France–États-Unis — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–États-Unis — 1994 et 1978

La relation repose sur deux instruments. La convention du 31 août 1994 sur le revenu et la fortune, en vigueur depuis le 30 décembre 1995, a remplacé le texte de 1967 et a été modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009 ; elle comporte un protocole et des échanges de lettres, une clause de limitation des avantages de la facture américaine (article 30) et — fait rare dans le réseau français — l'impôt sur la fortune dans son champ. La convention successions et donations du 24 novembre 1978, en vigueur depuis le 1er octobre 1980 et modifiée par l'avenant du 8 décembre 2004, compte parmi les rares conventions successorales conclues par la France ; elle régit les donations entre vifs et la « generation-skipping transfer tax » américaine comme les successions. Ni l'un ni l'autre instrument n'est modifié par la convention multilatérale BEPS, que les États-Unis n'ont pas signée : les textes bilatéraux, tels qu'amendés, disent le droit. L'un et l'autre ont été faits en langues française et anglaise, les deux textes faisant également foi — ce brief cite la consolidation française, le texte officiel anglais existant en parallèle.

La résidence opère le partage — puis la citoyenneté fait valoir son propre titre. La personne assujettie dans les deux États est départagée par les critères de l'article 4 de la convention de 1994 : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis séjour habituel, puis nationalité, puis accord amiable. La convention de 1978 déroule un article de domicile sur le même dessin et y ajoute une clause d'intérêt direct pour les familles dans leurs premières années françaises : le ressortissant de l'un des États domicilié dans les deux demeure domicilié, au sens du traité, dans l'État de sa nationalité tant que la domiciliation française reste inférieure à cinq des sept dernières années et qu'aucune installation définitive n'est voulue (article 4 §3). Au-dessus de ces critères se tiennent toutefois les clauses de citoyenneté des articles 29 §2 et 1 §4 : quelle que soit l'attribution conventionnelle, les États-Unis peuvent imposer leurs citoyens comme si les conventions n'existaient pas, sous réserve d'exceptions énumérées qui préservent, pour l'essentiel, les articles d'élimination, de non-discrimination et de procédure amiable. La conséquence pratique court tout au long de ce brief : pour le citoyen américain, les conventions n'exonèrent pas, elles ordonnent les imputations.

Le versant américain garde ses accents propres. Les États-Unis imposent leurs citoyens sur leur revenu mondial où qu'ils vivent ; leur impôt fédéral sur les successions et les donations procède d'un abattement unifié d'un montant élevé plutôt que d'un barème fondé sur la parenté ; les conventions ne couvrent que les impôts fédéraux, l'imposition des États fédérés leur demeurant extérieure (convention de 1994, article 2 §1 b) ; et l'instrument familial d'usage est le trust. Ce brief expose le droit américain au niveau de l'orientation seulement ; son terrain vérifié est le versant français et les deux conventions, la lecture américaine relevant des conseils américains de la famille.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1994, art. 2, 4, 29 §§1–3, 30 ; convention de 1978, art. 1, 2, 4 ; BOI-INT-CVB-USA (mise à jour du 19-02-2020 ; chapitres antérieurs — le texte prévaut)

2Le marché, vu des États-Unis

Vu des États-Unis, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera s'ouvre sur Cannes. Cannes et ses collines — quartier de Super Cannes, versant Vallauris, compris — ont apporté 306 ventes qualifiées pour 2066 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 4,9 M€ et un plafond de 46,5 M€, dont 37 % de la valeur en transactions à huit chiffres. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte à 3 M€ et plus, avec 1006 ventes pour 7049 M€, tandis que Saint-Jean-Cap-Ferrat en reste le plus étroit et le plus cher : 178 ventes pour 2375 M€, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3970 M€ sur les trois registres.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, dédoublonnées par propriété — convention identique à celle du hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 20 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France. La résidence américaine ne représente, dans l'étude actuelle, qu'environ 2 % des positions étrangères — une présence que le registre n'enregistre encore que faiblement. Le sujet de ce brief est donc prospectif plus qu'installé : les familles américaines qu'il concerne sont, pour l'essentiel, des acquéreurs que la décennie à venir enregistrera, davantage que des propriétaires que la précédente a déjà recensés.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident américain

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt de garantie d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire intervient comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur ; les acquéreurs américains s'adjoignent habituellement leurs propres conseils, de part et d'autre de l'Atlantique, le véhicule retenu à l'acte emportant des conséquences américaines qui lui sont propres. Les questions de structure de la section I bis, le trust au premier chef, gagnent à être tranchées avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à modifier une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier situé en France ainsi que la fraction représentative d'immeubles français des titres de sociétés (article 964-2°), et la position conventionnelle est réglée plutôt qu'absente : l'article 23 §1 de la convention de 1994 attribue à la France la fortune constituée par l'immobilier français et par les titres de sociétés dont la valeur en provient pour plus de moitié, et le commentaire de l'administration place l'IFI dans le champ de la convention par la clause des impôts analogues de l'article 2 §2. Le propriétaire résident des États-Unis supporte donc l'IFI avec la confirmation du traité plutôt que sous son abri ; les États-Unis, qui ne prélèvent pas d'impôt fédéral sur la fortune, laissent la charge simple. Les droits détenus dans des entités autres que des sociétés — un trust parmi elles — suivent la même logique lorsque leur valeur provient d'immobilier français (article 23 §1 c).

Pour la famille qui pèse une installation complète en France, deux clauses quinquennales courent en parallèle. La loi française n'impose le nouveau résident, arrivé après cinq années à l'étranger, que sur ses actifs français pendant cinq ans (article 964-1°, al. 2). L'article 23 §6 de la convention accorde au citoyen américain sans nationalité française la même exclusion quinquennale des biens situés hors de France au rang de droit conventionnel — que la France ne peut restreindre unilatéralement — et la renouvelle lorsque l'intéressé, ayant perdu la qualité de résident de France pendant au moins trois ans, la retrouve ensuite. Sous l'ISF mondial, cette clause comptait parmi les plus précieuses du réseau conventionnel ; sous l'IFI, dont l'assiette se limite à l'immobilier, son office pratique s'est resserré sur ce que la règle interne couvre déjà. La constante est la villa : l'immobilier français est demeuré, à toute époque, en dehors de l'un et l'autre abri.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes de premier plan de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer. Le pendant américain s'énonce une fois et vaut pour toutes les sections : le citoyen ou résident des États-Unis porte les événements de la villa — rien tant qu'elle demeure inoccupée, les loyers lorsqu'elle est louée, la plus-value lorsqu'elle est cédée — sur la déclaration fédérale, la mécanique d'imputation de l'article 24 en réglant l'ordre.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; convention de 1994, art. 2 §2 et 23 §§1, 6 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour un acquéreur américain, l'analyse s'ordonne autour d'un fait : des instruments ordinaires chez lui — le trust révocable au premier rang — rencontrent un système français qui leur a donné son propre statut, et cette rencontre s'évalue avant l'acte plutôt qu'après.

Le trust, devant le droit français

Le droit français ne connaît pas le trust comme mode de propriété, et lui a donné pour cette raison un statut propre — trois textes, chacun vérifié sur le corpus, qui décrivent ensemble ce qu'un constituant américain doit attendre. La déclaration, d'abord. L'administrateur de tout trust dont le constituant ou l'un des bénéficiaires réside fiscalement en France, ou qui comprend un bien qui y est situé — une villa de la Riviera remplit à elle seule la condition —, déclare la constitution, les termes, les modifications et l'extinction du trust, et dépose chaque année la valeur des biens (CGI, art. 1649 AB) ; le régime de sanction attaché à cette obligation a été confirmé par le Conseil d'État. La fortune, ensuite. Les actifs du trust entrant dans le champ de l'IFI sont simplement compris dans le patrimoine du constituant, ou du bénéficiaire réputé constituant (article 970) ; le prélèvement dédié de l'article 990 J, au taux le plus élevé de l'IFI, garantit les déclarations et n'est pas dû lorsque les actifs ont été régulièrement compris et déclarés — une garantie visant l'omission plutôt qu'un coût supplémentaire pour le contribuable en règle. Les transmissions, enfin. Lorsque le transfert opéré au travers du trust peut être qualifié de donation ou de succession ordinaire, les droits ordinaires s'appliquent selon la parenté ; lorsque les parts des bénéficiaires sont déterminées au décès, les taux de parenté s'appliquent également ; mais la part due globalement à des descendants supporte la dernière tranche du barème en ligne directe, le solde indéterminé supporte la dernière tranche du troisième tableau — 60 % — et le trust administré depuis un État non coopératif atteint ce taux sans considération de parenté (article 792-0 bis). Le trust révocable américain, transparent chez lui, relève donc d'un tout autre régime dès qu'une villa française y figure : rien n'en est transparent pour les droits français, et la détermination des parts des bénéficiaires devient la question de rédaction centrale. La convention de 1978 ne déplace pas cette mécanique — la villa répond à la France en qualité d'État de situation (article 5) — et la façon dont les transmissions d'un trust donné se projettent sur les articles du traité s'examine avec les conseils des deux côtés, au dossier. En pratique, les familles qui destinaient la villa à un trust pèsent généralement l'alternative : la détenir en dehors du trust et laisser opérer l'architecture successorale du traité lui-même, décrite ci-dessous.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite, et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant, eux, hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après. La convention de 1978 y ajoute un pendant successoral de sa propre facture : les dettes se déduisent de l'actif taxable dans la proportion que les biens imposables dans chaque État représentent au regard de l'ensemble (article 9).

Ce que l'acquisition décide pour la succession — et pour les donations

La convention de 1978 régit les droits de succession comme les droits de donation, portée que la plupart des conventions successorales françaises n'ont pas. Son architecture est arrêtée. La villa répond aux droits français en qualité d'État de situation, pour les successions comme pour les donations (article 5 §1) ; les parts d'une société dont l'actif est constitué pour plus de moitié, directement ou par sociétés interposées, d'immobilier français sont traitées comme cet immobilier (article 5 §3) ; les biens incorporels et le numéraire suivent le domicile ou la citoyenneté du défunt ou du donateur (article 8). Lorsque le défunt était domicilié en France, la France impose l'ensemble de la succession et impute l'impôt américain (article 12 §2 a) ; les États-Unis, lorsqu'ils imposent également, imputent les droits français afférents aux biens de situation française (article 12 §2 b) et, pour le citoyen américain domicilié en France, imputent l'impôt français sur l'ensemble. Puis l'avenant de 2004 a assoupli le versant américain pour les familles transatlantiques : une déduction maritale conventionnelle pour les biens transmis au conjoint survivant non citoyen des États-Unis, sur option de l'exécuteur emportant renonciation aux mécanismes internes (article 11 §3), et, pour la succession du non-citoyen domicilié en France, un crédit unifié calculé au prorata de la part américaine de l'actif mondial lorsqu'il excède le crédit ordinaire des non-résidents (article 12 §3). La France, de son côté, accorde à la succession du défunt domicilié aux États-Unis les mêmes abattements et crédits que s'il était décédé domicilié en France (article 12 §4) — de sorte que l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779 et l'exonération du conjoint survivant s'appliquent à la villa de quelque côté de l'Atlantique que vive la famille, avant le barème de l'article 777, progressif jusqu'à 45 % en ligne directe.

Avant que l'un ou l'autre État ne liquide le droit, le droit civil désigne les héritiers, et la relation porte ici une tension véritable. La liberté testamentaire américaine et la réserve héréditaire française répondent différemment à la même question, et le règlement (UE) 650/2012 permet au citoyen américain résidant habituellement en France de choisir la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession. Ce choix n'épuise pas l'analyse : depuis la loi du 24 août 2021, lorsque le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement, et que la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut opérer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France — la villa au premier rang — à hauteur de la réserve que lui octroie la loi française (code civil, article 913, al. 3). La villa française est, en d'autres termes, l'actif sur lequel les deux traditions se rencontrent ; le testament, le régime matrimonial porté dans l'acquisition et le calendrier d'éventuelles donations relèvent des conseils des deux côtés, utilement avant le compromis. La clause des cinq années sur sept de l'article 4 §3 donne aux premières années françaises de la famille une réponse conventionnelle propre.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 751, 777, 779, 968–970, 973–974, 990 J, 1649 AB, 792-0 bis ; convention de 1978, art. 5, 8, 9, 11, 12 ; code civil, art. 913 ; règlement (UE) 650/2012

IIVendre en qualité de résident américain

La France impose en premier. L'article 13 de la convention de 1994 attribue à la France les gains tirés de l'aliénation d'immeubles français, et sa définition de l'immobilier français atteint les titres de sociétés dont la valeur provient pour plus de moitié d'immobilier français, ainsi que les droits dans des « partnerships », des « estates » ou des trusts à proportion de leur immobilier français (article 13 §2 a). Pour le cédant résident des États-Unis, la charge française court sous l'article 244 bis A du CGI : la plus-value imposable est réduite d'un abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième (article 150 VC), l'impôt sur le revenu s'appliquant alors au taux de 19 % (article 200 B) et s'éteignant après vingt-deux années. Les plus-values imposables excédant 50 000 € supportent en outre la taxe progressive de l'article 1609 nonies G, qui atteint 6 % aux niveaux où ce marché traite.

Deux traits distinguent le dossier du cédant américain de celui d'un cédant européen. Les États-Unis se trouvant hors de l'Union européenne, le cédant doit en principe désigner en France un représentant fiscal accrédité, qui signe la déclaration de plus-value et en répond ; l'administration accorde une dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou lorsque les abattements de durée ont éteint l'impôt comme les prélèvements — des seuils qu'une villa de la Riviera atteint rarement. Et les prélèvements sociaux s'appliquent à taux plein : la dérogation qui ramène les cédants affiliés dans l'Union au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % repose sur le règlement européen de coordination et ne s'étend pas à l'affiliation américaine — le Conseil d'État, statuant sur la cession d'une résidente des États-Unis, a confirmé que les prélèvements s'appliquent et que la libre circulation des capitaux n'y fait pas obstacle (CE, 31 mars 2021, n° 436412). Les prélèvements s'éteignent après trente années de détention. Un mécanisme américain adoucit ensuite ce que le calcul français a durci : depuis 2019, l'Internal Revenue Service reconnaît la CSG et la CRDS comme des impôts imputables au sens de la convention de 1994 — reconnaissance que l'administration française a consignée dans son propre commentaire —, de sorte que la part la plus lourde des prélèvements entre dans la mécanique ordinaire du crédit d'impôt étranger de la déclaration américaine au lieu d'être perdue.

Les États-Unis imposent ensuite le même gain, la clause de sauvegarde maintenant leurs citoyens et résidents dans l'assiette américaine ; le traité répond par l'imputation de l'article 24 §2, et la règle française d'imputation des gains de source américaine (article 24 §1 a iii) achève l'ordonnancement lorsque le cédant est un citoyen résident de France. Le solde des deux calculs — l'impôt français réglé en premier, l'impôt américain diminué d'autant — relève de l'arithmétique du dossier, sur la base et la durée réelles de la famille ; ce que le traité garantit, c'est l'ordre, non une exonération. Lorsque le bien est détenu au travers d'une société, le choix entre céder l'actif et céder les titres modifie le cercle des acquéreurs, l'analyse française et l'analyse américaine ; ce choix s'évalue utilement avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination — le retour aux États-Unis comme tout autre — se règlent au dossier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 1994, art. 13, 24 et 29 §2 ; CGI, art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G ; CE 31 mars 2021, n° 436412

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

L'année de location préalable à l'achat demeure la première étape classique, et elle appelle une vigilance qui mérite d'être énoncée clairement : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI s'apprécie au regard du foyer, du lieu de séjour principal et des centres d'intérêts professionnels et économiques, critères auxquels un bail n'oppose rien. Une villa de la Riviera devenue le foyer effectif de la famille peut emporter la résidence française bien avant toute acquisition ; pour une famille américaine, la conséquence n'est pas la substitution d'un système fiscal à un autre mais l'addition d'un second, les États-Unis retenant leurs citoyens au titre de l'article 29 §2 tandis que les critères de l'article 4 et la mécanique d'imputation de l'article 24 organisent le chevauchement. Les fenêtres conventionnelles des articles 23 §6 et 4 §3, décrites plus haut, donnent alors au calendrier de ces premières années une valeur propre. Le choix entre location saisonnière meublée et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie et gagne à être accordé à l'objet réel de la période d'observation.

Donner la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents — locations meublées courantes à ce niveau de prix comprises — relèvent du taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; s'y ajoutent les prélèvements sociaux, à taux plein pour les propriétaires affiliés aux États-Unis, comme pour la cession ci-dessus. La convention attribue ces revenus à la France en qualité d'État de situation (article 6 §1) et permet au propriétaire qui y est imposé d'opter pour une imposition sur base nette lorsque le droit interne ne la prévoit pas déjà (article 6 §6) — le droit français la prévoit, les régimes de la location meublée calculant le revenu net de charges ou après abattement forfaitaire, exposés ici au niveau du mécanisme et détaillés au dossier. Côté américain, les mêmes loyers entrent dans la déclaration fédérale au titre des règles de citoyenneté et de résidence, l'impôt français s'imputant en vertu de l'article 24 §2 ; la CSG et la CRDS supportées sur les loyers participent, depuis 2019, de la reconnaissance d'imputabilité rappelée à la section II.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 1994, art. 6, 24 §2 et 29 §2

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : convention du 31 août 1994 modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009 ; convention successions et donations du 24 novembre 1978 modifiée par l'avenant du 8 décembre 2004. Ni l'une ni l'autre n'est modifiée par la convention multilatérale BEPS, que les États-Unis n'ont pas signée ; aucun instrument postérieur n'est enregistré par l'une ou l'autre administration. Le mouvement le plus récent de la relation est administratif plutôt que conventionnel : la reconnaissance par l'Internal Revenue Service, en juillet 2019, de la CSG et de la CRDS comme impôts imputables au sens de la convention de 1994, consignée par l'administration française dans son commentaire du 19 février 2020 — le même commentaire qui lit l'IFI dans le champ de la convention. Points de veille pour la deuxième édition : mouvements annuels de la loi de finances sur l'IFI et les droits de mutation ; votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; le calendrier de l'abattement fédéral américain sur les successions, au regard duquel les familles américaines planifient ; toute actualisation du commentaire administratif des chapitres fortune et succession, de millésime 2012–2015, que ce brief lit sous réserve des textes conventionnels. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident des États-Unis paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, que le bien soit détenu en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres de sociétés (CGI, art. 964). La convention de 1994 couvre l'impôt sur la fortune et attribue à la France la fortune immobilière qui y est située (art. 23 §1) ; les États-Unis ne prélèvent pas d'impôt fédéral sur la fortune : la charge est confirmée par le traité, jamais doublée.

L'installation en France expose-t-elle immédiatement le patrimoine mondial d'un Américain ?

Pas à l'impôt français sur la fortune. L'article 23 §6 de la convention de 1994 maintient les biens non français du citoyen américain hors de l'assiette pendant les cinq années suivant l'installation, et la loi française n'impose désormais tout nouveau résident que sur ses actifs français pendant cinq ans (art. 964-1°). Le versant américain, lui, ne change pas avec le déménagement : le citoyen des États-Unis demeure imposable aux États-Unis sur son revenu mondial où qu'il réside (art. 29 §2), le traité ordonnant les imputations.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident des États-Unis vend une villa française ?

La France d'abord, en qualité d'État de situation (convention de 1994, art. 13), sous l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée — l'impôt sur le revenu s'éteignant à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente. Les États-Unis imposent ensuite le même gain au titre de leurs règles de citoyenneté et de résidence et imputent l'impôt français (art. 24 §2) ; depuis 2019, l'IRS traite aussi la CSG et la CRDS comme des impôts imputables.

Un vendeur américain doit-il désigner un représentant fiscal en France ?

En principe oui : les cédants résidant hors de l'Union européenne et de l'EEE désignent un représentant accrédité pour la déclaration de plus-value (CGI, art. 244 bis A). L'administration accorde une dispense automatique lorsque le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou lorsque la durée de détention a éteint l'impôt comme les prélèvements — des seuils qu'une vente de villa sur la Riviera atteint rarement.

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France, en qualité d'État de situation (convention de 1978, art. 5), les parts à prépondérance immobilière étant traitées comme l'immeuble lui-même. Les États-Unis, qui imposent leurs citoyens et domiciliés, imputent les droits français (art. 12) ; la France accorde à la succession du défunt domicilié aux États-Unis les mêmes abattements que s'il était domicilié en France (art. 12 §4), et l'avenant de 2004 a ajouté une déduction maritale conventionnelle pour le conjoint non citoyen (art. 11 §3).

Les donations entre vifs sont-elles couvertes par le traité franco-américain ?

Oui — une rareté dans le réseau français. La convention de 1978 s'applique aux successions comme aux donations, « generation-skipping transfer tax » américaine comprise (art. 2) : la donation de la villa, ou de sa nue-propriété, est imposée par la France en qualité d'État de situation, la mécanique conventionnelle de répartition et d'imputation réglant le versant américain.

Un trust américain doit-il être déclaré en France ?

Oui, dès qu'il comprend un bien français ou qu'un constituant ou bénéficiaire réside en France : l'administrateur déclare la constitution, les termes et les valeurs annuelles du trust (CGI, art. 1649 AB). Les actifs du trust entrant dans le champ de l'IFI sont imposés entre les mains du constituant (art. 970) ; le prélèvement dédié de l'article 990 J n'est pas dû lorsqu'ils ont été régulièrement déclarés ; et les transmissions opérées au travers du trust relèvent de l'article 792-0 bis, à des taux qui atteignent 60 % lorsque les parts des bénéficiaires ne sont pas déterminées.

Un citoyen américain installé en France peut-il choisir la loi américaine pour sa succession ?

Pour l'essentiel, oui : le règlement (UE) 650/2012 permet de choisir la loi de sa nationalité, et avec elle la liberté testamentaire américaine plutôt que la réserve héréditaire française. Depuis 2021, toutefois, lorsque le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union ou y réside, et que la loi choisie ne permet aucun mécanisme réservataire, chaque enfant peut opérer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France, la villa au premier rang (code civil, art. 913).

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 19 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 U, 150 UB, 150 VC, 164 A, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–970, 973–974, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB ; code civil, art. 912–913 — textes consolidés), sur les deux instruments conventionnels dans leur consolidation officielle française — la convention de 1994 avec ses avenants de 2004 et 2009, la convention successions et donations de 1978 avec son avenant de 2004, les textes faisant foi de l'une et de l'autre étant le français et l'anglais à égale autorité —, sur le commentaire de l'administration (série BOI-INT-CVB-USA, dont la mise à jour du 19 février 2020 consignant la position de l'IRS sur la CSG et la CRDS et la place de l'IFI dans la convention ; chapitres fortune et élimination de millésime 2012–2015, lus sous réserve des textes), et sur la jurisprudence du Conseil d'État relative au régime déclaratif des trusts et aux prélèvements sociaux des cédants non résidents (dont CE, 31 mars 2021, n° 436412). Le droit américain est exposé au niveau de l'orientation, à partir de sources secondaires, et n'est jamais porteur d'un énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention : compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 19 juillet 2026. Les points signalés « au dossier » — taux communaux, assiette détaillée de la plus-value, restitution américaine des impôts imputés, projection d'un trust donné sur la convention de 1978 — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — citoyenneté, parcours de résidence, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) aux côtés des conseils américains de la famille, et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 19 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

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