Frankrijk–Nederland — Belastingverdrag

1Het verdrag van 1973, en wat Nederland zelf heft

Het verdrag van 16 maart 1973, ondertekend te Parijs en in werking sinds 29 maart 1974, regelt de belastingen naar inkomen en vermogen tussen beide staten. Het verving de naoorlogse tekst van 1949, werd één keer gewijzigd — het avenant van 7 april 2004, een luchtvaartregeling onderhandeld voor de Nederlandse vlagmaatschappij — en draagt het multilaterale BEPS-instrument, in werking voor Frankrijk sinds 1 januari 2019 en voor Nederland sinds 1 juli 2019. Dat instrument voegde de principal-purpose test toe: elke staat mag een verdragsvoordeel weigeren wanneer het verkrijgen ervan een van de hoofddoelen van de constructie was. De authentieke teksten zijn Frans en Nederlands, beide gelijkelijk gezaghebbend; dit brief citeert de Franse consolidatie.

Artikel 2 beantwoordt de eerste vraag van een Nederlandse eigenaar. Het verdrag geldt voor belastingen naar inkomen en naar vermogen: de Nederlandse lijst van 1973 noemt de vermogensbelasting naast de inkomstenbelastingen, en artikel 2 §4 strekt het verdrag uit tot toekomstige belastingen van gelijke of gelijksoortige aard. De tabel van geldende verdragen van de Franse fiscus registreert de relatie als gedekt voor beide families van belastingen — daarom is de Franse vermogensbelasting op het pand een door het verdrag bevestigde heffing, uitgewerkt in § 2.

Artikel 4 regelt de woonplaats. Wie in beide staten belastbaar is, wordt toegewezen langs de klassieke cascade — duurzaam tehuis, middelpunt van de levensbelangen, gewoonlijk verblijf, nationaliteit, onderling overleg. De Conseil d’État — de hoogste Franse bestuursrechter — bevestigde in september 2025, op dit verdrag, dat een woonplaatsverklaring van de Nederlandse belastingdienst onder artikel 4 volstaat voor verdragstoepassing, zonder dat hoeft te worden aangetoond dat de belasting effectief werd gedragen (CE nr. 490793).

Drie trekken van het Nederlandse recht sturen alles wat volgt; elk staat hier op oriëntatieniveau — de geverifieerde grond van dit brief is de Franse zijde en het verdrag, de Nederlandse lezing hoort bij uw Nederlandse adviseurs. Nederland kent sinds 2001 geen vermogensbelasting meer: privé beleggingsvermogen wordt belast via box 3, het compartiment van de inkomstenbelasting dat een rendement belast waarvan de wet aanneemt dat u het verdiend hebt, ongeacht wat u werkelijk verdiend hebt. De erf- en schenkbelasting volgt de woonplaats van de overledene of schenker — en behandelt een Nederlander nog tien jaar na emigratie als inwoner. En het Nederlandse erfrecht geeft kinderen de legitieme portie, een minimumaanspraak in geld, geen deel van de boedel in natura. De §§ 2, 3 en 6 komen op elk terug.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1973 (CML-consolidatie) art. 1, 2, 4; avenant van 7 april 2004; CE, 30 september 2025, nr. 490793; BOI-ANNX-000306 van 29 april 2026, regel Pays-Bas; BOI-INT-CVB-NLD (verouderde substantie — de tekst prevaleert). Afbakening: Nederlandse wetten en rechtspraak vallen buiten het geverifieerde corpus van Elena Agueeva Real Estate; niets dragends in dit brief steunt erop.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · verdrag van 1973 art. 1, 2, 4; CE nr. 490793; BOI-ANNX-000306

2Wat de koop van een pand in Frankrijk kost, en wat het jaarlijks kost

De aankoop volgt de klassieke Franse volgorde: uw bod; het voorlopige koopcontract (compromis de vente), met tien dagen bedenktijd en een gebruikelijke aanbetaling van 10%; de opschortende voorwaarden; dan de akte zelf (acte authentique), verleden voor de notaire — de Franse openbare ambtenaar die de akte opmaakt, de rechten int en uw titel inschrijft. Nederlandse kopers behouden daarnaast doorgaans hun eigen adviseurs: de notaire is niet de raadsman van de koper. Omdat de jaarlijkse vermogensbelasting, het winstregime en het Franse successierecht een houdstructuur in deze relatie elk anders lezen, regelt u de structuurvragen van § 3 vóór de ondertekening van het compromis — het vehikel is moeilijk te wijzigen zodra het proces loopt.

Rekenvoorbeeld — de mediane villa van het schiereiland van Saint-Tropez in het DVF-register (€4,9M, 2014–2025, verkopen van €3M en meer):

De notaire specificeert rechten en emolumenten precies op de werkelijke aktestructuur; een btw-regime voor nieuwbouw, afzonderlijk meubilair of een hypothecaire zekerheid veranderen het rekenwerk. De cijfers hierboven geven de gepubliceerde tarieven, ter oriëntatie.

Het bezit draagt daarna één Franse heffing die op dit prijsniveau telt. Artikel 964 CGI vestigt de jaarlijkse belasting op onroerend vermogen (IFI) boven €1.300.000 — voor een niet-ingezetene het Franse vastgoed plus de Franse vastgoedfractie van aandelen in elke vennootschap (artikel 965). Het verdrag bevestigt zonder te beschutten: artikel 23 §1 wijst Frans onroerend vermogen aan Frankrijk toe. En de heffing blijft eenzijdig — Nederland kent sinds 2001 geen vermogensbelasting meer, en artikel 24 A stelt in Frankrijk belast vermogen vrij met progressievoorbehoud: de IFI is een Franse bezitskost, niet de helft van een dubbele heffing.

Box 3 verdient een eigen alinea, want zij wordt vaak voor een vermogensbelasting aangezien. Box 3 zit in de Nederlandse inkomstenbelasting en belast een rendement waarvan de wet aanneemt dat u het op uw netto vermogen verdiend hebt. Economisch kan zij als een vermogensbelasting aanvoelen; juridisch belast zij fictief inkomen, en drie gevolgen raken u. De IFI en box 3 zijn geen tegenhangers — de Franse heffing zal u niet vertrouwd voorkomen. Er loopt geen verrekening tussen beide — artikel 24 A stelt vrij wat Frankrijk belastte, en er bestaat geen Nederlandse vermogensbelasting waarop de IFI zou kunnen worden verrekend. En box 3 ligt in Nederland onder aanhoudende hervorming en procedures: in dit paar is het bewegende cijfer het Nederlandse, terwijl de Franse zijde betrekkelijk stabiel is gebleven — § 8 houdt het in de gaten.

Voor het gezin dat een volledige verhuizing naar Frankrijk overweegt, levert de Franse wet zelf een kalender: wie inwoner wordt na vijf jaar buitenslands, wordt de vijf volgende jaren alleen op Franse bezittingen belast (artikel 964, 1°, al. 2). Het verdrag van 1973 kent geen evenknie van die clausule: het venster rust op de wet alleen — plan ermee, onder het gewone voorbehoud dat een wet wordt herzien zoals zij werd gemaakt.

Twee terugkerende lokale lasten volgen het pand. De jaarlijkse lokale grondbelasting (taxe foncière) loopt tegen gemeentelijke tarieven. Voor gemeubileerde tweede woningen mogen gemeenten in aangewezen kraptegebieden (zone tendue) — waaronder de topgemeenten van de Rivièra — een toeslag (surtaxe) op de woonbelasting stemmen, en elke eigenaar dient de jaarlijkse bewoningsverklaring in. Die tarieven zijn gemeentelijk en jaargebonden; dit brief verifieert ze bij elke editie opnieuw in plaats van ze te bevriezen.

Lenen tegen het pand verandert vier cijfers tegelijk: de lening hoort bij de structuurbeslissing. Een schuld is alleen aftrekbaar van de grondslag van de vermogensbelasting als zij werkelijk voor het belastbare goed is aangegaan; interne of aflossingsvrije constructies worden geplafonneerd of herrekend op een fictieve aflossing (CGI art. 973–974). Rente die op een Franse opbrengst drukt, verlaagt de grondslag — meestal het doel. Zij verlaagt ook het plafond van elke verdragsverrekening die op die grondslag wordt berekend (§ 4). Op dit paar modelleert u aftrek en verrekening samen — met de bank en uw Franse fiscaal advocaat (avocat fiscaliste), vóór het bod.

Geraadpleegde bronnen: CGI art. 964 (1° al. 2 en 2°), 965, 968, 973–974; verdrag van 1973 art. 2, 23 §1, 24 A; BOI-ANNX-000306 van 29 april 2026. Afbakening: box 3, het aangenomen rendement waarover zij wordt geheven, en de lopende hervorming staan hier op oriëntatieniveau. Of een gegeven buitenlandse heffing een belasting naar het vermogen is in de zin van een verdragsartikel is een vraag die geen Franse uitspraak voor dit paar heeft beslist; welk land het pand zelf belast hangt er niet van af.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · CGI art. 964–965, 973–974; verdrag van 1973 art. 23 §1, 24 A

3Vijf manieren om een Frans pand te houden, en wat uit elke volgt

Eén asymmetrie ordent de hele structuurvraag voor een Nederlandse eigenaar, en zij staat sinds de ondertekening in de tekst. Artikel 13 §1 belast de verkoop van aandelen als die van het pand zodra het actief van de vennootschap hoofdzakelijk uit Frans vastgoed bestaat — in de oorspronkelijke redactie van 1973 « parts ou de droits analogues », aangescherpt door het multilaterale instrument dat er personenvennootschappen en trusts aan toevoegt en het venster van 365 dagen. Het Franse successierecht doet hetzelfde langs nationaal recht (CGI art. 750 ter). Het vermogensartikel doet dat niet: na het pand zelf wijst artikel 23 §4 elk ander vermogensbestanddeel van een Nederlandse inwoner — aandelen inbegrepen — uitsluitend aan Nederland toe. Het protocolvoorbehoud over transparante bouw- en verdeelvennootschappen noemt alleen de artikelen 6 en 13, en het commentaar van de fiscus behandelt het vermogensartikel in het geheel niet. Eén vehikel, drie lezingen — en de principal-purpose test, nu aan het verdrag gehecht, omkadert elke constructie die in haar licht wordt onderzocht.

Wat volgt is een kaart van vragen voor de adviseurs, geen route.

Het financieringsgesprek verloopt hier zoals elders aan deze kust: een lening van uw bank, gedekt door een verpande portefeuille, zodat de liquiditeit belegd blijft terwijl de schuld de belastbare grondslag verlaagt. De mechaniek is rechtmatig en de wet voorziet haar. Verwervingsschuld aan een bank is aftrekbaar van de IFI-grondslag (CGI art. 974), en verpande financiële activa blijven geheel buiten die grondslag. Drie grenzen. Aflossingsvrije leningen worden behandeld alsof zij geleidelijk worden afgelost, de aftrek daalt naar rato — met een twintigste per jaar zonder vaste termijn. Waar het belastbare vastgoed €5M en de schuld 60% van zijn waarde overschrijdt, telt het meerdere maar voor de helft, tenzij u aantoont dat de lening niet hoofdzakelijk om fiscale redenen is aangegaan. En de schuld moet echt zijn — opgenomen, bediend, tegen marktvoorwaarden; via een rekening-courant van een SCI-vennoot telt zij niet meer voor de waardering van de aandelen (art. 973). De hefboom matigt de IFI in de eerste jaren en dooft van jaar tot jaar — lees de kalender vóór het compromis, niet erna.

Elena Agueeva Real Estate stelt gratis een waardebepaling op voor eigenaren via valuation.elenaagueeva.com. Een agent neemt binnen 48 uur contact op om een bezoek af te spreken.

Zij rust op dezelfde officiële registers waarmee een Franse taxateur (expert immobilier) werkt: het staatsregister van geregistreerde verkoopprijzen, het kadaster en de op het perceel verleende bouwvergunningen. De agent bezoekt het pand vervolgens om het uitzicht, de tuin en de kwaliteit van de bouw en de afwerking te beoordelen. Het waarderapport (avis de valeur) volgt binnen 48 uur na het bezoek.

Hetzelfde cijfer draagt uw Franse aangiften. De vermogensbelasting, de 3%-taks op vennootschappen en het schenkingsrecht worden alle aangegeven naar de marktwaarde van het pand — een waarde die de wet ontleent aan uw eigen gedetailleerde schatting (artikelen 761 en 973 van het belastingwetboek), zonder een bepaalde taxateur te verlangen. Een gerechtelijk deskundige (expert judiciaire) hoort bij een geschil, niet bij een aangifte. Betwist de fiscus uw cijfer, dan is een gedateerde, schriftelijke waardebepaling die op vergelijkbare verkopen rust wat het onderbouwt.

De eerste waardebepaling van een pand is gratis voor de eigenaar of verkoper. Een herhaalde waardebepaling van hetzelfde pand, of een die een family office, een bank of een andere adviseur voor een cliënt bestelt, is een betaalde opdracht — vraag Elena Agueeva Real Estate naar de voorwaarden.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1973 art. 13 §1, 23 §§1, 4, protocol pt. II; CGI art. 669, 750 ter, 751, 968, 973–974, 990 D–990 E, 990 J, 1649 AB. Afbakening: de Nederlandse kwalificatie van een SCI en de gevolgen in box 2/box 3 zijn vragen voor Nederlandse adviseurs; dit brief geeft de Franse zijde en de verdragsallocatie.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · verdrag van 1973 art. 13 §1, 23 §§1, 4, protocol pt. II; CGI art. 973–974, 990 D–E

4Wat u betaalt wanneer u verkoopt

Frankrijk belast als eerste, en op dit punt was de tekst van 1973 al modern: artikel 13 §1 wijst winsten op Frans vastgoed aan Frankrijk toe en, in dezelfde zin, winsten op aandelen van een vennootschap waarvan het actief hoofdzakelijk uit Frans vastgoed bestaat. Het multilaterale instrument voegde het 365-dagenvenster toe en strekte de clausule uit tot personenvennootschappen en trusts. Voor een Nederlandse verkoper loopt de Franse heffing onder artikel 244 bis A CGI: de belastbare winst daalt met 6% per bezitsjaar boven het vijfde en 4% in het tweeëntwintigste (art. 150 VC); het inkomstenbelastingdeel bedraagt 19% (art. 200 B) en dooft na 22 jaar; de sociale heffingen doven na 30 jaar en volgen uw aansluiting — binnen de Europese coördinatie in de regel het verlaagde solidariteitstarief, geverifieerd wanneer Elena Agueeva Real Estate het dossier neemt. Belastbare winsten boven €50.000 dragen daarnaast de progressieve toeslag van artikel 1609 nonies G, die 6% bereikt op de niveaus waarop deze markt handelt. Nederland is EU-lidstaat, dus de verplichting van een erkende fiscale vertegenwoordiger voor verkopers uit derde landen speelt niet (art. 244 bis A, IV bis).

Rekenvoorbeeld — de duurklok, per €1.000.000 brutowinst op een pand verkocht op de mediaan van het schiereiland van Saint-Tropez (€4,9M):

De sociale heffingen komen erbij tot het dertigste jaar, tegen het tarief dat uw aansluiting bepaalt. Op de bezitsduren die de pocket-studies van deze kust meten — vaak twee decennia en meer — is het inkomstenbelastingdeel bij verkoop dikwijls al gedoofd. De werkelijke grondslag wordt op de akte gespecificeerd (verbouwingen, verwervingskosten) wanneer Elena Agueeva Real Estate het dossier neemt.

De Nederlandse zijde treedt daarna terug. Winsten die in Frankrijk belastbaar zijn onder artikel 13 worden vrijgesteld via de evenredige vermindering van artikel 24 A — vrijstelling met progressievoorbehoud — en het Nederlandse recht belast privé vastgoedvermogen via het veronderstelde rendement van box 3, niet op gerealiseerde winsten: een Nederlands huishouden dat het pand verkoopt, draagt gewoonlijk geen afzonderlijke Nederlandse heffing op de verkoop. Hoe de vrijstelling in de Nederlandse aangifte wordt verwerkt, hoort bij uw Nederlandse adviseurs. Het pand verkopen of de aandelen verkopen verandert de kring van kopers en de Franse analyse — het Franse heffingsrecht overleeft in beide vormen — en die keuze weegt u vóór de verkoopstart.

Waar dit verdrag een verrekening toestaat in plaats van een vrijstelling — vooral de dividend- en rente-artikelen — heeft de Conseil d’État haar bereik bepaald, en de regel is smaller dan het woord. Het plafond is de Franse belasting die aan het betrokken inkomen toerekenbaar is, genomen NETTO van de kosten om het te verwerven (CE nr. 401490). Twee gevolgen voor een particuliere eigenaar. Een verdragsverrekening is nooit een teruggaaf: een zwaardere buitenlandse heffing komt niet terug. En kosten die op een Franse opbrengst drukken, verlagen de grondslag — meestal het doel — maar verlagen ook het plafond van elke verrekening op die grondslag; bij een gefinancierde aankoop modelleert u aftrek en verrekening samen.

Gezinnen die verkopen en daarna Frankrijk verlaten, vragen soms naar de vertrekbelasting. De heffing is smaller dan haar naam: artikel 167 bis CGI bereikt alleen wie zes van de tien jaren vóór vertrek in Frankrijk woonde, en alleen diens latente winsten op effecten — posities boven €800.000, of belangen van 50% en meer. Een al verkocht pand heeft zijn eigen belasting onder de regimes hierboven voldaan, en de verkoopopbrengst valt buiten de heffing. Aandelen van een familie-SCI die het gewone inkomstenbelastingregime houdt, blijven in het vastgoedregime (art. 150 UB) en buiten de vertrekbelasting; een vennootschap die voor vennootschapsbelasting opteerde, verandert de kwalificatie — zet de optie op de vertreklijst. Het verdrag voegt een spiegelnoot toe. Onder artikel 13 §5 behoudt elke staat het recht winsten op aanmerkelijke belangen in zijn eigen vennootschappen te belasten, gerealiseerd door zijn eigen onderdanen die er op enig moment in de vijf jaren vóór de verkoop woonden. Dat is de clausule waarmee een Nederlands gezin dat pas in Frankrijk aankwam een Nederlandse staart houdt op winsten uit een Nederlandse BV; uw Nederlandse adviseurs kennen die kalender goed.

Geraadpleegde bronnen: verdrag van 1973 art. 13 §§1, 5, 24 A; CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (incl. IV bis), 1609 nonies G; BOI-RFPI-PVINR-30-20 van 22 januari 2025; CE, 28 januari 2019, nr. 401490 — uitspraak integraal gelezen. Afbakening: die uitspraak betrof vennootschapsbelasting en dividendverrekeningen, niet de vastgoedwinst van een particulier; zij wordt aangehaald voor de plafondregel die zij vestigt — Franse belasting op het netto — waar het winstartikel aan Nederlandse zijde door vrijstelling werkt.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · verdrag van 1973 art. 13, 24 A; CGI art. 150 VC, 167 bis, 244 bis A; CE nr. 401490

5Huren voordat u koopt, en uw pand verhuren

Een huurjaar vóór de aankoop blijft de klassieke eerste stap, en het draagt één waarschuwing die eenvoudig gezegd moet worden: de Franse fiscale woonplaats van artikel 4 B CGI hangt aan het gezinsverblijf (foyer), de hoofdverblijfplaats en de centra van beroeps- en economische belangen — niets daarvan wijkt voor een huurcontract. Een pand dat het feitelijke tehuis van het gezin wordt, kan de Franse woonplaats vestigen, met wereldwijde gevolgen, ruim vóór enige aankoop. Claimen beide staten u dan, dan beslist de cascade van artikel 4 — duurzaam tehuis, middelpunt van de levensbelangen, gewoonlijk verblijf, nationaliteit. Stem de keuze tussen gemeubileerde seizoensverhuur en het civiele huurcontract van één tot drie jaar af op het werkelijke doel van de proef: wat het koopt, is vertrekruimte.

Uw pand verhuren keert de stroom om. Franse huurinkomsten van niet-ingezetenen — gemeubileerde verhuur op dit prijsniveau inbegrepen — worden belast onder het minimumtariefregime van artikel 197 A CGI: ten minste 20% tot het plafond van de tweede schijf en 30% daarboven, tenzij u een lager wereldwijd effectief tarief aantoont. Sociale heffingen komen erbij, tegen het tarief dat uw aansluiting bepaalt — voor Nederlands aangeslotenen in de regel het verlaagde solidariteitstarief, geverifieerd wanneer Elena Agueeva Real Estate het dossier neemt. Het verdrag wijst het inkomen toe aan Frankrijk als staat van ligging (artikel 6), en Nederland stelt het vrij met progressievoorbehoud onder artikel 24 A — in de box-3-praktijk valt het Franse pand buiten de Nederlandse heffing. Hoe de vrijstelling aan Nederlandse zijde wordt verwerkt, hoort bij uw Nederlandse adviseurs.

Geraadpleegde bronnen: CGI art. 4 B, 197 A; verdrag van 1973 art. 4, 6, 24 A. Afbakening: de behandeling hangt af van de exploitatievorm en van de aansluiting — twee feitenvragen, beslist op het dossier.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · CGI art. 4 B, 197 A; verdrag van 1973 art. 4, 6, 24 A

6Wat er met het pand gebeurt bij uw overlijden, of als u het wegschenkt

Er bestaat geen Frans-Nederlands successie- of schenkingsverdrag — de verdragstabel van de Franse fiscus registreert alleen inkomen en vermogen. Elke staat past dus zijn recht volledig toe, en deze sectie benoemt het ene mechanisme in deze relatie dat een overlijden werkelijk tweemaal kan belasten.

Aan Franse zijde tekent artikel 750 ter CGI de kaart. Het pand valt altijd onder Frans recht omdat het in Frankrijk ligt — rechtstreeks gehouden of via entiteiten waarvan het actief hoofdzakelijk Frans vastgoed is. Woonde de overledene niet in Frankrijk, dan worden alleen Franse bezittingen bereikt (750 ter 2°). En woonde een erfgenaam zes van de tien jaren vóór de overgang in Frankrijk, dan strekt het Franse recht zich uit tot alles wat die erfgenaam verkrijgt (750 ter 3°). Het tarief is dat van artikel 777: progressief tot 45% in de rechte lijn boven €1,8M per deel, na de vrijstelling van €100.000 per kind van artikel 779; de langstlevende echtgenoot is in de erfenis vrijgesteld.

De Nederlandse zijde belast de persoon, niet de plaats: erfbelasting waar de overledene in Nederland woonde — en het Nederlandse recht behandelt zijn onderdaan nog TIEN JAAR na emigratie als inwoner. Die termijn is het mechanisme om te benoemen. Een Nederlands gezin dat naar Monaco, Londen of Dubai verhuisde en binnen het venster overlijdt, kan de Nederlandse heffing over het wereldvermogen treffen op hetzelfde moment waarop Frankrijk het Franse pand belast als staat van zijn ligging.

De Franse verlichting bereikt die overlap niet. Artikel 784 A verrekent buitenlandse erfbelasting alleen wanneer Frankrijk op wereldbasis heft, en alleen op de belasting over bezittingen BUITEN Frankrijk. Het pand, Frans gelegen per definitie, valt nooit binnen de verrekening — elke verlichting van de tweede heffing komt van Nederlandse zijde, naar Nederlandse regels, met uw Nederlandse adviseurs. In de praktijk verloopt de termijn, en het probleem ermee. De kalender weegt dus zwaarder dan de structuur: de vraag is zelden of de blootstelling kan worden weggenomen, maar waar het gezin zal zijn — en hoe lang al — wanneer zij zich voordoet.

Voordat een van beide staten een recht berekent, bepaalt het burgerlijk recht wie erft, en hier is de relatie goed toegerust: beide staten passen verordening (EU) 650/2012 toe, zodat een Nederlander met gewone verblijfplaats in Frankrijk Nederlands recht kan kiezen voor zijn hele nalatenschap. De keuze verandert de mechaniek meer dan de bescherming — het Nederlandse recht geeft kinderen de legitieme portie, een geldvordering van de helft van het versterfdeel, waar het Franse recht een deel van de boedel zelf reserveert — en zij laat onaangeroerd welk land wat belast, hierboven. Omdat de legitieme portie een vordering in geld is, wordt de compensatoire heffing van artikel 913 al. 3 van het Franse burgerlijk wetboek in beginsel niet geactiveerd — een lezing van de voorwaarde in de Franse tekst, voorzichtig gebracht: geen gepubliceerde uitspraak beslist haar.

Schenkingen volgen dezelfde logica in twee stelsels, met één verschil: Frankrijk heeft evenmin een schenkingsverdrag, zodat een schenking door een in Nederland wonende schenker het Franse schenkingsrecht treft als recht van de ligging en de schenkbelasting als recht van de woonplaats — tienjaarstermijn inbegrepen. De splitsing van vruchtgebruik en bloot eigendom werkt aan Franse zijde identiek (CGI art. 669, 751, 968); de verlichting tussen beide heffingen loopt langs de eigen regels van elke zijde — een berekening in twee stelsels, voor de adviseurs, gepland vóór het compromis wanneer een overdracht al in beeld is.

Geraadpleegde bronnen: BOI-ANNX-000306 van 29 april 2026, regel Pays-Bas — geen kolom S, geen kolom D; CGI art. 669, 750 ter (1°, 2°, 3°), 751, 777, 779, 784 A, 968; Frans burgerlijk wetboek art. 913 al. 3; verordening (EU) 650/2012. Afbakening: de Nederlandse erf- en schenkbelasting, de tienjaarsregel en de legitieme portie staan hier op oriëntatieniveau — Nederlandse wetten vallen buiten het geverifieerde corpus van Elena Agueeva Real Estate, en de verlichting die Nederland verleent voor Frans recht op het pand passen Nederlandse adviseurs toe naar Nederlandse regels.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · CGI art. 750 ter, 777, 779, 784 A; verordening 650/2012; BOI-ANNX-000306

7De acht vragen die Nederlandse eigenaren het meest stellen

Betaalt een inwoner van Nederland Franse vermogensbelasting over een pand aan de Rivièra?

Ja, zodra de Franse vastgoedbezittingen €1,3M overschrijden (CGI art. 964). Het verdrag van 1973 dekt vermogensbelastingen en wijst Frans onroerend vermogen aan Frankrijk toe (art. 23 §1): de heffing op het rechtstreeks gehouden pand is door het verdrag bevestigd. Nederland kent sinds 2001 geen vermogensbelasting meer — zij verdubbelt nooit. Vennootschapsbezit roept de aparte verdragsvraag van § 3 op.

Bestaat er een Frans-Nederlands successie- of schenkingsverdrag?

Nee. Overlijden en schenking lopen op het nationale recht van elke staat: het Franse recht bereikt het pand altijd als Frans gelegen (CGI art. 750 ter), vastgoedvennootschappen inbegrepen, en strekt zich uit tot alles wat een erfgenaam verkrijgt die zes van de tien voorafgaande jaren in Frankrijk woonde. Nederland belast naar de woonplaats van de overledene of schenker, met een tienjaarstermijn voor Nederlanders.

Wie belast de winst wanneer een inwoner van Nederland een Frans pand verkoopt?

Frankrijk, als staat van de ligging (art. 13 §1) — ook bij verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen, een clausule die het verdrag sinds 1973 draagt — onder artikel 244 bis A CGI met de duuraftrekken: het inkomstenbelastingdeel dooft na 22 jaar, de sociale heffingen na 30. Nederland stelt de winst vrij met progressievoorbehoud (art. 24 A) en belast zelf geen gerealiseerde privéwinst.

Wordt huurinkomen uit Frankrijk belast als de eigenaar in Nederland woont?

Ja, door Frankrijk: het verdrag wijst inkomsten uit onroerend goed toe aan de staat van de ligging (art. 6), en Frankrijk past het minimumtariefregime van artikel 197 A toe — ten minste 20%, 30% boven het plafond van de tweede schijf — plus de sociale heffingen. Nederland stelt het inkomen vrij met progressievoorbehoud; in de box-3-praktijk valt het Franse pand buiten de Nederlandse heffing.

Behouden de erfgenamen van een Nederlandse eigenaar het Nederlandse erfrecht?

Grotendeels wel. Beide staten passen verordening (EU) 650/2012 toe: een Nederlander met gewone verblijfplaats in Frankrijk kan Nederlands recht kiezen voor zijn hele nalatenschap. Dat recht geeft kinderen de legitieme portie — een geldvordering van de helft van het versterfdeel — en niet de Franse reserve in natura, en de keuze verplaatst de belasting nergens heen: het Franse recht bereikt het pand nog altijd.

Verlaagt een banklening de Franse vermogensbelasting?

Ja. Verwervingsschuld aan een bank is aftrekbaar van de IFI-grondslag (CGI art. 974), en verpande financiële activa blijven geheel buiten de belasting. De aftrek is begrensd: aflossingsvrije leningen worden behandeld alsof zij jaarlijks geleidelijk worden af te lossen, en waar het vastgoed €5M en de schuld 60% van zijn waarde overschrijdt, telt het meerdere maar voor de helft, tenzij een hoofdzakelijk niet-fiscaal doel wordt aangetoond.

Geldt een Franse vertrekbelasting na verkoop en vertrek?

Zelden, en nooit op het pand zelf. Artikel 167 bis CGI bereikt alleen wie zes van de tien jaren vóór vertrek in Frankrijk woonde, en alleen diens latente winsten op effecten — boven €800.000, of belangen van 50% en meer. Het verkochte pand en zijn opbrengst vallen erbuiten, evenals aandelen van een familie-SCI onder het gewone regime (art. 150 UB). Waar zij wel geldt, wordt betaling in de regel uitgesteld, en vervalt de aanslag na twee jaar — vijf boven €2,57M — of bij terugkeer naar Frankrijk.

Wat moet een Nederlandse koper vragen vóór het houden via BV, STAK of SCI?

Drie dingen, met de adviseurs. De jaarlijkse 3%-taks en haar aangiften (CGI art. 990 D–990 E; EU-entiteiten zijn vrijgesteld op aangifte). Hoe het vermogensartikel dat de aandelen aan Nederland geeft (art. 23 §4) zich verhoudt tot de Franse jaartaks die de Franse vastgoedfractie leest — een verdragsvraag die het commentaar niet behandelt, omkaderd door de principal-purpose test. En de zekerheid dat geen vennootschap of stichting het pand buiten het Franse successierecht brengt (CGI art. 750 ter).

Geraadpleegde bronnen: de secties hierboven. Afbakening: deze antwoorden vatten de secties hierboven samen en erven hun afbakeningen.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · samengevat uit §§ 1–6

8De rechterlijke uitspraken, de bronnen en de verkoopcijfers

De uitspraken waarop dit brief steunt

CE, 28 januari 2019, nr. 401490 — op dit verdrag: een verdragsverrekening is geplafonneerd op de Franse belasting over het NETTO-inkomen; kosten die op de opbrengst drukken, verkleinen de verrekening met de grondslag. Integraal gelezen; haar reikwijdte staat in § 4. CE, 30 september 2025, nr. 490793 — een Nederlandse woonplaatsverklaring onder artikel 4 volstaat voor verdragstoepassing, zonder bewijs dat de belasting effectief werd gedragen. Beide geciteerd uit de officiële verzameling.

Wat Elena Agueeva Real Estate in de gaten houdt

IJkpunt van editie 2, augustus 2026. De instrumenten zijn die van § 1; de door het Nederlandse ministerie van Financiën gepubliceerde lijst van verdragsonderhandelingen voor 2025 noemt Frankrijk niet: aan geen van beide zijden is publiek een opvolger in voorbereiding. In de gaten: de jaarlijkse bewegingen van de Franse begrotingswet op de IFI en de overdrachtsrechten; gemeentelijke toeslagstemmingen langs de Rivièra-boog; de tabel van geldende verdragen (heruitgegeven april 2026 — de classificatie waarop § 2 steunt); de Nederlandse box-3-hervorming, het bewegende cijfer van dit paar; en elke herziening van het verouderde commentaar van de fiscus.

De markt, uit het register

Gezien vanuit Nederland opent de markt van villa’s van €3M en meer aan de Rivièra met het schiereiland van Saint-Tropez, het grootste register van de kust: 1.006 gekwalificeerde verkopen voor €7.049M over 2014–2025, met een mediaan van €4,9M en een plafond van €85,5M. Cannes met zijn heuvels — de wijk Super Cannes inbegrepen — droeg 306 verkopen bij voor €2.066M op dezelfde mediaan van €4,9M. Saint-Jean-Cap-Ferrat blijft het smalste en duurste register: 178 verkopen voor €2.375M, mediaan €6,5M, plafond €200,0M. De laatste 36 maanden alleen al tellen €3.970M over de drie samen.

Bron: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », het officiële register van vastgoedtransacties, gepubliceerd door de Franse fiscus), villaverkopen ≥ €3M, 2014–2025, elke verkoop één keer geteld — dezelfde methode als de gepubliceerde Riviera Intelligence-pagina’s. Register tot en met 31-12-2025.

Hoe dit brief werd gecontroleerd, en zijn grenzen

Juridische uitspraken worden geverifieerd tegen het Chiron Legal Corpus — de onderzoeksbibliotheek van de juridische onderzoekspartner van Elena Agueeva Real Estate — en bij elke editie opnieuw getoetst aan de officiële bronnen. De revisie van 10 augustus 2026 herlas het verdrag van 1973 in zijn originele en geconsolideerde Franse presentaties (art. 2, 4, 6, 13, 23, 24 A en protocol pts. I–II herlezen tegen de brontekst), de geconsolideerde CGI-artikelen die per sectie worden aangehaald, en de tabel van geldende verdragen van 29 april 2026. Het commentaar van de fiscus op dit verdrag dateert in substantie van vóór alles wat op de eerste jaren volgde en behandelt de artikelen over onroerende inkomsten, winsten en vermogen niet — op die punten volgt dit brief de verdragstekst. Nederlands nationaal recht staat op oriëntatieniveau, naar secundaire bronnen, en is nooit dragend. Marktdata: DVF, villaverkopen ≥ €3M, elke verkoop één keer geteld, register tot en met 31-12-2025. Punten gemarkeerd „wanneer Elena Agueeva Real Estate het dossier neemt” — gemeentelijke tarieven, sociale aansluiting, de Nederlandse verwerking van vrijgesteld inkomen, de winstgrondslag op akteniveau — staan op mechanismeniveau, in afwachting van dossierverificatie.

Dit brief documenteert gepubliceerd recht en publieke transactiedata; het is onderzoek, geen gepersonaliseerd juridisch of fiscaal advies, en individuele omstandigheden — woonhistorie, nationaliteit, huwelijksgoederenregime, de titelketen — veranderen uitkomsten. Voor een lopende transactie coördineert Elena Agueeva Real Estate de Franse adviseurs die het dossier vraagt (avocat fiscaliste, notaire) en voert het de vastgoedzijde uit.

Geraadpleegde bronnen: het revisieverslag hierboven; CE nr. 401490; CE nr. 490793; BOI-ANNX-000306; het DVF-register. Afbakening: waar deze sectie en een genummerde sectie uiteenlopen, prevaleert de genummerde sectie.

Geverifieerd per 10 augustus 2026 · volledig revisieverslag hierboven