Frankrike–Norden — Rivierans privata förmögenhetsbrief

0Det väsentliga

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus

1Avtalen — Danmark, Sverige, Norge, Finland

De fyra avtalssituationerna sammanfattas först, i den form denna brief behåller genomgående: en rad per flagga, prosa endast där regimerna verkligen skiljer sig åt.

Den danska mellanperioden förtjänar sina datum. Danmark sade upp avtalet av den 8 februari 1957 med verkan från den 1 januari 2009, och fram till utgången av 2023 band inget inkomstskatteavtal de två staterna: fransk intern källskatt tillämpades fullt ut på personer med hemvist i Danmark, mildrad endast av en publicerad förvaltningsdoktrin som medgav återbetalning av överskottet utöver den skatt en person med hemvist i Frankrike skulle ha burit — en mekanism vars villkor Conseil d'État bekräftade i avgörandet n° 413935 av den 24 oktober 2018. Avtalet av den 4 februari 2022, godkänt genom lagen av den 22 december 2023 och offentliggjort genom dekret av den 5 januari 2024, slöt mellanperioden enligt modern modell: BEPS-ingress, en artikel om huvudsakligt syfte enligt vilken en avtalsförmån kan vägras när dess erhållande var ett av arrangemangets huvudsakliga syften, samt en 365-dagarsklausul för fastighetsrika andelar vid aktievinster. Räckvidden är dock avsiktligt smal — enbart inkomstskatter; den franska listan nämner inkomstskatt, bolagsskatt och de sociala avgifterna, men förmögenhetsskatten ingenstans.

Hemvisten avgör sorteringen i varje gällande instrument. Vart och ett av de tre inkomstskatteavtalen, och båda arvsskatteavtalen, löser dubbel hemvist eller dubbelt domicil enligt den välbekanta kaskaden: permanent bostad, därefter centrum för levnadsintressena, därefter stadigvarande vistelse, därefter medborgarskap. Det svenska arvsskatteavtalet lägger till en egen avslutande klausul — en avliden eller givare som haft hemvist i den andra staten under minst fem av de föregående sju åren, och som var medborgare i den staten, lämnar den en kvarstående beskattningsrätt med avräkning (art. 12 §3) — en bestämmelse värd en kalenderkontroll vid varje nylig flytt.

Det multilaterala instrumentet delar blocket. Finland listade sitt Frankrikeavtal, så 1970 års text tillämpas i den konsoliderade version som bär BEPS-ingressen och testet om huvudsakligt syfte. Norge och Sverige utelämnade sina Frankrikeavtal från sina listor; Norges instrument står följaktligen som ändrat till och med 1999, medan Sverige och Frankrike den 22 maj 2023 undertecknade ett bilateralt tilläggsavtal (avenant) för att lägga till samma ingress och artikel om huvudsakligt syfte — godkänt på fransk sida genom lag n° 2026-510 av den 15 juni 2026 och i väntan på ikraftträdande, såsom avsnitt 4 noterar. Danmarks text av 2022 föddes med klausulerna inbyggda.

Hemländernas särdrag anges här endast på orienteringsnivå. Sverige har inte tagit ut någon arvs- eller gåvoskatt sedan 2005 och ingen förmögenhetsskatt sedan 2007; Norge avskaffade sin arvsskatt 2014 men behåller sin förmögenhetsskatt, formuesskatten; Danmark tar ut kvarlåtenskapsskatt, och Finland en egen arvsskatt. Island, vars invånare inte innehar någon position i ägarstudien i avsnitt 2, delar i egenskap av EES-medlem den avgifts- och ombudsbehandling som nedan beskrivs för Norge; dess avtal med Frankrike ligger i övrigt utanför denna briefs räckvidd. Den nordiska sidan av varje fråga hör hemma hos familjens rådgivare i hemjurisdiktionen.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus · DK-avtalet 2022 art. 1–2, 29; CE n° 413935 (24 okt 2018); SE-avtalen 1990 art. 2 & 1994 art. 1, 4, 12 §3; NO-avtalet 1980 art. 2, 4 (tilläggsavtal 1984); FI-avtalen 1970 (CML-konsolidering) & 1958; Sénat rap. l17-410 (MLI-listorna)

2Marknaden, sedd från Norden

Sedd från de nordiska huvudstäderna leds Rivierans villamarknad över €3M med eftertryck av Cannes. Cannes och dess kullar — kvarteret Super Cannes på Vallauris-sidan inräknat, med Théoule-kusten omedelbart västerut — bidrog med 306 kvalificerade försäljningar om €2,066M under 2014–2025, med en median på €4.9M och ett tak på €46.5M, och med 37% av värdet i transaktioner på åttasiffriga belopp. Saint-Tropez-halvön förblir kustens största register över €3M+, med 1006 försäljningar om €7,049M, medan Saint-Jean-Cap-Ferrat är dess smalaste och dyraste: 178 försäljningar om €2,375M med en median på €6.5M och ett tak på €200.0M. Enbart de senaste 36 månaderna svarar för €3,970M över de tre.

Källa: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), villaförsäljningar ≥ €3M, 2014–2025, dubblettrensade på fastighetsnivå — samma konvention som den publicerade Riviera Intelligence-hubben, så denna brief och de publika sidorna kan aldrig gå isär. DVF till och med 2025-12-31.

Ägandet, i aggregat

Det offentliga registret beskriver självt hur Rivieran ägs. Denna brief läser det i aggregat — statens transaktionsregister vid sidan av de offentliga bolagsregistren, alltsammans redan publicerat, anonymiserat i bearbetningen, och utan att något enskilt innehav någonsin identifieras. Över 20 Riviera-kommuner hålls 29% av de studerade ägarpositionerna från utlandet, och de fyra nordiska flaggorna svarar tillsammans för 15% av dessa utlandshållna positioner — ett block av samma storleksordning som de största enskilda europeiska hemvisterna. Inom blocket representerar Norge och Sverige vardera 44% av de nordiskt hållna positionerna och Danmark återstoden; ingen position med finsk och ingen med isländsk hemvist förekommer i den aktuella studien. Koncentrationen är ovanligt skarp: Cannes och dess kullar, Vallauris-sidan inräknad, tillsammans med Théoule-kusten strax västerut, bär nästan alltsammans. Ett strukturellt faktum sticker ut — 94% av positionerna med nordisk hemvist hålls i direkt personligt ägande, utan bolag i kedjan, en direkthet som avsnitt I bis prövar mot fyra mycket olika arvsregimer.

Endast aggregat, hämtade ur offentliga källor enligt deras vidareutnyttjandevillkor; inget enskilt innehav identifieras eller publiceras. Hemvistattribueringen följer den registrerade adressen. Siffrorna uppdateras med varje utgåva.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus · DVF-registret, dubblettrensat på fastighetsnivå · ägaraggregat enbart ur offentliga register

IAtt köpa i Frankrike med hemvist i Norden

Processen och dess kostnader

Förvärvet följer den sedvanliga franska sekvensen: bud, compromis de vente (föravtalet) med tio dagars ångerfrist, handpenning om sedvanligen 10%, suspensiva villkor, och den autentiska köpehandlingen inför notarien (notaire), som uppbär skatterna och registrerar äganderätten. Notarien agerar som offentlig ämbetsman snarare än som köparens ombud, och nordiska köpare anlitar i regel egna rådgivare därutöver. Eftersom de fyra arvspositioner som beskrivs i avsnitt I bis skiljer sig skarpt åt — två avtal, två utan — förtjänar strukturfrågorna att besvaras innan compromis undertecknas; förvärvsvehikeln är svår att ändra när processen väl är i gång.

Kostnaden för att äga — fyra svar på en och samma förmögenhetsskatt

CGI artikel 964 (Code général des impôts, den franska skattelagen) inför den årliga skatten på fastighetsförmögenhet över €1,300,000 i skattepliktiga tillgångar. För personer utan skatterättslig hemvist i Frankrike omfattar underlaget fransk-belägen egendom jämte den andel av ett bolags aktier som representerar fransk fastighet (artikel 964-2°). Det som skiljer sig över blocket är avtalsläget. En person med hemvist i Danmark bär IFI enbart enligt intern rätt: 2022 års avtal omfattar endast inkomstskatter, så skatten är varken skyddad eller inramad av avtal — men Danmark tar inte ut någon egen förmögenhetsskatt, så den dubbleras aldrig. En person med hemvist i Sverige intar motsatt position: 1990 års avtal nämner den franska förmögenhetsskatten, artikel 22 tilldelar Frankrike fransk-belägen egendom — och andelar i bolag vars tillgångar huvudsakligen utgörs av fransk fast egendom — och Sverige, utan förmögenhetsskatt sedan 2007, lägger ingenting ovanpå. En person med hemvist i Norge är ensam om att kunna räkna med att få tillbaka en del av skatten: artikel 23 §1 tilldelar Frankrike villans förmögenhetsvärde, med hypoteksskuld avdragsgill i Frankrike på samma villkor som för landets invånare (art. 23 §1 b), och artikel 24 §2 ålägger Norge att räkna av den franska förmögenhetsskatten från den formuesskatt Norge tar ut på samma tillgångar, inom den andel som belöper på dem. En person med hemvist i Finland täcks i dag av förmögenhetskapitlet i 1970 års avtal — artikel 22 §1 tilldelar Frankrike villan och Finland undantar med progressionsförbehåll — men avtalet som undertecknades den 4 april 2023 för att ersätta 1970 års text omfattar endast inkomst, så den täckningen upphör med det skifte som avsnitt 4 noterar.

Lagen själv rymmer ett planeringsfönster gemensamt för alla fyra flaggor: den som får skatterättslig hemvist i Frankrike efter fem år utomlands beskattas i fem år enbart för franska tillgångar (artikel 964-1°, al. 2). Inget nordiskt instrument härdar det fönstret till en avtalsrättighet, så det förblir en fråga om fransk intern rätt, värd att datera exakt i varje flyttplan. Löpande kostnader följer fastigheten: taxe foncière (den kommunala fastighetsskatten) enligt kommunala satser; för möblerade fritidsbostäder kan kommuner i zone tendue — områden med ansträngd bostadsmarknad, en kategori som omfattar Rivierans paradkommuner — rösta igenom en surtaxe på taxe d'habitation för fritidsbostäder; och den årliga användningsdeklarationen krävs av alla ägare. Eftersom satserna är kommunala och årsspecifika omprövar denna briefs utgåvecykel dem snarare än att frysa dem.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965; SE-avtalet 1990 art. 22; NO-avtalet 1980 art. 23, 24 §2; FI-konsolideringen 1970 art. 22, 23 §2; kostnadsskalor angivna för orientering, specificeras vid uppdrag

I bisStrukturer, som frågor

Strukturfrågan, fyra gånger om

Ägarstrukturer presenteras här, i linje med denna rapportlinjes doktrin, som frågor för analys snarare än som rekommendationer. För de nordiska flaggorna är det ordnande faktumet den delning som avsnitt 1 noterar: för Sverige och Finland sker arvsövergången under avtal, för Danmark och Norge enbart under fransk intern rätt — och de fyra regimerna belönar samma omslag mycket olika.

Arvingens hemvist följer samma delning. Där inget avtal binder Frankrike — Danmark och Norge — drar en arvinge som haft skatterättslig hemvist i Frankrike under sex av de tio föregående åren in världsvida förvärv under fransk arvsskatt (art. 750 ter 3°), med den ensidiga avräkningen i artikel 784 A för utländsk skatt på utländska tillgångar. De svenska och finska avtalen fördelar däremot sina restklasser uteslutande till den avlidnes domicilstat, och i regel lämnar den exklusiviteten inget utrymme för mottagarsidans regel på de så tilldelade tillgångarna; läsningen bekräftas från fall till fall vid uppdrag. Där fransk arvsskatt tillämpas är skalan den i CGI artikel 777 — progressiv upp till 45% i rakt nedstigande led ovanför €1.8M per lott, efter grundavdraget om €100,000 per barn i artikel 779, den efterlevande maken befriad vid arv — och civilrätten avgör först: för en succession som öppnas i Frankrike tillämpar de franska domstolarna EU:s arvsförordning (EU-förordning 650/2012), enligt vilken en nordisk medborgare med stadigvarande hemvist i Frankrike i princip kan välja medborgarskapslandets lag för arvet i dess helhet. Hur det valet tas emot där hemma — Danmark och Norge står utanför förordningen — prövas med ombud på båda sidor före compromis.

Skuld mot IFI — vad lagen förutser

Finansieringssamtalet förs här som annorstädes på denna kust: ett lån från köparens bank, säkerställt genom en pantsatt portfölj, så att likviditeten förblir investerad medan skulden minskar det skattepliktiga underlaget. Mekaniken är laglig och lagen förutser den. Förvärvsskuld till bank är avdragsgill från IFI-underlaget enligt CGI artikel 974, medan finansiella tillgångar ligger helt utanför underlaget. Gränserna är tre: lån som återbetalar kapitalet vid förfall anses amortera, varvid avdraget minskar proportionellt över lånets löptid och med en tjugondel per år där ingen löptid är avtalad; där skattepliktig egendom överstiger €5M och skulderna 60% av dess värde är överskottet avdragsgillt endast till hälften, om inte låntagaren visar att lånet inte huvudsakligen upptogs av skatteskäl; och skulden måste vara verklig — faktiskt utbetald, faktiskt betjänad, på marknadsvillkor, ty slussad genom ett aktieägarkonto i ett SCI (société civile immobilière, det franska civilrättsliga fastighetsbolaget) upphör den att räknas vid värderingen av andelarna (artikel 973). För en norsk ägare bär avdraget ett avtalseko: artikel 23 §1 b i 1980 års avtal ålägger själv Frankrike att medge avdrag för hypoteksskuld på villan på inhemska villkor, och den avräknade IFI enligt artikel 24 §2 krymper då med underlaget. Hävstången dämpar IFI under de första åren och avtar enligt konstruktion — en kalender som prövas bäst före compromis snarare än efter.

Démembrement — den nakna äganderätten bortskänkt, nyttjandet behållet

Strukturen som ofta föreslås vid sidan av lånet delar själva äganderätten: köparen behåller nyttjanderätten (usufruit) — bruket av villan och dess avkastning livet ut — och skänker den nakna äganderätten (nue-propriété) till nästa generation. Lagen värderar delningen efter ålder: enligt skalan i CGI artikel 669 representerar den nakna äganderätten 60% av fullt värde när nyttjandehavaren är mellan 61 och 70, och 70% mellan 71 och 80; gåvan bär skatt endast på den andelen, till dagens värde, och återföreningen av full äganderätt vid nyttjandehavarens död utgör inte någon ytterligare skattepliktig övergång, förutsatt att villkoren i artikel 751 är uppfyllda — en notariserad gåva, fullbordad mer än tre månader före dödsfallet, värderad enligt skalan i artikel 669. Artikel 968 håller kvar det fulla värdet i nyttjandehavarens IFI-underlag, så förmögenhetsskatten rubbas inte. Avtalsläget följer avsnittets delning: för en svensk givare stannar gåvan inom 1994 års avtals fördelning; för danska, norska och finska givare är den en rent fransk skatt på den franska andelen, varvid eventuell gåvoskatt i hemlandet — Danmark och Finland tar ut en, Norge inte — besvaras av familjens rådgivare där hemma. Laglottskonsekvenserna av en gåva till barn hör hemma hos ombud, jämte det lagval som noterats ovan.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974; SE-avtalet 1994 art. 5, 9, 12; FI-avtalet 1958 art. 3, 7; NO-avtalet 1980 art. 23 §1 b, 24 §2; EU-förordning 650/2012

IIAtt sälja med hemvist i Norden

Frankrike beskattar först, och alla fyra gällande instrument bekräftar det. Vinster på själva villan går till belägenhetsstaten enligt varje text — artikel 13 §1 i det danska, svenska och norska avtalet liksom i den finska konsolideringen. Fastighetsrika andelar följer efter, via fyra olikt avfattade vägar: det danska avtalet och den finska konsolideringen bär den moderna 365-dagarsklausulen, som når andelar som vid någon tidpunkt under året före försäljningen hämtade mer än halva sitt värde ur fransk fast egendom; det svenska avtalet och det norska protokollet tilldelar Frankrike sådana vinster där fransk rätt beskattar dem som fastighetsvinster, vilket den gör. För varje nordisk säljare löper den franska skatten enligt CGI artikel 244 bis A: den skattepliktiga vinsten reduceras med ett innehavstidsavdrag om 6% för varje ägandeår bortom det femte och 4% för det tjugoandra (artikel 150 VC), varefter inkomstskattekomponenten tillämpas med 19% (artikel 200 B) och slocknar efter 22 år, och skattepliktiga vinster över €50,000 bär därutöver den progressiva tilläggsskatten i artikel 1609 nonies G, som når 6% på de nivåer där denna marknad handlar.

Två franska formaliteter faller ut lika över hela blocket, en av dem via en EES-väg värd att namnge. Säljare anslutna till ett danskt, svenskt, finskt eller norskt socialförsäkringssystem — och inte påförda ett franskt — är befriade från CSG och CRDS på vinsten och bär endast solidaritetsavgiften om 7.5% (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), eftersom den samordningsförordning som befrielsen hänvisar till omfattar EES såväl som unionen; fulla 17.2% förblir tredjelandssatsen. Och ingen av de fyra behöver ett ackrediterat skatteombud: dispensen i artikel 244 bis A, IV bis omfattar EU-säljare och, bland EES-staterna, just dem som är bundna till Frankrike genom konventioner om handräckning och indrivning — förvaltningen namnger Island och Norge, och utesluter Liechtenstein. Båda punkterna verifieras mot säljarens faktiska tillhörighet vid uppdrag.

Hemstaten svarar därefter med avräkning — utom Finland, med undantagande. Danmark räknar av den franska skatten från sin egen på samma inkomst (2022 års avtal, art. 22 §1); Sverige gör detsamma (1990 års avtal, art. 23 §2); Norge likaså, för inkomst och för förmögenhet (art. 24 §2); Finland undantar vinsten med progressionsförbehåll (1970 års konsolidering, art. 23 §2). Där fastigheten hålls genom bolag förändrar valet mellan att sälja tillgången och att sälja andelarna på en gång köparkretsen, den franska analysen och hemlandets metod; det valet utvärderas bäst innan marknadsföringen inleds snarare än under förhandlingens gång.

Att lämna efter försäljningen — en not om exit tax

Familjer som säljer och därefter flyttar från Frankrike frågar ibland om en utflyttningsskatt utlöses vid avresan. Svaret är snävare än namnet antyder. Frankrikes exit tax (CGI artikel 167 bis) siktar på värdepapper, inte på fastighet: den gäller personer som haft skatterättslig hemvist i Frankrike under minst sex av de tio åren före avresan, och beskattar orealiserade vinster på väsentliga värdepappersinnehav — positioner vars samlade värde överstiger €800,000, eller andelar om 50% eller mer av ett bolags vinst, där det andra kriteriet fångar ett kontrollerande innehav oavsett värde — sådana de står på avresedagen. En redan såld villa har gjort upp sin egen skatt enligt regimerna ovan, och själva köpeskillingen ligger utanför skatten. Andelar i ett familje-SCI följer fastigheten snarare än portföljen: så länge bolaget behåller den ordinarie inkomstskatteregimen stannar vinster på dess fastighetsrika andelar inom fastighetsregimen (CGI artikel 150 UB) och utanför exit tax — Frankrikes rätt att beskatta en senare försäljning bevaras i stället genom artikel 244 bis A. Ett bolag som valt bolagsbeskattning ändrar klassificeringen, och därmed analysen; det valet hör hemma på checklistan före avresan. Hemvistvillkoret väger lika tungt: den som lämnar före sex års fransk hemvist inom de föregående tio står helt utanför skatten på latenta vinster, så familjen som prövade Frankrike några år och drog vidare reser i regel orörd; vinster som redan lagts under skatteuppskov följer sina egna regler och granskas vid uppdrag. Där maskineriet väl tillämpas medges i regel uppskov med betalningen, och beskattningen förfaller automatiskt när värdepapperen alltjämt innehas två år efter avresan — fem där portföljen översteg €2.57M — eller vid återflytt till Frankrike. För de flesta säljare är exit tax därför en fråga om kalender och pappersarbete snarare än om kostnad; uppskovets destinationsspecifika mekanik läggs fast vid uppdrag.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus · CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (inkl. IV bis), 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7 I ter; DK-avtalet art. 13, 22; SE 1990 art. 13, 23; NO 1980 art. 13 + protokollet §5, art. 24; FI 1970 art. 13, 23; BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 jan 2025)

IIIAtt hyra — som hyresgäst och som ägare

Att hyra som hyresgäst

Ett hyresår före köpet förblir det klassiska första steget, och det bär på en varning värd att uttala tydligt: fransk skatterättslig hemvist enligt CGI artikel 4 B avgörs av var hushållet (foyer) finns, den huvudsakliga vistelseorten och centrum för yrkes- och ekonomiska intressen — och inget av detta viker för ett hyresavtal. En Riviera-villa som blir familjens faktiska hem kan grunda fransk hemvist, med världsvida konsekvenser, långt före något köp; de fyra avtalens hemvistregler avgör då, enligt kaskaden i avsnitt 1, och det svenska arvsskatteavtalets fem-av-sju-årsklausul ger den familjens kalender ytterligare en läsart. Valet mellan möblerad säsongsuthyrning och det ett- till treåriga civilrättsliga hyresavtalet avgör flexibiliteten vid uppbrott, och matchas bäst mot provperiodens verkliga syfte.

Att hyra ut villan

Hyresinkomster av fransk källa hos personer utan hemvist i Frankrike — de möblerade uthyrningar som är vanliga i detta prisläge inräknade — beskattas enligt minimisatsregimen i CGI artikel 197 A, med lägst 20% upp till det andra skiktets tak och 30% däröver, om inte den skattskyldige visar en lägre effektiv världssats; sociala avgifter tillkommer, för nordiskt anslutna ägare i regel med den solidaritetssats om 7.5% som beskrivs i avsnitt II, verifierad vid uppdrag. Fördelningen är enhetlig över blocket: alla fyra avtal gör inkomst av fast egendom skattepliktig i den stat där egendomen är belägen (artikel 6 i respektive text), varefter hemstaten lindrar enligt sin egen metod — avräkning i Danmark, Sverige och Norge, undantagande med progressionsförbehåll i Finland. Hur lättnaden återförs där hemma hör hemma hos familjens nordiska rådgivare.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A; art. 6 i DK 2022-, SE 1990-, NO 1980- och FI 1970-texterna

4Vad som har ändrats

Utgåva 1 — utgångsläget (juli 2026). Instrumenten sådana de står: Frankrike–Danmark-avtalet av den 4 februari 2022 (i kraft 29 december 2023, tillämpligt från 1 januari 2024); Frankrike–Sverige-avtalen av den 27 november 1990 (inkomst och förmögenhet) och den 8 juni 1994 (arv och gåva); Frankrike–Norge-avtalet av den 19 december 1980 ändrat genom tilläggsavtalen 1984, 1995 och 1999; samt Frankrike–Finland-avtalet av den 11 september 1970 ändrat genom det multilaterala instrumentet, vid sidan av arvsskatteavtalet av den 25 augusti 1958. Ett kalenderärende leder akten: lag n° 2026-510 av den 15 juni 2026 bemyndigade franskt godkännande av både det nya Frankrike–Finland-avtal som undertecknades den 4 april 2023 — en text enbart om inkomst som kommer att ersätta 1970 års avtal och med det pensionera det förmögenhetskapitel som i dag ger en finsk ägares IFI dess avtalsram — och Frankrike–Sverige-tilläggsavtalet av den 22 maj 2023, som lägger BEPS-ingressen och en artikel om huvudsakligt syfte till 1990 års avtal. Ingetdera instrumentet är ännu i kraft; ikraftträdandet följer på notifikationsväxlingen, och utgåva 2 kommer att anteckna dekreten och verkansdatumen. Ytterligare bevakningspunkter: årliga rörelser i Loi de finances (finanslagen) kring IFI och överlåtelseskatterna; kommunala surtaxe-omröstningar längs Riviera-bågen; nordisk lagstiftning om förmögenhets- och dödsbeskattning; samt kommentarernas årgångar — förvaltningens Danmark-sidor är aktuella (21 maj 2025), medan Norge-kommentaren är från 2012 och föregår IFI, och Sverige-sidan begränsar sig till informationsutbyte, så i båda dessa relationer följer denna brief avtalstexterna. Ägaraggregaten i avsnitt 2 uppdateras med varje utgåva.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus

5Frågor, besvarade

Betalar en person med hemvist i Norden fransk förmögenhetsskatt på en villa på Rivieran?

Ja, så snart de franska fastighetstillgångarna överstiger €1.3M, vare sig de hålls direkt eller genom fastighetsandelen i bolagsaktier (CGI art. 964). Läget skiljer sig flagga för flagga: Danmarks avtal av 2022 omfattar endast inkomst, så skatten vilar enbart på intern rätt; Sveriges och Norges avtal, och Finlands tills vidare, tilldelar den Frankrike genom avtal — och Norge ensamt avräknar den franska skatten mot sin egen förmögenhetsskatt (1980 års avtal, art. 24 §2).

Finns det ett skatteavtal mellan Frankrike och Danmark?

Ja, sedan nyligen: avtalet av den 4 februari 2022, i kraft den 29 december 2023 och tillämpligt från den 1 januari 2024, avslutade en femtonårig mellanperiod som följde på Danmarks uppsägning av 1957 års avtal. Det omfattar endast inkomstskatter — ingen artikel om förmögenhetsskatt, och något arvsskatteavtal finns inte mellan de två staterna.

Vilket land beskattar arvet av en fransk villa som ägs från Norden?

Frankrike, i alla fyra fallen, som den stat där egendomen är belägen — enligt 1994 års avtal för Sverige, 1958 års avtal för Finland, och enbart CGI artikel 750 ter för Danmark och Norge. Det som skiljer är hemsidan av saken: Sverige och Norge tar inte ut någon arvsskatt, medan Danmark och Finland beskattar enligt egen rätt.

Innebär Sveriges avskaffade arvsskatt att en svensk familj inte betalar något vid dödsfall?

Inte på villan. 1994 års avtal tilldelar alltjämt Frankrike fransk-belägen egendom — och fastighetsrika andelar — så fransk arvsskatt utgår fullt ut; vad Sverige avskaffade 2005 är endast sin egen sida av fördelningen. Portföljtillgångar som artikel 9 uteslutande tilldelar Sverige går däremot obeskattade vidare.

Vem beskattar vinsten när en person med hemvist i Norden säljer en fransk villa?

Frankrike, som belägenhetsstat enligt alla fyra instrument, genom CGI artikel 244 bis A med innehavstidsavdragen — inkomstskattekomponenten slocknar efter 22 år och de sociala avgifterna efter 30. Danmark, Sverige och Norge avräknar därefter den franska skatten där hemma; Finland undantar vinsten med progressionsförbehåll.

Behöver en nordisk säljare ett skatteombud i Frankrike?

Nej. Dispensen i artikel 244 bis A, IV bis omfattar säljare med hemvist i EU — Danmark, Sverige och Finland — och, bland EES-staterna, dem som är bundna till Frankrike genom konventioner om handräckning och indrivning, ett villkor förvaltningen bekräftar för Norge och Island. Säljare anslutna till ett nordiskt socialförsäkringssystem bär dessutom solidaritetsavgiften om 7.5% i stället för de fulla sociala avgifterna om 17.2%.

Beskattas hyresinkomster från Frankrike när ägaren bor i Norden?

Ja, av Frankrike först: alla fyra avtal gör inkomst av fast egendom skattepliktig i belägenhetsstaten (artikel 6), och Frankrike tillämpar minimisatsregimen i CGI artikel 197 A, med lägst 20% respektive 30%, med sociala avgifter därutöver. Danmark, Sverige och Norge lindrar genom avräkning där hemma; Finland undantar med progressionsförbehåll.

Utlöses en fransk exit tax efter försäljning och avresa?

Sällan, och aldrig på själva villan. Skatten (CGI art. 167 bis) når endast personer med fransk hemvist under sex av de tio åren före avresan, och endast deras orealiserade vinster på värdepapper — över €800,000 i värde, eller andelar om 50% eller mer av ett bolags vinst; den sålda villan och dess köpeskilling står utanför, liksom familje-SCI-andelar som behållits under den ordinarie inkomstskatteregimen (art. 150 UB). Där den väl tillämpas medges i regel uppskov med betalningen och beskattningen förfaller efter två år — fem över €2.57M — eller vid återflytt till Frankrike.

Vad är Chiron Legal Corpus?

Chiron Legal Corpus är forskningsbiblioteket bakom denna brief, upprätthållet av detta kontors offshorebaserade partner för juridisk forskning: en omfattande gränsöverskridande samling konsoliderad lagstiftning, skattemyndighetsdoktrin, avtalsinstrument och rättspraxis, med de franska primärkällorna i fulltext. Varje rättsligt påstående på dessa sidor verifieras mot det, kontrolleras på nytt mot Légifrance och BOFiP vid varje utgåva, och stämplas med sitt granskningsdatum avsnitt för avsnitt.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus

6Metod, källor & förbehåll

Metod. Rättsliga påståenden verifieras mot Chiron Legal Corpus, forskningsbiblioteket som upprätthålls av detta kontors offshorebaserade partner för juridisk forskning — en omfattande gränsöverskridande och internationell samling konsoliderad lagstiftning, skattemyndighetsdoktrin, avtalsinstrument och rättspraxis, med fransk primärrätt i fulltext, på nytt kontrollerad mot de officiella källorna vid varje utgåva. Granskningen den 19 juli 2026 omfattade Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 235 ter, 244 bis A inkl. IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 983 — konsoliderade texter; CSS art. L. 136-7), de sex avtalsinstrumenten i sina officiella franska versioner — Frankrike–Danmark-avtalet av 2022, Frankrike–Sverige-avtalen av 1990 och 1994 med tilläggsavtalet av den 22 maj 2023 (undertecknat, ej i kraft), Frankrike–Norge-avtalet av 1980 konsoliderat till och med 1999 års tilläggsavtal med dess protokoll, och Frankrike–Finland-texterna av 1970 (i den konsolidering som bär det multilaterala instrumentet) och 1958 — jämte förvaltningens kommentarer (BOI-INT-CVB-DNK av den 21 maj 2025; BOI-INT-CVB-SWE, 2015; BOI-INT-CVB-NOR, 2012; BOI-INT-CVB-FIN-20, 2012; BOI-RFPI-PVINR-30-20 av den 22 januari 2025) och Conseil d'État-avgörandet n° 413935 av den 24 oktober 2018 om den danska mellanperioden. Där kommentaren föregår ett instrument eller den nuvarande förmögenhetsskatten följer denna brief avtalstexten. Nordisk intern rätt — de svenska avskaffandena 2005 och 2007, det norska avskaffandet 2014 och dess förmögenhetsskatt, de danska och finska skatterna vid dödsfall — anges på orienteringsnivå ur sekundärkällor och är aldrig bärande för ett rättsligt påstående. Marknadsdata: DVF (DGFiP), villaförsäljningar ≥ €3M, dubblettrensade på fastighetsnivå, register till och med 2025-12-31. Ägaraggregat: sammanställda ur offentliga fastighets- och bolagsregister, anonymiserade, per den 19 juli 2026. Poster flaggade ”vid uppdrag” — kommunala satser, socialavgiftstillhörighet, den finska läsningen av bolagsandelar under 1958 års avtal, vinstunderlaget på handlingsnivå — anges på mekanismnivå i avvaktan på fallspecifik verifiering.

Förbehåll. Denna brief dokumenterar publicerad rätt och offentliga transaktionsdata; den är research snarare än individuell juridisk eller skatterättslig rådgivning, och enskilda omständigheter — hemvisthistorik, medborgarskap, makars förmögenhetsordning, äganderättskedjan — ändrar utfallen. Vid en faktisk transaktion samordnar detta kontor lämpliga franska ombud (avocat fiscaliste, notaire) och genomför fastighetssidan.

Rättsläget granskat per 19 juli 2026 — kontrollerat mot Légifrance och BOFiP via Chiron Legal Corpus