France–Allemagne — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Allemagne — 1959 et 2006

La relation repose sur deux instruments empruntés aux deux extrémités de la pratique conventionnelle française. La convention du 21 juillet 1959, en vigueur depuis 1961, compte parmi les plus anciennes appliquées par la France ; elle a été modifiée par les avenants du 9 juin 1969, du 28 septembre 1989, du 20 décembre 2001 et du 31 mars 2015, et sa présentation consolidée intègre la convention multilatérale — en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour l'Allemagne depuis le 1er avril 2021 — dont la clause anti-abus dite du critère des objets principaux, qui permet de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage. Fait rare, le texte de 1959 couvre les impôts sur la fortune comme sur le revenu : l'impôt français sur la fortune y est nommé, et la convention s'étend aux impôts analogues institués après sa signature (article 1 §4) — le fondement sur lequel s'examine l'IFI, successeur de l'ISF depuis 2018. La convention successions et donations du 12 octobre 2006, en vigueur depuis le 3 avril 2009, ferme le cadre par l'autre extrémité : l'une des rares conventions successorales conclues par la France, l'une des plus récentes et — particularité développée à la section I bis — l'une de celles qui régissent aussi les donations entre vifs.

La résidence opère le partage, sur les deux instruments. La personne assujettie dans les deux États est départagée par les critères de l'article 2 §4 de la convention de 1959, réécrit en 2015 sur la cascade du modèle OCDE : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. La convention de 2006 déroule son propre article de domicile sur le même dessin et y ajoute la clause des cinq années sur sept de l'article 4 §3, signalée en tête de ce brief — une stipulation d'intérêt direct pour les familles dans leurs premières années françaises. Les textes faisant foi des deux conventions sont français et allemand ; ce brief cite la consolidation française.

Le versant allemand garde ses accents propres. L'Allemagne ne prélève plus sa Vermögensteuer depuis 1997, impose successions et donations dans le chef du transmettant comme de l'acquéreur en fonction de la résidence, et organise ses détentions familiales par ses propres instruments, la Familienstiftung en premier lieu. Ce brief expose le droit allemand au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et les deux conventions, la lecture allemande relevant des conseils allemands de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1959 (consolidation CML), art. 1, 2 §4, 19 §6 ; convention de 2006, art. 2 et 4 ; BOI-INT-CVB-DEU-10 (millésime 2012–2014 — le texte prévaut)

2Le marché, vu d'Allemagne

Vu d'Allemagne, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, dont 37 % de la valeur en transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en reste le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et l'Allemagne représente 10 % de ces positions étrangères, concentrées sur Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — et sur la presqu'île de Saint-Tropez. Un fait de structure ressort : 90 % des positions de résidents allemands de l'étude actuelle sont détenues en pleine propriété personnelle, sans société dans la chaîne. Habitude ou jugement, la convention successorale de 2006 donne raison à cette simplicité : la section I bis examine pourquoi l'habillage rapporte peu à une famille allemande au moment du décès.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident allemand

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs allemands s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. La convention de 2006 réglant pour l'essentiel les questions successorales et de donation d'après ce que l'acte crée, les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°) ; ici, la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'article 19 §1 de la convention de 1959 attribue à la France la fortune immobilière qui y est située, de sorte que le propriétaire résident d'Allemagne supporte l'IFI avec la confirmation du traité plutôt que sous son abri. L'exposition demeure, en pratique, à sens unique : l'Allemagne ne prélevant plus d'impôt sur la fortune depuis 1997, l'IFI est un coût de détention français et non une double charge.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, la convention fait mieux que la loi interne. Le droit français n'impose le nouveau résident arrivé après cinq années à l'étranger que sur ses actifs français pendant cinq ans (article 964-1°, al. 2) ; l'article 19 §6 de la convention accorde aux ressortissants allemands sans nationalité française la même exclusion quinquennale des biens situés hors de France au rang de droit conventionnel — que la France ne peut restreindre unilatéralement — et la renouvelle lorsque l'intéressé, ayant perdu la qualité de résident de France pendant au moins trois ans, la retrouve ensuite. Le calendrier d'une installation, et celui d'un retour, se planifient donc au regard des deux textes.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 1959, art. 19 §1 et §6 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur allemand, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : la convention de 2006 a été écrite en considération des sociétés interposées, et elle lit au travers.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après. La convention de 2006 y ajoute un pendant successoral : la dette contractée pour acquérir, construire, améliorer ou entretenir la villa se déduit de la valeur de celle-ci pour les droits que le traité attribue (article 10 §1) — l'emprunt suit au décès l'actif qu'il a financé.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

La convention de 2006 régit les droits de succession comme les droits de donation, portée que la plupart des conventions successorales françaises n'ont pas — là où les instruments de Monaco et du Royaume-Uni abandonnent les donations entre vifs au droit interne, le texte franco-allemand les maintient dans sa mécanique de répartition et d'imputation. Son architecture est arrêtée. La villa répond aux droits français en qualité d'État de situation, pour les successions comme pour les donations (article 5 §1) ; les parts d'une société dont l'actif est constitué pour plus de moitié d'immobilier français sont traitées comme cet immobilier (article 5 §3) ; et l'immeuble détenu au travers de sociétés dans lesquelles le défunt ou le donateur, avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs, tient plus de la moitié des droits est réputé faire partie de la succession ou de la donation directement (article 5 §4). L'Allemagne, qui impose en fonction de ses résidents de part et d'autre d'une transmission, impute alors les droits français (article 11 §2) ; lorsque le défunt était domicilié en France, la France impose l'ensemble de la succession et impute la charge allemande (article 11 §1), l'héritier domicilié en France déclenchant la règle française du bénéficiaire avec le même dessin d'imputation. Les biens étrangers aux articles 5 à 8 — les portefeuilles au premier chef — demeurent au seul État du domicile (article 9).

Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI : en ligne directe, progressif jusqu'à 45 % au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Avant que l'un ou l'autre État ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers, et la relation est ici mieux outillée que la plupart : les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012, de sorte que le ressortissant allemand résidant habituellement en France peut choisir la loi allemande — et avec elle la liberté testamentaire allemande plutôt que la réserve héréditaire française — pour l'ensemble de sa succession, sans que ce choix ne déplace la répartition fiscale exposée ci-dessus. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis ; la clause des cinq années sur sept de l'article 4 §3 donne aux premières années françaises de la famille une réponse conventionnelle propre.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge. Au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 en fixe les conditions — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Pour une famille allemande, le cadre conventionnel est plus net que dans la plupart des relations : la donation entre dans le champ de la convention de 2006, la France l'impose en qualité d'État de situation, et l'imputation allemande suit la mécanique ordinaire de l'article 11. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent du conseil de la famille, aux côtés du choix de loi signalé ci-dessus.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; convention de 2006, art. 5, 9, 10, 11 ; convention de 1959, art. 20 §1 ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident allemand

La France impose en premier, et la vieille convention parle ici un langage moderne : l'article 7 §1, réécrit par l'avenant du 31 mars 2015, attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français, et le paragraphe 4 du même article atteint les gains sur actions, droits ou participations ayant tiré, à un moment quelconque des 365 jours précédant la cession, plus de la moitié de leur valeur d'immobilier français. Pour le cédant résident d'Allemagne, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après trente et suivent l'affiliation sociale du cédant — pour les personnes relevant de la coordination européenne de sécurité sociale, en règle générale au taux réduit de solidarité, vérifié au dossier. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. L'Allemagne étant membre de l'Union européenne, l'obligation de représentation fiscale accréditée supportée par les cédants d'États tiers ne s'applique pas (article 244 bis A, IV bis).

L'Allemagne répond ensuite selon ce qui a été vendu. La villa détenue en direct demeure sous l'article 20 §1 a) : le gain imposé par la France est exclu de la base allemande, l'Allemagne ne le retenant que pour la progressivité de son barème. Les parts d'une société à prépondérance immobilière relèvent au contraire de l'article 20 §1 c) : l'Allemagne impose le gain et impute la charge française sur son propre impôt. Le choix entre céder l'actif et céder les titres modifie donc non seulement le cercle des acquéreurs et l'analyse française, mais la méthode allemande elle-même ; ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. La relation France–Allemagne y ajoute une note propre : l'article 7 §6 de la convention de 1959 admet expressément une telle imposition au changement de résidence après cinq années ou plus dans un État, et oblige le nouvel État de résidence à retenir les participations à leur valeur du jour du transfert — le gain imposé au départ n'est donc pas imposé de nouveau à la cession ultérieure. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1959, art. 7 §§1, 4, 6 et 20 §1 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; les fenêtres conventionnelles des articles 19 §6 et 4 §3, décrites plus haut, donnent alors au calendrier de ces premières années une valeur propre. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, à un taux fonction de l'affiliation sociale du propriétaire — pour les propriétaires affiliés en Allemagne, en règle générale le taux réduit de solidarité, vérifié au dossier. La convention est catégorique sur la répartition : l'article 3 rend les revenus des biens immobiliers, quel qu'en soit le mode d'exploitation, imposables exclusivement dans l'État de situation. L'Allemagne exclut en conséquence ces revenus de sa base en vertu de l'article 20 §1 a), ne les retenant que pour la progressivité de son barème ; leurs modalités déclaratives allemandes relèvent des conseils allemands de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1959, art. 3 et 20 §1 a

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 21 juillet 1959 modifiée par les avenants de 1969, 1989, 2001 et 2015 et par la convention multilatérale (en vigueur pour la France le 1er janvier 2019, pour l'Allemagne le 1er avril 2021, notifications allemandes actualisées le 2 octobre 2024) ; convention successions et donations du 12 octobre 2006, en vigueur depuis le 3 avril 2009. Un point de veille domine le dossier : la publication de janvier 2026 du ministère fédéral allemand des finances sur l'état des conventions mentionne l'ouverture de négociations en vue d'un protocole de révision avec la France — ce brief suivra l'instrument de l'annonce à la prise d'effet. Autres points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; législation allemande sur les droits de succession et de donation ; toute actualisation du commentaire administratif de la convention de 1959, dont le millésime 2012–2014 précède l'avenant de 2015 comme la convention multilatérale. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident d'Allemagne paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 1959 — parmi les rares de cette série à couvrir l'impôt sur la fortune — attribue à la France la fortune immobilière qui y est située (art. 19 §1), et l'Allemagne ne prélève plus d'impôt sur la fortune depuis 1997 : la charge est confirmée par le traité, jamais doublée.

L'installation en France expose-t-elle immédiatement le patrimoine mondial d'un ressortissant allemand ?

Pas pendant les cinq premières années. En vertu de l'article 19 §6 de la convention de 1959, le ressortissant allemand sans nationalité française qui devient résident de France conserve ses biens situés hors de France en dehors de l'assiette de l'impôt sur la fortune pendant les cinq années suivant l'installation, la fenêtre se renouvelant après au moins trois années de non-résidence. La convention de 2006 ajoute sa propre clause : en deçà de cinq années de domiciliation française sur les sept dernières, et sans volonté d'installation définitive, le domicile conventionnel successoral demeure allemand (art. 4 §3).

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident d'Allemagne vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 1959, art. 7 §1), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente. L'Allemagne exonère le gain sous réserve de progressivité lorsque la villa était détenue en direct, mais impose avec imputation lorsque ce sont des parts à prépondérance immobilière qui ont été cédées (art. 20 §1).

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 2006, art. 5), et le traité lit au travers des structures : les parts à prépondérance immobilière sont traitées comme l'immeuble, et les sociétés détenues au-delà de la moitié par le défunt avec sa proche famille sont regardées par transparence. L'Allemagne, lorsqu'elle impose également, impute les droits français (art. 11 §2).

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par le traité franco-allemand ?

Oui — une singularité de cette relation. Là où la plupart des conventions successorales françaises abandonnent les donations au droit interne, la convention de 2006 s'applique aux successions comme aux donations : la donation de la villa, ou de sa nue-propriété, est imposée par la France en qualité d'État de situation, l'Allemagne imputant selon la mécanique ordinaire de l'article 11.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit en Allemagne ?

Oui, et par la France seule aux termes mêmes du traité : l'article 3 de la convention de 1959 rend les revenus des biens immobiliers imposables exclusivement dans l'État de situation. La France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus ; l'Allemagne exclut ces revenus de sa base et ne les retient que pour la progressivité de son barème (art. 20 §1 a).

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France ; l'article 7 §6 de la convention de 1959 oblige en outre le nouvel État de résidence à retenir la valeur du jour du départ, de sorte que le même gain n'est pas imposé deux fois.

Un prêt bancaire réduit-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte que pour moitié, sauf démonstration d'un objectif autre que principalement fiscal. Au décès, la convention de 2006 déduit la dette d'acquisition et de travaux de la valeur de la villa elle-même (art. 10 §1).

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — textes consolidés) et sur les deux instruments conventionnels dans leur présentation officielle française : la convention de 1959 consolidée avec ses quatre avenants et la convention multilatérale, et la convention successions et donations de 2006 — les textes faisant foi de l'une et de l'autre étant français et allemand, sans version anglaise officielle. Le commentaire administratif de la convention de 1959 (BOI-INT-CVB-DEU-10) date de 2012–2014 et précède l'avenant de 2015 comme la convention multilatérale ; pour la convention de 2006, l'administration n'a publié aucun commentaire de fond. Dans les deux cas, ce brief suit le texte conventionnel. L'état conventionnel allemand est repris de la publication de janvier 2026 du ministère fédéral des finances ; le droit interne allemand est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, modalités déclaratives allemandes, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Ireland — la paire conventionnelle

France–Switzerland — la paire conventionnelle

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