France–Royaume-Uni — Brief Patrimonial Riviera

0L'essentiel

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

1Les conventions France–Royaume-Uni — 2008 et 1963

La relation repose sur deux instruments de générations différentes. La convention de 2008, en vigueur depuis le 18 décembre 2009 et applicable à compter de 2010, suit le modèle OCDE pour le revenu et les gains et porte désormais, dans son texte consolidé, la clause de l'objet principal issue de l'instrument multilatéral, en vertu de laquelle un avantage conventionnel peut être refusé lorsque son obtention constituait l'un des objets principaux d'un montage. La convention de 1963 régit les droits de succession depuis le 30 juin 1964. Ensemble, elles donnent à la relation sa géométrie : la question décisive n'est presque jamais la nationalité — là où la relation France–Monaco se joue sur l'identité du propriétaire, la relation France–Royaume-Uni se joue sur le lieu de sa résidence et sur celui de l'immeuble.

La résidence fait le tri. La personne relevant de l'impôt des deux États est départagée par les critères successifs de l'article 4 de la convention de 2008, et la réponse emporte des conséquences des deux côtés de la Manche. La convention contient en outre une stipulation qui lui est propre : en vertu de l'article 29, certains allègements ne s'appliquent qu'à hauteur des revenus effectivement imposés au Royaume-Uni — clause écrite pour l'ancienne remittance basis, dont le fonctionnement sous le régime de résidence issu de 2025 relève de l'examen du dossier, non de la présomption.

Les réformes de 2025 encadrent tous les calculs. L'abolition du régime des non-domiciliés et le passage des droits de succession britanniques à une base de résidence de longue durée ont changé, côté départ, les arbitrages des familles qui pèsent leur temps en France. Ce brief n'énonce le droit britannique qu'à titre d'orientation ; son terrain vérifié est le versant français et les deux conventions, la lecture britannique appartenant aux conseils britanniques de la famille.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2008, art. 2, 4, 14, 24, 29 + clause MLI ; convention de 1963 ; BOI-INT-CVB-GBR-10/-20

2Le marché vu de Londres

Vu de Londres, le marché des villas à 3 M€ et plus se partage entre trois registres où la détention britannique s'est historiquement concentrée. Saint-Jean-Cap-Ferrat est le plus étroit et le plus cher de la côte : 159 ventes qualifiées pour 2 132 M€ sur 2016–2025, à une médiane de 6.5 M€ et un plafond de 200.0 M€. Cannes et ses collines ont apporté 284 ventes pour 1 949 M€ à une médiane de 4.9 M€, tandis que la presqu'île de Saint-Tropez demeure le premier registre de la côte, à 920 ventes pour 6 472 M€. Les 36 derniers mois totalisent à eux seuls 3 970 M€ sur les trois marchés.

Source : DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, 2016–2025, dédoublonnées par propriété — la même convention que le hub Riviera Intelligence publié, de sorte que ce brief et les pages publiques ne peuvent pas diverger. DVF arrêté au 2025-12-31.

La propriété, en agrégat

Le registre public décrit de lui-même la façon dont la Riviera est détenue. Ce brief le lit en agrégat — le registre des transactions de l'État rapproché des registres publics des sociétés, des données déjà publiées, anonymisées au traitement, sans qu'aucune détention individuelle ne soit jamais identifiée. Sur 10 communes de la Riviera, 29 % des positions de détention étudiées sont tenues hors de France, et le Royaume-Uni représente 11 % de ces positions étrangères, concentrées sur Saint-Jean-Cap-Ferrat, les collines de Cannes et la presqu'île de Saint-Tropez. Un fait structurel se détache : 100 % des positions britanniques de l'étude courante sont détenues en propriété directe, sans société dans la chaîne — l'inverse du schéma sociétaire qui domine ailleurs sur ces poches, et la trace lisible d'une décennie de fiscalité britannique dirigée contre les détentions « enveloppées ». Savoir si la détention directe demeure la bonne réponse après les réformes de 2025 est l'une des questions de la section I bis.

Agrégats uniquement, issus de sources publiques dans le respect de leurs conditions de réutilisation ; aucune détention individuelle n'est identifiée ni publiée. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée. Chiffres actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Registre DVF, dédoublonné par propriété · agrégats de détention issus des registres publics uniquement

IAcheter en France en qualité de résident britannique

Le processus et ses coûts

L'acquisition suit la séquence française classique : offre, compromis de vente assorti du délai de rétractation de dix jours, dépôt d'usage de 10 %, conditions suspensives, puis acte authentique devant le notaire, qui perçoit les droits et publie le titre. Le notaire agit comme officier public et non comme conseil de l'acquéreur, et les acquéreurs établis au Royaume-Uni s'entourent en pratique de leurs propres conseils. Lorsqu'une structure de détention est envisagée, la prudence commande de trancher les questions de la section I bis avant la signature du compromis, le véhicule d'acquisition étant difficile à changer une fois le processus engagé.

Le coût de la détention

L'article 964 du CGI institue l'impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d'actifs taxables. Pour les personnes non domiciliées en France, l'assiette comprend l'immobilier français détenu en direct et la fraction immobilière des titres de sociétés (article 964-2°), et aucune des deux conventions ne s'étendant à l'imposition de la fortune, l'IFI s'applique au propriétaire résident britannique sans médiation conventionnelle. L'exposition est toutefois unilatérale par nature : le Royaume-Uni ne lève aucun impôt comparable, de sorte que l'IFI est un coût de détention français et non une double charge. Le texte contient une fenêtre de planification notable — la personne qui se domicilie en France après cinq années à l'étranger n'est imposée pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, al. 2), point d'intérêt direct pour la famille qui envisage la traversée de la Manche.

Les charges récurrentes suivent le bien. La taxe foncière court aux taux communaux ; pour les résidences secondaires meublées, les communes en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration annuelle d'occupation s'impose à tout propriétaire. Ces taux étant communaux et propres à chaque exercice, le cycle d'édition de ce brief les re-vérifie plutôt que de les figer.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 964–965 ; barèmes de coûts donnés à titre d'orientation, détaillés au dossier

I bisLes structures, en questions

La question de la structure

Les structures de détention sont présentées ici, conformément à la doctrine de cette ligne, comme des questions d'analyse et non comme des recommandations. Pour l'acquéreur lié au Royaume-Uni, le choix dépasse le menu français : l'instrument familier de la famille — le trust avant tout — rencontre un cadre français qui le nomme expressément.

Le trust — l'instrument familial, nommé par le droit français

La structure qui accompagne le plus souvent une famille britannique est aussi celle que le droit français traite le plus explicitement. Dès lors que le constituant ou l'un des bénéficiaires est domicilié en France, ou que le trust comprend un bien qui y est situé, l'administrateur doit déclarer la constitution, les modifications et l'extinction du trust, ses termes, ses bénéficiaires effectifs et la valeur des actifs concernés au 1er janvier (CGI, art. 1649 AB) ; l'administrateur établi hors de l'Union européenne qui acquiert un immeuble français entre dans le même filet. À côté des déclarations siège un prélèvement dédié : l'article 990 J soumet constituants et bénéficiaires à une charge au taux le plus élevé du barème de l'IFI sur les actifs français du trust — sauf lorsque ces actifs figurent déjà dans une déclaration IFI régulière ou dans la déclaration de l'article 1649 AB. En pratique, le prélèvement opère comme un filet de conformité plutôt que comme un coût inévitable : le trust régulièrement déclaré ne le supporte pas. Les questions plus profondes — la qualification des gains, des distributions et des successions du trust de part et d'autre — sont précisément celles à trancher avant le compromis, avec les conseils des deux côtés de la Manche autour de la table.

La dette face à l'IFI — ce que le code anticipe

La conversation du financement se déroule ici comme ailleurs sur cette côte : un prêt de la banque de l'acquéreur, garanti par un portefeuille nanti, de sorte que les liquidités restent investies tandis que la dette réduit la base imposable. Le mécanisme est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI en vertu de l'article 974 du CGI, les actifs financiers demeurant hors de cette assiette. Les limites sont au nombre de trois. Les prêts remboursables in fine sont réputés s'amortir, la déduction diminuant au prorata de la durée du prêt, et d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La dette doit enfin être réelle — effectivement versée, effectivement servie, aux conditions de marché ; logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (art. 973). L'effet de levier modère l'IFI les premières années et s'estompe par le jeu du texte — un calendrier à examiner avant le compromis plutôt qu'après.

Ce que l'acquisition décide pour la succession

La convention successorale du 21 juin 1963 régit les droits de succession entre les deux États depuis six décennies, et son architecture — du texte conventionnel et du commentaire BOFiP — est établie. Lorsque le défunt était domicilié dans l'un des deux États, la situation de chaque bien est fixée exclusivement par l'article 4 de la convention : les immeubles sont réputés situés au lieu où ils se trouvent, de sorte que la villa de la Riviera répond des droits de succession français quel que soit le domicile de la famille. L'État du domicile impose ensuite selon ses propres règles et impute l'impôt de l'État de situation (articles 6 et 7), l'imputation devant être demandée dans les cinq ans du décès. Deux limites méritent d'être énoncées clairement. Les règles de situation ne lient que l'État autre que celui du domicile, si bien que la succession d'un défunt domicilié en France est liquidée selon le droit commun français, le crédit jouant alors en sens inverse ; et les donations entre vifs demeurent hors du champ de la convention, laissant les règles françaises (CGI, art. 750 ter) s'appliquer en toute hypothèse — la même lacune qui donne son caractère au démembrement du brief Monaco vaut ici. Lorsque les droits français s'appliquent, le barème de l'article 777 du CGI est progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779 ; avant que la France ne liquide les droits, le droit civil — régime matrimonial, règlement (UE) 650/2012 et sa professio juris, réserve héréditaire française — désigne les héritiers, question qui relève du conseil de la famille autant que de son fiscaliste.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB ; convention de 1963, art. 4, 6, 7 ; convention de 2008, art. 14

IIVendre en qualité de résident britannique

Deux États sont engagés, dans un ordre fixe. La France impose la première, en qualité d'État de situation : l'article 14 §1 de la convention de 2008 attribue à la France les gains sur les immeubles qui y sont situés, et l'article 244 bis A du CGI applique le prélèvement des non-résidents avec les abattements de durée de droit commun, l'impôt sur le revenu s'éteignant après vingt-deux ans de détention et les prélèvements sociaux après trente. Les titres à prépondérance immobilière ne changent pas l'analyse : l'article 14 §2 atteint les gains sur les parts de sociétés, de « partnerships » et de trusts dont la valeur provient principalement d'immobilier français, de sorte que céder l'enveloppe plutôt que les murs demeure un fait générateur français. Les cédants résidant hors de l'Espace économique européen doivent, au-delà du seuil légal, budgéter une représentation fiscale accréditée — point post-Brexit vérifié au dossier.

Le Royaume-Uni prend ensuite son tour en qualité d'État de résidence, imposant selon ses propres règles et éliminant la double charge par crédit conformément à l'article 24 de la convention. Une clause mérite l'attention particulière des familles mobiles : en vertu de l'article 14 §6, la personne qui a été résidente du Royaume-Uni à un moment quelconque de l'année fiscale de la cession ou de l'une des six années fiscales précédentes demeure dans le champ du droit interne britannique — l'ancien résident de Londres qui vend la villa depuis une nouvelle résidence n'échappe pas nécessairement à l'impôt britannique du seul fait de son départ. Lorsque le bien est détenu au travers d'une société, le choix entre la cession de l'actif et celle des titres modifie le bassin d'acquéreurs et l'analyse des deux côtés ; ce choix s'évalue avant la mise en marché plutôt qu'en cours de négociation.

Partir après la vente — note sur l'« exit tax »

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une taxe de sortie s'applique au départ. La réponse est plus étroite que le nom ne le laisse entendre. L'exit tax française (CGI, art. 167 bis) vise les titres, non l'immobilier : elle concerne les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ et impose les plus-values latentes des positions mobilières substantielles — des positions dont la valeur globale excède 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société, ce second critère saisissant la participation de contrôle quelle qu'en soit la valeur — telles qu'elles existent au jour du transfert. La villa déjà vendue a réglé son propre impôt selon les régimes exposés ci-dessus, et le produit de la vente n'entre pas dans le champ. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble plutôt que le portefeuille : tant que la société demeure sous le régime ordinaire de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB) et échappent à l'exit tax — le droit d'imposer français sur une cession ultérieure étant préservé, lui, par l'article 244 bis A. La société qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de qualification, et avec elle l'analyse ; l'option figure sur la liste d'avant-départ. La durée de résidence compte tout autant : la personne qui part avant six années de domiciliation française au cours des dix dernières demeure entièrement hors du champ de l'imposition des plus-values latentes — la famille venue en France pour quelques années puis repartie demeure, le plus souvent, hors de toute imposition à ce titre ; les plus-values déjà placées en report suivent leurs règles propres et s'examinent au dossier. Lorsque le mécanisme s'applique, le paiement est en règle générale différé, et l'imposition est dégrevée d'office lorsque les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq ans au-delà de 2,57 M€ de portefeuille — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax relève donc du calendrier et des formalités plus que du coût ; les modalités du différé propres à l'État de destination, et sa rencontre avec la clause britannique des six ans de l'article 14 §6, se règlent au dossier.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · Convention de 2008, art. 14 et 24 ; CGI, art. 150 UB, 167 bis, 244 bis A

IIILouer — en qualité de preneur ou de bailleur

Louer en qualité de preneur

Une année de location avant l'achat demeure la première étape classique, et pour une famille britannique elle appelle une mise en garde claire : le domicile fiscal français de l'article 4 B du CGI se détermine par le foyer, le lieu de séjour principal et les centres d'intérêts professionnels et économiques — rien de tout cela ne s'incline devant un bail. La villa qui devient le foyer effectif de la famille peut établir la résidence française, avec ses conséquences mondiales, bien avant tout achat ; et depuis que les réformes britanniques de 2025 rattachent leurs propres charges aux années de résidence, le calendrier de la période d'essai compte désormais des deux côtés de la Manche. Le choix entre location meublée saisonnière et bail civil d'un à trois ans détermine la souplesse de sortie, et se calibre sur l'objet réel de l'essai.

Mettre la villa en location

Les revenus locatifs de source française des non-résidents relèvent du régime des taux minimaux de l'article 197 A du CGI, à 20 % au moins jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf démonstration d'un taux effectif mondial inférieur ; les prélèvements sociaux s'ajoutent, à un taux qui dépend de l'affiliation sociale du propriétaire — point post-Brexit récurrent, résolu au dossier. La convention de 2008 attribue le revenu à la France en qualité d'État de situation (article 6), et le Royaume-Uni, qui impose ses résidents sur le même revenu, élimine la double charge par crédit en vertu de l'article 24. Une prudence propre à la convention : l'article 29 conditionne certains allègements à l'imposition effective du revenu au Royaume-Uni, de sorte que l'articulation entre le crédit et le régime de résidence issu de 2025 figure sur la liste du conseil plutôt que dans une présomption.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus · CGI, art. 4 B, 197 A ; convention de 2008, art. 6, 24, 29

4Ce qui a changé

Édition 1 — référence (juillet 2026). Les instruments en l'état : la convention du 19 juin 2008 modifiée par l'instrument multilatéral (clause de l'objet principal comprise), et la convention successorale du 21 juin 1963, en vigueur depuis le 30 juin 1964. Points de veille pour la deuxième édition : les lois de finances britanniques successives qui fixent le régime de résidence substitué aux règles des non-domiciliés en avril 2025 et leur articulation avec l'article 29 ; les mouvements annuels de la loi de finances française sur l'IFI et les droits de mutation ; les votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ; la jurisprudence des prélèvements sociaux pour les résidents d'États tiers. Les agrégats de détention de la section 2 sont actualisés à chaque édition.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

5Questions, réponses

Un résident britannique paie-t-il l'impôt français sur la fortune au titre d'une villa de la Riviera ?

Oui, dès que les actifs immobiliers français excèdent 1,3 M€, en direct ou au travers de la fraction immobilière de titres (CGI, art. 964). Aucune des deux conventions ne couvre l'imposition de la fortune, donc aucun allègement conventionnel — mais le Royaume-Uni ne levant aucun impôt sur la fortune, la charge n'est jamais doublée.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident britannique vend une villa française ?

La France d'abord, en qualité d'État de situation, par le prélèvement de l'article 244 bis A du CGI avec les abattements de durée ; le Royaume-Uni ensuite, en qualité d'État de résidence, avec élimination par crédit (convention de 2008, art. 14 et 24). Les titres à prépondérance immobilière suivent le régime de l'immeuble, et l'ancien résident britannique demeure dans le champ du Royaume-Uni pendant six années fiscales après son départ (art. 14 §6).

Quel État impose la succession sur une villa française ?

La France, État de situation : la convention successorale de 1963 fixe la situation des immeubles à leur emplacement (art. 4), quel que soit le domicile de la famille. L'État du domicile impose selon ses règles et impute les droits français (art. 6 et 7), sur demande présentée dans les cinq ans du décès. Les donations entre vifs échappent à la convention, les règles françaises s'appliquant alors en toute hypothèse.

Les revenus locatifs de source française sont-ils imposés lorsque le propriétaire vit au Royaume-Uni ?

Oui. La France impose la première au régime des taux minimaux de l'article 197 A du CGI, à 20 % et 30 % au moins, prélèvements sociaux en sus ; le Royaume-Uni impose le même revenu en qualité d'État de résidence et impute la charge française (convention de 2008, art. 6 et 24).

Un trust détenant une villa française crée-t-il des obligations françaises ?

Oui, expressément. L'administrateur doit déclarer le trust — termes, parties et valeurs — dès que le constituant ou un bénéficiaire est domicilié en France ou que le trust détient un bien français (CGI, art. 1649 AB), et l'article 990 J tient en réserve un prélèvement au taux le plus élevé de l'IFI pour les trusts dont les actifs français ne sont pas déclarés. Le trust régulièrement déclaré ne supporte pas le prélèvement ; le trust non déclaré le supporte.

Une exit tax française s'applique-t-elle après la vente et le départ ?

Rarement, et jamais sur la villa elle-même. Le prélèvement (CGI, art. 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 € de valeur, ou d'une participation d'au moins 50 % des bénéfices d'une société ; la villa vendue et son produit demeurent hors du champ, comme les parts de SCI familiale restées au régime ordinaire de l'impôt sur le revenu (art. 150 UB). Lorsqu'elle s'applique, le paiement est en règle générale différé et l'imposition est dégrevée d'office après deux ans — cinq au-delà de 2,57 M€ — ou en cas de retour en France.

Un prêt bancaire réduit-il l'IFI sur une villa de la Riviera ?

Oui. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), et les actifs financiers nantis demeurent hors de l'impôt. La déduction est bornée : les prêts in fine sont réputés s'amortir chaque année, et lorsque le patrimoine excède 5 M€ et la dette 60 % de sa valeur, l'excédent ne compte que pour moitié, sauf démonstration d'un objectif autre que principalement fiscal.

Qu'est-ce que le Chiron Legal Corpus ?

Le Chiron Legal Corpus est la bibliothèque de recherche qui sous-tend ce brief, tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau : un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises en texte intégral. Chaque énoncé de droit de ces pages y est vérifié, recontrôlé sur Légifrance et le BOFiP à chaque édition, et daté section par section.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus

6Méthodologie, sources et réserves

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés sur le Chiron Legal Corpus, la bibliothèque de recherche tenue par le partenaire de recherche juridique offshore de ce bureau — un fonds transfrontalier étendu de textes consolidés, de doctrine administrative, d'instruments conventionnels et de jurisprudence, dont les sources primaires françaises conservées en texte intégral et recontrôlées sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 17 juillet 2026 a porté sur Légifrance (CGI, art. 4 B, 150 UB, 167 bis, 197 A, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 964–965, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB — textes consolidés), le BOFiP (arborescences BOI-INT-CVB-GBR-10 et -20) et les instruments conventionnels tels que publiés (convention de 2008 consolidée avec l'instrument multilatéral ; convention successorale de 1963). Le droit britannique n'est énoncé qu'à titre d'orientation, sur sources secondaires, et ne porte aucun énoncé juridique. Données de marché : DVF (DGFiP), ventes de villas ≥ 3 M€, dédoublonnées par propriété, registre arrêté au 2025-12-31. Recherche de propriété : agrégats compilés à partir des registres publics (foncier et sociétés), anonymisés, au 17 juillet 2026. Les points signalés « à l'engagement » — taux communaux, affiliation sociale, seuils de représentation fiscale, l'articulation de l'article 29 avec le régime britannique issu de 2025 — sont exposés au niveau du mécanisme, dans l'attente d'une vérification propre au dossier.

Réserve. Ce brief documente le droit publié et des données publiques de transaction ; il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les situations individuelles — historique de résidence, domicile, régime matrimonial, chaîne de propriété — modifient les résultats. Pour une opération, ce bureau coordonne les conseils français appropriés (avocat fiscaliste, notaire) et exécute le volet immobilier.

Droit vérifié au 17 juillet 2026 — contrôlé sur Légifrance et le BOFiP via le Chiron Legal Corpus