Frankrijk–Nederland — De Riviera Private Wealth Brief

0De hoofdlijnen

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus

1Het belastingverdrag Frankrijk–Nederland — 1973, gemoderniseerd

De relatie rust op één instrument: het verdrag van 16 maart 1973, ondertekend te Parijs, in werking sinds 29 maart 1974, dat de naoorlogse tekst van 1949 verving. Het is één keer gewijzigd — het avenant van 7 april 2004, in werking sinds 24 juli 2005, dat inhoudelijk neerkomt op een luchtvaartuitzondering, bedongen voor de Nederlandse nationale luchtvaartmaatschappij — en het draagt, in zijn geconsolideerde presentatie, het Multilateraal Instrument, voor Frankrijk in werking sinds 1 januari 2019 en voor Nederland sinds 1 juli 2019, met inbegrip van de principal-purpose test (hoofddoeltoets), op grond waarvan een verdragsvoordeel kan worden geweigerd wanneer het verkrijgen ervan een van de voornaamste doelen van een constructie was. Het verdrag geldt voor belastingen naar het inkomen en naar het vermogen: de Nederlandse lijst van artikel 2 noemt de vermogensbelasting naast de inkomstenbelastingen, terwijl de Franse lijst van 1973 alleen inkomstenbelastingen bevat — Frankrijk hief toen geen vermogensbelasting; het verdrag strekt zich uit tot toekomstige belastingen van gelijke of gelijksoortige aard (artikel 2 §4), en de actuele Franse tabel van geldende verdragen registreert de relatie als gedekt voor belastingen naar inkomen én vermogen. Sectie I komt terug op wat dat voor de IFI betekent.

Het inwonerschap doet de sortering. Wie in beide staten in de heffing wordt betrokken, wordt toegewezen door artikel 4: belastingplicht op grond van woonplaats, verblijf of een soortgelijk criterium, en vervolgens — voor natuurlijke personen op wie beide staten aanspraak maken — de vertrouwde cascade van duurzaam tehuis, middelpunt van de levensbelangen, gewoonlijk verblijf, nationaliteit en onderling overleg. De Conseil d'État (de hoogste Franse bestuursrechter) bevestigde in september 2025, op dit verdrag, dat een door de Nederlandse belastingdienst afgegeven woonplaatsverklaring onder artikel 4 volstaat voor verdragstoegang, zonder nader bewijs dat de belasting daadwerkelijk is gedragen. De authentieke teksten zijn de Franse en de Nederlandse, beide gelijkelijk gezaghebbend; deze briefing citeert de Franse consolidatie.

De Nederlandse zijde houdt haar eigen accenten. Nederland heft sinds 2001 geen vermogensbelasting meer en belast particulier beleggingsvermogen in plaats daarvan via het forfaitaire rendement van box 3; het heft erf- en schenkbelasting naar de woonplaats van de erflater of schenker, met een tienjaarstermijn voor Nederlanders die emigreren; en zijn erfrecht geeft kinderen de legitieme portie, een aanspraak in geld en niet een aandeel in de nalatenschap in natura. Deze briefing geeft het Nederlandse recht uitsluitend op oriëntatieniveau weer; haar geverifieerde grond is de Franse zijde en het verdrag, en de Nederlandse lezing hoort thuis bij de Nederlandse adviseurs van de familie.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · Verdrag van 1973 (CML-consolidatie), art. 1, 2 en 4; avenant 7 april 2004 (protocol, pt. VI); CE 30 september 2025, n° 490793; BOI-ANNX-000306 (29 april 2026); BOI-INT-CVB-NLD (substantie van vroege datum — de tekst prevaleert)

2De markt, gezien vanuit Nederland

Gezien vanuit Nederland wordt de €3M+-villamarkt van de Rivièra aangevoerd door het schiereiland van Saint-Tropez, het grootste register van de kust: 1006 gekwalificeerde verkopen voor €7,049M over 2014–2025, met een mediaan van €4.9M en een plafond van €85.5M. Cannes en zijn heuvels — de wijk Super Cannes aan de zijde van Vallauris inbegrepen — droegen 306 verkopen bij voor €2,066M op dezelfde mediaan van €4.9M, terwijl Saint-Jean-Cap-Ferrat het smalste en duurste register blijft: 178 verkopen voor €2,375M op een mediaan van €6.5M en een plafond van €200.0M. De afgelopen 36 maanden alleen al vertegenwoordigen €3,970M over de drie samen.

Bron: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), villaverkopen ≥ €3M, 2014–2025, gededubleerd per eigendom — dezelfde conventie als de gepubliceerde Riviera Intelligence-hub, zodat deze briefing en de openbare pagina's niet van elkaar kunnen afwijken. DVF tot en met 2025-12-31.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · DVF-register, gededubleerd per eigendom

IKopen in Frankrijk als inwoner van Nederland

Het proces en zijn kosten

De verwerving volgt de standaard Franse volgorde: bod, compromis de vente (voorlopige koopovereenkomst) met een bedenktermijn van tien dagen, waarborgsom van gebruikelijk 10%, opschortende voorwaarden, en de authentieke akte ten overstaan van de notaire, die de rechten int en de titel registreert. De notaire treedt op als openbaar ambtenaar, niet als raadsman van de koper, en Nederlandse kopers behouden daarnaast doorgaans hun eigen adviseurs. Omdat de jaarlijkse vermogensbelasting, het winstregime en het Franse successierecht een houdstructuur in deze relatie elk anders lezen, verdienen de structuurvragen van sectie I bis een antwoord vóór ondertekening van de compromis; het verwervende vehikel laat zich moeilijk nog wijzigen zodra het proces loopt.

De kosten van het bezit

Artikel 964 CGI vestigt de jaarlijkse belasting op onroerend vermogen boven €1,300,000 aan belastbare activa. Voor niet in Frankrijk gedomicilieerde personen omvat de grondslag in Frankrijk gelegen vastgoed samen met de fractie van vennootschapsaandelen die Frans vastgoed vertegenwoordigt (artikel 964-2°), en voor de rechtstreeks gehouden villa is de verdragspositie beslecht, niet afwezig: artikel 23 §1 van het verdrag wijst in Frankrijk gelegen onroerend vermogen aan Frankrijk toe, zodat een eigenaar die inwoner van Nederland is de IFI draagt met de bevestiging van het verdrag, niet onder zijn bescherming. De blootstelling is in de praktijk eenzijdig: Nederland heft sinds 2001 geen vermogensbelasting meer, en onder artikel 24 A stelt de Nederlandse zijde in Frankrijk belast vermogen vrij met progressievoorbehoud — de IFI is dus een Franse houdkost, geen dubbele heffing. Wordt de villa via een vennootschap gehouden, dan verandert de verdragsanalyse van karakter; die vraag hoort bij sectie I bis.

Voor de familie die een volledige verhuizing naar Frankrijk overweegt, biedt het Franse recht zelf een kalender: wie na vijf jaar in het buitenland Frans inwoner wordt, wordt de vijf daaropvolgende jaren uitsluitend over Franse activa belast (artikel 964-1°, al. 2). In deze relatie rust dat venster op de Franse wet alleen — het verdrag van 1973 kent geen tegenhanger van de vijfjaarsclausules die Frankrijk in bepaalde andere verdragen heeft toegestaan — en het draagt dus het gewone voorbehoud dat een wet kan worden herzien zoals zij is gemaakt. Het is niettemin de moeite waard de kalender van een verhuizing ertegen af te zetten.

Terugkerende lasten volgen het pand. De taxe foncière (onroerendezaakbelasting) loopt tegen gemeentelijke tarieven; voor gemeubileerde tweede woningen kunnen gemeenten in de zone tendue — een categorie die de topgemeenten van de Rivièra omvat — een surtaxe (toeslag) op de taxe d'habitation voor tweede woningen stemmen, en de jaarlijkse bewoningsaangifte is voor alle eigenaren verplicht. Omdat deze tarieven gemeentelijk en jaargebonden zijn, verifieert de editiecyclus van deze briefing ze opnieuw in plaats van ze te bevriezen.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965; verdrag van 1973 art. 23 §1 en 24 A; kostenschalen ter oriëntatie, gespecificeerd bij opdracht

I bisStructuren, als vragen

De structuurvraag

Houdstructuren worden hier, in lijn met de doctrine van deze reeks, gepresenteerd als vragen voor analyse, niet als aanbevelingen. Voor een Nederlandse koper draagt de analyse één ordenend feit, genoemd in de hoofdlijnen en het nauwkeurig herhalen waard: het winstartikel van het verdrag kijkt sinds 1973 door vastgoedrijke vennootschappen heen, en het Franse successierecht doet via nationaal recht hetzelfde, terwijl het vermogensartikel bij de villa zelf ophoudt — zijn restbepaling wijst elk ander vermogensbestanddeel, vennootschapsaandelen inbegrepen, exclusief aan de woonstaat toe (artikel 23 §4), en het protocolvoorbehoud over transparante mede-eigendomsvennootschappen noemt alleen de artikelen 6 en 13. Het gepubliceerde commentaar van de Franse administratie op dit verdrag behandelt het vermogensartikel in het geheel niet, en de principal-purpose test die nu aan het verdrag is gehecht, omkadert — samen met de meldingsdiscipline van de 3%-entiteitsbelasting — elke constructie die in haar licht wordt onderzocht. Wat volgt is daarom een kaart van vragen voor de raadslieden, geen route.

Schuld tegenover de IFI — wat het wetboek voorziet

Het financieringsgesprek verloopt zoals elders aan deze kust: een lening van de bank van de koper, gedekt door een verpande portefeuille, zodat de liquiditeit belegd blijft terwijl de schuld de belastbare grondslag verlaagt. De mechaniek is rechtmatig en het wetboek voorziet erin. Verwervingsschuld aan een bank is aftrekbaar van de IFI-grondslag onder artikel 974 CGI, terwijl financiële activa geheel buiten die grondslag vallen. De grenzen zijn er drie. Leningen die de hoofdsom op de eindvervaldag aflossen, worden geacht te amortiseren, waarbij de aftrek pro rata over de looptijd afneemt, en met een twintigste per jaar waar geen termijn is bepaald. Waar het belastbare vastgoed €5M overschrijdt en de schulden 60% van de waarde ervan te boven gaan, is het meerdere slechts voor de helft aftrekbaar, tenzij de leningnemer aantoont dat de lening niet hoofdzakelijk om fiscale redenen is aangegaan. En de schuld moet reëel zijn — daadwerkelijk opgenomen, daadwerkelijk bediend, tegen marktvoorwaarden; geleid via een rekening-courant van een aandeelhouder van een SCI telt zij niet langer mee voor de waardering van de aandelen (artikel 973). Hefboomwerking matigt de IFI in de eerste jaren en vervaagt door haar eigen opzet — een kalender die beter vóór de compromis wordt onderzocht dan erna.

Wat de verwerving beslist voor de nalatenschap — en voor schenkingen

Er bestaat geen Frans-Nederlands successie- of schenkingsverdrag, dus elke zijde past haar eigen recht onverkort toe. Aan Franse zijde tekent artikel 750 ter CGI de kaart: de villa valt als in Frankrijk gelegen goed altijd onder het Franse successierecht, of zij nu rechtstreeks wordt gehouden of via tussengeschoven entiteiten waarvan de activa hoofdzakelijk Frans vastgoed zijn; was de erflater niet in Frankrijk gedomicilieerd, dan worden alleen Franse activa bereikt (750 ter 2°); en is een erfgenaam ten minste zes van de tien jaren voorafgaand aan de overgang in Frankrijk gedomicilieerd geweest, dan strekt het bereik zich uit tot de wereldwijde verkrijging van die erfgenaam (750 ter 3°). Artikel 784 A verrekent vervolgens buitenlands successierecht, maar alleen met de belasting over buiten Frankrijk gelegen activa — op de villa zelf blijft de Franse heffing onverminderd. De Nederlandse zijde heft naar de erflater of schenker: erfbelasting waar de erflater inwoner van Nederland was, met de tienjaarstermijn voor Nederlanders na emigratie, waarbij het Nederlandse recht zijn eigen eenzijdige tegemoetkoming verleent voor het Franse recht op de villa — de mechaniek van die tegemoetkoming hoort bij de Nederlandse adviseurs van de familie.

Waar het Franse successierecht van toepassing is, geldt de schaal van artikel 777 CGI: progressief tot 45% in de rechte lijn boven €1.8M per erfdeel, na de vrijstelling van €100,000 per kind van artikel 779, met de langstlevende echtgenoot vrijgesteld bij vererving. Voordat een van beide staten de heffing vaststelt, bepaalt het civiele recht wie erft, en hier is de relatie goed toegerust: beide staten passen de EU-verordening 650/2012 toe, zodat een Nederlander met gewone verblijfplaats in Frankrijk Nederlands recht kan kiezen voor de nalatenschap als geheel. De keuze verandert de mechaniek meer dan dat zij de positie van de kinderen wegneemt — het Nederlandse recht geeft kinderen de legitieme portie, een geldvordering van de helft van het versterfdeel, waar het Franse recht een aandeel in de nalatenschap zelf reserveert — en de hierboven beschreven fiscale toewijzing blijft er onaangetast door. De rechtskeuze, het huwelijksgoederenregime dat de aankoop in wordt gedragen, en de kalender van eventuele schenkingen zijn vragen voor raadslieden aan beide zijden, het best beantwoord vóór de compromis.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB; verdrag van 1973 art. 13 §1, 23 §§1 en 4, protocol pt. II; EU-verordening 650/2012

IIVerkopen als inwoner van Nederland

Frankrijk heft eerst, en op dit punt was de tekst van 1973 al modern: artikel 13 §1 wijst winsten op Frans onroerend goed aan Frankrijk toe en, in dezelfde zin, winsten op aandelen en vergelijkbare belangen in een vennootschap waarvan de activa hoofdzakelijk Frans vastgoed zijn — een vastgoedrijke clausule die het verdrag sinds de ondertekening draagt, door het Multilateraal Instrument aangescherpt met de 365-dagenterugblik en uitgebreid tot belangen in personenvennootschappen en trusts. Voor een verkoper die inwoner van Nederland is loopt de Franse heffing via artikel 244 bis A CGI: de belastbare winst wordt verminderd met een bezitsduuraftrek van 6% per bezitsjaar na het vijfde en 4% voor het tweeëntwintigste (artikel 150 VC), waarna de inkomstenbelastingcomponent 19% bedraagt (artikel 200 B) en na 22 jaar dooft, terwijl de sociale heffingen na 30 jaar doven en de socialezekerheidsaansluiting van de verkoper volgen — voor eigenaren binnen de Europese socialezekerheidscoördinatie doorgaans het verlaagde solidariteitstarief, geverifieerd bij opdracht. Belastbare winsten boven €50,000 dragen daarnaast de progressieve toeslag van artikel 1609 nonies G, die 6% bereikt op de niveaus waarop deze markt handelt. Nu Nederland lidstaat van de Europese Unie is, speelt de verplichte erkende fiscale vertegenwoordiging die op verkopers uit derde landen rust hier niet (artikel 244 bis A, IV bis).

De Nederlandse zijde treedt vervolgens terug. Winsten die in Frankrijk belastbaar zijn onder artikel 13 §§1 en 2 worden door Nederland ontzien via de evenredige vermindering van artikel 24 A — vrijstelling met progressievoorbehoud — en het Nederlandse recht belast particulier beleggingsvastgoed hoe dan ook via het forfaitaire rendement van box 3 en niet over gerealiseerde winsten, zodat een Nederlands huishouden dat de villa verkoopt gewoonlijk geen afzonderlijke Nederlandse heffing over de verkoop ontmoet; hoe de vrijstelling in de Nederlandse aangifte wordt opgevoerd, hoort bij de Nederlandse adviseurs van de familie. Of de verkoop het goed dan wel de aandelen betreft, verandert het kopersveld en de Franse analyse, terwijl het Franse heffingsrecht in beide vormen overleeft; die keuze wordt beter gewogen voordat de verkoop begint dan midden in de onderhandeling.

Vertrekken na de verkoop — een noot over de exitheffing

Families die verkopen en daarna uit Frankrijk vertrekken, vragen soms of bij vertrek een exitheffing geldt. Het antwoord is smaller dan de naam doet vermoeden. De Franse exitheffing (artikel 167 bis CGI) richt zich op effecten, niet op vastgoed: zij betreft personen die ten minste zes van de tien jaren vóór vertrek in Frankrijk gedomicilieerd waren, en belast de latente winsten op omvangrijke effectenposities — posities waarvan de gezamenlijke waarde €800,000 overschrijdt, of belangen van 50% of meer in de winst van een vennootschap, waarbij het tweede criterium een controlerend belang vangt ongeacht de waarde — zoals die op de dag van vertrek staan. Een reeds verkochte villa heeft haar eigen belasting onder de bovenstaande regimes al voldaan, en de verkoopopbrengst zelf valt niet onder de heffing. Aandelen van een familie-SCI volgen het vastgoed en niet de portefeuille: zolang de vennootschap het gewone inkomstenbelastingregime behoudt, blijven winsten op haar vastgoedrijke aandelen binnen het vastgoedregime (artikel 150 UB CGI) en buiten de exitheffing — het Franse recht om een latere verkoop te belasten wordt in plaats daarvan bewaard door artikel 244 bis A. Een vennootschap die voor de vennootschapsbelasting heeft geopteerd, verandert de kwalificatie, en daarmee de analyse; die optie hoort op de checklist vóór vertrek. De verblijfsklok telt evenzeer: wie vertrekt vóór zes jaren Franse domicilie binnen de voorafgaande tien, staat geheel buiten de heffing op latente winsten, zodat de familie die Frankrijk enkele jaren probeerde en verder trok doorgaans onaangeroerd vertrekt; winsten die al onder een belastinguitstel zijn geplaatst, volgen hun eigen regels en worden bij opdracht beoordeeld. Waar de machinerie wél geldt, wordt betaling doorgaans uitgesteld, en vervalt de aanslag automatisch wanneer de effecten twee jaar na vertrek nog worden gehouden — vijf waar de portefeuille €2.57M overschreed — of bij terugkeer naar Frankrijk. De relatie voegt een eigen spiegelbeeldige noot toe: onder artikel 13 §5 van het verdrag behoudt elke staat het recht om winsten op aanmerkelijke deelnemingen in zijn eigen vennootschappen te belasten die worden gerealiseerd door eigen onderdanen die op enig moment in de vijf jaren vóór de verkoop zijn inwoner waren — de clausule waaronder een Nederlandse familie die recent in Frankrijk is aangekomen een Nederlandse staart houdt op winsten uit een Nederlandse BV, een kalender die hun Nederlandse adviseurs goed kennen.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · Verdrag van 1973 art. 13 §§1 en 5, 24 A; CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (incl. IV bis), 1609 nonies G

IIIHuren en verhuren — als huurder en als eigenaar

Huren als huurder

Een huurjaar vóór aankoop blijft de klassieke eerste stap, en het draagt één waarschuwing die helder gesteld moet worden: de Franse fiscale domicilie onder artikel 4 B CGI hangt af van de ligging van het foyer (de gezinshaard), de voornaamste verblijfplaats en de centra van professionele en economische belangen — geen daarvan wijkt voor een huurcontract. Een Rivièra-villa die het feitelijke thuis van de familie wordt, kan Franse woonplaats vestigen, met wereldwijde gevolgen, ruim vóór enige aankoop; maken beide staten vervolgens aanspraak op dezelfde persoon, dan doet de cascade van artikel 4 van het verdrag — duurzaam tehuis, middelpunt van de levensbelangen, gewoonlijk verblijf, nationaliteit — de sortering. De keuze tussen gemeubileerde seizoensverhuur en de civiele huur van één tot drie jaar bepaalt de vertrekflexibiliteit, en wordt het best afgestemd op het werkelijke doel van de proefperiode.

De villa verhuren

Franse huurinkomsten van niet-inwoners — de gemeubileerde verhuur die op dit prijsniveau gangbaar is inbegrepen — worden belast onder het minimumtariefregime van artikel 197 A CGI, tegen ten minste 20% tot het plafond van de tweede schijf en 30% daarboven, tenzij de belastingplichtige een lager wereldwijd effectief tarief aantoont; sociale heffingen gelden daarnaast, tegen een tarief dat afhangt van de socialezekerheidsaansluiting van de eigenaar — voor in Nederland aangesloten eigenaren doorgaans het verlaagde solidariteitstarief, geverifieerd bij opdracht. Het verdrag wijst het inkomen toe aan Frankrijk als de staat waar het vastgoed ligt (artikel 6), en Nederland ontziet het met vrijstelling met progressievoorbehoud onder artikel 24 A — in de mechaniek van box 3 blijft de Franse villa in de praktijk buiten de Nederlandse heffing; hoe de vrijstelling aan Nederlandse zijde in de aangifte wordt opgevoerd, hoort bij de Nederlandse adviseurs van de familie.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A; verdrag van 1973 art. 4, 6 en 24 A

4Wat er is veranderd

Editie 1 — nulmeting (juli 2026). De instrumenten zoals zij staan: het verdrag van 16 maart 1973, in werking sinds 29 maart 1974, zoals gewijzigd door het avenant van 7 april 2004 (in werking 24 juli 2005) en aangepast door het Multilateraal Instrument, voor Frankrijk in werking sinds 1 januari 2019 en voor Nederland sinds 1 juli 2019. De door het Nederlandse ministerie van Financiën gepubliceerde lijst van verdragsonderhandelingen voor 2025 vermeldt Frankrijk niet, dus op het publieke spoor van geen van beide zijden is een opvolgend instrument in voorbereiding; deze briefing volgt elke wijziging van die stand. Verdere waakpunten voor editie 2: de jaarlijkse bewegingen van de Loi de finances (de Franse begrotingswet) op de IFI en de overdrachtsrechten; gemeentelijke surtaxe-stemmingen langs de Rivièraboog; de Franse tabel van geldende verdragen (opnieuw uitgegeven april 2026, de classificatie waarop deze briefing steunt voor de vermogensbelastingvraag); de Nederlandse wetgeving inzake box 3, die in hervorming is; en elke verversing van het administratieve commentaar op dit verdrag, waarvan de substantie voorafgaat aan het avenant van 2004 en het Multilateraal Instrument en dat zwijgt over de artikelen inzake onroerend goed, winsten en vermogen.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus

5Vragen, beantwoord

Betaalt een inwoner van Nederland Franse vermogensbelasting over een villa aan de Rivièra?

Ja, zodra de Franse vastgoedactiva €1.3M overschrijden (art. 964 CGI). Het verdrag van 1973 bestrijkt belastingen naar het vermogen en wijst in Frankrijk gelegen onroerend vermogen aan Frankrijk toe (art. 23 §1); de heffing op de rechtstreeks gehouden villa wordt dus door het verdrag bevestigd. Nederland heft sinds 2001 geen vermogensbelasting meer, zodat er nooit wordt verdubbeld. Vennootschapsstructuren roepen een afzonderlijke verdragsvraag op, met de raadslieden te onderzoeken.

Bestaat er een Frans-Nederlands successie- of schenkingsverdrag?

Nee. Nalatenschappen en schenkingen worden beheerst door het nationale recht van elke staat: het Franse successierecht bereikt de villa altijd als in Frankrijk gelegen goed (art. 750 ter CGI), ook via vastgoedrijke vennootschappen, en strekt zich uit tot de wereldwijde verkrijging van een erfgenaam die zes van de voorafgaande tien jaren in Frankrijk woonde; Nederland heft waar de erflater of schenker inwoner van Nederland was, met een tienjaarstermijn voor Nederlanders.

Wie belast de winst wanneer een inwoner van Nederland een Franse villa verkoopt?

Frankrijk, als de staat waar het vastgoed ligt (verdrag van 1973, art. 13 §1) — ook bij verkoop van aandelen in vastgoedrijke vennootschappen, een clausule die het verdrag sinds 1973 draagt — onder artikel 244 bis A CGI met de bezitsduuraftrek, waarbij de inkomstenbelastingcomponent na 22 jaar dooft en de sociale heffingen na 30. Nederland stelt de winst vrij met progressievoorbehoud (art. 24 A) en heft zelf geen belasting over particuliere gerealiseerde winsten.

Wordt huurinkomen uit Frankrijk belast als de eigenaar in Nederland woont?

Ja, door Frankrijk: het verdrag wijst inkomsten uit onroerend goed toe aan de staat waar het ligt (art. 6), en Frankrijk past het minimumtariefregime van artikel 197 A CGI toe, tegen ten minste 20% en 30%, met sociale heffingen daarnaast. Nederland stelt het inkomen vrij met progressievoorbehoud onder artikel 24 A; in de praktijk van box 3 blijft de Franse villa buiten de Nederlandse heffing.

Kunnen de erfgenamen van een Nederlandse eigenaar het Nederlandse erfrecht behouden?

Grotendeels wel. Beide staten passen de EU-verordening 650/2012 toe, zodat een Nederlander met gewone verblijfplaats in Frankrijk Nederlands recht kan kiezen voor de nalatenschap als geheel. Het Nederlandse recht zelf geeft kinderen de legitieme portie — een geldvordering van de helft van het versterfdeel — in plaats van de Franse réserve in natura, en de keuze laat de fiscale toewijzing onaangetast: het Franse successierecht bereikt de villa nog altijd.

Vermindert een banklening de Franse vermogensbelasting op een villa aan de Rivièra?

Ja. Verwervingsschuld aan een bank is aftrekbaar van de IFI-grondslag onder artikel 974 CGI, en verpande financiële activa blijven geheel buiten de belasting. De aftrek is begrensd: aflossingsvrije leningen worden geacht jaarlijks te amortiseren, en waar het vastgoed €5M overschrijdt en de schuld 60% van de waarde te boven gaat, telt het meerdere slechts voor de helft, tenzij een hoofdzakelijk niet-fiscaal doel wordt aangetoond.

Geldt een Franse exitheffing na verkoop en vertrek?

Zelden, en nooit op de villa zelf. De heffing (art. 167 bis CGI) bereikt alleen personen die zes van de tien jaren vóór vertrek in Frankrijk gedomicilieerd waren, en alleen hun latente winsten op effecten — boven €800,000 aan waarde, of belangen van 50% of meer in de winst van een vennootschap; de verkochte villa en haar opbrengst staan erbuiten, evenals aandelen van een familie-SCI die onder het gewone inkomstenbelastingregime blijft (art. 150 UB). Waar zij wél geldt, wordt betaling doorgaans uitgesteld en vervalt de aanslag na twee jaar — vijf boven €2.57M — of bij terugkeer naar Frankrijk.

Wat moet een Nederlandse koper vragen alvorens te houden via een BV, STAK of SCI?

Drie dingen, met de raadslieden: de jaarlijkse 3%-entiteitsbelasting en haar meldingsaangiften (art. 990 D–990 E CGI; EU-entiteiten zijn vrijgesteld op aangifte); hoe de woonstaattoewijzing van vennootschapsaandelen in het vermogensartikel zich verhoudt tot de doorkijk van de Franse jaarlijkse belasting — een verdragsvraag die het administratieve commentaar niet behandelt, omkaderd door de antimisbruikregel van het verdrag; en de zekerheid dat noch een vennootschap noch een stichting de villa buiten het Franse successierecht brengt (art. 750 ter CGI).

Wat is het Chiron Legal Corpus?

Het Chiron Legal Corpus is de onderzoeksbibliotheek achter deze briefing, onderhouden door de offshore juridische onderzoekspartner van dit kantoor: een omvangrijke grensoverschrijdende verzameling geconsolideerde wetgeving, doctrine van belastingautoriteiten, verdragsinstrumenten en rechtspraak, met inbegrip van de Franse primaire bronnen in volledige tekst. Elke rechtsstelling op deze pagina's wordt eraan getoetst, bij elke editie opnieuw gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP, en sectie voor sectie gestempeld met de toetsingsdatum.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus

6Methodologie, bronnen & voorbehouden

Methode. Rechtsstellingen worden getoetst aan het Chiron Legal Corpus, de onderzoeksbibliotheek onderhouden door de offshore juridische onderzoekspartner van dit kantoor — een omvangrijke grensoverschrijdende en internationale verzameling geconsolideerde wetgeving, doctrine van belastingautoriteiten, verdragsinstrumenten en rechtspraak, waaronder het Franse primaire recht in volledige tekst, bij elke editie opnieuw gecontroleerd aan de officiële bronnen. De toetsing van 19 juli 2026 omvatte Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB — geconsolideerde teksten) en het verdrag in zijn officiële Franse presentaties: het verdrag van 1973 zoals gewijzigd door het avenant van 2004, en zijn consolidatie met het Multilateraal Instrument — de authentieke teksten zijnde de Franse en de Nederlandse. De classificatie door de Franse administratie van het verdrag als dekkend voor belastingen naar inkomen en vermogen is ontleend aan haar tabel van geldende verdragen zoals opnieuw uitgegeven op 29 april 2026; haar commentaar op dit verdrag gaat, naar substantie, aan alles na de vroege jaren van het verdrag vooraf en behandelt de artikelen inzake onroerend goed, winsten en vermogen niet — op die punten volgt deze briefing de verdragstekst. De uitspraak van de Conseil d'État van 30 september 2025 (n° 490793) wordt geciteerd uit het officiële verslag. De Nederlandse verdragsstand is ontleend aan de gepubliceerde onderhandelingslijst 2025 van het Nederlandse ministerie van Financiën; het Nederlandse nationale recht wordt op oriëntatieniveau weergegeven uit secundaire bronnen en is nooit dragend voor een rechtsstelling. Marktdata: DVF (DGFiP), villaverkopen ≥ €3M, gededubleerd per eigendom, register tot en met 2025-12-31. Punten gemarkeerd "bij opdracht" — gemeentelijke tarieven, socialezekerheidsaansluiting, de Nederlandse opgave van vrijgesteld inkomen, de winstgrondslag op akteniveau — worden op mechanismeniveau weergegeven in afwachting van dossierspecifieke verificatie.

Voorbehoud. Deze briefing documenteert gepubliceerd recht en openbare transactiedata; zij is onderzoek en geen gepersonaliseerd juridisch of fiscaal advies, en individuele omstandigheden — woonplaatshistorie, nationaliteit, huwelijksgoederenregime, de titelketen — veranderen uitkomsten. Voor een lopende transactie coördineert dit kantoor de passende Franse raadslieden (avocat fiscaliste, notaire) en voert het de vastgoedzijde uit.

Wetgeving getoetst per 19 juli 2026 — gecontroleerd aan Légifrance en BOFiP via het Chiron Legal Corpus