ainsi que la jurisprudence lue au texte des décisions : CE n° 439859 du 25 avril 2022 et n° 488080 du 13 mars 2025 (publié au recueil) sur l'article des autres revenus de la convention et l'exigence de substance, CE n° 451533 du 13 juillet 2022 sur la réserve de sous-capitalisation du §8.b du protocole, et CE n° 400329 du 5 mars 2018 avec l'arrêt Jahin C-45/17 de la CJUE sur la frontière des prélèvements sociaux pour les États tiers. Le commentaire administratif de la convention tient en une page millésimée 2012 (BOI-INT-CVB-MUS-20120912), antérieure à la convention multilatérale ; ce brief suit le texte conventionnel là où les deux différeraient. C'est un trait véritable et distinctif de cette édition que les sources primaires mauriciennes soient elles-mêmes conservées dans le corpus ; pour autant, le droit interne mauricien — l'absence d'imposition annuelle du patrimoine et de droits de succession et de donation, les régimes forfaitaires d'impôt sur le revenu, la base de rapatriement pour les résidents non domiciliés, le Trusts Act — est énoncé à titre d'orientation et n'est jamais porteur d'un énoncé de droit. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics fonciers et de sociétés, anonymisés, au 24 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, déclaration mauricienne des revenus et gains français, niveau de participation lors d'une cession de parts, assiette de plus-value au niveau de l'acte — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au cas.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; il constitue une recherche et non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — historique de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les issues. Pour une opération vivante, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

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