Ranska–Pohjoismaat — Verosopimukset

1Neljä valtiota, neljä sopimusta, ja se jonka varassa asianne kulkee

Tanskalla, Ruotsilla, Norjalla ja Suomella on kullakin oma verosopimuksensa Ranskan kanssa, allekirjoitettu vuosikymmenten välein, ja niiden erot ratkaisevat suurimman osan siitä, mitä maksatte. Tanskan sopimus allekirjoitettiin 4. helmikuuta 2022 ja sitä sovelletaan 1. tammikuuta 2024 alkaen. Ruotsilla on kaksi: tuloa ja varallisuutta koskeva sopimus 27. marraskuuta 1990 sekä perintöä ja lahjaa koskeva sopimus 8. kesäkuuta 1994. Norja nojaa 19. joulukuuta 1980 tehtyyn tekstiin, jota on muutettu kolmesti. Suomi yhdistää tuloa ja varallisuutta koskevan sopimuksen 11. syyskuuta 1970 perintösopimukseen 25. elokuuta 1958. Pohjoismaista asemaa ei ole olemassa; niitä on neljä, ja asuinvaltio on asian ensimmäinen tosiseikka.

Tanskan väli ansaitsee päivämääränsä. Tanska irtisanoi 8. helmikuuta 1957 tehdyn sopimuksen 1. tammikuuta 2009 alkaen, eikä viiteentoista vuoteen mikään tuloverosopimus sitonut näitä kahta valtiota. Ranskan lähdevero soveltui täysimääräisenä Tanskassa asuviin, ja sitä lievensi vain julkaistu hallintokäytäntö, joka palautti sen ylitteen, jonka Ranskassa asuva olisi kantanut — järjestely, jonka Conseil d’État vahvisti ratkaisussaan nro 413935 24. lokakuuta 2018. Vuoden 2022 sopimus sulki välin nykyaikaisella mallilla, BEPS-johdanto, pääasiallista tarkoitusta koskeva artikla ja 365 päivän lauseke sisäänrakennettuina alusta alkaen.

Asuinpaikka ratkaisee ensimmäisen kysymyksen jokaisen voimassa olevan asiakirjan nojalla. Kukin kolmesta tulosopimuksesta ja molemmat perintösopimukset ratkaisevat kaksoisliitynnän samassa järjestyksessä: vakinainen asunto, sitten elinetujen keskus, sitten tavanomainen oleskelu, sitten kansalaisuus. Ruotsin perintösopimus lisää oman sääntönsä. Artikla 12(3) antaa toiselle valtiolle jälkikäteisen verotusoikeuden. Se soveltuu, kun perinnönjättäjä tai lahjanantaja asui siellä vähintään viisi seitsemästä edeltäneestä vuodesta ja hänellä oli sen valtion kansalaisuus ilman molempia. Tuolloin se valtio voi verottaa myös sitä, minkä artikla 9 osoittaa asuinvaltiolle, vähentäen ensimmäisessä maksetun veron. Jokainen tuore muutto kannattaa päivätä tuota lauseketta vasten.

Monenvälinen yleissopimus jakaa lohkon, ja jako näkyy luettavassa tekstissä. Suomi ilmoitti Ranska-sopimuksensa, joten vuoden 1970 tekstiä sovelletaan konsolidoituna esityksenä, joka sisältää BEPS-johdannon ja pääasiallisen tarkoituksen testin. Norja ja Ruotsi eivät ilmoittaneet. Norjan asiakirja on siksi voimassa vuoden 1999 muodossaan, kun taas Ranska ja Ruotsi allekirjoittivat 22. toukokuuta 2023 kahdenvälisen lisäsopimuksen, joka lisää saman johdannon ja artiklan — hyväksytty Ranskan puolella lailla nro 2026-510 15. kesäkuuta 2026 ja odottaa voimaantuloa. Tanskan vuoden 2022 teksti syntyi lausekkeet sisällään.

Se, mitä kukin neljästä perii oman lakinsa nojalla, muovaa kaiken alla olevan, ja se annetaan tässä vain suuntaa antavasti. Ruotsi ei ole perinyt perintö- eikä lahjaveroa vuoden 2005 jälkeen eikä varallisuusveroa vuoden 2007 jälkeen. Norja lakkautti perintöveron 2014 ja pitää varallisuusveronsa, formuesskatt — ainoana neljästä, joka yhä perii sellaisen. Tanska perii kuolinpesän veron ja Suomi perintöveron. Islannilla ei ole asemaa jakson 8 tutkimuksessa; ETA-valtiona se jakaa Norjalle kuvatun sosiaalimaksu- ja edustuskohtelun, ja sen sopimukset Ranskan kanssa jäävät tämän briefin ulkopuolelle. Pohjoismainen sisäinen oikeus kuuluu perheen siellä oleville neuvonantajille.

Tarkastellut lähteet: sopimus Tanska 2022, art. 1, 2, 4 ja 29; CE nro 413935 (24.10.2018); sopimukset Ruotsi 1990, art. 2, ja 1994, art. 1, 4, 9 ja 12(3); sopimus Norja 1980, art. 2 ja 4; sopimukset Suomi 1970 (konsolidoitu) ja 1958; senaatin raportti l17-410 monenvälisen yleissopimuksen listoista. Rajaushuomautus: Tanskan, Ruotsin, Norjan ja Suomen sisäinen oikeus on Elena Agueeva Real Estate todennetun korpuksen ulkopuolella; mikään kantava tässä ei nojaa siihen.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · neljä sopimusta, art. 1–4; CE nro 413935

2Mitä kiinteistön ostaminen Ranskasta maksaa, ja mitä se maksaa vuosittain

Kauppa etenee tavanomaisessa ranskalaisessa järjestyksessä: tarjouksenne; esisopimus (compromis de vente), jossa on kymmenen päivän peruutusaika ja tavallisesti 10 %:n käsiraha; lykkäävät ehdot; sitten itse kauppakirja (acte authentique), joka allekirjoitetaan notaarin edessä — julkisen viranhaltijan, joka sen laatii, perii verot ja kirjaa omistusoikeutenne. Pohjoismaiset ostajat pitävät yleensä myös omat neuvonantajansa: notaari ei ole ostajan asianajaja. Ratkaiskaa jakson 3 rakennekysymykset ennen esisopimusta, sillä neljä sopimusta lukevat holdingyhtiön neljällä tavalla.

Laskuesimerkki — Cannesin mediaanikiinteistö DVF-rekisterissä (4,9 M€, 2014–2025, vähintään 3 M€:n kaupat):

Notaari erittelee verot ja palkkiot itse kauppakirjaan; uudiskohteen arvonlisäverokohtelu, irtaimiston erottelu tai kiinnitysvakuus muuttavat laskelmaa. Luvut esittävät julkaistut asteikot suuntaa antavasti.

Omistaminen tuo yhden ranskalaisen rasituksen, jolla on merkitystä tällä tasolla, ja tässä neljä lippua eroavat. CGI:n artikla 964 säätää vuotuisen varallisuusveron (IFI) ranskalaisesta kiinteistövarallisuudesta yli 1 300 000 euron — ulkomailla asuvalle ranskalainen kiinteistö sekä se osuus yhtiön osakkeista, joka vastaa ranskalaista kiinteistöä (artikla 965). Tanskassa asuva kantaa sen yksin Ranskan lain nojalla, koska vuoden 2022 sopimus kattaa tuloverot ja vaikenee varallisuudesta. Ruotsissa asuva kantaa sen sopimuksen sisällä: vuoden 1990 tekstin artikla 2(3) mainitsee Ranskan varallisuusveron nimeltä, ja artikla 22 osoittaa ranskalaisen kiinteistön Ranskalle. Suomessa asuva on niin ikään sopimuksensa sisällä, mutta toista reittiä — teksti on kaksitoista vuotta vanhempi kuin ensimmäinen Ranskan varallisuusvero, joten artikla 2(3) ei mainitse sellaista veroa, ja rasitus tulee mukaan artiklan 2(4) samankaltaisia veroja koskevan lausekkeen kautta.

Norja on poikkeus, jonka ympärille kannattaa suunnitella. Vuoden 1980 sopimuksen artikla 2(3) mainitsee Ranskan varallisuusveron nimeltä, artikla 23(1) osoittaa ranskalaisen kiinteistövarallisuuden Ranskalle, ja artikla 23(1)(b) velvoittaa Ranskan vähentämään kiinteistöön kiinnitetyt velat samoin ehdoin kuin Ranskassa asuvalta. Artikla 24(2) tekee sitten sen, mitä mikään muu pohjoismainen teksti ei tee: siitä verosta, jonka Norja perii tämän asuvan varallisuudesta, Norja myöntää vähennyksen, joka vastaa samoista eristä Ranskassa maksettua veroa, enintään niihin kohdistuvan Norjan veron määrän. Norja perii yhä varallisuusveroa, joten vähennys on todellista rahaa eikä nukkuva lauseke. Ruotsi, Tanska ja Suomi eivät peri varallisuusveroa, jota vasten Ranskan rasituksen voisi asettaa.

Yksi ranskalainen suunnitteluikkuna on avoinna kaikille neljälle lipulle, ja se kuuluu laille eikä millekään sopimukselle. Sitä, josta tulee Ranskassa asuva viiden ulkomailla vietetyn vuoden jälkeen, verotetaan seuraavat viisi vuotta vain ranskalaisesta omaisuudesta (artikla 964-1°, toinen kappale). Mikään pohjoismainen sopimus ei tee ikkunasta sopimusperusteista oikeutta, joten se seisoo tai kaatuu Ranskan sisäisen lain varassa, ja saapumispäivä kannattaa merkitä muistiin heti eikä rakentaa sitä jälkikäteen.

Kaksi juoksevaa paikallista veroa seuraa kiinteistöä. Vuotuinen kiinteistövero (taxe foncière) kulkee kunnallisin kannoin. Kalustettujen vapaa-ajan asuntojen osalta kunnat nimetyillä kysyntäalueilla (zone tendue) — mukaan lukien Rivieran tunnetut kunnat — voivat päättää asuntoveron korotuksesta (surtaxe), ja jokainen omistaja antaa vuotuisen käyttöilmoituksen. Kannat ovat kunnallisia ja vuosikohtaisia, joten tämä brief tarkistaa ne uudelleen jokaista painosta varten.

Kiinteistöä vastaan otettu laina kuuluu rakennepäätökseen. Velka on vähennyskelpoinen varallisuusveron perusteesta vain, kun se on tosiasiallisesti otettu verotettavaa omaisuuserää varten; sisäiset ja lyhennysvapaat järjestelyt rajataan tai lasketaan laskennallisen lyhennyksen mukaan (CGI art. 973–974). Jos verotettava kiinteistö ylittää 5 M€ ja velat 60 % sen arvosta, ylimenevä osa on vähennyskelpoinen vain puoliksi, ellette osoita, ettei lainaa otettu pääasiassa verosyistä. Norjalaiselle omistajalle vähennys vaikuttaa kahdesti: Ranskan peruste laskee, ja Ranskan vero, jonka Norja hyvittää artiklan 24(2) nojalla, laskee sen mukana. Sopikaa rahoituksesta luotonantajan ja ranskalaisen veroasianajajanne (avocat fiscaliste) kanssa ennen tarjousta.

Tarkastellut lähteet: CGI art. 964, 965, 968, 973–974; sopimus Ruotsi 1990, art. 2(3) ja 22; sopimus Norja 1980, art. 2(3), 23(1) ja 24(2); sopimus Suomi 1970, art. 2(1), 2(4) ja 22(1). Rajaushuomautus: Norjan vähennys on luettu sanatarkasti artiklasta 24(2), joka soveltuu Norjan omien hyvityssääntöjen rajoissa; Norjan veroilmoitus kuuluu Norjassa oleville neuvonantajille.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · CGI art. 964–965 ja 973–974; NO 1980 art. 23 ja 24(2); SE 1990 art. 22; FI 1970 art. 22

3Viisi tapaa omistaa ranskalainen kiinteistö, ja mitä kustakin seuraa

Yksi kysymys jäsentää rakennepäätöksen tässä parissa, ja neljä sopimusta vastaa siihen neljällä tavalla: siirtääkö teidän ja kiinteistön väliin asetettu yhtiö Ranskan rasituksen? Varallisuusveron osalta Ruotsin artikla 22(2) verottaa kiinteistövaltaisen yhtiön osakkeita siellä, missä kiinteistö sijaitsee, ja jättää ulkopuolelle sen kiinteistön, josta yhtiö harjoittaa toimintaansa. Norjan pöytäkirjan § 6 tekee saman artiklan 23 osalta yhdellä ehdolla — että kyseisen valtion laki verottaa tällaisia osakkeita kuten se verottaa kiinteää omaisuutta, mitä Ranskan laki tekee. Tanskalla ei ole varallisuusartiklaa, joten Ranskan laki soveltuu yksin. Ja Suomen artikla 22(4) osoittaa kaikki muut varallisuuserät asuinvaltiolle, ilman yhtäkään kiinteistövaltaisuutta koskevaa kohtaa koko luvussa.

Seuraava on kartta kysymyksistä neuvonantajalle, ei reitti.

Suomen vaikeneminen ansaitsee oman rivinsä, sillä se on ainoa kohta, jossa neljä lippua tuottaa aidosti avoimen kysymyksen eikä neljää eri vastausta. Vuoden 1970 sopimuksen artikla 22 osoittaa kiinteän omaisuuden sen sijaintivaltiolle ja osoittaa sitten neljännessä kappaleessaan kaikki muut asuvan varallisuuden erät yksin asuinvaltiolle. Siinä ei ole kohtaa kiinteistövaltaisen yhtiön osakkeista. Se, yltääkö Ranskan varallisuusvero suomalaisen asuvan omistaman SCI:n ranskalaiseen kiinteistöosuuteen, on siksi johdettava yleisistä artikloista erityisen puuttuessa, ja Elena Agueeva Real Estate esittää kysymyksen ja tarkistaa sen asiassa sen sijaan että väittäisi vastausta.

Elena Agueeva Real Estate laatii omistajille maksuttoman arviolausunnon osoitteessa valuation.elenaagueeva.com. Agentti ottaa teihin yhteyttä 48 tunnin kuluessa sopiakseen käynnistä.

Se nojaa samoihin virallisiin lähteisiin kuin ranskalaisen kiinteistöarvioijan (expert immobilier) työ: valtion rekisteriin kirjatut kauppahinnat, kiinteistörekisteri (cadastre) ja tontille myönnetyt rakennusluvat. Agentti käy sen jälkeen paikan päällä ja arvioi näkymän, puutarhan sekä rakentamisen ja pintojen laadun. Arviolausunto (avis de valeur) valmistuu 48 tunnin kuluessa käynnistä.

Sama luku kantaa Ranskan veroilmoituksenne. Kiinteistövarallisuusvero, yhtiöiden 3 %:n vero ja lahjavero ilmoitetaan kaikki kiinteistön markkina-arvoon — arvoon, jonka laki ottaa teidän omasta yksityiskohtaisesta ilmoituksestanne (verolain artiklat 761 ja 973) vaatimatta mitään tiettyä arvioijaa. Tuomioistuimen määräämä asiantuntija (expert judiciaire) kuuluu riita-asioihin, ei ilmoitukseen. Jos verohallinto riitauttaa lukunne, sitä tukee päivätty, kirjallinen ja vertailukauppoihin nojaava arviolausunto.

Kiinteistön ensimmäinen arviolausunto on sen omistajalle tai myyjälle maksuton. Saman kiinteistön uusi arvio, tai family officen, pankin tai muun neuvonantajan asiakkaansa lukuun tilaama arvio, on maksullinen toimeksianto — kysykää ehdot Elena Agueeva Real Estate.

Tarkastellut lähteet: sopimus Ruotsi 1990, art. 13(2) ja 22(2); sopimus Ruotsi 1994, art. 5(3); pöytäkirja Norja 1980, § 5 a ja 6; sopimus Suomi 1970, art. 22(4); sopimus Suomi 1958, art. 7; CGI art. 669, 751, 968, 990 D–990 E. Rajaushuomautus: oman toiminnan poikkeus riippuu siitä, mitä yhtiö tosiasiassa tekee, tosiseikkakysymys joka ratkaistaan asiassa, ja Suomen varallisuuskysymys on tekstin nojalla avoin.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · SE 1990 art. 13(2) ja 22(2); pöytäkirja NO § 5 ja 6; FI 1970 art. 22(4)

4Mitä maksatte kun myytte

Ranska verottaa ensin, ja kaikki neljä voimassa olevaa asiakirjaa sanovat sen. Itse kiinteistön luovutusvoitto menee sijaintivaltiolle jokaisen tekstin nojalla. Sellaisen yhtiön osakkeiden luovutusvoitto, jonka arvo kertyy pääosin ranskalaisesta kiinteistöstä, tavoittaa Ranskan kahta reittiä. Tanskan sopimus (artikla 13(5)) ja Suomen konsolidointi (artikla 13(1)) sisältävät nykyaikaisen 365 päivän lausekkeen. Se yltää osakkeisiin, joiden arvosta yli puolet kertyi ranskalaisesta kiinteistöstä jonakin hetkenä myyntiä edeltäneiden 365 päivän aikana — ja samalla tavoin henkilöyhtiöiden sekä fiducien tai trustin osuuksiin. Ruotsin sopimus (artikla 13(2)) ja Norjan pöytäkirja (§ 5 a) osoittavat tällaisen voiton Ranskalle yhdellä ehdolla: että Ranskan laki verottaa sitä kiinteistön luovutusvoittona. Niin se tekee.

Jokaisen pohjoismaisen myyjän osalta Ranskan rasitus kulkee sitten CGI:n artiklan 244 bis A nojalla, ja siinä on kolme osaa. Verotettava voitto alenee 6 % jokaiselta viidennen jälkeiseltä omistusvuodelta ja 4 % kahdentenakymmenentenätoisena (art. 150 VC). Tulovero-osuus on 19 % (art. 200 B) ja päättyy 22 vuoden jälkeen. Sosiaalimaksut päättyvät 30 vuoden jälkeen ja seuraavat kuuluvuuttanne. Yli 50 000 euron voitot kantavat lisäksi artiklan 1609 nonies G korotuksen, joka yltää 6 %:iin niillä tasoilla, joilla tämä markkina käy kauppaa.

Laskuesimerkki — omistusaikakello, 1 000 000 euron bruttovoittoa kohden kiinteistöstä, joka myydään Cannesin mediaanilla 4,9 M€:

Kaksi ranskalaista muodollisuutta osuu samoin kaikkiin neljään lippuun, ja toinen yltää Norjaan ETA-reittiä, joka on syytä nimetä. Myyjä, joka kuuluu Tanskan, Ruotsin, Suomen tai Norjan sosiaaliturvan piiriin eikä ole ranskalaisen järjestelmän kustannettavana, ei maksa voitosta CSG:tä eikä CRDS:ää ja kantaa vain 7,5 %:n solidaarisuusmaksun (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), koska vapautuksen viittaama koordinaatioasetus kattaa Euroopan talousalueen unionin ohella; 17,2 % jää kolmansien maiden tasoksi. Eikä yksikään neljästä tarvitse hyväksyttyä veroedustajaa: artiklan 244 bis A, IV bis vapautus kattaa EU:sta olevat myyjät ja ETA-valtioista ne, jotka on sidottu Ranskaan avunanto- ja perintäsopimuksin — hallinto nimeää Islannin ja Norjan ja sulkee pois Liechtensteinin.

Neljä valtiota huojentavat sitten eri tavoin, ja ero on rahaa eikä paperityötä. Tanska vähentää Ranskan veron omastaan samasta tulosta (vuoden 2022 sopimus, artikla 22(1)); Ruotsi tekee saman (vuoden 1990 sopimus, artikla 23(2)); Norja samoin, tulon ja varallisuuden osalta (artikla 24(2)). Suomi sen sijaan jättää ranskalaisen tulon kokonaan veropohjansa ulkopuolelle ja säilyttää oikeuden verottaa loput sillä verokannalla, jonka kokonaisuus olisi kantanut (vuoden 1970 sopimus, artikla 23(2)). Vähennystä rajaa asuinvaltion oma vero tuosta tulosta, ja se kutistuu jos sen verokannat laskevat; tulon jättäminen ulkopuolelle poistaa sen. Sama ranskalainen verotus päätyy siksi eri lopulliseen kustannukseen sen mukaan, mihin neljästä valtiosta palaatte.

Perheet, jotka myyvät ja lähtevät sitten Ranskasta, kysyvät toisinaan maastapoistumisverosta. CGI:n artikla 167 bis yltää vain henkilöihin, jotka ovat asuneet Ranskassa kuutena kymmenestä lähtöä edeltäneestä vuodesta, ja vain heidän arvopapereidensa realisoitumattomiin voittoihin — yli 800 000 euron omistuksiin tai vähintään 50 %:n osuuksiin. Jo myyty kiinteistö on maksanut oman veronsa, ja kauppahinta jää ulkopuolelle; perheen SCI:n osakkeet tavallisessa tuloverojärjestelmässä pysyvät kiinteistöjärjestelmässä (art. 150 UB) ja ulkopuolella.

Tarkastellut lähteet: CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (myös IV bis) ja 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7, I ter; sopimus Tanska 2022, art. 13(5) ja 22(1); sopimus Ruotsi 1990, art. 13(2) ja 23(2); pöytäkirja Norja 1980, § 5 a, ja sopimus, art. 24(2); sopimus Suomi 1970, art. 13(1) ja 23(2); BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22.1.2025). Rajaushuomautus: se, miten kukin valtio antaa vähennyksen tai vapautuksen takaisin, kuuluu siellä oleville neuvonantajille.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · CGI art. 150 VC ja 244 bis A; DK art. 13(5); SE art. 13(2); pöytäkirja NO § 5 a; FI art. 13(1)

5Vuokralla ennen ostoa, ja oman kiinteistön vuokraaminen

Vuokravuosi ennen ostoa on yhä klassinen ensiaskel, yhdellä varauksella: Ranskan verotuksellinen kotipaikka CGI:n artiklan 4 B nojalla määräytyy kotitalouden (foyer), pääasiallisen oleskelupaikan sekä ammatillisten ja taloudellisten etujen keskusten mukaan — eikä yksikään näistä väisty vuokrasopimuksen tieltä. Kiinteistö, josta tulee perheen tosiasiallinen koti, voi perustaa Ranskan asuinpaikan maailmanlaajuisine seurauksineen jo kauan ennen ostoa. Neljän sopimuksen toissijaiset kriteerit ratkaisevat sitten jakson 1 järjestyksessä, ja ruotsalaiselle perheelle vuoden 1994 sopimuksen viiden vuoden lauseke antaa samalle aikataululle vielä yhden luennan.

Vuokralle antaminen kääntää virran, ja tässä neljä sopimusta ovat yhtä mieltä. Ulkomailla asuvien ranskalaiset vuokratulot — kalustettu vuokraus mukaan lukien — verotetaan CGI:n artiklan 197 A vähimmäiskantajärjestelmässä: vähintään 20 % toisen portaan kattoon asti ja 30 % sen yli, ellette osoita alempaa todellista maailmanlaajuista verokantaa. Sosiaalimaksut tulevat lisäksi, sillä tasolla jonka kuuluvuutenne määrää. Kaikki neljä tekstiä osoittavat kiinteästä omaisuudesta saadun tulon sen sijaintivaltiolle (kunkin artikla 6), ja asuinvaltio huojentaa sitten omalla menetelmällään — Tanska, Ruotsi ja Norja vähentämällä Ranskan veron, Suomi jättämällä tulon veropohjansa ulkopuolelle ja verottamalla loput sillä verokannalla, jonka kokonaisuus olisi kantanut.

Tarkastellut lähteet: CGI art. 4 B ja 197 A; artikla 6 teksteissä Tanska 2022, Ruotsi 1990, Norja 1980 ja Suomi 1970; sopimus Suomi 1970, art. 23(2). Rajaushuomautus: kohtelu riippuu harjoittamisen muodosta ja kuuluvuudesta, molemmat tosiseikkakysymyksiä.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · CGI art. 4 B ja 197 A; art. 6 neljässä sopimuksessa

6Mitä kiinteistölle tapahtuu, kun kuolette tai lahjoitatte sen

Tässä lohko jakautuu jyrkimmin. Ranska verottaa kiinteistöä kuoleman johdosta kaikissa neljässä tapauksessa sen sijaintivaltiona. Eroa tekee se, sanooko sopimus niin, ja mitä toinen valtio tekee sen jälkeen. Ruotsi ja Ranska tekivät 8. kesäkuuta 1994 perintöä ja lahjaa koskevan sopimuksen, joka on ollut voimassa 1. helmikuuta 1996 alkaen. Ranska ja Suomi elävät 25. elokuuta 1958 tehdyn perintösopimuksen alla, vanhimman yhä voimassa olevan. Tanskalla ja Norjalla ei ole sopimusta, joten ne perinnönjaot ratkaistaan yksin CGI:n artiklalla 750 ter.

Ruotsin sopimus on tämän parin täydellisin asiakirja. Artikla 1 kattaa jommassakummassa valtiossa asuneiden perinnöt ja heidän tekemänsä lahjat — ulottuvuus, jota useimmilta Ranskan perintösopimuksilta puuttuu. Artikla 5(1) osoittaa kiinteän omaisuuden sen sijaintivaltiolle, ja artikla 5(3) käsittelee sellaisen yhtiön osakkeita, jonka varat ovat pääasiassa kiinteää omaisuutta, kiinteistönä itsenään, olipa väliin sijoitettuja yhtiöitä kuinka monta tahansa. Artikla 9 osoittaa kaiken, mihin edeltävät artiklat eivät yllä, yksin asuinvaltiolle. Artikla 12 antaa sitten asuinvaltion verottaa kokonaisuutta ja hyvittää toisessa maksetun veron. Ruotsi ei ole perinyt perintö- eikä lahjaveroa vuoden 2005 jälkeen, joten jaottelu kulkee tänään ilman että Ruotsi kerää mitään: Ranskan vero kiinteistöstä soveltuu täysimääräisenä, ja ne rahoitusvarat, jotka artikla 9 osoittaa Ruotsille, siirtyvät verottomina.

Suomen vuoden 1958 sopimus jakaa asian toisin, ja sen ikä on syy. Artikla 3 verottaa kiinteää omaisuutta vain siinä valtiossa, jossa se sijaitsee. Artikla 7 osoittaa kaiken, mihin artiklat 3–6 eivät yllä, perinnönjättäjän viimeisen kotipaikan valtiolle. Tuon sukupolven teksti kirjoitettiin ennen kuin kiinteistövaltaisuutta koskevat lausekkeet olivat olemassa, eikä siinä ole yhtäkään: kun suomalainen perhe omistaa kiinteistön yhtiön kautta, mikään tässä sopimuksessa ei muuta osakkeita kiinteäksi omaisuudeksi, ja ne seuraavat perinnönjättäjän suomalaista kotipaikkaa. Suomi verottaa niitä oman perintöveronsa nojalla. Se ei poista rasitusta; se vaihtaa valtion, joka sen perii, ja se on juuri sellainen jaottelu, joka luetaan toiselta puolelta mahdollisuutena ja toiselta altistumana. Sopimus yltää vain kuoleman johdosta perittävään veroon: elinaikainen lahja Suomesta jää sen ulkopuolelle.

Tanskan ja Norjan osalta ei ole sopimusta johon turvautua, ja seuraukset ovat täsmällisiä. CGI:n artikla 750 ter 2° tuo Ranskassa sijaitsevan omaisuuden Ranskan veron piiriin riippumatta siitä, omistetaanko se suoraan vai yhtiön kautta. Kun perillinen on asunut Ranskassa kuutena kymmenestä edeltäneestä vuodesta, artikla 750 ter 3° tuo hänen maailmanlaajuisesti saamansa veron piiriin, huojennettuna artiklan 784 A yksipuolisella hyvityksellä. Tuo hyvitys rajoittuu ulkomaiseen veroon Ranskan ulkopuolella olevasta omaisuudesta eikä siksi koskaan yllä itse ranskalaiseen kiinteistöön. Tanska perii kuolinpesän veronsa ja Norja lakkautti perintöveronsa 2014 — tanskalainen perhe kohtaa siis kaksi rasitusta ilman sopimusta niiden välillä, kun norjalainen perhe kohtaa ranskalaisen yksin.

Ranskan puolella asteikko on CGI:n artikla 777: progressiivinen 45 %:iin suorassa alenevassa polvessa yli 1,8 M€ osuutta kohden, artiklan 779 mukaisen 100 000 euron lapsikohtaisen vähennyksen jälkeen, eloonjäänyt puoliso perinnössä vapautettuna. Elinaikaiset lahjat seuraavat samaa asteikkoa, arvostettuina artiklan 669 mukaan silloin kun hallinta ja omistus on erotettu. Vain ruotsalaisessa asiassa on sopimus, joka jakaa lahjan; Tanskasta, Norjasta ja Suomesta Ranskan vero soveltuu, ja asuinvaltion rasitukseen vastaavat erikseen perheen siellä olevat neuvonantajat.

Ennen kuin kumpikaan valtio laskee veroa, siviilioikeus ratkaisee kuka perii. Ranskassa avatussa perinnönjaossa tuomioistuimet soveltavat EU-asetusta 650/2012, jonka nojalla toisen valtion kansalainen, jonka asuinpaikka on Ranskassa, voi valita kansalaisuutensa lain koko perinnönjakoon. Tanska ei ole asetuksen sitoma ja Norja on unionin ulkopuolella, joten valinnan vastaanotto vaihtelee valtioittain. Valinta, kauppaan mukaan tuotu aviovarallisuusjärjestelmä ja mahdollisten lahjojen aikataulu ovat kysymyksiä neuvonantajille molemmin puolin, mieluiten vastattuina ennen esisopimusta.

Tarkastellut lähteet: sopimus Ruotsi 1994, art. 1, 5(1), 5(3), 9 ja 12; sopimus Suomi 1958, art. 3 ja 7; CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A ja 968; EU-asetus 650/2012. Rajaushuomautus: kiinteistövaltaisuutta koskevan lausekkeen puuttuminen vuoden 1958 tekstistä on tuon tekstin luenta eikä ratkaisu — mikään julkaistu ranskalainen ratkaisu ei tulkitse sitä yhtiön osakkeisiin; Tanskan, Suomen, Norjan ja Ruotsin sisäinen perintöoikeus annetaan vain suuntaa antavasti.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · SE 1994 art. 1, 5, 9 ja 12; FI 1958 art. 3 ja 7; CGI art. 750 ter, 777 ja 784 A

7Kahdeksan kysymystä, joita pohjoismaiset omistajat kysyvät useimmin

Maksaako pohjoismainen asuva Ranskan varallisuusveroa Rivieran kiinteistöstä?

Kyllä, heti kun ranskalainen kiinteistövarallisuus ylittää 1,3 M€ (CGI art. 964). Kehys eroaa valtioittain: Tanskan vuoden 2022 sopimus koskee vain tuloa, joten rasitus lepää yksin Ranskan lain varassa, kun taas Ruotsin, Norjan ja Suomen tekstit osoittavat sen Ranskalle sopimuksella. Norja yksin vähentää Ranskan veron omasta varallisuusverostaan (vuoden 1980 sopimus, art. 24(2)).

Onko Ranskan ja Tanskan välillä verosopimusta?

Kyllä, hiljattain solmittu: 4. helmikuuta 2022 tehty sopimus, voimassa 29. joulukuuta 2023 alkaen ja sovellettuna 1. tammikuuta 2024 alkaen. Se päätti viisitoista vuotta ilman sopimusta, jotka seurasivat Tanskan irtisanottua vuoden 1957 sopimuksen. Se kattaa vain tuloverot, eikä Ranskan ja Tanskan välillä ole perintösopimusta.

Mikä valtio verottaa perinnön ranskalaisesta kiinteistöstä, joka omistetaan Pohjoismaista?

Ranska, kaikissa neljässä tapauksessa, kiinteistön sijaintivaltiona — vuoden 1994 sopimuksen nojalla Ruotsin osalta, vuoden 1958 sopimuksen nojalla Suomen osalta, ja yksin CGI:n artiklan 750 ter nojalla Tanskan ja Norjan osalta. Se, mitä kukin valtio perii, eroaa: Ruotsi ja Norja eivät peri perintöveroa, kun Tanska ja Suomi verottavat oman lakinsa mukaan.

Ruotsi lakkautti perintöveron — eikö ruotsalainen perhe siis maksa mitään kuoleman johdosta?

Ei kiinteistöstä. Vuoden 1994 sopimus osoittaa yhä ranskalaisen kiinteistön ja kiinteistövaltaiset osakkeet Ranskalle, joten Ranskan perintövero soveltuu täysimääräisenä; se, minkä Ruotsi lakkautti 2005, on vain sen oma puoli jaosta. Ne rahoitusvarat, jotka artikla 9 osoittaa Ruotsille, siirtyvät sen sijaan verottomina.

Kuka verottaa luovutusvoiton, kun pohjoismainen asuva myy?

Ranska kiinteistön sijaintivaltiona, CGI:n artiklan 244 bis A nojalla omistusaikavähennyksin — tulovero-osuus päättyy 22 vuoden ja sosiaalimaksut 30 vuoden jälkeen. Tanska, Ruotsi ja Norja vähentävät sitten Ranskan veron omastaan; Suomi jättää voiton veropohjansa ulkopuolelle.

Tarvitseeko pohjoismainen myyjä veroedustajan Ranskassa?

Ei. Artiklan 244 bis A, IV bis vapautus kattaa EU:ssa asuvat myyjät — Tanska, Ruotsi ja Suomi — ja ETA-valtioista ne, jotka on sidottu Ranskaan avunanto- ja perintäsopimuksin, minkä hallinto vahvistaa Norjan ja Islannin osalta. Pohjoismaisen sosiaaliturvan piiriin kuuluva myyjä kantaa lisäksi 7,5 %:n solidaarisuusmaksun täyden 17,2 %:n sijaan.

Verotetaanko ranskalaisia vuokratuloja, jos omistaja asuu Pohjoismaissa?

Kyllä, ensin Ranskassa: kaikki neljä sopimusta osoittavat kiinteästä omaisuudesta saadun tulon sen sijaintivaltiolle (artikla 6), ja Ranska soveltaa CGI:n artiklan 197 A vähimmäiskantajärjestelmää — vähintään 20 %, 30 % toisen portaan katon yli — sosiaalimaksuineen. Tanska, Ruotsi ja Norja huojentavat vähennyksellä; Suomi jättämällä tulon veropohjansa ulkopuolelle.

Soveltuuko Ranskan maastapoistumisvero myynnin ja muuton jälkeen?

Harvoin, eikä koskaan itse kiinteistöön. CGI:n artikla 167 bis yltää vain henkilöihin, jotka ovat asuneet Ranskassa kuutena kymmenestä lähtöä edeltäneestä vuodesta, ja vain heidän arvopapereidensa realisoitumattomiin voittoihin — yli 800 000 euron omistuksiin tai vähintään 50 %:n osuuksiin. Myyty kiinteistö ja sen kauppahinta jäävät ulkopuolelle, samoin perheen SCI:n osakkeet tavallisessa tuloverojärjestelmässä (art. 150 UB).

Tarkastellut lähteet: yllä olevat jaksot. Rajaushuomautus: nämä vastaukset tiivistävät jaksot ja perivät niiden rajaukset.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · tiivistetty jaksoista 1–6

8Tuomioistuinratkaisut, lähteet ja kauppahinnat

Mitä Elena Agueeva Real Estate seuraa

Painos 2, viite elokuu 2026. Asiakirjat ovat sellaisia kuin jakso 1 ne esittää. Yksi aikataulukohta johtaa asiaa. Laki nro 2026-510, annettu 15. kesäkuuta 2026, antoi Ranskan hyväksynnän kahdelle tekstille kerralla. Ensimmäinen on 4. huhtikuuta 2023 allekirjoitettu Ranskan ja Suomen sopimus: se koskee vain tuloa ja korvaa vuoden 1970 sopimuksen. Sen myötä raukeaa varallisuusluku — se luku, joka tänään antaa Suomessa asuvan varallisuusverolle sen sopimusperusteisen kehyksen. Toinen on 22. toukokuuta 2023 tehty Ranskan ja Ruotsin lisäsopimus, joka lisää BEPS-johdannon ja pääasiallista tarkoitusta koskevan artiklan vuoden 1990 sopimukseen. Kumpikaan ei ole voimassa; voimaantulo seuraa nootinvaihtoa, ja seuraava painos kirjaa asetukset ja soveltamispäivät. Muita seurattavia kohtia: vuotuiset budjettilain muutokset varallisuusveroon ja varainsiirtoveroihin; kunnalliset korotuspäätökset Rivieran kaarella; pohjoismainen varallisuus- ja perintöverolainsäädäntö; sekä kannanottojen vuosikerrat, sillä Norjan sivut ovat vuodelta 2012 ja nykyistä Ranskan varallisuusveroa vanhemmat.

Markkina, rekisteristä

Pohjoismaiden pääkaupungeista katsottuna Rivieran vähintään 3 M€:n huvilamarkkinaa johtaa Cannes. Cannes ja sen kukkulat — Super Cannesin kaupunginosa Vallauris’n puolella mukaan lukien, Théoule’n rannikko heti lännessä — tuottivat 306 hyväksyttyä kauppaa 2 066 M€:n arvosta vuosina 2014–2025, mediaanilla 4,9 M€ ja huipulla 46,5 M€. Saint-Tropez’n niemimaa on yhä rannikon suurin yli 3 M€:n rekisteri, 1 006 kauppaa 7 049 M€:n arvosta, kun taas Saint-Jean-Cap-Ferrat on kapein ja kallein: 178 kauppaa 2 375 M€:n arvosta, mediaanilla 6,5 M€ ja huipulla 200,0 M€. Viimeiset 36 kuukautta vastaavat yksin 3 970 M€:sta näiden kolmen osalta.

Lähde: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », Ranskan virallinen kiinteistökauppojen rekisteri, jonka verohallinto julkaisee), huvilakaupat ≥ 3 M€, 2014–2025, kiinteistökokonaisuuksittain kaksoiskappaleista puhdistettuna — sama menetelmä kuin julkaistuilla Riviera Intelligence -sivuilla. Rekisteri 2025-12-31 saakka.

Kuka tämän rannikon omistaa, kokonaistasolla

Julkinen rekisteri kuvaa itse, miten Riviera omistetaan, ja tämä brief lukee sitä kokonaistasolla: valtion kauppahintarekisteri julkisten yritysrekisterien rinnalla, kaikki jo julkaistua, käsittelyssä anonymisoitua, ilman että yhtäkään yksittäistä omistusta tunnistetaan. Kahdenkymmenen Rivieran kunnan alueella 34 % tutkituista omistusasemista on ulkomailta, ja neljä pohjoismaista lippua vastaavat yhdessä 14 %:sta niistä — lohko, joka on samaa kokoluokkaa kuin suurimmat yksittäiset eurooppalaiset. Sen sisällä Norja ja Ruotsi edustavat kumpikin 47 %:a pohjoismaisista asemista ja Tanska loppua; yhtäkään Suomesta tai Islannista omistettua asemaa ei esiinny nykyisessä tutkimuksessa. Keskittymä on jyrkkä: Cannes ja sen kukkulat, Vallauris’n puoli mukaan lukien, Théoule’n rannikko heti lännessä, kantavat lähes kaiken. Ja 94 % pohjoismaisista asemista omistetaan suoraan henkilökohtaisesti, ilman yhtiötä ketjussa — yksinkertaisuus, jota jakso 6 lukee neljää hyvin erilaista perintöjärjestelmää vasten.

Miten tämä brief on tarkastettu, ja sen rajat

Oikeudelliset toteamukset todennetaan Chiron Legal Corpus -kirjastoa vasten. Se on Elena Agueeva Real Estate oikeudellisen tutkimuskumppanin ylläpitämä tutkimuskirjasto. Toteamukset tarkistetaan lisäksi virallisia lähteitä vasten jokaista painosta varten. 10. elokuuta 2026 tehty tarkastus luki kaikki seitsemän pohjoismaista asiakirjaa niiden virallisessa ranskankielisessä esityksessä. Tanskasta vuoden 2022 sopimus. Ruotsista vuosien 1990 ja 1994 sopimukset sekä 22. toukokuuta 2023 tehty lisäsopimus, allekirjoitettu mutta ei voimassa. Norjasta vuoden 1980 sopimus, konsolidoituna vuoden 1999 lisäsopimukseen saakka pöytäkirjoineen. Suomesta vuosien 1970 ja 1958 tekstit — vuoden 1970 teksti siinä konsolidoinnissa, joka sisältää monenvälisen yleissopimuksen. Lisäksi luettiin jaksoittain siteeratut konsolidoidut CGI-artiklat, hallinnon kannanotot ja Conseil d’État’n ratkaisu nro 413935, annettu 24. lokakuuta 2018, Tanskan välistä. Kun kannanotto on asiakirjaa tai nykyistä varallisuusveroa vanhempi, tämä brief seuraa sopimustekstiä. Pohjoismainen sisäinen oikeus annetaan vain suuntaa antavasti toissijaisista lähteistä eikä se koskaan kanna johtopäätöstä. Markkinatiedot: DVF, huvilakaupat ≥ 3 M€, kaksoiskappaleista puhdistettuna, rekisteri 2025-12-31 saakka. Omistuskokonaisuudet: koottu julkisista kiinteistö- ja yritysrekistereistä, anonymisoituna. Kohdat, jotka on merkitty «kun Elena Agueeva Real Estate ottaa asian» — kunnalliset kannat, sosiaaliturvan kuuluvuus, Suomen luenta yhtiön osakkeista, luovutusvoiton peruste kauppakirjan tasolla — esitetään mekanismin tasolla odottaen tapauskohtaista tarkistusta.

Tämä brief dokumentoi julkaistua oikeutta ja julkisia kauppatietoja; se on tutkimusta eikä henkilökohtaista oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa, ja yksilölliset olosuhteet — asumishistoria, kansalaisuus, aviovarallisuusjärjestelmä, saantoketju — muuttavat lopputulosta. Käynnissä olevassa kaupassa Elena Agueeva Real Estate koordinoi asian tarvitsemat ranskalaiset neuvonantajat (avocat fiscaliste, notaire) ja hoitaa kiinteistöpuolen.

Tarkastellut lähteet: yllä oleva tarkastuspöytäkirja; DVF-rekisteri. Rajaushuomautus: jos tämä jakso ja numeroitu jakso eroavat, numeroitu ratkaisee.

Tarkastettu 10. elokuuta 2026 · täydellinen tarkastuspöytäkirja yllä