France–pays nordiques — Convention fiscale

1Quatre États, quatre conventions, et celle dont relève votre dossier

Le Danemark, la Suède, la Norvège et la Finlande ont chacun une convention fiscale distincte avec la France, signées à des décennies d’intervalle, et l’écart entre elles décide de l’essentiel de ce que vous paierez. La convention danoise a été signée le 4 février 2022 et s’applique depuis le 1er janvier 2024. La Suède en a deux : celle du 27 novembre 1990 sur le revenu et la fortune, et celle du 8 juin 1994 sur les successions et les donations. La Norvège applique un texte du 19 décembre 1980, modifié trois fois. La Finlande a une convention du 11 septembre 1970 sur le revenu et la fortune et une convention successorale du 25 août 1958. Chacun des quatre États est un cas distinct, et celui où vous résidez est le premier fait du dossier.

La parenthèse danoise vaut ses dates. Le Danemark a dénoncé la convention du 8 février 1957 avec effet au 1er janvier 2009, et pendant quinze ans aucune convention sur le revenu n’a lié les deux États. La retenue française s’appliquait intégralement aux résidents danois, tempérée par une doctrine administrative publiée qui remboursait l’excédent sur ce qu’un résident de France aurait supporté — mécanisme que le Conseil d’État a confirmé par sa décision n° 413935 du 24 octobre 2018. La convention de 2022 a refermé la parenthèse sur le modèle moderne, préambule BEPS, article sur les objets principaux et clause de prépondérance immobilière à 365 jours compris dès l’origine.

La résidence tranche la première question sous chacun des instruments en vigueur. Les trois conventions sur le revenu comme les deux conventions successorales règlent la double prétention par la même cascade : foyer permanent d’habitation, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité. La convention successorale suédoise y ajoute une règle propre. Son article 12(3) ouvre à l’autre État un droit d’imposition résiduel. Il joue lorsque le défunt ou le donateur y a été domicilié pendant au moins cinq des sept années précédentes et possédait la nationalité de cet État sans posséder les deux. Cet État peut alors imposer aussi les biens que l’article 9 attribue à l’État du domicile, en imputant l’impôt payé dans le premier. Tout déménagement récent mérite d’être daté au regard de cette clause.

La convention multilatérale partage le bloc, et le partage se voit dans le texte que l’on lit. La Finlande a inscrit sa convention avec la France : le texte de 1970 s’applique donc dans la présentation consolidée qui porte le préambule BEPS et la clause des objets principaux. La Norvège et la Suède ne l’ont pas inscrite. L’instrument norvégien vaut donc tel que modifié en 1999, tandis que la France et la Suède ont signé le 22 mai 2023 un avenant bilatéral ajoutant le même préambule et le même article — approuvé côté français par la loi n° 2026-510 du 15 juin 2026 et en attente d’entrée en vigueur. Le texte danois de 2022 est né avec ces clauses.

Ce que chacun des quatre prélève selon son propre droit commande tout ce qui suit, et n’est donné ici qu’à titre d’orientation. La Suède ne lève plus de droits de succession ni de donation depuis 2005, ni d’impôt sur la fortune depuis 2007. La Norvège a supprimé ses droits de succession en 2014 et conserve son impôt sur la fortune, la formuesskatt — la seule des quatre à en lever encore un. Le Danemark lève un droit de succession et la Finlande un impôt sur les héritages. L’Islande ne détient aucune position dans l’étude du § 8 ; membre de l’Espace économique européen, elle partage le traitement social et de représentation décrit pour la Norvège, et ses conventions avec la France sont hors du champ de ce brief. Le droit interne nordique relève des conseils de la famille dans cet État.

Sources consultées : convention Danemark 2022, art. 1er, 2, 4 et 29 ; CE n° 413935 (24 oct. 2018) ; conventions Suède 1990, art. 2, et 1994, art. 1er, 4, 9 et 12(3) ; convention Norvège 1980, art. 2 et 4 ; conventions Finlande 1970 (consolidée) et 1958 ; rapport Sénat l17-410 pour les listes au titre de la convention multilatérale. Note de portée : les droits internes danois, suédois, norvégien et finlandais sont hors du corpus vérifié de notre agence ; rien de déterminant ici ne s’y appuie. La Norvège impute l’impôt français sur la fortune ; les trois autres n’en lèvent pas.

Vérifié au 10 août 2026 · les quatre conventions, art. 1er à 4 ; CE n° 413935

2Ce que coûte l’achat d’un bien en France, et ce qu’il coûte chaque année

L’acquisition suit la séquence française habituelle : votre offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt de garantie usuellement de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l’acte authentique, signé devant le notaire, officier public qui le rédige, perçoit les droits et publie votre titre. Les acquéreurs nordiques conservent en général leurs propres conseils : le notaire n’est pas l’avocat de l’acheteur. Réglez les questions de structure du § 3 avant le compromis, car les quatre conventions lisent une société de détention de quatre manières.

Exemple chiffré — le bien médian de Cannes au registre DVF (4,9 M€, 2014–2025, ventes de 3 M€ et plus) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur l’acte lui-même ; un régime de TVA sur immeuble neuf, une ventilation du mobilier ou une garantie hypothécaire modifient le calcul. Les chiffres reprennent les barèmes publiés, à titre d’orientation.

La détention emporte une charge française qui compte à ce niveau, et c’est là que les quatre drapeaux se séparent. L’article 964 du CGI institue l’impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d’actifs taxables — pour un non-résident, les biens français et la fraction des parts de sociétés représentative d’immeubles français (article 965). Un résident du Danemark le supporte sur le seul droit français, la convention de 2022 ne visant que les impôts sur le revenu. Un résident de Suède le supporte dans une convention : l’article 2(3) du texte de 1990 vise nommément l’impôt français sur la fortune, et l’article 22 attribue les biens français à la France. Un résident de Finlande relève lui aussi de sa convention, mais par une autre voie — ce texte a douze ans de plus que le premier impôt français sur la fortune, de sorte que son article 2(3) n’en vise aucun et que la charge y entre par la clause des impôts analogues de l’article 2(4).

La Norvège fait l’exception qui mérite d’être anticipée. L’article 2(3) de la convention de 1980 vise nommément l’impôt français sur la fortune, l’article 23(1) attribue la fortune immobilière française à la France, et l’article 23(1)(b) oblige la France à déduire les dettes garanties par hypothèque sur ce bien dans les mêmes conditions que pour un résident. L’article 24(2) fait ensuite ce qu’aucun autre instrument nordique ne fait : sur l’impôt qu’elle perçoit sur la fortune de ce résident, la Norvège accorde une déduction égale à l’impôt français payé sur les mêmes éléments, dans la limite de la fraction norvégienne qui leur correspond. La Norvège lève toujours sa formuesskatt : la déduction est donc un montant réel et non une clause dormante. La Suède, le Danemark et la Finlande ne lèvent aucun impôt sur la fortune auquel opposer la charge française.

Une fenêtre française reste ouverte aux quatre drapeaux, et elle relève de la loi et non d’une convention. La personne qui devient domiciliée en France après cinq années passées hors de France n’est imposée, pendant les cinq années suivantes, que sur ses biens français (article 964-1°, second alinéa). Aucun instrument nordique n’en fait un droit conventionnel : elle tient au seul droit interne français, et la date d’arrivée mérite d’être consignée sur le moment plutôt que reconstituée ensuite.

Deux charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux. Pour les résidences secondaires meublées, les communes situées en zone tendue — dont les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d’habitation, et tout propriétaire souscrit la déclaration annuelle d’occupation. Ces taux étant communaux et annuels, ce brief les revérifie à chaque édition.

L’emprunt adossé au bien relève de la décision de structure. Une dette n’est déductible de l’assiette de l’IFI que si elle a été effectivement contractée pour l’actif taxable ; les prêts intrafamiliaux et in fine sont plafonnés ou reconstitués sur un amortissement théorique (CGI, art. 973 et 974). Lorsque les biens taxables dépassent 5 M€ et les dettes 60 % de leur valeur, l’excédent n’est déductible qu’à moitié, sauf à démontrer que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Pour un propriétaire norvégien, la déduction joue deux fois : l’assiette française baisse, et l’impôt français que la Norvège impute au titre de l’article 24(2) baisse avec elle. Réglez le financement avec le prêteur et votre avocat fiscaliste avant l’offre.

Sources consultées : CGI, art. 964, 965, 968, 973 et 974 ; convention Suède 1990, art. 2(3) et 22 ; convention Norvège 1980, art. 2(3), 23(1) et 24(2) ; convention Finlande 1970, art. 2(1), 2(4) et 22(1). Note de portée : la déduction norvégienne est lue littéralement à l’article 24(2), qui joue sous réserve des règles norvégiennes d’imputation ; la déclaration norvégienne relève des conseils en Norvège. Imputation et exonération produisent des coûts finaux différents.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 964-965 et 973-974 ; NO 1980, art. 23 et 24(2) ; SE 1990, art. 22 ; FI 1970, art. 22

3Cinq manières de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Une question organise la décision de structure sur cette paire, et les quatre conventions y répondent de quatre façons : une société interposée déplace-t-elle la charge française ? Pour l’impôt sur la fortune, l’article 22(2) suédois impose les parts d’une société à prépondérance immobilière au lieu de situation des immeubles, en écartant ceux que la société affecte à sa propre exploitation. Le § 6 du protocole norvégien fait de même pour l’article 23, à une condition : que le droit de cet État impose ces parts comme il impose les immeubles, ce qui est le cas en France. Le Danemark n’a aucun article fortune, et le droit français s’applique donc seul. Quant à l’article 22(4) finlandais, il attribue tous les autres éléments de fortune à l’État de résidence, sans aucune clause de prépondérance immobilière dans le chapitre.

Ce qui suit est une carte de questions pour le conseil, non un itinéraire.

Le silence finlandais mérite sa ligne, car c’est le seul endroit où les quatre drapeaux produisent une question réellement ouverte plutôt que quatre réponses distinctes. L’article 22 de la convention de 1970 attribue les immeubles à l’État de situation, puis, à son paragraphe 4, attribue tous les autres éléments de la fortune du résident au seul État de résidence. Il ne comporte aucun paragraphe sur les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Que l’impôt français sur la fortune atteigne la fraction immobilière française d’une SCI détenue par un résident de Finlande se discute donc à partir des articles généraux, faute d’un article spécial : notre agence énonce la question et la vérifie au dossier plutôt que d’en affirmer la réponse.

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Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : convention Suède 1990, art. 13(2) et 22(2) ; convention Suède 1994, art. 5(3) ; protocole Norvège 1980, § 5 a et 6 ; convention Finlande 1970, art. 22(4) ; convention Finlande 1958, art. 7 ; CGI, art. 669, 751, 968, 990 D et 990 E. Note de portée : l’exception d’exploitation dépend de l’activité réelle de la société, question de fait réglée au dossier, et la question finlandaise sur la fortune reste ouverte au regard du texte. Quatre instruments de quatre millésimes, celui du Danemark depuis 2022 seulement.

Vérifié au 10 août 2026 · SE 1990, art. 13(2) et 22(2) ; protocole NO, § 5 et 6 ; FI 1970, art. 22(4)

4Ce que vous payez à la vente

La France impose la première, et les quatre instruments en vigueur le disent. Les plus-values sur le bien lui-même reviennent à l’État de situation sous chaque texte. Celles portant sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière suivent par deux voies de rédaction : la convention danoise (article 13(5)) et la consolidation finlandaise (article 13(1)) portent la clause moderne des 365 jours, qui atteint les parts — et les droits dans des sociétés de personnes, une fiducie ou un trust — dont plus de la moitié de la valeur provenait d’immeubles français à un moment quelconque de l’année précédant la cession ; la convention suédoise (article 13(2)) et le protocole norvégien (§ 5 a) attribuent ces gains à la France à la condition que le droit français les impose comme des plus-values immobilières, ce qu’il fait.

Pour tout cédant nordique, la charge française court ensuite au titre de l’article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable diminue de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (art. 150 VC) ; la composante d’impôt sur le revenu s’applique au taux de 19 % (art. 200 B) et s’éteint après 22 ans ; les prélèvements sociaux s’éteignent après 30 ans et suivent votre affiliation. Les plus-values supérieures à 50 000 € supportent en outre la surtaxe de l’article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux auxquels ce marché traite.

Exemple chiffré — l’horloge de la durée, pour 1 000 000 € de plus-value brute sur un bien vendu à la médiane cannoise de 4,9 M€ :

Deux formalités françaises tombent de la même manière pour les quatre drapeaux, et l’une atteint la Norvège par une voie de l’Espace économique européen qu’il faut nommer. Le cédant relevant d’un régime de sécurité sociale danois, suédois, finlandais ou norvégien et non à la charge d’un régime français ne supporte ni CSG ni CRDS sur la plus-value et n’acquitte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (CGI, art. 235 ter ; CSS, art. L. 136-7, I ter), le règlement de coordination auquel renvoie l’exonération couvrant l’Espace économique européen autant que l’Union ; 17,2 % demeure le taux des États tiers. Et aucun des quatre n’a besoin d’un représentant fiscal accrédité : la dispense de l’article 244 bis A, IV bis couvre les cédants de l’Union et, parmi les États de l’Espace économique européen, ceux qui sont liés à la France par des conventions d’assistance et de recouvrement — l’administration nomme l’Islande et la Norvège, et en exclut le Liechtenstein.

Les quatre États éliminent ensuite la double imposition différemment, et l’écart se compte en euros plutôt qu’en formalités. Le Danemark déduit l’impôt français du sien sur le même revenu (convention de 2022, article 22(1)) ; la Suède fait de même (convention de 1990, article 23(2)) ; la Norvège également, pour le revenu comme pour la fortune (article 24(2)). La Finlande, elle, écarte le revenu français de sa base et conserve le droit d’imposer le reste au taux qu’aurait supporté l’ensemble (convention de 1970, article 23(2)). Une imputation est plafonnée par l’impôt que l’État de résidence perçoit sur ce revenu et se réduit si ses taux baissent ; l’exclusion de la base, elle, retire le revenu. La même imposition française aboutit donc à un coût final différent selon celui des quatre États où l’on rentre.

Les familles qui vendent puis quittent la France s’interrogent parfois sur l’exit tax. L’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — participations supérieures à 800 000 € ou droits d’au moins 50 %. Un bien déjà vendu a acquitté son propre impôt et le prix de vente reste hors du champ ; les parts d’une SCI familiale au régime de droit commun de l’impôt sur le revenu demeurent dans le régime immobilier (art. 150 UB) et hors de cette charge.

Sources consultées : CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (y compris IV bis) et 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7, I ter ; convention Danemark 2022, art. 13(5) et 22(1) ; convention Suède 1990, art. 13(2) et 23(2) ; protocole Norvège 1980, § 5 a, et convention, art. 24(2) ; convention Finlande 1970, art. 13(1) et 23(2) ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janv. 2025). Note de portée : la manière dont chaque État restitue l’imputation ou l’exonération relève des conseils dans cet État. Le prélèvement de solidarité réduit suit l’affiliation, non la nationalité.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 150 VC et 244 bis A ; DK art. 13(5) ; SE art. 13(2) ; protocole NO § 5 a ; FI art. 13(1)

5Louer avant d’acheter, et donner son bien en location

Une année de location avant l’achat reste la première étape classique, avec une réserve : le domicile fiscal français au sens de l’article 4 B du CGI tient au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres des intérêts professionnels et économiques — dont aucun ne s’efface devant un bail. Un bien qui devient le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat. Les critères subsidiaires des quatre conventions arbitrent alors selon la cascade du § 1, et pour une famille suédoise la clause des cinq années sur sept de la convention de 1994 donne au même calendrier une seconde lecture.

La mise en location inverse le flux, et les quatre conventions s’accordent ici. Les revenus fonciers de source française des non-résidents — locations meublées comprises — sont imposés au régime des taux minimums de l’article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu’au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, au taux que commande votre affiliation. Les quatre textes attribuent les revenus immobiliers à l’État de situation de l’immeuble (article 6 de chacun), l’État de résidence éliminant ensuite par sa propre méthode — le Danemark, la Suède et la Norvège en déduisant l’impôt français, la Finlande en écartant le revenu de sa base et en imposant le reste au taux qu’aurait supporté l’ensemble.

Sources consultées : CGI, art. 4 B et 197 A ; article 6 des textes Danemark 2022, Suède 1990, Norvège 1980 et Finlande 1970 ; convention Finlande 1970, art. 23(2). Note de portée : le traitement dépend de la forme d’exploitation et de l’affiliation, deux questions de fait. Danemark et Finlande lèvent leur propre charge au décès ; la Norvège non.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 4 B et 197 A ; art. 6 des quatre conventions

6Ce que devient le bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

C’est ici que le bloc se sépare le plus nettement. La France impose le bien au décès dans les quatre cas, en qualité d’État de situation. Ce qui diffère, c’est qu’une convention le dise ou non, et ce que fait ensuite l’autre État. La Suède et la France ont conclu le 8 juin 1994 une convention sur les successions et les donations, en vigueur depuis le 1er février 1996. La France et la Finlande vivent sous une convention successorale du 25 août 1958, la plus ancienne encore applicable. Le Danemark et la Norvège n’en ont aucune : ces successions se règlent sur le seul article 750 ter du CGI.

La convention suédoise est l’instrument le plus complet de cette paire. Son article 1er couvre les successions des personnes domiciliées dans l’un des deux États et les donations faites par elles — une portée que la plupart des conventions successorales françaises n’ont pas. L’article 5(1) attribue les immeubles à l’État où ils se trouvent, et l’article 5(3) traite les parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier comme l’immeuble lui-même, à travers autant de sociétés interposées qu’il en existe. L’article 9 attribue au seul État du domicile tout ce que les articles précédents n’atteignent pas. L’article 12 fait ensuite imposer l’ensemble par l’État du domicile, sous imputation de l’impôt payé dans l’autre. La Suède ne lève plus de droits de succession ni de donation depuis 2005 : la répartition joue donc aujourd’hui sans que la Suède perçoive rien — les droits français sur le bien s’appliquent intégralement, et les actifs financiers que l’article 9 lui attribue passent sans imposition.

La convention finlandaise de 1958 répartit autrement, et son âge en est la raison. Son article 3 n’impose les immeubles que dans l’État où ils se trouvent. Son article 7 attribue tout ce que les articles 3 à 6 n’atteignent pas au seul État du dernier domicile du défunt. Un texte de cette génération a été écrit avant l’apparition des clauses de prépondérance immobilière et n’en comporte aucune : lorsqu’une famille finlandaise détient le bien par une société, rien dans cette convention ne convertit les parts en immeubles, et elles suivent le domicile finlandais du défunt. La Finlande les impose au titre de ses propres droits de succession. Cela ne supprime pas une charge : cela change l’État qui la perçoit, et c’est le genre de répartition qui se lit comme une opportunité d’un côté et comme une exposition de l’autre. La convention ne vise que les droits par décès : une donation depuis la Finlande en est exclue.

Pour le Danemark et la Norvège, il n’y a aucune convention à consulter, et les conséquences sont précises. L’article 750 ter, 2° du CGI soumet aux droits français les biens situés en France, qu’ils soient détenus directement ou par une société. Lorsque l’héritier a été domicilié en France six des dix années précédentes, l’article 750 ter, 3° y soumet ce qu’il reçoit dans le monde entier, sous le crédit unilatéral de l’article 784 A. Ce crédit est confiné à l’impôt étranger frappant des biens situés hors de France : il n’atteint donc jamais le bien français lui-même. Le Danemark lève son droit de succession et la Norvège a supprimé le sien en 2014 — une famille danoise fait donc face à deux charges sans convention entre elles, là où une famille norvégienne ne fait face qu’à la française.

Côté français, le barème est celui de l’article 777 du CGI : progressif jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l’abattement de 100 000 € par enfant de l’article 779, le conjoint survivant étant exonéré en succession. Les donations entre vifs suivent le même barème, évaluées selon l’article 669 lorsque l’usage et la propriété sont démembrés. Seul le dossier suédois dispose d’une convention pour répartir la donation ; depuis le Danemark, la Norvège et la Finlande, les droits français s’appliquent, la charge de l’État de résidence étant traitée séparément par les conseils de la famille sur place.

Avant que l’un ou l’autre État ne calcule des droits, le droit civil décide qui hérite. Pour une succession ouverte en France, les juridictions appliquent le règlement européen 650/2012, en vertu duquel le ressortissant d’un autre État résidant habituellement en France peut choisir la loi de sa nationalité pour l’ensemble de la succession. Le Danemark n’est pas lié par ce règlement et la Norvège n’appartient pas à l’Union : l’accueil réservé au choix diffère donc selon l’État. Ce choix, le régime matrimonial porté dans l’acquisition et le calendrier des donations sont des questions pour le conseil des deux côtés, réglées de préférence avant le compromis.

Sources consultées : convention Suède 1994, art. 1er, 5(1), 5(3), 9 et 12 ; convention Finlande 1958, art. 3 et 7 ; CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A et 968 ; règlement européen 650/2012. Note de portée : l’absence de clause de prépondérance immobilière dans le texte de 1958 est une lecture de ce texte et non une décision — aucune décision française publiée ne l’interprète sur des parts de société ; les droits successoraux internes danois, finlandais, norvégien et suédois ne sont donnés qu’à titre d’orientation. La Suède dispose d’une convention successions et donations ; les autres non.

Vérifié au 10 août 2026 · SE 1994, art. 1er, 5, 9 et 12 ; FI 1958, art. 3 et 7 ; CGI, art. 750 ter, 777 et 784 A

7Les huit questions que posent le plus les propriétaires nordiques

Un résident nordique paie-t-il l’impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€ (CGI, art. 964). Le cadre diffère selon l’État : la convention danoise de 2022 ne vise que les revenus, de sorte que la charge repose sur le seul droit français, tandis que les textes suédois, norvégien et finlandais l’attribuent à la France par convention. La Norvège seule déduit l’impôt français de son propre impôt sur la fortune (convention de 1980, art. 24(2)).

Existe-t-il une convention fiscale entre la France et le Danemark ?

Oui, depuis peu : celle du 4 février 2022, en vigueur le 29 décembre 2023 et applicable depuis le 1er janvier 2024. Elle a mis fin à quinze ans sans convention, qui avaient suivi la dénonciation par le Danemark de la convention de 1957. Elle ne vise que les impôts sur le revenu, et aucune convention successorale franco-danoise n’existe.

Quel État impose la succession sur un bien français détenu depuis les pays nordiques ?

La France, dans les quatre cas, en qualité d’État de situation — sous la convention de 1994 pour la Suède, celle de 1958 pour la Finlande, et sous le seul article 750 ter du CGI pour le Danemark et la Norvège. Ce que prélève chaque État diffère : la Suède et la Norvège ne lèvent pas de droits de succession, quand le Danemark et la Finlande imposent selon leur propre droit.

La Suède a supprimé les droits de succession : une famille suédoise ne paie donc rien au décès ?

Pas sur le bien. La convention de 1994 attribue toujours à la France les biens français et les parts à prépondérance immobilière : les droits de succession français s’appliquent intégralement, et ce que la Suède a supprimé en 2005 n’est que son propre côté de la répartition. Les actifs financiers que l’article 9 lui attribue passent, eux, sans imposition.

Qui impose la plus-value lorsqu’un résident nordique vend ?

La France, État de situation de l’immeuble, au titre de l’article 244 bis A du CGI avec ses abattements de durée — la composante d’impôt sur le revenu s’éteignant après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Le Danemark, la Suède et la Norvège déduisent ensuite l’impôt français du leur ; la Finlande écarte le gain de sa base.

Un cédant nordique a-t-il besoin d’un représentant fiscal en France ?

Non. La dispense de l’article 244 bis A, IV bis couvre les cédants résidant dans l’Union — Danemark, Suède et Finlande — et, parmi les États de l’Espace économique européen, ceux qui sont liés à la France par des conventions d’assistance et de recouvrement, ce que l’administration confirme pour la Norvège et l’Islande. Le cédant relevant d’un régime de sécurité sociale nordique acquitte en outre le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit dans les pays nordiques ?

Oui, par la France d’abord : les quatre conventions attribuent les revenus immobiliers à l’État de situation (article 6), et la France applique le régime des taux minimums de l’article 197 A du CGI — 20 % au moins, 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche — avec les prélèvements sociaux en sus. Le Danemark, la Suède et la Norvège éliminent par imputation ; la Finlande en écartant le revenu de sa base.

L’exit tax française s’applique-t-elle après avoir vendu et quitté la France ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. L’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € ou pour des droits d’au moins 50 %. Le bien vendu et son prix restent hors du champ, comme les parts d’une SCI familiale au régime de droit commun de l’impôt sur le revenu (art. 150 UB).

Sources consultées : les sections ci-dessus. Note de portée : ces réponses condensent ces sections et en héritent les limites. La Suède dispose d’une convention successions et donations ; les autres non.

Vérifié au 10 août 2026 · condensé des § 1 à 6

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Ce que notre agence surveille

Édition 2, référence d’août 2026. Les instruments sont ceux que recense le § 1. Un point de calendrier domine le dossier : la loi n° 2026-510 du 15 juin 2026 a autorisé l’approbation française de la convention franco-finlandaise signée le 4 avril 2023 — texte qui ne vise que les revenus, remplace la convention de 1970 et fait tomber avec elle le chapitre fortune qui donne aujourd’hui son assise conventionnelle à l’impôt sur la fortune d’un résident finlandais — et de l’avenant franco-suédois du 22 mai 2023, qui ajoute le préambule BEPS et un article sur les objets principaux à la convention de 1990. Aucun des deux n’est en vigueur ; l’entrée suit l’échange des notifications, et la prochaine édition en consignera les décrets et dates d’effet. Autres points de veille : les mouvements annuels de loi de finances sur l’impôt sur la fortune et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l’arc riviéra ; les législations nordiques sur la fortune et les successions ; et les millésimes de commentaire, les pages norvégiennes datant de 2012 et précédant l’impôt français sur la fortune actuel.

Le marché, d’après le registre

Vu des capitales nordiques, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera est dominé par Cannes. Cannes et ses collines — le quartier de Super Cannes côté Vallauris inclus, avec le rivage de Théoule immédiatement à l’ouest — totalisent 306 ventes qualifiées pour 2 066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€. La presqu’île de Saint-Tropez demeure le plus vaste registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1 006 ventes pour 7 049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en est le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois représentent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », le registre officiel des transactions immobilières publié par l’administration fiscale française), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois — la méthode des pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 2025-12-31.

Qui détient cette côte, en agrégat

Le registre public décrit lui-même comment la Riviera est détenue, et ce brief le lit en agrégat : le registre des transactions de l’État à côté des registres publics de sociétés, le tout déjà publié, anonymisé au traitement, sans qu’aucune détention individuelle soit identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 34 % des positions de propriété étudiées sont détenues depuis l’étranger, et les quatre drapeaux nordiques en représentent ensemble 14 % — un bloc du même ordre que les plus grandes présences européennes prises une à une. À l’intérieur, la Norvège et la Suède comptent chacune pour 47 % des positions nordiques et le Danemark pour le reste ; aucune position détenue depuis la Finlande ni depuis l’Islande n’apparaît dans l’étude actuelle. La concentration est nette : Cannes et ses collines, côté Vallauris inclus, avec le rivage de Théoule juste à l’ouest, en portent la quasi-totalité. Et 94 % des positions nordiques sont détenues en propriété directe, sans société dans la chaîne — une simplicité que le § 6 confronte à quatre régimes successoraux très différents.

Comment ce brief a été contrôlé, et ses limites

Les énoncés juridiques sont vérifiés dans le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche du partenaire de recherche juridique de notre agence — et recontrôlés sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a lu les sept instruments nordiques dans leur présentation officielle française : la convention Danemark de 2022, les conventions Suède de 1990 et 1994 avec l’avenant du 22 mai 2023 (signé, non en vigueur), la convention Norvège de 1980 consolidée jusqu’à l’avenant de 1999 avec son protocole, et les textes Finlande de 1970 (dans la consolidation portant la convention multilatérale) et de 1958 — ainsi que les articles consolidés du CGI cités section par section, le commentaire de l’administration et la décision n° 413935 du Conseil d’État du 24 octobre 2018 sur la parenthèse danoise. Lorsque le commentaire précède un instrument ou l’impôt sur la fortune actuel, ce brief suit le texte conventionnel. Le droit interne nordique n’est donné qu’à titre d’orientation, d’après des sources secondaires, et ne porte jamais une conclusion. Données de marché : DVF, ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de propriété : établis à partir des registres fonciers et de sociétés publics, anonymisés. Les points signalés « lorsque notre agence prend le dossier » — taux communaux, affiliation sociale, lecture finlandaise des parts de société, assiette de plus-value au niveau de l’acte — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l’attente d’une vérification propre au cas.

Ce brief documente un droit publié et des données de transaction publiques ; il relève de la recherche et non d’un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances propres à chacun — historique de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — en modifient l’issue. Pour une opération en cours, notre agence coordonne les conseils français dont le dossier a besoin (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Sources consultées : le relevé de revue ci-dessus ; le registre DVF. Note de portée : en cas de divergence entre cette section et une section numérotée, la section numérotée l’emporte.

Vérifié au 10 août 2026 · relevé de revue complet ci-dessus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Brazil — la paire conventionnelle

France–Netherlands — la paire conventionnelle

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