France–États-Unis — Convention fiscale

1Deux conventions, en vigueur et inchangées depuis 2009 — et la clause qui les surplombe toutes deux

Deux instruments régissent cette paire. La convention du 31 août 1994 sur le revenu et la fortune, en vigueur depuis le 30 décembre 1995, a remplacé le texte de 1967 et a été modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009 ; elle porte un protocole, des échanges de lettres, un article détaillé de limitation des avantages comme les États-Unis les négocient (article 30) et — chose rare dans le réseau français — l'impôt sur la fortune dans son champ. La convention successorale et de donation du 24 novembre 1978, en vigueur depuis le 1er octobre 1980 et modifiée par l'avenant du 8 décembre 2004, est l'une des rares conventions successorales conclues par la France, et elle atteint les donations et l'impôt américain sur les transmissions générationnelles comme les successions. La convention multilatérale (la règle anti-abus conclue en 2017) ne modifie ni l'une ni l'autre — les États-Unis ne l'ont pas signée. Les deux conventions ont été faites en français et en anglais, les deux textes faisant également foi ; ce brief cite les consolidations françaises.

La résidence fait le tri — puis la citoyenneté fait valoir son propre titre. Une personne imposable dans les deux États est départagée par la cascade de l'article 4 de la convention de 1994 : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, accord mutuel. La convention de 1978 déroule un article de domicile de même facture et ajoute une clause précieuse aux premières années françaises d'une famille : le ressortissant d'un État domicilié dans les deux reste domicilié, au sens du traité, dans l'État de sa nationalité tant que le domicile français a duré moins de cinq des sept dernières années et sans intention d'installation indéfinie (article 4 §3). Au-dessus des critères, cependant, siègent les clauses du citoyen — la clause de sauvegarde de l'article 29 §2 (1994) et son pendant successoral, l'article 1 §4 (1978) : quelle que soit l'attribution conventionnelle, les États-Unis peuvent imposer leurs citoyens comme si les conventions n'existaient pas, sous réserve d'exceptions listées qui préservent, pour l'essentiel, les articles d'élimination, de non-discrimination et d'accord amiable. La conséquence court dans chaque section de ce brief : pour un citoyen américain, les conventions n'exonèrent pas, elles organisent des crédits.

Côté américain, ce brief énonce le droit au niveau d'orientation seulement : les États-Unis imposent leurs citoyens sur le revenu mondial où qu'ils vivent ; leur impôt fédéral sur les successions et donations part d'une large franchise unifiée plutôt que de barèmes de parenté ; les conventions ne couvrent que les impôts fédéraux, la fiscalité des États fédérés restant au-dehors (1994, article 2 §1 b) ; et l'instrument familial d'usage est le trust — la section 3 chiffre cette rencontre. Le terrain vérifié de ce brief est le côté français et les deux conventions ; la lecture américaine appartient aux conseils américains de la famille.

Sources consultées : convention de 1994, art. 2, 4, 29 §2, 30 ; convention de 1978, art. 1 §4, 2, 4 §3 ; BOI-INT-CVB-USA (mise à jour du 19 février 2020 ; chapitres anciens — le texte prime). Note de portée : les textes conventionnels priment le commentaire ; les deux instruments revérifiés à cette édition. Le droit américain est énoncé pour orientation. La clause de sauvegarde préserve l'imposition des citoyens en toute hypothèse.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1994, art. 2, 4, 29 §§1–3, 30 ; convention de 1978, art. 1, 2, 4 ; BOI-INT-CVB-USA (mise à jour 2020)

2Ce que vous payez pour acheter un bien en France, et ce qu'il coûte chaque année

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente avec délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis l'acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire est un officier public, non le conseil de l'acheteur ; les acquéreurs américains retiennent généralement leurs conseils des deux côtés de l'Atlantique, car le véhicule choisi à l'acte a ses propres conséquences américaines. Les questions de structure de la section 3 — le trust avant tout — méritent réponse avant la signature du compromis.

Exemple chiffré — la villa médiane de Cannes (4,9 M€, la médiane DVF de Cannes et ses collines) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur l'acte réel ; un régime de TVA neuve, une ventilation mobilière ou une sûreté hypothécaire changent le calcul. Les chiffres reprennent les barèmes publiés et sont donnés pour orientation.

L'impôt sur la fortune — confirmé par le traité, jamais doublé

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour le propriétaire non domicilié en France, l'assiette comprend les biens français et la fraction immobilière des parts de toute société (article 965, 2°) — et ici la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'article 23 §1 de la convention de 1994 attribue à la France la fortune constituée d'immeubles français et de parts de sociétés dont plus de la moitié de la valeur en provient, et l'administration lit l'IFI dans la convention par la clause des impôts analogues (article 2 §2). Les intérêts dans les entités autres que les sociétés — un trust parmi elles — suivent la même règle à proportion de leur immobilier français (article 23 §1 c). Les États-Unis ne lèvent aucun impôt fédéral sur la fortune : la charge est unique.

Pour la famille qui pèse une installation en France, deux clauses de cinq ans courent en parallèle. Le droit français impose tout nouveau résident, après cinq ans à l'étranger, sur les seuls actifs français pendant cinq ans (article 964-1°, al. 2). L'article 23 §6 de la convention accorde au citoyen américain sans nationalité française la même exclusion de cinq ans des actifs non français comme droit conventionnel — que la France ne peut restreindre seule — renouvelable après trois ans au moins hors de France. Sous l'ISF mondial, cette clause comptait parmi les plus précieuses du réseau ; sous l'IFI, dont l'assiette est le seul immobilier, son travail pratique s'est réduit à ce que la règle interne couvre déjà. La constante est le bien lui-même : l'immobilier français n'a été à l'abri d'aucune des deux clauses, à aucune époque.

Les charges récurrentes suivent le bien : la taxe foncière aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées des zones tendues — dont les communes phares de la Riviera — une éventuelle surtaxe votée par la commune ; et la déclaration d'occupation annuelle exigée de tout propriétaire. Ces taux sont communaux et annuels ; ce brief les revérifie à chaque édition. Le pendant américain se dit une fois et vaut pour toutes les sections : le citoyen ou résident américain reporte les événements du bien — loyers perçus, plus-value à la vente — sur la déclaration fédérale, la mécanique de crédits de l'article 24 faisant l'ordonnancement.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : CGI, art. 964 (dont 1°, al. 2), 965, 1418 ; convention de 1994, art. 2 §2, 23 §§1, 1 c, 6, 24. Note de portée : les coûts reprennent les barèmes publiés et se détaillent sur votre acte ; les taux communaux sont revérifiés à chaque édition. La déductibilité s'aligne rarement : un gain français peut aggraver la position américaine.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 964–965 ; convention de 1994, art. 2 §2, 23 §§1, 6

3Cinq façons de détenir un bien français, et ce qui découle de chacune

Une structure de détention répond à sept questions, dont la fiscalité est une — rarement la décisive.

Pour un acquéreur américain, l'analyse porte un fait organisateur : des instruments ordinaires chez lui — le trust révocable avant tout — rencontrent un système français qui a son propre statut pour eux, et cette rencontre mérite d'être chiffrée avant l'acte, non après.

Le trust, devant le droit français

Le droit français ne connaît pas le trust comme forme de propriété, et lui a donc donné un statut propre — trois textes qui, ensemble, décrivent ce qu'un constituant américain doit attendre. D'abord, les déclarations : l'administrateur de tout trust dont le constituant ou un bénéficiaire est résident de France, ou qui comprend un actif situé en France — un bien de la Riviera suffit à lui seul — déclare la constitution, les termes, les modifications et l'extinction du trust, et dépose des valorisations annuelles (article 1649 AB) ; le Conseil d'État a confirmé le régime de sanctions attaché à l'obligation. Ensuite, la fortune : les actifs du trust entrant dans le champ de l'IFI sont inclus dans le patrimoine taxable du constituant, ou d'un bénéficiaire réputé constituant (article 970) ; le prélèvement dédié de l'article 990 J, au taux le plus haut de l'IFI, se tient derrière les déclarations et n'est pas dû quand les actifs ont été régulièrement inclus et déclarés — un filet pour le non-déclaré, non un surcoût pour le conforme. Enfin, les transmissions : quand un transfert par trust peut être qualifié de donation ou succession ordinaire, les droits ordinaires s'appliquent selon la parenté ; quand les parts des bénéficiaires sont déterminées au décès, les taux de parenté s'appliquent de même ; mais une part due globalement aux descendants supporte le taux maximal en ligne directe, un reliquat indéterminé le taux maximal du troisième tableau — 60 % — et un trust administré depuis un État non coopératif atteint ce taux quelle que soit la parenté (article 792-0 bis). Le trust révocable américain familier, transparent chez lui, répond donc à un tout autre régime dès qu'un bien français s'y trouve : rien n'y est transparent pour les droits français, et la détermination des parts des bénéficiaires devient la question de rédaction centrale. La convention de 1978 n'écarte pas cette mécanique — la France impose le bien comme État de situation (article 5) — et la projection des transmissions d'un trust donné sur le traité s'examine avec les conseils des deux côtés lorsque notre agence prend le dossier.

L'emprunt adossé au bien — ce que le code anticipe

La conversation de financement se tient ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti sur un portefeuille nanti, pour que la liquidité reste investie pendant que la dette réduit l'assiette taxable. Le mécanisme est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition bancaire est déductible de l'assiette IFI (article 974), et les actifs financiers demeurent hors assiette. Trois limites. Le prêt remboursable in fine est réputé s'amortir, la déduction décroissant sur la vie du prêt — d'un vingtième par an sans terme fixé. Au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable et de 60 % de dette, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf objet principalement non fiscal démontré. Et la dette doit être réelle — tirée, servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse de réduire la valeur imposable des parts (article 973). La convention de 1978 ajoute un pendant successoral de sa façon : les dettes se déduisent de l'actif taxable à proportion des actifs imposables dans chaque État (article 9). Sur cette paire, une ligne de plus appartient à tout mémo de financement : la déductibilité des intérêts, la devise et le traitement américain du même emprunt concordent rarement — une facilité qui améliore la position française peut détériorer l'américaine, les deux se modélisent donc ensemble ou pas du tout, avec le prêteur et l'avocat fiscaliste, avant l'offre.

Sources consultées : CGI, art. 965, 970, 973–974, 990 J, 1649 AB, 792-0 bis ; convention de 1994, art. 13 §2, 23 §1 c ; convention de 1978, art. 5, 9. Note de portée : les structures sont des questions à analyser, non des recommandations ; la qualification française d'un trust ou d'une LLC est une question de fait et d'instrument sans réponse générale possible ici. Un trust ou une LLC se qualifie en France avant toute autre conséquence.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 965, 970, 973–974, 990 J, 1649 AB, 792-0 bis ; décisions CE sur le trust lues

4Ce que vous payez à la vente

La France impose d'abord. L'article 13 de la convention de 1994 attribue à la France les gains sur les immeubles français, et sa définition de l'immobilier français atteint les parts de sociétés dont plus de la moitié de la valeur provient d'immeubles français, ainsi que les intérêts dans des partnerships, estates et trusts à proportion de leur immobilier français (article 13 §2 a). Pour le vendeur résident américain, la charge française court sous l'article 244 bis A : la plus-value taxable fond de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC), la composante impôt à 19 % (article 200 B) s'éteignant après 22 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value taxable s'ajoute la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux prix où ce marché traite.

Exemple chiffré — l'horloge de détention, par 1 000 000 € de plus-value brute :

Deux traits distinguent le dossier du vendeur américain d'un dossier européen. Les États-Unis étant hors UE et EEE, le vendeur doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, qui signe le calcul de plus-value et en répond — dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par vendeur ou lorsque les abattements de durée ont éteint impôt et prélèvements, des seuils qu'une vente de la Riviera atteint rarement. Et les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein jusqu'à la trentième année : la voie réduite à 7,5 % repose sur le règlement européen de coordination et ne s'étend pas à l'affiliation américaine — le Conseil d'État, statuant sur la vente d'un résident des États-Unis, a confirmé les prélèvements et écarté la libre circulation des capitaux (31 mars 2021, n° 436412). Un mécanisme américain adoucit ensuite ce que le calcul français a durci : depuis juillet 2019, l'IRS reconnaît la CSG et la CRDS comme impôts créditables au titre de la convention de 1994 — enregistré par l'administration française dans son commentaire de 2020 — de sorte que l'essentiel des prélèvements entre dans la mécanique ordinaire du crédit d'impôt étranger américain au lieu de se perdre.

Les États-Unis imposent ensuite le même gain — la clause de sauvegarde retient leurs citoyens et résidents dans l'assiette américaine — et le traité répond par le crédit de l'article 24 §2 ; la règle française de crédit pour les gains de source américaine (article 24 §1 a iii) complète l'ordonnancement quand le vendeur est un citoyen résident de France. Un gain français calculé sur une assiette abattue par la durée et un gain américain mesuré d'un autre point de départ, dans une autre monnaie, ne sont pas deux calculs du même nombre : le crédit qui les réconcilie est accordé selon les règles de chaque État et peut laisser un résidu qu'aucun des deux systèmes ne considère comme son problème — calculé sur l'assiette réelle de la famille lorsque notre agence prend le dossier. Vendre les parts d'une société à prépondérance immobilière plutôt que le bien change l'acheteur, l'analyse française et l'américaine ; ce choix appartient à l'avant de la mise en vente.

Si vous quittez la France après la vente : l'exit tax

La charge est plus étroite que son nom. L'exit tax française (article 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et leurs seules plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 €, ou 50 % au moins des bénéfices d'une société. Un bien déjà vendu a réglé son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le prix n'entre pas dans la charge. Les parts d'une SCI familiale restée à l'impôt sur le revenu demeurent dans le régime immobilier (article 150 UB) et hors exit tax ; l'option pour l'impôt sur les sociétés change la qualification, et appartient à toute liste de pré-départ. Là où la charge s'applique, le paiement est en général différé, et l'imposition tombe lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou au retour en France.

Sources consultées : convention de 1994, art. 13 §2 a, 24 §§1–2, 29 §2 ; CE n° 436412 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G ; BOI-RFPI-PVINR-30-20 ; BOI-INT-CVB-USA-10 (reconnaissance IRS 2019). Note de portée : les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille sur l'acte. Deux calculs du gain, deux points de départ, deux monnaies.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1994, art. 13, 24, 29 §2 ; CE n° 436412 ; CGI, art. 150 VC, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G

5Louer avant d'acheter, et donner votre bien en location

Louer avant d'acheter

Une année de location avant l'achat reste le premier pas classique, avec une mise en garde dite simplement : le domicile fiscal français (article 4 B) se juge au foyer, au lieu de séjour principal et au centre des intérêts professionnels et économiques — rien de tout cela ne s'efface devant un bail. Un bien de la Riviera devenu le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française avant tout achat — et pour une famille américaine la conséquence n'est pas l'échange d'un système fiscal contre un autre mais l'addition d'un second, les États-Unis retenant leurs citoyens par l'article 29 §2 pendant que les critères de l'article 4 et les crédits de l'article 24 organisent le chevauchement. Les clauses de cinq ans des articles 23 §6 et 4 §3 donnent alors au calendrier de ces premières années une valeur propre. Le choix entre saisonnier meublé et bail civil d'un à trois ans règle votre souplesse de sortie ; accordez-le au vrai but de l'essai.

Donner votre bien en location

Les loyers de source française d'un non-résident — locations meublées comprises — sont imposés au minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux mondial effectif inférieur (article 197 A) ; les prélèvements sociaux s'ajoutent, au taux plein pour l'affiliation américaine, comme à la vente. La convention attribue le revenu à la France, État de situation (article 6 §1), et permet une option pour l'assiette nette là où le droit interne n'en offre pas déjà une (article 6 §6) — le droit français en offre, les régimes du meublé calculant le loyer net de charges ou après abattement forfaitaire, détaillés lorsque notre agence prend le dossier. Côté américain, les mêmes loyers entrent dans la déclaration fédérale sous les règles du citoyen et du résident, l'impôt français crédité par l'article 24 §2 — la CSG et la CRDS sur les loyers partageant, depuis 2019, la reconnaissance de créditabilité de la section 4.

Sources consultées : CGI, art. 4 B, 197 A, 235 ter ; convention de 1994, art. 4, 6 §§1, 6, 23 §6, 24 §2, 29 §2. Note de portée : le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, questions de fait. L'article 4 §3 donne une réponse conventionnelle à la période d'arrivée.

Vérifié au 10 août 2026 · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1994, art. 6, 24 §2, 29 §2

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou si vous le donnez — dans l'une des rares conventions successorales françaises

La convention de 1978 régit les droits de succession et de donation à la fois, une portée que la plupart des conventions successorales françaises n'ont pas. Son architecture est réglée. La France impose le bien comme État de situation, pour les successions et pour les donations (article 5 §1) ; les parts d'une société dont plus de la moitié des actifs, directement ou par entités interposées, sont des immeubles français sont traitées comme l'immeuble lui-même (article 5 §3) ; les biens incorporels et les liquidités suivent le domicile ou la citoyenneté du défunt ou du donateur (article 8). Défunt domicilié en France : la France impose le patrimoine mondial et impute l'impôt américain (article 12 §2 a) ; les États-Unis, lorsqu'ils imposent aussi, imputent les droits français sur les actifs de situation française (article 12 §2 b), et pour un citoyen américain domicilié en France ils imputent l'impôt français sur l'ensemble de la succession.

L'avenant de 2004 a assoupli le côté américain pour les familles transatlantiques : une déduction maritale conventionnelle pour les biens passant au conjoint survivant non citoyen américain, sur élection de l'exécuteur renonçant aux voies internes (article 11 §3), et, pour la succession d'un non-citoyen domicilié en France, un crédit unifié calculé au prorata de la part américaine du patrimoine mondial lorsqu'il excède le crédit ordinaire du non-résident (article 12 §3). La France, de son côté, accorde à la succession d'un défunt domicilié aux États-Unis les mêmes abattements et crédits que s'il était décédé domicilié en France (article 12 §4) — l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779 et l'exonération du conjoint s'appliquent donc au bien de quelque côté de l'Atlantique que vive la famille, avant le barème de l'article 777, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe. Les demandes au titre de la convention se font dans les cinq ans (article 13).

La liberté testamentaire rencontre la réserve

Avant que l'un ou l'autre État ne liquide les droits, le droit civil désigne qui hérite, et la paire porte ici une vraie tension. La liberté testamentaire américaine et la réserve héréditaire française répondent différemment à la même question, et le règlement (UE) 650/2012 permet au citoyen américain résidant habituellement en France de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de la succession. L'élection n'est pas la fin de l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident d'un État membre de l'UE et que la loi étrangère applicable ne connaît aucun mécanisme réservataire, chaque enfant peut opérer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — le bien en premier — jusqu'à sa réserve française (code civil, article 913, al. 3). Un bien français est l'actif sur lequel les deux traditions se rencontrent ; le testament, le régime matrimonial porté à l'achat et le calendrier des donations appartiennent aux conseils des deux côtés, avant le compromis. La clause de domicile de cinq ans sur sept de l'article 4 §3 donne aux premières années françaises de la famille leur propre réponse conventionnelle.

Donner la nue-propriété à vos enfants et garder l'usage votre vie durant (démembrement)

La structure souvent proposée à côté du prêt divise la propriété elle-même : vous gardez l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus votre vie durant — et donnez la nue-propriété à la génération suivante. Le code valorise la division par l'âge : la nue-propriété vaut 60 % de la pleine valeur lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 (article 669) ; la donation supporte les droits sur cette fraction seule, à la valeur d'aujourd'hui, et la réunion au décès n'est pas une nouvelle transmission taxable. L'article 751 fixe les conditions — donation notariée, plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur dans votre propre assiette IFI : votre impôt sur la fortune ne bouge pas. Parce que la convention de 1978 couvre les donations, le transfert reste dans la répartition et les crédits du traité — un avantage que la plupart des paires de cette collection n'ont pas, à employer délibérément plutôt qu'à découvrir tard ; son pendant américain est une question de conseil.

Sources consultées : convention de 1978, art. 2, 5, 8, 9, 11 §3, 12 §§2–4, 13 ; CGI, art. 669, 751, 777, 779, 968 ; code civil, art. 912, 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : le régime américain des successions et donations est énoncé pour orientation ; la mécanique QDOT et les élections ne sont nommées que par le texte du traité. La convention de 1978 atteint les donations comme les successions.

Vérifié au 10 août 2026 · convention de 1978, art. 2, 5, 8, 11, 12, 13 ; CGI, art. 669, 751, 777, 779 ; code civil, art. 913 ; règl. (UE) 650/2012

7Les huit questions que posent le plus les propriétaires américains

Un résident américain paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que l'immobilier français dépasse 1,3 M€, en direct ou par la fraction immobilière de parts (article 964). La convention de 1994 couvre l'impôt sur la fortune et attribue la fortune immobilière française à la France (article 23 §1) ; les États-Unis n'ont aucun impôt fédéral sur la fortune : la charge est confirmée par le traité et jamais doublée.

S'installer en France expose-t-il aussitôt le patrimoine mondial d'un Américain ?

Pas à l'impôt français sur la fortune. L'article 23 §6 tient les actifs non français d'un citoyen américain hors de l'assiette pendant cinq ans après l'installation — un droit conventionnel — et le droit français lui-même n'impose tout nouveau résident que sur les actifs français pendant cinq ans (article 964-1°). Le côté américain, lui, ne change pas : le citoyen reste imposable aux États-Unis sur le revenu mondial où qu'il réside (article 29 §2), le traité ordonnant les crédits.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident américain vend un bien français ?

La France d'abord, État de situation (article 13), sous l'article 244 bis A avec les abattements de durée — la composante impôt s'éteignant après 22 ans, les prélèvements après 30. Les États-Unis imposent ensuite le même gain sous leurs règles du citoyen et du résident et imputent l'impôt français (article 24 §2) ; depuis 2019, l'IRS tient aussi la CSG et la CRDS pour des impôts créditables. L'exigence du représentant accrédité de la section 4 s'applique, les États-Unis étant hors UE et EEE.

Les vendeurs américains paient-ils les prélèvements sociaux pleins ?

Oui. La voie réduite à 7,5 % repose sur le règlement européen de coordination et n'atteint pas l'affiliation américaine ; le Conseil d'État a confirmé la charge pleine sur la vente d'un résident américain et écarté la libre circulation des capitaux (31 mars 2021, n° 436412). L'adoucissement est américain : l'IRS tient la CSG et la CRDS pour des impôts conventionnels créditables, l'essentiel entre donc dans le crédit d'impôt étranger américain au lieu de se perdre.

Quel État impose la succession sur un bien français ?

La France, État de situation (convention de 1978, article 5), les parts à prépondérance immobilière traitées comme l'immeuble lui-même. Les États-Unis, qui imposent leurs citoyens et domiciliés, imputent les droits français (article 12) ; la France accorde à la succession d'un défunt domicilié aux États-Unis les mêmes abattements que s'il était domicilié en France (article 12 §4) ; et l'avenant de 2004 a ajouté une déduction maritale conventionnelle pour les conjoints non citoyens (article 11 §3).

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par le traité France–États-Unis ?

Oui — une rareté dans le réseau français. La convention de 1978 s'applique aux successions et aux donations, impôt américain sur les transmissions générationnelles compris (article 2) : une donation du bien, ou de sa nue-propriété, est imposée par la France comme État de situation, la répartition et les crédits du traité ordonnant le côté américain.

Un trust américain doit-il être déclaré en France ?

Oui, dès qu'il détient un actif français ou qu'un constituant ou bénéficiaire est résident de France : le trustee déclare la constitution, les termes et les valeurs annuelles du trust (article 1649 AB). Les actifs du trust dans le champ de l'IFI sont imposés entre les mains du constituant (article 970) ; le prélèvement de l'article 990 J n'est pas dû quand ils sont régulièrement déclarés ; et les transmissions par le trust répondent à l'article 792-0 bis, à des taux atteignant 60 % quand les parts des bénéficiaires ne sont pas déterminées.

Un citoyen américain en France peut-il choisir la loi américaine pour sa succession ?

Largement, oui : le règlement (UE) 650/2012 permet d'élire la loi de sa nationalité, et avec elle la liberté testamentaire américaine plutôt que la réserve française. Depuis 2021 toutefois, lorsque le défunt ou un enfant est ressortissant ou résident d'un État de l'UE et que la loi choisie ne connaît aucune réserve, chaque enfant peut opérer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — le bien en premier (code civil, article 913, al. 3).

Sources consultées : convention de 1994, art. 13, 23 §§1, 6, 24 §2, 29 §2 ; convention de 1978, art. 2, 5, 11 §3, 12 ; CGI, art. 964, 970, 990 J, 1649 AB, 792-0 bis, 244 bis A ; CE n° 436412 ; code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La convention de 1978 atteint les donations comme les successions.

Vérifié au 10 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Les décisions lues pour ce brief

CE, 31 mars 2021, n° 436412 — les prélèvements sociaux s'appliquent en entier à la vente d'un résident des États-Unis ; la libre circulation des capitaux n'y fait pas obstacle (la ligne Jahin appliquée à cette paire). CE, 13 octobre 2016, n° 402318 et 5 mars 2018, n° 404554/405025 — le régime déclaratif du trust de l'article 1649 AB et ses sanctions tiennent. CE, 25 septembre 2017 et 7 février 2018, n° 412024 — le prélèvement de l'article 990 J opère comme filet de la déclaration, non à côté d'elle.

Ce qui a changé, et ce que notre agence surveille

Les instruments sont tels que modifiés — 1994 avec ses avenants de 2004 et 2009, 1978 avec son avenant de 2004 — et aucun n'est touché par la convention multilatérale, que les États-Unis n'ont pas signée. Le mouvement le plus récent est administratif : la reconnaissance par l'IRS, en juillet 2019, de la CSG et de la CRDS comme impôts créditables, enregistrée par l'administration française le 19 février 2020 — le même commentaire qui lit l'IFI dans la convention de 1994. À surveiller pour la prochaine édition : les mouvements de loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes de surtaxe communale sur l'arc de la Riviera ; le calendrier de la franchise successorale fédérale américaine, sur laquelle les familles américaines se règlent ; et toute refonte des chapitres fortune et élimination de 2012–2015, que ce brief lit sous réserve des textes. Les textes faisant foi des deux conventions sont le français et l'anglais, à égalité ; le corpus détient les consolidations officielles françaises à force statutaire, et les textes anglais n'y sont pas encore — un point ouvert que notre agence consigne plutôt que de le laisser implicite.

Les chiffres de ventes qui fondent ce brief

Vu des États-Unis, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — le quartier de Super Cannes compris — ont apporté 306 ventes de villas à 3 M€ et plus pour 2 066 M€, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€+ de la côte, à 1 006 ventes pour 7 049 M€ ; Saint-Jean-Cap-Ferrat est le plus étroit et le plus cher, à 178 ventes pour 2 375 M€, médiane 6,5 M€, plafond 200,0 M€.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, doublons de domaine retirés — la méthode des pages Riviera Intelligence publiées. Registre complet au 31 décembre 2025. Sur les 20 communes étudiées, la résidence américaine apparaît à environ 2 % des positions de détention étrangères — une présence que le registre n'enregistre que faiblement : les familles que ce brief concerne sont, pour l'essentiel, les acquéreurs que la décennie à venir inscrira. Agrégats seulement ; aucune détention individuelle n'est identifiée.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Les énoncés juridiques sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus et recontrôlés sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 10 août 2026 a couvert les articles consolidés du CGI et du code civil cités, les deux conventions dans leurs consolidations officielles françaises à force statutaire, le commentaire de l'administration (la mise à jour de 2020 enregistrant la position de l'IRS et la place de l'IFI ; les chapitres fortune et élimination de 2012–2015 lus sous réserve des textes), et les décisions du Conseil d'État ci-dessus. Le droit américain, fédéral et des États — la base de citoyenneté, le régime des successions et donations, le crédit d'impôt étranger, le traitement des trusts et des LLC — est énoncé au niveau d'orientation seulement et ne porte jamais une conclusion juridique ; la qualification française d'un trust ou d'une LLC donnés est une question de fait et d'instrument sans réponse générale possible ici. Les points qui dépendent du dossier — taux communaux, assiette de plus-value au niveau de l'acte, restitution américaine des impôts crédités, projection d'un trust sur la convention de 1978 — sont énoncés au niveau du mécanisme et vérifiés cas par cas. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, doublons de domaine retirés, registre complet au 31 décembre 2025.

Ce brief expose le droit publié et des données publiques de transaction. C'est une recherche, non un conseil sur votre situation : votre citoyenneté, votre historique de résidence, votre régime matrimonial et votre chaîne de titre changent la réponse. Pour un achat ou une vente réels, notre agence coordonne l'avocat fiscaliste et le notaire aux côtés des conseils américains de la famille, et conduit lui-même la vente ou l'achat.

Sources consultées : CE n° 402318, n° 404554, n° 405025, n° 412024, n° 436412 ; BOI-INT-CVB-USA ; clauses finales des deux conventions. Note de portée : textes des décisions lus ; registre DVF, doublons de domaine retirés.

Vérifié au 10 août 2026 · textes des décisions lus ; registre DVF, doublons de domaine retirés

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Netherlands — la paire conventionnelle

France–Poland — la paire conventionnelle