France–Monaco — Convention fiscale

1Les conventions de 1963 et de 1950, et pourquoi votre passeport pèse plus que votre adresse

Monaco ne lève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. La réponse française est organisée par la convention fiscale du 18 mai 1963 et par la convention successorale du 1er avril 1950 — l'une des rares que la France ait conclues. Ensemble, elles répartissent les questions : pour le revenu et la fortune, la question qui tranche est l'identité du propriétaire ; pour la succession, ce qui est détenu, et à travers quoi.

L'article 7 de la convention de 1963 est la règle qui rend cette relation unique dans cette collection. En substance : la personne de nationalité française qui transporte à Monaco son domicile ou sa résidence — ou qui ne peut justifier de cinq ans de résidence habituelle à Monaco au 13 octobre 1962 — est imposée en France sur son revenu mondial, exactement comme si elle n'était jamais partie. Elle relève du Service des impôts des particuliers de Menton (CGI, annexe IV, art. 121 Z quinquies), et le double national est traité comme Français (RM Bachelet, JOAN 1988). La résidence fiscale française se poursuivant, le départ vers Monaco ne déclenche pas, à lui seul, l'exit tax de l'article 167 bis. L'échange de lettres du 26 mai 2003 ménage des exceptions étroites — principalement certains conjoints et conjoints survivants de Monégasques, et les mineurs français nés à Monaco — chacune sous conditions de continuité, examinées sur le dossier, jamais présumées.

Pour toute autre nationalité, la convention de 1963 change moins que son nom ne le suggère. Ce n'est pas une convention de modèle OCDE : elle ne répartit aucun revenu entre les deux États et n'abrite rien. Le résident de Monaco britannique, italien ou hongkongais est donc, pour la France, un non-résident ordinaire, imposé sur ses revenus de source française et ses biens français selon le droit interne — les sections suivantes disent ce que cela coûte.

Le mouvement entre les deux juridictions récompense la préparation dans les deux sens. Quitter la France est, pour le non-Français, un vrai départ fiscal auquel l'exit tax de l'article 167 bis peut s'appliquer. Passer de Monaco en France emporte la résidence française ordinaire, à portée mondiale — adoucie par une fenêtre légale : la personne qui se domicilie en France après cinq ans à l'étranger n'est imposée, ses cinq premières années, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2). Le calendrier de ce second mouvement, rapporté aux donations déjà faites et aux structures déjà créées, est parmi les décisions les plus lourdes que présente cette relation.

Sources consultées : convention de 1963, art. 1er et 7 (tel que modifié par l'avenant du 26 mai 2003), avec l'échange de lettres de 2003 ; CGI, art. 167 bis et 964, annexe IV art. 121 Z quinquies ; RM Bachelet, JOAN 1988 ; BOI-INT-CVB-MCO-10 ; BOI-IR-DOMIC-20. Note de portée : le texte prévaut sur le commentaire plus ancien, et chaque date est revérifiée à chaque édition. La nationalité tranche avant la résidence — cas unique de cette collection.

Vérifié au 9 août 2026 · convention de 1963, art. 1er et 7 ; échange de lettres de 2003 ; CGI, art. 167 bis et 964

2Ce que l'achat d'un bien en France coûte le jour de l'acte, et ce qu'il coûte chaque année

L'acquisition suit la séquence française classique : votre offre, puis le compromis de vente et son délai de rétractation de dix jours, un dépôt de garantie d'usage de 10 %, enfin les conditions suspensives. Vient en dernier l'acte authentique, reçu par le notaire, qui perçoit les droits et publie votre titre. Le notaire est un officier public. La loi l'oblige à éclairer les deux parties sur l'acte qu'il dresse — ce qu'il couvre, ce qu'il engage, ce qu'il risque. Son devoir s'arrête à l'acte : la préparation qui l'entoure (fiscalité, structure, transmission) appartient à vos propres conseils, et pour un acheteur de Monaco elle se règle au mieux avant le compromis, car le véhicule acquéreur se change difficilement une fois le processus engagé.

Exemple chiffré — la villa médiane du Near-Monaco (4,7 M€, médiane DVF 2014–2025 de l'arc attenant à la Principauté) :

Ces chiffres reprennent les barèmes publiés et valent orientation ; le notaire détaille droits et émoluments sur votre acte réel. Un régime de TVA sur le neuf, une ventilation mobilière ou une sûreté hypothécaire modifient l'arithmétique. La taxe foncière est votée commune par commune, et les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les grandes communes de la Riviera — peuvent voter une surtaxe sur les résidences secondaires ; notre agence revérifie ces taux à chaque édition plutôt que de les figer.

L'impôt sur la fortune, et le patrimoine qu'il atteint

L'article 964 du code général des impôts institue un impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 €. Pour le propriétaire non domicilié en France, il atteint les biens français et la fraction immobilière des parts de toute société (article 965, 2°) — une SCI change la paperasse, non l'exposition. Monaco ne lève aucun impôt sur la fortune : la charge française est unilatérale plutôt que doublée, et rien ne vient en déduction.

Pour les Français, la portée est plus large. L'article 7 ¶3 de la convention de 1963, inséré par l'avenant du 26 mai 2003, impose le Français qui a transporté son domicile à Monaco à compter du 1er janvier 1989 sur la fortune comme un résident — l'ensemble du patrimoine taxable, pas seulement le bien français — et ce à compter du 1er janvier 2002. Le Français installé avant 1989 reste hors de cette règle.

La loi tient une fenêtre qui mérite d'être nommée : la personne qui se domicilie en France après cinq ans à l'étranger n'est imposée, ses cinq premières années françaises, que sur ses actifs français (article 964, 1°, al. 2) — de portée directe pour le résident de Monaco qui envisage un jour de traverser la frontière.

L'emprunt adossé au bien français réduit l'impôt français sur la fortune, et Monaco ne demande rien en retour

Le financement couramment proposé en Principauté associe l'achat à un prêt de la banque de l'acheteur, garanti par un portefeuille nanti : la liquidité reste investie pendant que la dette réduit l'assiette taxable. La mécanique est licite, et le code l'anticipe. La dette bancaire d'acquisition se déduit de l'assiette de l'IFI (article 974), et les actifs financiers restent hors de cette assiette. Trois bornes s'appliquent. Le prêt in fine — capital remboursé au terme — est traité comme si vous le remboursiez par fractions égales : la déduction décroît d'année en année, et d'un vingtième par an à défaut de terme fixé. Lorsque votre patrimoine français excède 5 M€ et que la dette excède 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Et la dette doit être réelle : effectivement tirée, effectivement servie, aux conditions du marché. Si la somme est au contraire prêtée à une SCI par son compte courant d'associé, la dette ne réduit plus la valeur imposable des parts (article 973).

Sur une acquisition de 15 M€ financée en totalité, 9 M€ se déduisent la première année, les 6 M€ restants ne comptent que pour 3 M€, et l'amortissement réputé érode ensuite le solde chaque année. Le levier modère l'impôt sur la fortune dans ses premières années, puis s'éteint de lui-même — un calendrier à examiner avant le compromis, avec le prêteur et l'avocat fiscaliste ensemble, car une facilité négociée pour elle-même peut être la mauvaise facilité pour l'assiette de l'impôt.

Trois déclarations reviennent chaque année, et deux réclament une valeur que vous déclarez vous-même

Aucune ne dépend des conventions. Elles pèsent sur le propriétaire d'un bien français quelle que soit sa résidence, et c'est la partie qu'un propriétaire de Monaco découvre le plus souvent tard.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Sources consultées : CGI, art. 964 (dont 1°, al. 2), 965, 973–974, 990 D à 990 F, 1418 ; convention de 1963, art. 7 ¶3 (avenant du 26 mai 2003). Note de portée : les coûts reprennent les barèmes publiés et se détaillent sur votre acte ; les taux communaux sont revérifiés à chaque édition. Monaco ne lève aucun impôt sur la fortune : l'assiette française reste seule.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI, art. 964–965 et 973–974 ; convention de 1963, art. 7 ¶3

3Cinq façons de détenir un bien en France, et ce qui découle de chacune

Des questions à travailler avec vos conseils, non des recommandations. Un fait les gouverne toutes, et il est propre à cette relation : l'impôt sur la fortune, le régime des plus-values et les droits de succession ne lisent pas un véhicule de détention de la même façon. Une structure choisie pour la vente peut être la mauvaise pour la transmission — c'est pourquoi l'analyse se place avant le compromis.

Donner la nue-propriété à vos enfants et garder l'usage votre vie durant (démembrement)

La structure la plus souvent proposée aux côtés du prêt divise la propriété elle-même. Vous conservez l'usufruit — l'usage du bien et ses revenus votre vie durant — et vos enfants reçoivent la nue-propriété dès maintenant. Le code valorise ce partage selon votre âge : au barème de l'article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans. La donation supporte les droits sur cette seule fraction, en valeur du jour, et la réunion des deux au décès n'ajoute aucun impôt. L'article 751 en fixe les conditions — donation notariée, consentie plus de trois mois avant le décès, valorisée au barème de l'article 669 — et l'article 968 maintient la pleine valeur du bien dans votre propre assiette IFI : votre impôt sur la fortune ne bouge pas.

Pour cette relation, l'intérêt est spécifique. La convention de 1950 ne couvre de toute façon pas la donation : le démembrement accepte une charge française connue aujourd'hui contre la certitude au décès. Sur un bien de 10 M€ dont le propriétaire donne la nue-propriété à 65 ans, les droits sont assis sur 6 M€, après l'abattement de 100 000 € par enfant et au barème de l'article 777 ; rien ne tombe de plus au décès, et la plus-value entre la donation et le décès revient aux enfants sans impôt. Le barème d'âge court contre le retard : l'arithmétique récompense la décision prise à l'acquisition. Ce que la donation fait à la réserve de vos enfants relève de votre notaire et du conseil de la famille.

Ce qu'une structure de détention change, au-delà de la fiscalité

Une structure de détention répond à sept questions. La fiscalité en est une, et rarement celle qui pèse le plus.

Sources consultées : CGI, art. 669, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 D, 990 J, 1649 AB ; convention de 1950, art. 1er (donations exclues). Note de portée : les structures sont des questions d'analyse, non des recommandations ; les conséquences de toute donation sur la réserve relèvent du conseil de la famille. La détention par société y est la norme plutôt que l'exception.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI, art. 669, 751 et 968 ; convention de 1950, art. 1er

4Ce que vous payez lorsque vous vendez

La France impose la plus-value, parce que le bien est en France — mais le régime dépend de votre passeport, et le Conseil d'État a confirmé le partage au plus haut niveau le 21 juin 2021 (n° 439354). Le Français relevant de l'article 7 cède sous le régime des résidents de l'article 150 U. Le résident de Monaco de toute autre nationalité cède sous l'article 244 bis A, le prélèvement des non-résidents sur les biens français et les parts à prépondérance immobilière. Les deux régimes partagent les abattements de durée : la composante d'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30.

Les prélèvements sociaux tiennent à une question encore différente : ni la nationalité, ni l'adresse, mais le système de sécurité sociale dont vous relevez. Le taux réduit appartient aux cédants de la coordination européenne ; l'affiliation est une question de fait, tranchée sur le dossier lorsque notre agence le prend.

Le représentant que vous devez désigner

Monaco est hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen : le cédant résident de Monaco désigne un représentant accrédité par l'administration française, qui répond de la déclaration et du paiement (article 244 bis A, IV). Deux dispenses jouent d'office : les cessions n'excédant pas 150 000 € par cédant, et les cessions totalement exonérées par trente années de détention. Lorsqu'un représentant s'impose, le notaire de l'acte organise d'ordinaire sa désignation.

Lorsque le bien est détenu par une société, le choix entre céder le bien et céder les parts change le cercle des acquéreurs et vos formalités — il s'évalue avant la mise en marché, non au fil de la négociation.

Si vous quittez la France après la vente : l'exit tax

L'exit tax française est plus étroite que son nom, et pour la plupart des lecteurs de ce brief elle ne s'engage jamais : le Français relevant de l'article 7 reste résident fiscal français à Monaco, si bien que le départ n'en est pas un. Pour le propriétaire non français qui quitte la France, l'article 167 bis vise les titres et non l'immobilier : il concerne les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et impose la plus-value latente sur des participations supérieures à 800 000 € ou représentant au moins 50 % des bénéfices d'une société. Le bien déjà vendu a réglé son propre impôt, et le produit de la vente demeure hors du champ. Les parts d'une SCI familiale sont traitées comme l'immeuble lui-même plutôt que comme un portefeuille de titres : tant que la société reste au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, la plus-value sur ces parts reste dans l'article 150 UB et hors de l'exit tax. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change cette réponse : l'option figure sur la liste de contrôle avant le départ. Lorsque l'exit tax s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée après deux ans — cinq lorsque le portefeuille excédait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Sources consultées : CE, 21 juin 2021, n° 439354 ; CGI, art. 150 U, 150 UB, 167 bis, 244 bis A (dont IV) ; BOI-RFPI-PVINR. Note de portée : les abattements suivent les barèmes légaux, et votre assiette réelle se détaille sur l'acte, travaux et frais d'acquisition compris. Les trois impôts ne récompensent pas le même véhicule.

Vérifié au 9 août 2026 · CE n° 439354 ; CGI, art. 150 U, 244 bis A et 167 bis

5Louer avant d'acheter, et donner votre bien en location

Louer avant d'acheter

Une année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et pour le résident de Monaco non français elle porte une mise en garde qui mérite d'être dite simplement. Le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du code général des impôts, tient au foyer, au lieu de séjour principal et au centre des intérêts professionnels et économiques — et rien de tout cela ne s'incline devant un bail monégasque. La propriété azuréenne devenue le foyer réel de la famille peut vous rendre résident de France, imposable sur le revenu mondial, bien avant tout achat. Pour le Français relevant de l'article 7, la question ne se pose pas : la France le traite déjà en résident. Le choix entre la location saisonnière meublée et le bail civil d'un à trois ans détermine par ailleurs la facilité avec laquelle vous pourrez partir.

Donner votre bien en location

La France impose les loyers des non-résidents, locations meublées comprises, au taux minimum de 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et de 30 % au-delà (article 197 A du code général des impôts), sauf à démontrer un taux effectif mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s'ajoutent, au taux que commande votre affiliation de sécurité sociale — la récurrente question de fait franco-monégasque. Le Français relevant de l'article 7 déclare les loyers dans sa déclaration française ordinaire, comme un résident.

Sources consultées : CGI, art. 4 B et 197 A. Note de portée : le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. Donner du vivant et transmettre au décès relèvent de sources différentes.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI, art. 4 B et 197 A

6Ce qu'il advient du bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

Décès et donation relèvent ici de sources différentes, et la préparation se construit sur cette différence. Une transmission au décès se déroule dans la convention de 1950 — l'une des rares conventions successorales que la France ait conclues. Une donation du vivant se déroule hors de tout traité : l'article 1er de la convention de 1950 dit en toutes lettres que les droits de donation ne sont pas visés, et le droit interne français s'applique seul.

Au décès : ce que la convention de 1950 attribue, et à qui

La convention répartit les droits d'imposer par catégorie de biens, pour les successions des ressortissants français et monégasques — ses articles d'attribution parlent des ressortissants des deux États, et le Français n'est réputé domicilié à Monaco à son décès qu'après cinq années de résidence habituelle en fait (article 1er). Pour le résident de Monaco d'une autre nationalité, le droit interne français atteint de toute façon le bien français (article 750 ter du code général des impôts).

Là où les droits français s'appliquent, le barème est celui de l'article 777 : jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par enfant, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779 ; frères et sœurs à 35 % et 45 %, tiers à 60 % ; le conjoint survivant exonéré. Avant que la France ne calcule quoi que ce soit, le droit civil décide qui hérite : le régime matrimonial, le choix de loi du règlement (UE) 650/2012, la position de Monaco hors de ce règlement, et la réserve héréditaire française relèvent du conseil de la famille autant que de son conseil fiscal.

La conséquence pratique, dite simplement

Pour le propriétaire domicilié à Monaco, le choix entre la détention directe et la SCI peut déplacer le droit d'imposer la succession — mais la même SCI n'abrite rien de l'impôt sur la fortune, et une donation de ses parts ramène la question dans le droit français, puisque la convention ne couvre pas les donations. Aucune structure n'est la meilleure pour les trois impôts à la fois. Menez séparément l'analyse du décès et celle du vivant, parce qu'elles relèvent de sources différentes ; traitez le choix entre les deux comme un vrai choix aux mécaniques distinctes, non comme une question de calendrier ; et confrontez toute structure à la voie pour laquelle elle n'a pas été conçue.

Sources consultées : convention de 1950, art. 1er, 2 et 6 ; échange de lettres du 16 juillet 1979 ; RM Ehrmann, JOAN 30 décembre 1991 ; CGI, art. 750 ter, 777, 779 et 784 A ; code civil, art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012 ; BOI-INT-CVB-MCO-30. Note de portée : l'exclusion des donations est énoncée par les mots mêmes de l'article 1er ; le droit interne monégasque est exposé au seul niveau de l'orientation et relève de vos conseils sur place. La convention de 1950 couvre les successions ; aucun texte ne couvre les donations.

Vérifié au 9 août 2026 · convention de 1950, art. 1er, 2 et 6 ; CGI, art. 750 ter, 777 et 779

7Les huit questions que posent le plus souvent les propriétaires de Monaco

Un Français peut-il échapper à l'impôt sur le revenu en s'installant à Monaco ?

Non. L'article 7 de la convention de 1963 impose le Français qui transporte son domicile à Monaco sur son revenu mondial, comme un résident de France, dès l'année du départ ; le double national est traité comme Français. Les exceptions de 2003 sont étroites — certains conjoints et conjoints survivants de Monégasques, et les mineurs nés à Monaco — chacune sous conditions de continuité.

Un résident de Monaco paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que l'immobilier français dépasse 1,3 M€, en détention directe comme à travers la fraction immobilière de parts (article 964 du code général des impôts). Pour le Français installé à Monaco à compter du 1er janvier 1989, l'article 7 ¶3 va plus loin : l'impôt s'applique comme à un résident de France.

Quel État impose la succession sur un bien français ?

La France. La convention successorale de 1950 attribue le bien à l'État où il se trouve, où que soit le domicile du défunt. Ce que la convention peut déplacer, c'est le traitement des parts — non celui du bien lui-même.

Une SCI évite-t-elle les droits de succession français à un résident de Monaco ?

Elle a historiquement déplacé vers Monaco le droit d'imposer les parts d'un défunt domicilié à Monaco (RM Ehrmann, 1991). Mais les sociétés d'attribution sont assimilées à l'immeuble par l'échange de lettres de 1979 ; la convention ne couvre pas une donation des parts ; et l'impôt sur la fortune est le même quelle que soit la structure de détention. Chacun des trois impôts suit ses propres règles.

Comment un résident de Monaco est-il imposé à la vente d'un bien français ?

Le Français relevant de l'article 7 cède comme un résident, sous l'article 150 U — le Conseil d'État l'a confirmé le 21 juin 2021. Tout autre résident de Monaco cède sous le prélèvement des non-résidents de l'article 244 bis A. Les abattements de durée valent pour les deux : l'impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30.

Les loyers de source française sont-ils imposés si le propriétaire vit à Monaco ?

Oui. Le propriétaire non français paie au moins 20 %, puis 30 % (article 197 A), prélèvements sociaux en sus au taux que commande son affiliation. Le Français relevant de l'article 7 déclare les loyers comme un résident.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur le bien lui-même. Pour le Français relevant de l'article 7, le départ vers Monaco n'est pas un départ fiscal. Pour les autres, l'article 167 bis n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et leurs seules plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 €, ou 50 % au moins des bénéfices. Le bien vendu et son produit restent hors du champ.

Un prêt bancaire réduit-il l'impôt français sur la fortune ?

Oui. La dette bancaire d'acquisition se déduit de l'assiette de l'IFI (article 974), et les actifs financiers nantis restent hors de l'impôt. La déduction est bornée — le prêt in fine est réputé s'amortir chaque année, et au-delà de 5 M€ de bien et de 60 % de dette, l'excédent ne compte que pour moitié sauf objectif principalement non fiscal démontré — si bien que le levier modère l'impôt au début, puis s'éteint de lui-même.

Sources consultées : convention de 1963, art. 7 ; convention de 1950, art. 1er, 2 et 6 ; CGI, art. 150 U, 167 bis, 197 A, 244 bis A, 750 ter, 964 et 974 ; CE n° 439354. Note de portée : ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. La convention de 1950 couvre les successions ; aucun texte ne couvre les donations.

Vérifié au 9 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Sous quel régime le Français vend — CE n° 439354

Le Conseil d'État a jugé le 21 juin 2021 que le Français relevant de l'article 7 de la convention de 1963 cède un bien français sous le régime des résidents de l'article 150 U, et non sous le prélèvement des non-résidents de l'article 244 bis A. La décision tranche la question pratique sur laquelle tourne la section 4 : quel régime, pour qui. Les deux régimes partagent les abattements de durée, si bien que pour un bien longuement détenu la différence est mécanique plus que financière — mais les déclarations, l'obligation de représentant et les prélèvements diffèrent, et le cédant doit connaître sa voie avant l'acte.

CE, 21 juin 2021, n° 439354 — texte de la décision lu intégralement. Note de portée : la décision interprète l'article 7 de la convention de 1963 avec les articles 150 U et 244 bis A du CGI ; elle ne touche pas la convention successorale.

Ce qui a changé, et ce que notre agence surveille

Édition 2 — la position en août 2026. Les instruments en l'état : la convention du 18 mai 1963 telle que modifiée (avenants du 25 juin 1969 et du 26 mai 2003, ce dernier insérant la règle de fortune de l'article 7 ¶3, avec les échanges de lettres de 1963 à 2005), et la convention successorale du 1er avril 1950 avec l'échange de lettres du 16 juillet 1979. La convention multilatérale BEPS s'applique à la convention de 1963 — pour la France depuis le 1er janvier 2019, pour Monaco depuis le 1er mai 2019.

Les chiffres de ventes qui fondent ce brief

Vue de la Principauté, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera est un arc de proximité et deux marchés d'exception plus à l'ouest. À vingt minutes de Monaco, 536 ventes de villas à 3 M€ et plus ont totalisé 5,1 milliards d'euros sur les douze années DVF.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2014–2025, chaque vente comptée une fois, selon la même méthode que les pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 31 décembre 2025. L'arc Near-Monaco : Roquebrune-Cap-Martin, Èze, Beaulieu, Cap-d'Ail, Villefranche et Beausoleil.

Où résident les propriétaires, en agrégat. Les chiffres ci-dessous comptent les propriétaires, ils ne les identifient pas. Ce sont des totaux, jamais des ventes isolées, tirés du registre des transactions de l'État français et des registres publics de sociétés — déjà publics l'un et l'autre. Aucun propriétaire n'est nommé dans ce brief. Sur 20 communes de la Riviera, 34 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France — et Monaco est de loin la première résidence étrangère, avec 34 % de ces positions étrangères, en tête à Saint-Jean-Cap-Ferrat, dans les collines de Cannes et sur la corniche de Roquebrune. 58 % de toutes les positions passent par une société, et parmi elles la SCI en représente 39 % — raison pour laquelle la section 3 compte ici plus que partout ailleurs sur cette côte.

Agrégats seulement, tirés de sources publiques sous leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence suit l'adresse du registre. Ces chiffres sont rafraîchis à chaque édition.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Chaque énoncé de droit est contrôlé sur le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire offshore de recherche juridique de notre agence — puis revérifié sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 9 août 2026 a couvert quatre sources.

• Légifrance — CGI, art. 4 B, 150 U, 150 UB, 167 bis, 197 A, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 990 D à 990 F, 1418, annexe IV art. 121 Z quinquies ; code civil, art. 913.
• Les deux conventions telles que publiées — la convention de 1963 consolidée avec ses avenants et échanges de lettres, et la convention successorale de 1950 avec l'échange de lettres du 16 juillet 1979 — lues dans le texte brut.
• Le commentaire de l'administration — BOI-INT-CVB-MCO-10 et -30, BOI-IR-DOMIC-20, BOI-RFPI-PVINR.
• Conseil d'État n° 439354 (21 juin 2021), lu intégralement.

Les deux conventions ont été conclues en français seul : le texte authentique unique est le texte lu — il n'existe pas de seconde version linguistique à confronter. Les éléments qui dépendent du dossier — taux communaux, affiliation sociale, l'état actuel de la RM Ehrmann — sont énoncés au niveau du mécanisme et vérifiés cas par cas. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, chaque vente comptée une fois, registre arrêté au 31 décembre 2025.

Ce brief expose le droit publié et des données publiques de transaction. C'est une recherche, non un conseil sur votre situation : votre nationalité, la date de votre installation à Monaco, votre régime matrimonial et votre chaîne de titres changent la réponse. Pour un achat ou une vente réels, notre agence fait intervenir l'avocat fiscaliste et le notaire qu'il vous faut, et conduit lui-même la partie immobilière.

Vérifié au 9 août 2026 · décision lue intégralement ; registre DVF, chaque vente comptée une fois

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