Frankrijk–België — Belastingverdrag

1Twee verdragen van kracht, een derde ondertekend en wachtend — en een protocol enger dan zijn reputatie

Deze relatie loopt op twee instrumenten tegelijk, wat weinig landenparen in deze reeks kunnen zeggen. Het inkomstenverdrag van 10 maart 1964 regelt huur, meerwaarden en de mechaniek daaromheen, geconsolideerd met de internationaal in 2017 overeengekomen antimisbruikregel. Het successieverdrag van 20 januari 1959 regelt wat er gebeurt bij overlijden. Alleen de relatie met Monaco van 1950 en die met het Verenigd Koninkrijk van 1963 dragen hier eveneens een overlijdensverdrag.

Artikel 3 van de tekst van 1964 loont lezing om zijn bewoording evenzeer als om zijn regel. Inkomsten uit vastgoed « zijn uitsluitend belastbaar in de verdragsluitende staat waar die goederen gelegen zijn » — exclusief, waar de meeste verdragen uit die tijd enkel zeggen dat zulk inkomen daar belast mág worden en de andere staat vrij laten het eveneens te belasten. Paragraaf 4 breidt dezelfde regel uit tot « de winst uit de vervreemding van onroerende goederen », zodat de huur en de verkoopwinst samen worden beantwoord. Artikel 2 raakt uitsluitend de inkomstenbelastingen — het verdrag van 1964 reikt alleen tot die — en er is dus GEEN VERMOGENSARTIKEL in de tekst.

Het slotprotocol zegt minder dan het moet dragen

Het verdrag van 1964 heeft een slotprotocol, dezelfde dag ondertekend en dat in zijn eigen openingswoorden « een integrerend deel van het Verdrag » vormt. Van begin tot eind herlezen bij deze editie is het punt 2 dat een eigenaar aangaat, en het is enger dan zijn reputatie. Het bepaalt dat artikel 15 §1 er niet aan in de weg staat dat Frankrijk als onroerend goed in de zin van artikel 3 beschouwt de maatschappelijke rechten van vennoten van vennootschappen die in feite als ENIG DOEL hebben ofwel het oprichten of verwerven van gebouwen met het oog op hun verdeling in gedeelten bestemd om aan hun leden in eigendom of in genot te worden toegewezen, ofwel het beheer van aldus verdeelde gebouwen. Dat beschrijft de Franse toewijzingsvennootschap. Het beschrijft niet de gewone société civile immobilière die eenvoudigweg vastgoed houdt. Hetzelfde punt behoudt vervolgens het recht van België zijn eigen inwoners te belasten op inkomsten uit die aandelen binnen de artikelen 15 en 19-A.

Waar de divergentie leeft

De administratie leest punt 2 als voorbeeld en niet als gesloten opsomming, en behandelt ook de aandelen van gewone vastgoedzware vennootschappen als onroerend; haar commentaar zegt dat, en de Raad van State bevestigde die lezing op 24 februari 2020 (nr. 436392), zodat Frankrijk de meerwaarde van een Belgische inwoner op SCI-aandelen belast op grond van artikel 244 bis A. Belgische rechters kwalificeerden precies dezelfde aandelen als roerend goed, wat ze onder de tekst van 1964 naar het restartikel stuurt — uitsluitend belastbaar in de woonstaat. Beide lezingen worden door ernstige instellingen gedragen en zij stemmen niet overeen. DE KLOOF TUSSEN WAT HET PROTOCOL ZEGT EN WAT MEN HET LAAT ZEGGEN IS PRECIES WAAR DE DIVERGENTIE VAN DIT LANDENPAAR LEEFT, en § 3 trekt de gevolgen. Het is geschilterrein en geen structuur.

Een derde verdrag is ondertekend en niet van kracht

Frankrijk en België ondertekenden op 9 november 2021 een nieuw verdrag over inkomen en vermogen. Het is niet van kracht, en de stilstand is gedocumenteerd in plaats van verondersteld: de Franse administratie rangschikt het onder de ondertekende teksten die op ratificatie wachten, en de ondertekende tekst opent met een vermelding die dat zegt; ministeriële antwoorden van februari 2025 en september 2025 stellen vast dat Frankrijk het goedkeuringsontwerp niet heeft ingediend en dat de besprekingen zonder tijdpad voortduren; een senaatsvraag van mei 2026 meldt het als geratificeerd door Frankrijk noch door een van de zes Belgische assemblees wier goedkeuring vereist is. Wanneer het in werking treedt, zal het de Franse vermogensbelasting en de CSG en CRDS uitdrukkelijk noemen, Frankrijk de meerwaarden op vastgoedzware aandelen zonder meer toewijzen en zo de bovenstaande divergentie bij de wortel beëindigen, het vastgoedvermogen aan Frankrijk toewijzen en een bepaling over voormalige inwoners toevoegen. Het raakt de Franse belastingen pas vanaf het jaar volgend op dat van inwerkingtreding. EN HET ZEGT HET SUCCESSIEVERDRAG VAN 1959 NIET OP, dat het overleeft.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 (officiële consolidatie met de multilaterale conventie) art. 2, 3, 15, 19-A en slotprotocol punten 1 tot 7; successieverdrag van 1959; het op 9 november 2021 ondertekende verdrag (niet van kracht) art. 29; BOI-INT-CVB-BEL-10-10 §130 en -20; Raad van State, 24 februari 2020, nr. 436392 — beslissingstekst gelezen; de ministeriële antwoorden van 4 februari 2025 en 16 september 2025 en de senaatsvraag van mei 2026. Afbakening: Belgisch recht en Belgische rechtspraak worden uitsluitend ter oriëntatie vermeld en dragen hier nooit een conclusie.

Getoetst per 11 augustus 2026 · verdrag van 1964 art. 2, 3 + slotprotocol; successieverdrag van 1959; de tekst van 2021 (ondertekend, niet van kracht); nr. 436392 — teksten gelezen

2Wat de aankoop van vastgoed in Frankrijk kost, en wat het jaarlijks kost

De aankoop wordt door Frans recht getarifeerd en trekt zich niets aan van waar de koper woont. Op de mediaan van Cannes van €4,9M bedragen de overdrachtsrechten van 5,81 % €284 526 en het tariefloon van de notaire ongeveer €61 250 — samen zowat €345 776 vóór enige expertise, makelaarsloon of financieringskost. Op dit landenpaar wordt de structuur van de akte vóór de ondertekening geregeld, meer dan elders, omdat zij bepaalt hoe § 6 luidt.

De vermogensbelasting, zonder verdrag ertussen

Boven €1 300 000 aan belastbare Franse vastgoedactiva stelt artikel 964 de jaarlijkse vermogensbelasting in; voor wie niet in Frankrijk gedomicilieerd is omvat de grondslag in Frankrijk gelegen vastgoed en het deel van vennootschapsaandelen dat daarvoor staat (artikel 965, 2°). Het verdrag van 1964 dekt uitsluitend inkomstenbelastingen — zijn uitbreidingsclausule reikt tot latere belastingen van gelijke of ANALOGE aard, dat wil zeggen analoog aan inkomstenbelastingen — er is dus geen vermogensartikel te raadplegen en de heffing rust op Frans intern recht zonder verdragsbeperking. Het in 2021 ondertekende verdrag zou de Franse vermogensbelasting uitdrukkelijk noemen en het vastgoedvermogen aan Frankrijk toewijzen: het zal de heffing bevestigen in plaats van haar af te schermen. De jaarlijks aangegeven waarde is de eigen gedetailleerde schatting van de eigenaar (artikel 973 I), en daarom is een gedateerde, schriftelijke waardering op vergelijkbare transacties het bewaren waard.

Schuld, en wat zij met de grondslag doet

Aankoopschuld bij een bank is aftrekbaar op grond van artikel 974, terwijl financiële activa geheel buiten die grondslag vallen. Drie grenzen. Een lening die het kapitaal pas op de eindvervaldag terugbetaalt wordt behandeld alsof zij geleidelijk werd afgelost, waarbij de aftrek over de looptijd afneemt — met een twintigste per jaar wanneer geen termijn is bepaald. Overschrijdt het belastbaar vastgoed €5M en de schuld 60 % van die waarde, dan telt het meerdere slechts voor de helft. En schuld bij de eigen vennootschap of familie van de eigenaar wordt enkel aanvaard na bewijs dat de lening werkelijk en normaal is.

De lokale heffingen, en de 3 %-belasting

De jaarlijkse onroerende voorheffing (taxe foncière) volgt de akte, tegen gemeentelijke tarieven; een opcentiem kan gelden voor gemeubelde tweede woningen in gespannen zones. Afzonderlijk heffen de artikelen 990 D tot 990 E jaarlijks 3 % van de marktwaarde op entiteiten die Frans vastgoed houden. Een in de Unie gevestigde entiteit — wat een Belgische vennootschap is — is vrijgesteld na aangifte: het is dus een formaliteit en geen kost, en zij gaat verloren door een verzuimde aangifte en niet door enige feitelijke wijziging.

Elena Agueeva Real Estate stelt gratis een waardebepaling op voor eigenaren via valuation.elenaagueeva.com. Een agent neemt binnen 48 uur contact op om een bezoek af te spreken.

Zij rust op dezelfde officiële registers waarmee een Franse taxateur (expert immobilier) werkt: het staatsregister van geregistreerde verkoopprijzen, het kadaster en de op het perceel verleende bouwvergunningen. De agent bezoekt het pand vervolgens om het uitzicht, de tuin en de kwaliteit van de bouw en de afwerking te beoordelen. Het waarderapport (avis de valeur) volgt binnen 48 uur na het bezoek.

Hetzelfde cijfer draagt uw Franse aangiften. De vermogensbelasting, de 3%-taks op vennootschappen en het schenkingsrecht worden alle aangegeven naar de marktwaarde van het pand — een waarde die de wet ontleent aan uw eigen gedetailleerde schatting (artikelen 761 en 973 van het belastingwetboek), zonder een bepaalde taxateur te verlangen. Een gerechtelijk deskundige (expert judiciaire) hoort bij een geschil, niet bij een aangifte. Betwist de fiscus uw cijfer, dan is een gedateerde, schriftelijke waardebepaling die op vergelijkbare verkopen rust wat het onderbouwt.

De eerste waardebepaling van een pand is gratis voor de eigenaar of verkoper. Een herhaalde waardebepaling van hetzelfde pand, of een die een family office, een bank of een andere adviseur voor een cliënt bestelt, is een betaalde opdracht — vraag Elena Agueeva Real Estate naar de voorwaarden.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 art. 2; de tekst van 2021 (ondertekend, niet van kracht) art. 2, 21; Frans belastingwetboek art. 964, 965, 973 I, 974, 990 D–990 E; BOI-INT-DG-20-20-80; het notarieel tarief; DVF — teksten gelezen. Afbakening: de cijfers zijn de wettelijke tarieven toegepast op een mediaan, geen prijsopgave voor een bepaalde akte.

Getoetst per 11 augustus 2026 · verdrag van 1964 art. 2; Frans belastingwetboek art. 964, 965, 973 I, 974, 990 D–990 E — teksten gelezen; DVF-medianen

3Vijf manieren om Frans vastgoed te houden, en die ene die twee staten verschillend lezen

Op de meeste landenparen verandert de houdstructuur het papierwerk. Hier verandert zij welke staat meent u te mogen belasten, en het meningsverschil staat tussen twee hoogste lezingen in plaats van tussen adviseurs.

Rechtstreekse eigendom

Eenvoud, en nergens onenigheid. Artikel 3 §1 maakt de huur uitsluitend in Frankrijk belastbaar en §4 doet hetzelfde voor de verkoopwinst; België stelt beide vrij met behoud van het tarief. Bij overlijden wijst artikel 4 van het verdrag van 1959 het vastgoed toe aan Frankrijk, en artikel 10 laat België het wereldwijde vermogen van zijn inwoner belasten met verrekening van de Franse rechten op onroerend goed.

Een Franse vastgoedvennootschap (SCI) — waar de twee staten uiteen gaan

Frankrijk belast de meerwaarde van een Belgische inwoner op de aandelen. De weg naar dat antwoord loopt via punt 2 van het slotprotocol, dat naar eigen bewoordingen enkel toewijzingsvennootschappen dekt; de administratie leest het als niet-limitatief en breidt het uit tot gewone vastgoedzware vennootschappen, en de Raad van State bevestigde die lezing op 24 februari 2020 (nr. 436392), zodat artikel 244 bis A geldt. Belgische rechters kwalificeerden dezelfde aandelen als roerend goed, wat ze onder de tekst van 1964 naar het restartikel en naar België alleen stuurt — waar meerwaarden gerealiseerd in het normaal beheer van een privévermogen in de regel onbelast blijven. Die combinatie las ooit als een leemte. Zij leest zo niet meer: de Franse zijde ervan is dicht sinds het commentaar van 2012 en de beslissing van 2020, en wat overblijft zijn twee staten met onverenigbare kwalificaties van hetzelfde actief. Het verdrag van 2021 zou het bij zijn artikel 13 §2 zonder meer beslechten zodra het in werking treedt. Een gezin dat via een SCI houdt, moet weten dat het aan een meningsverschil is blootgesteld, niet erdoor beschermd.

Bij overlijden gedragen diezelfde aandelen zich volkomen anders, en dat staat in § 6.

Een Belgische of andere EU-vennootschap

De jaarlijkse 3 %-heffing van de artikelen 990 D tot 990 E geldt, met vrijstelling na aangifte voor in de Unie gevestigde entiteiten. De Franse vennootschapsbelasting raakt Franse vastgoedinkomsten. De kwalificatievraag hierboven volgt de aandelen ongeacht waar de vennootschap is gevestigd.

Een trust of stichting

Frans recht ontmoet trusts op eigen voorwaarden zonder op een van beide verdragen te wachten: de trustee doet aangifte op grond van artikel 1649 AB, activa binnen het bereik komen in de belastbare nalatenschap van de insteller of van een als insteller behandelde begunstigde, en de heffing van artikel 990 J beantwoordt een verzuimde aangifte. Belgisch recht heeft zijn eigen kijk op buitenlandse constructies en die hoort bij de raadslieden daar.

Eigendom splitsen tussen generaties

De blote eigendom schenken met behoud van het vruchtgebruik voor het leven is een Frans burgerrechtelijk mechanisme waarvan de waarden wettelijk vaststaan — artikel 669 naar de leeftijd van de schenker, artikel 751 wanneer beide helften in één familie worden gehouden. Het is een schenking, en op dit landenpaar weegt dat woord ongewoon zwaar: schenkingen vallen geheel buiten het verdrag van 1959, zodat de gunstige behandeling bij overlijden uit § 6 zich niet tot hen uitstrekt.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 art. 3, 15, 18 en slotprotocol punt 2; Raad van State, 24 februari 2020, nr. 436392 — beslissingstekst gelezen; BOI-INT-CVB-BEL-10-10 §130; de tekst van 2021 (ondertekend, niet van kracht) art. 13 §2; Frans belastingwetboek art. 244 bis A, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB, 669, 751 — teksten gelezen. Afbakening: de Belgische kwalificatie en de Belgische behandeling van trusts worden ter oriëntatie vermeld en horen bij de raadslieden in België; structuren worden ter analyse gepresenteerd, nooit als aanbeveling.

Getoetst per 11 augustus 2026 · verdrag van 1964 art. 3 + slotprotocol pt 2; nr. 436392 — tekst gelezen; Frans belastingwetboek art. 244 bis A, 990 D–E, 990 J, 1649 AB, 669, 751

4Wat de verkoop kost — en de twee kosten die een EU-verkoper niet draagt

Frankrijk belast de meerwaarde, en op dit landenpaar doet het dat uitsluitend: artikel 3 §§1 en 4 van het verdrag van 1964 laat de winst op de verkoop van Frans vastgoed uitsluitend belastbaar waar het vastgoed ligt. Artikel 244 bis A heft haar — 19 % inkomstenbelasting, plus de sociale heffingen, plus de opcentiem van artikel 1609 nonies G op de grootste meerwaarden. De belastbare meerwaarde daalt met de bezitsduur op grond van artikel 150 VC — 6 % per jaar van het zesde tot het eenentwintigste jaar en 4 % in het tweeëntwintigste voor de inkomstenbelastingcomponent, die dus op 22 jaar wegvalt, terwijl de sociale component tot 30 jaar loopt. Werken en aankoopkosten komen op bewijsstukken in de berekening.

De verlaagde solidariteitsheffing geldt hier

De solidariteitsheffing zakt onder de volle 17,2 % voor wie is aangesloten bij een socialezekerheidsstelsel binnen de Europese coördinatieverordening, en de Belgische aansluiting valt daarbinnen. Het is een feit over de aansluiting van de verkoper en niet over zijn nationaliteit of de ligging van het vastgoed, dus het wordt bij de akte bewezen in plaats van verondersteld.

Geen erkende fiscale vertegenwoordiger

Omdat België een EU-lidstaat is, wordt de erkende fiscale vertegenwoordiger die van verkopers uit derde staten wordt verlangd, vrijgesteld op grond van artikel 244 bis A, IV bis. Dat neemt een kost en een stap uit de verkoop die de meeste landenparen in deze reeks wel dragen.

En België stelt vrij

Artikel 19-A van het verdrag van 1964 laat België het inkomen vrijstellen dat het verdrag in Frankrijk belastbaar maakt, met behoud van het recht het tarief op de rest te bepalen. Een Franse verkoop levert dus doorgaans geen Belgische heffing en geen Belgische verrekeningsberekening op — enkel een tariefeffect. Betreft de verkoop SCI-aandelen in plaats van het vastgoed, lees dan eerst § 3: dat is het geval dat de twee staten verschillend kwalificeren.

Frankrijk verlaten na een verkoop

De Franse exitheffing (artikel 167 bis) betreft effecten en vennootschapsrechten die bij vertrek worden gehouden door wie de Franse woonplaats verlaat na ten minste zes van de tien voorgaande jaren. Zij raakt het vastgoed zelf niet en wordt niet door de verkoop ervan uitgelokt. Het in 2021 ondertekende verdrag zou een bepaling over voormalige inwoners toevoegen — zes van tien jaar, een deelneming van ten minste een kwart van de winstrechten, een venster van zeven jaar — wat een reden is om de ratificatie te volgen en geen regel van vandaag.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 art. 3 §§1 en 4, 19-A; de tekst van 2021 (ondertekend, niet van kracht) art. 13 §4; Frans belastingwetboek art. 244 bis A (waaronder IV bis), 150 VC, 200 B, 1609 nonies G, 167 bis; BOI-RFPI-PVINR-20-20 — teksten gelezen. Afbakening: de Belgische berekening wordt uitsluitend ter oriëntatie vermeld.

Getoetst per 11 augustus 2026 · verdrag van 1964 art. 3, 19-A; Frans belastingwetboek art. 244 bis A, 150 VC, 200 B, 1609 nonies G, 167 bis

5Huren vóór u koopt, en uw vastgoed verhuren

Een gezin huurt vaak een seizoen aan de kust vóór het koopt, en de twee posities zijn niet symmetrisch. Als huurder van een gemeubelde seizoenverhuring bent u een klant: de huur heeft voor u geen Frans fiscaal gevolg, waarborg en plaatsbeschrijving vallen onder de huurovereenkomst, en de verblijfsbelasting wordt door de verhuurder geïnd.

Als eigenaar die het vastgoed verhuurt

Dit is het helderste antwoord in de nota. Artikel 3 §1 van het verdrag van 1964 maakt inkomsten uit vastgoed UITSLUITEND belastbaar in het land waar het vastgoed ligt, en §4 bevestigt dat rechtstreekse exploitatie, verhuring en elke andere vorm van exploitatie daaronder vallen. Frankrijk belast volgens eigen regels — het progressieve tarief met een minimumtarief van 20 % tot het plafond van de tweede schijf en 30 % daarboven, tenzij een lager wereldwijd tarief wordt aangetoond (artikel 197 A) — met de sociale heffingen tegen het verlaagde solidariteitstarief voor een in België aangesloten eigenaar.

België stelt het inkomen vervolgens vrij op grond van artikel 19-A, met behoud van het recht het tarief op het overige inkomen van die persoon te bepalen. Een Belgische eigenaar geeft dus in Frankrijk aan voor de belasting en in België voor het tarief. De Belgische aangiftemechaniek hoort bij de raadslieden daar.

Gemeubeld verhuren, en de regels die daarmee kwamen

Gemeubeld verhuren is in Frankrijk een ander regime dan ongemeubeld verhuren, met eigen drempels en eigen aftrekken, en kortlopende seizoenverhuring valt aan de kust inmiddels onder gemeentelijke registratie- en quotaregels die van gemeente tot gemeente verschillen. Cannes, Antibes en Saint-Tropez antwoorden niet hetzelfde. Die regels wegen op het rendement eerder dan op de akte: zij worden nagekeken vóór een aankoop die voor huuropbrengst wordt gedaan, niet erna.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 art. 3 §§1 en 4, 19-A §§2 en 4; Frans belastingwetboek art. 197 A; BOI-INT-CVB-BEL-10-50; BOI-RFPI-PVINR-20-20 — teksten gelezen. Afbakening: de Belgische aangifte wordt ter oriëntatie vermeld; gemeentelijke registratieregels wijzigen per gemeente en per jaar.

Getoetst per 11 augustus 2026 · verdrag van 1964 art. 3, 19-A; Frans belastingwetboek art. 197 A

6Wat er met het vastgoed gebeurt bij overlijden of schenking

Hier heeft dit landenpaar iets wat vrijwel geen ander heeft: een verdrag geschreven voor het overlijden, van kracht sinds 1959 en onaangeroerd door de in 2021 ondertekende tekst. Het loont nauwkeurige lezing, want wat het met het vastgoed doet en wat het met aandelen in een vennootschap doet, is volstrekt niet hetzelfde.

Het vastgoed zelf

Artikel 4 wijst onroerend goed toe aan de staat waar het ligt, zodat het Franse vastgoed Franse successierechten draagt — het tarief van artikel 777 tot 45 % in rechte lijn na de vrijstelling van artikel 779, €100 000 per kind, met vrijstelling voor de langstlevende echtgenoot. Een door hypotheek gewaarborgde vordering is daarvoor uitdrukkelijk GEEN onroerend goed. Artikel 9 laat schulden die op de activa van de artikelen 4 tot 7 rusten van die activa aftrekken. Artikel 10 zorgt vervolgens voor de coördinatie: elke staat behoudt het recht zijn eigen belasting te berekenen tegen het tarief dat hij op de hele nalatenschap zou hebben toegepast, en de staat waar de erflater gedomicilieerd was mag in de andere staat gelegen activa belasten met verrekening van de daar betaalde belasting. België belast het wereldwijde vermogen van zijn inwoners en verrekent buitenlandse belasting op onroerend goed.

De aandelen, en dat is het feit dat de lezing rechtvaardigt

Artikel 8 is de restregel: goederen die niet onder de artikelen 4 tot 7 vallen zijn UITSLUITEND belastbaar in de staat waar de erflater gedomicilieerd was. Aandelen in een Franse vennootschap zijn onder dit verdrag geen onroerend goed en vallen dus onder artikel 8 — en voor een in België gedomicilieerde erflater betekent dat: uitsluitend belastbaar in België, en geheel buiten de Franse successierechten. Het commentaar van de administratie noemt zelf wat ontsnapt: aandelen gehouden in Franse vennootschappen, vorderingen op Franse schuldenaars, Franse effecten — onder voorbehoud van het tariefvoorbehoud van artikel 10. Dit is het waardevolste enkele feit van het landenpaar, en het draait volledig om domicilie, wat een feitenkwestie is en geen papierkwestie.

En dan de asymmetrie

SCHENKINGEN VALLEN GEHEEL BUITEN HET VERDRAG VAN 1959. Overdrachten bij leven blijven onder het gemeen recht, zodat artikel 750 ter onverkort geldt — met inbegrip van de regel die aandelen van een vastgoedzware vennootschap als Franse activa telt wanneer de familie meer dan de helft van de rechten houdt. Dezelfde aandelen die bij overlijden vrij van Franse rechten overgaan, ontmoeten dus de Franse schenkingsrechten als zij bij leven worden geschonken. Dat is het omgekeerde van de Frans-Canadese positie in deze reeks, waar het overlijden door verdrag wordt overbrugd en de schenking niet — en het is de reden waarom een plan gebouwd op vroeg schenken hier duurder kan uitvallen dan niets doen. Dit wordt beslecht door het instrument te lezen; het mag in geen van beide richtingen worden verondersteld.

Wie erft, wat een andere vraag is

Het Franse voorbehouden erfdeel beschermt een deel van de nalatenschap voor de kinderen (artikelen 912 en 913 van het Franse Burgerlijk Wetboek), en het successieverdrag regelt de belasting eerder dan de vererving. De Europese verordening 650/2012 laat toe het recht van de eigen nationaliteit te kiezen voor de vererving, wat verandert wie erft en in welke delen; het verplaatst de belasting niet. Of de compenserende heffing van artikel 913, al. 3 kan spelen, hangt af van de vraag of het gekozen recht de kinderen beschermt, en dat is een vraag van dat recht en niet van het Franse.

Geraadpleegde bronnen: successieverdrag van 1959 art. 4, 8, 9, 10 a en b; BOI-INT-CVB-BEL-20 §§30, 40 en 140; Frans belastingwetboek art. 750 ter, 777, 779, 669, 751; Frans Burgerlijk Wetboek art. 912–913; verordening (EU) 650/2012 — teksten gelezen. Afbakening: de Belgische heffing op het wereldwijde vermogen en haar verrekeningsregels worden ter oriëntatie vermeld en horen bij de raadslieden in België; burgerlijk recht gaat in deze afdeling vóór fiscaal recht.

Getoetst per 11 augustus 2026 · successieverdrag van 1959 art. 4, 8, 9, 10; BOI-INT-CVB-BEL-20; Frans belastingwetboek art. 750 ter, 777, 779 — teksten gelezen

7De acht vragen die Belgische eigenaars het vaakst stellen

Bestaat er een successieverdrag tussen Frankrijk en België?

Ja — een van de weinige in deze reeks, van kracht sinds 1959 en onaangeroerd door het in 2021 ondertekende verdrag. Artikel 4 wijst het vastgoed toe aan Frankrijk; artikel 10 laat België het wereldwijde vermogen van zijn inwoner belasten met verrekening van de Franse rechten op onroerend goed.

Dragen aandelen in mijn Franse SCI Franse successierechten?

Voor een in België gedomicilieerde erflater niet. Zij vallen onder het restartikel 8, uitsluitend belastbaar waar de erflater gedomicilieerd was. Het is het waardevolste feit van dit landenpaar en het draait om domicilie als feitenkwestie.

Kan ik die aandelen in plaats daarvan aan mijn kinderen schenken?

Dat kan, maar niet op dezelfde voet. Schenkingen vallen buiten het verdrag van 1959, zodat artikel 750 ter onverkort geldt en vastgoedzware vennootschapsaandelen bereikt. Wat vrij overgaat bij overlijden, wordt belast als het wordt geschonken.

Wie belast de meerwaarde als ik de SCI verkoop in plaats van de woning?

Frankrijk, en dit is het enige punt waarop de twee landen het oneens zijn. De administratie leest het slotprotocol als dekkend voor gewone vastgoedzware vennootschappen en de Raad van State bevestigde dat in 2020; Belgische rechters lezen dezelfde aandelen als roerend en belastbaar in de woonstaat. Behandel het als geschilterrein, niet als plan.

Betaalt een Belgische inwoner Franse vermogensbelasting?

Ja boven €1,3M. Het verdrag van 1964 kent geen vermogensartikel, dus de heffing rust op Frans intern recht zonder verdragsbeperking. De tekst van 2021 zou haar uitdrukkelijk noemen en het recht van Frankrijk bevestigen.

Wordt mijn Franse huur ook in België belast?

Neen. Artikel 3 §1 maakt haar uitsluitend belastbaar in Frankrijk, en België stelt haar vrij op grond van artikel 19-A met behoud van het recht het tarief op uw overige inkomen te bepalen.

Heb ik een fiscale vertegenwoordiger nodig om te verkopen?

Neen. België is lid van de Unie, dus de verplichting wordt vrijgesteld op grond van artikel 244 bis A, IV bis.

Wanneer zal het verdrag van 2021 gelden?

Niemand kan dat zeggen. Frankrijk heeft het goedkeuringsontwerp niet ingediend en geen van de zes Belgische assemblees heeft geratificeerd; de recentste parlementaire antwoorden geven geen tijdpad. Tot dan zijn de teksten van 1964 en 1959 het recht, en deze nota herhaalt de positie bij elke editie.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 art. 3, 19-A en slotprotocol punt 2; successieverdrag van 1959 art. 4, 8, 10; de tekst van 2021 (ondertekend, niet van kracht); nr. 436392; Frans belastingwetboek art. 964, 750 ter, 244 bis A — teksten gelezen. Afbakening: deze antwoorden vatten de bovenstaande afdelingen samen en erven hun afbakeningsnoten.

Getoetst per 11 augustus 2026

8De rechtspraak, de bronnen en de transacties achter deze nota

Elke juridische uitspraak in deze nota is getoetst aan de tekst waaruit zij komt, in het Chiron Legal Corpus, op de datum bij elke afdeling. Beide geldende verdragen, het slotprotocol en de in 2021 ondertekende tekst zijn bij deze editie van begin tot eind herlezen.

Wat de herlezing van het protocol heeft vastgesteld

Punt 2 van het slotprotocol van 1964 noemt vennootschappen waarvan het enige doel is gebouwen op te richten of te verwerven om ze onder hun leden te verdelen. Alles daarbuiten — de gewone vastgoedzware SCI — komt van de niet-limitatieve lezing van de administratie, die de Raad van State op 24 februari 2020 (nr. 436392) bevestigde. Zeggen welk deel TEKST is en welk deel LEZING telt hier, omdat de Belgische rechters over dezelfde aandelen de andere kant op zijn gegaan en een lezer recht heeft te weten waar het meningsverschil precies begint.

Over de landenparen die in deze reeks zijn gemigreerd heeft de protocolvraag inmiddels vier verschillende antwoorden opgeleverd: geen protocol (Frankrijk–Singapore, Frankrijk–Ierland); een protocol met een werkende regel die tarieven verschuift (Frankrijk–India); een protocol dat bestaat en niets over vastgoed zegt (Frankrijk–Polen); en hier een protocol dat draagt maar enger is dan de regel waarvoor het wordt aangehaald. Zonder het te lezen valt niet te weten welk.

Wat de rechters hebben beslist

De beslissing die een eigenaar aangaat is die van de Raad van State van 24 februari 2020, nr. 436392, die de lezing van het slotprotocol door de administratie bevestigde en zo vaststelde dat Frankrijk de meerwaarde van een Belgische inwoner op de aandelen van een vastgoedzware SCI belast. De Belgische rechtspraaklijn wijst de andere kant op en wordt hier uitsluitend ter oriëntatie vermeld, omdat het niet aan Elena Agueeva Real Estate is dat recht vast te stellen.

De marktcijfers

De verkoopcijfers komen uit DVF, het register van vastgoedtransacties van de Franse staat, over twaalf jaar. In het eigendomsobservatorium dat Elena Agueeva Real Estate bijhoudt is de Belgische steekproef dun en wordt zij in verhoudingen gerapporteerd in plaats van in aantallen; wat zij wel toont, is dat Belgisch gehouden posities naar vennootschapseigendom neigen eerder dan naar rechtstreekse eigendom, wat verklaart waarom § 3 op dit landenpaar zoveel gewicht draagt.

Wat deze nota niet is

Zij geeft de algemene positie aan Franse zijde en leest de Belgische zijde uitsluitend ter oriëntatie. Zij is geen advies over een bepaald dossier en vervangt geen notaire, geen Franse fiscaal advocaat en geen raadsman in België — wat het meest telt bij de aandelenvraag, waar de twee landen het oneens zijn. Schrijf rechtstreeks naar Elena Agueeva Real Estate voor een lezing op maat van uw dossier.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1964 (officiële consolidatie met de multilaterale conventie) en zijn slotprotocol; successieverdrag van 1959; het op 9 november 2021 ondertekende verdrag, niet van kracht; BOI-INT-CVB-BEL-10-10, -10-50 en -20; BOI-INT-DG-20-20-80; BOI-RFPI-PVINR-20-20; Raad van State, 24 februari 2020, nr. 436392 — beslissingstekst gelezen; de artikelen van het Franse belastingwetboek en Burgerlijk Wetboek aangehaald in elke afdeling; DVF. Afbakening: het commentaar van de administratie dateert van vóór de ondertekening van 2021; waar commentaar en verdragsteksten uiteenlopen volgt deze nota de teksten.

Getoetst per 11 augustus 2026 · verdrag van 1964 + slotprotocol; successieverdrag van 1959; nr. 436392 — tekst gelezen; DVF