Frankrike–Norden — Rivieraens private formuesbrief

0Sammendrag

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus

1Avtalene — Danmark, Sverige, Norge, Finland

De fire avtalesituasjonene oppsummeres først, i den formen dette briefet holder gjennomgående: én linje per flagg, prosa bare der regimene faktisk skiller seg.

Det danske intervallet fortjener sine datoer. Danmark sa opp avtalen av 8. februar 1957 med virkning fra 1. januar 2009, og frem til utgangen av 2023 bandt ingen inntektsskatteavtale de to statene: fransk intern kildeskatt gjaldt fullt ut for bosatte i Danmark, dempet bare av en publisert forvaltningsdoktrine som tillot refusjon av det overskytende utover den skatten en bosatt i Frankrike ville ha båret — en mekanisme hvis vilkår Conseil d'État stadfestet i avgjørelse n° 413935 av 24. oktober 2018. Avtalen av 4. februar 2022, godkjent ved lov av 22. desember 2023 og kunngjort ved dekret av 5. januar 2024, lukket intervallet etter moderne modell: BEPS-fortale, en hovedformålsartikkel som lar en avtalefordel nektes der oppnåelsen av den var et hovedformål med et arrangement, og en 365-dagers klausul for gevinst på eiendomstunge aksjer. Rekkevidden er likevel bevisst smal — inntektsskatter alene, den franske listen nevner inntektsskatten, selskapsskatten og sosialbidragene, og formuesskatten ingen steder.

Bostedet sorterer under hvert instrument som er i kraft. Hver av de tre inntektsskatteavtalene, og begge arveavtalene, løser dobbelt bosted eller dobbelt domisil etter den velkjente kaskaden: fast bolig, deretter sentrum for livsinteressene, deretter vanlig opphold, deretter statsborgerskap. Den svenske arveavtalen føyer til en egen etterfølgende klausul — en avdød eller giver som hadde vært bosatt i den andre staten i minst fem av de foregående sju årene, og som hadde denne statens statsborgerskap, etterlater den en subsidiær beskatningsrett med kredit (art. 12 §3) — en bestemmelse verdt en kalendersjekk ved enhver nylig flytting.

Det multilaterale instrumentet deler blokken. Finland meldte inn sin Frankrike-avtale, så 1970-teksten anvendes i den konsoliderte fremstillingen som bærer BEPS-fortalen og hovedformålstesten. Norge og Sverige holdt sine Frankrike-avtaler utenfor sine lister; Norges instrument står følgelig som endret frem til 1999, mens Sverige og Frankrike den 22. mai 2023 undertegnet en bilateral avenant for å tilføye samme fortale og hovedformålsartikkel — godkjent på fransk side ved lov n° 2026-510 av 15. juni 2026 og i påvente av ikrafttredelse, slik del 4 noterer. Danmarks 2022-tekst ble født med klausulene innebygd.

Hjemlandenes særtrekk angis her bare på orienteringsnivå. Sverige har ikke ilagt arve- eller gaveavgift siden 2005 og ingen formuesskatt siden 2007; Norge avskaffet arveavgiften i 2014, men beholder formuesskatten; Danmark ilegger boavgift, og Finland en egen arveskatt. Island, hvis bosatte ikke har noen posisjon i eierstudien i del 2, deler avgifts- og representasjonsbehandlingen beskrevet nedenfor for Norge som EØS-medlem; landets avtaler med Frankrike ligger ellers utenfor dette briefets ramme. Den nordiske siden av ethvert spørsmål hører hjemme hos familiens rådgivere i hjemjurisdiksjonen.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus · DK-avtalen 2022 art. 1–2, 29; CE n° 413935 (24. okt. 2018); SE-avtalene 1990 art. 2 & 1994 art. 1, 4, 12 §3; NO-avtalen 1980 art. 2, 4 (avenant 1984); FI-avtalene 1970 (CML-konsolidering) & 1958; Sénat rap. l17-410 (MLI-listene)

2Markedet sett fra Norden

Sett fra de nordiske hovedstedene ledes Rivieraens villamarked på €3M+ ettertrykkelig av Cannes. Cannes med åsene — Super Cannes-kvarteret på Vallauris-siden inkludert, med Théoule-kysten rett i vest — bidro med 306 kvalifiserte salg for €2,066M over 2014–2025, med en median på €4.9M og en toppnotering på €46.5M, og med 37% av verdien i transaksjoner med åttesifrede beløp. Saint-Tropez-halvøya forblir det største €3M+-registeret på kysten, med 1006 salg for €7,049M, mens Saint-Jean-Cap-Ferrat er dets smaleste og mest kostbare: 178 salg for €2,375M med en median på €6.5M og en toppnotering på €200.0M. De siste 36 månedene alene står for €3,970M på tvers av de tre.

Kilde: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), villasalg ≥ €3M, 2014–2025, deduplisert på eiendomsnivå — samme konvensjon som den publiserte Riviera Intelligence-huben, så dette briefet og de offentlige sidene kan ikke motsi hverandre. DVF til og med 2025-12-31.

Eierskapet, i aggregat

Det offentlige registeret beskriver selv hvordan Rivieraen eies. Dette briefet leser det i aggregat — statens transaksjonsregister ved siden av de offentlige selskapsregistrene, alt sammen allerede publisert, anonymisert i behandlingen, og uten at noen enkeltposisjon noen gang identifiseres. På tvers av 20 Riviera-kommuner holdes 29% av eierposisjonene i studien fra utlandet, og de fire nordiske flaggene står sammen for 15% av de utenlandsk holdte posisjonene — en blokk av samme størrelsesorden som de største enkelteuropeiske residensene. Innenfor blokken representerer Norge og Sverige hver 44% av de nordisk holdte posisjonene og Danmark resten; ingen posisjon holdt av bosatte i Finland eller Island fremgår av den nåværende studien. Konsentrasjonen er uvanlig skarp: Cannes med åsene, Vallauris-siden inkludert, sammen med Théoule-kysten rett i vest, bærer nesten alt. Ett strukturelt faktum skiller seg ut — 94% av posisjonene holdt av nordisk bosatte er i direkte personlig eie, uten selskap i kjeden, en direkthet som del I bis prøver mot fire svært ulike arveregimer.

Kun aggregater, hentet fra offentlige kilder på deres gjenbruksvilkår; ingen enkeltposisjon identifiseres eller publiseres. Bostedstilordningen følger registrert adresse. Tallene oppdateres med hver utgave.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus · DVF-registeret, deduplisert på eiendomsnivå · eieraggregater kun fra offentlige registre

IÅ kjøpe i Frankrike som bosatt i Norden

Prosessen og kostnadene

Ervervet følger den vanlige franske sekvensen: bud, compromis de vente — den gjensidig bindende kjøpsavtalen — med ti dagers angrefrist, depositum på sedvanlig 10%, suspensive betingelser, og det autentiske skjøtet hos notairen, som innkrever avgiftene og tinglyser hjemmelen. Notairen opptrer som offentlig embetsmann snarere enn som kjøperens rådgiver, og nordiske kjøpere engasjerer normalt egne rådgivere i tillegg. Fordi de fire arveposisjonene beskrevet i del I bis spriker skarpt — to avtaler, to uten — bør strukturspørsmålene besvares før compromis signeres; ervervsstrukturen er vanskelig å endre når prosessen først er i gang.

Kostnaden ved å eie — fire svar på én formuesskatt

CGI — Code général des impôts, den franske skatteloven — innfører i artikkel 964 den årlige skatten på fast-eiendomsformue over €1,300,000 i skattepliktige aktiva. For personer uten skattemessig bosted i Frankrike omfatter grunnlaget eiendom beliggende i Frankrike sammen med den andelen av et selskaps aksjer som representerer fransk eiendom (artikkel 964-2°). Det som skiller på tvers av blokken, er avtalerammen. En bosatt i Danmark bærer IFI på intern rett alene: 2022-avtalen dekker bare inntektsskatter, så skatten er verken skjermet eller innrammet av avtale — men Danmark ilegger ingen egen formuesskatt, så den dobles aldri. En bosatt i Sverige står i motsatt posisjon: 1990-avtalen nevner den franske formuesskatten, artikkel 22 legger eiendom beliggende i Frankrike — og aksjer i selskaper hvis aktiva hovedsakelig er fransk fast eiendom — til Frankrike, og Sverige, uten formuesskatt siden 2007, legger ingenting på toppen. Bare en bosatt i Norge kan vente å få deler av skatten tilbake: artikkel 23 §1 legger villaens formue til Frankrike, med pantegjeld fradragsberettiget i Frankrike på samme vilkår som for bosatte (art. 23 §1 b), og artikkel 24 §2 forplikter Norge til å trekke den franske formuesskatten fra den formuesskatten Norge ilegger på de samme elementene, innenfor den andelen som faller på dem. En bosatt i Finland dekkes i dag av formueskapitlet i 1970-avtalen — artikkel 22 §1 legger villaen til Frankrike og Finland unntar med progresjonsforbehold — men avtalen undertegnet 4. april 2023 for å avløse 1970-teksten dekker bare inntekt, så denne dekningen er ventet å falle bort med overgangen omtalt i del 4.

Loven selv inneholder ett planleggingsvindu felles for alle fire flagg: en person som blir skattemessig bosatt i Frankrike etter fem år i utlandet, skattlegges i fem år bare av franske aktiva (artikkel 964-1°, al. 2). Ikke noe nordisk instrument herder dette vinduet til en avtalerett, så det forblir et spørsmål om fransk intern rett — verdt å datere presist i enhver flytteplan. Løpende utgifter følger eiendommen: taxe foncière — den kommunale eiendomsskatten — etter kommunale satser; for møblerte sekundærboliger kan kommuner i zone tendue — pressområdene, en kategori som omfatter de fremste Riviera-kommunene — vedta en surtaxe på taxe d'habitation for sekundærboliger; og den årlige bruksdeklarasjonen kreves av alle eiere. Fordi disse satsene er kommunale og årsspesifikke, re-verifiserer dette briefets utgavesyklus dem i stedet for å fryse dem.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965; SE-avtalen 1990 art. 22; NO-avtalen 1980 art. 23, 24 §2; FI-konsolideringen 1970 art. 22, 23 §2; kostnadsskalaer angitt til orientering, spesifiseres ved oppdrag

I bisStrukturer, stilt som spørsmål

Strukturspørsmålet, fire ganger

Eierstrukturer presenteres her, i tråd med denne seriens doktrine, som spørsmål til analyse snarere enn som anbefalinger. For de nordiske flaggene er det organiserende faktum splittelsen notert i del 1: Sverige og Finland overfører under avtale, Danmark og Norge under fransk intern rett alene — og de fire regimene belønner samme innpakning svært ulikt.

Arvingens bosted følger samme splittelse. Der ingen avtale binder Frankrike — Danmark og Norge — bringer en arving som har vært skattemessig bosatt i Frankrike i seks av de ti foregående årene, verdensomspennende erverv inn under fransk avgift (art. 750 ter 3°), med den ensidige krediten i artikkel 784 A for utenlandsk skatt på utenlandske aktiva. De svenske og finske avtalene fordeler derimot sine residualklasser eksklusivt til avdødes domisilstat, og som hovedregel etterlater denne eksklusiviteten ikke rom for mottakersideregelen for de aktiva som er slik tilordnet; lesningen bekreftes sak for sak ved oppdrag. Der fransk avgift gjelder, er skalaen den i CGI artikkel 777 — progressiv til 45% i rett linje over €1.8M per andel, etter fribeløpet på €100,000 per barn i artikkel 779, gjenlevende ektefelle fritatt i arv — og sivilretten bestemmer først: for et arveoppgjør åpnet i Frankrike anvender franske domstoler EUs arveforordning (EU Reg. 650/2012), som i prinsippet lar en nordisk statsborger med vanlig bosted i Frankrike velge statsborgerskapets lov for arven som helhet. Hvordan dette valget mottas hjemme — Danmark og Norge står utenfor forordningen — undersøkes med rådgivere på begge sider før compromis.

Gjeld mot IFI — hva loven foregriper

Finansieringssamtalen løper her som ellers på denne kysten: et lån fra kjøperens bank, sikret i en pantsatt portefølje, slik at likviditeten forblir investert mens gjelden reduserer det skattepliktige grunnlaget. Mekanikken er lovlig, og loven foregriper den. Ervervsgjeld til bank er fradragsberettiget i IFI-grunnlaget etter CGI artikkel 974, mens finansielle aktiva står helt utenfor grunnlaget. Grensene er tre: lån der kapitalen tilbakebetales ved forfall, anses å amortisere, med fradraget fallende pro rata over lånets løpetid og med en tjuendedel per år der ingen løpetid er fastsatt; der skattepliktig eiendom overstiger €5M og gjelden overstiger 60% av verdien, er det overskytende bare fradragsberettiget for halvparten, med mindre låntakeren viser at lånet ikke hovedsakelig ble tatt opp av skattehensyn; og gjelden må være reell — faktisk trukket, faktisk betjent, på markedsvilkår — for rutet gjennom en aksjonærkonto i et SCI slutter den å telle ved verdsettelsen av aksjene (artikkel 973). For en norsk eier bærer fradraget et avtaleekko: artikkel 23 §1 b i 1980-avtalen krever selv at Frankrike innrømmer fradrag for pantegjeld på villaen på bostedsvilkår, og den krediterte IFI etter artikkel 24 §2 krymper deretter med grunnlaget. Belåning demper IFI i de første årene og avtar etter design — en kalender best gjennomgått før compromis snarere enn etter.

Démembrement — den nakne eiendomsretten gis bort, bruken beholdes

Strukturen som ofte foreslås ved siden av lånet, deler selve eiendomsretten: kjøperen beholder bruksretten — usufruit, bruken av villaen og dens inntekter på livstid — og gir den nakne eiendomsretten (nue-propriété) til neste generasjon. Loven verdsetter delingen etter alder: etter skalaen i CGI artikkel 669 utgjør den nakne eiendomsretten 60% av full verdi der bruksrettshaveren er mellom 61 og 70, og 70% mellom 71 og 80; gaven bærer avgift på denne andelen alene, til dagens verdi, og gjenforeningen av full eiendomsrett ved bruksrettshaverens død er ingen ny avgiftspliktig overføring, forutsatt at vilkårene i artikkel 751 er oppfylt — en notarialbekreftet gave, gitt mer enn tre måneder før dødsfallet, verdsatt etter skalaen i artikkel 669. Artikkel 968 holder den fulle verdien innenfor bruksrettshaverens IFI-grunnlag, så formuesskatten er uberørt. Avtalerammen følger delens splittelse: for en svensk giver forblir gaven innenfor 1994-avtalens fordeling; for danske, norske og finske givere er den en rent fransk avgift på den franske andelen, med eventuell gaveavgift i hjemlandet — Danmark og Finland ilegger en, Norge ikke — besvart av familiens rådgivere hjemme. Pliktdelskonsekvensene av en gave til barn hører hjemme hos advokat, sammen med lovvalget nevnt ovenfor.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974; SE-avtalen 1994 art. 5, 9, 12; FI-avtalen 1958 art. 3, 7; NO-avtalen 1980 art. 23 §1 b, 24 §2; EU Reg. 650/2012

IIÅ selge som bosatt i Norden

Frankrike skattlegger først, og alle fire instrumenter i kraft bekrefter det. Gevinst på selve villaen går til beliggenhetsstaten under hver tekst — artikkel 13 §1 i den danske, den svenske og den norske avtalen så vel som i den finske konsolideringen. Eiendomstunge aksjer følger etter, langs fire ulikt utformede ruter: den danske avtalen og den finske konsolideringen bærer den moderne 365-dagersklausulen, som når aksjer som på noe tidspunkt i året før salget hentet mer enn halvparten av sin verdi fra fransk fast eiendom; den svenske avtalen og den norske protokollen legger slike gevinster til Frankrike der fransk rett skattlegger dem som eiendomsgevinster — hvilket den gjør. For enhver nordisk selger løper den franske skatten under CGI artikkel 244 bis A: den skattepliktige gevinsten reduseres med et eiertidsfradrag på 6% for hvert eierår utover det femte og 4% for det tjueandre (artikkel 150 VC), inntektsskattekomponenten anvendes deretter med 19% (artikkel 200 B) og slukner etter 22 år, og skattepliktige gevinster over €50,000 bærer i tillegg den progressive tilleggsavgiften i artikkel 1609 nonies G, som når 6% på de nivåene dette markedet omsetter på.

To franske formaliteter faller likt ut over hele blokken — den ene via en EØS-rute verdt å nevne. Selgere tilknyttet en dansk, svensk, finsk eller norsk trygdeordning — og ikke en fransk — er fritatt for CSG og CRDS på gevinsten og bærer bare solidaritetsavgiften på 7.5% (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), ettersom koordineringsforordningen fritaket viser til, omfatter EØS så vel som Unionen; fulle 17.2% forblir tredjelandssatsen. Og ingen av de fire trenger akkreditert skatterepresentant: fritaket i artikkel 244 bis A, IV bis dekker EU-selgere og, blant EØS-statene, nettopp dem som er bundet til Frankrike ved konvensjoner om administrativ bistand og innfordring — forvaltningen nevner Island og Norge, og utelukker Liechtenstein. Begge punkter verifiseres mot selgerens faktiske tilknytning ved oppdrag.

Hjemstaten svarer deretter med kredit — unntatt Finland, med unntak. Danmark trekker den franske skatten fra sin egen på samme inntekt (2022-avtalen, art. 22 §1); Sverige gjør det samme (1990-avtalen, art. 23 §2); Norge likeså, for inntekt og for formue (art. 24 §2); Finland unntar gevinsten med progresjonsforbehold (1970-konsolideringen, art. 23 §2). Der eiendommen eies gjennom selskap, endrer valget mellom å selge aktivumet og å selge aksjene både kjøperkretsen, den franske analysen og hjemlandets metode; det valget vurderes best før markedsføringen begynner, ikke underveis i forhandlingen.

Å reise etter salget — en note om exit-skatten

Familier som selger og deretter flytter fra Frankrike, spør iblant om en utflyttingsskatt utløses ved avreisen. Svaret er snevrere enn navnet antyder. Frankrikes exit-skatt (CGI artikkel 167 bis) sikter mot verdipapirer, ikke eiendom: den gjelder personer som var skattemessig bosatt i Frankrike i minst seks av de ti årene før avreisen, og skattlegger urealiserte gevinster på betydelige verdipapirposisjoner — posisjoner med samlet verdi over €800,000, eller andeler på 50% eller mer av et selskaps overskudd, der det andre kriteriet fanger en kontrollerende post uansett verdi — slik de står på avreisedagen. En villa som allerede er solgt, har gjort opp sin egen skatt under regimene ovenfor, og salgsprovenyet selv er ikke omfattet. Aksjer i et familie-SCI følger eiendommen snarere enn porteføljen: så lenge selskapet beholder det ordinære inntektsskatteregimet, forblir gevinster på dets eiendomstunge aksjer innenfor eiendomsregimet (CGI artikkel 150 UB) og utenfor exit-skatten — Frankrikes rett til å skattlegge et senere salg sikres i stedet av artikkel 244 bis A. Et selskap som har optert for selskapsskatt, endrer klassifiseringen, og med den analysen; opsjonen hører hjemme på sjekklisten før avreise. Bostedsvilkåret betyr like mye: en person som reiser før seks års fransk bosted innenfor de foregående ti, står helt utenfor skatten på latente gevinster, så familien som prøvde Frankrike i noen år og dro videre, reiser typisk uberørt; gevinster som allerede ligger under en skatteutsettelse, følger egne regler og gjennomgås ved oppdrag. Der maskineriet faktisk slår inn, utsettes betalingen som regel, og ligningen bortfaller automatisk der verdipapirene fortsatt eies to år etter avreisen — fem der porteføljen oversteg €2.57M — eller ved retur til Frankrike. For de fleste selgere er exit-skatten derfor et spørsmål om kalender og papirarbeid snarere enn om kostnad; de destinasjonsspesifikke mekanismene i utsettelsen avklares ved oppdrag.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus · CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (inkl. IV bis), 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7 I ter; DK-avtalen art. 13, 22; SE 1990 art. 13, 23; NO 1980 art. 13 + protokoll §5, art. 24; FI 1970 art. 13, 23; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22. jan. 2025)

IIILeie — som leietaker og som utleier

Å leie som leietaker

Et leieår før kjøpet er fortsatt det klassiske første skrittet, og det bærer én advarsel verdt å si klart: fransk skattemessig bosted etter CGI artikkel 4 B avgjøres av hvor foyeren — hjemmet — ligger, av hovedoppholdsstedet og av sentrum for yrkes- og økonomiske interesser — hvorav ingen viker for en leiekontrakt. En Riviera-villa som blir familiens faktiske hjem, kan etablere fransk bosted, med verdensomspennende konsekvenser, lenge før noe kjøp; tie-breaker-reglene i de fire avtalene avgjør deretter, etter kaskaden beskrevet i del 1, og den svenske arveavtalens fem-av-sju-års-klausul gir denne familiens kalender enda en egen lesning. Valget mellom møblert sesongutleie og den sivile leiekontrakten på ett til tre år avgjør exit-fleksibiliteten, og bør tilpasses prøveperiodens egentlige formål.

Å leie ut villaen

Franskkildede leieinntekter for ikke-bosatte — de møblerte utleiene som er vanlige på dette prisnivået inkludert — skattlegges under minstesatsregimet i CGI artikkel 197 A, med minst 20% opp til taket for det andre trinnet og 30% over det, med mindre skattyteren dokumenterer en lavere effektiv sats på verdensinntekten; sosiale avgifter kommer i tillegg, for nordisk tilknyttede eiere som regel med solidaritetssatsen på 7.5% beskrevet i del II, verifisert ved oppdrag. Fordelingen er ensartet over blokken: alle fire avtaler gjør inntekt av fast eiendom skattbar i staten der eiendommen ligger (artikkel 6 i hver tekst), hvoretter hjemstaten avlaster etter sin egen metode — kredit i Danmark, Sverige og Norge, unntak med progresjonsforbehold i Finland. Hvordan avlastningen gis hjemme, hører hjemme hos familiens nordiske rådgivere.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A; art. 6 i DK 2022-, SE 1990-, NO 1980- og FI 1970-tekstene

4Hva som er endret

Utgave 1 — referanse (juli 2026). Instrumentene slik de står: Frankrike–Danmark-avtalen av 4. februar 2022 (i kraft 29. desember 2023, med virkning fra 1. januar 2024); Frankrike–Sverige-avtalene av 27. november 1990 (inntekt og formue) og 8. juni 1994 (arv og gave); Frankrike–Norge-avtalen av 19. desember 1980 som endret ved avenantene av 1984, 1995 og 1999; og Frankrike–Finland-avtalen av 11. september 1970 som endret ved det multilaterale instrumentet, ved siden av arveavtalen av 25. august 1958. Ett kalenderpunkt leder filen: lov n° 2026-510 av 15. juni 2026 ga fransk godkjenning både av den nye Frankrike–Finland-avtalen undertegnet 4. april 2023 — en ren inntektstekst som vil avløse 1970-avtalen og med den pensjonere formueskapitlet som i dag gir en finsk bosatts IFI sin avtaleramme — og av Frankrike–Sverige-avenanten av 22. mai 2023, som tilføyer BEPS-fortalen og en hovedformålsartikkel til 1990-avtalen. Ingen av instrumentene er ennå i kraft; ikrafttredelsen følger utvekslingen av underretninger, og utgave 2 vil nedtegne dekretene og virkningsdatoene. Videre overvåkingspunkter: årlige Loi de finances-bevegelser på IFI og overdragelsesavgiftene; kommunale surtaxe-vedtak langs Riviera-buen; nordisk lovgivning om formues- og dødsbeskatning; og kommentarårgangene — forvaltningens Danmark-sider er ajour (21. mai 2025), mens Norge-kommentaren er fra 2012 og eldre enn IFI, og Sverige-siden begrenser seg til informasjonsutveksling, så i begge disse relasjonene følger dette briefet avtaletekstene. Eieraggregatene i del 2 oppdateres med hver utgave.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus

5Spørsmål og svar

Betaler en bosatt i Norden fransk formuesskatt på en Riviera-villa?

Ja, så snart franske eiendomsaktiva overstiger €1.3M, enten de eies direkte eller gjennom eiendomsandelen av selskapsaksjer (CGI art. 964). Rammen varierer med flagget: Danmarks 2022-avtale gjelder bare inntekt, så skatten hviler på intern rett alene; Sveriges og Norges avtaler, og Finlands inntil videre, legger den til Frankrike ved avtale — og bare Norge krediterer den franske skatten mot sin egen formuesskatt (1980-avtalen, art. 24 §2).

Finnes det en skatteavtale mellom Frankrike og Danmark?

Ja, siden nylig: avtalen av 4. februar 2022, i kraft 29. desember 2023 og med virkning fra 1. januar 2024, avsluttet et femtenårig intervall som fulgte Danmarks oppsigelse av 1957-avtalen. Den dekker bare inntektsskatter — ingen formuesskattsartikkel, og ingen arveavtale finnes mellom de to statene.

Hvilket land skattlegger arven etter en fransk villa eid fra Norden?

Frankrike, i alle fire tilfeller, som staten der eiendommen ligger — under 1994-avtalen for Sverige, 1958-avtalen for Finland, og CGI artikkel 750 ter alene for Danmark og Norge. Det som varierer, er hjemmesiden: Sverige og Norge ilegger ingen arveavgift, mens Danmark og Finland skattlegger etter egen rett.

Betyr Sveriges avskaffelse av arveavgiften at en svensk familie ikke betaler noe ved død?

Ikke på villaen. 1994-avtalen legger fremdeles eiendom beliggende i Frankrike — og eiendomstunge aksjer — til Frankrike, så fransk arveavgift gjelder fullt ut; det Sverige avskaffet i 2005, er bare sin egen side av fordelingen. Porteføljeaktiva som artikkel 9 legger eksklusivt til Sverige, passerer derimot ubeskattet.

Hvem skattlegger gevinsten når en bosatt i Norden selger en fransk villa?

Frankrike, som beliggenhetsstat under alle fire instrumenter, gjennom CGI artikkel 244 bis A med eiertidsfradragene — inntektsskattekomponenten slukner etter 22 år og de sosiale avgiftene etter 30. Danmark, Sverige og Norge krediterer deretter den franske skatten hjemme; Finland unntar gevinsten med progresjonsforbehold.

Trenger en nordisk selger skatterepresentant i Frankrike?

Nei. Fritaket i artikkel 244 bis A, IV bis dekker selgere bosatt i EU — Danmark, Sverige og Finland — og, blant EØS-statene, dem som er bundet til Frankrike ved konvensjoner om administrativ bistand og innfordring, et vilkår forvaltningen bekrefter for Norge og Island. Selgere tilknyttet en nordisk trygdeordning bærer dessuten solidaritetsavgiften på 7.5% i stedet for de fulle sosiale avgiftene på 17.2%.

Skattlegges leieinntekter fra Frankrike når eieren bor i Norden?

Ja, av Frankrike først: alle fire avtaler gjør inntekt av fast eiendom skattbar i beliggenhetsstaten (artikkel 6), og Frankrike anvender minstesatsregimet i CGI artikkel 197 A, med minst 20% og 30%, med sosiale avgifter i tillegg. Danmark, Sverige og Norge avlaster med kredit hjemme; Finland unntar med progresjonsforbehold.

Gjelder en fransk exit-skatt etter salg og utflytting?

Sjelden, og aldri på selve villaen. Skatten (CGI art. 167 bis) når bare personer som var skattemessig bosatt i Frankrike i seks av de ti årene før avreisen, og bare deres urealiserte gevinster på verdipapirer — over €800,000 i verdi, eller andeler på 50% eller mer av et selskaps overskudd; den solgte villaen og provenyet står utenfor, det samme gjør familie-SCI-aksjer holdt under det ordinære inntektsskatteregimet (art. 150 UB). Der den faktisk gjelder, utsettes betalingen som regel, og ligningen bortfaller etter to år — fem over €2.57M — eller ved retur til Frankrike.

Hva er Chiron Legal Corpus?

Chiron Legal Corpus er forskningsbiblioteket bak dette briefet, vedlikeholdt av dette kontorets offshore juridiske forskningspartner: en omfattende grensekryssende samling av konsoliderte lover, skattemyndighetsdoktrine, avtaleinstrumenter og rettspraksis, inkludert de franske primærkildene i fulltekst. Hvert rettslig utsagn på disse sidene er verifisert mot det, kontrollert på nytt mot Légifrance og BOFiP ved hver utgave, og stemplet med kontrolldato del for del.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus

6Metode, kilder & forbehold

Metode. Rettslige utsagn verifiseres mot Chiron Legal Corpus, forskningsbiblioteket vedlikeholdt av dette kontorets offshore juridiske forskningspartner — en omfattende grensekryssende og internasjonal samling av konsoliderte lover, skattemyndighetsdoktrine, avtaleinstrumenter og rettspraksis, med fransk primærrett i fulltekst, kontrollert på nytt mot de offisielle kildene ved hver utgave. Gjennomgangen av 19. juli 2026 omfattet Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A inkl. IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983 — konsoliderte tekster; CSS art. L. 136-7), de seks avtaleinstrumentene i sine offisielle franske fremstillinger — Frankrike–Danmark-avtalen av 2022, Frankrike–Sverige-avtalene av 1990 og 1994 med avenanten av 22. mai 2023 (undertegnet, ikke i kraft), Frankrike–Norge-avtalen av 1980 konsolidert til og med 1999-avenanten med dens protokoll, og Frankrike–Finland-tekstene av 1970 (i konsolideringen som bærer det multilaterale instrumentet) og 1958 — sammen med forvaltningens kommentar (BOI-INT-CVB-DNK av 21. mai 2025; BOI-INT-CVB-SWE, 2015; BOI-INT-CVB-NOR, 2012; BOI-INT-CVB-FIN-20, 2012; BOI-RFPI-PVINR-30-20 av 22. januar 2025) og Conseil d'États avgjørelse n° 413935 av 24. oktober 2018 om det danske intervallet. Der kommentaren er eldre enn et instrument eller den gjeldende formuesskatten, følger dette briefet avtaleteksten. Nordisk intern rett — de svenske avskaffelsene i 2005 og 2007, den norske avskaffelsen i 2014 og formuesskatten, de danske og finske dødsavgiftene — angis på orienteringsnivå fra sekundærkilder og er aldri bærende for et rettslig utsagn. Markedsdata: DVF (DGFiP), villasalg ≥ €3M, deduplisert på eiendomsnivå, register til og med 2025-12-31. Eieraggregater: sammenstilt fra offentlige eiendoms- og selskapsregistre, anonymisert, per 19. juli 2026. Punkter merket "ved oppdrag" — kommunale satser, trygdetilknytning, den finske lesningen av selskapsaksjer under 1958-avtalen, gevinstgrunnlaget på skjøtenivå — angis på mekanismenivå i påvente av saksspesifikk verifikasjon.

Forbehold. Dette briefet dokumenterer publisert rett og offentlige transaksjonsdata; det er research snarere enn personlig juridisk eller skattemessig rådgivning, og individuelle forhold — bostedshistorikk, statsborgerskap, formuesordningen mellom ektefeller, hjemmelskjeden — endrer utfall. For en konkret transaksjon koordinerer dette kontoret de rette franske rådgiverne (avocat fiscaliste, notaire) og gjennomfører eiendomssiden.

Rettstilstand kontrollert per 19. juli 2026 — verifisert mot Légifrance og BOFiP gjennom Chiron Legal Corpus