France–pays nordiques — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions — Danemark, Suède, Norvège, Finlande

Les quatre situations conventionnelles se résument d'abord, dans la forme que ce brief conserve d'un bout à l'autre : une ligne par drapeau, la prose là seulement où les régimes divergent réellement.

L'intervalle danois mérite ses dates. Le Danemark a dénoncé la convention du 8 février 1957 avec effet au 1er janvier 2009, et jusqu'à la fin de 2023 aucune convention d'impôts sur le revenu n'a lié les deux États : les retenues à la source du droit interne français se sont appliquées en plein aux résidents danois, tempérées par une seule doctrine administrative publiée, ouvrant restitution de l'excédent sur l'impôt qu'aurait supporté un résident de France, mécanisme dont le Conseil d'État a confirmé les termes par sa décision n° 413935 du 24 octobre 2018. La convention du 4 février 2022, approuvée par la loi du 22 décembre 2023 et publiée par décret du 5 janvier 2024, a refermé l'intervalle sur le modèle contemporain : préambule BEPS, clause des objets principaux permettant de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage, clause de prépondérance immobilière à 365 jours pour les cessions de titres. Son champ demeure volontairement étroit — les seuls impôts sur le revenu, la liste française nommant l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés et les contributions sociales, et l'impôt sur la fortune nulle part.

La résidence opère le partage sur chaque instrument en vigueur. Chacune des trois conventions de revenu, comme les deux conventions successorales, départage la double résidence ou le double domicile sur la cascade classique : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité. La convention successorale suédoise y ajoute une clause de rémanence qui lui est propre — le défunt ou donateur domicilié dans l'autre État pendant au moins cinq des sept dernières années, et ressortissant de cet État, lui laisse un droit d'imposer résiduel assorti d'une imputation (art. 12 §3) — stipulation qui appelle une vérification de calendrier dans toute installation récente.

La convention multilatérale partage le bloc. La Finlande a inscrit sa convention avec la France, de sorte que le texte de 1970 s'applique dans la présentation consolidée qui porte le préambule BEPS et la clause des objets principaux. La Norvège et la Suède ont laissé leurs conventions françaises hors de leurs listes ; l'instrument norvégien demeure donc tel qu'amendé jusqu'en 1999, tandis que la Suède et la France ont signé le 22 mai 2023 un avenant bilatéral ajoutant le même préambule et la même clause — approuvé côté français par la loi n° 2026-510 du 15 juin 2026 et en attente d'entrée en vigueur, comme la section 4 le consigne. Le texte danois de 2022 est né avec ces clauses.

Les accents nationaux sont exposés ici au seul niveau de l'orientation. La Suède ne prélève plus d'impôt sur les successions ni sur les donations depuis 2005, ni d'impôt sur la fortune depuis 2007 ; la Norvège a supprimé son impôt successoral en 2014 mais conserve sa formuesskatt ; le Danemark perçoit un droit sur les successions, la Finlande un impôt successoral propre. L'Islande, dont aucun résident ne détient de position dans l'étude de la section 2, partage le traitement décrit plus bas pour la Norvège en qualité de membre de l'EEE ; ses conventions avec la France demeurent hors du champ de ce brief. Le versant nordique de chaque question relève des conseils de la famille dans l'État de résidence.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention DK 2022, art. 1–2 et 29 ; CE n° 413935 (24 oct. 2018) ; conventions SE 1990, art. 2, et 1994, art. 1, 4 et 12 §3 ; convention NO 1980, art. 2 et 4 (avenant 1984) ; textes FI 1970 (consolidation CML) et 1958 ; rapport Sénat l17-410 (listes CML)

2Le marché, vu des pays nordiques

Vu des capitales nordiques, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre nettement sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris, avec le rivage de Théoule immédiatement à l'ouest — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, dont 37 % de la valeur en transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en reste le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et les quatre drapeaux nordiques réunis représentent 15 % de ces positions étrangères — un bloc du même ordre que les premières résidences européennes prises isolément. À l'intérieur du bloc, la Norvège et la Suède comptent chacune pour 44 % des positions nordiques et le Danemark pour le reste ; aucune position de résident de Finlande ni d'Islande ne figure dans l'étude actuelle. La concentration est singulièrement nette : Cannes et ses collines, versant Vallauris compris, avec le rivage de Théoule immédiatement à l'ouest, en portent la quasi-totalité. Un fait de structure ressort — 94 % des positions de résidents nordiques sont détenues en pleine propriété personnelle, sans société dans la chaîne, une simplicité que la section I bis confronte à quatre régimes successoraux très différents.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident nordique

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs nordiques s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. Les quatre positions successorales décrites à la section I bis divergeant fortement — deux conventions, deux absences de convention — les questions de structure gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention — quatre réponses à un même impôt sur la fortune

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°). Ce qui varie d'un drapeau à l'autre, c'est le cadre conventionnel. Le résident danois supporte l'IFI sur le seul droit interne : la convention de 2022 ne vise que le revenu, de sorte que la charge n'est ni abritée ni même encadrée par traité — le Danemark ne prélevant toutefois aucun impôt sur la fortune, elle n'est jamais doublée. Le résident suédois occupe la position inverse : la convention de 1990 nomme l'impôt français sur la fortune, l'article 22 attribue à la France l'immobilier situé en France — et les titres de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles français —, et la Suède, sans impôt sur la fortune depuis 2007, n'y ajoute rien. Seul le résident norvégien peut attendre un retour partiel de la charge : l'article 23 §1 attribue la fortune de la villa à la France, la dette hypothécaire s'y déduisant dans les mêmes conditions que pour un résident (art. 23 §1 b), et l'article 24 §2 oblige la Norvège à déduire l'impôt français sur la fortune de la formuesskatt qu'elle perçoit sur les mêmes éléments, dans la limite de la fraction qui leur correspond. Le résident finlandais est couvert aujourd'hui par le chapitre fortune de la convention de 1970 — l'article 22 §1 attribue la villa à la France, la Finlande l'exonérant sous réserve de progressivité — mais la convention signée le 4 avril 2023 pour remplacer le texte de 1970 ne vise que le revenu : cette couverture est appelée à s'éteindre avec le basculement consigné à la section 4.

La loi elle-même comporte une fenêtre de planification commune aux quatre drapeaux : la personne qui devient domiciliée en France après cinq années à l'étranger n'est imposée pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2). Aucun instrument nordique n'élève cette fenêtre au rang de droit conventionnel ; elle demeure une règle de droit interne français, dont le calendrier mérite d'être daté précisément dans tout projet d'installation. Les charges récurrentes suivent le bien : taxe foncière aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention SE 1990, art. 22 ; convention NO 1980, art. 23 et 24 §2 ; consolidation FI 1970, art. 22 et 23 §2 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure, posée quatre fois

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour les drapeaux nordiques, le fait organisateur est le partage consigné à la section 1 : la Suède et la Finlande transmettent sous convention, le Danemark et la Norvège sous le seul droit interne français — et les quatre régimes répondent très différemment au même habillage.

La résidence de l'héritier suit le même partage. Là où aucune convention ne contraint la France — Danemark et Norvège —, l'héritier domicilié en France six des dix dernières années fait entrer l'ensemble de ce qu'il reçoit dans les droits français (art. 750 ter 3°), avec l'imputation unilatérale de l'article 784 A pour l'impôt étranger acquitté sur les biens étrangers. Les conventions suédoise et finlandaise, au contraire, attribuent leurs catégories résiduelles exclusivement à l'État du domicile du défunt, et cette exclusivité ne laisse en principe aucune place à la règle du bénéficiaire pour les biens ainsi attribués ; la lecture se confirme au cas par cas, au dossier. Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI — progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale — et le droit civil décide d'abord : pour une succession ouverte en France, les juridictions françaises appliquent le règlement européen sur les successions (règlement (UE) 650/2012), au titre duquel le ressortissant nordique résidant habituellement en France peut, en principe, choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. L'accueil de ce choix dans l'État de résidence — le Danemark et la Norvège demeurent en dehors du règlement — s'examine avec les conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois : les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt et d'un vingtième par an en l'absence de terme ; lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ; la dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché, car logée en compte courant d'associé d'une SCI elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). Pour le propriétaire norvégien, la déduction porte un écho conventionnel : l'article 23 §1 b de la convention de 1980 impose lui-même à la France de déduire la dette hypothécaire sur la villa dans les conditions applicables aux résidents, et l'IFI imputé de l'article 24 §2 diminue alors avec l'assiette. L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Le démembrement — la nue-propriété donnée, l'usage conservé

La structure couramment proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même : l'acquéreur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de la villa et ses revenus sa vie durant, et donne la nue-propriété à la génération suivante. Le code tarife ce partage selon l'âge : au barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans ; la donation ne supporte les droits que sur cette fraction, à la valeur du jour, et la réunion de la pleine propriété au décès de l'usufruitier ne constitue pas une nouvelle transmission taxable, pourvu que les conditions de l'article 751 soient réunies — donation constatée par acte authentique, consentie plus de trois mois avant le décès, évaluée au barème de l'article 669. L'article 968 maintient la valeur en pleine propriété dans l'assiette IFI de l'usufruitier : l'impôt sur la fortune n'en est pas affecté. Le cadre conventionnel suit le partage de la section : pour un donateur suédois, la donation demeure dans la répartition de la convention de 1994 ; pour les donateurs danois, norvégiens et finlandais, elle constitue une charge purement française sur la fraction française, l'éventuel impôt national sur les donations — le Danemark et la Finlande en prélèvent un, la Norvège non — relevant des conseils de la famille dans l'État de résidence. Les conséquences réservataires d'une donation aux enfants relèvent du conseil, aux côtés du choix de loi signalé ci-dessus.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974 ; convention SE 1994, art. 5, 9 et 12 ; convention FI 1958, art. 3 et 7 ; convention NO 1980, art. 23 §1 b et 24 §2 ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident nordique

La France impose en premier, et les quatre instruments en vigueur le confirment. Les gains sur la villa elle-même reviennent à l'État de situation sous chacun des textes — article 13 §1 des conventions danoise, suédoise et norvégienne comme de la consolidation finlandaise. Les parts à prépondérance immobilière suivent, par quatre rédactions différentes : la convention danoise et la consolidation finlandaise portent la clause moderne des 365 jours, atteignant les titres ayant tiré plus de la moitié de leur valeur d'immobilier français à un moment quelconque de l'année précédant la cession ; la convention suédoise et le protocole norvégien attribuent ces gains à la France lorsque sa législation les soumet au régime des plus-values immobilières — ce qui est le cas. Pour tout cédant nordique, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, et les plus-values imposables excédant 50 000 € supportant en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux formalités françaises traitent le bloc à l'identique, l'une par une voie EEE qui mérite d'être nommée. Le cédant affilié à un régime de sécurité sociale danois, suédois, finlandais ou norvégien — et qui n'est pas à la charge d'un régime obligatoire français — est exonéré de CSG et de CRDS sur la plus-value et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (CGI, art. 235 ter ; CSS, art. L. 136-7, I ter), le règlement de coordination auquel l'exonération renvoie couvrant l'EEE comme l'Union ; le taux plein de 17,2 % demeure celui des États tiers. Et aucun des quatre n'a besoin d'un représentant fiscal accrédité : la dispense de l'article 244 bis A, IV bis vise les cédants de l'Union et, parmi les États de l'EEE, ceux que lient à la France les conventions d'assistance administrative et de recouvrement — l'administration nomme l'Islande et la Norvège, et écarte le Liechtenstein. L'un et l'autre points se vérifient sur l'affiliation réelle du cédant, au dossier.

L'État de résidence répond ensuite par l'imputation — sauf la Finlande, par l'exonération. Le Danemark déduit l'impôt français du sien sur le même revenu (convention de 2022, art. 22 §1) ; la Suède procède de même (convention de 1990, art. 23 §2) ; la Norvège également, pour le revenu comme pour la fortune (art. 24 §2) ; la Finlande exonère le gain sous réserve de progressivité (consolidation de 1970, art. 23 §2). Lorsque le bien est détenu au travers d'une société, le choix entre céder l'actif et céder les titres modifie à la fois le cercle des acquéreurs, l'analyse française et la méthode de l'État de résidence ; ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7 I ter ; convention DK, art. 13 et 22 ; SE 1990, art. 13 et 23 ; NO 1980, art. 13 + protocole §5 et art. 24 ; FI 1970, art. 13 et 23 ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 janv. 2025)

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; les critères de départage des quatre conventions arbitrent alors, sur la cascade décrite à la section 1, et la clause des cinq années sur sept de la convention successorale suédoise donne au calendrier de cette famille une lecture supplémentaire. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; s'y ajoutent les prélèvements sociaux, pour les propriétaires affiliés dans un État nordique en règle générale au taux de solidarité de 7,5 % décrit à la section II, vérifié au dossier. La répartition est uniforme sur le bloc : les quatre conventions rendent les revenus des biens immobiliers imposables dans l'État de situation (article 6 de chaque texte), l'État de résidence allégeant ensuite selon sa propre méthode — imputation au Danemark, en Suède et en Norvège, exonération avec progressivité en Finlande. Les modalités du retour national relèvent des conseils nordiques de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B et 197 A ; article 6 des textes DK 2022, SE 1990, NO 1980 et FI 1970

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention France–Danemark du 4 février 2022 (en vigueur le 29 décembre 2023, applicable à compter du 1er janvier 2024) ; conventions France–Suède du 27 novembre 1990 (revenu et fortune) et du 8 juin 1994 (successions et donations) ; convention France–Norvège du 19 décembre 1980 modifiée par les avenants de 1984, 1995 et 1999 ; convention France–Finlande du 11 septembre 1970 modifiée par la convention multilatérale, aux côtés de la convention successorale du 25 août 1958. Un point de calendrier domine le dossier : la loi n° 2026-510 du 15 juin 2026 a autorisé l'approbation française, d'une part, de la nouvelle convention France–Finlande signée le 4 avril 2023 — un texte limité au revenu, qui remplacera la convention de 1970 et fera disparaître avec elle le chapitre fortune donnant aujourd'hui son cadre conventionnel à l'IFI du résident finlandais —, d'autre part, de l'avenant France–Suède du 22 mai 2023, qui ajoute à la convention de 1990 le préambule BEPS et une clause des objets principaux. Aucun des deux instruments n'est encore en vigueur ; l'entrée en vigueur suivra l'échange des notifications, et la deuxième édition consignera décrets et dates d'effet. Autres points de veille : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; législations nordiques sur la fortune et les transmissions ; et les millésimes du commentaire administratif — les pages danoises sont à jour (21 mai 2025), tandis que le commentaire norvégien date de 2012 et précède l'IFI, et que la page suédoise se limite à l'échange de renseignements : sur ces deux relations, ce brief suit les textes conventionnels. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

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5Questions, réponses

Un résident nordique paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). Le cadre varie selon le drapeau : la convention danoise de 2022 ne vise que le revenu, la charge reposant alors sur le seul droit interne ; les conventions suédoise et norvégienne, et finlandaise pour l'heure, l'attribuent à la France par traité — et seule la Norvège impute l'impôt français sur son propre impôt sur la fortune (convention de 1980, art. 24 §2).

Existe-t-il une convention fiscale entre la France et le Danemark ?

Oui, depuis peu : la convention du 4 février 2022, en vigueur le 29 décembre 2023 et applicable à compter du 1er janvier 2024, a refermé un intervalle de quinze années ouvert par la dénonciation danoise de la convention de 1957. Elle ne couvre que les impôts sur le revenu — aucun article sur la fortune, et aucune convention successorale n'existe entre les deux États.

Quel État impose la succession sur une villa française détenue depuis les pays nordiques ?

La France, dans les quatre cas, en qualité d'État de situation — sous la convention de 1994 pour la Suède, celle de 1958 pour la Finlande, et le seul article 750 ter du CGI pour le Danemark et la Norvège. Ce qui varie, c'est le versant national : la Suède et la Norvège ne prélèvent plus d'impôt successoral, quand le Danemark et la Finlande imposent selon leur propre loi.

L'abolition suédoise de l'impôt successoral signifie-t-elle qu'une famille suédoise ne paie rien au décès ?

Pas sur la villa. La convention de 1994 attribue toujours à la France l'immobilier qui y est situé — et les parts à prépondérance immobilière —, de sorte que les droits de succession français s'appliquent pleinement ; ce que la Suède a supprimé en 2005, c'est son seul versant de la répartition. Les portefeuilles attribués exclusivement à la Suède par l'article 9 se transmettent, eux, en franchise.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident nordique vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation sous les quatre instruments, par l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente. Le Danemark, la Suède et la Norvège imputent ensuite l'impôt français chez eux ; la Finlande exonère le gain sous réserve de progressivité.

Un cédant nordique doit-il désigner un représentant fiscal en France ?

Non. La dispense de l'article 244 bis A, IV bis vise les cédants résidents de l'Union — Danemark, Suède, Finlande — et, parmi les États de l'EEE, ceux que lient à la France les conventions d'assistance administrative et de recouvrement, condition que l'administration confirme pour la Norvège et l'Islande. Le cédant affilié à un régime nordique de sécurité sociale supporte en outre le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 %.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit dans un pays nordique ?

Oui, et par la France d'abord : les quatre conventions rendent les revenus des biens immobiliers imposables dans l'État de situation (article 6), et la France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus. Le Danemark, la Suède et la Norvège allègent par imputation ; la Finlande exonère avec progressivité.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A dont IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983 — textes consolidés ; CSS, art. L. 136-7), sur les six instruments conventionnels dans leur présentation officielle française — la convention France–Danemark de 2022, les conventions France–Suède de 1990 et 1994 avec l'avenant du 22 mai 2023 (signé, non en vigueur), la convention France–Norvège de 1980 consolidée jusqu'à l'avenant de 1999 avec son protocole, et les textes France–Finlande de 1970 (dans la consolidation portant la convention multilatérale) et de 1958 —, ainsi que sur le commentaire administratif (BOI-INT-CVB-DNK du 21 mai 2025 ; BOI-INT-CVB-SWE, 2015 ; BOI-INT-CVB-NOR, 2012 ; BOI-INT-CVB-FIN-20, 2012 ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 du 22 janvier 2025) et sur la décision du Conseil d'État n° 413935 du 24 octobre 2018 relative à l'intervalle danois. Lorsque le commentaire précède un instrument ou l'impôt actuel sur la fortune, ce brief suit le texte conventionnel. Le droit interne nordique — les abolitions suédoises de 2005 et 2007, l'abolition norvégienne de 2014 et la formuesskatt, les droits de succession danois et finlandais — est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, la lecture finlandaise des parts sociales sous la convention de 1958, l'assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Brazil — la paire conventionnelle

France–Netherlands — la paire conventionnelle

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