Ranska–Pohjoismaat — Rivieran yksityisvarallisuuskatsaus

0Tiivistelmä

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta

1Verosopimukset — Tanska, Ruotsi, Norja, Suomi

Neljä sopimustilannetta esitetään ensin tiivistetysti, siinä muodossa jota tämä katsaus noudattaa läpi asiakirjan: yksi rivi lippua kohden, proosaa vain siellä, missä järjestelmät aidosti eroavat.

Tanskan välikausi ansaitsee päivämääränsä. Tanska irtisanoi 8. helmikuuta 1957 tehdyn sopimuksen 1. tammikuuta 2009 lukien, eikä vuoden 2023 loppuun saakka mikään tuloverosopimus sitonut valtioita: Ranskan kansallinen lähdeverotus kohdistui täysimääräisenä Tanskassa asuviin, ja sitä pehmensi vain julkaistu hallinnollinen doktriini, joka salli palautuksen siltä osin kuin vero ylitti Ranskassa asuvan kantaman veron — mekanismi, jonka ehdot Conseil d'État vahvisti 24. lokakuuta 2018 antamallaan ratkaisulla n° 413935. 4. helmikuuta 2022 allekirjoitettu sopimus, hyväksytty 22. joulukuuta 2023 annetulla lailla ja julkaistu 5. tammikuuta 2024 annetulla asetuksella, sulki välikauden nykymallin mukaisesti: BEPS-johdanto, päätarkoitusartikla, jonka nojalla sopimusetu voidaan evätä, jos sen saaminen oli järjestelyn yksi päätarkoituksista, sekä osakevoittoja koskeva 365 päivän kiinteistövaltaisuuslauseke. Sen soveltamisala on kuitenkin tarkoituksella kapea — vain tuloverot: Ranskan luettelossa mainitaan tulovero, yhteisövero ja sosiaalimaksut, varallisuusveroa ei missään.

Asuinpaikka tekee lajittelun jokaisessa voimassa olevassa instrumentissa. Kaikki kolme tuloverosopimusta ja molemmat perintöverosopimukset ratkaisevat kaksoisasumisen tai kaksoiskotipaikan tutulla kaskadilla: vakituinen asunto, sitten elinetujen keskus, sitten tavanomainen oleskelu, sitten kansalaisuus. Ruotsin perintöverosopimus lisää oman jatkolausekkeensa — perittävä tai lahjanantaja, jonka kotipaikka oli toisessa valtiossa vähintään viitenä edeltäneistä seitsemästä vuodesta ja jolla oli tuon valtion kansalaisuus, jättää sille jäännösverotusoikeuden hyvityksin (art. 12 §3) — määräys, jonka vuoksi kalenteri kannattaa tarkistaa jokaisessa tuoreessa maastamuutossa.

Monenvälinen yleissopimus jakaa blokin. Suomi ilmoitti Ranskan-sopimuksensa luetteloonsa, joten vuoden 1970 tekstiä sovelletaan konsolidoidussa esityksessä, joka kantaa BEPS-johdannon ja päätarkoitustestin. Norja ja Ruotsi jättivät Ranskan-sopimuksensa luetteloidensa ulkopuolelle; Norjan instrumentti on siten voimassa vuoteen 1999 ulottuvine muutoksineen, kun taas Ruotsi ja Ranska allekirjoittivat 22. toukokuuta 2023 kahdenvälisen muutospöytäkirjan saman johdannon ja päätarkoitusartiklan lisäämiseksi — Ranskan puolella hyväksytty 15. kesäkuuta 2026 annetulla lailla n° 2026-510 ja voimaantuloa odottamassa, kuten jakso 4 kirjaa. Tanskan vuoden 2022 teksti syntyi lausekkeet sisäänrakennettuina.

Kotimaiden erityispiirteet todetaan tässä vain suuntaa-antavasti. Ruotsi ei ole kantanut perintö- eikä lahjaveroa vuoden 2005 jälkeen eikä varallisuusveroa vuoden 2007 jälkeen; Norja lakkautti perintöveronsa 2014 mutta pitää varallisuusveronsa, formuesskattin; Tanska kantaa jäämistöveroa ja Suomi omaa perintöveroaan. Islanti, jonka asukkailla ei ole positiota jakson 2 omistustutkimuksessa, jakaa ETA-jäsenenä jäljempänä Norjan kohdalla kuvatun maksu- ja edustajakohtelun; sen sopimukset Ranskan kanssa jäävät muutoin tämän katsauksen ulkopuolelle. Jokaisen kysymyksen pohjoismainen puoli kuuluu perheen neuvonantajille kotivaltiossa.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta · Tanskan sopimus 2022 art. 1–2, 29; CE n° 413935 (24. lokakuuta 2018); Ruotsin sopimukset 1990 art. 2 & 1994 art. 1, 4, 12 §3; Norjan sopimus 1980 art. 2, 4 (muutospöytäkirja 1984); Suomen sopimukset 1970 (CML-konsolidaatio) & 1958; Sénat rap. l17-410 (MLI-luettelot)

2Markkinat Pohjoismaista katsottuna

Pohjoismaisista pääkaupungeista katsottuna Rivieran €3M+ huvilamarkkinaa johtaa painokkaasti Cannes. Cannes ja sen kukkulat — Vallauris'n puoleinen Super Cannesin kortteli mukaan lukien, Théoulen ranta välittömästi lännessä — tuottivat 306 kriteerit täyttävää kauppaa yhteisarvoltaan €2,066M vuosina 2014–2025, mediaanin ollessa €4.9M ja kattohinnan €46.5M; kahdeksannumeroisten kauppojen osuus arvosta oli 37%. Saint-Tropez'n niemimaa on yhä rannikon suurin €3M+ rekisteri: 1006 kauppaa yhteisarvoltaan €7,049M, kun taas Saint-Jean-Cap-Ferrat on kapein ja kallein: 178 kauppaa yhteisarvoltaan €2,375M, mediaani €6.5M ja kattohinta €200.0M. Pelkästään viimeiset 36 kuukautta tuottavat €3,970M näiden kolmen alueen kesken.

Lähde: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), huvilakaupat ≥ €3M, 2014–2025, kiinteistökohtaisesti deduplikoituna — sama käytäntö kuin julkaistussa Riviera Intelligence -keskuksessa, joten tämä katsaus ja julkiset sivut eivät voi olla ristiriidassa. DVF 2025-12-31 saakka.

Omistus kokonaistasolla

Julkinen rekisteri itsessään kuvaa, miten Riviera omistetaan. Tämä katsaus lukee sitä kokonaistasolla — valtion kauppahintarekisteriä julkisten yhtiörekisterien rinnalla; kaikki jo julkaistua, käsittelyvaiheessa anonymisoitua, eikä yhtäkään yksittäistä omistusta koskaan yksilöidä. 20 Rivieran kunnan joukossa 29% tutkituista omistuspositioista pidetään Ranskan ulkopuolelta käsin, ja neljä pohjoismaista lippua muodostavat yhdessä 15% näistä ulkomaisista positioista — blokki, joka on samaa suuruusluokkaa kuin suurimmat yksittäiset eurooppalaiset omistajaryhmät. Blokin sisällä Norja ja Ruotsi edustavat kumpikin 44% pohjoismaisista positioista ja Tanska loput; yhtään Suomessa tai Islannissa asuvan positiota ei nykytutkimuksessa esiinny. Keskittymä on poikkeuksellisen jyrkkä: Cannes ja sen kukkulat, Vallauris'n puoli mukaan lukien, yhdessä heti lännessä sijaitsevan Théoulen rannan kanssa, kantavat siitä lähes kaiken. Yksi rakenteellinen tosiasia erottuu — 94% pohjoismaisten asukkaiden positioista on suorassa henkilöomistuksessa ilman yhtiötä ketjussa; tätä suoruutta jakso I bis tarkastelee neljää hyvin erilaista perintöjärjestelmää vasten.

Vain kokonaistason lukuja, koottu julkisista lähteistä niiden uudelleenkäyttöehtojen mukaisesti; yhtäkään yksittäistä omistusta ei yksilöidä eikä julkaista. Asuinvaltio määräytyy rekisteriin merkityn osoitteen mukaan. Luvut päivittyvät jokaiseen painokseen.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta · DVF-rekisteri, kiinteistökohtaisesti deduplikoitu · omistuksen kokonaisluvut yksin julkisista rekistereistä

IOstaminen Ranskassa Pohjoismaissa asuvana

Prosessi ja sen kustannukset

Hankinta etenee Ranskan vakiokaavan mukaan: tarjous, compromis de vente (kauppaa edeltävä esisopimus) kymmenen päivän peruutusaikoineen, tavanomaisesti 10%:n käsiraha, lykkäävät ehdot ja lopuksi virallinen kauppakirja notaire'n (ranskalainen notaari) edessä; notaire kantaa verot ja kirjaa omistusoikeuden. Notaire toimii julkisena viranhaltijana eikä ostajan neuvonantajana, ja pohjoismaiset ostajat käyttävät tyypillisesti lisäksi omia neuvonantajiaan. Koska jaksossa I bis kuvatut neljä perintöasemaa eroavat jyrkästi — kaksi sopimusta, kaksi ilman — rakennekysymyksiin kannattaa vastata ennen compromis'n allekirjoittamista; hankintavälinettä on vaikea vaihtaa prosessin jo käynnistyttyä.

Omistamisen kustannus — neljä vastausta yhteen varallisuusveroon

CGI:n 964 artikla säätää vuotuisen veron kiinteistövarallisuudesta, jonka veronalainen arvo ylittää €1,300,000. Henkilöillä, joiden verotuksellinen kotipaikka ei ole Ranskassa, veropohja käsittää Ranskassa sijaitsevan omaisuuden sekä yhtiöosakkeiden sen osuuden, joka edustaa ranskalaista kiinteää omaisuutta (artikla 964-2°). Blokin sisällä eroaa sopimusympäristö. Tanskassa asuva kantaa IFI:n yksin kansallisen lain nojalla: vuoden 2022 sopimus kattaa vain tuloverot, joten veroa ei suojaa eikä kehystä sopimus — joskaan Tanska ei itse kanna varallisuusveroa, joten vero ei koskaan kahdennu. Ruotsissa asuvan asema on päinvastainen: vuoden 1990 sopimus mainitsee Ranskan varallisuusveron nimeltä, artikla 22 osoittaa Ranskassa sijaitsevan omaisuuden — ja sellaisten yhtiöiden osakkeet, joiden varat ovat pääosin ranskalaista kiinteää omaisuutta — Ranskalle, eikä Ruotsi, jolla ei ole ollut varallisuusveroa vuoden 2007 jälkeen, lisää mitään päälle. Vain Norjassa asuva voi odottaa osaa verosta takaisin: artikla 23 §1 osoittaa huvilan varallisuuden Ranskalle, kiinnitysvelka on Ranskassa vähennyskelpoinen samoin ehdoin kuin maassa asuvilla (art. 23 §1 b), ja artikla 24 §2 velvoittaa Norjan vähentämään Ranskan varallisuusveron samoihin eriin kohdistuvasta formuesskattista, niihin kohdistuvan osuuden rajoissa. Suomessa asuva on nykyisin vuoden 1970 sopimuksen varallisuusluvun piirissä — artikla 22 §1 osoittaa huvilan Ranskalle ja Suomi vapauttaa sen progressioehdoin — mutta 4. huhtikuuta 2023 allekirjoitettu, vuoden 1970 tekstin korvaava sopimus kattaa vain tulot, joten tuo suoja on väistymässä jaksossa 4 kirjatun vaihdoksen myötä.

Laki itsessään sisältää yhden kaikille neljälle lipulle yhteisen suunnitteluikkunan: henkilö, joka muuttaa verotuksellisesti Ranskaan viiden ulkomailla vietetyn vuoden jälkeen, verotetaan viiden vuoden ajan vain Ranskassa sijaitsevista varoista (artikla 964-1°, al. 2). Mikään pohjoismainen instrumentti ei kovetä tätä ikkunaa sopimusoikeudeksi, joten se pysyy Ranskan kansallisen lain varassa — ajoitus kannattaa päivätä täsmällisesti jokaisessa muuttosuunnitelmassa. Juoksevat verot seuraavat kiinteistöä: taxe foncière (kiinteistövero) kunnallisin verokannoin; kalustettujen kakkosasuntojen osalta zone tendue -alueen (asuntopulasta kärsivät kunnat) kunnat — luokka, johon Rivieran nimikkokunnat kuuluvat — voivat äänestää kakkosasuntojen taxe d'habitation -asumisveroon lisäveron (surtaxe); ja vuotuinen asumiskäytön ilmoitus vaaditaan kaikilta omistajilta. Koska verokannat ovat kunnallisia ja vuosikohtaisia, tämän katsauksen painossykli tarkistaa ne uudelleen sen sijaan, että jäädyttäisi ne.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta · CGI art. 964–965; Ruotsin 1990 sopimuksen art. 22; Norjan 1980 sopimuksen art. 23, 24 §2; Suomen 1970 konsolidaation art. 22, 23 §2; kustannusasteikot suuntaa-antavia, eritellään toimeksiannossa

I bisOmistusrakenteet — kysymyksinä

Rakennekysymys, neljä kertaa

Omistusrakenteet esitetään tässä, tämän julkaisulinjan doktriinin mukaisesti, analysoitavina kysymyksinä eikä suosituksina. Pohjoismaisten lippujen osalta jäsentävä tosiasia on jaksossa 1 kirjattu jako: Ruotsi ja Suomi siirtävät sopimuksen nojalla, Tanska ja Norja yksin Ranskan kansallisen lain nojalla — ja neljä järjestelmää palkitsevat saman kuoren hyvin eri tavoin.

Perillisen asuinpaikka noudattaa samaa jakoa. Siellä missä mikään sopimus ei rajoita Ranskaa — Tanska ja Norja — perillinen, jonka verotuksellinen kotipaikka on ollut Ranskassa kuutena kymmenestä edeltävästä vuodesta, tuo maailmanlaajuiset saannot Ranskan veron piiriin (art. 750 ter 3°), artiklan 784 A yksipuolisin hyvityksin ulkomaisesta verosta ulkomaisista varoista. Ruotsin ja Suomen sopimukset sen sijaan osoittavat jäännösluokkansa yksinomaan vainajan kotipaikkavaltiolle, ja pääsääntöisesti tuo yksinomaisuus ei jätä tilaa saajapuolen säännölle näin osoitettujen varojen osalta; tulkinta vahvistetaan tapauskohtaisesti toimeksiannossa. Missä Ranskan vero soveltuu, asteikko on CGI:n artiklan 777 mukainen — progressiivinen 45%:iin suoraan alenevassa polvessa €1.8M ylittävältä osalta perillistä kohden, artiklan 779 mukaisen €100,000 lapsikohtaisen vähennyksen jälkeen, leski perinnössä verovapaa — ja siviilioikeus ratkaisee ensin: Ranskassa avattuun perimykseen Ranskan tuomioistuimet soveltavat EU:n perintöasetusta (EU-asetus 650/2012), jonka nojalla Ranskassa vakinaisesti asuva Pohjoismaan kansalainen voi lähtökohtaisesti valita kansalaisuusvaltionsa lain koko perimykseen. Se, miten valinta otetaan vastaan kotimaassa — Tanska ja Norja ovat asetuksen ulkopuolella — tutkitaan molempien maiden neuvonantajien kanssa ennen compromis'ta.

Velka IFI:tä vastaan — mitä laki ennakoi

Rahoituskeskustelu kulkee täällä kuten muuallakin tällä rannikolla: laina ostajan pankista, vakuutena pantattu arvopaperisalkku, niin että likviditeetti pysyy sijoitettuna velan pienentäessä veropohjaa. Mekaniikka on laillinen, ja laki ennakoi sen. Pankille oleva hankintavelka on vähennyskelpoinen IFI-pohjasta CGI:n artiklan 974 nojalla, ja rahoitusvarat jäävät kokonaan pohjan ulkopuolelle. Rajoja on kolme: eräpäivänä kertalyhenteiset lainat katsotaan lyhennettäviksi niin, että vähennys pienenee suhteellisesti laina-ajan kuluessa ja yhdellä kahdeskymmenesosalla vuodessa, jos eräpäivää ei ole sovittu; kun veronalainen omaisuus ylittää €5M ja velat ylittävät 60% sen arvosta, ylimenevästä osasta vähennyskelpoista on vain puolet, ellei velallinen osoita, ettei lainaa otettu pääasiassa verosyistä; ja velan on oltava todellinen — tosiasiassa nostettu, tosiasiassa hoidettu, markkinaehdoin, sillä SCI:n (société civile immobilière, ranskalainen kiinteistöyhtiö) osakaslainatilin kautta kierrätettynä se lakkaa vaikuttamasta osakkeiden arvostukseen (artikla 973). Norjalaiselle omistajalle vähennyksellä on sopimuskaiku: vuoden 1980 sopimuksen artikla 23 §1 b itsessään velvoittaa Ranskan vähentämään huvilan kiinnitysvelan maassa asuvien ehdoin, ja artiklan 24 §2 hyvitettävä IFI kutistuu silloin pohjan mukana. Velkavipu lieventää IFI:tä alkuvuosinaan ja hiipuu suunnitellusti — kalenteri, joka kannattaa tutkia ennen compromis'ta eikä sen jälkeen.

Démembrement — paljas omistusoikeus lahjaksi, käyttö itsellä

Lainan rinnalla yleisesti ehdotettu rakenne eli démembrement (omistusoikeuden jakaminen) jakaa itse omistusoikeuden: ostaja pidättää itsellään käyttö- ja tuotto-oikeuden (usufruit) — huvilan käytön ja sen tuoton elinajakseen — ja lahjoittaa paljaan omistusoikeuden (nue-propriété) seuraavalle sukupolvelle. Laki arvostaa jaon iän mukaan: CGI:n artiklan 669 asteikolla paljas omistusoikeus edustaa 60% täydestä arvosta, kun käyttöoikeuden haltija on 61–70-vuotias, ja 70% 71–80-vuotiaana; lahjasta kannetaan vero vain tuosta osuudesta, tämän päivän arvosta, eikä täyden omistusoikeuden yhdistyminen käyttöoikeuden haltijan kuollessa ole uusi veronalainen saanto, kunhan artiklan 751 edellytykset täyttyvät — notaarin vahvistama lahja, tehty yli kolme kuukautta ennen kuolemaa, arvostettu artiklan 669 asteikolla. Artikla 968 pitää täyden arvon käyttöoikeuden haltijan IFI-pohjassa, joten varallisuusvero ei liiku. Sopimusympäristö noudattaa jakson jakoa: ruotsalaisen lahjanantajan lahja pysyy vuoden 1994 sopimuksen jaon sisällä; tanskalaisille, norjalaisille ja suomalaisille lahjanantajille kyse on puhtaasti Ranskan verosta ranskalaisesta osuudesta, ja mahdolliseen kotimaan lahjaveroon — Tanska ja Suomi kantavat sellaista, Norja ei — vastaavat perheen kotimaiset neuvonantajat. Lapsille annetun lahjan lakiosaseuraamukset kuuluvat juristille, yhdessä edellä mainitun lainvalinnan kanssa.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974; Ruotsin 1994 sopimuksen art. 5, 9, 12; Suomen 1958 sopimuksen art. 3, 7; Norjan 1980 sopimuksen art. 23 §1 b, 24 §2; EU-asetus 650/2012

IIMyynti Pohjoismaissa asuvana

Ranska verottaa ensin, ja kaikki neljä voimassa olevaa instrumenttia vahvistavat sen. Itse huvilan luovutusvoitot kuuluvat sijaintivaltiolle jokaisen tekstin nojalla — artikla 13 §1 niin Tanskan, Ruotsin ja Norjan sopimuksissa kuin Suomen konsolidaatiossakin. Kiinteistövaltaiset osakkeet seuraavat neljää eri tavoin muotoiltua reittiä: Tanskan sopimus ja Suomen konsolidaatio kantavat modernin 365 päivän lausekkeen, joka ulottuu osakkeisiin, joiden arvosta yli puolet perustui ranskalaiseen kiinteään omaisuuteen milloin tahansa myyntiä edeltäneen vuoden aikana; Ruotsin sopimus ja Norjan pöytäkirja osoittavat tällaiset voitot Ranskalle, jos Ranskan laki verottaa niitä kiinteistön luovutusvoittoina — ja niin se tekee. Jokaisen pohjoismaisen myyjän Ranskan vero määräytyy CGI:n artiklan 244 bis A mukaan: veronalaista voittoa pienentää omistusaikavähennys, 6% kultakin viidennen vuoden jälkeiseltä omistusvuodelta ja 4% kahdenneltakymmenenneltätoiselta (artikla 150 VC), tuloverokomponentti on sen jälkeen 19% (artikla 200 B) ja sammuu 22 vuoden jälkeen, ja €50,000 ylittävät veronalaiset voitot kantavat lisäksi artiklan 1609 nonies G progressiivisen lisäveron, joka yltää 6%:iin tasoilla, joilla tämä markkina käy kauppaa.

Kaksi Ranskan muodollisuutta osuu blokkiin identtisesti, toinen niistä ETA-reittiä, joka ansaitsee maininnan. Myyjät, jotka kuuluvat Tanskan, Ruotsin, Suomen tai Norjan sosiaaliturvajärjestelmään — eivätkä Ranskan — on vapautettu CSG- ja CRDS-maksuista voiton osalta ja kantavat vain 7.5%:n solidaarisuusmaksun (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), sillä vapautuksen viittaama koordinaatioasetus kattaa unionin ohella ETA:n; täysi 17.2% jää kolmansien maiden kannaksi. Eikä kukaan neljästä tarvitse akkreditoitua veroedustajaa: artiklan 244 bis A, IV bis vapautus kattaa EU-myyjät ja ETA-valtioista täsmälleen ne, joita sitovat Ranskaan virka-apu- ja perintäsopimukset — verohallinto nimeää Islannin ja Norjan ja sulkee pois Liechtensteinin. Molemmat seikat varmennetaan myyjän tosiasiallisen kuuluvuuden mukaan toimeksiannossa.

Kotivaltio vastaa sitten hyvityksellä — paitsi Suomi, vapautuksella. Tanska vähentää Ranskan veron omastaan samasta tulosta (2022 sopimus, art. 22 §1); Ruotsi tekee samoin (1990 sopimus, art. 23 §2); Norja niin ikään, tulosta ja varallisuudesta (art. 24 §2); Suomi vapauttaa voiton progressioehdoin (1970 konsolidaatio, art. 23 §2). Kun kiinteistö omistetaan yhtiön kautta, valinta kohteen myynnin ja osakkeiden myynnin välillä muuttaa yhtä aikaa ostajajoukkoa, Ranskan analyysia ja kotimaan menetelmää; valinta on paras arvioida ennen markkinoinnin alkua eikä kesken neuvottelun.

Lähtö myynnin jälkeen — huomio maastapoistumisverosta

Perheet, jotka myyvät ja muuttavat sitten pois Ranskasta, kysyvät toisinaan, kohdistuuko lähtöön maastapoistumisvero. Vastaus on kapeampi kuin nimi antaa ymmärtää. Ranskan exit tax (CGI artikla 167 bis, maastapoistumisvero) tähtää arvopapereihin, ei kiinteistöihin: se koskee henkilöitä, joiden verotuksellinen kotipaikka oli Ranskassa vähintään kuutena lähtöä edeltäneistä kymmenestä vuodesta, ja verottaa merkittävien arvopaperiomistusten realisoitumattomia voittoja — positioita, joiden yhteisarvo ylittää €800,000, tai vähintään 50%:n osuuksia yhtiön voitosta, jälkimmäisen kriteerin tavoittaessa määräysvaltaomistuksen sen arvosta riippumatta — sellaisina kuin ne ovat lähtöpäivänä. Jo myyty huvila on maksanut oman veronsa edellä kuvatuissa järjestelmissä, eivätkä myyntivarat itsessään kuulu veron piiriin. Perhe-SCI:n osakkeet seuraavat kiinteistöä eivätkä salkkua: niin kauan kuin yhtiö säilyttää tavallisen tuloverojärjestelmän, sen kiinteistövaltaisten osakkeiden voitot pysyvät kiinteistöjärjestelmässä (CGI artikla 150 UB) ja exit taxin ulkopuolella — Ranskan oikeus verottaa myöhempi myynti turvataan sen sijaan artiklalla 244 bis A. Yhteisöverotukseen optoinut yhtiö muuttaa luokittelun ja sen myötä analyysin; optio kuuluu lähtöä edeltävälle tarkistuslistalle. Asumisedellytys painaa yhtä lailla: henkilö, joka lähtee ennen kuin kuusi vuotta Ranskan kotipaikkaa edeltäneistä kymmenestä on täynnä, jää latenttien voittojen veron ulkopuolelle kokonaan, joten perhe, joka kokeili Ranskaa muutaman vuoden ja jatkoi matkaa, lähtee tyypillisesti koskemattomana; jo verolykkäyksen piiriin asetetut voitot seuraavat omia sääntöjään ja tarkistetaan toimeksiannossa. Missä koneisto soveltuu, maksu on yleensä lykätty, ja määräys raukeaa automaattisesti, jos arvopaperit ovat yhä hallussa kaksi vuotta lähdön jälkeen — viisi, jos salkku ylitti €2.57M — tai palattaessa Ranskaan. Useimmille myyjille maastapoistumisvero on siten kalenteri- ja paperikysymys eikä kustannuskysymys; lykkäyksen kohdemaakohtainen mekaniikka ratkaistaan toimeksiannossa.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta · CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (ml. IV bis), 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7 I ter; Tanskan sopimuksen art. 13, 22; Ruotsin 1990 art. 13, 23; Norjan 1980 art. 13 + pöytäkirjan §5, art. 24; Suomen 1970 art. 13, 23; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22. tammikuuta 2025)

IIIVuokraus — vuokralaisena ja omistajana

Vuokralla asuminen

Vuokravuosi ennen ostoa on yhä klassinen ensiaskel, ja siihen liittyy yksi selvästi lausuttava varoitus: Ranskan verotuksellinen kotipaikka määräytyy CGI:n artiklan 4 B nojalla foyer'n eli kodin sijainnin, pääasiallisen oleskelupaikan sekä ammatillisten ja taloudellisten etujen keskuksen mukaan — eikä mikään näistä väisty vuokrasopimuksen tieltä. Riviera-huvilasta, josta tulee perheen tosiasiallinen koti, voi syntyä Ranskan verotuksellinen asuminen maailmanlaajuisine seurauksineen jo kauan ennen mitään ostoa; neljän sopimuksen ratkaisusäännöt sovittelevat silloin jaksossa 1 kuvatulla kaskadilla, ja Ruotsin perintöverosopimuksen viisi-vuotta-seitsemästä-lauseke antaa tuon perheen kalenterille vielä oman lukutapansa. Valinta kalustettujen sesonkivuokrausten ja yhdestä kolmeen vuoteen ulottuvan siviilivuokrasopimuksen välillä määrittää irtautumisjouston, ja se on paras sovittaa kokeilun todelliseen tarkoitukseen.

Huvilan vuokraaminen

Ulkomailla asuvien Ranskasta saama vuokratulo — tämän hintaluokan tavanomaiset kalustetut vuokraukset mukaan lukien — verotetaan CGI:n artiklan 197 A vähimmäisverokantajärjestelmässä, vähintään 20% toisen tuloluokan kattoon asti ja 30% sen yli, ellei verovelvollinen osoita alempaa maailmanlaajuista tosiasiallista verokantaa; sosiaalimaksut tulevat lisäksi, pohjoismaisittain vakuutetuilla omistajilla yleensä jaksossa II kuvatulla 7.5%:n solidaarisuuskannalla, joka varmennetaan toimeksiannossa. Jako on blokissa yhtenäinen: kaikki neljä sopimusta tekevät kiinteästä omaisuudesta saadun tulon veronalaiseksi siinä valtiossa, jossa omaisuus sijaitsee (kunkin tekstin artikla 6), ja kotivaltio huojentaa sen jälkeen omalla menetelmällään — hyvitys Tanskassa, Ruotsissa ja Norjassa, vapautus progressioehdoin Suomessa. Se, miten huojennus palautuu kotona, kuuluu perheen pohjoismaisille neuvonantajille.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta · CGI art. 4 B, 197 A; Tanskan 2022, Ruotsin 1990, Norjan 1980 ja Suomen 1970 tekstien art. 6

4Mikä on muuttunut

Painos 1 — lähtötilanne (heinäkuu 2026). Instrumentit sellaisina kuin ne ovat: Ranskan ja Tanskan sopimus 4. helmikuuta 2022 (voimassa 29. joulukuuta 2023, sovelletaan 1. tammikuuta 2024 alkaen); Ranskan ja Ruotsin sopimukset 27. marraskuuta 1990 (tulot ja varallisuus) ja 8. kesäkuuta 1994 (perinnöt ja lahjat); Ranskan ja Norjan sopimus 19. joulukuuta 1980 vuosien 1984, 1995 ja 1999 muutospöytäkirjoin muutettuna; sekä Ranskan ja Suomen sopimus 11. syyskuuta 1970 monenvälisellä yleissopimuksella muutettuna, rinnallaan perintöverosopimus 25. elokuuta 1958. Yksi kalenterikohta johtaa asiakirjaa: laki n° 2026-510, annettu 15. kesäkuuta 2026, valtuutti Ranskan hyväksymään sekä uuden, 4. huhtikuuta 2023 allekirjoitetun Ranskan ja Suomen sopimuksen — vain tulot kattavan tekstin, joka korvaa vuoden 1970 sopimuksen ja vie mennessään varallisuusluvun, joka nykyisin antaa Suomessa asuvan IFI:lle sopimuskehyksen — että Ranskan ja Ruotsin 22. toukokuuta 2023 muutospöytäkirjan, joka lisää BEPS-johdannon ja päätarkoitusartiklan vuoden 1990 sopimukseen. Kumpikaan instrumentti ei ole vielä voimassa; voimaantulo seuraa nootien vaihtoa, ja painos 2 kirjaa asetukset ja soveltamispäivät. Muut seurantakohteet: vuotuiset Loi de finances -liikkeet (Ranskan talousarviolaki) IFI:ssä ja varainsiirtoveroissa; kunnalliset surtaxe-äänestykset Rivieran kaarella; pohjoismainen lainsäädäntö varallisuus- ja perintöverotuksesta; sekä kommentaarien vuosikerrat — verohallinnon Tanska-sivut ovat ajan tasalla (21. toukokuuta 2025), kun taas Norja-kommentaari on vuodelta 2012 ja edeltää IFI:tä, ja Ruotsi-sivu rajoittuu tietojenvaihtoon, joten näissä kahdessa suhteessa tämä katsaus seuraa sopimustekstejä. Jakson 2 omistusluvut päivitetään jokaiseen painokseen.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta

5Kysymykset ja vastaukset

Maksaako Pohjoismaissa asuva Ranskan varallisuusveroa Riviera-huvilasta?

Kyllä, kun ranskalaiset kiinteistövarat ylittävät €1.3M, olipa omistus suoraa tai yhtiöosakkeiden kiinteistöosuuden kautta (CGI art. 964). Ympäristö vaihtelee lipuittain: Tanskan 2022 sopimus kattaa vain tulot, joten vero lepää yksin kansallisella lailla; Ruotsin ja Norjan sopimukset, ja toistaiseksi Suomen, osoittavat sen Ranskalle sopimusteitse — ja vain Norja hyvittää Ranskan veron omasta varallisuusverostaan (1980 sopimus, art. 24 §2).

Onko Ranskan ja Tanskan välillä verosopimus?

Kyllä, vastikään: 4. helmikuuta 2022 tehty sopimus, voimassa 29. joulukuuta 2023 ja sovellettavissa 1. tammikuuta 2024 alkaen, päätti viidentoista vuoden välikauden, joka seurasi Tanskan irtisanottua vuoden 1957 sopimuksen. Se kattaa vain tuloverot — ei varallisuusveroartiklaa, eikä valtioiden välillä ole perintöverosopimusta.

Mikä maa verottaa perintöä ranskalaisesta huvilasta, jota omistetaan Pohjoismaista?

Ranska, kaikissa neljässä tapauksessa, kiinteistön sijaintivaltiona — Ruotsin osalta vuoden 1994 sopimuksen, Suomen osalta vuoden 1958 sopimuksen sekä Tanskan ja Norjan osalta yksin CGI:n artiklan 750 ter nojalla. Ero on kotipuolella: Ruotsi ja Norja eivät kanna perintöveroa, kun taas Tanska ja Suomi verottavat oman lakinsa mukaan.

Merkitseekö Ruotsin perintöveron lakkauttaminen, ettei ruotsalainen perhe maksa kuolemantapauksessa mitään?

Ei huvilan osalta. Vuoden 1994 sopimus osoittaa yhä Ranskassa sijaitsevan omaisuuden — ja kiinteistövaltaiset osakkeet — Ranskalle, joten Ranskan perintövero soveltuu täysimääräisesti; sen minkä Ruotsi lakkautti 2005 on vain jaon oma puolensa. Artiklan 9 nojalla yksinomaan Ruotsille osoitetut sijoitusvarat siirtyvät kuitenkin verotta.

Kuka verottaa voiton, kun Pohjoismaissa asuva myy ranskalaisen huvilan?

Ranska, sijaintivaltiona kaikkien neljän instrumentin nojalla, CGI:n artiklan 244 bis A kautta omistusaikavähennyksin — tuloverokomponentti sammuu 22 vuoden ja sosiaalimaksut 30 vuoden jälkeen. Tanska, Ruotsi ja Norja hyvittävät sitten Ranskan veron kotona; Suomi vapauttaa voiton progressioehdoin.

Tarvitseeko pohjoismainen myyjä veroedustajan Ranskassa?

Ei. Artiklan 244 bis A, IV bis vapautus kattaa EU:ssa asuvat myyjät — Tanskan, Ruotsin ja Suomen — ja ETA-valtioista ne, joita sitovat Ranskaan virka-apu- ja perintäsopimukset, minkä verohallinto vahvistaa Norjan ja Islannin osalta. Pohjoismaiseen sosiaaliturvajärjestelmään kuuluvat myyjät kantavat myös 7.5%:n solidaarisuusmaksun täysien 17.2%:n sosiaalimaksujen sijaan.

Verotetaanko Ranskasta saatua vuokratuloa, jos omistaja asuu Pohjoismaissa?

Kyllä, ensin Ranskassa: kaikki neljä sopimusta tekevät kiinteästä omaisuudesta saadun tulon veronalaiseksi sijaintivaltiossa (artikla 6), ja Ranska soveltaa CGI:n artiklan 197 A vähimmäisverokantajärjestelmää, vähintään 20% ja 30%, sosiaalimaksut lisäksi. Tanska, Ruotsi ja Norja huojentavat hyvityksellä kotona; Suomi vapauttaa progressioehdoin.

Soveltuuko Ranskan maastapoistumisvero myynnin ja lähdön jälkeen?

Harvoin, eikä koskaan itse huvilaan. Vero (CGI art. 167 bis) tavoittaa vain henkilöt, joiden verotuksellinen kotipaikka oli Ranskassa kuutena lähtöä edeltäneistä kymmenestä vuodesta, ja vain heidän realisoitumattomat arvopaperivoittonsa — arvoltaan yli €800,000 tai vähintään 50%:n osuudet yhtiön voitosta; myyty huvila ja sen kauppahinta jäävät ulkopuolelle, samoin tavallisessa tuloverojärjestelmässä pidetyt perhe-SCI:n osakkeet (art. 150 UB). Missä vero soveltuu, maksu on yleensä lykätty ja määräys raukeaa kahden vuoden jälkeen — viiden, kun arvo ylitti €2.57M — tai palattaessa Ranskaan.

Mikä on Chiron Legal Corpus?

Chiron Legal Corpus on tämän katsauksen taustalla oleva tutkimuskirjasto, jota ylläpitää tämän toimiston offshore-oikeustutkimuskumppani: laaja rajat ylittävä kokoelma konsolidoituja säädöksiä, veroviranomaisdoktriinia, sopimusinstrumentteja ja oikeuskäytäntöä, mukaan lukien Ranskan ensisijaiset lähteet kokotekstinä. Jokainen näiden sivujen oikeudellinen väite varmennetaan sitä vasten, tarkistetaan uudelleen Légifrancea ja BOFiPiä vasten jokaisessa painoksessa ja leimataan tarkistuspäivällään jakso jaksolta.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta

6Menetelmät, lähteet & varaumat

Menetelmä. Oikeudelliset väitteet varmennetaan Chiron Legal Corpusia vasten — tutkimuskirjastoa, jota ylläpitää tämän toimiston offshore-oikeustutkimuskumppani: laaja rajat ylittävä ja kansainvälinen kokoelma konsolidoituja säädöksiä, veroviranomaisdoktriinia, sopimusinstrumentteja ja oikeuskäytäntöä, Ranskan ensisijainen lainsäädäntö kokotekstinä ja jokaisessa painoksessa uudelleen virallisia lähteitä vasten tarkistettuna. 19. heinäkuuta 2026 tehty tarkistus kattoi Légifrancen (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A ml. IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983 — konsolidoidut tekstit; CSS art. L. 136-7), kuusi sopimusinstrumenttia virallisissa ranskalaisissa esityksissään — Ranskan ja Tanskan sopimus 2022, Ranskan ja Ruotsin sopimukset 1990 ja 1994 sekä 22. toukokuuta 2023 muutospöytäkirja (allekirjoitettu, ei voimassa), Ranskan ja Norjan sopimus 1980 vuoden 1999 muutospöytäkirjaan asti konsolidoituna pöytäkirjoineen, sekä Ranskan ja Suomen tekstit 1970 (monenvälisen yleissopimuksen sisältävässä konsolidaatiossa) ja 1958 — sekä verohallinnon kommentaarin (BOI-INT-CVB-DNK, 21. toukokuuta 2025; BOI-INT-CVB-SWE, 2015; BOI-INT-CVB-NOR, 2012; BOI-INT-CVB-FIN-20, 2012; BOI-RFPI-PVINR-30-20, 22. tammikuuta 2025) ja Conseil d'État'n ratkaisun n° 413935, annettu 24. lokakuuta 2018, Tanskan välikaudesta. Missä kommentaari edeltää instrumenttia tai nykyistä varallisuusveroa, tämä katsaus seuraa sopimustekstiä. Pohjoismainen kansallinen oikeus — Ruotsin lakkautukset 2005 ja 2007, Norjan lakkautus 2014 ja sen varallisuusvero, Tanskan ja Suomen kuolemantapausverot — todetaan suuntaa-antavasti toissijaisista lähteistä eikä koskaan kanna oikeudellista väitettä. Markkinadata: DVF (DGFiP), huvilakaupat ≥ €3M, kiinteistökohtaisesti deduplikoituna, rekisteri 2025-12-31 saakka. Omistuksen kokonaisluvut: koottu julkisista kiinteistö- ja yhtiörekistereistä, anonymisoituina, tilanne 19. heinäkuuta 2026. Kohdat, jotka on merkitty "toimeksiannossa" — kunnalliset verokannat, sosiaalimaksukuuluvuus, yhtiöosakkeiden suomalainen tulkinta vuoden 1958 sopimuksessa, kauppakirjatason voittopohja — todetaan mekanismitasolla tapauskohtaista varmennusta odottaen.

Varauma. Tämä katsaus dokumentoi julkaistua oikeutta ja julkista kauppadataa; se on tutkimusta eikä henkilökohtaista oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa, ja yksilölliset olosuhteet — asumishistoria, kansalaisuus, aviovarallisuusjärjestelmä, saantoketju — muuttavat lopputuloksia. Elävässä kaupassa tämä toimisto koordinoi asianmukaiset ranskalaiset neuvonantajat (avocat fiscaliste, notaire) ja toteuttaa kiinteistöpuolen.

Oikeustila tarkistettu 19. heinäkuuta 2026 — varmennettu Légifrancea ja BOFiPiä vasten Chiron Legal Corpusin kautta