Frankrig–Norden — Skatteaftaler

1Fire stater, fire overenskomster, og den din sag løber på

Danmark, Sverige, Norge og Finland har hver sin egen skatteoverenskomst med Frankrig, undertegnet med årtiers mellemrum, og forskellene mellem dem afgør det meste af det, du betaler. Den danske overenskomst blev undertegnet 4. februar 2022 og gælder fra 1. januar 2024. Sverige har to: overenskomsten om indkomst og formue af 27. november 1990, og overenskomsten om arv og gaver af 8. juni 1994. Norge bygger på en tekst af 19. december 1980, ændret tre gange. Finland kombinerer en overenskomst om indkomst og formue af 11. september 1970 med en arveoverenskomst af 25. august 1958. Der findes ingen nordisk stilling; der findes fire, og staten du bor i er sagens første faktum.

Den danske parentes er sine datoer værd. Danmark opsagde overenskomsten af 8. februar 1957 med virkning fra 1. januar 2009, og i femten år bandt ingen indkomstskatteoverenskomst de to stater. Fransk kildeskat gjaldt fuldt ud for danske hjemmehørende. Det eneste, der dæmpede den, var en offentliggjort administrativ praksis: den tilbagebetalte det, der oversteg, hvad en fransk hjemmehørende ville have båret. Conseil d’État bekræftede ordningen i afgørelse nr. 413935 af 24. oktober 2018. Overenskomsten fra 2022 lukkede parentesen på den moderne model, med BEPS-præamblen, hovedformålsartiklen og 365-dagesklausulen bygget ind fra starten.

Domicil afgør det første spørgsmål under hvert instrument i kraft. Hver af de tre indkomstoverenskomster, og begge arveoverenskomster, løser dobbelt tilknytning i samme rækkefølge: fast bolig, dernæst centrum for livsinteresser, dernæst sædvanligt ophold, dernæst statsborgerskab. Den svenske arveoverenskomst føjer en egen regel til. Artikel 12(3) giver den anden stat en efterfølgende beskatningsret. Den gælder, når afdøde eller giveren var hjemmehørende dér mindst fem af de syv forudgående år og havde den stats statsborgerskab uden at have begge. Så kan den stat også beskatte det, artikel 9 henlægger til domicilstaten, mod fradrag for skatten betalt i den første. Enhver nylig flytning er værd at datere mod den klausul.

Det multilaterale instrument deler blokken, og delingen ses i den tekst, man læser. Finland førte sin Frankrig-overenskomst op, så teksten fra 1970 anvendes i den konsoliderede fremstilling, der bærer BEPS-præamblen og hovedformålstesten. Norge og Sverige lod være. Det norske instrument står derfor som ændret i 1999. Frankrig og Sverige undertegnede 22. maj 2023 en bilateral tillægsaftale, der føjer samme præambel og artikel til. Den er godkendt på fransk side ved lov nr. 2026-510 af 15. juni 2026 og afventer ikrafttræden. Den danske tekst fra 2022 blev født med klausulerne i sig.

Hvad hver af de fire opkræver efter sin egen ret former alt nedenfor, og det er her kun givet til orientering. Sverige har ikke opkrævet arve- eller gaveafgift siden 2005 og ingen formueskat siden 2007. Norge afskaffede arveafgiften i 2014 og beholder formueskatten, formuesskatt — den eneste af de fire, der stadig opkræver en. Danmark opkræver boafgift og Finland arveskat. Island har ingen position i undersøgelsen i § 8; som EØS-stat deler landet behandlingen af sociale bidrag og repræsentation beskrevet for Norge, og dets overenskomster med Frankrig falder uden for denne brief. Nordisk intern ret hører hjemme hos familiens rådgivere dér.

Konsulterede kilder: overenskomst Danmark 2022, art. 1, 2, 4 og 29; CE nr. 413935 (24. okt. 2018); overenskomster Sverige 1990, art. 2, og 1994, art. 1, 4, 9 og 12(3); overenskomst Norge 1980, art. 2 og 4; overenskomster Finland 1970 (konsolideret) og 1958; Sénat-rapport l17-410 for listerne under det multilaterale instrument. Afgrænsningsnote: dansk, svensk, norsk og finsk intern ret ligger uden for Elena Agueeva Real Estates verificerede korpus; intet bærende her hviler på den.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · de fire overenskomster, art. 1–4; CE nr. 413935

2Hvad det koster at købe ejendom i Frankrig, og hvad den koster hvert år

Købet følger den sædvanlige franske rækkefølge. Først dit bud. Så den foreløbige købsaftale (compromis de vente), med ti dages fortrydelsesret og et depositum på sædvanligvis 10 %. Derefter de opsættende betingelser. Til sidst selve skødet (acte authentique), underskrevet for notaren. Notaren er den offentlige embedsmand, der opretter skødet, opkræver afgifterne og tinglyser din adkomst. Nordiske købere beholder som regel også deres egne rådgivere: notaren er ikke køberens advokat. Afklar strukturspørgsmålene i § 3 før købsaftalen, for de fire overenskomster læser et holdingselskab på fire måder.

Regneeksempel — den mediane Cannes-ejendom i DVF-registret (4,9 M€, 2014–2025, salg på 3 M€ og derover):

Notaren specificerer afgifter og salær på selve skødet; et momsregime for nybyggeri, en udskillelse af løsøre eller en pantsikkerhed ændrer regnestykket. Tallene gengiver de offentliggjorte satser, til orientering.

Ejerskabet bringer én fransk byrde, der betyder noget på dette niveau, og her adskiller de fire flag sig. CGI artikel 964 indfører den årlige formueskat (IFI) på franske ejendomsværdier over 1 300 000 € — for en ikke-hjemmehørende, fransk ejendom plus den del af selskabsaktier, der svarer til fransk ejendom (artikel 965). En dansk hjemmehørende bærer den på fransk ret alene, da overenskomsten fra 2022 dækker indkomstskatter og tier om formue. En svensk hjemmehørende bærer den inde i en overenskomst: artikel 2(3) i teksten fra 1990 nævner den franske formueskat ved navn, og artikel 22 henlægger fransk ejendom til Frankrig. En finsk hjemmehørende er også inde i sin overenskomst, men ad en anden vej. Den tekst er tolv år ældre end den første franske formueskat, så artikel 2(3) nævner ingen sådan skat. Byrden kommer i stedet ind gennem klausulen om tilsvarende skatter i artikel 2(4).

Norge er undtagelsen, det betaler sig at planlægge omkring. Artikel 2(3) i overenskomsten fra 1980 nævner den franske formueskat ved navn, artikel 23(1) henlægger fransk fast ejendoms formue til Frankrig, og artikel 23(1)(b) pålægger Frankrig at give fradrag for gæld sikret ved pant i ejendommen på samme vilkår som for en fransk hjemmehørende. Artikel 24(2) gør derefter det, ingen anden nordisk tekst gør: på den skat, Norge opkræver af denne hjemmehørendes formue, giver Norge et fradrag svarende til den franske skat betalt af de samme elementer, begrænset til den norske skat, der falder på dem. Norge opkræver stadig formueskat, så fradraget er reelle penge og ikke en sovende klausul. Sverige, Danmark og Finland opkræver ingen formueskat at sætte den franske byrde op imod.

Ét fransk planlægningsvindue står åbent for alle fire flag, og det tilhører loven og ingen overenskomst. Den, der bliver hjemmehørende i Frankrig efter fem år i udlandet, beskattes de fem følgende år kun af franske aktiver (artikel 964-1°, andet led). Ingen nordisk overenskomst gør vinduet til en overenskomstfæstet ret, så det står og falder med fransk intern ret, og ankomstdatoen er værd at notere dér og da i stedet for at rekonstruere den senere.

To løbende lokale afgifter følger ejendommen. Den årlige ejendomsskat (taxe foncière) løber med kommunale satser. For møblerede sekundære boliger kan kommuner i udpegede pressede områder (zone tendue) — herunder de kendte Riviera-kommuner — vedtage et tillæg (surtaxe) på boligskatten, og hver ejer indgiver den årlige anvendelseserklæring. Satserne er kommunale og årsbestemte, så denne brief kontrollerer dem på ny for hver udgave.

Lån med sikkerhed i ejendommen hører til strukturbeslutningen. Gæld er kun fradragsberettiget i formueskattegrundlaget, når den faktisk er optaget til det skattepligtige aktiv; interne og afdragsfrie ordninger begrænses eller omregnes til en tænkt afvikling (CGI art. 973–974). Overstiger den skattepligtige ejendom 5 M€ og gælden 60 % af værdien, er det overskydende kun halvt fradragsberettiget, medmindre du viser, at lånet ikke hovedsagelig blev optaget af skattemæssige grunde. For en norsk ejer virker fradraget to gange: det franske grundlag falder, og den franske skat, Norge godskriver efter artikel 24(2), falder med det. Afklar lånet med långiveren og din franske skatteadvokat (avocat fiscaliste) før buddet.

Konsulterede kilder: CGI art. 964, 965, 968, 973–974; overenskomst Sverige 1990, art. 2(3) og 22; overenskomst Norge 1980, art. 2(3), 23(1) og 24(2); overenskomst Finland 1970, art. 2(1), 2(4) og 22(1). Afgrænsningsnote: det norske fradrag er læst ordret i artikel 24(2), der gælder med forbehold for Norges egne regler om creditlempelse; den norske selvangivelse hører hjemme hos rådgivere i Norge.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · CGI art. 964–965 og 973–974; NO 1980 art. 23 og 24(2); SE 1990 art. 22; FI 1970 art. 22

3Fem måder at eje en fransk ejendom på, og hvad der følger af hver

Ét spørgsmål organiserer strukturbeslutningen på dette par, og de fire overenskomster svarer på fire måder: flytter et selskab mellem dig og ejendommen den franske byrde? For formueskatten beskatter svensk artikel 22(2) aktierne i et ejendomstungt selskab dér, hvor ejendommen ligger, og holder den ejendom uden for, som selskabet driver fra. Norsk protokol § 6 gør det samme for artikel 23, på ét vilkår — at statens ret beskatter sådanne aktier, som den beskatter fast ejendom, hvad fransk ret gør. Danmark har ingen formueartikel, så fransk ret gælder alene. Og finsk artikel 22(4) henlægger alle andre formueelementer til domicilstaten, uden noget punkt om ejendomstunge selskaber i hele kapitlet.

Det følgende er et kort over spørgsmål til rådgiveren, ikke en rute.

Den finske tavshed fortjener sin egen linje, for det er det ene sted, hvor de fire flag giver et virkelig åbent spørgsmål frem for fire forskellige svar. Artikel 22 i overenskomsten fra 1970 henlægger fast ejendom til staten, hvor den ligger, og henlægger så, i fjerde stykke, alle andre elementer af en hjemmehørendes formue til domicilstaten alene. Den har intet punkt om aktier i ejendomstunge selskaber. Om den franske formueskat når den franske ejendomsdel af en SCI ejet af en finsk hjemmehørende, må derfor udledes af de generelle artikler i mangel af en særlig artikel, og Elena Agueeva Real Estate stiller spørgsmålet og kontrollerer det i sagen frem for at hævde et svar.

Elena Agueeva Real Estate udarbejder en gratis vurdering for ejere på valuation.elenaagueeva.com. En agent kontakter dig inden 48 timer for at aftale en besigtigelse.

Den hviler på de samme officielle kilder, som en fransk vurderingsmand (expert immobilier) arbejder ud fra: statens register over registrerede salgspriser, matriklen (cadastre), og de byggetilladelser, der er givet på grunden. Agenten kommer derefter på besigtigelse og bedømmer udsigten, haven, og kvaliteten af byggeri og finish. Vurderingen (avis de valeur) foreligger inden 48 timer efter besigtigelsen.

Det samme tal bærer dine franske angivelser. Formueskatten på fast ejendom, 3 %-selskabsskatten og gaveafgiften angives alle til ejendommens markedsværdi — en værdi, loven tager fra din egen detaljerede opgørelse (artikel 761 og 973 i skatteloven), og som den ikke kræver nogen bestemt vurderingsmand til at fastsætte. Den retsudmeldte sagkyndige (expert judiciaire) hører til retssager, ikke til en angivelse. Bestrider skattemyndighederne dit tal, er det en dateret, skriftlig vurdering bygget på sammenlignelige salg, der holder det oppe.

Den første vurdering af en ejendom er gratis for dens ejer eller sælger. En fornyet vurdering af samme ejendom, eller en bestilt af et familiekontor, en bank eller en anden rådgiver for en klient, er en faktureret opgave — bed Elena Agueeva Real Estate om vilkårene.

Konsulterede kilder: overenskomst Sverige 1990, art. 13(2) og 22(2); overenskomst Sverige 1994, art. 5(3); protokol Norge 1980, § 5 a og 6; overenskomst Finland 1970, art. 22(4); overenskomst Finland 1958, art. 7; CGI art. 669, 751, 968, 990 D–990 E. Afgrænsningsnote: undtagelsen for egen drift afhænger af, hvad selskabet faktisk gør, et faktisk spørgsmål afgjort i sagen, og det finske formuespørgsmål står åbent efter teksten.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · SE 1990 art. 13(2) og 22(2); protokol NO § 5 og 6; FI 1970 art. 22(4)

4Hvad du betaler, når du sælger

Frankrig beskatter først, og alle fire instrumenter i kraft siger det. Gevinst på ejendommen selv går til staten, hvor den ligger, under hver tekst. Gevinst på aktier i et selskab, hvis værdi hovedsagelig kommer fra fransk ejendom, når Frankrig ad to veje. Den danske overenskomst (artikel 13(5)) og den finske konsolidering (artikel 13(1)) bærer den moderne 365-dagesklausul. Den rammer aktier, der hentede mere end halvdelen af deres værdi fra fransk ejendom på et hvilket som helst tidspunkt i de 365 dage før salget — og på samme måde andele i interessentskaber og i en fiducie eller trust. Den svenske overenskomst (artikel 13(2)) og den norske protokol (§ 5 a) henlægger sådan gevinst til Frankrig på ét vilkår: at fransk ret beskatter den som ejendomsgevinst. Det gør den.

For enhver nordisk sælger løber den franske byrde derefter under CGI artikel 244 bis A, og den har tre dele. Den skattepligtige gevinst falder med 6 % for hvert ejerår ud over det femte, og med 4 % det toogtyvende (art. 150 VC). Indkomstskattedelen løber med 19 % (art. 200 B) og ophører efter 22 år. De sociale bidrag ophører efter 30 år og følger din tilknytning. Gevinst over 50 000 € bærer desuden tillægget i artikel 1609 nonies G, som når 6 % på de niveauer, dette marked handler i.

Regneeksempel — tidsuret, pr. 1 000 000 € brutto gevinst på en ejendom solgt til Cannes-medianen på 4,9 M€:

To franske formaliteter falder ens for alle fire flag, og den ene når Norge ad en EØS-vej, det er værd at navngive. Sælgere omfattet af en dansk, svensk, finsk eller norsk social sikringsordning, og ikke belastet en fransk, betaler hverken CSG eller CRDS af gevinsten og bærer alene solidaritetsbidraget på 7,5 % (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), fordi den koordineringsforordning, fritagelsen henviser til, dækker Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde såvel som Unionen; 17,2 % står tilbage som satsen for tredjelande. Og ingen af de fire behøver en godkendt skatterepræsentant: dispensationen i artikel 244 bis A, IV bis dækker sælgere fra EU og, blandt EØS-staterne, dem der er bundet til Frankrig ved overenskomster om bistand og inddrivelse — forvaltningen navngiver Island og Norge og udelukker Liechtenstein.

De fire stater lemper derefter forskelligt, og forskellen er penge snarere end papirarbejde. Danmark trækker den franske skat fra sin egen på samme indkomst (overenskomsten fra 2022, artikel 22(1)); Sverige gør det samme (overenskomsten fra 1990, artikel 23(2)); Norge ligeså, for indkomst og for formue (artikel 24(2)). Finland holder i stedet den franske indkomst helt uden for sit grundlag og beholder retten til at beskatte resten med den sats, helheden ville have båret (overenskomsten fra 1970, artikel 23(2)). Et fradrag er begrænset af domicilstatens egen skat af den indkomst og skrumper, hvis satserne dér falder; at holde indkomsten uden for fjerner den. Samme franske ansættelse ender derfor på forskellig endelig omkostning efter hvilken af de fire stater, du vender tilbage til.

Familier, der sælger og så forlader Frankrig, spørger af og til om exit-skatten. CGI artikel 167 bis når kun personer, der har været hjemmehørende i Frankrig seks af de ti år før afrejsen, og kun deres latente gevinster på værdipapirer — poster over 800 000 €, eller andele på 50 % eller mere. En ejendom, der allerede er solgt, har gjort sin egen skat op, og vederlaget falder uden for; aktier i en familie-SCI under det almindelige indkomstskatteregime bliver i ejendomsregimet (art. 150 UB) og uden for.

Konsulterede kilder: CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (inkl. IV bis) og 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7, I ter; overenskomst Danmark 2022, art. 13(5) og 22(1); overenskomst Sverige 1990, art. 13(2) og 23(2); protokol Norge 1980, § 5 a, og overenskomst, art. 24(2); overenskomst Finland 1970, art. 13(1) og 23(2); BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22. jan. 2025). Afgrænsningsnote: hvordan hver stat giver fradraget eller fritagelsen tilbage, hører hjemme hos rådgivere dér.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · CGI art. 150 VC og 244 bis A; DK art. 13(5); SE art. 13(2); protokol NO § 5 a; FI art. 13(1)

5At leje før du køber, og at leje din ejendom ud

Et lejeår før købet er stadig det klassiske første skridt, med ét forbehold: fransk skattemæssigt domicil efter CGI artikel 4 B afhænger af husstanden (foyer), hovedopholdsstedet og centrene for erhvervsmæssige og økonomiske interesser — og ingen af dem viger for en lejekontrakt. En ejendom, der bliver familiens faktiske hjem, kan etablere fransk domicil, med verdensomspændende følger, længe før noget køb. De fire overenskomsters subsidiære kriterier afgør så efter rækkefølgen i § 1, og for en svensk familie giver femårsklausulen i overenskomsten fra 1994 den samme kalender endnu en læsning.

Udlejning vender strømmen, og her er de fire overenskomster enige. Franske lejeindtægter for ikke-hjemmehørende — møbleret udlejning inklusive — beskattes under mindstesatsregimet i CGI artikel 197 A: mindst 20 % op til loftet i andet trin og 30 % derover, medmindre du viser en lavere effektiv verdenssats. Sociale bidrag kommer oveni, med den sats din tilknytning tilsiger. Alle fire tekster henlægger indkomst af fast ejendom til staten, hvor ejendommen ligger (artikel 6 i hver). Domicilstaten lemper derefter efter sin egen metode. Danmark, Sverige og Norge trækker den franske skat fra. Finland holder indkomsten uden for grundlaget og beskatter resten med den sats, helheden ville have båret.

Konsulterede kilder: CGI art. 4 B og 197 A; artikel 6 i teksterne Danmark 2022, Sverige 1990, Norge 1980 og Finland 1970; overenskomst Finland 1970, art. 23(2). Afgrænsningsnote: behandlingen afhænger af driftsformen og af tilknytningen, begge faktiske spørgsmål.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · CGI art. 4 B og 197 A; art. 6 i de fire overenskomster

6Hvad der sker med ejendommen, når du dør eller giver den bort

Det er her, blokken deler sig skarpest. Frankrig beskatter ejendommen ved død i alle fire tilfælde, som den stat hvor den ligger. Det, der adskiller, er om en overenskomst siger det, og hvad den anden stat gør bagefter. Sverige og Frankrig indgik 8. juni 1994 en overenskomst om arv og gaver, i kraft siden 1. februar 1996. Frankrig og Finland lever under en arveoverenskomst af 25. august 1958, den ældste der stadig gælder. Danmark og Norge har ingen, så de arveopgør afgøres på CGI artikel 750 ter alene.

Den svenske overenskomst er det mest fuldstændige instrument på dette par. Artikel 1 dækker arv efter personer hjemmehørende i én af staterne og gaver fra dem — en rækkevidde de fleste franske arveoverenskomster mangler. Artikel 5(1) henlægger fast ejendom til staten, hvor den ligger, og artikel 5(3) behandler aktier i et selskab, hvis aktiver hovedsagelig er fast ejendom, som ejendommen selv, gennem så mange mellemliggende selskaber der måtte være. Artikel 9 henlægger alt, hvad de foregående artikler ikke når, til domicilstaten alene. Artikel 12 lader derefter domicilstaten beskatte det hele og godskrive skatten betalt i den anden. Sverige har ikke opkrævet arve- eller gaveafgift siden 2005, så delingen løber i dag, uden at Sverige opkræver noget: fransk afgift på ejendommen gælder fuldt ud, og de finansielle aktiver, artikel 9 henlægger til Sverige, går ubeskattet.

Den finske overenskomst fra 1958 deler anderledes, og alderen er grunden. Artikel 3 beskatter fast ejendom kun i staten, hvor den ligger. Artikel 7 henlægger alt, hvad artiklerne 3 til 6 ikke når, til staten for afdødes sidste domicil. En tekst fra den generation blev skrevet, før klausulerne om ejendomstunge selskaber fandtes, og har ingen: hvor en finsk familie ejer ejendommen gennem et selskab, gør intet i denne overenskomst aktierne til fast ejendom, og de følger afdødes finske domicil i stedet. Finland beskatter dem under sin egen arveskat. Det fjerner ikke en byrde; det ændrer hvilken stat, der opkræver den, og det er den slags deling, som læses som en mulighed fra den ene side og som en eksponering fra den anden. Overenskomsten når kun afgift ved død: en gave i levende live fra Finland falder uden for.

For Danmark og Norge findes ingen overenskomst at konsultere, og følgerne er præcise. CGI artikel 750 ter 2° bringer aktiver i Frankrig ind under fransk afgift, hvad enten de ejes direkte eller gennem et selskab. Hvor en arving har været hjemmehørende i Frankrig seks af de ti forudgående år, bringer artikel 750 ter 3° det, vedkommende modtager verden over, ind under afgiften, lempet af det ensidige fradrag i artikel 784 A. Det fradrag er begrænset til udenlandsk skat af aktiver uden for Frankrig og når derfor aldrig den franske ejendom selv. Danmark opkræver sin boafgift, og Norge afskaffede arveafgiften i 2014 — en dansk familie står altså over for to byrder uden overenskomst imellem dem, mens en norsk familie står over for den franske alene.

På fransk side er satsen CGI artikel 777: progressiv til 45 % i lige nedstigende linje over 1,8 M€ pr. lod, efter bundfradraget på 100 000 € pr. barn i artikel 779, med efterlevende ægtefælle fritaget ved arv. Gaver i levende live følger samme sats, værdiansat efter artikel 669 hvor brug og ejendomsret er delt. Kun den svenske sag har en overenskomst, der fordeler gaven; fra Danmark, Norge og Finland gælder den franske afgift, mens byrden i domicilstaten besvares for sig af familiens rådgivere dér.

Før nogen af staterne beregner afgift, afgør civilretten, hvem der arver. For et arveopgør åbnet i Frankrig anvender domstolene EU-forordning 650/2012, hvorefter en borger fra en anden stat med sædvanligt opholdssted i Frankrig kan vælge nationalitetens ret for hele arveopgøret. Danmark er ikke bundet af forordningen og Norge står uden for Unionen, så modtagelsen af valget varierer med staten. Valget, formueordningen båret ind i købet og kalenderen for eventuelle gaver er spørgsmål for rådgivere på begge sider, helst besvaret før købsaftalen.

Konsulterede kilder: overenskomst Sverige 1994, art. 1, 5(1), 5(3), 9 og 12; overenskomst Finland 1958, art. 3 og 7; CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A og 968; EU-forordning 650/2012. Afgrænsningsnote: fraværet af en klausul om ejendomstunge selskaber i teksten fra 1958 er en læsning af den tekst og ingen afgørelse — ingen offentliggjort fransk afgørelse fortolker den på selskabsaktier; dansk, finsk, norsk og svensk intern arveret er kun givet til orientering.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · SE 1994 art. 1, 5, 9 og 12; FI 1958 art. 3 og 7; CGI art. 750 ter, 777 og 784 A

7De otte spørgsmål nordiske ejere oftest stiller

Betaler en nordisk hjemmehørende fransk formueskat af en ejendom på Rivieraen?

Ja, så snart franske ejendomsværdier overstiger 1,3 M€ (CGI art. 964). Rammen adskiller sig efter stat: den danske overenskomst fra 2022 gælder kun indkomst, så byrden hviler på fransk ret alene, mens de svenske, norske og finske tekster henlægger den til Frankrig ved overenskomst. Norge alene trækker den franske skat fra sin egen formueskat (overenskomsten fra 1980, art. 24(2)).

Findes der en skatteoverenskomst mellem Frankrig og Danmark?

Ja, siden for nylig: overenskomsten af 4. februar 2022, i kraft 29. december 2023 og anvendt fra 1. januar 2024. Den afsluttede femten år uden overenskomst, der fulgte Danmarks opsigelse af overenskomsten fra 1957. Den dækker kun indkomstskatter, og der findes ingen fransk-dansk arveoverenskomst.

Hvilken stat beskatter arven på en fransk ejendom ejet fra Norden?

Frankrig, i alle fire tilfælde, som den stat hvor ejendommen ligger — under overenskomsten fra 1994 for Sverige, overenskomsten fra 1958 for Finland, og CGI artikel 750 ter alene for Danmark og Norge. Hvad hver stat opkræver adskiller sig: Sverige og Norge opkræver ingen arveafgift, mens Danmark og Finland beskatter efter deres egen ret.

Sverige afskaffede arveafgiften — betaler en svensk familie så intet ved død?

Ikke på ejendommen. Overenskomsten fra 1994 henlægger stadig fransk ejendom, og ejendomstunge aktier, til Frankrig, så fransk boafgift gælder fuldt ud; det Sverige afskaffede i 2005 er kun dets egen side af fordelingen. De finansielle aktiver, artikel 9 henlægger til Sverige, går derimod ubeskattet.

Hvem beskatter gevinsten, når en nordisk hjemmehørende sælger?

Frankrig, som den stat hvor ejendommen ligger, under CGI artikel 244 bis A med tidsnedslagene — indkomstskattedelen ophører efter 22 år og de sociale bidrag efter 30. Danmark, Sverige og Norge trækker derefter den franske skat fra deres egen; Finland holder gevinsten uden for grundlaget.

Har en nordisk sælger brug for en skatterepræsentant i Frankrig?

Nej. Dispensationen i artikel 244 bis A, IV bis dækker sælgere hjemmehørende i EU, altså Danmark, Sverige og Finland. Blandt EØS-staterne dækker den dem, der er bundet til Frankrig ved overenskomster om bistand og inddrivelse. Det bekræfter forvaltningen for Norge og Island. Sælgere omfattet af en nordisk social sikringsordning bærer desuden solidaritetsbidraget på 7,5 % i stedet for fulde 17,2 %.

Beskattes franske lejeindtægter, når ejeren bor i Norden?

Ja, af Frankrig først. Alle fire overenskomster henlægger indkomst af fast ejendom til staten, hvor den ligger (artikel 6). Frankrig anvender så mindstesatsregimet i CGI artikel 197 A: mindst 20 %, og 30 % over loftet i andet trin. Sociale bidrag kommer oveni. Danmark, Sverige og Norge lemper ved fradrag; Finland ved at holde indkomsten uden for grundlaget.

Gælder fransk exit-skat efter salg og fraflytning?

Sjældent, og aldrig på ejendommen selv. CGI artikel 167 bis når kun personer, der har været hjemmehørende i Frankrig seks af de ti år før afrejsen, og kun deres latente gevinster på værdipapirer — over 800 000 €, eller andele på 50 % eller mere. Den solgte ejendom og vederlaget står uden for, ligesom aktier i en familie-SCI under det almindelige indkomstskatteregime (art. 150 UB).

Konsulterede kilder: afsnittene ovenfor; disse svar sammenfatter dem. Afgrænsningsnote: hvert svar arver afgrænsningsnoten fra det afsnit, det kommer fra.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · sammenfattet fra §§ 1–6

8Retsafgørelserne, kilderne og salgstallene

Hvad Elena Agueeva Real Estate følger

Udgave 2, reference august 2026. Instrumenterne står, som § 1 gengiver dem. Ét kalenderpunkt leder sagen. Lov nr. 2026-510 af 15. juni 2026 gav fransk godkendelse til to tekster på én gang. Den første er den fransk-finske overenskomst undertegnet 4. april 2023: den gælder kun indkomst og erstatter overenskomsten fra 1970. Med den bortfalder formuekapitlet — det kapitel, der i dag giver en finsk hjemmehørendes formueskat sin overenskomstfæstede ramme. Den anden er den fransk-svenske tillægsaftale af 22. maj 2023, som føjer BEPS-præamblen og en hovedformålsartikel til overenskomsten fra 1990. Ingen af dem er i kraft; ikrafttrædelsen følger udvekslingen af noter, og næste udgave vil gengive dekreterne og virkningsdatoerne. Andre punkter under opsyn: årlige finanslovsændringer i formueskatten og overdragelsesafgifterne; kommunale vedtagelser af tillæg langs Riviera-buen; nordisk lovgivning om formue og arv; og kommentarernes årgange, da Norge-siderne er fra 2012 og ældre end den nuværende franske formueskat.

Markedet, fra registret

Set fra de nordiske hovedstæder ledes Rivieraens marked for villaer til 3 M€ og derover af Cannes. Cannes og bakkerne der — Super Cannes-kvarteret på Vallauris-siden inklusive, med Théoule-kysten lige vest for — bidrog med 306 kvalificerede salg for 2 066 M€ over 2014–2025, til en median på 4,9 M€ og et loft på 46,5 M€. Saint-Tropez-halvøen er fortsat kystens største register over 3 M€, med 1 006 salg for 7 049 M€, mens Saint-Jean-Cap-Ferrat er det smalleste og dyreste: 178 salg for 2 375 M€, til en median på 6,5 M€ og et loft på 200,0 M€. De seneste 36 måneder står alene for 3 970 M€ over de tre.

Kilde: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », det officielle franske register over ejendomshandler, offentliggjort af skatteforvaltningen), villasalg ≥ 3 M€, 2014–2025, hvert salg talt én gang — samme metode som de offentliggjorte Riviera Intelligence-sider. Register til og med 2025-12-31.

Hvem ejer denne kyst, i aggregat

Det offentlige register beskriver selv, hvordan Rivieraen ejes, og denne brief læser det i aggregat: statens transaktionsregister ved siden af de offentlige selskabsregistre, alt sammen allerede offentliggjort, anonymiseret i behandlingen, uden at nogen enkelt ejerpost identificeres. Over 20 Riviera-kommuner ejes 34 % af de undersøgte ejerpositioner fra udlandet, og de fire nordiske flag står samlet for 14 % af dem — en blok af samme størrelsesorden som de største enkelteuropæiske. Inden for den udgør Norge og Sverige hver 47 % af de nordiske positioner og Danmark resten; ingen position ejet fra Finland eller Island optræder i den nuværende undersøgelse. Koncentrationen er skarp: Cannes og bakkerne der, Vallauris-siden inklusive, med Théoule-kysten lige vest for, bærer næsten hele den. Og 94 % af de nordiske positioner ejes direkte personligt, uden et selskab i kæden — en enkelhed § 6 læser mod fire meget forskellige arveregimer.

Hvordan denne brief er kontrolleret, og dens grænser

Retlige udsagn kontrolleres mod Chiron Legal Corpus — det forskningsbibliotek, som Elena Agueeva Real Estates partner for juridisk research fører — og kontrolleres på ny mod de officielle kilder for hver udgave. Gennemgangen 10. august 2026 læste alle syv nordiske instrumenter i deres officielle franske fremstilling. For Danmark overenskomsten fra 2022. For Sverige teksterne fra 1990 og 1994 med tillægsaftalen af 22. maj 2023, undertegnet og ikke i kraft. For Norge overenskomsten fra 1980, konsolideret gennem 1999-tillægsaftalen med protokollen. For Finland teksterne fra 1970 — i den konsolidering, der bærer det multilaterale instrument — og 1958. Dertil kom de konsoliderede CGI-artikler, der er citeret afsnit for afsnit, forvaltningens kommentar og Conseil d’États afgørelse nr. 413935 af 24. oktober 2018 om den danske parentes. Hvor kommentaren er ældre end et instrument eller end den nuværende formueskat, følger denne brief overenskomstteksten. Nordisk intern ret er kun givet til orientering fra sekundære kilder og bærer aldrig en konklusion. Markedsdata: DVF, villasalg ≥ 3 M€, hvert salg talt én gang, register til og med 2025-12-31. Ejeraggregater: sammenstillet fra offentlige tingbøger og selskabsregistre, anonymiseret. Punkter markeret «når Elena Agueeva Real Estate tager sagen» — kommunale satser, social tilknytning, den finske læsning af selskabsaktier, gevinstgrundlaget på skødeniveau — er angivet på mekanismeniveau i afventning af kontrol i den enkelte sag.

Denne brief dokumenterer offentliggjort ret og offentlige transaktionsdata; den er research og ikke personlig juridisk eller skattemæssig rådgivning, og individuelle forhold — bopælshistorik, statsborgerskab, formueordning, adkomstrækken — ændrer udfaldet. For en igangværende handel koordinerer Elena Agueeva Real Estate de franske rådgivere, sagen har brug for (avocat fiscaliste, notaire), og udfører ejendomsdelen.

Konsulterede kilder: gennemgangsprotokollen ovenfor; DVF-registret. Afgrænsningsnote: hvor dette afsnit og et nummereret afsnit afviger, gælder det nummererede.

Gennemgået pr. 10. august 2026 · fuldstændig gennemgangsprotokol ovenfor