Frankreich–Deutschland — Der Riviera Private Wealth Brief

0Das Wesentliche

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus

1Die Abkommen Frankreich–Deutschland — 1959 und 2006

Die Beziehung ruht auf zwei Instrumenten von entgegengesetzten Enden der französischen Abkommenspraxis. Das Abkommen vom 21. Juli 1959, in Kraft seit 1961, zählt zu den ältesten, die Frankreich anwendet; es wurde durch die Zusatzabkommen vom 9. Juni 1969, 28. September 1989, 20. Dezember 2001 und 31. März 2015 geändert und trägt in seiner konsolidierten Fassung das Multilaterale Instrument — für Frankreich in Kraft seit dem 1. Januar 2019, für Deutschland seit dem 1. April 2021 — einschließlich der Hauptzweckklausel (Principal Purpose Test), nach der ein Abkommensvorteil versagt werden kann, wenn seine Erlangung einer der Hauptzwecke einer Gestaltung war. Ungewöhnlich ist, dass der Text von 1959 neben den Steuern vom Einkommen auch die Steuern vom Vermögen erfasst: Die französische Vermögensteuer wird namentlich genannt, und das Abkommen erstreckt sich auf gleichartige, nach der Unterzeichnung eingeführte Steuern (Artikel 1 §4) — die Grundlage, auf der die IFI, seit 2018 Nachfolgerin der ISF, geprüft wird. Das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen vom 12. Oktober 2006, in Kraft seit dem 3. April 2009, schließt den Rahmen vom anderen Ende: eines der wenigen Erbschaftsteuerabkommen, die Frankreich geschlossen hat, eines der jüngsten und — eine Besonderheit, die Abschnitt I bis entfaltet — eines, das neben Nachlässen auch Schenkungen unter Lebenden regelt.

Die Ansässigkeit nimmt die Zuordnung vor, auf beiden Instrumenten. Wer der Steuer beider Staaten unterliegt, wird durch die Tie-Breaker-Regeln des Artikels 2 §4 des Abkommens von 1959 zugewiesen, 2015 nach der OECD-Kaskade neu gefasst: ständige Wohnstätte, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann gewöhnlicher Aufenthalt, dann Staatsangehörigkeit, dann Verständigung. Das Abkommen von 2006 führt seinen eigenen Wohnsitzartikel nach demselben Muster und fügt die eingangs erwähnte Fünf-von-sieben-Jahren-Klausel des Artikels 4 §3 hinzu — eine Bestimmung von unmittelbarem Interesse für Familien in ihren ersten französischen Jahren. Verbindlich sind beide Abkommen in ihrer französischen und ihrer deutschen Fassung; dieser Brief zitiert die französische Konsolidierung.

Die deutsche Seite behält ihre eigenen Akzente. Deutschland setzt seine Vermögensteuer seit 1997 aus, besteuert Erbschaften und Schenkungen anknüpfend an die Ansässigkeit des Übertragenden wie des Erwerbers und ordnet Familienvermögen mit eigenen Instrumenten, allen voran der Familienstiftung. Dieser Brief stellt deutsches Recht nur auf Orientierungsniveau dar; sein verifizierter Boden sind die französische Seite und die beiden Abkommen, und die deutsche Lesart gehört zu den deutschen Beratern der Familie.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus · Abkommen von 1959 (CML-Konsolidierung), Art. 1, 2 §4, 19 §6; Abkommen von 2006, Art. 2, 4; BOI-INT-CVB-DEU-10 (Stand 2012–2014 — der Abkommenstext geht vor)

2Der Markt, von Deutschland aus gesehen

Von Deutschland aus gesehen führt der €3M+-Villenmarkt der Riviera mit Cannes. Cannes und seine Hügel — das Quartier Super Cannes auf der Vallauris-Seite eingeschlossen — steuerten 306 qualifizierte Verkäufe über €2,066M in den Jahren 2014–2025 bei, bei einem Median von €4.9M und einer Spitze von €46.5M, mit 37% des Wertes in achtstelligen Transaktionen. Die Halbinsel von Saint-Tropez bleibt das größte €3M+-Register der Küste, mit 1006 Verkäufen über €7,049M, während Saint-Jean-Cap-Ferrat ihr engstes und teuerstes bleibt: 178 Verkäufe über €2,375M bei einem Median von €6.5M und einer Spitze von €200.0M. Allein die letzten 36 Monate summieren sich über die drei Register auf €3,970M.

Quelle: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), Villenverkäufe ≥ €3M, 2014–2025, je Anwesen dedupliziert — dieselbe Konvention wie der veröffentlichte Riviera-Intelligence-Hub, sodass dieser Brief und die öffentlichen Seiten nicht auseinanderfallen können. DVF bis 2025-12-31.

Das Eigentum, im Aggregat

Das öffentliche Register beschreibt selbst, wie die Riviera gehalten wird. Dieser Brief liest es im Aggregat — das staatliche Transaktionsregister neben den öffentlichen Gesellschaftsregistern, alles bereits veröffentlicht, in der Verarbeitung anonymisiert, ohne dass je eine einzelne Beteiligung identifiziert würde. Über 20 Riviera-Gemeinden hinweg werden 29% der untersuchten Eigentumspositionen von außerhalb Frankreichs gehalten, und auf Deutschland entfallen 10% dieser ausländisch gehaltenen Positionen, konzentriert auf Cannes und seine Hügel — das Quartier Super Cannes auf der Vallauris-Seite eingeschlossen — und auf die Halbinsel von Saint-Tropez. Ein struktureller Befund sticht heraus: 90% der Positionen in Deutschland ansässiger Eigentümer in der aktuellen Untersuchung werden in unmittelbarem persönlichem Eigentum gehalten, ohne Gesellschaft in der Kette. Ob diese Direktheit Gewohnheit ist oder Urteil — das Erbschaftsteuerabkommen von 2006 gibt ihr recht: Abschnitt I bis untersucht, warum eine Hülle einer deutschen Familie im Todesfall wenig einbringt.

Ausschließlich Aggregate, aus öffentlichen Quellen im Rahmen ihrer Weiterverwendungsbedingungen; keine einzelne Beteiligung wird identifiziert oder veröffentlicht. Die Ansässigkeitszuordnung folgt der hinterlegten Adresse. Die Zahlen werden mit jeder Ausgabe aktualisiert.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus · DVF-Register, je Anwesen dedupliziert · Eigentumsaggregate ausschließlich aus öffentlichen Registern

IKaufen in Frankreich als in Deutschland Ansässiger

Der Ablauf und seine Kosten

Der Erwerb folgt der französischen Standardsequenz: Angebot, Compromis de vente mit zehntägiger Widerrufsfrist, Anzahlung von üblicherweise 10%, aufschiebende Bedingungen und schließlich die notarielle Urkunde vor dem Notaire, der die Abgaben einzieht und das Eigentum eintragen lässt. Der Notaire handelt als Amtsträger, nicht als Berater des Käufers; deutsche Käufer ziehen üblicherweise zusätzlich eigene Berater hinzu. Weil das Abkommen von 2006 Erbschafts- und Schenkungsfragen weitgehend danach entscheidet, was die Urkunde schafft, verdienen die Strukturfragen des Abschnitts I bis eine Antwort, bevor der Compromis unterzeichnet wird; das Erwerbsvehikel lässt sich kaum mehr ändern, sobald der Prozess läuft.

Die Kosten des Haltens

Artikel 964 des CGI (Code général des impôts) begründet die jährliche Steuer auf Immobilienvermögen oberhalb von €1,300,000 steuerpflichtiger Aktiva. Für nicht in Frankreich domizilierte Personen umfasst die Bemessungsgrundlage die in Frankreich belegenen Immobilien samt dem Anteil von Gesellschaftsanteilen, der französische Immobilien repräsentiert (Artikel 964-2°); die Abkommenslage ist hier geregelt, nicht abwesend: Artikel 19 §1 des Abkommens von 1959 weist das in Frankreich belegene Immobilienvermögen Frankreich zu, sodass ein in Deutschland ansässiger Eigentümer die IFI mit der Bestätigung des Abkommens trägt, nicht unter seinem Schutz. Die Belastung bleibt in der Praxis einseitig — Deutschland erhebt seit 1997 keine Vermögensteuer —, und die IFI ist damit ein französischer Haltekostenposten, keine Doppelbelastung.

Für die Familie, die einen vollständigen Umzug nach Frankreich erwägt, verbessert das Abkommen das innerstaatliche Gesetz. Das französische Recht besteuert jeden Neuansässigen, der nach fünf Jahren im Ausland zuzieht, fünf Jahre lang nur auf seine französischen Vermögenswerte (Artikel 964-1°, Abs. 2); Artikel 19 §6 des Abkommens gewährt deutschen Staatsangehörigen ohne französische Staatsangehörigkeit denselben fünfjährigen Ausschluss der nicht in Frankreich belegenen Vermögenswerte als Abkommensrecht — das Frankreich nicht einseitig verengen kann — und erneuert ihn, wenn die Person, nachdem sie mindestens drei Jahre nicht mehr in Frankreich ansässig war, später zurückkehrt. Der Kalender eines Umzugs, und der einer Rückkehr, verdient daher die Planung an beiden Texten.

Laufende Abgaben folgen der Immobilie. Die Taxe foncière läuft zu kommunalen Sätzen; für möblierte Zweitwohnsitze können Gemeinden in der Zone tendue — eine Kategorie, die die großen Riviera-Gemeinden einschließt — einen Zuschlag (surtaxe) auf die Taxe d'habitation für Zweitwohnungen beschließen, und die jährliche Nutzungserklärung ist von allen Eigentümern gefordert. Weil diese Sätze kommunal und jahresspezifisch sind, prüft der Ausgabenzyklus dieses Briefs sie jeweils neu, statt sie festzuschreiben.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus · CGI, Art. 964–965; Abkommen von 1959, Art. 19 §1, 19 §6; Kostenstaffeln zur Orientierung, im Mandat im Einzelnen aufgeschlüsselt

I bisDie Strukturen, als Fragen

Die Strukturfrage

Haltestrukturen werden hier, der Doktrin dieser Reihe folgend, als Analysefragen dargestellt, nicht als Empfehlungen. Für einen deutschen Käufer ordnet ein Faktum die Analyse: Das Abkommen von 2006 wurde mit Blick auf zwischengeschaltete Gesellschaften geschrieben, und es blickt durch sie hindurch.

Die Schuld gegen die IFI — was das Gesetz vorwegnimmt

Das Finanzierungsgespräch verläuft hier wie andernorts an dieser Küste: ein Darlehen der Bank des Käufers, besichert an einem verpfändeten Portfolio, sodass die Liquidität investiert bleibt, während die Schuld die steuerpflichtige Basis mindert. Die Mechanik ist rechtmäßig, und das Gesetz nimmt sie vorweg. Erwerbsschulden gegenüber einer Bank sind nach Artikel 974 CGI von der IFI-Bemessungsgrundlage abziehbar, während Finanzaktiva ganz außerhalb dieser Grundlage stehen. Der Grenzen sind drei. Endfällige Darlehen gelten als sich amortisierend, der Abzug sinkt anteilig über die Laufzeit des Darlehens — und um ein Zwanzigstel pro Jahr, wo keine Laufzeit vereinbart ist. Übersteigt das steuerpflichtige Immobilienvermögen €5M und übersteigen die Schulden 60% seines Wertes, ist der Überschuss nur zur Hälfte abziehbar, sofern der Darlehensnehmer nicht nachweist, dass das Darlehen nicht hauptsächlich aus steuerlichen Gründen aufgenommen wurde. Und die Schuld muss real sein — tatsächlich gezogen, tatsächlich bedient, zu Marktkonditionen; über ein Gesellschafterkonto einer SCI geführt, zählt sie für die Bewertung der Anteile nicht mehr (Artikel 973). Der Hebel mildert die IFI in den ersten Jahren und verblasst nach dem Bauplan des Textes — ein Kalender, der besser vor dem Compromis geprüft wird als danach. Das Abkommen von 2006 fügt ein erbschaftsteuerliches Gegenstück hinzu: Schulden, die aufgenommen wurden, um die Villa zu erwerben, zu bauen, zu verbessern oder zu erhalten, werden für die vom Abkommen zugewiesene Steuer von ihrem Wert abgezogen (Artikel 10 §1) — die Hypothek folgt dem von ihr finanzierten Vermögenswert also auch im Todesfall.

Was der Erwerb für die Erbschaft entscheidet — und für Schenkungen

Das Abkommen von 2006 regelt Erbschaftsteuer wie Schenkungsteuer — eine Reichweite, die den meisten französischen Erbschaftsteuerabkommen fehlt: Wo die Instrumente mit Monaco und dem Vereinigten Königreich Schenkungen unter Lebenden dem innerstaatlichen Recht überlassen, hält der deutsch-französische Text sie in seiner Zuweisungs- und Anrechnungsmechanik. Seine Architektur steht fest. Die Villa antwortet der französischen Steuer als dem Staat, in dem sie steht, für Nachlässe wie für Schenkungen (Artikel 5 §1); Anteile einer Gesellschaft, deren Aktiva zu mehr als der Hälfte aus französischen Immobilien bestehen, werden wie diese Immobilien selbst behandelt (Artikel 5 §3); und eine Immobilie, die über Gesellschaften gehalten wird, an denen der Erblasser oder Schenker zusammen mit Ehegatte, Vorfahren, Abkömmlingen oder Geschwistern mehr als die Hälfte der Anteile hält, gilt unmittelbar als Teil des Nachlasses oder der Schenkung (Artikel 5 §4). Deutschland, das auf beiden Seiten einer Übertragung an seine Ansässigen anknüpft, rechnet sodann die französische Steuer an (Artikel 11 §2); war der Erblasser in Frankreich domiziliert, besteuert Frankreich den weltweiten Nachlass und rechnet die deutsche Belastung an (Artikel 11 §1), und ein in Frankreich domizilierter Erbe löst die französische Empfängerregel mit demselben Anrechnungsdesign aus. Vermögenswerte außerhalb der Artikel 5 bis 8 — Portfolios vor allem — verbleiben allein beim Wohnsitzstaat (Artikel 9).

Wo französische Steuer greift, gilt der Tarif des Artikels 777 CGI: in gerader Linie progressiv bis 45% jenseits von €1.8M je Erbteil, nach dem Freibetrag von €100,000 je Kind des Artikels 779, der überlebende Ehegatte in der Erbschaft befreit. Bevor einer der Staaten die Steuer bemisst, bestimmt das Zivilrecht, wer erbt, und hier ist die Beziehung besser ausgestattet als die meisten: Beide Staaten wenden die EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 an, sodass ein deutscher Staatsangehöriger mit gewöhnlichem Aufenthalt in Frankreich deutsches Recht wählen kann — und mit ihm die deutsche Testierfreiheit statt des französischen Noterbrechts (réserve héréditaire) — für die Erbfolge als Ganzes, während die fiskalische Zuweisung oben von der Wahl unberührt bleibt. Die Rechtswahl, der in den Kauf getragene Güterstand und der Kalender etwaiger Schenkungen sind Fragen für die Berater beider Seiten, am besten beantwortet vor dem Compromis; die Fünf-von-sieben-Jahren-Wohnsitzklausel des Artikels 4 §3 gibt den ersten französischen Jahren der Familie eine eigene Abkommensantwort.

Das Démembrement — das nackte Eigentum verschenkt, die Nutzung behalten

Die häufig neben dem Darlehen vorgeschlagene Struktur teilt das Eigentum selbst: Der Käufer behält den Nießbrauch — die Nutzung der Villa und ihre Erträge auf Lebenszeit — und verschenkt das nackte Eigentum (nue-propriété) an die nächste Generation. Das Gesetz bewertet die Teilung nach dem Alter. Nach dem Tarif des Artikels 669 CGI repräsentiert das nackte Eigentum 60% des vollen Wertes, wenn der Nießbraucher zwischen 61 und 70 ist, und 70% zwischen 71 und 80; die Schenkung trägt die Steuer allein auf diese Fraktion, zum heutigen Wert, und die Wiedervereinigung des Volleigentums beim Tod des Nießbrauchers ist keine weitere steuerbare Übertragung. Artikel 751 setzt die Bedingungen — eine notariell beurkundete Schenkung, mehr als drei Monate vor dem Tod vollzogen, bewertet nach dem Tarif des Artikels 669 — und Artikel 968 hält den vollen Wert in der IFI-Bemessungsgrundlage des Nießbrauchers: Die Vermögensteuer bleibt unbewegt. Für eine deutsche Familie ist der Abkommensrahmen aufgeräumter als in den meisten Beziehungen: Die Schenkung fällt in das Abkommen von 2006, Frankreich besteuert sie als Belegenheitsstaat, und die deutsche Anrechnung folgt der gewöhnlichen Mechanik des Artikels 11. Die noterbrechtlichen Folgen einer Schenkung an Kinder gehören zu den Beratern der Familie, neben der oben angesprochenen Rechtswahl.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus · CGI, Art. 669, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB; Abkommen von 2006, Art. 5, 9, 10, 11; Abkommen von 1959, Art. 20 §1; EU-VO 650/2012

IIVerkaufen als in Deutschland Ansässiger

Frankreich besteuert zuerst, und das alte Abkommen spricht hier mit moderner Wortwahl: Artikel 7 §1, neu gefasst durch das Zusatzabkommen von 2015, weist Gewinne aus französischen Immobilien Frankreich zu, und Absatz 4 desselben Artikels erreicht Gewinne aus Anteilen und vergleichbaren Beteiligungen, die zu irgendeinem Zeitpunkt in den 365 Tagen vor dem Verkauf mehr als die Hälfte ihres Wertes aus französischen Immobilien zogen. Für einen in Deutschland ansässigen Verkäufer läuft die französische Belastung unter Artikel 244 bis A CGI: Der steuerpflichtige Gewinn wird um einen Haltedauerabschlag von 6% für jedes Jahr des Eigentums jenseits des fünften und 4% für das zweiundzwanzigste gemindert (Artikel 150 VC); die Einkommensteuerkomponente greift dann mit 19% (Artikel 200 B) und erlischt nach 22 Jahren, während die Sozialabgaben nach 30 erlöschen und der sozialversicherungsrechtlichen Zugehörigkeit des Verkäufers folgen — für Eigentümer innerhalb der europäischen Koordinierung der sozialen Sicherheit in der Regel zum ermäßigten Solidaritätssatz, im Mandat verifiziert. Steuerpflichtige Gewinne über €50,000 tragen zusätzlich die progressive Zusatzabgabe des Artikels 1609 nonies G, die auf den Niveaus, auf denen dieser Markt handelt, 6% erreicht. Da Deutschland Mitgliedstaat der Europäischen Union ist, entsteht die von Drittstaaten-Verkäufern zu tragende Pflicht zur akkreditierten Fiskalvertretung nicht (Artikel 244 bis A, IV bis).

Deutschland antwortet sodann nach dem, was verkauft wurde. Die unmittelbar gehaltene Villa bleibt in Artikel 20 §1 a): Der von Frankreich besteuerte Gewinn wird aus der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen, Deutschland behält ihn allein für den Progressionsvorbehalt. Anteile einer immobilienreichen Gesellschaft fallen stattdessen unter Artikel 20 §1 c): Deutschland besteuert den Gewinn und rechnet die französische Belastung auf die eigene Steuer an. Die Wahl zwischen dem Verkauf des Vermögenswerts und dem Verkauf der Anteile verändert also nicht nur den Kreis der Käufer und die französische Analyse, sondern die deutsche Methode selbst; diese Wahl wird besser bewertet, bevor die Vermarktung beginnt, als im Lauf der Verhandlung.

Der Wegzug nach dem Verkauf — eine Notiz zur Exit Tax

Familien, die verkaufen und Frankreich anschließend verlassen, fragen mitunter, ob beim Wegzug eine Wegzugsabgabe greift. Die Antwort ist enger, als der Name nahelegt. Die französische Exit Tax (Artikel 167 bis CGI) zielt auf Wertpapiere, nicht auf Immobilien: Sie betrifft Personen, die mindestens sechs der zehn Jahre vor dem Wegzug in Frankreich domiziliert waren, und besteuert die latenten Gewinne substanzieller Wertpapierpositionen — Positionen, deren Gesamtwert €800,000 übersteigt, oder Beteiligungen von 50% oder mehr am Gewinn einer Gesellschaft, wobei das zweite Kriterium die Kontrollbeteiligung unabhängig von ihrem Wert erfasst — so, wie sie am Tag des Wegzugs bestehen. Eine bereits verkaufte Villa hat ihre eigene Steuer unter den obigen Regimen beglichen, und der Verkaufserlös selbst liegt nicht im Anwendungsbereich. Anteile einer Familien-SCI folgen der Immobilie, nicht dem Portfolio: Solange die Gesellschaft im gewöhnlichen Einkommensteuerregime bleibt, verbleiben Gewinne auf ihre immobilienreichen Anteile im Immobilienregime (Artikel 150 UB CGI) und außerhalb der Exit Tax — das französische Recht, einen späteren Verkauf zu besteuern, sichert stattdessen Artikel 244 bis A. Eine Gesellschaft, die zur Körperschaftsteuer optiert hat, wechselt die Einordnung, und mit ihr die Analyse; die Option gehört auf die Checkliste vor dem Wegzug. Die Ansässigkeitsuhr zählt ebenso: Wer vor sechs Jahren französischer Domizilierung innerhalb der letzten zehn geht, steht gänzlich außerhalb der Besteuerung latenter Gewinne — die Familie, die Frankreich einige Jahre erprobte und weiterzog, geht daher typischerweise unberührt; bereits unter Steueraufschub gestellte Gewinne folgen ihren eigenen Regeln und werden im Mandat geprüft. Wo die Mechanik greift, wird die Zahlung in der Regel gestundet, und die Festsetzung entfällt von selbst, wenn die Wertpapiere zwei Jahre nach dem Wegzug noch gehalten werden — fünf, wo das Portfolio €2.57M überstieg — oder bei einer Rückkehr nach Frankreich. Die Beziehung Frankreich–Deutschland fügt eine eigene Note hinzu: Artikel 7 §6 des Abkommens von 1959 lässt eine solche Besteuerung beim Wechsel der Ansässigkeit nach fünf oder mehr Jahren in einem Staat ausdrücklich zu und verpflichtet den neuen Ansässigkeitsstaat, die Beteiligungen mit ihrem Wert am Tag des Umzugs anzusetzen — ein beim Wegzug besteuerter Gewinn wird beim späteren Verkauf also nicht erneut besteuert. Für die meisten Verkäufer ist die Exit Tax daher eine Frage von Kalender und Formalitäten, nicht der Kosten; die zielstaatsspezifische Mechanik der Stundung wird im Mandat geregelt.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus · Abkommen von 1959, Art. 7 §§1, 4, 6, 20 §1; CGI, Art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (einschl. IV bis), 1609 nonies G

IIIMieten — als Mieter und als Eigentümer

Die Anmietung

Das Mietjahr vor dem Kauf bleibt der klassische erste Schritt, und es trägt eine Warnung, die klar ausgesprochen gehört: Das französische Steuerdomizil des Artikels 4 B CGI bemisst sich nach dem Ort des Foyer, dem hauptsächlichen Aufenthaltsort und den Zentren der beruflichen und wirtschaftlichen Interessen — nichts davon weicht einem Mietvertrag. Eine Riviera-Villa, die zum tatsächlichen Zuhause der Familie wird, kann die französische Ansässigkeit — mit weltweiten Folgen — lange vor jedem Kauf begründen; die Abkommensfenster der Artikel 19 §6 und 4 §3, oben beschrieben, geben dem Kalender dieser ersten Jahre dann einen eigenen Wert. Die Wahl zwischen möblierter Saisonvermietung und dem zivilrechtlichen Mietvertrag über ein bis drei Jahre bestimmt die Flexibilität des Ausstiegs und wird am besten auf den wirklichen Zweck der Probezeit abgestimmt.

Die Villa vermieten

Mieteinkünfte aus französischer Quelle von Nichtansässigen — die in dieser Preislage üblichen möblierten Vermietungen eingeschlossen — werden nach dem Mindestsatzregime des Artikels 197 A CGI besteuert: nicht unter 20% bis zur Obergrenze der zweiten Tarifstufe und 30% darüber, sofern der Steuerpflichtige nicht einen niedrigeren weltweiten Effektivsatz nachweist; Sozialabgaben kommen hinzu, zu einem Satz, der von der sozialversicherungsrechtlichen Zugehörigkeit des Eigentümers abhängt — für in Deutschland versicherte Eigentümer in der Regel der ermäßigte Solidaritätssatz, im Mandat verifiziert. Das Abkommen ist in der Zuweisung kategorisch: Artikel 3 macht Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, gleich wie es genutzt wird, nur im Belegenheitsstaat steuerbar. Deutschland nimmt die Einkünfte dementsprechend nach Artikel 20 §1 a) aus seiner Bemessungsgrundlage aus und behält sie allein für den Progressionsvorbehalt; wie die Freistellung auf deutscher Seite zu erklären ist, gehört zu den deutschen Beratern der Familie.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus · CGI, Art. 4 B, 197 A; Abkommen von 1959, Art. 3, 20 §1 a

4Was sich geändert hat

Ausgabe 1 — Referenzstand (Juli 2026). Die Instrumente, wie sie stehen: das Abkommen vom 21. Juli 1959 in der Fassung der Zusatzabkommen von 1969, 1989, 2001 und 2015, modifiziert durch das Multilaterale Instrument (für Frankreich in Kraft seit dem 1. Januar 2019, für Deutschland seit dem 1. April 2021, die deutschen Notifikationen aktualisiert am 2. Oktober 2024), und das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen vom 12. Oktober 2006, in Kraft seit dem 3. April 2009. Ein Beobachtungspunkt führt die Akte an: Die Abkommensstands-Veröffentlichung des deutschen Bundesfinanzministeriums vom Januar 2026 verzeichnet, dass Verhandlungen über ein Revisionsprotokoll mit Frankreich aufgenommen wurden — dieser Brief wird das Instrument von der Ankündigung bis zum Wirksamwerden verfolgen. Weitere Beobachtungspunkte für Ausgabe 2: jährliche Bewegungen der Loi de finances bei der IFI und den Grunderwerbsabgaben; kommunale Zuschlagsbeschlüsse (surtaxe) auf dem Riviera-Bogen; deutsche Gesetzgebung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer; und jede Auffrischung des Verwaltungskommentars zum Abkommen von 1959 mit Stand 2012–2014, der dem Zusatzabkommen von 2015 wie dem Multilateralen Instrument vorausliegt. Die Eigentumsaggregate des Abschnitts 2 werden mit jeder Ausgabe aktualisiert.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus

5Fragen, Antworten

Zahlt ein in Deutschland Ansässiger französische Vermögensteuer auf eine Riviera-Villa?

Ja, sobald die französischen Immobilienwerte €1.3M übersteigen, ob unmittelbar gehalten oder über die Immobilienfraktion von Gesellschaftsanteilen (CGI, Art. 964). Das Abkommen von 1959 — eines der wenigen dieser Reihe, das die Vermögensteuer erfasst — weist das in Frankreich belegene Immobilienvermögen Frankreich zu (Art. 19 §1), und Deutschland erhebt seit 1997 keine Vermögensteuer: Die Belastung ist durch das Abkommen bestätigt, doch nie verdoppelt.

Setzt der Umzug nach Frankreich das Weltvermögen eines deutschen Staatsangehörigen sofort der Steuer aus?

Nicht in den ersten fünf Jahren. Nach Artikel 19 §6 des Abkommens von 1959 hält ein deutscher Staatsangehöriger ohne französische Staatsangehörigkeit, der in Frankreich ansässig wird, sein außerhalb Frankreichs belegenes Vermögen für die fünf Jahre nach dem Zuzug aus der Bemessungsgrundlage der französischen Vermögensteuer heraus; das Fenster erneuert sich nach mindestens drei Jahren der Nichtansässigkeit. Das Abkommen von 2006 fügt seine eigene Klausel hinzu: unterhalb von fünf Jahren französischer Domizilierung in den vorangegangenen sieben, und ohne die Absicht dauerhaften Verbleibs, bleibt der erbschaftsteuerliche Abkommenswohnsitz deutsch (Art. 4 §3).

Wer besteuert den Gewinn, wenn ein in Deutschland Ansässiger eine französische Villa verkauft?

Frankreich, als der Staat, in dem die Immobilie steht (Abkommen von 1959, Art. 7 §1), unter Artikel 244 bis A CGI mit den Haltedauerabschlägen — die Einkommensteuerkomponente erlischt nach 22 Jahren, die Sozialabgaben nach 30. Deutschland stellt den Gewinn unter Progressionsvorbehalt frei, wenn die Villa unmittelbar gehalten wurde, besteuert aber mit Anrechnung, wenn stattdessen immobilienreiche Anteile verkauft wurden (Art. 20 §1).

Welcher Staat besteuert die Erbschaft an einer französischen Villa?

Frankreich, als Belegenheitsstaat (Abkommen von 2006, Art. 5), und das Abkommen blickt durch Haltestrukturen hindurch: Immobilienreiche Anteile werden wie die Immobilie behandelt, und Gesellschaften, die der Erblasser mit naher Familie zu mehr als der Hälfte hält, werden transparent betrachtet. Deutschland rechnet, wo es ebenfalls besteuert, die französische Steuer an (Art. 11 §2).

Erfasst das Abkommen Frankreich–Deutschland auch Schenkungen unter Lebenden?

Ja — eine Besonderheit dieser Beziehung. Wo die meisten französischen Erbschaftsteuerabkommen Schenkungen dem innerstaatlichen Recht überlassen, gilt das Abkommen von 2006 für Nachlässe wie für Schenkungen: Die Schenkung der Villa, oder ihres nackten Eigentums, besteuert Frankreich als Belegenheitsstaat, Deutschland rechnet nach der gewöhnlichen Mechanik des Artikels 11 an.

Werden Mieteinkünfte aus Frankreich besteuert, wenn der Eigentümer in Deutschland lebt?

Ja, und nach den eigenen Regeln des Abkommens allein von Frankreich: Artikel 3 des Abkommens von 1959 macht Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nur im Belegenheitsstaat steuerbar. Frankreich wendet das Mindestsatzregime des Artikels 197 A CGI an — nicht unter 20% beziehungsweise 30% —, Sozialabgaben kommen hinzu; Deutschland nimmt die Einkünfte aus seiner Bemessungsgrundlage aus und behält sie allein für den Progressionsvorbehalt (Art. 20 §1 a).

Greift nach Verkauf und Wegzug eine französische Exit Tax?

Selten, und nie auf die Villa selbst. Die Abgabe (CGI, Art. 167 bis) erreicht nur Personen, die sechs der zehn Jahre vor dem Wegzug in Frankreich domiziliert waren, und nur ihre latenten Gewinne auf Wertpapiere — über €800,000 an Wert, oder Beteiligungen von 50% oder mehr am Gewinn einer Gesellschaft; die verkaufte Villa und ihr Erlös stehen außerhalb, ebenso die Anteile einer Familien-SCI, die im gewöhnlichen Einkommensteuerregime geblieben ist (Art. 150 UB). Wo sie greift, wird die Zahlung in der Regel gestundet, und die Festsetzung entfällt nach zwei Jahren — fünf oberhalb von €2.57M — oder bei Rückkehr nach Frankreich; Artikel 7 §6 des Abkommens von 1959 verpflichtet den neuen Ansässigkeitsstaat zudem, den Wert des Wegzugstags zu übernehmen, sodass derselbe Gewinn nicht zweimal besteuert wird.

Mindert ein Bankdarlehen die französische Vermögensteuer auf eine Riviera-Villa?

Ja. Erwerbsschulden gegenüber einer Bank sind nach Artikel 974 CGI von der IFI-Bemessungsgrundlage abziehbar, und verpfändete Finanzaktiva bleiben ganz außerhalb der Steuer. Der Abzug ist begrenzt: Endfällige Darlehen gelten als jährlich amortisierend, und übersteigt das Immobilienvermögen €5M und die Schuld 60% seines Wertes, zählt der Überschuss nur zur Hälfte, sofern nicht ein hauptsächlich außersteuerlicher Zweck nachgewiesen wird. Im Todesfall zieht das Abkommen von 2006 Erwerbs- und Bauschulden vom Wert der Villa selbst ab (Art. 10 §1).

Was ist der Chiron Legal Corpus?

Der Chiron Legal Corpus ist die Forschungsbibliothek hinter diesem Brief, geführt vom Offshore-Rechtsrecherche-Partner dieses Büros: eine umfangreiche grenzüberschreitende Sammlung konsolidierter Gesetze, steuerbehördlicher Doktrin, völkerrechtlicher Abkommensinstrumente und Rechtsprechung, die französischen Primärquellen im Volltext eingeschlossen. Jede Rechtsaussage dieser Seiten wird an ihm verifiziert, bei jeder Ausgabe erneut gegen Légifrance und BOFiP geprüft und Abschnitt für Abschnitt mit ihrem Prüfdatum gestempelt.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus

6Methodik, Quellen & Vorbehalte

Methode. Rechtsaussagen werden am Chiron Legal Corpus verifiziert, der Forschungsbibliothek des Offshore-Rechtsrecherche-Partners dieses Büros — einer umfangreichen grenzüberschreitenden und internationalen Sammlung konsolidierter Gesetze, steuerbehördlicher Doktrin, völkerrechtlicher Abkommensinstrumente und Rechtsprechung, das französische Primärrecht im Volltext eingeschlossen und bei jeder Ausgabe erneut an den amtlichen Quellen geprüft. Die Revue vom 19. Juli 2026 umfasste Légifrance (CGI, Art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — konsolidierte Texte) und beide Abkommensinstrumente in ihrer offiziellen französischen Präsentation: das Abkommen von 1959, konsolidiert mit seinen vier Zusatzabkommen und dem Multilateralen Instrument, und das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen von 2006 — die verbindlichen Texte beider sind der französische und der deutsche, eine offizielle englische Fassung existiert nicht. Der Verwaltungskommentar zum Abkommen von 1959 (BOI-INT-CVB-DEU-10) stammt aus den Jahren 2012–2014 und liegt vor dem Zusatzabkommen von 2015 wie vor dem Multilateralen Instrument; zum Abkommen von 2006 hat die Verwaltung überhaupt keinen inhaltlichen Kommentar veröffentlicht. In beiden Fällen folgt dieser Brief dem Abkommenstext. Der deutsche Abkommensstand ist der Veröffentlichung des Bundesfinanzministeriums vom Januar 2026 entnommen; deutsches innerstaatliches Recht wird auf Orientierungsniveau aus Sekundärquellen dargestellt und trägt nie eine Rechtsaussage. Marktdaten: DVF (DGFiP), Villenverkäufe ≥ €3M, je Anwesen dedupliziert, Register bis 2025-12-31. Eigentumsaggregate: zusammengestellt aus öffentlichen Grundstücks- und Gesellschaftsregistern, anonymisiert, Stand 19. Juli 2026. Als „im Mandat“ gekennzeichnete Punkte — kommunale Sätze, sozialversicherungsrechtliche Zugehörigkeit, die deutsche Erklärung freigestellter Einkünfte, die urkundengenaue Gewinnbasis — werden auf der Ebene des Mechanismus dargestellt, vorbehaltlich fallbezogener Verifizierung.

Vorbehalt. Dieser Brief dokumentiert veröffentlichtes Recht und öffentliche Transaktionsdaten; er ist Forschung, nicht personalisierte Rechts- oder Steuerberatung, und individuelle Umstände — Ansässigkeitshistorie, Staatsangehörigkeit, Güterstand, die Eigentumskette — verändern die Ergebnisse. Für eine konkrete Transaktion koordiniert dieses Büro die geeigneten französischen Berater (Avocat fiscaliste, Notaire) und führt die Immobilienseite aus.

Rechtsstand: 19. Juli 2026 — geprüft anhand von Légifrance und BOFiP über den Chiron Legal Corpus