France–Pays-Bas — Convention fiscale

1La convention de 1973, et ce que les Pays-Bas prélèvent eux-mêmes

La convention du 16 mars 1973, signée à Paris et en vigueur depuis le 29 mars 1974, régit les impôts sur le revenu et sur la fortune entre les deux États. Elle a remplacé le texte d'après-guerre de 1949, n'a été modifiée qu'une fois — l'avenant du 7 avril 2004, un aménagement aérien négocié pour la compagnie nationale néerlandaise — et porte l'instrument multilatéral BEPS, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour les Pays-Bas depuis le 1er juillet 2019. Cet instrument a ajouté le test de l'objet principal : chaque État peut refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était un des objets principaux du montage. Les textes authentiques sont le français et le néerlandais, également autorisés ; ce brief cite la consolidation française.

L'article 2 répond à la première question d'un propriétaire néerlandais. La convention s'applique aux impôts sur le revenu et sur la fortune : la liste néerlandaise de 1973 nomme l'impôt sur la fortune (vermogensbelasting) aux côtés des impôts sur le revenu, et l'article 2 §4 étend la convention aux impôts futurs de nature identique ou analogue. La table des conventions en vigueur de l'administration enregistre la relation comme couvrant les deux familles d'impôts — c'est pourquoi l'impôt français sur la fortune immobilière est une charge confirmée par la convention, examinée au § 2.

L'article 4 règle la résidence. Une personne imposable dans les deux États est départagée par la cascade classique — foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, accord mutuel. Le Conseil d'État a jugé en septembre 2025, sur cette convention, qu’une attestation de résidence délivrée par l'administration néerlandaise au titre de l'article 4 suffit au bénéfice du traité, sans qu'il faille démontrer que l'impôt a été effectivement supporté (CE n° 490793).

Trois traits du droit néerlandais commandent tout ce qui suit ; chacun est énoncé ici en simple repérage — le terrain vérifié de ce brief est le côté français et la convention, la lecture néerlandaise appartient à vos conseils néerlandais. Les Pays-Bas ne lèvent plus d'impôt sur la fortune depuis 2001 : l'épargne privée est taxée par la box 3, compartiment de l'impôt sur le revenu qui frappe un rendement présumé de l'actif net. Les droits néerlandais de succession et de donation (erfbelasting, schenkbelasting) suivent la résidence du défunt ou du donateur — et traitent le ressortissant néerlandais comme encore résident dix ans après son émigration. Et le droit successoral néerlandais donne aux enfants une part minimale payée en argent (la legitieme portie), non une part de la masse en nature. Les §§ 2, 3 et 6 y reviennent.

Sources considérées : convention de 1973 (consolidation CML) art. 1, 2, 4 ; avenant du 7 avril 2004 ; CE, 30 septembre 2025, n° 490793 ; BOI-ANNX-000306 du 29 avril 2026, ligne Pays-Bas ; BOI-INT-CVB-NLD (substance ancienne — le texte prévaut). Note de portée : les lois et la jurisprudence néerlandaises sont hors du corpus vérifié de notre agence ; rien de porteur dans ce brief ne repose sur elles.

Sources consultées : n° 490793; BOI-ANNX-000306; BOI-INT-CVB-NLD; article 2 §4; article 4; art. 1. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. La box 3 est un impôt sur le revenu d'un rendement présumé, non un pendant.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1973 art. 1, 2, 4 ; CE n° 490793 ; BOI-ANNX-000306

2Ce que coûte l'achat d'un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'acquisition suit la séquence française classique : votre offre ; le compromis de vente, avec son délai de rétractation de dix jours et un dépôt d'usage de 10 % ; les conditions suspensives ; puis l'acte authentique, signé devant le notaire — l’officier public qui dresse l’acte, perçoit les droits et publie votre titre. Les acquéreurs néerlandais retiennent généralement leurs propres conseils en sus : le notaire n'est pas l'avocat de l'acheteur. Parce que l'impôt annuel sur la fortune, le régime des plus-values et les droits français de succession lisent chacun différemment une structure de détention dans cette relation, réglez les questions de structure du § 3 avant la signature du compromis — le véhicule se change difficilement une fois le processus engagé.

Exemple chiffré — la villa médiane de la presqu’île de Saint-Tropez au registre DVF (4,9 M€, 2014–2025, ventes de 3 M€ et plus) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur la structure réelle de l’acte ; un régime de TVA sur le neuf, un mobilier distingué ou une sûreté hypothécaire changent l’arithmétique. Les chiffres ci-dessus énoncent les barèmes publiés, en repérage.

La détention porte ensuite une charge française qui compte à ce niveau de prix. L'article 964 du CGI établit l'impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1 300 000 € d’actifs — pour un non-résident, les biens français et la fraction française des parts de toute société (article 965). La convention confirme sans abriter : l’article 23 §1 attribue la fortune immobilière française à la France. Et la charge reste unilatérale — les Pays-Bas ne lèvent plus d'impôt sur la fortune depuis 2001, et l'article 24 A fait exonérer avec progressivité la fortune imposée en France : l’IFI est un coût de détention français, non la moitié d’une double charge.

La box 3 mérite son propre paragraphe, car on la prend souvent pour un impôt sur la fortune. La box 3 loge dans l'impôt néerlandais sur le revenu et taxe un rendement présumé de l'actif net. Économiquement, elle peut ressembler à un impôt sur la fortune ; juridiquement, elle taxe un revenu notionnel, et trois conséquences vous concernent. L'IFI et la box 3 ne sont pas des pendants — la charge française ne vous sera pas familière. Aucun allègement ne circule entre elles — l'article 24 A exonère ce que la France a imposé, et il n'existe aucun impôt néerlandais sur la fortune où imputer l'IFI. Et la box 3 est en réforme et en contentieux soutenus aux Pays-Bas : sur cette paire, le chiffre mouvant est néerlandais, le côté français étant comparativement stable — le § 8 le porte en veille.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, la loi française fournit elle-même un calendrier : la personne qui devient résidente après cinq ans passés hors de France n’est imposée, les cinq années suivantes, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2). La convention de 1973 ne porte aucune clause équivalente : la fenêtre repose sur la seule loi — planifiez avec elle, sous la réserve ordinaire qu’une loi se révise comme elle s’est faite.

Deux charges locales récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux. Pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — dont les communes phares de la Riviera — peuvent voter une surtaxe d'habitation, et chaque propriétaire dépose la déclaration annuelle d'occupation. Ces taux sont communaux et annuels ; ce brief les revérifie à chaque édition plutôt que de les figer.

Emprunter contre le bien change quatre chiffres à la fois : l'emprunt appartient à la décision de structure. Une dette n'est déductible de l'assiette de l'IFI que si elle a été réellement contractée pour l'actif imposable ; les montages intra-groupe ou in fine sont plafonnés ou reconstruits sur un amortissement notionnel (CGI art. 973–974). L’intérêt déduit d’un produit de source française abaisse l’assiette — c’est généralement le but. Il abaisse aussi le plafond de tout crédit conventionnel calculé sur cette assiette (§ 4). Sur cette paire, modélisez déduction et crédit ensemble — avec le banquier et votre avocat fiscaliste, avant l’offre.

Sources considérées : CGI art. 964 (1° al. 2 et 2°), 965, 968, 973–974 ; convention de 1973 art. 2, 23 §1, 24 A ; BOI-ANNX-000306 du 29 avril 2026. Note de portée : la box 3, son assiette de rendement présumé et la réforme en cours sont énoncées en simple repérage. Savoir si une charge étrangère donnée est un impôt sur le capital au sens d’un article conventionnel est une question de qualification qu’aucune décision française n’a tranchée pour cette paire ; l’attribution du bien lui-même n’en dépend pas.

Sources consultées : CGI art. 973; CGI art. 964; BOI-ANNX-000306; article 965; article 23 §1; article 24 A; article 964, 1°; art. 2. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. Le crédit est plafonné sur l'impôt français calculé sur le net.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI art. 964–965, 973–974 ; convention de 1973 art. 23 §1, 24 A

3Cinq manières de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Une asymétrie organise toute la question de structure pour un propriétaire néerlandais, et elle figure dans le texte depuis la signature. L’article 13 §1 impose la cession des parts comme celle du bien dès que l’actif de la société est composé principalement de biens immobiliers français — dans la rédaction originale de 1973 « parts ou de droits analogues », affûtée par l’instrument multilatéral qui y ajoute sociétés de personnes et trusts et la fenêtre de 365 jours. Les droits français de succession font de même par le droit interne (CGI art. 750 ter). L’article fortune, lui, ne le fait pas : après le bien lui-même, l’article 23 §4 renvoie tout autre élément de la fortune d’un résident néerlandais — parts de sociétés comprises — aux Pays-Bas, exclusivement. La réserve du protocole sur les sociétés d’attribution ne vise que les articles 6 et 13, et le commentaire de l'administration n'aborde pas l'article fortune. Un véhicule, trois lectures — et le test de l'objet principal, désormais attaché à la convention, encadre tout montage examiné à sa lumière.

Ce qui suit est une carte de questions pour le conseil, non un itinéraire.

La conversation de financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de votre banque, garanti sur un portefeuille nanti, la liquidité restant investie pendant que la dette réduit l’assiette imposable. La mécanique est licite et le code l’anticipe. La dette d’acquisition due à une banque est déductible de l’assiette de l’IFI (CGI art. 974), et les actifs financiers nantis restent hors de cette assiette. Trois bornes. Les prêts remboursables in fine sont réputés s’amortir, la déduction déclinant pro rata — d’un vingtième par an sans terme fixé. Quand le patrimoine imposable dépasse 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l’excédent ne compte que pour moitié, sauf à démontrer que le prêt n’a pas été contracté principalement pour l’impôt. Et la dette doit être réelle — tirée, servie, aux conditions de marché ; passée en compte courant d’associé d’une SCI, elle cesse de compter pour la valorisation des parts (art. 973). Le levier modère l’IFI dans ses premières années et s’efface d’année en année — lisez le calendrier avant le compromis, pas après.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources considérées : convention de 1973 art. 13 §1, 23 §§1, 4, protocole pt. II ; CGI art. 669, 750 ter, 751, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB. Note de portée : la qualification néerlandaise d’une SCI et ses suites en box 2/box 3 relèvent du conseil néerlandais ; ce brief énonce le côté français et l’attribution conventionnelle.

Sources consultées : CGI art. 750 ter; CGI art. 990 D; CGI art. 1649 AB; CGI art. 669; CGI art. 974; article 13 §1; article 23 §4; articles 6; art. 23 §1; art. 973; articles 761. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et aux Pays-Bas. La traîne de dix ans suit le ressortissant émigré une décennie durant.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1973 art. 13 §1, 23 §§1, 4, protocole pt. II ; CGI art. 973–974, 990 D–E

4Ce que vous payez à la vente

La France impose la première, et sur ce point le texte de 1973 était déjà moderne : l’article 13 §1 attribue à la France les gains sur les immeubles français et, dans la même phrase, les gains sur les parts d’une société dont l’actif est composé principalement de biens immobiliers français. L’instrument multilatéral a ajouté la fenêtre de 365 jours et étendu la clause aux sociétés de personnes et aux trusts. Pour un vendeur résident des Pays-Bas, la charge française court sous l’article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable décroît de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (art. 150 VC) ; la part impôt sur le revenu s’applique à 19 % (art. 200 B) et s’éteint après 22 ans ; les prélèvements sociaux s’éteignent après 30 ans et suivent votre affiliation — dans la coordination européenne, en règle générale le prélèvement de solidarité réduit, vérifié quand notre agence prend le dossier. Les plus-values imposables au-delà de 50 000 € portent en outre la surtaxe progressive de l’article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. Les Pays-Bas étant membres de l’UE, l’obligation de représentant fiscal accrédité des vendeurs d’États tiers ne se pose pas (art. 244 bis A, IV bis).

Exemple chiffré — l’horloge de détention, par 1 000 000 € de plus-value brute sur un bien vendu à la médiane de la presqu’île de Saint-Tropez (4,9 M€) :

Les prélèvements sociaux s’ajoutent jusqu’à la trentième année, au taux que commande votre affiliation. Sur les durées de détention que mesurent les études de poches de cette côte — souvent deux décennies et plus — la part impôt sur le revenu s’est fréquemment déjà éteinte au moment de la vente. La base réelle est détaillée sur l’acte (travaux, frais d’acquisition) quand notre agence prend le dossier.

Le côté néerlandais se tient ensuite en retrait. Les gains imposables en France au titre de l’article 13 sont exonérés par la réduction proportionnelle de l’article 24 A — exonération avec progressivité — et le droit néerlandais taxe l’épargne immobilière privée par le rendement présumé de la box 3, non sur les gains réalisés : un foyer néerlandais qui vend le bien ne subit ordinairement aucune charge néerlandaise distincte sur la vente. La restitution de l’exonération dans la déclaration néerlandaise appartient à vos conseils néerlandais. Vendre le bien ou vendre les parts change le cercle des acquéreurs et l’analyse française — le droit d’imposer de la France survit sous les deux formes — et ce choix s’évalue avant la mise en marché.

Là où cette convention accorde un crédit plutôt qu’une exonération — les articles dividendes et intérêts, principalement — le Conseil d’État a fixé sa portée, et la règle est plus étroite que le mot. Le plafond est l’impôt français afférent au revenu concerné, pris NET des charges exposées pour l’obtenir (CE n° 401490). Deux retombées pour un propriétaire privé. Un crédit conventionnel n’est jamais un remboursement : une charge étrangère plus lourde ne revient pas. Et les charges déduites d’un produit français abaissent l’assiette — c’est généralement le but — mais abaissent aussi le plafond de tout crédit calculé sur cette assiette ; sur une acquisition à levier, modélisez déduction et crédit ensemble.

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de départ s’applique. La charge est plus étroite que son nom : l’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur valeurs mobilières — participations dépassant 800 000 €, ou 50 % et plus. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le prix de vente est hors de la charge. Les parts d’une SCI familiale restée au régime ordinaire de l’impôt sur le revenu demeurent dans le régime immobilier (art. 150 UB) et hors taxe de départ ; une société ayant opté pour l’impôt sur les sociétés change la qualification — portez l’option sur la liste d’avant départ. La convention ajoute une note en miroir. Par l’article 13 §5, chaque État conserve le droit d’imposer les gains sur participations substantielles dans ses propres sociétés, réalisés par ses propres ressortissants qui furent ses résidents à un moment des cinq années précédant la cession. C’est la clause par laquelle une famille néerlandaise récemment installée en France garde une traîne néerlandaise sur les gains d’une BV ; vos conseils néerlandais en connaissent bien le calendrier.

Sources considérées : convention de 1973 art. 13 §§1, 5, 24 A ; CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 du 22 janvier 2025 ; CE, 28 janvier 2019, n° 401490 — décision lue en entier. Note de portée : cette décision concernait l’impôt sur les sociétés et des crédits sur dividendes, non la plus-value immobilière d’un particulier ; elle est citée pour la règle de plafond qu’elle fixe — l’impôt français sur le net — l’article des gains opérant par exonération côté néerlandais.

Sources consultées : CGI art. 150 UB; n° 401490; BOI-RFPI-PVINR-30-20; article 13 §1; article 244 bis A; art. 150 VC; art. 200 B; article 1609 nonies G; article 24 A; article 167 bis; article 13 §5; art. 13 §§1. Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. La clause de prépondérance immobilière figure au texte depuis 1973.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1973 art. 13, 24 A ; CGI art. 150 VC, 167 bis, 244 bis A ; CE n° 401490

5Louer avant d’acheter, et mettre votre bien en location

Une année de location avant l’achat reste le premier pas classique, et elle porte une mise en garde à dire simplement : la domiciliation fiscale française de l’article 4 B du CGI s’attache au foyer, au lieu de séjour principal et aux centres d’intérêts professionnels et économiques — rien de tout cela ne s’efface devant un bail. Un bien devenu le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses effets mondiaux, bien avant tout achat. Si les deux États vous revendiquent alors, la cascade de l’article 4 — foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité — départage. Accordez le choix entre meublé saisonnier et bail civil d’un à trois ans au but réel de l’essai : ce qu’il achète, c’est la souplesse de sortie.

Mettre le bien en location inverse le flux. Les revenus locatifs de source française des non-résidents — meublés compris à ce niveau de prix — sont imposés au régime du taux minimum de l’article 197 A du CGI : au moins 20 % jusqu’au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux effectif mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, au taux que commande votre affiliation — pour les affiliés néerlandais, en règle générale le prélèvement de solidarité réduit, vérifié quand notre agence prend le dossier. La convention attribue le revenu à la France, État de situation du bien (article 6), et les Pays-Bas l’exonèrent avec progressivité par l’article 24 A — dans la mécanique de la box 3, le bien français est en pratique exclu de la charge néerlandaise. La restitution de l’exonération côté néerlandais appartient à vos conseils néerlandais.

Sources considérées : CGI art. 4 B, 197 A ; convention de 1973 art. 4, 6, 24 A. Note de portée : le traitement dépend de la forme d’exploitation et de l’affiliation — deux questions de fait, réglées au dossier.

Sources consultées : CGI art. 4 B; article 4; article 197 A; article 6; article 24 A. Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Aucune convention successorale, et l'article 784 A n'atteint pas le bien.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI art. 4 B, 197 A ; convention de 1973 art. 4, 6, 24 A

6Ce qui advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez

Aucune convention franco-néerlandaise ne couvre les successions ni les donations — la table des conventions de l’administration n’enregistre que le revenu et la fortune. Chaque État applique donc pleinement son droit, et cette section nomme le mécanisme, unique dans cette relation, qui peut réellement imposer un décès deux fois.

Côté français, l’article 750 ter du CGI dresse la carte. Le bien est toujours dans les droits français comme situé en France — détenu en direct ou à travers des entités dont l’actif est principalement immobilier français. Quand le défunt n’était pas domicilié en France, seuls les actifs français sont atteints (750 ter 2°). Et quand un héritier a été domicilié en France six des dix années précédant la transmission, les droits français s’étendent à tout ce qu’il recueille (750 ter 3°). Le barème est celui de l’article 777 : progressif jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l’abattement de 100 000 € par enfant de l’article 779 ; le conjoint survivant est exonéré en succession.

Le côté néerlandais impose la personne, non le lieu : l’erfbelasting quand le défunt résidait aux Pays-Bas — et le droit néerlandais traite son ressortissant comme encore résident DIX ANS après l’émigration. Cette traîne est le mécanisme à nommer. Une famille néerlandaise installée à Monaco, Londres ou Dubaï qui décède dans la fenêtre peut subir la charge néerlandaise sur le patrimoine mondial au moment même où la France impose le bien français comme État de sa situation.

Le soulagement français n’atteint pas ce chevauchement. L’article 784 A n’impute les droits de succession étrangers que lorsque la France impose sur une base mondiale, et seulement sur l’impôt frappant les biens situés HORS de France. Le bien, français par définition, n’entre jamais dans l’imputation — tout soulagement de la seconde charge vient du côté néerlandais, selon ses règles, avec vos conseils néerlandais. En pratique, la traîne expire et le problème avec elle. Le calendrier pèse donc plus que la structure : la question n’est presque jamais de savoir si l’exposition peut être levée, mais où sera la famille — et depuis combien de temps — quand elle se cristallisera.

Avant que l’un ou l’autre État ne calcule un droit, le droit civil désigne qui hérite, et la relation est ici bien outillée : les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012, si bien qu’un ressortissant néerlandais résidant habituellement en France peut choisir la loi néerlandaise pour l’ensemble de sa succession. Le choix change la mécanique plus que la protection — le droit néerlandais donne aux enfants la legitieme portie, créance en argent de la moitié de la part ab intestat, là où le droit français réserve une part de la masse elle-même — et il laisse intacte l’attribution fiscale ci-dessus. La legitieme portie étant une créance en argent, le prélèvement compensatoire de l’article 913 al. 3 du code civil n’est en principe pas engagé — lecture de la condition du texte français, prudente : aucune décision publiée ne la tranche.

Les donations suivent la même logique à deux systèmes, à une différence près : la France n’a pas davantage de convention sur les donations, si bien qu’une donation par un donateur résident néerlandais rencontre les droits français comme loi de situation du bien et la schenkbelasting comme loi de résidence du donateur — traîne de dix ans comprise. Le démembrement fonctionne à l’identique côté français (CGI art. 669, 751, 968) ; le soulagement entre les deux charges court sur les règles propres de chaque côté — un calcul à deux systèmes, pour le conseil, calé avant le compromis quand une transmission est déjà en vue.

Sources considérées : BOI-ANNX-000306 du 29 avril 2026, ligne Pays-Bas — ni colonne S ni colonne D ; CGI art. 669, 750 ter (1°, 2°, 3°), 751, 777, 779, 784 A, 968 ; code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : les droits néerlandais de succession et de donation, la règle des dix ans et la legitieme portie sont énoncés en simple repérage — les lois néerlandaises sont hors du corpus vérifié de notre agence, et le soulagement que les Pays-Bas accordent pour les droits français sur le bien est appliqué par les conseils néerlandais selon les règles néerlandaises.

Sources consultées : CGI art. 669; BOI-ANNX-000306; article 750 ter; article 777; article 779; article 784 A; article 913; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et aux Pays-Bas. La legitieme portie est une créance qui protège tout de même les enfants.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI art. 750 ter, 777, 779, 784 A ; règlement 650/2012 ; BOI-ANNX-000306

7Les huit questions que les propriétaires néerlandais posent le plus

Un résident des Pays-Bas paie-t-il l’impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français dépassent 1,3 M€ (CGI art. 964). La convention de 1973 couvre les impôts sur la fortune et attribue la fortune immobilière française à la France (art. 23 §1) : la charge sur le bien détenu en direct est confirmée par le traité. Les Pays-Bas ne lèvent plus d’impôt sur la fortune depuis 2001 — elle ne se double jamais. La détention sociétaire soulève la question conventionnelle distincte du § 3.

Existe-t-il une convention franco-néerlandaise sur les successions ou les donations ?

Non. Décès et donations courent sur le droit interne de chaque État : les droits français atteignent toujours le bien comme situé en France (CGI art. 750 ter), sociétés à prépondérance immobilière comprises, et s’étendent à tout ce que recueille un héritier domicilié en France six des dix années précédentes. Les Pays-Bas imposent selon la résidence du défunt ou du donateur, avec une traîne de dix ans pour leurs ressortissants.

Qui impose la plus-value quand un résident des Pays-Bas vend un bien français ?

La France, État de situation du bien (art. 13 §1) — y compris sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, clause portée par le traité depuis 1973 — sous l’article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée : la part impôt sur le revenu s’éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30. Les Pays-Bas exonèrent le gain avec progressivité (art. 24 A) et n’imposent aucune plus-value privée réalisée.

Le revenu locatif de France est-il imposé si le propriétaire vit aux Pays-Bas ?

Oui, par la France : la convention attribue les revenus immobiliers à l’État de situation (art. 6), et la France applique le régime du taux minimum de l’article 197 A — au moins 20 %, 30 % au-delà du plafond de la deuxième tranche — plus les prélèvements sociaux. Les Pays-Bas exonèrent le revenu avec progressivité ; dans la pratique de la box 3, le bien français est exclu de la charge néerlandaise.

Les héritiers d’un propriétaire néerlandais gardent-ils le droit successoral néerlandais ?

Pour l’essentiel, oui. Les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012 : un ressortissant néerlandais résidant habituellement en France peut choisir la loi néerlandaise pour toute sa succession. Ce droit donne aux enfants la legitieme portie — créance en argent de la moitié de la part ab intestat — et non la réserve française en nature, et le choix laisse intacte l’attribution fiscale : les droits français atteignent toujours le bien.

Un prêt bancaire réduit-il l’impôt français sur la fortune ?

Oui. La dette d’acquisition due à une banque se déduit de l’assiette de l’IFI (CGI art. 974), et les actifs financiers nantis restent hors de l’impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s’amortir chaque année, et quand le patrimoine dépasse 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l’excédent ne compte que pour moitié, sauf objet principalement autre que fiscal démontré.

Une taxe de départ s’applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. L’article 167 bis du CGI n’atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur valeurs mobilières — au-delà de 800 000 €, ou 50 % et plus. Le bien vendu et son prix restent dehors, comme les parts d’une SCI familiale au régime ordinaire (art. 150 UB). Quand elle s’applique, le paiement est en général différé, et l’imposition tombe après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou au retour en France.

Que demander avant de détenir par BV, STAK ou SCI ?

Trois choses, avec le conseil. La taxe annuelle de 3 % et ses déclarations (CGI art. 990 D–990 E ; l’entité de l’UE est exonérée sur déclaration). Comment l’attribution des parts aux Pays-Bas par l’article fortune (art. 23 §4) rencontre la lecture de la fraction immobilière française par la taxe annuelle — question conventionnelle que le commentaire n’aborde pas, encadrée par le test de l’objet principal. Et la certitude qu’aucune société ni fondation ne sort le bien des droits français de succession (CGI art. 750 ter).

Sources considérées : les sections ci-dessus ; ces réponses les condensent et héritent de leurs notes de portée.

Sources consultées : CGI art. 964; CGI art. 750 ter; CGI art. 974; CGI art. 990 D; art. 23 §1; art. 13 §1; article 244 bis A; art. 24 A; art. 6; article 197 A; article 167 bis; art. 150 UB; art. 23 §4; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La legitieme portie est une créance qui protège tout de même les enfants.

Vérifié au 10 août 2026 · condensé des §§ 1–6

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de vente

Les décisions sur lesquelles ce brief s’appuie

CE, 28 janvier 2019, n° 401490 — sur cette convention : un crédit conventionnel est plafonné à l’impôt français sur le revenu NET, les charges déduites du produit réduisant le crédit avec l’assiette. Lue en entier ; sa portée est énoncée au § 4. CE, 30 septembre 2025, n° 490793 — une attestation de résidence néerlandaise au titre de l’article 4 suffit au bénéfice du traité, sans démonstration que l’impôt a été effectivement supporté. Toutes deux citées du recueil officiel.

Ce que notre agence surveille

Référence de l’édition 2, août 2026. Les instruments sont ceux du § 1 ; la liste des négociations conventionnelles publiée par le ministère néerlandais des finances pour 2025 ne mentionne pas la France : aucun instrument successeur n’est en préparation au dossier public de part ni d’autre. En veille : les mouvements annuels de la loi de finances sur l’IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de surtaxe sur l’arc de la Riviera ; la table des conventions en vigueur (rééditée en avril 2026 — la classification sur laquelle le § 2 s’appuie) ; la réforme néerlandaise de la box 3, le chiffre mouvant de cette paire ; et toute refonte du commentaire ancien de l’administration.

Le marché, d’après le registre

Vu des Pays-Bas, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s’ouvre sur la presqu’île de Saint-Tropez, premier registre de la côte : 1 006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes compris — ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à la même médiane de 4,9 M€. Saint-Jean-Cap-Ferrat reste le registre le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, médiane 6,5 M€, plafond 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », le registre officiel des transactions immobilières publié par l’administration fiscale), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois — la même méthode que les pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 31-12-2025.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Les énoncés de droit sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique de notre agence — puis recontrôlés aux sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a relu la convention de 1973 dans ses présentations françaises originale et consolidée (art. 2, 4, 6, 13, 23, 24 A et protocole pts. I–II relus contre le texte brut), les articles consolidés du CGI cités section par section, et la table des conventions en vigueur du 29 avril 2026. Le commentaire de l’administration sur cette convention précède, en substance, tout ce qui suit ses premières années et n’aborde ni les revenus immobiliers, ni les gains, ni la fortune — sur ces points, ce brief suit le texte. Le droit interne néerlandais est énoncé en repérage d’après des sources secondaires et n’est jamais porteur. Données de marché : DVF, ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre au 31-12-2025. Les points signalés « quand notre agence prend le dossier » — taux communaux, affiliation sociale, restitution néerlandaise de l’exonération, base de plus-value au niveau de l’acte — sont énoncés au niveau du mécanisme, dans l’attente de la vérification propre au dossier.

Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transactions ; c’est une recherche, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — historique de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de titres — changent les issues. Pour une opération vivante, notre agence coordonne les conseils français qu’appelle le dossier (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Sources considérées : le relevé de revue ci-dessus ; CE n° 401490 ; CE n° 490793 ; BOI-ANNX-000306 ; le registre DVF. Note de portée : si cette section et une section numérotée divergent, la section numérotée prévaut.

Vérifié au 10 août 2026 · relevé de revue complet ci-dessus

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Nordics — la paire conventionnelle

France–USA — la paire conventionnelle

Nederlandse editie