Frankrig–Norden — The Riviera Private Wealth Brief

0Sammenfatning

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus

1Overenskomsterne — Danmark, Sverige, Norge, Finland

De fire overenskomstsituationer opsummeres først, i den form dette brief fastholder hele vejen igennem: én linje pr. flag, og prosa kun dér, hvor regimerne reelt adskiller sig.

Den danske mellemperiode fortjener sine datoer. Danmark opsagde overenskomsten af 8. februar 1957 med virkning fra den 1. januar 2009, og indtil udgangen af 2023 bandt ingen dobbeltbeskatningsoverenskomst om indkomst de to stater: fransk intern kildeskat fandt fuld anvendelse på danske hjemmehørende, alene mildnet af en offentliggjort administrativ doktrin, der tillod refusion af det overskydende i forhold til den skat, en fransk hjemmehørende ville have båret — en mekanisme, hvis vilkår Conseil d'État bekræftede i sin afgørelse n° 413935 af 24. oktober 2018. Overenskomsten af 4. februar 2022, godkendt ved lov af 22. december 2023 og offentliggjort ved dekret af 5. januar 2024, lukkede mellemperioden efter den moderne model: BEPS-præambel, en hovedformålsbestemmelse, hvorefter en overenskomstfordel kan nægtes, hvor opnåelsen af den var et hovedformål med et arrangement, og en 365-dages klausul om ejendomsrige selskaber for aktieavancer. Dens anvendelsesområde er imidlertid bevidst snævert — alene indkomstskatter, idet den franske liste nævner indkomstskat, selskabsskat og de sociale bidrag, og formueskatten intetsteds.

Hjemsted foretager sorteringen i hvert gældende instrument. Hver af de tre indkomstoverenskomster, og begge arveoverenskomster, afgør dobbelt hjemsted eller dobbelt domicil efter den velkendte kaskade: fast bolig, dernæst midtpunktet for livsinteresser, dernæst sædvanligt ophold, dernæst statsborgerskab. Den svenske arveoverenskomst føjer en efterstillet klausul af egen art til — en afdød eller gavegiver, der havde været hjemmehørende i den anden stat i mindst fem af de forudgående syv år og havde denne stats statsborgerskab, efterlader den en residual beskatningsret med creditlempelse (art. 12 §3) — en bestemmelse, der er et kalenderopslag værd ved enhver nylig flytning.

Det multilaterale instrument deler blokken. Finland opførte sin Frankrig-overenskomst på listen, så 1970-teksten anvendes i den konsoliderede fremstilling, der bærer BEPS-præamblen og hovedformålstesten. Norge og Sverige holdt deres Frankrig-overenskomster ude af deres lister; Norges instrument står følgelig som ændret frem til 1999, mens Sverige og Frankrig den 22. maj 2023 undertegnede en bilateral avenant for at tilføje samme præambel og hovedformålsbestemmelse — godkendt på fransk side ved lov n° 2026-510 af 15. juni 2026 og afventende ikrafttræden, som afsnit 4 noterer. Danmarks 2022-tekst blev født med klausulerne indbygget.

Hjemlandenes accenter angives her alene på orienteringsniveau. Sverige har ikke opkrævet arve- eller gaveafgift siden 2005 og ingen formueskat siden 2007; Norge afskaffede sin arveafgift i 2014, men beholder sin formueskat, formuesskatten; Danmark opkræver boafgift, og Finland en arveafgift af egen art. Island, hvis hjemmehørende ikke indtager nogen position i ejerskabsstudiet i afsnit 2, deler som EØS-medlem den afgifts- og repræsentantbehandling, der beskrives nedenfor for Norge; landets overenskomster med Frankrig ligger i øvrigt uden for dette briefs rækkevidde. Den nordiske side af ethvert spørgsmål hører hjemme hos familiens rådgivere i hjemjurisdiktionen.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus · DK-overenskomst 2022 art. 1–2, 29; CE n° 413935 (24. okt. 2018); SE-overenskomster 1990 art. 2 & 1994 art. 1, 4, 12 §3; NO-overenskomst 1980 art. 2, 4 (avenant 1984); FI-overenskomster 1970 (CML-konsolidering) & 1958; Sénat rap. l17-410 (MLI-lister)

2Markedet set fra Norden

Set fra de nordiske hovedstæder fører Rivieraens villamarked på €3M+ med eftertryk an med Cannes. Cannes og byens bakkedrag — Super Cannes-kvarteret på Vallauris-siden medregnet, med Théoule-kysten umiddelbart mod vest — bidrog med 306 kvalificerede salg for €2,066M i 2014–2025, ved en median på €4.9M og et loft på €46.5M, med 37% af værdien i ottecifrede handler. Saint-Tropez-halvøen forbliver kystens største register på €3M+, med 1006 salg for €7,049M, mens Saint-Jean-Cap-Ferrat er dens snævreste og dyreste: 178 salg for €2,375M ved en median på €6.5M og et loft på €200.0M. De seneste 36 måneder tegner sig alene for €3,970M på tværs af de tre.

Kilde: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), villasalg ≥ €3M, 2014–2025, dedupliceret pr. ejendom — samme konvention som det offentliggjorte Riviera Intelligence-hub, så dette brief og de offentlige sider kan ikke afvige fra hinanden. DVF frem til 2025-12-31.

Ejerskabet, i aggregeret form

Det offentlige register beskriver selv, hvordan Rivieraen ejes. Dette brief læser det i aggregeret form — statens transaktionsregister side om side med de offentlige selskabsregistre, alt sammen allerede offentliggjort, anonymiseret i behandlingen, og uden at nogen individuel besiddelse på noget tidspunkt identificeres. På tværs af 20 Riviera-kommuner holdes 29% af de undersøgte ejerpositioner fra udlandet, og de fire nordiske flag tegner sig tilsammen for 15% af disse udenlandsk holdte positioner — en blok af samme størrelsesorden som de største enkelte europæiske residenser. Inden for blokken repræsenterer Norge og Sverige hver 44% af de nordisk holdte positioner og Danmark resten; ingen position med finsk og ingen med islandsk hjemmehørende optræder i det aktuelle studie. Koncentrationen er usædvanligt skarp: Cannes og byens bakkedrag, Vallauris-siden medregnet, sammen med Théoule-kysten umiddelbart mod vest, bærer næsten det hele. Ét strukturelt faktum træder frem — 94% af positionerne med nordisk hjemmehørende holdes i direkte personligt eje, uden et selskab i kæden, en direkthed, som afsnit I bis prøver mod fire meget forskellige arveregimer.

Alene aggregater, hentet fra offentlige kilder på disses genanvendelsesvilkår; ingen individuel besiddelse identificeres eller offentliggøres. Hjemstedsangivelsen følger den registrerede adresse. Tallene opdateres med hver udgave.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus · DVF-registret, dedupliceret pr. ejendom · ejerskabsaggregater alene fra offentlige registre

IAt købe i Frankrig som nordisk hjemmehørende

Processen og dens omkostninger

Erhvervelsen følger den sædvanlige franske rækkefølge: bud, compromis de vente (den gensidigt bindende købsaftale) med ti dages fortrydelsesfrist, depositum på sædvanligvis 10%, suspensive betingelser, og det autentiske skøde for notaire (den franske notar), som opkræver afgifterne og registrerer adkomsten. Notairen virker som offentlig embedsmand snarere end som køberens rådgiver, og nordiske købere antager typisk egne rådgivere derudover. Fordi de fire arvepositioner beskrevet i afsnit I bis adskiller sig skarpt — to overenskomster, to ingen — fortjener strukturspørgsmålene at blive besvaret, før compromis'et underskrives; det erhvervende vehikel er vanskeligt at ændre, når processen først er i gang.

Omkostningen ved at eje — fire svar på én formueskat

Artikel 964 i CGI (Code général des impôts, den franske skattelov) indfører den årlige skat på ejendomsformue over €1,300,000 i skattepligtige aktiver. For personer uden skattemæssigt hjemsted i Frankrig omfatter grundlaget ejendom beliggende i Frankrig sammen med den andel af et selskabs aktier, der repræsenterer fransk ejendom (artikel 964-2°). Det, der adskiller sig på tværs af blokken, er overenskomstrammen. En dansk hjemmehørende bærer IFI alene på intern ret: 2022-overenskomsten omfatter alene indkomstskatter, så skatten hverken afskærmes eller indrammes af en overenskomst — omend Danmark ikke opkræver nogen formueskat af egen art, så den fordobles aldrig. En svensk hjemmehørende står i den modsatte position: 1990-overenskomsten nævner den franske formueskat, artikel 22 henfører ejendom beliggende i Frankrig — og aktier i selskaber, hvis aktiver hovedsagelig er fransk fast ejendom — til Frankrig, og Sverige, uden formueskat siden 2007, lægger intet oveni. Alene en norsk hjemmehørende kan forvente en del af skatten tilbage: artikel 23 §1 henfører villaens formue til Frankrig, med pantegæld fradragsberettiget i Frankrig på samme vilkår som for hjemmehørende (art. 23 §1 b), og artikel 24 §2 forpligter Norge til at fradrage den franske formueskat i den formuesskatt, landet opkræver af de samme elementer, inden for den brøkdel, der kan henføres til dem. En finsk hjemmehørende er i dag dækket af 1970-overenskomstens formuekapitel — artikel 22 §1 henfører villaen til Frankrig, og Finland fritager den med progressionsforbehold — men overenskomsten undertegnet den 4. april 2023 til afløsning af 1970-teksten omfatter alene indkomst, så denne dækning står til at bortfalde med det skifte, der noteres i afsnit 4.

Loven selv indeholder ét planlægningsvindue fælles for alle fire flag: en person, der får skattemæssigt hjemsted i Frankrig efter fem år i udlandet, beskattes i fem år alene af franske aktiver (artikel 964-1°, al. 2). Intet nordisk instrument hærder dette vindue til en overenskomstret, så det forbliver et anliggende for intern fransk ret, værd at datere præcist i enhver flytteplan. Løbende afgifter følger ejendommen: taxe foncière (den løbende franske ejendomsskat) efter kommunale satser; for møblerede sekundærboliger kan kommuner i zone tendue (områder med anerkendt boligpres) — en kategori, der omfatter Rivieraens mest profilerede kommuner — vedtage en surtaxe på taxe d'habitation for sekundærboliger; og den årlige anvendelseserklæring kræves af alle ejere. Fordi disse satser er kommunale og årsspecifikke, efterprøver dette briefs udgavecyklus dem frem for at fastfryse dem.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965; SE-overenskomst 1990 art. 22; NO-overenskomst 1980 art. 23, 24 §2; FI 1970-konsolidering art. 22, 23 §2; omkostningsskalaer angivet til orientering, specificeret ved engagement

I bisStrukturerne, som spørgsmål

Strukturspørgsmålet, stillet fire gange

Ejerstrukturer præsenteres her, i overensstemmelse med denne series doktrin, som spørgsmål til analyse snarere end som anbefalinger. For de nordiske flag er det ordnende faktum den deling, der er noteret i afsnit 1: Sverige og Finland overdrager under en overenskomst, Danmark og Norge alene under intern fransk ret — og de fire regimer belønner den samme indpakning meget forskelligt.

Arvingens hjemsted følger samme deling. Hvor ingen overenskomst binder Frankrig — Danmark og Norge — bringer en arving, der har haft skattemæssigt hjemsted i Frankrig i seks af de ti forudgående år, verdensomspændende erhvervelser ind under fransk afgift (art. 750 ter 3°), med den ensidige creditlempelse i artikel 784 A for udenlandsk skat på udenlandske aktiver. De svenske og finske overenskomster fordeler derimod deres residualklasser udelukkende til afdødes domicilstat, og som hovedregel levner denne eksklusivitet ikke plads til modtagersidereglen for de således henførte aktiver; læsningen bekræftes fra sag til sag ved engagement. Hvor fransk afgift finder anvendelse, er skalaen den i CGI artikel 777 — progressiv til 45% i lige linje ud over €1.8M pr. arvelod, efter fribeløbet på €100,000 pr. barn i artikel 779, den efterlevende ægtefælle fritaget i arv — og civilretten afgør først: for et dødsbo åbnet i Frankrig anvender de franske domstole den europæiske arveforordning (EU-forordning 650/2012), hvorefter en nordisk statsborger med sædvanligt ophold i Frankrig i princippet kan vælge statsborgerskabslandets lov for arven som helhed. Hvordan dette valg modtages hjemme — Danmark og Norge står uden for forordningen — undersøges med rådgivere på begge sider før compromis'et.

Gæld over for IFI — hvad skatteloven forudser

Finansieringssamtalen forløber her som andetsteds på denne kyst: et lån fra køberens bank, sikret ved en pantsat portefølje, så likviditeten forbliver investeret, mens gælden reducerer det skattepligtige grundlag. Mekanikken er lovlig, og skatteloven forudser den. Erhvervelsesgæld til en bank kan fradrages i IFI-grundlaget efter CGI artikel 974, mens finansielle aktiver helt ligger uden for dette grundlag. Grænserne er tre: lån med tilbagebetaling af hovedstolen ved udløb anses for at amortisere, idet fradraget aftager forholdsmæssigt over lånets løbetid og med en tyvendedel om året, hvor ingen løbetid er fastsat; hvor den skattepligtige ejendom overstiger €5M og gælden overstiger 60% af dens værdi, kan det overskydende alene fradrages med halvdelen, medmindre låntager godtgør, at lånet ikke hovedsagelig blev optaget af skattehensyn; og gælden skal være reel — faktisk trukket, faktisk betjent, på markedsvilkår, eftersom den, ført gennem en deltagerkonto i et SCI, ophører med at tælle ved værdiansættelsen af andelene (artikel 973). For en norsk ejer bærer fradraget et overenskomstekko: artikel 23 §1 b i 1980-overenskomsten kræver selv, at Frankrig fradrager pantegæld på villaen på hjemmehørendes vilkår, og den lempede IFI efter artikel 24 §2 skrumper dernæst med grundlaget. Gearing modererer IFI i de tidlige år og aftager efter sin konstruktion — en kalender bedst gennemgået før compromis'et snarere end efter.

Démembrement — det blotte ejerskab givet bort, brugen beholdt

Den struktur, der almindeligvis foreslås ved siden af lånet, deler selve ejendomsretten: køberen beholder brugsretten (usufruit), villaens brug og dens afkast på livstid, og giver det blotte ejerskab (nue-propriété) i gave til næste generation. Skatteloven værdiansætter delingen efter alder: efter skalaen i CGI artikel 669 udgør det blotte ejerskab 60% af den fulde værdi, hvor brugshaveren er mellem 61 og 70, og 70% mellem 71 og 80; gaven bærer afgift af denne brøkdel alene, til dagens værdi, og genforeningen af den fulde ejendomsret ved brugshaverens død er ikke en yderligere afgiftspligtig overgang, forudsat betingelserne i artikel 751 er opfyldt — en notarbekræftet gave, ydet mere end tre måneder før dødsfaldet, værdiansat efter skalaen i artikel 669. Artikel 968 holder den fulde værdi inden for brugshaverens IFI-grundlag, så formueskatten står urørt. Overenskomstrammen følger afsnittets deling: for en svensk gavegiver forbliver gaven inden for 1994-overenskomstens fordeling; for danske, norske og finske gavegivere er den en rent fransk afgift af den franske andel, hvor en eventuel gaveafgift i hjemlandet — Danmark og Finland opkræver en, Norge ikke — besvares af familiens rådgivere hjemme. Tvangsarvekonsekvenserne af en gave til børn hører hjemme hos rådgiverne, sammen med det lovvalg, der er nævnt ovenfor.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974; SE 1994-overenskomst art. 5, 9, 12; FI 1958-overenskomst art. 3, 7; NO 1980-overenskomst art. 23 §1 b, 24 §2; EU-forordning 650/2012

IIAt sælge som nordisk hjemmehørende

Frankrig beskatter først, og alle fire gældende instrumenter bekræfter det. Avancer på selve villaen tilfalder beliggenhedsstaten efter hver tekst — artikel 13 §1 i den danske, den svenske og den norske overenskomst såvel som i den finske konsolidering. Aktier i ejendomsrige selskaber følger efter, ad fire forskelligt affattede ruter: den danske overenskomst og den finske konsolidering bærer den moderne 365-dages klausul, der når aktier, som på noget tidspunkt i året før salget hentede mere end halvdelen af deres værdi fra fransk fast ejendom; den svenske overenskomst og den norske protokol henfører sådanne avancer til Frankrig, hvor fransk ret beskatter dem som ejendomsavancer — hvilket den gør. For enhver nordisk sælger løber den franske skat efter CGI artikel 244 bis A: den skattepligtige avance nedsættes med et ejertidsfradrag på 6% for hvert ejerår ud over det femte og 4% for det toogtyvende (artikel 150 VC), hvorefter indkomstskattekomponenten anvendes med 19% (artikel 200 B) og bortfalder efter 22 år, og skattepligtige avancer over €50,000 bærer derudover den progressive tillægsskat i artikel 1609 nonies G, som når 6% på de niveauer, dette marked handler på.

To franske formaliteter falder ens ud på tværs af blokken — den ene ad en EØS-rute, der fortjener at blive nævnt. Sælgere tilsluttet en dansk, svensk, finsk eller norsk socialsikringsordning — og ikke henført til en fransk — er fritaget for CSG og CRDS på avancen og bærer alene solidaritetsafgiften på 7.5% (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), eftersom den koordineringsforordning, fritagelsen henviser til, dækker EØS såvel som Unionen; de fulde 17.2% forbliver tredjelandssatsen. Og ingen af de fire behøver en akkrediteret fiskal repræsentant: fritagelsen i artikel 244 bis A, IV bis dækker EU-sælgere og, blandt EØS-stater, netop dem, der er bundet til Frankrig ved konventioner om administrativ bistand og inddrivelse — forvaltningen nævner Island og Norge og udelukker Liechtenstein. Begge punkter efterprøves mod sælgers faktiske tilhørsforhold ved engagement.

Hjemstaten svarer dernæst med creditlempelse — undtagen Finland, med fritagelse. Danmark fradrager den franske skat i sin egen af samme indkomst (2022-overenskomsten, art. 22 §1); Sverige gør det samme (1990-overenskomsten, art. 23 §2); Norge ligeså, for indkomst og for formue (art. 24 §2); Finland fritager avancen med progressionsforbehold (1970-konsolideringen, art. 23 §2). Hvor ejendommen holdes gennem et selskab, ændrer valget mellem at sælge aktivet og at sælge aktierne på én gang køberfeltet, den franske analyse og hjemlandets metode; det valg vurderes bedst, før markedsføringen begynder, snarere end under forhandlingen.

Fraflytning efter salget — en note om exit tax

Familier, der sælger og derpå flytter fra Frankrig, spørger undertiden, om en fraflytningsskat udløses ved afrejsen. Svaret er snævrere, end navnet antyder. Frankrigs exit tax (fraflytterskatten, CGI artikel 167 bis) sigter mod værdipapirer, ikke mod fast ejendom: den angår personer, der havde skattemæssigt hjemsted i Frankrig i mindst seks af de ti år før afrejsen, og beskatter de urealiserede avancer på væsentlige værdipapirbeholdninger — positioner, hvis samlede værdi overstiger €800,000, eller andele på 50% eller mere af et selskabs overskud, hvor det andet kriterium fanger en kontrollerende post uanset dens værdi — som de står på afrejsedagen. En allerede solgt villa har afregnet sin egen skat under regimerne ovenfor, og selve salgsprovenuet ligger ikke inden for skatten. Andele i et familie-SCI følger ejendommen snarere end porteføljen: så længe selskabet beholder det ordinære indkomstskatteregime, forbliver avancer på dets ejendomsrige andele inden for ejendomsregimet (CGI artikel 150 UB) og uden for exit tax — idet den franske ret til at beskatte et senere salg i stedet bevares af artikel 244 bis A. Et selskab, der har valgt selskabsbeskatning, ændrer klassifikationen, og med den analysen; det tilvalg hører hjemme på tjeklisten før afrejse. Hjemstedsbetingelsen betyder lige så meget: en person, der rejser før seks års fransk skattemæssigt hjemsted inden for de forudgående ti, står helt uden for beskatningen af latente avancer, så familien, der prøvede Frankrig i nogle år og drog videre, rejser typisk uberørt; avancer, der allerede er placeret under en skatteudskydelse, følger deres egne regler og gennemgås ved engagement. Hvor maskineriet faktisk finder anvendelse, udskydes betalingen som hovedregel, og ansættelsen bortfalder automatisk, hvor værdipapirerne fortsat holdes to år efter afrejsen — fem, hvor porteføljen oversteg €2.57M — eller ved tilbagevenden til Frankrig. For de fleste sælgere er exit tax derfor et spørgsmål om kalender og papirarbejde snarere end om omkostning; udskydelsens destinationsspecifikke mekanik afklares ved engagement.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus · CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (inkl. IV bis), 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7 I ter; DK-overenskomst art. 13, 22; SE 1990 art. 13, 23; NO 1980 art. 13 + protokol §5, art. 24; FI 1970 art. 13, 23; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22. jan. 2025)

IIILeje — som lejer og som ejer

At leje som lejer

Et lejeår før købet forbliver det klassiske første skridt, og det bærer én advarsel, der fortjener at blive sagt klart: fransk skattemæssigt hjemsted efter CGI artikel 4 B afhænger af placeringen af foyeren (hjemmets midtpunkt), det primære opholdssted og centrene for erhvervsmæssige og økonomiske interesser — hvoraf intet retter sig efter en lejekontrakt. En Riviera-villa, der bliver familiens faktiske hjem, kan etablere fransk hjemsted, med verdensomspændende konsekvenser, længe før noget køb; de fire overenskomsters tie-breakere afgør dernæst, efter den kaskade, der er beskrevet i afsnit 1, og den svenske arveoverenskomsts fem-af-syv-års-klausul giver den families kalender en yderligere læsning af egen art. Valget mellem møbleret sæsonudlejning og den civile lejekontrakt på et til tre år afgør exit-fleksibiliteten og afstemmes bedst med prøveårets reelle formål.

At leje villaen ud

Lejeindtægter fra franske kilder for ikke-hjemmehørende — den møblerede udlejning, der er almindelig på dette prisniveau, medregnet — beskattes under minimumssatsregimet i CGI artikel 197 A, med ikke under 20% op til andet trins loft og 30% derover, medmindre skatteyderen godtgør en lavere effektiv verdensomspændende sats; sociale afgifter kommer dertil, for nordisk tilsluttede ejere som hovedregel med solidaritetssatsen på 7.5%, der er beskrevet i afsnit II, efterprøvet ved engagement. Fordelingen er ensartet på tværs af blokken: alle fire overenskomster gør indkomst af fast ejendom skattepligtig i den stat, hvor ejendommen ligger (artikel 6 i hver tekst), hvorefter hjemstaten lemper efter sin egen metode — credit i Danmark, Sverige og Norge, fritagelse med progressionsforbehold i Finland. Hvordan lempelsen gives hjemme, hører hjemme hos familiens nordiske rådgivere.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A; art. 6 i DK 2022-, SE 1990-, NO 1980- og FI 1970-teksterne

4Hvad der er ændret

Udgave 1 — udgangspunkt (juli 2026). Instrumenterne, som de står: Frankrig–Danmark-overenskomsten af 4. februar 2022 (i kraft 29. december 2023, med virkning fra 1. januar 2024); Frankrig–Sverige-overenskomsterne af 27. november 1990 (indkomst og formue) og 8. juni 1994 (arv og gaver); Frankrig–Norge-overenskomsten af 19. december 1980 som ændret ved avenanterne af 1984, 1995 og 1999; og Frankrig–Finland-overenskomsten af 11. september 1970 som ændret ved det multilaterale instrument, ved siden af arveoverenskomsten af 25. august 1958. Ét kalenderpunkt fører sagen an: lov n° 2026-510 af 15. juni 2026 bemyndigede fransk godkendelse af både den nye Frankrig–Finland-overenskomst undertegnet 4. april 2023 — en ren indkomsttekst, der vil afløse 1970-overenskomsten og med den pensionere det formuekapitel, som i dag giver en finsk hjemmehørendes IFI sin overenskomstramme — og Frankrig–Sverige-avenanten af 22. maj 2023, der føjer BEPS-præamblen og en hovedformålsbestemmelse til 1990-overenskomsten. Ingen af instrumenterne er endnu i kraft; ikrafttrædelsen følger udvekslingen af notifikationer, og udgave 2 vil notere dekreterne og virkningsdatoerne. Yderligere overvågningspunkter: årlige bevægelser i Loi de finances (den franske finanslov) på IFI og overdragelsesafgifter; kommunale surtaxe-afstemninger langs Riviera-buen; nordisk lovgivning om formue- og dødsbobeskatning; og kommentarernes årgange — forvaltningens Danmark-sider er aktuelle (21. maj 2025), mens Norge-kommentaren stammer fra 2012 og ligger før IFI, og Sverige-siden begrænser sig til informationsudveksling, så på begge disse relationer følger dette brief overenskomstteksterne. Ejerskabsaggregaterne i afsnit 2 opdateres med hver udgave.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus

5Spørgsmål og svar

Betaler en nordisk hjemmehørende fransk formueskat af en Riviera-villa?

Ja, når franske ejendomsaktiver overstiger €1.3M, hvad enten de holdes direkte eller gennem ejendomsandelen af selskabsaktier (CGI art. 964). Rammen varierer efter flag: Danmarks 2022-overenskomst omfatter alene indkomst, så skatten hviler alene på intern ret; Sveriges og Norges overenskomster, og Finlands indtil videre, henfører den til Frankrig ved overenskomst — og alene Norge lemper for den franske skat i sin egen formueskat (1980-overenskomsten, art. 24 §2).

Findes der en dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem Frankrig og Danmark?

Ja, siden for nylig: overenskomsten af 4. februar 2022, i kraft 29. december 2023 og med virkning fra 1. januar 2024, afsluttede en mellemperiode på femten år, der fulgte Danmarks opsigelse af 1957-overenskomsten. Den omfatter alene indkomstskatter — ingen artikel om formueskat, og der findes ingen arveoverenskomst mellem de to stater.

Hvilket land beskatter arven af en fransk villa ejet fra Norden?

Frankrig, i alle fire tilfælde, som den stat, hvor ejendommen ligger — under 1994-overenskomsten for Sverige, 1958-overenskomsten for Finland, og alene CGI artikel 750 ter for Danmark og Norge. Det, der adskiller sig, er hjemmesiden: Sverige og Norge opkræver ingen arveafgift, mens Danmark og Finland beskatter efter deres egen lov.

Betyder Sveriges afskaffelse af arveafgiften, at en svensk familie intet betaler ved dødsfald?

Ikke på villaen. 1994-overenskomsten henfører fortsat ejendom beliggende i Frankrig — og aktier i ejendomsrige selskaber — til Frankrig, så fransk arveafgift finder fuld anvendelse; det, Sverige afskaffede i 2005, er alene landets egen side af fordelingen. Porteføljeaktiver, som artikel 9 henfører udelukkende til Sverige, går dog ubeskattede videre.

Hvem beskatter avancen, når en nordisk hjemmehørende sælger en fransk villa?

Frankrig, som beliggenhedsstat under alle fire instrumenter, gennem CGI artikel 244 bis A med ejertidsfradragene — indkomstskattekomponenten bortfalder efter 22 år og de sociale afgifter efter 30. Danmark, Sverige og Norge lemper dernæst for den franske skat hjemme; Finland fritager avancen med progressionsforbehold.

Behøver en nordisk sælger en fiskal repræsentant i Frankrig?

Nej. Fritagelsen i artikel 244 bis A, IV bis dækker sælgere hjemmehørende i EU — Danmark, Sverige og Finland — og, blandt EØS-stater, dem, der er bundet til Frankrig ved konventioner om administrativ bistand og inddrivelse, en betingelse forvaltningen bekræfter for Norge og Island. Sælgere tilsluttet en nordisk socialsikringsordning bærer tillige solidaritetsafgiften på 7.5% i stedet for de fulde sociale afgifter på 17.2%.

Beskattes lejeindtægter fra Frankrig, hvis ejeren bor i Norden?

Ja, af Frankrig først: alle fire overenskomster gør indkomst af fast ejendom skattepligtig i beliggenhedsstaten (artikel 6), og Frankrig anvender minimumssatsregimet i CGI artikel 197 A, med ikke under 20% og 30%, med sociale afgifter derudover. Danmark, Sverige og Norge lemper med credit hjemme; Finland fritager med progressionsforbehold.

Finder en fransk exit tax anvendelse efter salg og fraflytning?

Sjældent, og aldrig på selve villaen. Skatten (CGI art. 167 bis) når alene personer med fransk skattemæssigt hjemsted i seks af de ti år før afrejsen, og alene deres urealiserede avancer på værdipapirer — over €800,000 i værdi, eller andele på 50% eller mere af et selskabs overskud; den solgte villa og dens provenu står udenfor, ligesom familie-SCI-andele, der holdes under det ordinære indkomstskatteregime (art. 150 UB). Hvor den faktisk finder anvendelse, udskydes betalingen som hovedregel, og ansættelsen bortfalder efter to år — fem over €2.57M — eller ved tilbagevenden til Frankrig.

Hvad er Chiron Legal Corpus?

Chiron Legal Corpus er forskningsbiblioteket bag dette brief, vedligeholdt af dette kontors offshore-partner for juridisk research: en omfattende grænseoverskridende samling af konsoliderede love, skattemyndighedernes doktrin, traktatinstrumenter og retspraksis, herunder de franske primærkilder i fuld tekst. Hvert retligt udsagn på disse sider er efterprøvet mod det, genkontrolleret mod Légifrance og BOFiP ved hver udgave og stemplet med sin efterprøvelsesdato afsnit for afsnit.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus

6Metode, kilder & forbehold

Metode. Retlige udsagn efterprøves mod Chiron Legal Corpus, forskningsbiblioteket vedligeholdt af dette kontors offshore-partner for juridisk research — en omfattende grænseoverskridende og international samling af konsoliderede love, skattemyndighedernes doktrin, traktatinstrumenter og retspraksis, herunder fransk primærret i fuld tekst, genkontrolleret mod de officielle kilder ved hver udgave. Gennemgangen af 19. juli 2026 omfattede Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A inkl. IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983 — konsoliderede tekster; CSS art. L. 136-7), de seks traktatinstrumenter i deres officielle franske fremstillinger — Frankrig–Danmark-overenskomsten af 2022, Frankrig–Sverige-overenskomsterne af 1990 og 1994 med avenanten af 22. maj 2023 (undertegnet, ikke i kraft), Frankrig–Norge-overenskomsten af 1980 konsolideret frem til 1999-avenanten med dens protokol, og Frankrig–Finland-teksterne af 1970 (i den konsolidering, der bærer det multilaterale instrument) og 1958 — sammen med forvaltningens kommentar (BOI-INT-CVB-DNK af 21. maj 2025; BOI-INT-CVB-SWE, 2015; BOI-INT-CVB-NOR, 2012; BOI-INT-CVB-FIN-20, 2012; BOI-RFPI-PVINR-30-20 af 22. januar 2025) og Conseil d'États afgørelse n° 413935 af 24. oktober 2018 om den danske mellemperiode. Hvor kommentaren ligger forud for et instrument eller den nuværende formueskat, følger dette brief overenskomstteksten. Nordisk intern ret — de svenske afskaffelser af 2005 og 2007, den norske afskaffelse af 2014 og landets formueskat, de danske og finske dødsboafgifter — angives på orienteringsniveau fra sekundære kilder og er aldrig bærende for et retligt udsagn. Markedsdata: DVF (DGFiP), villasalg ≥ €3M, dedupliceret pr. ejendom, register frem til 2025-12-31. Ejerskabsaggregater: sammenstillet fra offentlige ejendoms- og selskabsregistre, anonymiseret, pr. 19. juli 2026. Punkter mærket »ved engagement« — kommunale satser, socialafgiftstilknytning, den finske læsning af selskabsaktier under 1958-overenskomsten, avancegrundlaget på skødeniveau — angives på mekanismeniveau i afventning af sagsspecifik efterprøvelse.

Forbehold. Dette brief dokumenterer offentliggjort ret og offentlige transaktionsdata; det er research snarere end personlig juridisk eller skattemæssig rådgivning, og individuelle omstændigheder — hjemstedshistorik, statsborgerskab, formueordning mellem ægtefæller, adkomstkæden — ændrer udfald. Ved en konkret transaktion koordinerer dette kontor de rette franske rådgivere (avocat fiscaliste, notaire) og eksekverer ejendomssiden.

Retstilstand efterprøvet pr. 19. juli 2026 — kontrolleret mod Légifrance og BOFiP gennem Chiron Legal Corpus