Die Entscheidungen, die ein in Deutschland Ansässiger vor Kauf, Finanzierung, Nutzung oder Übertragung einer französischen Wohnimmobilie treffen sollte — aus den Abkommen von 1959 und 2006, dem französischen Steuergesetzbuch und dem amtlichen Transaktionsregister des französischen Staates.
Elena Agueeva — licensed French real-estate broker (CPI 06052023000000132), Cannes · first published 2026-07-19 · last reviewed 2026-08-13
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Ebene 1 · Das Entscheidungsbriefing
Die Antworten setzen voraus: Sie sind eine Privatperson, für das Abkommen in Deutschland ansässig und nicht in Frankreich, kaufen im eigenen Namen zum privaten Gebrauch, und kein Drittstaat besteuert Ihre Familie. Eine Gesellschaft oder ein Trust in der Kette, eine geschäftliche Nutzung oder ein Drittstaat ändern die Antworten — die §§ 3 und 6 sagen wo.
| Instrument | Datum und Stand | Erfasste Steuern | Was es nicht erreicht |
|---|---|---|---|
| Doppelbesteuerungsabkommen vom 21. Juli 1959, unterzeichnet in Paris | In Kraft seit 1961; geändert durch die Zusatzabkommen vom 9. Juni 1969, 28. September 1989, 20. Dezember 2001 und 31. März 2015; konsolidiert mit dem multilateralen Instrument. | Einkommen und Vermögen: Artikel 19 weist Immobilienvermögen — und die Anteile einer überwiegend immobilienhaltenden Gesellschaft — dem Belegenheitsstaat zu. | Erbfälle und Schenkungen, für die das folgende Abkommen gilt |
| Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen vom 12. Oktober 2006, unterzeichnet in Paris | In Kraft seit dem 3. April 2009. | Erbfälle von Personen mit Wohnsitz in einem der beiden Staaten und deren Schenkungen (Artikel 1): die Immobilie an Frankreich, wobei Deutschland die französische Steuer anrechnet (Artikel 11). | Es nimmt Frankreich die Besteuerung der französischen Immobilie nicht — es verhindert, dass die zweite Steuer hinzutritt |
| Das multilaterale BEPS-Instrument | In den Text von 1959 konsolidiert. | Ergänzte den Principal-Purpose-Test und das 365-Tage-Fenster, das nun Gewinne aus Anteilen überwiegend immobilienhaltender Gesellschaften erfasst (Artikel 7(4)). | Das Erbschaftsteuerabkommen von 2006 — unberührt |
| Der Kommentar der französischen Finanzverwaltung, BOI-INT-CVB-DEU | Auslegung beider Abkommen. | Nur Orientierung. | Wo Kommentar und Abkommenstext auseinandergehen, folgt dieser Brief dem Text |
| Frage | Die allgemeine Lage | Gewicht | Muss Ihre Akte geprüft werden? |
|---|---|---|---|
| Zahlen Sie französische Vermögensteuer auf die Immobilie? | Ja über 1,3 Mio. €. Artikel 19(1) weist französisches Immobilienvermögen Frankreich zu; Deutschland erhebt seit 1997 keine — die Last ist ungeschützt und einfach (§ 2) | Hoch | Meist — Bewertung und Schulden |
| Verschiebt eine Gesellschaft die Vermögensteuer? | Nein. Artikel 19(2) besteuert Anteile einer überwiegend immobilienhaltenden Gesellschaft am Belegenheitsort — außer bei Immobilien, die die Gesellschaft selbst betrieblich nutzt (§ 3) | Kritisch | Ja — die Ausnahme hängt an der tatsächlichen Tätigkeit |
| Was geschieht mit der Immobilie bei Ihrem Tod? | Das Abkommen von 2006 gibt sie Frankreich, und Deutschland rechnet die französische Steuer auf seine eigene an (Artikel 11). Beide Staaten erheben; die Anrechnung verhindert die Häufung (§ 6) | Kritisch | Ja — Wohnsitz, Wohnsitz der Erben, deutsche Freibeträge |
| Können Sie die Immobilie zu Lebzeiten verschenken? | Ja, und selten genug deckt ein Abkommen es ab: der Text von 2006 gilt für Schenkungen wie für Erbfälle (Artikel 1), mit derselben Aufteilung und Anrechnung (§ 6) | Hoch | Ja — der Zeitplan der Schenkungen und die deutsche Zehnjahresfrist |
| Sie ziehen nach Frankreich — was ändern die ersten fünf Jahre? | Zwei Abkommensfristen beginnen. Artikel 19(6) lässt Vermögen außerhalb Frankreichs fünf Jahre außer Ansatz, wenn Sie deutscher und nicht zugleich französischer Staatsangehöriger sind; das Abkommen von 2006 hält den Erbfall-Wohnsitz unter fünf von sieben Jahren deutsch (§ 2) | Hoch | Ja — Staatsangehörigkeit und Zuzugsdatum |
| Wer besteuert den Gewinn beim Verkauf? | Frankreich als Belegenheitsstaat (Artikel 7(1)), nach Artikel 244 bis A mit den Haltefristabschlägen. Deutschland stellt den Gewinn bei unmittelbar gehaltener Immobilie frei (§ 4) | Hoch | Meist — Haltedauer, Belege über Baumaßnahmen |
| Ändert der Verkauf der Anteile die Antwort? | Auf deutscher Seite ja: Artikel 7(4) gibt Frankreich den Gewinn, wenn die Anteile innerhalb der letzten 365 Tage überwiegend immobiliengedeckt waren, und Deutschland entlastet dann durch Anrechnung statt Freistellung (§ 4) | Hoch | Ja — die Bilanz zum Verkaufszeitpunkt |
| Was kosten die Sozialabgaben auf Gewinn oder Miete? | Ihr Satz folgt Ihrer sozialversicherungsrechtlichen Zugehörigkeit: innerhalb der europäischen Koordinierung der ermäßigte Solidaritätssatz, sonst der volle (§ 4) | Mittel | Je nach Fall — die Zugehörigkeit, in der Akte geprüft |
| Rolle | Verantwortet |
|---|---|
| Der Notar (notaire) — der Amtsträger, der die Urkunde errichtet und Ihr Eigentum einträgt | Titel, Urkunde, die von ihm erhobenen Abgaben und die Mechanik der Erbfolge. |
| Ihr französischer Steueranwalt (avocat fiscaliste) | Die französische Steuerposition — und ob sie einer Prüfung standhält. |
| Ihr Berater in Deutschland | Was in Deutschland gilt. Keine Zahl in diesem Briefing ist endgültig, bevor er sie bestätigt. |
| Der Kreditgeber | Prüft die Rückzahlungsfähigkeit des Käufers, bewilligt und stellt die Finanzierung, nimmt eine Hypothek oder andere Sicherheit am Objekt und gibt die Mittel frei. |
| Der Bewertungsgeber — Elena Agueeva Real Estate | Liefert eine unabhängige Schätzung des Marktwerts der Immobilie — für die Verkaufsverhandlung, die Finanzierungsentscheidung, die Werte, die Sie dem französischen Fiskus erklären, und die übrigen Erfordernisse der Transaktion. |
| Das Family Office | Die Reihenfolge der Schritte, die Governance — und dass beide Beraterteams zu einer Antwort finden. |
| Elena Agueeva Real Estate | Hält das schriftliche Mandat, findet und verhandelt die Immobilie und trägt die Akte zum Notar — bezahlt erst, wenn die Urkunde unterzeichnet ist. |
Geprüft zum 10. August 2026 · Abkommen von 1959 und 2006; CGI; Verordnung 650/2012
Ebene 2 · Was für einen in Deutschland Ansässigen anders ist
Frankreich und Deutschland arbeiten mit zwei Instrumenten, und zu wissen, welches gilt, ist die erste Ersparnis. Das Doppelbesteuerungsabkommen vom 21. Juli 1959 — viermal geändert und mit dem multilateralen Instrument konsolidiert — erfasst Einkommen und Vermögen. Das Abkommen vom 12. Oktober 2006, in Kraft seit dem 3. April 2009, erfasst Erbfälle und Schenkungen. Fast keine andere Beziehung dieser Sammlung besitzt das zweite; deshalb liest sich der Todesfall-Abschnitt dieses Briefs anders als bei allen Nachbarn.
Die Ansässigkeit klärt die erste Frage. Besteuern beide Staaten dieselbe Person, greift im Abkommen von 1959 die übliche Kaskade — ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit, dann Verständigung der Verwaltungen. Der Erbfall-Wohnsitz wird gesondert bestimmt, durch Artikel 4 des Abkommens von 2006, und er folgt der Einkommensantwort nicht: Wer als Deutscher weniger als fünf der letzten sieben Jahre in Frankreich gelebt hat, behält einen deutschen Erbfall-Wohnsitz. Beide Zeitschienen dürfen also über Sie unterschiedlich urteilen.
Was Deutschland selbst erhebt, prägt alles Weitere. Deutschland erhebt seit 1997 keine Vermögensteuer mehr, sodass die französische Vermögensteuer durch kein deutsches Gegenstück abgeschirmt und nie verdoppelt wird. Die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer besteht dagegen fort — deshalb zählt das Abkommen von 2006 — und sie rechnet Schenkungen der letzten zehn Jahre zusammen. Deutsches Recht steht hier nur zur Orientierung: geprüfter Boden dieses Briefs sind die französische Seite und die beiden Abkommen.
Berücksichtigte Quellen: Abkommen von 1959 (konsolidiert) Art. 2, 3, 19; Abkommen von 2006 Art. 1, 4; BOI-INT-CVB-DEU. Anmerkung zum Umfang: deutsche Gesetze und Rechtsprechung liegen außerhalb des geprüften Korpus Elena Agueeva Real Estate; nichts Tragendes stützt sich hier auf sie.
Geprüft zum 10. August 2026 · Abkommen von 1959 Art. 2, 3, 19; Abkommen von 2006 Art. 1, 4
Der Kauf folgt dem üblichen französischen Ablauf: Ihr Angebot; der Vorvertrag (compromis de vente) mit zehn Tagen Widerrufsfrist und einer Anzahlung von üblicherweise 10 %; die aufschiebenden Bedingungen; dann die Urkunde selbst (acte authentique) vor dem notaire — dem Amtsträger, der sie errichtet, die Abgaben einzieht und Ihr Eigentum einträgt. Deutsche Käufer behalten daneben in der Regel eigene Berater: der notaire ist nicht der Anwalt des Käufers. Klären Sie die Strukturfragen aus § 3 vor dem compromis, denn Vermögensartikel, Gewinnartikel und das Abkommen von 2006 lesen eine Holdinggesellschaft jeweils anders.
Rechenbeispiel — die mittlere Villa der Halbinsel von Saint-Tropez im DVF-Register (4,9 Mio. €, 2014–2025, Verkäufe ab 3 Mio. €):
| Posten | Grundlage | Betrag | Zu Lasten von |
|---|---|---|---|
| Grunderwerb- und Eintragungsabgaben | ≈ 5,81 % des Preises (Département mit Normalsatz; Bestandsimmobilie) | 284.526 € | Käufer |
| Gebühren und Auslagen des notaire | ≈ 1,1–1,4 % in dieser Preisklasse (regulierter Staffeltarif) | ≈ 61.250 € | Käufer |
| Indikative Gesamterwerbskosten | ≈ 7 % bei einer Bestandsimmobilie | ≈ 345.776 € | Käufer |
| Maklerhonorar | Nach Mandat; üblicherweise im ausgewiesenen Preis enthalten | — | Nach Mandat |
Der notaire weist Abgaben und Gebühren nach der tatsächlichen Urkundenstruktur aus; ein Umsatzsteuerregime für Neubauten, gesondert ausgewiesenes Mobiliar oder eine Hypothek verändern die Rechnung.
Das Halten bringt eine französische Last, die in dieser Preisklasse zählt. Artikel 964 CGI erhebt die jährliche Immobilienvermögensteuer (IFI) über 1.300.000 € — für Nichtansässige auf französische Immobilien und den französischen Immobilienanteil von Gesellschaftsanteilen (Artikel 965). Artikel 19(1) des Abkommens von 1959 weist französisches Immobilienvermögen Frankreich zu: das Abkommen bestätigt die Last, es schirmt sie nicht ab. Deutschland erhebt seit 1997 keine Vermögensteuer — nichts verdoppelt sie.
Ein Zuzug nach Frankreich startet zwei Abkommensfristen, und sie sind die wertvollsten Planungstatsachen dieser Beziehung. Artikel 19(6) des Abkommens von 1959 bestimmt: Für die französische Vermögensteuer einer in Frankreich ansässigen natürlichen Person, die die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt OHNE die französische zu besitzen, bleiben außerhalb Frankreichs belegene Vermögenswerte, die sie am 1. Januar jedes der fünf auf den Zuzug folgenden Kalenderjahre besitzt, für diese fünf Jahre außer Ansatz. Beide Bedingungen zählen: es ist das Fenster des Abkommens, nicht des französischen Gesetzes, und es erfasst deutsch-französische Doppelstaater nicht. Getrennt davon hält Artikel 4 des Abkommens von 2006 Ihren Erbfall-Wohnsitz deutsch, solange Sie nicht fünf der letzten sieben Jahre in Frankreich gelebt haben.
Zwei laufende kommunale Lasten folgen der Immobilie. Die jährliche Grundsteuer (taxe foncière) läuft nach kommunalen Sätzen. Für möblierte Zweitwohnsitze können Gemeinden in ausgewiesenen Anspannungsgebieten (zone tendue) — darunter die führenden Rivièra-Gemeinden — einen Zuschlag (surtaxe) beschließen, und jeder Eigentümer gibt die jährliche Nutzungserklärung ab. Da diese Sätze kommunal und jahresbezogen sind, prüft dieser Brief sie in jeder Ausgabe neu.
Ein Darlehen auf die Immobilie gehört zur Strukturentscheidung. Eine Schuld ist von der Bemessungsgrundlage nur abziehbar, wenn sie tatsächlich für das steuerpflichtige Gut eingegangen wurde; konzerninterne oder endfällige Gestaltungen werden gedeckelt oder so behandelt, als würden sie nach und nach zurückgezahlt (CGI Art. 973–974). Übersteigt das steuerpflichtige Vermögen 5 Mio. € und die Schuld 60 % seines Werts, ist der Überschuss nur zur Hälfte abziehbar, sofern nicht ein überwiegend nicht steuerlicher Zweck dargelegt wird.
Berücksichtigte Quellen: CGI Art. 964, 965, 968, 973–974; Abkommen von 1959 Art. 19(1), 19(6); Abkommen von 2006 Art. 4. Anmerkung zum Umfang: das Fünfjahresfenster ist wörtlich aus dem Abkommenstext gelesen, einschließlich seiner Staatsangehörigkeitsbedingung; deutsches Recht steht nur zur Orientierung.
Geprüft zum 10. August 2026 · CGI Art. 964–965, 973–974; Abkommen von 1959 Art. 19(1), 19(6)
Eine Regel ordnet hier die Strukturfrage, und sie läuft anders als in den meisten Beziehungen dieser Sammlung: der VERMÖGENSARTIKEL folgt Ihrer Gesellschaft. Artikel 19(2) des Abkommens von 1959 besteuert Vermögen aus Anteilen an einer Gesellschaft, deren Aktiva überwiegend aus Immobilien in einem der beiden Staaten bestehen, dort, wo diese Immobilien liegen — mit einer ausdrücklichen Ausnahme: Immobilien, die die Gesellschaft für ihre eigene gewerbliche, kaufmännische, land- oder forstwirtschaftliche oder freiberufliche Tätigkeit nutzt, bleiben außer Betracht. Eine Holdinggesellschaft verschiebt die französische Vermögenslast auf eine Familienimmobilie also nicht, und der einzige Weg heraus ist eine Gesellschaft, die die Immobilie wirklich betrieblich nutzt. Das wird über die Tätigkeit belegt, in der Akte.
Was folgt, ist eine Landkarte von Fragen für die Berater, kein Weg.
| Weg | Was er bietet | Was er für einen deutschen Eigentümer bedeutet |
|---|---|---|
| Direktes Eigentum | Einfachheit; Besteuerung durchgehend am Belegenheitsort | Die IFI gilt über 1,3 Mio. € mit der Bestätigung des Abkommens (Art. 19(1)); ein späterer Verkauf wird in Frankreich besteuert (Art. 7(1)) und in Deutschland freigestellt; im Todesfall weist das Abkommen von 2006 die Immobilie Frankreich zu und Deutschland rechnet die französische Steuer an |
| Deutsche GmbH oder andere Gesellschaft | Vertraulichkeit, Bündelung | Artikel 19(2) erreicht die Anteile für die französische Vermögensteuer weiterhin, außer bei betrieblicher Nutzung; die jährliche 3 %-Steuer und ihre Erklärungen gelten (CGI Art. 990 D–990 E; eine EU-Gesellschaft ist auf Erklärung befreit); ein Anteilsverkauf fällt an Frankreich, wenn die Anteile in den vorangegangenen 365 Tagen überwiegend immobiliengedeckt waren (Art. 7(4)), und Deutschland entlastet dann durch Anrechnung |
| Französische SCI — eine französische Immobiliengesellschaft | Führung, Miteigentum, französische Finanzierung | Dieselbe Vermögenslesart und dieselbe französische Reichweite bei Verkauf und Todesfall; wie Deutschland die SCI einordnet und ob es die Einkünfte den Gesellschaftern zurechnet, ist eine Frage für deutsche Berater und ändert die deutsche Erklärung der Familie |
| Eine Gesellschaft, die die Immobilie betrieblich nutzt | Die Ausnahme des Artikels 19(2) | Der einzige Weg, den der Vermögensartikel selbst aus der französischen Last nimmt — er verlangt eine echte, von der Immobilie aus ausgeübte Tätigkeit, kein Etikett; dokumentieren Sie sie, bevor Sie sich darauf verlassen |
| Trennung von Nutzung und Eigentum (Nießbrauch / bloßes Eigentum) | Übertragung zu Lebzeiten zu geminderten Werten | Wirkt auf französischer Seite gleich (CGI Art. 669, 751, 968), und hier deckt das Abkommen von 2006 auch die Schenkung ab — beide Staaten lesen dieselbe Übertragung, und der Anrechnungsmechanismus des Artikels 11 gilt für sie |
Elena Agueeva Real Estate erstellt für Eigentümer eine kostenlose Bewertung auf valuation.elenaagueeva.com/de. Ein Agent meldet sich innerhalb von 48 Stunden, um eine Besichtigung zu vereinbaren.
Sie stützt sich auf dieselben amtlichen Register, von denen ein französischer Immobiliengutachter (expert immobilier) ausgeht: das staatliche Register der beurkundeten Verkaufspreise, das Kataster (cadastre) und die auf der Parzelle erteilten Baugenehmigungen. Der Agent besichtigt anschließend, um Aussicht, Garten sowie Bau- und Ausbauqualität einzuschätzen. Der Bewertungsbericht (avis de valeur) liegt binnen 48 Stunden nach dem Besuch vor.
Dieselbe Zahl trägt Ihre französischen Erklärungen. Vermögensteuer, die 3%-Abgabe und Schenkungen werden zum Marktwert der Immobilie erklärt — einem Wert, den das Gesetz Ihrer eigenen detaillierten Schätzung entnimmt (Art. 761 und 973 des Steuergesetzbuchs), ohne einen bestimmten Bewerter zu verlangen. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger (expert judiciaire) gehört in den Rechtsstreit, nicht in die Erklärung. Stellt die Verwaltung Ihre Zahl in Frage, stützt sie eine datierte, schriftliche, auf Vergleichsverkäufen ruhende Bewertung.
Die erste Bewertung einer Immobilie ist für ihren Eigentümer oder Verkäufer kostenlos. Eine erneute Bewertung derselben Immobilie, oder eine von einem Family Office, einer Bank oder einem anderen Berater für einen Klienten beauftragte, ist honorarpflichtig — Konditionen bei Elena Agueeva Real Estate.
Berücksichtigte Quellen: Abkommen von 1959 Art. 19(2), 7(4); Abkommen von 2006 Art. 1, 11; CGI Art. 669, 751, 968, 990 D–990 E. Anmerkung zum Umfang: die Ausnahme des Artikels 19(2) hängt an der tatsächlichen Tätigkeit der Gesellschaft, einer Tatfrage, die in der Akte geklärt wird.
Geprüft zum 10. August 2026 · Abkommen von 1959 Art. 19(2), 7(4); Abkommen von 2006 Art. 1, 11
Frankreich besteuert zuerst. Artikel 7(1) des Abkommens von 1959 weist Gewinne aus französischen Immobilien Frankreich zu, und Artikel 7(4) — in der Konsolidierung mit dem multilateralen Instrument — erstreckt das auf Anteile und ähnliche Beteiligungen, auch an Personengesellschaften und Trusts, wenn ihr Wert zu irgendeinem Zeitpunkt der 365 Tage vor der Veräußerung überwiegend aus Immobilien stammte. Für einen in Deutschland ansässigen Verkäufer läuft die französische Last nach Artikel 244 bis A CGI: der steuerpflichtige Gewinn sinkt um 6 % je Besitzjahr ab dem sechsten und um 4 % im zweiundzwanzigsten (Art. 150 VC); der Einkommensteuerteil beträgt 19 % (Art. 200 B) und endet nach 22 Jahren; die Sozialabgaben enden nach 30 Jahren und folgen Ihrer Zugehörigkeit. Gewinne über 50.000 € tragen zusätzlich den Zuschlag des Artikels 1609 nonies G. Da Deutschland EU-Mitgliedstaat ist, entfällt die Pflicht zum akkreditierten Steuervertreter (Art. 244 bis A, IV bis).
Rechenbeispiel — die Haltefristuhr, je 1.000.000 € Bruttogewinn bei einem Verkauf zum Median der Halbinsel (4,9 Mio. €):
| Besitzdauer | Abschlag (150 VC) | Steuerpflichtiger Gewinn | Einkommensteuer 19 % | Zuschlag (1609 nonies G) |
|---|---|---|---|---|
| 10 volle Jahre | 30 % | 700.000 € | 133.000 € | 42.000 € |
| 15 volle Jahre | 60 % | 400.000 € | 76.000 € | 24.000 € |
| 22 volle Jahre | 100 % | — | — | — |
Die deutsche Seite unterscheidet sich danach nach Weg, und das ist der praktische Grund, weshalb die Strukturentscheidung bis zum Verkauf reicht. Artikel 20(1)(a) nimmt die Einkünfte und die in Frankreich belegenen Vermögenswerte, die das Abkommen Frankreich zuweist, aus der deutschen Bemessungsgrundlage heraus, und Deutschland darf sie bei der Festsetzung seines Satzes gleichwohl berücksichtigen — Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Bei unmittelbar gehaltener Immobilie endet es dort. Bei überwiegend immobiliengedeckten Anteilen läuft die Entlastung stattdessen über Anrechnung: die deutsche Last wird um die französische Steuer gemindert, nicht beseitigt. Zwei Wege zu demselben Vermögenswert, zwei deutsche Ergebnisse.
Familien, die verkaufen und dann Frankreich verlassen, fragen mitunter nach der Wegzugsteuer. Artikel 167 bis CGI erfasst nur Personen, die sechs der zehn Jahre vor dem Wegzug in Frankreich ansässig waren, und nur deren nicht realisierte Gewinne aus Wertpapieren — Bestände über 800.000 € oder Beteiligungen ab 50 %. Eine bereits verkaufte Immobilie hat ihre eigene Steuer erledigt, und der Erlös liegt außerhalb; Anteile einer Familien-SCI im gewöhnlichen Einkommensteuerregime bleiben im Immobilienregime (Art. 150 UB).
Berücksichtigte Quellen: Abkommen von 1959 Art. 7(1), 7(4), 20(1); CGI Art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (einschl. IV bis), 1609 nonies G. Anmerkung zum Umfang: wie die deutsche Freistellung oder Anrechnung in der deutschen Erklärung abgebildet wird, gehört zu den Beratern in Deutschland.
Geprüft zum 10. August 2026 · Abkommen von 1959 Art. 7, 20(1); CGI Art. 150 VC, 244 bis A
Ein Mietjahr vor dem Kauf bleibt der klassische erste Schritt, mit einer Warnung: die französische Steueransässigkeit nach Artikel 4 B CGI knüpft an den Haushalt (foyer), den Hauptaufenthalt und die Mittelpunkte der beruflichen und wirtschaftlichen Interessen — nichts davon weicht einem Mietvertrag. Eine Immobilie, die zum tatsächlichen Zuhause der Familie wird, kann die französische Ansässigkeit begründen, mit weltweiten Folgen, lange vor jedem Kauf. Sie startet auch die beiden Abkommensfristen aus § 2: das Zuzugsdatum sollte festgehalten und nicht später rekonstruiert werden.
Die Vermietung kehrt den Fluss um. Französische Mieteinkünfte Nichtansässiger — möblierte Vermietung eingeschlossen — werden nach dem Mindestsatzregime des Artikels 197 A CGI besteuert: mindestens 20 % bis zur Grenze der zweiten Stufe und 30 % darüber, sofern kein niedrigerer weltweiter Effektivsatz nachgewiesen wird. Sozialabgaben kommen hinzu, zum Satz Ihrer Zugehörigkeit. Artikel 3(1) des Abkommens von 1959 weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu, und Artikel 20(1)(a) nimmt sie anschließend aus der deutschen Bemessungsgrundlage heraus, wobei Deutschland sie für seinen Satz berücksichtigen darf.
Berücksichtigte Quellen: CGI Art. 4 B, 197 A; Abkommen von 1959 Art. 3(1), 20(1)(a). Anmerkung zum Umfang: die Behandlung hängt von der Bewirtschaftungsform und der Zugehörigkeit ab, beides Tatfragen.
Geprüft zum 10. August 2026 · CGI Art. 4 B, 197 A; Abkommen von 1959 Art. 3, 20
Dies ist der Abschnitt, der das Paar heraushebt. Frankreich und Deutschland schlossen am 12. Oktober 2006 ein Abkommen über Erbfälle UND Schenkungen, in Kraft seit dem 3. April 2009. Wo die meisten Beziehungen dieser Sammlung den Todesfall zwei unverbundenen nationalen Rechten überlassen, ordnet hier ein Instrument die Vermögenswerte zu und sagt Deutschland dann, was es anzurechnen hat.
Artikel 1 setzt die Reichweite: Erbfälle von Personen, die bei ihrem Tod in einem der beiden Staaten ansässig waren, und Schenkungen von Personen, die bei der Schenkung dort ansässig waren. Artikel 4 bestimmt den Wohnsitz, mit derselben Kaskade wie das Einkommensabkommen — ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit, dann Verständigung — und er trägt die Regel, die nach einem jüngeren Zuzug zählt: unter fünf Jahren französischer Ansässigkeit in den letzten sieben behält ein deutscher Staatsangehöriger einen deutschen Erbfall-Wohnsitz. Die Artikel 5 bis 8 ordnen dann Vermögenswert für Vermögenswert zu, und die französische Immobilie ist in Frankreich steuerpflichtig.
Artikel 11 ist die Mechanik. War der Erblasser oder der Schenker in Deutschland ansässig, rechnet Deutschland auf seine eigene Steuer die französische Steuer an, die auf die nach den Artikeln 5 bis 8 in Frankreich steuerpflichtigen Vermögenswerte entfällt. Und war ein Erbe, Vermächtnisnehmer oder Beschenkter in Deutschland ansässig, darf Deutschland alles besteuern, was diese Person erhält, und rechnet die französische Steuer nach seinen eigenen Regeln an. Beide Staaten erheben; die Anrechnung verhindert die Häufung — genau das, was ein Paar ohne Erbschaftsteuerabkommen nicht bieten kann.
Auf französischer Seite gilt der Tarif des Artikels 777: progressiv bis 45 % in gerader Linie über 1,8 Mio. € je Anteil, nach dem Freibetrag von 100.000 € je Kind aus Artikel 779, wobei der überlebende Ehegatte im Erbfall befreit ist. Die deutschen Freibeträge folgen ihrem eigenen Tarif und rechnen Schenkungen der letzten zehn Jahre zusammen. Ein Schenkungsprogramm ist in dieser Beziehung daher beidseitig eine Kalenderfrage — und deshalb ist die Erfassung der Schenkungen durch das Abkommen von 2006 ebenso viel wert wie die der Erbfälle.
Bevor einer der Staaten eine Steuer berechnet, bestimmt das Zivilrecht, wer erbt. Beide Staaten wenden die Verordnung (EU) 650/2012 an: ein deutscher Staatsangehöriger mit gewöhnlichem Aufenthalt in Frankreich kann deutsches Recht für die gesamte Rechtsnachfolge wählen. Die Wahl ändert die Mechanik mehr als die Aufteilung der Steuer; sie, das in den Kauf getragene Güterrecht und der Zeitplan von Schenkungen gehören beidseitig zu den Beratern, am besten vor dem compromis.
Berücksichtigte Quellen: Abkommen von 2006 Art. 1, 4, 5–8, 11 und Protokoll ¶1; CGI Art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968; Verordnung (EU) 650/2012. Anmerkung zum Umfang: die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer, ihre Freibeträge und ihre Zehnjahres-Zusammenrechnung stehen nur zur Orientierung — deutsche Gesetze liegen außerhalb des geprüften Korpus Elena Agueeva Real Estate.
Geprüft zum 10. August 2026 · Abkommen von 2006 Art. 1, 4, 11; CGI Art. 750 ter, 777, 779
Ebene 3 · Die Fragen der Käufer — und die Gerichtsentscheide und Verkaufszahlen hinter jeder Antwort oben
Ja, sobald das französische Immobilienvermögen 1,3 Mio. € übersteigt (CGI Art. 964). Artikel 19(1) des Abkommens von 1959 weist französisches Immobilienvermögen Frankreich zu, das Abkommen bestätigt die Last also. Deutschland erhebt seit 1997 keine — sie wird nie verdoppelt.
In der Regel nein. Artikel 19(2) besteuert Anteile an einer Gesellschaft, deren Aktiva überwiegend Immobilien sind, dort, wo diese liegen. Die einzige Ausnahme sind Immobilien, die die Gesellschaft für ihre eigene gewerbliche, kaufmännische, land- oder forstwirtschaftliche oder freiberufliche Tätigkeit nutzt — eine echte Nutzung, in der Akte belegt.
Ja, und es erfasst auch Schenkungen: das Abkommen vom 12. Oktober 2006, in Kraft seit dem 3. April 2009. Es teilt die Vermögenswerte auf — die französische Immobilie an Frankreich — und Artikel 11 lässt Deutschland die französische Steuer auf seine eigene anrechnen.
Zwei Dinge, beide aus den Abkommen. Artikel 19(6) des Abkommens von 1959 lässt Vermögen außerhalb Frankreichs am 1. Januar jedes der fünf auf den Zuzug folgenden Jahre außer Ansatz — aber nur, wenn Sie deutscher und nicht zugleich französischer Staatsangehöriger sind. Und Artikel 4 des Abkommens von 2006 hält Ihren Erbfall-Wohnsitz deutsch, solange Sie nicht fünf der letzten sieben Jahre in Frankreich gelebt haben.
Frankreich als Belegenheitsstaat (Art. 7(1)), nach Artikel 244 bis A CGI mit den Haltefristabschlägen — der Einkommensteuerteil endet nach 22 Jahren, die Sozialabgaben nach 30. Deutschland stellt den Gewinn bei unmittelbar gehaltener Immobilie frei; bei überwiegend immobiliengedeckten Anteilen entlastet es durch Anrechnung.
Ja, durch Frankreich: Artikel 3(1) weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu, und Frankreich wendet das Mindestsatzregime des Artikels 197 A an — mindestens 20 %, 30 % oberhalb der zweiten Stufe — zuzüglich Sozialabgaben. Deutschland nimmt die Einkünfte aus seiner Bemessungsgrundlage heraus und berücksichtigt sie für seinen Satz (Art. 20(1)(a)).
Ja. Erwerbsschulden gegenüber einer Bank sind von der IFI-Bemessungsgrundlage abziehbar (CGI Art. 974), und verpfändete Finanzanlagen bleiben ganz außerhalb der Steuer. Der Abzug ist begrenzt: endfällige Darlehen gelten als tilgend, und übersteigt das Vermögen 5 Mio. € und die Schuld 60 % seines Werts, zählt der Überschuss nur zur Hälfte, sofern kein überwiegend nicht steuerlicher Zweck dargelegt wird.
Sie können. Beide Staaten wenden die Verordnung (EU) 650/2012 an: ein deutscher Staatsangehöriger mit gewöhnlichem Aufenthalt in Frankreich kann deutsches Recht für die gesamte Rechtsnachfolge wählen. Die Wahl ändert, wer in welchen Anteilen erbt; die Aufteilung der Steuer durch das Abkommen von 2006 bleibt unberührt.
Berücksichtigte Quellen: die Abschnitte oben; diese Antworten fassen sie zusammen. Anmerkung zum Umfang: sie erben deren Anmerkungen zum Umfang.
Geprüft zum 10. August 2026 · zusammengefasst aus §§ 1–6
Bezugspunkt der Ausgabe 2, August 2026. Die Instrumente stehen wie in § 1 beschrieben: das Abkommen von 1959, geändert 1969, 1989, 2001 und 2015 und mit dem multilateralen Instrument konsolidiert, sowie das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen von 2006, in Kraft seit dem 3. April 2009. Beobachtet werden: die jährlichen Bewegungen des französischen Haushaltsgesetzes bei der IFI und den Grunderwerbsabgaben; kommunale Zuschlagsbeschlüsse entlang der Rivièra; die deutsche Reform der Erbschaftsteuerfreibeträge, die die Höhe der Anrechnung ändert und nicht ihren Mechanismus; und jede Überarbeitung des Verwaltungskommentars zu einem der beiden Abkommen.
Aus deutscher Sicht führt im Markt der Villen ab 3 Mio. € die Halbinsel von Saint-Tropez, das größte Register der Küste: 1.006 qualifizierte Verkäufe für 7.049 Mio. € über 2014–2025, bei einem Median von 4,9 Mio. € und einer Höchstmarke von 85,5 Mio. €. Cannes mit seinen Hügeln — das Viertel Super Cannes eingeschlossen — steuerte 306 Verkäufe für 2.066 Mio. € beim selben Median bei. Saint-Jean-Cap-Ferrat bleibt das engste und teuerste Register: 178 Verkäufe für 2.375 Mio. €, Median 6,5 Mio. €, Höchstmarke 200,0 Mio. €. Allein die letzten 36 Monate machen 3.970 Mio. € über die drei aus.
| Markt | Verkäufe (12 J.) | Summe Mio. € | Median Mio. € | Höchstmarke Mio. € | Verkäufe 36 Mon. | Mio. € 36 Mon. | ≥ 10 Mio. € (36 Mon.) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Tropez & der Golf | 1.006 | 7.049 | 4,9 | 85,5 | 353 | 2.718 | 68 |
| Cannes & seine Hügel | 306 | 2.066 | 4,9 | 46,5 | 98 | 697 | 16 |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 178 | 2.375 | 6,5 | 200,0 | 53 | 555 | 19 |
Quelle: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », das amtliche Register der Immobilientransaktionen, veröffentlicht von der französischen Finanzverwaltung), Villenverkäufe ≥ 3 Mio. €, 2014–2025, nach Anwesen bereinigt — dieselbe Methode wie die veröffentlichten Riviera-Intelligence-Seiten. Register bis 31.12.2025.
Rechtsaussagen werden gegen das Chiron Legal Corpus geprüft — die Forschungsbibliothek des Rechtsrecherche-Partners Elena Agueeva Real Estate — und in jeder Ausgabe erneut an den amtlichen Quellen abgeglichen. Die Prüfung vom 10. August 2026 las das Abkommen von 1959 in seiner konsolidierten französischen Fassung (Art. 3, 7, 19 und 20 gegen den Rohtext, Artikel 19(6) wörtlich) und das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen von 2006 (Art. 1, 4, 5–8, 11 und sein Protokoll), dazu die konsolidierten CGI-Artikel, die abschnittsweise zitiert werden. Deutsches Recht steht zur Orientierung aus Sekundärquellen und ist nie tragend. Marktdaten: DVF, Villenverkäufe ≥ 3 Mio. €, nach Anwesen bereinigt, Register bis 31.12.2025. Punkte mit dem Hinweis „wenn Elena Agueeva Real Estate die Akte übernimmt“ — kommunale Sätze, soziale Zugehörigkeit, die deutsche Abbildung freigestellter Einkünfte, die Gewinnbemessung auf Urkundenebene — stehen auf Mechanismusebene.
Dieser Brief dokumentiert veröffentlichtes Recht und öffentliche Transaktionsdaten; er ist Recherche, keine personalisierte Rechts- oder Steuerberatung, und individuelle Umstände — Ansässigkeitsverlauf, Staatsangehörigkeit, Güterstand, die Titelkette — ändern die Ergebnisse. Für eine laufende Transaktion koordiniert Elena Agueeva Real Estate die französischen Berater, die die Akte verlangt (avocat fiscaliste, notaire), und führt die Immobilienseite aus.
Berücksichtigte Quellen: der Prüfvermerk oben; das DVF-Register. Anmerkung zum Umfang: weichen dieser Abschnitt und ein nummerierter Abschnitt voneinander ab, gilt der nummerierte.
Geprüft zum 10. August 2026 · vollständiger Prüfvermerk oben
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© 2026 Elena Agueeva · Riviera Intelligence · Zur Referenz veröffentlicht: Zitieren mit Quellenangabe und Link auf elenaagueeva.com ist gestattet; die vollständige Wiedergabe nicht.
Recht geprüft zum 10. August 2026 — abgeglichen mit Légifrance und BOFiP über das Chiron Legal Corpus · v5-NV