Frankrike–Norden — Skatteavtal

1Fyra stater, fyra avtal, och det ditt ärende löper på

Danmark, Sverige, Norge och Finland har vart och ett sitt eget skatteavtal med Frankrike, undertecknade med decenniers mellanrum, och skillnaderna mellan dem avgör det mesta av vad du betalar. Det danska avtalet undertecknades den 4 februari 2022 och gäller från den 1 januari 2024. Sverige har två: avtalet om inkomst och förmögenhet av den 27 november 1990, och avtalet om arv och gåva av den 8 juni 1994. Norge vilar på en text av den 19 december 1980, ändrad tre gånger. Finland förenar ett avtal om inkomst och förmögenhet av den 11 september 1970 med ett arvsavtal av den 25 augusti 1958. Det finns ingen nordisk ställning; det finns fyra, och staten du bor i är ärendets första faktum.

Den danska parentesen är värd sina datum. Danmark sade upp avtalet av den 8 februari 1957 med verkan från den 1 januari 2009, och under femton år band inget inkomstskatteavtal de två staterna. Fransk källskatt gällde fullt ut för danska bosatta, mildrad endast av en publicerad förvaltningspraxis som återbetalade det överskjutande i förhållande till vad en fransk bosatt skulle ha burit — en ordning som Conseil d’État bekräftade i avgörande nr 413935 av den 24 oktober 2018. Avtalet från 2022 slöt parentesen på den moderna modellen, med BEPS-ingressen, huvudsyftesartikeln och 365-dagarsklausulen inbyggda från början.

Hemvist avgör den första frågan under varje instrument i kraft. Vart och ett av de tre inkomstavtalen, och båda arvsavtalen, löser dubbel anknytning i samma ordning: stadigvarande bostad, därefter centrum för levnadsintressen, därefter stadigvarande vistelse, därefter medborgarskap. Det svenska arvsavtalet fogar till en egen regel. Artikel 12(3) ger den andra staten en efterföljande beskattningsrätt. Den gäller när den avlidne eller givaren haft hemvist där minst fem av de sju föregående åren och haft den statens medborgarskap utan att ha båda. Då får den staten också beskatta det artikel 9 för till hemviststaten, mot avräkning för skatten som betalats i den första. Varje nyligen gjord flytt är värd att datera mot den klausulen.

Det multilaterala instrumentet delar blocket, och delningen syns i den text man läser. Finland tog upp sitt Frankrike-avtal, så 1970 års text tillämpas i den konsoliderade framställningen som bär BEPS-ingressen och huvudsyftestestet. Norge och Sverige lät bli. Det norska instrumentet står därför som det ändrades 1999, medan Frankrike och Sverige den 22 maj 2023 undertecknade ett bilateralt tilläggsavtal som fogar till samma ingress och artikel — godkänt på fransk sida genom lag nr 2026-510 av den 15 juni 2026 och i väntan på ikraftträdande. Den danska texten från 2022 föddes med klausulerna i sig.

Vad var och en av de fyra tar ut enligt sin egen rätt formar allt nedan, och det ges här endast till orientering. Sverige har inte tagit ut arvs- eller gåvoskatt sedan 2005 och ingen förmögenhetsskatt sedan 2007. Norge avskaffade arvsskatten 2014 och behåller förmögenhetsskatten, formuesskatt — den enda av de fyra som fortfarande tar ut en. Danmark tar ut boafgift och Finland arvsskatt. Island har ingen position i studien i § 8; som EES-stat delar landet behandlingen av sociala avgifter och representation som beskrivs för Norge, och dess avtal med Frankrike faller utanför denna brief. Nordisk intern rätt hör hemma hos familjens rådgivare där.

Beaktade källor: avtal Danmark 2022, art. 1, 2, 4 och 29; CE nr 413935 (24 okt. 2018); avtal Sverige 1990, art. 2, och 1994, art. 1, 4, 9 och 12(3); avtal Norge 1980, art. 2 och 4; avtal Finland 1970 (konsoliderat) och 1958; Sénat-rapport l17-410 för listorna under det multilaterala instrumentet. Räckviddsnot: dansk, svensk, norsk och finsk intern rätt ligger utanför Elena Agueeva Real Estates verifierade korpus; inget bärande här vilar på den.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · de fyra avtalen, art. 1–4; CE nr 413935

2Vad det kostar att köpa fastighet i Frankrike, och vad den kostar varje år

Köpet följer den vanliga franska ordningen: ditt bud; det preliminära köpekontraktet (compromis de vente), med tio dagars ångerfrist och en handpenning på vanligen 10 %; de uppskjutande villkoren; därefter själva köpebrevet (acte authentique), undertecknat inför notarien — den offentliga tjänsteman som upprättar det, tar upp avgifterna och skriver in din lagfart. Nordiska köpare behåller som regel även sina egna rådgivare: notarien är inte köparens advokat. Klara ut strukturfrågorna i § 3 före kontraktet, för de fyra avtalen läser ett holdingbolag på fyra sätt.

Räkneexempel — den mediana Cannes-fastigheten i DVF-registret (4,9 M€, 2014–2025, försäljningar på 3 M€ och mer):

Notarien specificerar avgifter och arvode på själva köpebrevet; ett momsregime för nyproduktion, en avskiljning av lösöre eller en pantsäkerhet ändrar uträkningen. Siffrorna återger de publicerade satserna, till orientering.

Ägandet för med sig en fransk börda som betyder något på denna nivå, och här skiljer sig de fyra flaggorna. CGI artikel 964 inför den årliga förmögenhetsskatten (IFI) på franska fastighetsvärden över 1 300 000 € — för en icke bosatt, fransk fastighet plus den del av bolagsaktier som motsvarar fransk fastighet (artikel 965). En dansk bosatt bär den på fransk rätt ensam, eftersom 2022 års avtal täcker inkomstskatter och tiger om förmögenhet. En svensk bosatt bär den inne i ett avtal: artikel 2(3) i 1990 års text nämner den franska förmögenhetsskatten vid namn, och artikel 22 för fransk fastighet till Frankrike. En finsk bosatt är också inne i sitt avtal, men längs en annan väg — den texten är tolv år äldre än den första franska förmögenhetsskatten, så artikel 2(3) nämner ingen sådan skatt, och bördan kommer in genom klausulen om likartade skatter i artikel 2(4).

Norge är undantaget det lönar sig att planera kring. Artikel 2(3) i 1980 års avtal nämner den franska förmögenhetsskatten vid namn, artikel 23(1) för fransk fast egendoms förmögenhet till Frankrike, och artikel 23(1)(b) ålägger Frankrike att medge avdrag för skulder med pant i fastigheten på samma villkor som för en fransk bosatt. Artikel 24(2) gör sedan det ingen annan nordisk text gör: på den skatt Norge tar ut på denna bosattes förmögenhet medger Norge ett avdrag lika med den franska skatt som betalats på samma element, begränsat till den norska skatt som faller på dem. Norge tar fortfarande ut förmögenhetsskatt, så avdraget är riktiga pengar och ingen sovande klausul. Sverige, Danmark och Finland tar inte ut någon förmögenhetsskatt att ställa den franska bördan mot.

Ett franskt planeringsfönster står öppet för alla fyra flaggorna, och det tillhör lagen och inget avtal. Den som blir bosatt i Frankrike efter fem år utomlands beskattas de fem följande åren endast för franska tillgångar (artikel 964-1°, andra stycket). Inget nordiskt avtal gör fönstret till en avtalsfäst rätt, så det står och faller med fransk intern rätt, och ankomstdatumet är värt att anteckna där och då i stället för att rekonstrueras senare.

Två löpande lokala avgifter följer fastigheten. Den årliga fastighetsskatten (taxe foncière) löper med kommunala satser. För möblerade fritidsbostäder kan kommuner i utpekade områden med bostadsbrist (zone tendue) — däribland de kända Riviera-kommunerna — besluta om ett tillägg (surtaxe) på bostadsskatten, och varje ägare lämnar den årliga användningsdeklarationen. Satserna är kommunala och årsbestämda, så denna brief kontrollerar dem på nytt för varje utgåva.

Lån med säkerhet i fastigheten hör till strukturbeslutet. Skuld är avdragsgill i förmögenhetsskatteunderlaget endast när den faktiskt tagits upp för den skattepliktiga tillgången; interna och amorteringsfria upplägg begränsas eller räknas om på en tänkt amortering (CGI art. 973–974). Överstiger den skattepliktiga fastigheten 5 M€ och skulderna 60 % av värdet är det överskjutande avdragsgillt endast till hälften, om du inte visar att lånet inte huvudsakligen togs upp av skatteskäl. För en norsk ägare verkar avdraget två gånger: det franska underlaget faller, och den franska skatt Norge avräknar enligt artikel 24(2) faller med det. Klara ut lånet med långivaren och din franska skattejurist (avocat fiscaliste) före budet.

Beaktade källor: CGI art. 964, 965, 968, 973–974; avtal Sverige 1990, art. 2(3) och 22; avtal Norge 1980, art. 2(3), 23(1) och 24(2); avtal Finland 1970, art. 2(1), 2(4) och 22(1). Räckviddsnot: det norska avdraget är läst ordagrant i artikel 24(2), som gäller med förbehåll för Norges egna regler om avräkning; den norska deklarationen hör hemma hos rådgivare i Norge.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · CGI art. 964–965 och 973–974; NO 1980 art. 23 och 24(2); SE 1990 art. 22; FI 1970 art. 22

3Fem sätt att äga en fransk fastighet, och vad som följer av vart och ett

En fråga organiserar strukturbeslutet på detta par, och de fyra avtalen svarar på fyra sätt: flyttar ett bolag mellan dig och fastigheten den franska bördan? För förmögenhetsskatten beskattar svensk artikel 22(2) aktierna i ett fastighetstungt bolag där fastigheten ligger, och håller utanför den fastighet bolaget driver från. Norskt protokoll § 6 gör detsamma för artikel 23, på ett villkor — att statens rätt beskattar sådana aktier som den beskattar fast egendom, vilket fransk rätt gör. Danmark har ingen förmögenhetsartikel, så fransk rätt gäller ensam. Och finsk artikel 22(4) för alla andra förmögenhetselement till hemviststaten, utan någon punkt om fastighetstunga bolag i hela kapitlet.

Det som följer är en karta över frågor för rådgivaren, ingen väg.

Den finska tystnaden förtjänar sin egen rad, för det är det enda ställe där de fyra flaggorna ger en verkligt öppen fråga snarare än fyra olika svar. Artikel 22 i 1970 års avtal för fast egendom till staten där den ligger, och för sedan, i fjärde stycket, alla andra element i en bosatts förmögenhet till hemviststaten ensam. Den har ingen punkt om aktier i fastighetstunga bolag. Om den franska förmögenhetsskatten når den franska fastighetsdelen av en SCI som ägs av en finsk bosatt måste därför härledas ur de allmänna artiklarna i brist på en särskild, och Elena Agueeva Real Estate ställer frågan och kontrollerar den i ärendet i stället för att hävda ett svar.

Elena Agueeva Real Estate upprättar en kostnadsfri värdering för ägare på valuation.elenaagueeva.com. En agent kontaktar dig inom 48 timmar för att boka ett besök.

Den vilar på samma officiella källor som en fransk fastighetsvärderare (expert immobilier) arbetar utifrån: statens register över registrerade försäljningspriser, fastighetsregistret (cadastre), och de bygglov som beviljats på fastigheten. Agenten kommer därefter på besök och bedömer utsikten, trädgården, och kvaliteten på byggnad och ytskikt. Värdeutlåtandet (avis de valeur) upprättas inom 48 timmar efter besöket.

Samma siffra bär dina franska deklarationer. Förmögenhetsskatten på fastigheter, 3 %-bolagsskatten och gåvoskatten deklareras alla till fastighetens marknadsvärde — ett värde lagen hämtar ur din egen detaljerade uppgift (artiklarna 761 och 973 i skattelagen) och som den inte kräver att någon särskild värderare fastställer. Den domstolsförordnade sakkunnige (expert judiciaire) hör till tvistemål, inte till en deklaration. Ifrågasätter skatteförvaltningen din siffra är det ett daterat, skriftligt värdeutlåtande grundat på jämförbara försäljningar som bär upp den.

Den första värderingen av en fastighet är kostnadsfri för dess ägare eller säljare. En förnyad värdering av samma fastighet, eller en som beställs av ett familjekontor, en bank eller en annan rådgivare för en klients räkning, är ett fakturerat uppdrag — be Elena Agueeva Real Estate om villkoren.

Beaktade källor: avtal Sverige 1990, art. 13(2) och 22(2); avtal Sverige 1994, art. 5(3); protokoll Norge 1980, § 5 a och 6; avtal Finland 1970, art. 22(4); avtal Finland 1958, art. 7; CGI art. 669, 751, 968, 990 D–990 E. Räckviddsnot: undantaget för egen drift beror på vad bolaget faktiskt gör, en faktisk fråga avgjord i ärendet, och den finska förmögenhetsfrågan står öppen enligt texten.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · SE 1990 art. 13(2) och 22(2); protokoll NO § 5 och 6; FI 1970 art. 22(4)

4Vad du betalar när du säljer

Frankrike beskattar först, och alla fyra instrumenten i kraft säger det. Vinst på fastigheten själv går till staten där den ligger under varje text. Vinst på aktier i ett bolag vars värde huvudsakligen kommer ur fransk fastighet når Frankrike längs två vägar. Det danska avtalet (artikel 13(5)) och den finska konsolideringen (artikel 13(1)) bär den moderna 365-dagarsklausulen. Den träffar aktier som hämtade mer än halva sitt värde ur fransk fastighet vid någon tidpunkt under de 365 dagarna före försäljningen — och på samma sätt andelar i handelsbolag och i en fiducie eller trust. Det svenska avtalet (artikel 13(2)) och det norska protokollet (§ 5 a) för sådan vinst till Frankrike på ett villkor: att fransk rätt beskattar den som fastighetsvinst. Det gör den.

För varje nordisk säljare löper den franska bördan sedan under CGI artikel 244 bis A, och den har tre delar. Den skattepliktiga vinsten faller med 6 % för varje innehavsår utöver det femte, och med 4 % det tjugoandra (art. 150 VC). Inkomstskattedelen löper med 19 % (art. 200 B) och upphör efter 22 år. De sociala avgifterna upphör efter 30 år och följer din tillhörighet. Vinst över 50 000 € bär dessutom tillägget i artikel 1609 nonies G, som når 6 % på de nivåer denna marknad handlar i.

Räkneexempel — tidsklockan, per 1 000 000 € brutto vinst på en fastighet såld till Cannes-medianen på 4,9 M€:

Två franska formaliteter faller lika för alla fyra flaggorna, och den ena når Norge längs en EES-väg värd att namnge. Säljare som omfattas av ett danskt, svenskt, finskt eller norskt socialförsäkringssystem, och inte belastas ett franskt, betalar varken CSG eller CRDS på vinsten och bär endast solidaritetsavgiften på 7,5 % (CGI art. 235 ter; CSS art. L. 136-7, I ter), eftersom den samordningsförordning undantaget hänvisar till täcker Europeiska ekonomiska samarbetsområdet lika väl som unionen; 17,2 % står kvar som satsen för tredjeland. Och ingen av de fyra behöver ett godkänt skatteombud: undantaget i artikel 244 bis A, IV bis täcker säljare från EU och, bland EES-staterna, dem som är bundna till Frankrike genom avtal om bistånd och indrivning — förvaltningen namnger Island och Norge och utesluter Liechtenstein.

De fyra staterna lindrar sedan olika, och skillnaden är pengar snarare än pappersarbete. Danmark drar av den franska skatten från sin egen på samma inkomst (2022 års avtal, artikel 22(1)); Sverige gör detsamma (1990 års avtal, artikel 23(2)); Norge likaså, för inkomst och för förmögenhet (artikel 24(2)). Finland håller i stället den franska inkomsten helt utanför sitt underlag och behåller rätten att beskatta resten med den sats helheten skulle ha burit (1970 års avtal, artikel 23(2)). Ett avdrag begränsas av hemviststatens egen skatt på den inkomsten och krymper om satserna där faller; att hålla inkomsten utanför tar bort den. Samma franska taxering slutar därför i olika slutlig kostnad beroende på vilken av de fyra staterna du återvänder till.

Familjer som säljer och sedan lämnar Frankrike frågar ibland om exitskatten. CGI artikel 167 bis når endast personer som varit bosatta i Frankrike sex av de tio åren före avresan, och endast deras latenta vinster på värdepapper — poster över 800 000 €, eller andelar på 50 % eller mer. En fastighet som redan sålts har gjort upp sin egen skatt, och köpeskillingen faller utanför; aktier i en familje-SCI under det allmänna inkomstskatteregimet stannar i fastighetsregimet (art. 150 UB) och utanför.

Beaktade källor: CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A (inkl. IV bis) och 1609 nonies G; CSS art. L. 136-7, I ter; avtal Danmark 2022, art. 13(5) och 22(1); avtal Sverige 1990, art. 13(2) och 23(2); protokoll Norge 1980, § 5 a, och avtal, art. 24(2); avtal Finland 1970, art. 13(1) och 23(2); BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22 jan. 2025). Räckviddsnot: hur varje stat ger avdraget eller undantagandet tillbaka hör hemma hos rådgivare där.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · CGI art. 150 VC och 244 bis A; DK art. 13(5); SE art. 13(2); protokoll NO § 5 a; FI art. 13(1)

5Att hyra innan du köper, och att hyra ut din fastighet

Ett hyresår före köpet är alltjämt det klassiska första steget, med ett förbehåll: fransk skatterättslig hemvist enligt CGI artikel 4 B beror på hushållet (foyer), den huvudsakliga vistelseorten och centrum för yrkesmässiga och ekonomiska intressen — och inget av dem viker för ett hyresavtal. En fastighet som blir familjens faktiska hem kan grunda fransk hemvist, med världsomspännande följder, långt före något köp. De fyra avtalens subsidiära kriterier avgör sedan enligt ordningen i § 1, och för en svensk familj ger femårsklausulen i 1994 års avtal samma kalender ännu en läsning.

Uthyrning vänder flödet, och här är de fyra avtalen eniga. Franska hyresinkomster för icke bosatta — möblerad uthyrning inbegripen — beskattas under minimisatsregimet i CGI artikel 197 A: minst 20 % upp till taket i andra skiktet och 30 % däröver, om du inte visar en lägre effektiv världssats. Sociala avgifter tillkommer, med den sats din tillhörighet påbjuder. Alla fyra texterna för inkomst av fast egendom till staten där fastigheten ligger (artikel 6 i var och en), och hemviststaten lindrar sedan enligt sin egen metod — Danmark, Sverige och Norge genom att dra av den franska skatten, Finland genom att hålla inkomsten utanför underlaget och beskatta resten med den sats helheten skulle ha burit.

Beaktade källor: CGI art. 4 B och 197 A; artikel 6 i texterna Danmark 2022, Sverige 1990, Norge 1980 och Finland 1970; avtal Finland 1970, art. 23(2). Räckviddsnot: behandlingen beror på driftsformen och på tillhörigheten, båda faktiska frågor.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · CGI art. 4 B och 197 A; art. 6 i de fyra avtalen

6Vad som händer med fastigheten när du dör, eller ger bort den

Det är här blocket delar sig skarpast. Frankrike beskattar fastigheten vid död i alla fyra fallen, som den stat där den ligger. Det som skiljer är om ett avtal säger det, och vad den andra staten gör därefter. Sverige och Frankrike ingick den 8 juni 1994 ett avtal om arv och gåva, i kraft sedan den 1 februari 1996. Frankrike och Finland lever under ett arvsavtal av den 25 augusti 1958, det äldsta som fortfarande gäller. Danmark och Norge har inget, så de arvskiftena avgörs på CGI artikel 750 ter ensam.

Det svenska avtalet är det mest fullständiga instrumentet på detta par. Artikel 1 täcker arv efter personer med hemvist i endera staten och gåvor från dem — en räckvidd de flesta franska arvsavtal saknar. Artikel 5(1) för fast egendom till staten där den ligger, och artikel 5(3) behandlar aktier i ett bolag vars tillgångar huvudsakligen är fast egendom som fastigheten själv, genom hur många mellanliggande bolag som helst. Artikel 9 för allt som de föregående artiklarna inte når till hemviststaten ensam. Artikel 12 låter sedan hemviststaten beskatta det hela och avräkna skatten som betalats i den andra. Sverige har inte tagit ut arvs- eller gåvoskatt sedan 2005, så delningen löper i dag utan att Sverige tar upp något: fransk skatt på fastigheten gäller fullt ut, och de finansiella tillgångar artikel 9 för till Sverige går obeskattade.

Det finska avtalet från 1958 delar annorlunda, och åldern är skälet. Artikel 3 beskattar fast egendom endast i staten där den ligger. Artikel 7 för allt som artiklarna 3 till 6 inte når till staten för den avlidnes sista hemvist. En text från den generationen skrevs innan klausulerna om fastighetstunga bolag fanns och har ingen: där en finsk familj äger fastigheten genom ett bolag gör inget i detta avtal aktierna till fast egendom, och de följer den avlidnes finska hemvist i stället. Finland beskattar dem under sin egen arvsskatt. Det tar inte bort en börda; det ändrar vilken stat som tar upp den, och det är den sortens delning som läses som en möjlighet från ena sidan och som en exponering från den andra. Avtalet når endast skatt vid död: en gåva i livstiden från Finland faller utanför.

För Danmark och Norge finns inget avtal att rådfråga, och följderna är precisa. CGI artikel 750 ter 2° för in tillgångar i Frankrike under fransk skatt, oavsett om de ägs direkt eller genom ett bolag. Där en arvinge varit bosatt i Frankrike sex av de tio föregående åren för artikel 750 ter 3° in det personen tar emot världen över under skatten, lindrat av det ensidiga avdraget i artikel 784 A. Det avdraget är begränsat till utländsk skatt på tillgångar utanför Frankrike och når därför aldrig den franska fastigheten själv. Danmark tar ut sin boafgift och Norge avskaffade arvsskatten 2014 — en dansk familj står alltså inför två bördor utan avtal mellan dem, medan en norsk familj står inför den franska ensam.

På fransk sida är satsen CGI artikel 777: progressiv till 45 % i rakt nedstigande led över 1,8 M€ per lott, efter grundavdraget på 100 000 € per barn i artikel 779, med efterlevande make befriad vid arv. Gåvor i livstiden följer samma sats, värderade enligt artikel 669 där bruk och ägande är delade. Endast det svenska ärendet har ett avtal som delar gåvan mellan de två staterna; från Danmark, Norge och Finland gäller den franska skatten, medan bördan i hemviststaten besvaras för sig av familjens rådgivare där.

Innan någon av staterna beräknar skatt avgör civilrätten vem som ärver. För ett arvskifte öppnat i Frankrike tillämpar domstolarna EU-förordning 650/2012, enligt vilken en medborgare i en annan stat med hemvist i Frankrike kan välja nationalitetens rätt för hela arvskiftet. Danmark är inte bundet av förordningen och Norge står utanför unionen, så mottagandet av valet varierar med staten. Valet, makarnas förmögenhetsordning buren in i köpet och kalendern för eventuella gåvor är frågor för rådgivare på båda sidor, helst besvarade före kontraktet.

Beaktade källor: avtal Sverige 1994, art. 1, 5(1), 5(3), 9 och 12; avtal Finland 1958, art. 3 och 7; CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A och 968; EU-förordning 650/2012. Räckviddsnot: frånvaron av en klausul om fastighetstunga bolag i 1958 års text är en läsning av den texten och inget avgörande — inget publicerat franskt avgörande tolkar den på bolagsaktier; dansk, finsk, norsk och svensk intern arvsrätt ges endast till orientering.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · SE 1994 art. 1, 5, 9 och 12; FI 1958 art. 3 och 7; CGI art. 750 ter, 777 och 784 A

7De åtta frågor nordiska ägare oftast ställer

Betalar en nordisk bosatt fransk förmögenhetsskatt på en fastighet på Rivieran?

Ja, så snart franska fastighetsvärden överstiger 1,3 M€ (CGI art. 964). Ramen skiljer sig efter stat: det danska avtalet från 2022 gäller endast inkomst, så bördan vilar på fransk rätt ensam, medan de svenska, norska och finska texterna för den till Frankrike genom avtal. Norge ensamt drar av den franska skatten från sin egen förmögenhetsskatt (1980 års avtal, art. 24(2)).

Finns det ett skatteavtal mellan Frankrike och Danmark?

Ja, sedan nyligen: avtalet av den 4 februari 2022, i kraft den 29 december 2023 och tillämpat från den 1 januari 2024. Det avslutade femton år utan avtal, som följde Danmarks uppsägning av 1957 års avtal. Det täcker endast inkomstskatter, och det finns inget fransk-danskt arvsavtal.

Vilken stat beskattar arvet på en fransk fastighet som ägs från Norden?

Frankrike, i alla fyra fallen, som den stat där fastigheten ligger — under 1994 års avtal för Sverige, 1958 års avtal för Finland, och CGI artikel 750 ter ensam för Danmark och Norge. Vad varje stat tar ut skiljer sig: Sverige och Norge tar inte ut någon arvsskatt, medan Danmark och Finland beskattar enligt sin egen rätt.

Sverige avskaffade arvsskatten — betalar en svensk familj då inget vid död?

Inte på fastigheten. Avtalet från 1994 för alltjämt fransk fastighet, och fastighetstunga aktier, till Frankrike, så fransk arvsskatt gäller fullt ut; det Sverige avskaffade 2005 är bara sin egen sida av fördelningen. De finansiella tillgångar artikel 9 för till Sverige går däremot obeskattade.

Vem beskattar vinsten när en nordisk bosatt säljer?

Frankrike, som den stat där fastigheten ligger, under CGI artikel 244 bis A med tidsavdragen — inkomstskattedelen upphör efter 22 år och de sociala avgifterna efter 30. Danmark, Sverige och Norge drar sedan av den franska skatten från sin egen; Finland håller vinsten utanför underlaget.

Behöver en nordisk säljare ett skatteombud i Frankrike?

Nej. Undantaget i artikel 244 bis A, IV bis täcker säljare bosatta i EU — Danmark, Sverige och Finland — och, bland EES-staterna, dem som är bundna till Frankrike genom avtal om bistånd och indrivning, vilket förvaltningen bekräftar för Norge och Island. Säljare som omfattas av ett nordiskt socialförsäkringssystem bär dessutom solidaritetsavgiften på 7,5 % i stället för hela 17,2 %.

Beskattas franska hyresinkomster när ägaren bor i Norden?

Ja, av Frankrike först: alla fyra avtalen för inkomst av fast egendom till staten där den ligger (artikel 6), och Frankrike tillämpar minimisatsregimet i CGI artikel 197 A — minst 20 %, 30 % över taket i andra skiktet — med sociala avgifter därtill. Danmark, Sverige och Norge lindrar genom avdrag; Finland genom att hålla inkomsten utanför underlaget.

Gäller fransk exitskatt efter försäljning och utflyttning?

Sällan, och aldrig på fastigheten själv. CGI artikel 167 bis når endast personer som varit bosatta i Frankrike sex av de tio åren före avresan, och endast deras latenta vinster på värdepapper — över 800 000 €, eller andelar på 50 % eller mer. Den sålda fastigheten och köpeskillingen står utanför, liksom aktier i en familje-SCI under det allmänna inkomstskatteregimet (art. 150 UB).

Beaktade källor: avsnitten ovan; dessa svar sammanfattar dem Räckviddsnot: varje svar ärver räckviddsnoten från det avsnitt det kommer från.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · sammanfattat från §§ 1–6

8Domstolsavgörandena, källorna och försäljningssiffrorna

Vad Elena Agueeva Real Estate följer

Utgåva 2, referens augusti 2026. Instrumenten står som § 1 återger dem. En kalenderpunkt leder ärendet. Lag nr 2026-510 av den 15 juni 2026 gav franskt godkännande åt två texter på en gång. Den första är det fransk-finska avtalet undertecknat den 4 april 2023: det gäller endast inkomst och ersätter 1970 års avtal. Med det faller förmögenhetskapitlet bort — det kapitel som i dag ger en finsk bosatts förmögenhetsskatt sin avtalsfästa ram. Den andra är det fransk-svenska tilläggsavtalet av den 22 maj 2023, som fogar BEPS-ingressen och en huvudsyftesartikel till 1990 års avtal. Inget av dem är i kraft; ikraftträdandet följer noteväxlingen, och nästa utgåva återger dekreten och verkningsdatumen. Andra punkter under uppsikt: årliga budgetlagsändringar i förmögenhetsskatten och stämpelskatten; kommunala beslut om tillägg längs Riviera-bågen; nordisk lagstiftning om förmögenhet och arv; och kommentarernas årgångar, då Norge-sidorna är från 2012 och äldre än dagens franska förmögenhetsskatt.

Marknaden, ur registret

Sett från de nordiska huvudstäderna leds Rivierans marknad för villor till 3 M€ och mer av Cannes. Cannes och kullarna där — Super Cannes-kvarteret på Vallauris-sidan inbegripet, med Théoule-stranden strax väster om — bidrog med 306 kvalificerade försäljningar för 2 066 M€ under 2014–2025, till en median på 4,9 M€ och ett tak på 46,5 M€. Saint-Tropez-halvön är alltjämt kustens största register över 3 M€, med 1 006 försäljningar för 7 049 M€, medan Saint-Jean-Cap-Ferrat är det smalaste och dyraste: 178 försäljningar för 2 375 M€, till en median på 6,5 M€ och ett tak på 200,0 M€. De senaste 36 månaderna står ensamma för 3 970 M€ över de tre.

Källa: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », det officiella franska registret över fastighetstransaktioner, publicerat av skatteförvaltningen), villaförsäljningar ≥ 3 M€, 2014–2025, dubblettrensade per fastighetskomplex — samma metod som de publicerade Riviera Intelligence-sidorna. Register till och med 2025-12-31.

Vem äger denna kust, i aggregat

Det offentliga registret beskriver självt hur Rivieran ägs, och denna brief läser det i aggregat: statens transaktionsregister vid sidan av de offentliga bolagsregistren, allt redan publicerat, anonymiserat i behandlingen, utan att någon enskild ägarpost identifieras. Över 20 Riviera-kommuner ägs 34 % av de studerade ägarpositionerna från utlandet, och de fyra nordiska flaggorna står tillsammans för 14 % av dem — ett block av samma storleksordning som de största enskilda europeiska. Inom det utgör Norge och Sverige vardera 47 % av de nordiska positionerna och Danmark resten; ingen position ägd från Finland eller Island förekommer i den nuvarande studien. Koncentrationen är skarp: Cannes och kullarna där, Vallauris-sidan inbegripen, med Théoule-stranden strax väster om, bär nästan hela den. Och 94 % av de nordiska positionerna ägs direkt personligt, utan ett bolag i kedjan — en enkelhet § 6 läser mot fyra mycket olika arvsregimer.

Hur denna brief har kontrollerats, och dess gränser

Rättsliga utsagor kontrolleras mot Chiron Legal Corpus — det forskningsbibliotek som Elena Agueeva Real Estates partner för juridisk research håller — och kontrolleras på nytt mot de officiella källorna för varje utgåva. Genomgången den 10 augusti 2026 läste alla sju nordiska instrument i deras officiella franska framställning. För Danmark avtalet från 2022. För Sverige texterna från 1990 och 1994 med tilläggsavtalet av den 22 maj 2023, undertecknat och inte i kraft. För Norge avtalet från 1980, konsoliderat genom 1999 års tilläggsavtal med protokollet. För Finland texterna från 1970 — i den konsolidering som bär det multilaterala instrumentet — och 1958. Därtill kom de konsoliderade CGI-artiklarna som citeras avsnitt för avsnitt, förvaltningens kommentar och Conseil d’États avgörande nr 413935 av den 24 oktober 2018 om den danska parentesen. Där kommentaren är äldre än ett instrument eller än dagens förmögenhetsskatt följer denna brief avtalstexten. Nordisk intern rätt ges endast till orientering ur sekundära källor och bär aldrig en slutsats. Marknadsdata: DVF, villaförsäljningar ≥ 3 M€, dubblettrensade, register till och med 2025-12-31. Ägaraggregat: sammanställda ur offentliga fastighets- och bolagsregister, anonymiserade. Punkter märkta «när Elena Agueeva Real Estate tar ärendet» — kommunala satser, social tillhörighet, den finska läsningen av bolagsaktier, vinstunderlaget på köpebrevsnivå — anges på mekanismnivå i väntan på kontroll i det enskilda ärendet.

Denna brief dokumenterar publicerad rätt och offentliga transaktionsdata; den är research och inte personlig juridisk eller skatterättslig rådgivning, och individuella förhållanden — bosättningshistorik, medborgarskap, förmögenhetsordning, fångeskedjan — ändrar utfallet. För en pågående affär samordnar Elena Agueeva Real Estate de franska rådgivare ärendet behöver (avocat fiscaliste, notaire) och utför fastighetsdelen.

Beaktade källor: genomgångsprotokollet ovan; DVF-registret. Räckviddsnot: där detta avsnitt och ett numrerat avsnitt skiljer sig gäller det numrerade.

Genomgången per den 10 augusti 2026 · fullständigt genomgångsprotokoll ovan