France–Pays-Bas — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1La convention France–Pays-Bas — 1973, modernisée

La relation repose sur un instrument unique : la convention du 16 mars 1973, signée à Paris, en vigueur depuis le 29 mars 1974, qui a remplacé le texte d'après-guerre de 1949. Elle n'a été modifiée qu'une fois — l'avenant du 7 avril 2004, en vigueur depuis le 24 juillet 2005, dont la substance est une clause aéronautique négociée pour la compagnie de pavillon néerlandaise — et sa présentation consolidée intègre la convention multilatérale, en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et pour les Pays-Bas depuis le 1er juillet 2019, dont la clause anti-abus dite du critère des objets principaux, qui permet de refuser un avantage conventionnel lorsque son obtention était l'un des objets principaux d'un montage. La convention s'applique aux impôts sur le revenu et sur la fortune : la liste néerlandaise de l'article 2 nomme la vermogensbelasting aux côtés des impôts sur le revenu, tandis que la liste française de 1973 ne comprend que des impôts sur le revenu, la France ne prélevant alors aucun impôt sur la fortune ; la convention s'étend aux impôts futurs de nature identique ou analogue (article 2 §4), et le tableau des conventions en vigueur tenu par l'administration retient la relation comme couverte pour les impôts sur le revenu comme sur la fortune. La section I y revient pour l'IFI.

La résidence opère le partage. La personne assujettie dans les deux États est départagée par l'article 4 : assujettissement à raison du domicile, de la résidence ou d'un critère analogue, puis — pour les personnes physiques revendiquées par les deux États — la cascade classique du foyer d'habitation permanent, du centre des intérêts vitaux, du séjour habituel, de la nationalité et de l'accord amiable. Le Conseil d'État a confirmé en septembre 2025, sur cette convention, qu'une attestation de résidence délivrée par l'administration néerlandaise au sens de l'article 4 suffit à ouvrir le bénéfice du traité, sans qu'il y ait à démontrer que l'impôt a été effectivement supporté. Les textes faisant foi sont français et néerlandais, à égale autorité ; ce brief cite la consolidation française.

Le versant néerlandais garde ses accents propres. Les Pays-Bas ne prélèvent plus d'impôt sur la fortune depuis 2001 et imposent le patrimoine privé de placement par le rendement forfaitaire de la « box 3 » ; ils assoient les droits de succession et de donation sur la résidence du défunt ou du donateur, avec une période de rattachement de dix ans pour leurs ressortissants émigrés ; et leur droit successoral accorde aux enfants la legitieme portie, créance en argent plutôt que part de la succession en nature. Ce brief expose le droit néerlandais au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et la convention, la lecture néerlandaise relevant des conseils néerlandais de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1973 (consolidation CML), art. 1, 2 et 4 ; avenant du 7 avril 2004 (protocole, pt VI) ; CE, 30 septembre 2025, n° 490793 ; BOI-ANNX-000306 (29 avril 2026) ; BOI-INT-CVB-NLD (substance d'époque — le texte prévaut)

2Le marché, vu des Pays-Bas

Vu des Pays-Bas, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur la presqu'île de Saint-Tropez, premier registre de la côte : 1006 ventes qualifiées pour 7 049 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 85,5 M€. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à la même médiane de 4,9 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat demeure le registre le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2 375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété

IAcheter en France en qualité de résident néerlandais

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs néerlandais s'adjoignent habituellement leurs propres conseils. L'impôt annuel sur la fortune, le régime des plus-values et les droits de succession français lisant chacun différemment la structure de détention dans cette relation, les questions de structure de la section I bis gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°) ; pour la villa détenue en direct, la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'article 23 §1 de la convention attribue à la France la fortune immobilière qui y est située, de sorte que le propriétaire résident des Pays-Bas supporte l'IFI avec la confirmation du traité plutôt que sous son abri. L'exposition est, en pratique, à sens unique : les Pays-Bas ne prélèvent plus d'impôt sur la fortune depuis 2001, et l'article 24 A conduit le versant néerlandais à dégrever la fortune imposée en France par exemption avec progressivité — l'IFI est un coût de détention français et non une double charge. Lorsque la villa est détenue au travers d'une société, l'analyse conventionnelle change de nature ; cette question relève de la section I bis.

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, le droit français fournit lui-même un calendrier : la personne qui devient résidente de France après cinq années à l'étranger n'est imposée, pendant les cinq années qui suivent, que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2). Dans cette relation, la fenêtre repose sur la seule loi française — la convention de 1973 ne comporte pas d'équivalent des clauses quinquennales que la France a consenties dans certains autres traités — et porte donc la réserve ordinaire attachée à la loi interne, qui peut être révisée par la voie même qui l'a établie. Le calendrier d'une installation se planifie néanmoins à son regard.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 1973, art. 23 §1 et 24 A ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur néerlandais, l'analyse s'ordonne autour d'un fait énoncé en tête de ce brief et qui mérite d'être restitué avec précision : l'article des plus-values lit au travers des sociétés à prépondérance immobilière depuis 1973, et les droits de succession français en font autant par le droit interne, tandis que l'article consacré à la fortune s'arrête à la villa elle-même — sa règle résiduelle attribue tout autre élément de la fortune, parts de sociétés comprises, aux seuls Pays-Bas (article 23 §4), et la réserve du protocole sur les sociétés immobilières transparentes ne vise que les articles 6 et 13. Le commentaire administratif publié sur cette convention n'aborde pas l'article consacré à la fortune, et la clause des objets principaux désormais attachée au traité, avec la discipline déclarative de la taxe de 3 %, encadre tout montage examiné à sa lumière. Ce qui suit est donc une carte de questions pour le conseil, non un itinéraire.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

Aucune convention franco-néerlandaise n'existe en matière de successions ou de donations : chaque côté applique donc son droit dans toute son étendue. Côté français, l'article 750 ter du CGI dresse la carte : la villa est toujours dans le champ des droits français en qualité de bien situé en France, qu'elle soit détenue en direct ou au travers d'entités interposées dont l'actif est principalement constitué d'immobilier français ; lorsque le défunt n'était pas domicilié en France, seuls les biens français sont atteints (750 ter 2°) ; et lorsqu'un héritier a été domicilié en France pendant au moins six des dix années précédant la transmission, le champ s'étend à l'ensemble de ce qu'il recueille (750 ter 3°). L'article 784 A impute alors l'impôt successoral étranger, mais sur les seuls biens situés hors de France — sur la villa elle-même, la charge française demeure entière. Le versant néerlandais impose en fonction du défunt ou du donateur : erfbelasting lorsque le défunt résidait aux Pays-Bas, avec la période de rattachement de dix ans pour les ressortissants néerlandais émigrés, le droit néerlandais accordant son propre dégrèvement unilatéral au titre des droits français sur la villa — les modalités de ce dégrèvement relèvent des conseils néerlandais de la famille.

Lorsque le droit français s'applique, le barème est celui de l'article 777 du CGI : en ligne directe, progressif jusqu'à 45 % au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779, le conjoint survivant étant exonéré en matière successorale. Avant que l'un ou l'autre État ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers, et la relation est ici bien outillée : les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012, de sorte que le ressortissant néerlandais résidant habituellement en France peut choisir la loi néerlandaise pour l'ensemble de sa succession. Ce choix déplace la mécanique plus qu'il n'efface la position des enfants — le droit néerlandais leur accorde la legitieme portie, créance en argent égale à la moitié de la part ab intestat, là où le droit français réserve une part de la succession elle-même — et la répartition fiscale exposée ci-dessus n'en est pas affectée. Le choix de loi, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 D à 990 E, 990 J, 1649 AB ; convention de 1973, art. 13 §1, 23 §§1 et 4, protocole pt II ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident néerlandais

La France impose en premier, et sur ce point le texte de 1973 était déjà moderne : l'article 13 §1 attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français et, dans la même phrase, les gains sur parts et participations comparables d'une société dont l'actif est principalement composé d'immobilier français — clause de prépondérance immobilière que la convention porte depuis sa signature, que la convention multilatérale a précisée par l'examen des 365 jours précédant la cession et étendue aux participations dans des sociétés de personnes et des trusts. Pour le cédant résident des Pays-Bas, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années, tandis que les prélèvements sociaux s'éteignent après trente et suivent l'affiliation sociale du cédant — pour les personnes relevant de la coordination européenne de sécurité sociale, en règle générale au taux réduit de solidarité, vérifié au dossier. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite. Les Pays-Bas étant membres de l'Union européenne, l'obligation de représentation fiscale accréditée supportée par les cédants d'États tiers ne s'applique pas (article 244 bis A, IV bis).

Le versant néerlandais se tient ensuite en retrait. Les gains imposables en France en vertu de l'article 13 §§1 et 2 sont dégrevés aux Pays-Bas par la réduction proportionnelle de l'article 24 A — exemption avec progressivité — et le droit néerlandais n'impose de toute façon le patrimoine privé de placement que par le rendement forfaitaire de la box 3, non sur les gains réalisés : le foyer néerlandais qui cède la villa ne rencontre ordinairement aucune charge néerlandaise distincte à la vente ; ses modalités déclaratives relèvent des conseils néerlandais de la famille. Céder l'actif ou céder les titres modifie le cercle des acquéreurs et l'analyse française, le droit d'imposer français subsistant sous l'une et l'autre forme ; ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. La relation y ajoute une note en miroir : en vertu de l'article 13 §5 de la convention, chaque État conserve le droit d'imposer les gains sur participations substantielles dans ses propres sociétés réalisés par ses propres ressortissants qui ont été ses résidents à un moment quelconque des cinq années précédant la cession — la clause par laquelle une famille néerlandaise récemment installée en France garde une attache néerlandaise sur les gains d'une BV néerlandaise, calendrier que ses conseils néerlandais connaissent bien.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1973, art. 13 §§1 et 5, 24 A ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (dont IV bis), 1609 nonies G

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française — avec sa portée mondiale — bien avant toute acquisition ; lorsque les deux États revendiquent alors la même personne, la cascade de l'article 4 de la convention — foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité — opère le partage. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, à un taux fonction de l'affiliation sociale du propriétaire — pour les propriétaires affiliés aux Pays-Bas, en règle générale le taux réduit de solidarité, vérifié au dossier. La convention attribue ces revenus à la France en qualité d'État de situation (article 6), et les Pays-Bas les dégrèvent par exemption avec progressivité en vertu de l'article 24 A — dans la mécanique de la box 3, la villa française est en pratique tenue hors de la charge néerlandaise ; les modalités déclaratives néerlandaises relèvent des conseils néerlandais de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1973, art. 4, 6 et 24 A

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 16 mars 1973, en vigueur depuis le 29 mars 1974, modifiée par l'avenant du 7 avril 2004 (en vigueur le 24 juillet 2005) puis par la convention multilatérale, en vigueur pour la France le 1er janvier 2019 et pour les Pays-Bas le 1er juillet 2019. La liste des négociations conventionnelles publiée par le ministère néerlandais des finances pour 2025 ne mentionne pas la France : aucun instrument successeur n'est en préparation au dossier public de l'un ou l'autre côté ; ce brief suivra tout changement de cette position. Autres points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; le tableau des conventions en vigueur tenu par l'administration (réédité en avril 2026, la classification sur laquelle ce brief s'appuie pour la question de l'impôt sur la fortune) ; la législation néerlandaise sur la box 3, en cours de réforme ; et toute actualisation du commentaire administratif de cette convention, dont la substance précède l'avenant de 2004 comme la convention multilatérale et qui est muet sur les articles consacrés aux immeubles, aux plus-values et à la fortune.

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5Questions, réponses

Un résident des Pays-Bas paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€ (CGI, art. 964). La convention de 1973 couvre les impôts sur la fortune et attribue à la France la fortune immobilière qui y est située (art. 23 §1) : la charge sur la villa détenue en direct est confirmée par le traité ; les Pays-Bas ne prélevant plus d'impôt sur la fortune depuis 2001, elle n'est jamais doublée. La détention au travers d'une société soulève une question conventionnelle distincte, à examiner avec le conseil.

Existe-t-il une convention franco-néerlandaise sur les successions ou les donations ?

Non. Décès et donations relèvent du droit interne de chaque État : les droits français atteignent toujours la villa en qualité de bien situé en France (CGI, art. 750 ter), y compris au travers de sociétés à prépondérance immobilière, et s'étendent à l'ensemble de ce que recueille un héritier domicilié en France pendant six des dix dernières années ; les Pays-Bas imposent lorsque le défunt ou le donateur y résidait, avec une période de rattachement de dix ans pour leurs ressortissants.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident des Pays-Bas vend une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 1973, art. 13 §1) — y compris à la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, clause que le traité porte depuis 1973 — sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée, l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention et les prélèvements sociaux à trente. Les Pays-Bas exonèrent le gain avec progressivité (art. 24 A) et n'imposent pas, pour leur part, les gains privés réalisés.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit aux Pays-Bas ?

Oui, par la France : la convention attribue les revenus des biens immobiliers à l'État de situation (art. 6), et la France applique le taux minimum de l'article 197 A du CGI — 20 % et 30 % au moins —, prélèvements sociaux en sus. Les Pays-Bas exonèrent ces revenus avec progressivité en vertu de l'article 24 A ; dans la pratique de la box 3, la villa française demeure hors de la charge néerlandaise.

Les héritiers d'un propriétaire néerlandais peuvent-ils conserver le droit successoral néerlandais ?

Pour l'essentiel, oui. Les deux États appliquent le règlement (UE) 650/2012 : le ressortissant néerlandais résidant habituellement en France peut choisir la loi néerlandaise pour l'ensemble de sa succession. Le droit néerlandais accorde lui-même aux enfants la legitieme portie — créance en argent égale à la moitié de la part ab intestat — plutôt que la réserve française en nature, et le choix de loi laisse la répartition fiscale intacte : les droits français atteignent toujours la villa.

Un prêt bancaire réduit-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte que pour moitié, sauf démonstration d'un objectif autre que principalement fiscal.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Que doit demander un acquéreur néerlandais avant de détenir via une BV, une STAK ou une SCI ?

Trois choses, avec le conseil : la taxe annuelle de 3 % et ses obligations déclaratives (CGI, art. 990 D à 990 E ; les entités de l'Union sont exonérées sur déclaration) ; la rencontre entre l'attribution des titres à l'État de résidence par l'article consacré à la fortune et la fraction immobilière de l'impôt annuel français — question conventionnelle que le commentaire administratif n'aborde pas, encadrée par la clause anti-abus du traité ; et la certitude qu'aucune société ni fondation ne place la villa hors des droits de succession français (CGI, art. 750 ter).

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

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6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D à 990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — textes consolidés) et sur la convention dans ses présentations officielles françaises : le texte de 1973 modifié par l'avenant de 2004, et sa consolidation avec la convention multilatérale — les textes faisant foi étant français et néerlandais. La qualification de la convention comme couvrant les impôts sur le revenu et sur la fortune est reprise du tableau des conventions en vigueur tenu par l'administration, réédité le 29 avril 2026 ; le commentaire administratif de cette convention, dont la substance précède pour l'essentiel tout ce qui a suivi ses premières années, n'aborde ni l'article des immeubles, ni celui des plus-values, ni celui de la fortune — sur ces points, ce brief suit le texte conventionnel. La décision du Conseil d'État du 30 septembre 2025 (n° 490793) est citée d'après le recueil officiel. L'état conventionnel néerlandais est repris de la liste des négociations publiée par le ministère néerlandais des finances pour 2025 ; le droit interne néerlandais est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, affiliation sociale, modalités déclaratives néerlandaises, assiette détaillée de la plus-value — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — parcours de résidence, nationalité, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

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Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Nordics — la paire conventionnelle

France–USA — la paire conventionnelle

Nederlandse editie