France–Allemagne — Convention fiscale

1Les deux conventions, et laquelle répond à votre question

La France et l’Allemagne fonctionnent avec deux instruments, et savoir lequel gouverne est la première économie que vous ferez. La convention fiscale du 21 juillet 1959 — modifiée quatre fois et consolidée avec l’instrument multilatéral — couvre les revenus et la fortune. La convention du 12 octobre 2006, en vigueur depuis le 3 avril 2009, couvre les successions et les donations. Presque aucune autre relation de cette collection ne possède la seconde ; c’est pourquoi la section décès de ce brief ne ressemble à aucune de ses voisines.

La résidence règle la première question. Lorsque les deux États imposent la même personne, la convention de 1959 applique la cascade habituelle — foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre administrations. Le domicile successoral se règle séparément, par l’article 4 de la convention de 2006, et il ne suit pas la réponse « revenus » : un Allemand vivant en France depuis moins de cinq des sept dernières années conserve un domicile successoral allemand. Les deux calendriers peuvent donc diverger sur votre cas, et c’est voulu.

Ce que l’Allemagne prélève elle-même commande tout ce qui suit. L’Allemagne ne lève plus d’impôt sur la fortune (Vermögensteuer) depuis 1997 : la charge française est donc sans abri conventionnel, mais jamais doublée. Les droits allemands de succession et de donation (Erbschaft- und Schenkungsteuer) sont en revanche bien vivants — d’où l’intérêt de la convention de 2006 — et ils cumulent les donations consenties dans les dix années précédentes. Le droit allemand est énoncé ici en simple repérage : le terrain vérifié de ce brief est le côté français et les deux conventions.

Sources considérées : convention de 1959 (consolidée) art. 2, 3, 19 ; convention de 2006 art. 1, 4 ; BOI-INT-CVB-DEU. Note de portée : les lois et la jurisprudence allemandes sont hors du corpus vérifié de notre agence ; rien de porteur ici ne repose sur elles.

Sources consultées : BOI-INT-CVB-DEU; article 4; art. 2; art. 1. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. L'impôt sur la fortune figure nommément dans la convention de 1959.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1959 art. 2, 3, 19 ; convention de 2006 art. 1, 4

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L’acquisition suit la séquence française classique : votre offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt d’usage de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l’acte authentique, signé devant le notaire — l’officier public qui le dresse, perçoit les droits et publie votre titre. Les acquéreurs allemands conservent en général leurs propres conseils : le notaire n’est pas l’avocat de l’acheteur. Réglez les questions de structure du § 3 avant le compromis, car l’article fortune, l’article des gains et la convention de 2006 lisent chacun différemment une société de détention.

Exemple chiffré — la villa médiane de la presqu’île de Saint-Tropez au registre DVF (4,9 M€, 2014–2025, ventes de 3 M€ et plus) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur la structure réelle de l’acte ; un régime de TVA sur le neuf, un mobilier distingué ou une sûreté hypothécaire changent l’arithmétique.

La détention porte une charge française qui compte à ce niveau. L’article 964 du CGI établit l’impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1 300 000 € — pour un non-résident, les biens français et la fraction française des parts de société (article 965). L’article 19(1) de la convention de 1959 attribue la fortune immobilière française à la France : la convention confirme la charge, elle ne l’abrite pas. L’Allemagne ne lève plus d’impôt sur la fortune depuis 1997 — rien ne la double.

Une installation en France ouvre deux calendriers conventionnels, et ce sont les faits de planification les plus utiles de cette relation. L’article 19(6) de la convention de 1959 dispose que, pour l’impôt français sur la fortune d’une personne physique résidente de France qui a la nationalité allemande SANS avoir la nationalité française, les biens situés hors de France qu’elle possède au 1er janvier de chacune des cinq années civiles suivant celle de son installation n’entrent pas dans l’assiette de ces cinq années. Les deux conditions comptent : c’est la fenêtre de la convention, non celle de la loi interne, et elle n’atteint pas le double national franco-allemand. Séparément, l’article 4 de la convention de 2006 maintient votre domicile successoral allemand tant que vous n’avez pas vécu cinq des sept dernières années en France.

Deux charges locales suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux. Pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — dont les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d’habitation, et chaque propriétaire dépose la déclaration annuelle d’occupation. Ces taux étant communaux et annuels, ce brief les revérifie à chaque édition.

Emprunter contre le bien appartient à la décision de structure. Une dette n’est déductible de l’assiette que si elle a été réellement contractée pour l’actif imposable ; les montages intra-groupe ou in fine sont plafonnés ou reconstruits sur un amortissement notionnel (CGI art. 973–974). Quand le patrimoine imposable dépasse 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l’excédent n’est déductible que pour moitié, sauf à démontrer un objet principalement autre que fiscal. À régler avec le banquier et votre avocat fiscaliste avant l’offre.

Sources considérées : CGI art. 964, 965, 968, 973–974 ; convention de 1959 art. 19(1), 19(6) ; convention de 2006 art. 4. Note de portée : la fenêtre de cinq ans est lue mot à mot dans le texte conventionnel, condition de nationalité comprise ; le droit allemand est en simple repérage.

Sources consultées : CGI art. 973; CGI art. 964; article 965; article 19; article 4. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. La Vermögensteuer n'est plus levée depuis 1997.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI art. 964–965, 973–974 ; convention de 1959 art. 19(1), 19(6)

3Cinq manières de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Une règle organise ici la question de structure, et elle joue à l’inverse de la plupart de cette collection : l’article FORTUNE suit votre société. L’article 19(2) de la convention de 1959 impose la fortune constituée de parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier au lieu de situation de ces immeubles — avec une exception expresse : les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession ne sont pas pris en compte. Une société de détention ne déplace donc pas la charge française sur un bien familial, et la seule voie qui en sort est une société qui exploite réellement le bien. Cela s’établit par l’activité, au dossier.

Ce qui suit est une carte de questions pour le conseil, non un itinéraire.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources considérées : convention de 1959 art. 19(2), 7(4) ; convention de 2006 art. 1, 11 ; CGI art. 669, 751, 968, 990 D–990 E. Note de portée : l’exception de l’article 19(2) tient à l’activité réelle de la société, question de fait réglée au dossier.

Sources consultées : CGI art. 990 D; CGI art. 669; article 19; art. 7; article 11; articles 761; art. 1. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et en Allemagne. L'article 19 §6 ouvre un bouclier de cinq ans renouvelable à l'arrivée.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1959 art. 19(2), 7(4) ; convention de 2006 art. 1, 11

4Ce que vous payez à la vente

La France impose la première. L’article 7(1) de la convention de 1959 attribue à la France les gains sur les immeubles français, et l’article 7(4) — tel que consolidé avec l’instrument multilatéral — l’étend aux actions et participations similaires, sociétés de personnes et trusts compris, lorsque leur valeur provenait principalement d’immeubles à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession. Pour un vendeur résident d’Allemagne, la charge française court sous l’article 244 bis A du CGI : la plus-value décroît de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (art. 150 VC) ; la part impôt sur le revenu s’applique à 19 % (art. 200 B) et s’éteint après 22 ans ; les prélèvements sociaux s’éteignent après 30 ans et suivent votre affiliation. Les plus-values au-delà de 50 000 € portent la surtaxe de l’article 1609 nonies G. L’Allemagne étant membre de l’UE, l’obligation de représentant fiscal accrédité ne se pose pas (art. 244 bis A, IV bis).

Exemple chiffré — l’horloge de détention, par 1 000 000 € de plus-value brute sur un bien vendu à la médiane de la presqu’île (4,9 M€) :

Le côté allemand diffère ensuite selon la voie, et c’est la raison pratique pour laquelle la décision de structure atteint la vente. L’article 20(1)(a) exclut de l’assiette allemande les revenus et les éléments de fortune situés en France que la convention rend imposables en France, l’Allemagne conservant le droit d’en tenir compte pour fixer son taux — exonération avec progressivité. Sur un bien détenu en direct, l’affaire s’arrête là. Sur des parts à prépondérance immobilière, l’allègement passe par imputation : la charge allemande est réduite de l’impôt français, non supprimée. Deux voies vers le même actif, deux résultats allemands différents.

Les familles qui vendent puis quittent la France interrogent parfois la taxe de départ. L’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur valeurs mobilières — au-delà de 800 000 €, ou 50 % et plus. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt, et le prix est hors de la charge ; les parts d’une SCI familiale au régime ordinaire restent dans le régime immobilier (art. 150 UB).

Sources considérées : convention de 1959 art. 7(1), 7(4), 20(1) ; CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G. Note de portée : la restitution allemande de l’exonération ou de l’imputation appartient aux conseils en Allemagne.

Sources consultées : CGI art. 150 UB; article 7; article 244 bis A; art. 150 VC; art. 200 B; article 1609 nonies G; article 20; article 167 bis. Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. Gain direct et gain sur titres s'éliminent différemment en Allemagne.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1959 art. 7, 20(1) ; CGI art. 150 VC, 244 bis A

5Louer avant d’acheter, et mettre votre bien en location

Une année de location avant l’achat reste le premier pas classique, avec une mise en garde : la domiciliation fiscale de l’article 4 B du CGI s’attache au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d’intérêts professionnels et économiques — rien de cela ne s’efface devant un bail. Un bien devenu le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses effets mondiaux, bien avant tout achat. Il ouvre aussi les deux calendriers conventionnels du § 2 : la date d’arrivée mérite d’être consignée plutôt que reconstituée plus tard.

Mettre le bien en location inverse le flux. Les revenus locatifs de source française des non-résidents — meublés compris — sont imposés au régime du taux minimum de l’article 197 A du CGI : au moins 20 % jusqu’au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf taux effectif mondial inférieur démontré. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, au taux que commande votre affiliation. L’article 3(1) de la convention de 1959 attribue les revenus immobiliers à l’État de situation, et l’article 20(1)(a) les exclut ensuite de l’assiette allemande, l’Allemagne pouvant en tenir compte pour son taux.

Sources considérées : CGI art. 4 B, 197 A ; convention de 1959 art. 3(1), 20(1)(a). Note de portée : le traitement dépend de la forme d’exploitation et de l’affiliation, deux questions de fait.

Sources consultées : CGI art. 4 B; article 197 A; article 3; article 20. Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Les années d'essai sont inscrites deux fois dans le droit conventionnel.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI art. 4 B, 197 A ; convention de 1959 art. 3, 20

6Ce qui advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez

C’est la section qui distingue cette paire. La France et l’Allemagne ont conclu le 12 octobre 2006 une convention sur les successions ET les donations, en vigueur depuis le 3 avril 2009. Là où la plupart des relations de cette collection laissent le décès à deux droits internes sans lien, un seul instrument répartit ici les biens puis dit à l’Allemagne ce qu’elle doit imputer.

L’article 1 fixe la portée : successions des personnes domiciliées dans l’un ou l’autre État au décès, et donations consenties par des personnes domiciliées dans l’un ou l’autre État au moment de la donation. L’article 4 règle le domicile, avec la même cascade que la convention « revenus » — foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord — et il porte la règle qui compte après une installation récente : sous cinq ans de résidence française sur les sept dernières, le ressortissant allemand conserve un domicile successoral allemand. Les articles 5 à 8 répartissent ensuite bien par bien, et l’immeuble français est imposable en France.

L’article 11 est la mécanique. Lorsque le défunt ou le donateur était domicilié en Allemagne, l’Allemagne impute sur son propre impôt l’impôt français payé sur les biens que les articles 5 à 8 rendent imposables en France. Et lorsqu’un héritier, légataire ou donataire était domicilié en Allemagne, l’Allemagne peut imposer tout ce que cette personne reçoit, en imputant l’impôt français selon ses propres règles. Les deux États prélèvent ; l’imputation empêche le cumul — ce qu’une paire sans convention successorale ne peut pas offrir.

Côté français, le barème est celui de l’article 777 : progressif jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l’abattement de 100 000 € par enfant de l’article 779, le conjoint survivant étant exonéré en succession. Les abattements allemands se calculent sur leur propre barème et cumulent les donations des dix années précédentes : un programme de donations est donc, dans cette relation, une question de calendrier des deux côtés à la fois — et c’est ce qui rend la couverture des donations par la convention de 2006 aussi précieuse que celle des décès.

Avant tout calcul de droits, le droit civil désigne qui hérite. Les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012 : un ressortissant allemand résidant habituellement en France peut choisir la loi allemande pour l’ensemble de sa succession. Le choix change la mécanique plus que l’attribution fiscale ci-dessus ; ce choix, le régime matrimonial porté dans l’acquisition et le calendrier des donations relèvent du conseil des deux côtés, avant le compromis.

Sources considérées : convention de 2006 art. 1, 4, 5–8, 11 et protocole ¶1 ; CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : les droits allemands de succession et de donation, leurs abattements et leur cumul décennal sont énoncés en simple repérage — les lois allemandes sont hors du corpus vérifié de notre agence.

Sources consultées : CGI art. 669; article 1; article 4; articles 5; article 11; article 777; article 779; protocole ¶1; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et en Allemagne. La convention de 2006 couvre les donations comme les successions.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 2006 art. 1, 4, 11 ; CGI art. 750 ter, 777, 779

7Les huit questions que les propriétaires allemands posent le plus

Un résident d’Allemagne paie-t-il l’impôt français sur la fortune ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€ (CGI art. 964). L’article 19(1) de la convention de 1959 attribue la fortune immobilière française à la France : la convention confirme la charge. L’Allemagne n’en lève plus depuis 1997 — elle n’est jamais doublée.

Détenir par une société évite-t-il l’impôt français sur la fortune ?

En principe non. L’article 19(2) impose les parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier au lieu de situation des immeubles. La seule exception vise les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou professionnelle — une exploitation réelle, établie au dossier.

Existe-t-il une convention successorale franco-allemande ?

Oui, et elle couvre aussi les donations : celle du 12 octobre 2006, en vigueur depuis le 3 avril 2009. Elle répartit les biens — l’immeuble français à la France — et son article 11 fait imputer par l’Allemagne l’impôt français sur le sien.

Que changent les cinq premières années en France ?

Deux choses, toutes deux conventionnelles. L’article 19(6) de la convention de 1959 laisse les biens situés hors de France hors de votre assiette française au 1er janvier de chacune des cinq années suivant l’arrivée — mais seulement si vous avez la nationalité allemande sans avoir la française. Et l’article 4 de la convention de 2006 maintient votre domicile successoral allemand sous cinq ans de résidence française sur les sept dernières.

Qui impose la plus-value quand un résident d’Allemagne vend ?

La France, État de situation (art. 7(1)), sous l’article 244 bis A avec les abattements de durée — la part impôt sur le revenu s’éteignant après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30. L’Allemagne exonère le gain sur un bien détenu en direct ; sur des parts à prépondérance immobilière, elle allège par imputation.

Le revenu locatif de France est-il imposé si le propriétaire vit en Allemagne ?

Oui, par la France : l’article 3(1) attribue les revenus immobiliers à l’État de situation, et la France applique le régime du taux minimum de l’article 197 A — au moins 20 %, 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche — plus les prélèvements sociaux. L’Allemagne exclut le revenu de son assiette et en tient compte pour son taux (art. 20(1)(a)).

Un prêt bancaire réduit-il l’impôt français sur la fortune ?

Oui. La dette d’acquisition due à une banque se déduit de l’assiette de l’IFI (CGI art. 974), et les actifs financiers nantis restent hors de l’impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s’amortir, et quand le patrimoine dépasse 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l’excédent ne compte que pour moitié sauf objet principalement autre que fiscal démontré.

Les enfants conservent-ils le droit successoral allemand ?

Ils le peuvent. Les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012 : un ressortissant allemand résidant habituellement en France peut choisir la loi allemande pour toute sa succession. Le choix change qui hérite et dans quelles proportions ; il laisse intacte l’attribution fiscale de la convention de 2006.

Sources considérées : les sections ci-dessus ; ces réponses les condensent et héritent de leurs notes de portée.

Sources consultées : CGI art. 964; CGI art. 974; article 19; article 11; article 4; art. 7; article 244 bis A; article 3; article 197 A; art. 20; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La convention de 2006 couvre les donations comme les successions.

Vérifié au 10 août 2026 · condensé des §§ 1–6

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de vente

Ce que notre agence surveille

Référence de l’édition 2, août 2026. Les instruments sont ceux du § 1 : la convention de 1959 modifiée en 1969, 1989, 2001 et 2015 et consolidée avec l’instrument multilatéral, et la convention successorale et sur les donations de 2006 en vigueur depuis le 3 avril 2009. En veille : les mouvements annuels de la loi de finances sur l’IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l’arc de la Riviera ; la réforme allemande des abattements de succession, qui change la taille de l’imputation et non son mécanisme ; et toute refonte du commentaire administratif sur l’une ou l’autre convention.

Le marché, d’après le registre

Vu d’Allemagne, le marché des villas à 3 M€ et plus s’ouvre sur la presqu’île de Saint-Tropez, premier registre de la côte : 1 006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes compris — ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à la même médiane. Saint-Jean-Cap-Ferrat reste le registre le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, médiane 6,5 M€, plafond 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent 3 970 M€ sur les trois.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », le registre officiel des transactions immobilières publié par l’administration fiscale), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois. Registre arrêté au 31-12-2025.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche du partenaire de recherche juridique de notre agence — puis recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a relu la convention de 1959 dans sa présentation française consolidée (art. 3, 7, 19 et 20 relus contre le texte brut, l’article 19(6) mot à mot) et la convention successorale et sur les donations de 2006 (art. 1, 4, 5–8, 11 et son protocole), ainsi que les articles consolidés du CGI cités section par section. Le droit interne allemand est énoncé en repérage d’après des sources secondaires et n’est jamais porteur. Données de marché : DVF, ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre au 31-12-2025. Les points signalés « quand notre agence prend le dossier » — taux communaux, affiliation sociale, restitution allemande, base de plus-value à l’acte — sont énoncés au niveau du mécanisme.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; c’est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — historique de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les issues. Pour une opération vivante, notre agence coordonne les conseils français qu’appelle le dossier (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Sources considérées : le relevé de revue ci-dessus ; le registre DVF. Note de portée : si cette section et une section numérotée divergent, la section numérotée prévaut.

Vérifié au 10 août 2026 · relevé de revue complet ci-dessus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Ireland — la paire conventionnelle

France–Mauritius — la paire conventionnelle

Deutsche Ausgabe