Frankrijk–België — Patrimoniale Nota Riviera

0Synthese

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus

1De verdragen Frankrijk–België — 1964, 1959, en een ondertekende opvolger

De relatie rust vandaag op twee instrumenten uit het vroege verdragstijdperk, met een derde dat ondertekend is en wacht. Het verdrag van 10 maart 1964, in werking sinds 17 juni 1965, beheerst de inkomstenbelastingen; het werd gewijzigd door de avenants (wijzigingsprotocollen) van 15 februari 1971, 8 februari 1999, 12 december 2008 — dat de grensarbeidersregeling bewaarde — en 7 juli 2009, en het draagt, in zijn geconsolideerde presentatie, het multilaterale instrument dat beide staten op 7 juni 2017 ondertekenden, met inbegrip van de principal purpose test — de hoofddoeltoets waaronder een verdragsvoordeel kan worden geweigerd wanneer het verkrijgen ervan een van de hoofddoelen van een constructie was. Het successieverdrag van 20 januari 1959, in werking sinds 12 juni 1960, behoort tot de weinige die Frankrijk heeft gesloten: het verdeelt de nalatenschap van wie met domicilie in een van beide staten overlijdt in twee massa's, één belastbaar in Frankrijk en één in België. Geen van beide instrumenten dekt belastingen op vermogen, en de tekst van 1964 gaat de Franse vermogensbelasting bijna twee decennia vooraf — een leemte die afdeling I onderzoekt.

De ondertekende opvolger. Op 9 november 2021 sloten de twee staten — België tekenend via zijn federale regering en de vijf regeringen van zijn gemeenschappen en gewesten — een nieuw verdrag inzake inkomsten en vermogen, bestemd om de tekst van 1964 te vervangen. Het brengt de relatie in lijn met de huidige verdragspraktijk: de Franse vermogensbelasting en de sociale heffingen worden bij naam genoemd, meerwaarden op aandelen met overwegend onroerend vermogen worden toegewezen aan de staat waar het vastgoed ligt (artikel 13 §2), en vastgoedvermogen volgt dezelfde regel (artikel 21). Het is niet in werking. Het Franse goedkeuringswetsontwerp was, toen de regering het parlement laatst antwoordde in september 2025, nog niet ingediend, aanpassingen aan de nieuwe regels inzake overheidsbezoldigingen bleven in bespreking tussen de twee administraties; de Belgische zijde vereist de instemming van het federale parlement en van de assemblees van gemeenschappen en gewesten. Krachtens artikel 29 werkt het verdrag voor de betrokken Franse belastingen pas vanaf het jaar volgend op dat van zijn inwerkingtreding, en zijn artikel 29 §3 beëindigt alleen het verdrag van 1964 — het successieverdrag van 1959 loopt hoe dan ook door. Afdeling 4 volgt de voortgang van het instrument editie na editie.

De woonplaats doet de sortering. Wie binnen de belasting van beide staten valt, wordt door artikel 1 §2 van het verdrag van 1964 toegewezen volgens de vertrouwde cascade: duurzaam tehuis, dan centrum van de levensbelangen, dan gewoonlijk verblijf, dan nationaliteit, dan onderling overleg. Het verdrag van 1959 hanteert voor nalatenschappen zijn eigen domicilietoets naar hetzelfde ontwerp. Het commentaar van de administratie op beide verdragen dateert van 2012 tot 2016; waar commentaar en tekst uiteenlopen, volgt deze nota de tekst.

De Belgische zijde houdt haar eigen accenten. België belast de wereldwijde nalatenschap van zijn rijksinwoners volgens successietarieven die per gewest worden bepaald — Vlaanderen (de erfbelasting), Brussel-Hoofdstad en Wallonië legiferen elk voor zich — en laat meerwaarden gerealiseerd binnen het normale beheer van een privévermogen in de regel buiten zijn inkomstenbelasting. Deze nota geeft het Belgische recht enkel ter oriëntatie weer; haar geverifieerde terrein is de Franse zijde en de verdragen, en de Belgische lezing behoort de Belgische adviseurs van de familie toe.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · verdrag 1964 (CML-consolidatie) art. 1, 2; verdrag 1959 art. 1–3; ondertekende tekst 2021 (niet in werking) zoals gepubliceerd door de Franse administratie; BOI-INT-CVB-BEL-10 (vintage 2012–2016 — de tekst primeert)

2De markt, gezien vanuit België

Gezien vanuit België wordt de €3M+-villamarkt van de Riviera aangevoerd door het schiereiland van Saint-Tropez, het grootste register in zijn soort aan deze kust: 1.006 gekwalificeerde verkopen voor €7.049M over 2014–2025, met een mediaan van €4,9M en een plafond van €85,5M. Cannes en zijn heuvels — de wijk Super Cannes aan de zijde van Vallauris inbegrepen — droegen 306 verkopen bij voor €2.066M, met 37% van de waarde in transacties in acht cijfers, terwijl Saint-Jean-Cap-Ferrat het smalste en duurste register blijft: 178 verkopen voor €2.375M met een mediaan van €6,5M. De voorbije 36 maanden alleen al zijn goed voor €3.970M over de drie samen.

Bron: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), villaverkopen ≥ €3M, 2014–2025, ontdubbeld per eigendom — dezelfde conventie als de gepubliceerde Riviera Intelligence-hub, zodat deze nota en de publieke pagina's elkaar niet kunnen tegenspreken. DVF tot en met 2025-12-31.

Het eigenaarschap, in aggregaat

Het publieke register zelf beschrijft hoe de Riviera wordt gehouden. Deze nota leest het in aggregaat — het transactieregister van de staat naast de openbare vennootschapsregisters, alles reeds gepubliceerd, geanonimiseerd bij de verwerking, en zonder dat ooit één individueel bezit wordt geïdentificeerd. Over 20 Riviera-gemeenten wordt 29% van de bestudeerde eigendomsposities van buiten Frankrijk gehouden. België is goed voor 3% van die buitenlandse posities in de huidige studie — een bescheiden aandeel tegenover de lange Belgische aanwezigheid aan deze kust, met zowel het schiereiland van Saint-Tropez als de boog van Cannes vertegenwoordigd. Eén structureel feit springt zelfs op deze diepte in het oog: een meerderheid van de Belgische posities — 67% in de huidige studie — wordt via een vennootschap gehouden veeleer dan in rechtstreekse persoonlijke eigendom, het spiegelbeeld van het Duitse patroon dat eerder in deze reeks werd opgetekend. Die voorkeur voor de vennootschapsroute, de SCI voorop, is precies het punt waar de verdragen van de twee staten uiteenlopen, en de afdelingen I bis en II onderzoeken wat de mantel een Belgische familie vandaag nog oplevert — en wat niet meer.

Uitsluitend aggregaten, ontleend aan publieke bronnen onder hun hergebruiksvoorwaarden; geen enkel individueel bezit wordt geïdentificeerd of gepubliceerd. De woonplaatstoerekening volgt het geregistreerde adres. De cijfers worden bij elke editie ververst.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · DVF-register, ontdubbeld per eigendom · eigendomsaggregaten uitsluitend uit publieke registers

IKopen in Frankrijk als Belgisch rijksinwoner

Het proces en zijn kosten

De verwerving volgt de gebruikelijke Franse volgorde: bod, compromis de vente met een bedenktermijn van tien dagen, voorschot van doorgaans 10%, opschortende voorwaarden, en de authentieke akte voor de notaire — de Franse notaris — die de rechten int en de eigendomstitel overschrijft. De notaire treedt op als openbaar ambtenaar, niet als raadsman van de koper, en Belgische kopers behouden doorgaans daarnaast hun eigen adviseurs. Omdat de houdstructuur in deze relatie zwaarder weegt dan in de meeste — de SCI verandert de verdragsanalyse op drie afzonderlijke punten, onderzocht in de afdelingen I bis en II — verdienen de structuurvragen een antwoord vóór het compromis wordt getekend; het verwervende vehikel laat zich moeilijk nog wijzigen eens het proces loopt.

De kost van het bezit

Artikel 964 van de Code général des impôts (CGI — het Franse algemene belastingwetboek) voert de jaarlijkse belasting op onroerend vermogen in boven €1.300.000 aan belastbare activa. Voor wie niet in Frankrijk is gedomicilieerd, omvat de grondslag het Frans gelegen vastgoed samen met de fractie van vennootschapsaandelen die Frans vastgoed vertegenwoordigt (artikel 964-2°), zodat de SCI de aangifte wijzigt maar niet de blootstelling. Hier is de verdragspositie een afwezigheid veeleer dan een regel: het verdrag van 1964 dekt alleen inkomstenbelastingen (artikel 2), gaat de Franse vermogensbelasting vooraf en strekt zich enkel uit tot toekomstige belastingen van gelijke of soortgelijke aard — een omschrijving waaraan een belasting op vermogen niet voldoet. Een Belgisch rijksinwoner draagt de IFI (impôt sur la fortune immobilière — de Franse vermogensbelasting op vastgoed) dus onder Frans intern recht, zonder verdragsbeperking en, nu België zelf geen vermogensbelasting heft, zonder dubbele last. De wet zelf bevat één kalender die vermelding verdient: wie na vijf jaar buitenland Frans gedomicilieerd wordt, wordt vijf jaar lang enkel op Franse activa belast (artikel 964-1°, al. 2) — een interne bepaling, geen verdragsrecht, en één die de ondertekende tekst van 2021 eveneens aan het interne recht zou overlaten.

Terugkerende lasten volgen het goed. De taxe foncière — de Franse tegenhanger van de onroerende voorheffing — loopt tegen gemeentelijke tarieven; voor gemeubelde tweede verblijven kunnen gemeenten in de zone tendue — het gebied met woningschaarste, een categorie die de grote Riviera-gemeenten omvat — een toeslag stemmen op de taxe d'habitation voor tweede verblijven, en de jaarlijkse bewoningsaangifte geldt voor alle eigenaars. Omdat die tarieven gemeentelijk en jaargebonden zijn, herverifieert de editiecyclus van deze nota ze veeleer dan ze te bevriezen.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965; verdrag 1964 art. 2 (alleen inkomstenbelastingen — geen vermogensartikel); kostenbarema's ter oriëntatie, gespecificeerd bij opdracht

I bisStructuren, als vragen

De structuurvraag

Houdstructuren worden hier, trouw aan de doctrine van deze reeks, gepresenteerd als vragen voor analyse veeleer dan als aanbevelingen. Voor een Belgische koper draagt de analyse één ordenend feit: de SCI, de route die Belgische families aan deze kust het vaakst hebben gekozen, wordt door elk van de drie Franse belastingen die ze raakt anders behandeld — en aan elke kant van de grens nog eens anders.

Schuld tegenover de IFI — wat het wetboek voorziet

Het financieringsgesprek verloopt zoals elders aan deze kust: een krediet van de bank van de koper, gewaarborgd door een in pand gegeven portefeuille, zodat de liquiditeit belegd blijft terwijl de schuld de belastbare grondslag drukt. De mechaniek is wettig en het wetboek voorziet ze. Verwervingsschuld aan een bank is aftrekbaar van de IFI-grondslag krachtens CGI artikel 974, terwijl financiële activa geheel buiten die grondslag vallen. De grenzen zijn er drie. Leningen met kapitaalaflossing op eindvervaldag worden geacht af te lossen, waarbij de aftrek pro rata daalt over de looptijd van de lening, en met een twintigste per jaar waar geen termijn is bepaald. Waar het belastbare vastgoed €5M overschrijdt en de schulden 60% van de waarde ervan te boven gaan, is het surplus slechts voor de helft aftrekbaar, tenzij de ontlener aantoont dat de lening niet hoofdzakelijk om fiscale redenen werd aangegaan. En de schuld moet echt zijn — daadwerkelijk opgenomen, daadwerkelijk afgelost, tegen marktvoorwaarden; loopt ze via de rekening-courant van een vennoot van een SCI, dan telt ze niet langer mee voor de waardering van de aandelen (artikel 973). De hefboom mildert de IFI in de eerste jaren en dooft uit door zijn eigen ontwerp — een kalender die beter vóór het compromis wordt onderzocht dan erna. Het verdrag van 1959 voegt er een successierechtelijke tegenhanger aan toe: schulden gewaarborgd op de villa worden van haar waarde afgetrokken voor de rechten die het verdrag aan Frankrijk toewijst (artikel 9), zodat de hypotheek ook bij overlijden het actief volgt dat ze financierde.

Wat de verwerving beslecht voor de successie — en wat niet

Het verdrag van 1959 verdeelt de nalatenschap van wie met domicilie in een van beide staten overlijdt in twee massa's. De rechtstreeks gehouden villa valt onder de Franse successierechten als goed van de staat van ligging (artikel 4); zo ook het overige Frans gelegen onroerend goed, terwijl hypothecair gewaarborgde vorderingen uitdrukkelijk van de onroerende categorie zijn uitgesloten. Alles buiten de artikelen 4 tot 7 — aandelen in Franse vennootschappen, vorderingen op Franse schuldenaars, Franse effecten en portefeuilles — is uitsluitend belastbaar in de staat van het domicilie van de overledene (artikel 8). Voor een in België gedomicilieerde eigenaar trekt het commentaar van de administratie zelf de conclusie onomwonden: die Franse activa houden op aan de Franse mutatierechten onderworpen te zijn; Frankrijk behoudt ze enkel voor de berekening van zijn effectieve tarief op wat het wél belast (artikel 10 a). België, dat de wereldwijde nalatenschap van zijn rijksinwoners belast, verrekent vervolgens de Franse rechten op het onroerend goed dat Frankrijk heeft belast (artikel 10 b). Een SCI verlegt het heffingsrecht over de waarde van de villa bij overlijden dus van Frankrijk naar België — van de schaal van CGI artikel 777, progressief tot 45% in rechte lijn, naar de gewestelijke Belgische tarieven, die Vlaanderen, Brussel-Hoofdstad en Wallonië elk voor zich bepalen; een zaak voor de Belgische raadslieden van de familie.

Twee grenzen verdienen evenveel nadruk. Schenkingen bij leven vallen geheel buiten het verdrag van 1959: een schenking van de villa, van haar blote eigendom of van de SCI-aandelen zelf valt onder de Franse interne territorialiteit (CGI artikel 750 ter, dat aandelen met overwegend onroerend vermogen uit eigen kracht bereikt), zodat de bescherming die het verdrag bij overlijden biedt niet meereist naar de schenking die de familie bij leven zou verkiezen — en de Belgische registratie van roerende schenkingen behoort, sinds het sluiten van de route langs de buitenlandse notaris in december 2020, de Belgische raadslieden toe. En de bescherming hangt aan het domicilie: zij beschermt de nalatenschap van een overledene gedomicilieerd in België, zodat een familie die later naar Frankrijk verhuist opnieuw de Franse wereldwijde territorialiteit binnentreedt, waarna het verdrag in de omgekeerde richting werkt. Vóór een van beide staten de rechten bepaalt, bepaalt het burgerlijk recht wie erft: beide staten passen EU-verordening 650/2012 (de Erfrechtverordening) toe, zodat een Belgisch onderdaan met gewone verblijfplaats in Frankrijk voor de gehele nalatenschap Belgisch recht kan kiezen, terwijl de fiscale verdeling hierboven door die keuze onberoerd blijft. De rechtskeuze, het huwelijksstelsel dat de aankoop binnenkomt en de kalender van eventuele schenkingen zijn vragen voor raadslieden aan beide zijden, best beantwoord vóór het compromis.

Het démembrement — blote eigendom geschonken, gebruik behouden

De structuur die naast het krediet het vaakst wordt voorgesteld, splitst de eigendom zelf: de koper behoudt het vruchtgebruik — het gebruik van de villa en haar inkomsten, levenslang — en schenkt de blote eigendom aan de volgende generatie. Het wetboek waardeert de splitsing naar leeftijd. Volgens de schaal van CGI artikel 669 vertegenwoordigt de blote eigendom 60% van de volle waarde wanneer de vruchtgebruiker tussen 61 en 70 is, en 70% tussen 71 en 80; de schenking draagt rechten op die fractie alleen, tegen de waarde van vandaag, en de hereniging van de volle eigendom bij het overlijden van de vruchtgebruiker is geen verdere belastbare overgang. Artikel 751 stelt de voorwaarden — een notariële schenking, meer dan drie maanden vóór het overlijden, gewaardeerd op de schaal van artikel 669 — en artikel 968 houdt de volle waarde binnen de IFI-grondslag van de vruchtgebruiker, zodat de vermogensbelasting onbewogen blijft. Voor een Belgische familie geeft de verdragscontext de keuze haar eigen contouren: de schenking valt buiten het verdrag van 1959 en draagt vandaag de volle Franse rechten, waar de successiebescherming van de SCI enkel bij overlijden werkt en enkel zolang het Belgische domicilie standhoudt. De twee routes beantwoorden dus verschillende vragen — het démembrement regelt de overdracht van de villa zelf nu; de SCI verlegt het heffingsrecht voor later — en de reservataire gevolgen van elk van beide, aanwezig in het burgerlijk recht van beide staten, behoren de raadslieden van de familie toe, samen met de hierboven vermelde rechtskeuze.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 D–E, 990 J, 1649 AB; verdrag 1959 art. 4, 8, 9, 10; BOI-INT-CVB-BEL-20; EU-verord. 650/2012

IIVerkopen als Belgisch rijksinwoner

Voor de rechtstreeks gehouden villa is het verdrag van 1964 categoriek: inkomsten uit onroerend goed, meerwaarden bij vervreemding inbegrepen, zijn uitsluitend belastbaar in de staat waar het goed ligt (artikel 3 §§1 en 4). Frankrijk belast dus eerst en alleen. Voor een verkoper die Belgisch rijksinwoner is, loopt de Franse heffing via CGI artikel 244 bis A: de belastbare meerwaarde wordt verminderd met een bezitsduurabattement van 6% per jaar bezit boven het vijfde en 4% voor het tweeëntwintigste (artikel 150 VC), waarna de inkomstenbelastingcomponent 19% bedraagt (artikel 200 B) en uitdooft na 22 jaar, terwijl de sociale heffingen uitdoven na 30 jaar en de socialezekerheidsaansluiting van de verkoper volgen — voor eigenaars binnen de Europese socialezekerheidscoördinatie doorgaans het verlaagde solidariteitstarief, geverifieerd bij opdracht. Belastbare meerwaarden boven €50.000 dragen daarbovenop de progressieve toeslag van artikel 1609 nonies G, die 6% bereikt op de niveaus waarop deze markt handelt. België is lidstaat van de Europese Unie, zodat de verplichting van een erkend fiscaal vertegenwoordiger, die op verkopers uit derde landen rust, niet geldt (artikel 244 bis A, IV bis); aan eigen zijde stelt België vrij wat het verdrag exclusief aan Frankrijk toewijst en behoudt het de inkomsten enkel voor de progressie van zijn tarieven (artikel 19 A).

De aandelen van de SCI — één tekst, twee lezingen, en een clausule die ze zal beëindigen

Waar de villa via een vennootschap met overwegend onroerend vermogen wordt gehouden, verandert de analyse van karakter, want de tekst van 1964 bevat geen uitdrukkelijke clausule voor zulke aandelen en elke staat heeft de stilte op zijn eigen wijze gelezen. De Franse lezing is op het hoogste niveau beslecht: het slotprotocol staat Frankrijk toe de aandelen van transparante vastgoedvennootschappen als onroerend te behandelen, de administratie leest die bepaling als niet-limitatief en breidt ze uit tot SCI's met overwegend onroerend vermogen in het algemeen, en de Conseil d'État bevestigde die interpretatie op 24 februari 2020 (n° 436392). Frankrijk belast de meerwaarde van een Belgisch rijksinwoner op zulke aandelen bijgevolg onder artikel 244 bis A, zoals het de villa zelf belast. De Belgische praktijk heeft dezelfde aandelen daarentegen van oudsher als roerende goederen onder het restartikel 18 gerangschikt — enkel belastbaar in de woonstaat, waar meerwaarden gerealiseerd binnen het normale beheer van een privévermogen in de regel buiten de Belgische heffing blijven. Die divergentie droeg ooit een voor de hand liggende aantrekkingskracht; vandaag draagt ze vooral risico. De Franse aanslag wordt aan de akte geïnd, de divergentie laat de vraag van de dubbele belasting over aan een procedure voor onderling overleg veeleer dan aan een duidelijke regel, en het ondertekende verdrag van 2021 sluit het onderwerp bij de wortel: zijn artikel 13 §2 wijst meerwaarden op aandelen van vennootschappen, fiducies en vergelijkbare instellingen waarvan de waarde voor meer dan de helft uit onroerend goed voortkomt, toe aan de staat waar het goed ligt. Een verkoper die een asset deal tegen een share deal afweegt, prijst de Franse heffing onder beide routes in; wat de aandelenroute nog wél verandert, wordt met raadslieden onderzocht — vóór de verkoop wordt aangevat, niet in de loop van de onderhandeling.

Vertrekken na de verkoop — een noot over de exit tax

Families die verkopen en daarna Frankrijk verlaten, vragen soms of bij het vertrek een exitheffing geldt. Het antwoord is enger dan de naam doet vermoeden. De Franse exit tax (CGI artikel 167 bis) mikt op effecten, niet op vastgoed: zij betreft wie ten minste zes van de tien jaren vóór het vertrek Frans gedomicilieerd was, en belast de latente meerwaarden op substantiële effectenposities — posities met een gezamenlijke waarde boven €800.000, of deelnemingen van 50% of meer in de winsten van een vennootschap, waarbij het tweede criterium een controlerende deelneming vat ongeacht haar waarde — zoals ze op de dag van het vertrek staan. Een reeds verkochte villa heeft haar eigen belasting onder de bovenstaande regimes voldaan, en de verkoopopbrengst zelf valt niet binnen de heffing. Aandelen van een familiale SCI volgen het vastgoed veeleer dan de portefeuille: zolang de vennootschap het gewone inkomstenbelastingregime behoudt, blijven meerwaarden op haar aandelen met overwegend onroerend vermogen binnen het vastgoedregime (CGI artikel 150 UB) en buiten de exit tax — het Franse recht om een latere verkoop te belasten blijft immers behouden via artikel 244 bis A. Een vennootschap die voor de vennootschapsbelasting heeft geopteerd, verandert de kwalificatie, en daarmee de analyse; de optie hoort op de checklist vóór het vertrek. De verblijfsklok telt evenzeer: wie vertrekt vóór zes jaar Frans domicilie binnen de voorgaande tien, staat geheel buiten de heffing op latente meerwaarden, zodat de familie die Frankrijk enkele jaren heeft geprobeerd en verder trok doorgaans onaangeroerd vertrekt; meerwaarden die al onder een belastinguitstel zijn geplaatst, volgen hun eigen regels en worden bij opdracht nagezien. Waar het mechanisme wél speelt, wordt de betaling doorgaans uitgesteld, en vervalt de aanslag automatisch wanneer de effecten twee jaar na het vertrek nog worden gehouden — vijf waar de portefeuille €2,57M overschreed — of bij een terugkeer naar Frankrijk. Voor de meeste verkopers is de exit tax dus een kwestie van kalender en papierwerk veeleer dan van kost; de bestemmingsspecifieke mechaniek van het uitstel wordt bij opdracht geregeld.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · verdrag 1964 art. 3, 18, 19 A + slotprotocol §2; CE n° 436392 (24 februari 2020); CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (incl. IV bis), 1609 nonies G; ondertekende tekst 2021 art. 13 §2 (niet in werking)

IIIHuren en verhuren — als huurder en als eigenaar

Huren als huurder

Een huurjaar vóór de aankoop blijft de klassieke eerste stap, en het draagt één waarschuwing die klaar gesteld mag worden: het Franse fiscale domicilie onder CGI artikel 4 B hangt aan de ligging van de foyer — de gezinshaard — de voornaamste verblijfplaats en de centra van de professionele en economische belangen, en geen daarvan wijkt voor een huurcontract. Een Riviera-villa die de feitelijke thuis van het gezin wordt, kan Franse woonplaats vestigen, met wereldwijde gevolgen, lang vóór enige aankoop; wie dan binnen de belasting van beide staten valt, wordt toegewezen volgens de cascade van artikel 1 §2 van het verdrag van 1964, duurzaam tehuis eerst. Anders dan de Duitse relatie die eerder in deze reeks werd onderzocht, kennen de Belgische instrumenten de nieuwkomer geen verdragsrechtelijk verankerde gratiejaren toe, zodat de kalender van de proef op het interne recht alleen rust. De keuze tussen gemeubelde seizoensverhuur en de burgerlijke huur van één tot drie jaar bepaalt de uitstapflexibiliteit, en wordt best afgestemd op het werkelijke doel van de proef.

De villa verhuren

Franse huurinkomsten van niet-rijksinwoners — de gemeubelde verhuur die op dit prijsniveau gebruikelijk is inbegrepen — worden belast onder het minimumtariefregime van CGI artikel 197 A, tegen niet minder dan 20% tot het plafond van de tweede schijf en 30% daarboven, tenzij de belastingplichtige een lager wereldwijd effectief tarief aantoont; sociale heffingen gelden daarbovenop, tegen een tarief dat afhangt van de socialezekerheidsaansluiting van de eigenaar, voor Belgisch aangesloten eigenaars doorgaans het verlaagde solidariteitstarief, geverifieerd bij opdracht. Het verdrag is categoriek over de toewijzing: artikel 3 §1 maakt inkomsten uit onroerend goed, hoe ook geëxploiteerd, uitsluitend belastbaar in de staat waar het goed ligt. België stelt de inkomsten bijgevolg vrij en behoudt ze enkel voor de progressie van zijn tarieven (artikel 19 A §§2 en 4); hoe de vrijstelling aan Belgische zijde in de aangifte wordt opgenomen, behoort de Belgische adviseurs van de familie toe.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A; verdrag 1964 art. 1 §2, 3, 19 A

4Wat veranderde

Editie 1 — het uitgangspunt (juli 2026). De instrumenten zoals ze staan: het verdrag van 10 maart 1964 zoals gewijzigd door de avenants van 1971, 1999, 2008 en 2009 en aangepast door het multilaterale instrument, en het successieverdrag van 20 januari 1959, in werking sinds 1960. Eén te volgen punt voert het dossier aan: het verdrag ondertekend op 9 november 2021 — onroerendgoedclausule voor meerwaarden (art. 13 §2), de IFI en de sociale heffingen uitdrukkelijk gedekt (art. 2), vermogen toegewezen aan de situsstaat (art. 21), een clausule voor aanmerkelijke deelnemingen die gewezen rijksinwoners bereikt (art. 13 §4), de grensarbeidersbepalingen van 2008 bewaard (art. 29 §4) — blijft aan beide zijden ongeratificeerd. Het Franse goedkeuringswetsontwerp was niet ingediend toen de regering het parlement laatst antwoordde (september 2025, na een eerste antwoord van februari 2025 dat aanhoudende besprekingen over de regels inzake overheidsbezoldigingen aanhaalde), en een vraag in de Franse Sénat van mei 2026 tekent op dat de ratificatie in geen van beide staten is voltooid; de Franse administratie blijft de tekst als niet in werking vermelden. Krachtens artikel 29 zouden de nieuwe regels de betrokken Franse belastingen pas bereiken op 1 januari van het jaar volgend op de inwerkingtreding — 2027 op zijn allervroegst — en het successieverdrag van 1959 behoort niet tot de teksten die het nieuwe instrument beëindigt. Deze nota zal de ratificatie volgen van aankondiging tot effect, en de afdelingen I, I bis en II integraal herlezen wanneer ze er komt. Verdere aandachtspunten voor editie 2: de jaarlijkse bewegingen van de Loi de finances (de Franse begrotingswet) inzake de IFI en de overdrachtsrechten; gemeentelijke toeslagstemmingen op de Riviera-boog; Belgische gewestelijke wetgeving over successie- en schenkingstarieven; en elke verversing van het commentaar van de administratie, vintage 2012–2016, op de twee verdragen. De eigendomsaggregaten van afdeling 2 worden bij elke editie ververst.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus

5Vragen, beantwoord

Is het nieuwe dubbelbelastingverdrag tussen Frankrijk en België in werking?

Nee. Het verdrag ondertekend op 9 november 2021 wacht op ratificatie door beide staten: in juli 2026 heeft Frankrijk het goedkeuringswetsontwerp nog niet bij het parlement ingediend en hebben de Belgische federale en deelstatelijke assemblees nog niet ingestemd. Het inkomstenverdrag van 1964 en het successieverdrag van 1959 blijven het toepasselijke recht, en krachtens zijn eigen artikel 29 zou de nieuwe tekst de betrokken Franse belastingen pas bereiken op 1 januari van het jaar volgend op zijn inwerkingtreding.

Betaalt een Belgisch rijksinwoner Franse vermogensbelasting op een Riviera-villa?

Ja, zodra het Franse vastgoedvermogen €1,3M overschrijdt, rechtstreeks gehouden of via de vastgoedfractie van vennootschapsaandelen (CGI art. 964). Het verdrag van 1964 dekt alleen inkomstenbelastingen en bevat geen vermogensartikel, zodat de IFI onder Frans intern recht geldt zonder verdragsverlichting om in te roepen — al heft België zelf geen vermogensbelasting, zodat de last nooit wordt verdubbeld. De ondertekende tekst van 2021 zal de IFI uitdrukkelijk vermelden en Frans vastgoedvermogen aan Frankrijk toewijzen.

Wie belast de meerwaarde wanneer een Belgisch rijksinwoner een Franse villa verkoopt?

Frankrijk alleen, als staat waar het goed ligt (verdrag 1964, art. 3), onder CGI artikel 244 bis A met de bezitsduurabattementen — de inkomstenbelastingcomponent dooft uit na 22 jaar en de sociale heffingen na 30. België stelt de meerwaarde vrij en behoudt ze enkel voor de progressie van zijn tarieven (art. 19 A), en als EU-inwoner heeft de verkoper geen erkend fiscaal vertegenwoordiger nodig (art. 244 bis A, IV bis).

Blijven meerwaarden op aandelen van een Franse SCI onbelast voor een Belgisch rijksinwoner?

Niet als plan. Frankrijk behandelt SCI-aandelen met overwegend onroerend vermogen als het vastgoed zelf en belast de meerwaarde onder artikel 244 bis A — een lezing die de Conseil d'État op 24 februari 2020 heeft bevestigd — terwijl de Belgische praktijk dezelfde aandelen van oudsher als roerend las, enkel belastbaar in België, waar private meerwaarden doorgaans onbelast blijven. Wat van de oude asymmetrie rest, is een divergentie tussen de twee staten, geen bescherming; het ondertekende verdrag van 2021 beëindigt ze met een uitdrukkelijke onroerendgoedclausule (art. 13 §2).

Welk land belast de successie op een Franse villa?

Frankrijk, als situsstaat (verdrag 1959, art. 4), volgens de schaal van CGI artikel 777 na de abattementen van artikel 779; de langstlevende echtgenoot is vrijgesteld. België, dat de wereldwijde nalatenschap van zijn rijksinwoners belast volgens zijn gewestelijke tarieven, verrekent de Franse rechten op het onroerend goed (art. 10 b).

Ontsnappen SCI-aandelen aan de Franse successierechten voor een Belgisch rijksinwoner?

Ja, bij overlijden. Krachtens artikel 8 van het verdrag van 1959 zijn aandelen in Franse vennootschappen van een in België gedomicilieerde overledene uitsluitend in België belastbaar, buiten de Franse mutatierechten; Frankrijk telt ze enkel mee voor zijn effectieve tarief (art. 10 a). De bescherming strekt zich niet uit tot schenkingen bij leven, die buiten het verdrag staan en onder de Franse interne territorialiteit vallen (CGI art. 750 ter) — en zij duurt slechts zolang het Belgische domicilie duurt. Het verdrag van 2021, dat alleen de inkomstentekst vervangt, laat deze verdeling ongewijzigd.

Worden huurinkomsten uit Frankrijk belast als de eigenaar in België woont?

Ja, en op de eigen bewoordingen van het verdrag alleen door Frankrijk: artikel 3 van het verdrag van 1964 maakt inkomsten uit onroerend goed uitsluitend belastbaar in de situsstaat. Frankrijk past het minimumtariefregime van CGI artikel 197 A toe, tegen niet minder dan 20% en 30%, met sociale heffingen daarbovenop; België stelt de inkomsten vrij en behoudt ze enkel voor de tariefprogressie (art. 19 A).

Geldt een Franse exit tax na verkoop en vertrek?

Zelden, en nooit op de villa zelf. De heffing (CGI art. 167 bis) bereikt alleen wie zes van de tien jaren vóór het vertrek Frans gedomicilieerd was, en alleen de latente meerwaarden op effecten — boven €800.000 aan waarde, of deelnemingen van 50% of meer in de winsten van een vennootschap; de verkochte villa en haar opbrengst staan erbuiten, evenals aandelen van een familiale SCI die onder het gewone inkomstenbelastingregime blijft (art. 150 UB). Waar zij wél geldt, wordt de betaling doorgaans uitgesteld en vervalt de aanslag na twee jaar — vijf boven €2,57M — of bij een terugkeer naar Frankrijk.

Vermindert een bankkrediet de Franse vermogensbelasting op een Riviera-villa?

Ja. Verwervingsschuld aan een bank is aftrekbaar van de IFI-grondslag krachtens CGI artikel 974, en in pand gegeven financiële activa blijven geheel buiten de belasting. De aftrek is begrensd: leningen met kapitaalaflossing op eindvervaldag worden geacht jaarlijks af te lossen, en waar het vastgoed €5M overschrijdt en de schuld 60% van de waarde te boven gaat, telt het surplus slechts voor de helft, tenzij een hoofdzakelijk niet-fiscaal doel wordt aangetoond. Bij overlijden worden schulden gewaarborgd op de villa van haar waarde afgetrokken voor de rechten die het verdrag van 1959 aan Frankrijk toewijst (art. 9).

Wat is het Chiron Legal Corpus?

Het Chiron Legal Corpus is de onderzoeksbibliotheek achter deze nota, onderhouden door de offshore juridische onderzoekspartner van dit kantoor: een uitgebreide grensoverschrijdende verzameling geconsolideerde wetgeving, doctrine van de belastingadministraties, verdragsinstrumenten en rechtspraak, met de Franse primaire bronnen in voltekst. Elke rechtsbewering op deze pagina's wordt eraan getoetst, bij elke editie opnieuw gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP, en afdeling per afdeling voorzien van haar toetsingsdatum.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus

6Methode, bronnen & voorbehoud

Methode. Rechtsbeweringen worden getoetst aan het Chiron Legal Corpus, de onderzoeksbibliotheek onderhouden door de offshore juridische onderzoekspartner van dit kantoor — een uitgebreide grensoverschrijdende en internationale verzameling geconsolideerde wetgeving, doctrine van de belastingadministraties, verdragsinstrumenten en rechtspraak, met het Franse primaire recht in voltekst en bij elke editie opnieuw gecontroleerd aan de officiële bronnen. De toetsing van 19 juli 2026 omvatte Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 D–E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — geconsolideerde teksten), de drie verdragsinstrumenten in hun officiële Franse presentatie — het verdrag van 1964 geconsolideerd met zijn vier avenants en het multilaterale instrument, het successieverdrag van 1959, en het ondertekende verdrag van 2021 zoals gepubliceerd door de Franse administratie met zijn vermelding « niet in werking » — samen met Conseil d'État n° 436392 (24 februari 2020) en het commentaar van de administratie (BOI-INT-CVB-BEL-10 en -20). Dat commentaar dateert van 2012 tot 2016 en behandelt de tekst van 2021 nog niet; deze nota volgt de verdragsteksten. De ratificatiestand is ontleend aan de Franse verdragslijst en de antwoorden van de regering aan het parlement van 4 februari 2025 en 16 september 2025, gecontroleerd aan het parlementaire dossier tot en met mei 2026; het Belgische interne recht wordt ter oriëntatie weergegeven uit secundaire bronnen en draagt nooit een rechtsbewering. Marktdata: DVF (DGFiP), villaverkopen ≥ €3M, ontdubbeld per eigendom, register tot en met 2025-12-31. Eigendomsaggregaten: samengesteld uit openbare kadaster- en vennootschapsregisters, geanonimiseerd, per 19 juli 2026. Punten gemarkeerd « bij opdracht » — gemeentelijke tarieven, de socialezekerheidsaansluiting, de Belgische verwerking van vrijgestelde inkomsten, de meerwaardegrondslag op akteniveau — worden op mechanismeniveau weergegeven in afwachting van dossierspecifieke verificatie.

Voorbehoud. Deze nota documenteert gepubliceerd recht en publieke transactiedata; zij is onderzoek, geen gepersonaliseerd juridisch of fiscaal advies, en individuele omstandigheden — verblijfsgeschiedenis, domicilie, huwelijksstelsel, de titelketen — veranderen uitkomsten. Voor een concrete transactie coördineert dit kantoor de passende Franse raadslieden (avocat fiscaliste, notaire) en voert het de vastgoedzijde uit.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — geverifieerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus