France–Irlande — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Irlande — un texte, et une lacune

La relation repose sur un instrument unique de 1968 — l'une des conventions les plus anciennes que la France maintienne en vigueur — et sur sa strate moderne. La convention du 21 mars 1968, en vigueur depuis le 15 juin 1971, a été modifiée par l'instrument multilatéral avec effet pour les deux États à compter de 2019–2020, et le texte consolidé porte désormais la clause de l'objet principal, en vertu de laquelle un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention constituait l'un des objets principaux d'un montage. Chaque État publie une présentation consolidée officielle — la France sa consolidation CML, l'Irlande son texte synthétisé — et ce brief cite, dans chaque édition, le texte officiel de sa propre langue.

Ce que la convention couvre, et ce qu'elle ne couvre pas. Le texte de 1968 ne s'applique qu'aux impôts sur le revenu. Il ne s'est jamais étendu à l'imposition de la fortune, et aucune convention successorale n'a jamais été conclue entre les deux États — lacune qui place la relation dans la situation inverse des conventions franco-monégasque et franco-britannique, et qui donne aux décisions du jour de l'acquisition, examinées à la section I bis, un poids inhabituel. Une nuance de même millésime mérite d'être notée : l'impôt irlandais sur les plus-values est postérieur à la signature de la convention, et la mesure dans laquelle il s'y rattache comme impôt analogue ultérieur s'examine au dossier plutôt qu'elle ne se présume.

Le versant irlandais conserve sa particularité propre. L'Irlande maintient la remittance basis pour ses résidents non domiciliés — le régime que le Royaume-Uni a aboli en 2025 — et l'articulation entre cette base, le crédit irlandais et l'imposition française à la source appartient aux conseils irlandais de la famille. Ce brief n'énonce le droit irlandais qu'à titre d'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et les deux textes officiels de la convention.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1968 modifiée par l'instrument multilatéral, art. 1, 3, 21 (deux textes consolidés officiels) ; BOI-INT-CVB-IRL-10/-20 (millésime 2012 — le texte prévaut)

2Le marché vu de Dublin

Vu de Dublin, le marché des villas à 3 M€ et plus s'ouvre sur les trois registres qui ancrent ces briefs. Saint-Jean-Cap-Ferrat est le plus étroit et le plus cher de la côte : 159 ventes qualifiées pour 2 132 M€ sur 2016–2025, à une médiane de 6.5 M€ et un plafond de 200.0 M€. Cannes et ses collines ont apporté 284 ventes pour 1 949 M€ à une médiane de 4.9 M€, tandis que la presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte, à 920 ventes pour 6 472 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2016–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 10 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et 60 % de l'ensemble des positions sont détenues au travers d'une société. L'échantillon irlandais demeure sous le seuil de publication de cette étude ; cette édition ne publie donc que les agrégats généraux — la ligne irlandaise apparaîtra à mesure que le registre s'approfondit, l'une des façons dont chaque édition diffère de la précédente.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident irlandais

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs irlandais s'entourent en pratique de leurs propres conseils. Les deux États étant dépourvus de convention successorale, les questions de structure de la section I bis méritent d'être tranchées avant le compromis avec un soin particulier : ici plus qu'ailleurs, l'acte décide.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier français détenu en direct et la fraction immobilière des titres de sociétés (article 964-2°), et la convention de 1968 ne s'étant jamais étendue à l'imposition de la fortune, l'IFI s'applique au propriétaire résident irlandais sans médiation conventionnelle. L'exposition est unilatérale par nature : l'Irlande ne lève aucun impôt comparable, de sorte que l'IFI est un coût de détention français et non une double charge. Le texte contient une fenêtre de planification notable — la personne qui se domicilie en France après cinq années à l'étranger n'est imposée pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2), point d'intérêt direct pour la famille qui envisage le déménagement.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour l'acquéreur irlandais, chaque ligne du tableau ci-dessous appelle la même considération supplémentaire : en l'absence de convention successorale entre les deux États, ce que l'acte crée sera lu, un jour, par deux droits internes à la fois.

La succession sans convention — ce que l'acquisition décide

C'est le terrain distinctif de la relation France–Irlande, et il gagne à être exposé posément. Côté français, les droits de succession s'attachent à la villa en qualité de bien situé en France en vertu du droit interne (CGI, art. 750 ter) : le barème de l'article 777 est progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré. Côté irlandais, l'impôt sur les acquisitions à titre gratuit suit la résidence du disposant et du bénéficiaire plutôt que la situation du bien, de sorte que la même transmission peut relever des deux systèmes ; chaque État n'accorde alors d'allègement que selon ses propres règles unilatérales, et non en vertu d'un traité. Rien ici n'est inhabituel — mais là où les briefs Monaco et Royaume-Uni pouvaient s'appuyer sur la répartition et le crédit d'une convention, cette relation ne dispose que des arrangements que la famille construit elle-même. En pratique, quatre décisions prises à l'acquisition s'en trouvent rehaussées : le régime matrimonial porté dans l'achat ; l'élection de loi que la France reconnaît au titre du règlement (UE) 650/2012 pour l'ensemble de la succession ; la structure de détention, chaque ligne du tableau ci-dessus ; et le calendrier des donations entre vifs, qu'aucune convention ne couvre davantage. Les deux lectures — française et irlandaise — s'obtiennent utilement ensemble, avant le compromis, auprès des conseils de chaque côté.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; aucune convention successorale — droit interne français en toute hypothèse

IIVendre en qualité de résident irlandais

Deux États sont engagés, et le texte ancien de la convention est précis sur ce point. L'article 3 de la convention de 1968, qui attribue les revenus des biens immobiliers à l'État de situation, dispose en toutes lettres que ses règles « s'appliquent également aux bénéfices provenant de l'aliénation de biens immobiliers » ; l'instrument multilatéral y a depuis ajouté la clause moderne atteignant les gains sur titres et participations tirant leur valeur principalement de biens immobiliers. La France impose donc la cession en qualité d'État de situation, par l'article 244 bis A du CGI pour les cédants résidents d'Irlande, avec les abattements de durée de droit commun — l'impôt sur le revenu s'éteignant après vingt-deux ans de détention et les prélèvements sociaux après trente. L'Irlande étant membre de l'Union européenne, l'obligation de représentation fiscale accréditée qui pèse sur les cédants d'États tiers ne s'applique pas.

L'Irlande impose ensuite ses résidents selon ses propres règles, et l'article 21 de la convention organise l'allègement : l'impôt français acquitté sur les revenus de source française est imputé en crédit sur l'impôt irlandais afférent aux mêmes revenus. Une nuance tenant à l'âge de la convention accompagne le crédit — l'impôt irlandais sur les plus-values est postérieur à la convention, et sa place dans le traité comme impôt analogue ultérieur s'examine au dossier plutôt qu'elle ne se présume. Lorsque le bien est logé dans une société, le choix entre céder l'actif et céder les titres modifie le cercle des acquéreurs et l'analyse des deux côtés ; ce choix s'évalue avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1968, art. 3 et 21 + clause MLI sur les gains ; CGI, art. 150 UB, 167 bis, 244 bis A

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une mise en garde claire : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI se détermine par le foyer, le lieu de séjour principal et les centres d'intérêts professionnels et économiques — rien de tout cela ne s'incline devant un bail. La villa qui devient le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat. Le choix entre location meublée saisonnière et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se calibre sur l'objet réel de l'essai.

Mettre la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents relèvent du régime des taux minimaux de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent, à un taux qui dépend de l'affiliation sociale du propriétaire — les propriétaires relevant de la coordination européenne bénéficiant en règle générale du taux réduit, point vérifié au dossier. La convention attribue le revenu à la France en qualité d'État de situation (article 3), et l'Irlande, qui impose le même revenu entre les mains de ses résidents, impute l'impôt français en crédit au titre de l'article 21. L'articulation de ce crédit avec la remittance basis irlandaise des résidents non domiciliés appartient aux conseils irlandais de la famille.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1968, art. 3 et 21

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : la convention du 21 mars 1968 modifiée par l'instrument multilatéral, avec effet pour les deux États à compter de 2019–2020 (clause de l'objet principal comprise), lue dans ses deux présentations consolidées officielles — la consolidation CML française et le texte synthétisé irlandais. Aucune convention successorale n'existe, et aucune renégociation n'est annoncée au 17 juillet 2026. Points de veille pour la deuxième édition : toute annonce de renégociation franco-irlandaise ; les lois de finances irlandaises sur l'impôt sur les acquisitions à titre gratuit et l'impôt sur les plus-values ; les mouvements annuels de la loi de finances française sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; et toute actualisation du commentaire administratif de la convention, daté de 2012. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident irlandais paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres (CGI, art. 964). La convention de 1968 ne couvre que les impôts sur le revenu, donc aucun allègement conventionnel — mais l'Irlande ne levant aucun impôt sur la fortune, la charge n'est jamais doublée.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident irlandais vend une villa française ?

La France d'abord, en qualité d'État de situation : l'article 3 de la convention de 1968 s'étend expressément aux bénéfices provenant de l'aliénation de biens immobiliers, et l'article 244 bis A du CGI s'applique avec les abattements de durée. L'Irlande impose ensuite ses résidents et impute l'impôt français en crédit (art. 21) ; la position conventionnelle de l'impôt irlandais sur les plus-values, postérieur à la convention, s'examine au dossier.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

Les deux peuvent l'imposer. La France et l'Irlande n'ont pas de convention successorale : la France impose la villa en qualité de bien situé en France selon ses règles internes, et l'impôt irlandais sur les acquisitions à titre gratuit suit la résidence du disposant et du bénéficiaire, les allègements de part et d'autre étant unilatéraux et non conventionnels. La coordination se construit à l'acquisition — régime matrimonial, élection de loi, structure et calendrier des donations.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit en Irlande ?

Oui. La France impose la première au régime des taux minimaux de l'article 197 A du CGI, à 20 % et 30 % au moins, prélèvements sociaux en sus ; l'Irlande impose le même revenu en qualité d'État de résidence et impute la charge française (convention de 1968, art. 3 et 21).

Un trust détenant une villa française crée-t-il des obligations françaises ?

Oui, expressément. L'administrateur doit déclarer le trust — termes, parties et valeurs — dès que le constituant ou un bénéficiaire est domicilié en France ou que le trust détient un bien français (CGI, art. 1649 AB), et l'article 990 J tient en réserve un prélèvement au taux le plus élevé de l'IFI pour les trusts dont les actifs français ne sont pas déclarés. Le trust régulièrement déclaré ne supporte pas le prélèvement ; le trust non déclaré le supporte.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Un prêt bancaire réduit-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte que pour moitié, sauf démonstration d'un objectif autre que principalement fiscal.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

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6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 17 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 167 bis, 197 A, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB — textes consolidés) et sur l'instrument conventionnel dans ses deux présentations consolidées officielles (consolidation CML française et texte synthétisé irlandais de la convention de 1968 modifiée par l'instrument multilatéral). Le commentaire administratif de la convention (BOI-INT-CVB-IRL) date de 2012 et est antérieur à l'instrument multilatéral ; en cas de divergence entre commentaire et texte consolidé, ce brief suit le texte. Le droit irlandais n'est énoncé qu'à titre d'orientation, sur sources secondaires, et ne porte aucun énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Recherche de propriété : agrégats compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 17 juillet 2026. Les points signalés « à l'engagement » — taux communaux, affiliation sociale, position conventionnelle de l'impôt irlandais sur les plus-values, articulation avec la remittance basis — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — historique de résidence, domicile, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

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