France–Royaume-Uni — Convention fiscale

1Les deux conventions, et qui est résident du Royaume-Uni au sens de chacune

Deux conventions lient la France et le Royaume-Uni, et toutes deux sont en vigueur. La convention sur le revenu et les gains en capital a été signée à Londres le 19 juin 2008. Elle est entrée en vigueur le 18 décembre 2009 et s'applique depuis le 1er janvier 2010, en remplacement de la convention du 22 mai 1968 et des quatre avenants conclus entre 1971 et 1987. La convention sur les droits de succession a été signée à Paris le 21 juin 1963, est entrée en vigueur le 30 juin 1964 et n'a jamais été modifiée. La France n'a conclu qu'une poignée de conventions successorales ; celle-ci en fait partie.

Le partage est net. Le texte de 2008 désigne qui impose le loyer, la plus-value et le reste de vos revenus. Celui de 1963 désigne qui impose la succession au décès. Aucun ne touche l'impôt sur la fortune, aucun ne touche les donations entre vifs.

Une règle anti-abus adoptée au plan international en 2017 se superpose désormais à la convention de 2008. Les deux États l'ont signée le 7 juin 2017 ; elle est entrée en vigueur le 1er octobre 2018 pour le Royaume-Uni et le 1er janvier 2019 pour la France, qui l'a ratifiée par la loi du 12 juillet 2018. Elle ajoute le critère des objets principaux : chaque État peut refuser un avantage conventionnel lorsque l'obtention de cet avantage était l'un des objets principaux d'un montage. Le texte consolidé publié par l'administration signale en note les clauses anti-abus de la convention que la nouvelle règle remplace. Elle n'atteint pas la convention successorale de 1963.

Qui est résident du Royaume-Uni au sens de la convention de 2008

Deux questions y répondent, et la première est géographique. Le paragraphe 2 du protocole énonce que le terme « Royaume-Uni » ne comprend pas les îles Anglo-Normandes, l'île de Man, Gibraltar, les zones de souveraineté du Royaume-Uni à Chypre, ni aucun pays ou territoire d'outre-mer entretenant des relations particulières avec le Royaume-Uni. Une famille résidant à Jersey ou à Guernesey est donc hors de cette convention. Elle est également hors de celle de 1963 : l'article 2 de cette dernière précise que la « Grande-Bretagne » désigne l'Angleterre, le pays de Galles et l'Écosse, et ne comprend ni les îles Anglo-Normandes ni l'île de Man. Aucune des deux ne réduit l'impôt français : la France impose le bien selon son seul droit interne. C'est le contresens le plus fréquent de cette relation, parce que les résidences en cause se situent dans les îles Britanniques et vivent au rythme des institutions britanniques.

Cette position n'est pas figée. L'article 9 de la convention de 1963 permet de l'étendre à tout territoire dont le Royaume-Uni assume les relations internationales, dès lors que ce territoire perçoit des droits de nature analogue — savoir si un territoire donné y est entré est donc une question à reposer, non à présumer.

La France a bien un accord avec chacun de ces quatre territoires, et il dépasse l'impôt sur le revenu

Être hors des deux conventions n'est pas être hors de tout. La France a conclu un accord avec chacun des quatre territoires, chacun publié par décret, et aucun n'est une convention de double imposition. Ces accords permettent aux deux administrations de se demander des renseignements — et les impôts sur lesquels elles peuvent le faire sont plus larges qu'on ne l'imagine.

Deux conséquences. La première est que ce qui précède vaut toujours pour la bien : ces accords n'éliminent aucune double imposition, et l'impôt français sur le bien reste prélevé sur le seul droit interne. L'article Jersey sur les pensions est l'unique exception, et il vise les pensions, non l'immobilier.

La seconde est que l'impôt français sur la fortune et les droits de succession français font partie des renseignements que ces administrations peuvent échanger pour trois des quatre, et entrent dans la clause générale de Gibraltar pour le quatrième. Le propriétaire qui croyait qu'être hors des conventions revenait à être hors de vue a la position à l'envers.

La taxe de 3 % dépend d'une clause de renseignements, et les quatre territoires en ont une

L'article 990 E, 3° du CGI écarte la taxe de 3 % de la section 2 pour l'entité dont le siège est en France, dans un État membre de l'Union européenne, ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. L'entité doit en outre satisfaire à l'une des conditions a) à e), ce qui revient en pratique à déclarer qui la détient, ou à s'engager à le communiquer sur demande.

Le critère n'est donc pas celui que l'on interroge d'ordinaire, et il a une réponse publiée. L'administration tient une annexe qui précise quels dispositifs du droit français exigent quel type de clause, et quels pays en disposent. L'article 990 E n'exige qu'une clause d'échange de renseignements — et non une assistance au recouvrement. Sur le tableau de cette même annexe, les quatre territoires disposent de cette clause pour l'impôt sur la fortune comme pour les droits de succession et de donation.

D'après l'annexe BOI-ANNX-000508 de l'administration, qui recense les accords en vigueur au 1er janvier 2025 et a remplacé en octobre 2025 l'ancienne liste propre à l'article 990 E. À lire pour l'année considérée : l'annexe est actualisée et la ligne d'un territoire peut bouger.

Le siège de l'entité ne fait donc pas perdre l'exonération à lui seul. Reste à satisfaire l'une des conditions a) à e) — en pratique, dire à l'administration française qui détient l'entité, ou s'engager à le lui dire sur demande. C'est la condition à régler avant le choix du véhicule, et c'est une décision de transparence autant que de fiscalité.

La dernière colonne mérite un second regard. La France peut demander des renseignements aux cinq, mais l'aide au recouvrement au seul Royaume-Uni. Cette différence touche l'exécution, non la dette : elle change ce que l'administration française peut faire pour recouvrer un impôt, jamais ce que vous devez.

Pour un trust, un point de qualification décide même du territoire à regarder. Le Conseil d'État a jugé en 2019 qu'un trust est présumé, pour l'application de l'article 990 E, 3°, avoir son siège dans l'État ou le territoire selon le droit duquel il a été constitué (CE n° 426431). Un trust de droit jersiais s'apprécie donc au regard de Jersey, où que siège son administrateur.

Résidence et domicile ne veulent pas dire la même chose : la convention de 2008 parle de résidence, celle de 1963 de domicile

La convention de 2008 demande où vous êtes résident. Celle de 1963 demande où vous étiez domicilié à votre décès. On peut être résident d'un pays et domicilié dans un autre — c'est sur cet écart qu'était bâti l'ancien régime britannique des non-domiciliés — et la distinction vaut dix minutes maintenant plutôt qu'une surprise plus tard.

La résidence, au sens de l'article 4 §1 de la convention de 2008, signifie qu'un État vous impose sur vos revenus mondiaux parce que vous y vivez, y êtes établi ou en êtes dirigé. Le domicile, au sens de la convention de 1963, n'y est pas défini : savoir si vous étiez domicilié au Royaume-Uni relève du droit britannique, et en France du droit français. Chaque État répond de son propre mot.

Lorsque les deux États vous revendiquent, les deux conventions départagent de la même manière et dans le même ordre.

Les deux conventions partent donc de questions différentes et finissent sur la même échelle. En pratique, la famille qui a un foyer dans chaque pays aboutit le plus souvent au même endroit sous l'une et sous l'autre ; celle dont le domicile et la résidence divergent réellement, non.

Une chose a changé, et c'est du côté britannique. En avril 2025, le Royaume-Uni a basculé son propre impôt successoral du domicile vers la résidence de longue durée. La convention de 1963 dit toujours domicile. Le droit britannique n'est exposé ici qu'à titre d'orientation — ce que ce brief vérifie, c'est le versant français et les deux textes conventionnels — mais l'écart est réel et relève de votre conseil britannique plutôt que d'une hypothèse.

Sources consultées : n° 426431; BOI-ANNX-000508; article 2; article 9; article 10; article 990; article 4 §1. Note de portée : Le texte conventionnel prévaut sur un commentaire antérieur ; les dates sont revérifiées à chaque édition. L'IFI se tient hors des deux conventions ; rien n'est doublé.

Vérifié au 9 août 2026 · convention de 2008 art. 2, 4, 24, 29 + protocole ¶2 ; convention de 1963 ; BOI-INT-CVB-GBR-10/-20 ; BOI-ANNX-000508

2Ce que vous payez pour acheter un bien en France, et ce qu'il vous coûte chaque année

Ce que l'acquisition coûte le jour de l'acte

L'acquisition suit la séquence française classique : une offre, le compromis de vente assorti d'un délai de rétractation de dix jours, un dépôt d'usage de 10 %, des conditions suspensives, puis l'acte authentique devant le notaire — l'officier public qui rédige l'acte, perçoit les droits et publie votre titre. Il est tenu d'éclairer les deux parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte qu'il dresse — non de conseiller votre organisation d'ensemble : les acquéreurs britanniques s'entourent en pratique des leurs. Réglez les questions de la section 3 avant la signature du compromis : le véhicule qui achète est difficile à changer une fois le processus engagé.

Exemple chiffré — la villa médiane de Cannes (4,9 M€, médiane DVF 2014–2025 de Cannes et ses collines) :

Le notaire détaille droits et émoluments sur l'acte réel. Un régime de TVA sur le neuf, une ventilation du mobilier ou une sûreté hypothécaire modifient l'arithmétique. Les chiffres ci-dessus suivent les barèmes publiés et sont donnés à titre d'orientation.

Ce que le bien vous coûte chaque année

L'article 964 du CGI institue un impôt annuel sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 €. Si vous n'êtes pas domicilié en France, l'assiette comprend votre immobilier français, augmenté de la fraction des titres de sociétés représentative d'immeubles français (article 964-2°). Aucune des deux conventions ne couvre cet impôt : aucune atténuation ne passe par elles.

Cela sonne plus mal que ce n'est, et la raison mérite d'être dite simplement : le Royaume-Uni ne lève aucun impôt sur la fortune. Rien n'est imposé deux fois, et le Royaume-Uni n'a rien à imputer. La charge française est un coût annuel de détention de la bien, et c'est ainsi qu'il faut la budgéter.

Un abri quinquennal existe pour la famille qui fait le trajet inverse. Celui qui se domicilie en France après cinq années à l'étranger n'est imposé pendant cinq ans que sur ses actifs français (article 964-1°, alinéa 2). La convention de 2008 porte sa propre version de la même idée à l'article 29 §3, pour les nationaux britanniques qui ne sont pas aussi français. Celle-là est plus étroite à tous égards, et elle a été rédigée pour l'ISF, l'impôt que l'actuel a remplacé en 2018. C'est sur le code que vous vous appuieriez.

L'emprunt adossé au bien réduit l'impôt français sur la fortune, et rien au Royaume-Uni

Un prêt garanti sur le bien, souvent adossé à un portefeuille nanti, réduit l'assiette de l'impôt sur la fortune pendant que les liquidités restent investies. Le mécanisme est licite et le code l'anticipe. La dette d'acquisition contractée auprès d'une banque est déductible en vertu de l'article 974, et les actifs financiers demeurent hors assiette. Trois limites s'appliquent. Le prêt remboursable in fine est réputé s'amortir, de sorte que la déduction décroît chaque année — d'un vingtième par an en l'absence de terme. Lorsque le patrimoine imposable dépasse 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est retenu que pour moitié, sauf à démontrer que l'emprunt n'a pas été contracté principalement pour des raisons fiscales. La dette doit enfin être réelle : effectivement versée, effectivement servie, aux conditions du marché. Logée en compte courant d'associé d'une SCI, elle cesse d'être retenue pour la valorisation des parts (article 973).

L'asymétrie compte ici aussi. Le Royaume-Uni ne levant aucun impôt sur la fortune, le prêt n'a pas d'équivalent au Royaume-Uni : il réduit une charge française et rien d'autre. Et l'emprunteur en livres face à un actif en euros porte seul le risque de change. À régler avec le prêteur et l'avocat fiscaliste ensemble, avant l'offre : un concours négocié sur ses seuls mérites est souvent le mauvais concours pour l'assiette de l'impôt sur la fortune.

Trois déclarations tombent chaque année, dont deux réclament une évaluation de la valeur de votre bien

Aucune ne dépend des conventions. Elles pèsent sur le propriétaire d'un bien français quelle que soit sa résidence, et c'est la partie qu'un propriétaire non résident découvre le plus souvent tard.

Notre agence établit une estimation gratuite pour les propriétaires sur valuation.elenaagueeva.com/fr. Un agent vous contacte sous 48 heures pour convenir d'une visite.

Elle repose sur les mêmes sources officielles que celles dont part un expert immobilier : le registre public des prix de vente enregistrés, le cadastre, et les permis de construire délivrés sur la parcelle. L'agent se rend ensuite sur place pour apprécier la vue, le jardin, ainsi que la qualité de la construction et des finitions. L'avis de valeur est établi dans les 48 heures qui suivent la visite.

Le même chiffre porte vos déclarations françaises. L'impôt sur la fortune immobilière, la taxe de 3 % et les droits de donation se déclarent à la valeur vénale du bien. La loi retient cette valeur d'après votre propre déclaration détaillée et estimative (articles 761 et 973 du code général des impôts), sans exiger aucun évaluateur particulier. L'expert judiciaire relève du contentieux, non d'une déclaration. Si l'administration conteste votre chiffre, c'est un avis de valeur écrit, daté et appuyé sur des ventes comparables qui le soutient.

La première estimation d'un bien est gratuite pour son propriétaire ou son vendeur. Une nouvelle estimation du même bien, ou une estimation commandée par un family office, une banque ou un autre conseil pour un client, est facturée — demandez les conditions à notre agence.

Deux charges locales récurrentes complètent le tableau. La taxe foncière court aux taux que chaque commune fixe elle-même. Pour une résidence secondaire meublée en zone tendue — catégorie qui comprend les communes phares de la Riviera — la commune peut voter une majoration de la taxe d'habitation. Toutes deux sont communales et changent d'une année à l'autre : ce brief les revérifie à chaque édition plutôt que de les figer.

Sources consultées : article 964; article 29 §3; article 974; article 973; article 1418; articles 990. Note de portée : Les coûts suivent les barèmes publiés et restent indicatifs ; le notaire détaille l'acte. Aucun impôt britannique sur la fortune, et un risque de change sur l'euro.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI art. 964–965, 973–974, 1418, 990 D–990 F

3Cinq façons de détenir un bien en France, et ce qui découle de chacune

Ce sont des questions à travailler avec vos conseils, non des recommandations. Un fait les commande toutes : le Royaume-Uni impose ses résidents sur leurs revenus et gains mondiaux et impute l'impôt français, de sorte qu'une structure réduit rarement l'addition totale. Ce qu'elle change, c'est qui détient quoi, qui décide, et ce qui se passe au décès.

Ce qu'une structure de détention change, au-delà de la fiscalité

Un véhicule de détention répond à sept questions ; la fiscalité n'en est qu'une, et rarement celle qui décide.

Ce que la France demande d'un trust, quel que soit l'acte de trust

L'instrument que la plupart des familles britanniques utilisent déjà est aussi celui que le droit français traite le plus directement. Dès lors que le constituant ou l'un des bénéficiaires est domicilié en France, ou que le trust comprend un bien français, l'administrateur doit déclarer le trust. La déclaration porte sur sa constitution, ses modifications et son extinction, ses termes, ses bénéficiaires effectifs et la valeur des actifs concernés au 1er janvier (article 1649 AB). L'administrateur établi hors de l'Union européenne qui acquiert un immeuble français entre dans le même filet.

À côté des déclarations siège un prélèvement. L'article 990 J soumet constituants et bénéficiaires au taux le plus élevé du barème de l'impôt sur la fortune, sur les actifs français du trust — sauf lorsque ces actifs figurent déjà dans une déclaration régulière ou dans celle de l'article 1649 AB. En pratique, le prélèvement est un filet et non un coût : le trust régulièrement déclaré ne le supporte pas, celui qui ne l'est pas le supporte.

Ce que la convention de 1963 dit des trusts : rien. Elle répartit les biens selon leur situation, et ne dit rien de qui est réputé les détenir en chemin. La qualification des gains, des distributions et des successions du trust de part et d'autre relève donc du conseil dans les deux pays, à trancher avant le compromis plutôt qu'après.

Ce qu'une structure de détention ne changera pas

Quelle que soit la voie retenue, trois choses ne bougent pas. Le bien est un immeuble français : les droits français l'atteignent au décès en vertu de la convention de 1963. L'impôt sur la fortune l'atteint directement, ou par la fraction immobilière des titres, et aucune convention ne l'atténue. Et la plus-value de cession est française d'abord, que vous vendiez les murs ou la société qui les détient.

Sources consultées : article 1649 A; article 990. Note de portée : Les structures sont des questions, non des recommandations, réglées avec le conseil en France et au Royaume-Uni. Un usage professionnel du bien peut créer un établissement stable.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI art. 669, 968, 990 J, 1649 AB ; convention de 1963 art. 4

4Ce que vous payez à la vente

Deux États imposent la vente, dans un ordre fixe. La France d'abord, comme État où le bien se trouve : l'article 14 §1 de la convention de 2008 lui attribue les gains sur les immeubles français, et l'article 244 bis A du CGI est ce qui impose effectivement le non- résident. Les abattements pour durée de détention s'appliquent : la composante impôt sur le revenu s'éteint après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30. Le Royaume-Uni impose ensuite la même plus-value comme État de résidence et déduit l'impôt français par voie d'imputation, en vertu de l'article 24 §1.

Vendre la société plutôt que le bien ne change pas la réponse. L'article 14 §2 atteint les gains sur les titres de sociétés, de sociétés de personnes et de trusts dont la valeur provient principalement d'immeubles français : l'habillage est imposé ici aussi. Le paragraphe énonce lui-même une exception : les actions faisant l'objet de négociations régulières — sur un marché réglementé dans le texte français, sur un « approved Stock Exchange » dans le texte anglais — restent hors du paragraphe. Cette exception vaut pour les seules actions négociées ; les droits dans une société de personnes ou un trust ne l'ont pas. Ce que le choix modifie, c'est le vivier d'acquéreurs et l'analyse des deux côtés — mieux vaut le peser avant la mise en marché qu'en cours de négociation.

Les prélèvements sociaux de 17,2 %, et s'ils vous concernent

Au-delà de la plus-value, des prélèvements sociaux de 17,2 % frappent les vendeurs situés hors de la coordination européenne de sécurité sociale. Y être ou non dépend de votre affiliation sociale — non de votre nationalité, non de votre lieu de vie. C'est pourquoi la réponse a bougé pour un vendeur britannique depuis le Brexit, et pourquoi elle se règle au dossier plutôt qu'elle ne se présume. Le vendeur résidant hors de l'Espace économique européen doit en outre budgéter, au-delà du seuil légal, un représentant fiscal accrédité.

Si vous avez quitté le Royaume-Uni depuis moins de six ans

Une clause mérite l'attention de quiconque a déménagé récemment. En vertu de l'article 14 §6, la personne qui a été résidente du Royaume-Uni à un moment quelconque de l'année fiscale de la cession, ou de l'une des six années précédentes, y demeure atteignable par le droit interne britannique. Partir ne met pas la plus-value hors de portée.

La convention règle ensuite précisément la double imposition qui s'ensuit. L'article 24 §4 met à la charge de l'État qui se prévaut de la clause des six ans — et non de l'autre — l'élimination de la double imposition, comme si le gain provenait de l'étranger. L'ancien résident de Londres qui vend le bien depuis un nouveau domicile se tourne donc d'abord vers le Royaume-Uni, non vers la France.

Si vous quittez la France après la vente : l'exit tax

Les familles qui vendent puis quittent la France demandent parfois si une charge de sortie s'applique. Elle est plus étroite que son nom. L'exit tax française (article 167 bis) vise les titres, non l'immobilier. Elle atteint les personnes domiciliées en France pendant au moins six des dix années précédant le départ. Elle impose la plus-value latente sur leurs participations substantielles, telles qu'elles se présentent au jour du départ. Substantielle signifie une valeur totale supérieure à 800 000 €, ou une participation d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société.

Le bien déjà vendu a acquitté son propre impôt sous les régimes ci-dessus, et le prix de vente n'est pas saisi. Les parts d'une SCI familiale suivent l'immeuble et non le portefeuille : tant que la société conserve le régime de l'impôt sur le revenu, les gains sur ses parts restent dans le régime immobilier (article 150 UB) et hors de l'exit tax. Le droit de la France d'imposer une cession ultérieure est préservé autrement, par l'article 244 bis A. La société ayant opté pour l'impôt sur les sociétés change cette qualification, et l'option a sa place sur la liste d'avant départ.

La durée de résidence française compte tout autant. Celui qui part avant six ans de domicile français au cours des dix précédentes reste hors de l'exit tax : la famille qui a essayé la France quelques années et poursuivi sa route repart en général intacte. Lorsque la charge s'applique, le paiement est en principe différé, et l'imposition tombe automatiquement si les titres sont encore détenus deux ans après le départ — cinq lorsque le portefeuille dépassait 2,57 M€ — ou en cas de retour en France. Pour la plupart des vendeurs, l'exit tax touche donc le calendrier et les formalités d'un départ plutôt que son coût.

Sources consultées : article 14 §1; article 244 bis A; article 24 §1; article 14 §2; article 14 §6; article 24 §4; article 167 bis; article 150 U. Note de portée : Les abattements suivent les barèmes légaux ; l'assiette se détaille à l'acte. Les parts de SCI ne figurent pas dans la catégorie énumérée.

Vérifié au 9 août 2026 · convention de 2008 art. 14, 24 ; CGI art. 150 UB, 167 bis, 244 bis A

5Louer avant d'acheter, et louer votre bien

Louer avant d'acheter

Une année de location avant l'achat reste le premier pas classique, et elle porte une mise en garde à dire nettement. Le domicile fiscal français, au sens de l'article 4 B du CGI, tient au lieu du foyer, au lieu de séjour principal, et au centre des intérêts professionnels et économiques. Un bail ne vous protège d'aucun des trois. Le bien de la Riviera qui devient le vrai foyer de la famille peut vous rendre résident français, avec des conséquences mondiales, bien avant tout achat. Et puisque les réformes britanniques de 2025 rattachent leurs propres charges à des années de résidence, le calendrier d'une année d'essai compte désormais des deux côtés de la Manche. Le choix entre locations saisonnières meublées et bail civil d'un à trois ans décide de la facilité à repartir, et doit répondre à ce que l'essai vise réellement.

Louer votre bien

Les revenus locatifs français d'un non-résident sont imposés au taux minimum de l'article 197 A : 20 % jusqu'au plafond de la deuxième tranche et 30 % au-delà, sauf à démontrer un taux effectif mondial inférieur. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent, à un taux qui dépend de votre affiliation sociale — la même question post-Brexit qu'à la vente, réglée au dossier. La convention de 2008 attribue le revenu à la France comme État où le bien se trouve (article 6), et le Royaume-Uni, qui impose ses résidents sur le même revenu, impute l'impôt français au titre de l'article 24 §1.

Pourquoi l'article 29 n'atteint pas votre loyer, et ce qu'il atteint

L'article 29 est la clause la plus souvent invoquée dans cette relation, et il mérite d'être lu de près, parce qu'on l'invoque d'ordinaire à propos des mauvais revenus. Selon l'article 29 §1, lorsque la convention accorde à un revenu un avantage fiscal dans un État et que l'autre n'impose que la part de ce revenu qui y est transférée ou reçue, l'avantage se réduit d'autant. La clause a été écrite pour l'ancienne base de la remise britannique.

Elle n'a rien à mordre sur un bien de la Riviera. L'article 6 donne le loyer à la France et l'article 14 §1 lui donne la plus-value, l'un et l'autre sans restriction : la France n'accorde aucun avantage conventionnel sur l'un ou l'autre, donc aucun avantage à réduire. La clause vaut pour les revenus de source française sur lesquels la convention réduit effectivement l'impôt français : dividendes, redevances, pensions, autres revenus. Elle ne s'applique expressément ni aux bénéfices des entreprises (article 7) ni aux intérêts (article 11).

Ce que les réformes de 2025 ont changé, c'est le versant britannique de ce calcul, non le versant français. La base de la remise qu'elles ont remplacée était précisément ce autour de quoi l'article 29 avait été rédigé. La manière dont les nouvelles règles rencontrent la clause est une vraie question pour qui perçoit des dividendes ou une pension de source française — et pas une question qui touche ce que vous payez sur le bien.

Sources consultées : article 4 B; article 197 A; article 6; article 24 §1; article 29; article 29 §1; article 14 §1; article 7; article 11. Note de portée : Le traitement dépend de la forme d'exploitation et de l'affiliation, deux questions de fait. L'imputation des droits britanniques se demande dans les cinq ans.

Vérifié au 9 août 2026 · CGI art. 4 B, 197 A ; convention de 2008 art. 6, 24, 29

6Ce que devient le bien à votre décès, ou lorsque vous le donnez

C'est la section qui distingue le Royaume-Uni de la plupart des partenaires conventionnels de la France. Là où aucune convention successorale n'existe, le droit interne français décide de tout et le pays de la famille impose une seconde fois. Ici, une convention du 21 juin 1963 procède d'abord à la répartition, et le fait depuis six décennies.

Les biens que la France impose au décès d'une personne domiciliée au Royaume-Uni

L'article 3 énonce que, lorsque le défunt était domicilié dans l'un des deux États, la situation de chaque bien est fixée exclusivement par l'article 4. L'article 4 place ensuite les immeubles là où ils se trouvent, et les droits immobiliers — créances hypothécaires exceptées — sur le territoire où se trouvent les immeubles. Il ajoute la phrase dont tout le reste de cette section dépend : la question de savoir si un bien ou un droit a un caractère immobilier se résout d'après la loi du lieu où le bien est situé.

La France impose donc le bien de la Riviera au décès, quel que soit le domicile de la famille. Le commentaire de l'administration donne le reste de la liste. Au décès d'une personne domiciliée au Royaume-Uni, les droits français sont exigibles sur :

• les immeubles et meubles corporels situés en France ;
• les éléments corporels et incorporels des fonds de commerce exploités en France — clientèle, droit au bail, agencements, stocks ;
• les actions, parts bénéficiaires, parts de fondateur et droits analogues émis par des sociétés de capitaux et des sociétés à responsabilité limitée ayant leur siège en France.

Ils ne le sont pas sur les obligations émises par des sociétés françaises, ni sur les titres de même nature. Cette exclusion couvre les rentes et bons négociables émis par l'État français ou par des collectivités publiques françaises.

Les droits exigibles sur ce qui est réputé français sont ensuite liquidés selon le droit commun, sur le seul actif français, mais en pratiquant tous les abattements, exemptions, déductions et réductions prévus par la loi française. Le commentaire précise que les réductions pour charges de famille bénéficient indifféremment aux héritiers de nationalité française ou britannique.

Deux points à régler avant le choix du véhicule, non après l'ouverture de la succession

Le premier est la SCI. Elle n'est ni une société de capitaux ni une SARL : ses parts ne figurent donc pas dans la liste ci-dessus. Mais l'article 4 place indépendamment les immeubles et les droits immobiliers là où le bien se trouve, et renvoie à la loi du lieu la question du caractère immobilier d'un droit. Savoir si une détention par SCI est atteinte relève donc de la qualification, non de la liste. Aucune décision publiée ne tranche pour cette convention, et c'est pourquoi la question appartient à une conversation avec le conseil avant que le véhicule ne soit choisi.

Le second est le sens de la circulation. L'article 5 confirme que les règles de l'article 4 ne lient que l'État qui n'est pas celui du domicile. La succession d'un défunt domicilié en France est donc liquidée selon le droit commun français, les titres britanniques étant imposés en vertu de l'article 750 ter du CGI — et l'atténuation vient par l'imputation de l'article 6 au titre de l'impôt britannique. Cette imputation est plafonnée à l'impôt français afférent aux mêmes biens, et l'article 7 exige que la demande soit présentée dans les cinq ans du décès, ou dans les cinq ans de la date ultérieure à laquelle l'impôt est devenu exigible. Personne ne la présente à votre place, et le remboursement se fait sans intérêts. La famille qui traverse la Manche au cours d'une longue détention peut ainsi voir le même bien analysé selon deux mécanismes différents, selon le lieu où le décès la trouve.

Une limite est absolue : la convention de 1963 ne couvre pas du tout les donations entre vifs. Le droit interne français leur est applicable en totalité, en vertu de l'article 750 ter, sans rien à répartir ni rien à imputer.

La réserve de vos enfants, et ce qu'un testament britannique peut ou ne peut pas

Avant que la France ne liquide les droits, le droit civil français désigne les héritiers. Les enfants disposent d'une réserve qu'un testament ne peut pas simplement écarter. Le règlement (UE) 650/2012 permet de choisir la loi de sa nationalité pour régir sa succession, et un ressortissant britannique peut la choisir.

Ce choix ne clôt pas la question. Depuis la loi française du 24 août 2021, une exception existe. Elle s'applique lorsque vous, ou l'un de vos enfants, êtes ressortissant ou résident d'un État membre de l'Union européenne et que la loi choisie ne connaît aucune réserve. Chaque enfant peut alors prélever une compensation sur vos biens situés en France, l'immeuble au premier chef, à hauteur de ce que la loi française lui aurait donné (article 913, alinéa 3, du Code civil). Un testament bâti sur la liberté testamentaire rencontre donc une limite à la frontière française, et mieux vaut la connaître avant sa rédaction qu'après.

Lorsque les droits français s'appliquent, le barème de l'article 777 est progressif jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 M€ par part, après l'abattement de 100 000 € par enfant de l'article 779.

Sources consultées : article 3; article 4; article 5; article 750 ter; article 6; article 7; article 913; article 777; article 779; règlement (UE) 650/2012. Note de portée : Qui hérite se règle en droit civil — régime matrimonial, testament, réserve — avant tout calcul de droits, et cette question relève du conseil en France et au Royaume-Uni. Une convention successorale existe et fixe la situation avant liquidation.

Vérifié au 9 août 2026 · convention de 1963 art. 3–7 ; CGI art. 750 ter, 777, 779 ; Code civil art. 913 al. 3 ; règlement (UE) 650/2012

7Les huit questions que posent le plus les acquéreurs britanniques

La convention France–Royaume-Uni couvre-t-elle un résident de Jersey ou de Guernesey ?

Non. Le paragraphe 2 du protocole à la convention de 2008 énonce que le terme « Royaume-Uni » ne comprend pas les îles Anglo-Normandes, l'île de Man, Gibraltar, les zones de souveraineté à Chypre, ni aucun pays ou territoire d'outre-mer entretenant des relations particulières avec le Royaume-Uni. Le résident de ces territoires ne bénéficie d'aucune atténuation conventionnelle : la France l'impose selon son seul droit interne.

Quel pays impose la succession sur un bien français ?

La France, comme État où le bien se trouve. La convention successorale du 21 juin 1963 situe l'immeuble à son emplacement (article 4), quel que soit le domicile de la famille. L'État du domicile impose ensuite selon ses propres règles et impute les droits français (articles 6 et 7), sur demande présentée dans les cinq ans du décès. La convention ne couvre pas les donations entre vifs : le droit interne français leur est applicable en totalité.

Un résident britannique paie-t-il l'impôt français sur la fortune pour un bien de la Riviera ?

Oui, dès que l'immobilier français dépasse 1,3 M€, qu'il soit détenu en direct ou par la fraction immobilière de titres de sociétés (article 964). Aucune des deux conventions ne couvre l'impôt sur la fortune : aucune atténuation ne passe par elles — mais le Royaume-Uni n'en lève aucun, de sorte que la charge n'est jamais doublée.

Qui impose la plus-value lorsqu'un résident britannique vend un bien français ?

La France d'abord, au titre de l'article 14 §1 de la convention de 2008 et de l'article 244 bis A du CGI, avec les abattements pour durée de détention. Le Royaume-Uni impose ensuite comme État de résidence et impute l'impôt français (article 24 §1). Les titres de sociétés dont la valeur provient principalement d'immeubles français suivent le même sort (article 14 §2).

Les revenus locatifs français sont-ils imposés si le propriétaire vit au Royaume-Uni ?

Oui. La France impose d'abord au titre de l'article 197 A, au minimum de 20 % puis de 30 % au-delà de la deuxième tranche, prélèvements sociaux en sus ; le Royaume-Uni impose le même revenu et impute la charge française (articles 6 et 24). L'article 29 n'y change rien : la France n'accorde aucun avantage conventionnel sur le loyer qu'il pourrait réduire.

Un trust détenant un bien français crée-t-il des obligations françaises ?

Oui, expressément. L'administrateur doit déclarer le trust — ses termes, ses parties et la valeur de ses actifs — dès que le constituant ou un bénéficiaire est domicilié en France, ou que le trust comprend un bien français (article 1649 AB). L'article 990 J frappe ensuite d'un prélèvement au taux le plus élevé du barème de l'impôt sur la fortune les trusts dont les actifs français ne sont pas déclarés. Le trust régulièrement déclaré ne le supporte pas.

Suis-je encore dans l'impôt britannique sur une plus-value après mon départ ?

C'est possible, pendant six ans. L'article 14 §6 permet à chaque État d'imposer les gains d'un ancien résident réalisés l'année fiscale du départ ou l'une des six suivantes. Lorsqu'un gain n'est imposable qu'en vertu de cette clause, l'article 24 §4 met l'élimination de la double imposition à la charge de l'État qui s'en prévaut.

Une exit tax française s'applique-t-elle après avoir vendu et quitté la France ?

Rarement, et jamais sur le bien elle-même. La charge (article 167 bis) n'atteint que les personnes domiciliées en France six des dix années précédant le départ, et seulement leurs plus-values latentes sur titres — au-delà de 800 000 €, ou pour une participation d'au moins 50 % dans les bénéfices d'une société. Le bien vendu et son prix demeurent hors champ, de même que les parts d'une SCI familiale conservée sous le régime de l'impôt sur le revenu (article 150 UB).

Sources consultées : article 4; articles 6; article 964; article 14 §1; article 244 bis A; article 24 §1; article 14 §2; article 197 A; article 29; article 1649 A; article 990; article 14 §6; article 24 §4; article 167 bis. Note de portée : Ces réponses condensent les sections ci-dessus et en héritent les notes de portée. Une convention successorale existe et fixe la situation avant liquidation.

Vérifié au 9 août 2026

8Les décisions de justice, les sources et les chiffres de ventes

Quand un bail sur un chalet a donné à la France l'impôt d'une société britannique — CE n° 405468

Une décision du Conseil d'État sur cette relation a sa place dans un brief immobilier, parce que ses faits sont plus proches de ceux d'un propriétaire privé que ne l'étaient les parties. Une société anglaise qui concevait et vendait des séminaires d'entreprise au Royaume-Uni détenait un bail de neuf ans sur un chalet de Haute-Savoie, où se déroulaient en réalité tous ses stages. Elle déclarait et payait son impôt au Royaume-Uni, et rien en France.

Le Conseil d'État a jugé qu'elle disposait ici d'un établissement stable : une installation fixe d'affaires où elle exerçait une partie de son activité, par ses salariés et par des prestataires agissant sur ses instructions. La France imposait donc les bénéfices qui lui étaient imputables. La cour a retenu cette solution alors même que les juges d'appel avaient relevé que l'exploitation française n'avait aucune autonomie de gestion — l'autonomie n'était pas le critère, l'installation fixe l'était.

Ce que cela signifie pour un propriétaire de la Riviera est direct. Un bien utilisée comme résidence, ou louée dans des conditions ordinaires, n'est pas un établissement d'affaires. Un bien autour duquel une activité s'organise peut l'être : retraites, événements, réception d'affaires, exploitation de charter ou de conciergerie depuis le bien, stages ou tournages accueillis sur place. Le bail, ou le titre, suffit comme point d'ancrage. Posez la question avant la saison, non après un contrôle.

La même décision porte un réconfort plus discret. La société s'était vu appliquer la majoration de 80 % pour activité occulte, et le Conseil d'État l'a déchargée. La convention comporte une clause d'assistance administrative, et l'écart entre l'impôt français réclamé et l'impôt britannique déjà payé était faible. Sur ces faits, la société s'était réellement méprise sur l'étendue de ses obligations françaises plutôt qu'elle n'avait rien dissimulé. La bonne foi, attestée par une conformité complète dans l'autre État, vaut quelque chose — ce qui plaide pour tenir propres les déclarations étrangères, non pour laisser les françaises de côté.

Ce qui a changé, et ce que notre agence surveille

L'édition 1, d'août 2026, est la référence. Les textes en l'état : la convention du 19 juin 2008 telle que modifiée par l'instrument anti-abus de 2017, et la convention successorale du 21 juin 1963, en vigueur depuis le 30 juin 1964. Pour l'édition 2, notre agence surveille quatre choses :

• les lois de finances britanniques successives qui installent le régime de résidence ayant remplacé les règles de non-domicile en avril 2025 ;
• la loi de finances française annuelle, sur l'impôt sur la fortune et sur les droits de mutation ;
• les votes communaux de majoration sur l'arc de la Riviera ;
• la jurisprudence sur les prélèvements sociaux des résidents d'États tiers.

Les agrégats de détention ci-dessous sont actualisés à chaque édition.

Les chiffres de ventes qui fondent ce brief

Vu de Londres, le marché des villas à 3 M€ et plus de la Riviera se divise en trois registres où la propriété britannique s'est concentrée. Saint-Jean-Cap-Ferrat est le plus étroit et le plus cher de la côte : 178 ventes qualifiées pour 2 375 M€ sur 2014–2025, à une médiane de 6,5 M€ et un plafond de 200,0 M€. Cannes et ses collines ont apporté 306 ventes pour 2 066 M€ à une médiane de 4,9 M€. La presqu'île de Saint-Tropez demeure le plus grand registre à 3 M€ et plus de la côte, avec 1 006 ventes pour 7 049 M€.

Source : le registre officiel des ventes immobilières du gouvernement français (DVF, DGFiP), ventes de villas à 3 M€ et plus, 2014–2025, chaque vente comptée une fois — la même méthode que les pages Riviera Intelligence publiées. Registre arrêté au 2025-12-31.

Où les acquéreurs britanniques se concentrent, et comment ils détiennent

Les chiffres ci-dessous comptent les propriétaires, ils ne les identifient pas. Ils proviennent de registres publics lus en agrégat, et aucun pourcentage ne permet de remonter à une personne. Sur 20 communes de la Riviera, 34 % des positions de propriété étudiées sont détenues depuis l'étranger, et le Royaume-Uni représente 13 % de celles-ci, concentrées sur Saint-Jean-Cap-Ferrat, les collines de Cannes et la presqu'île de Saint-Tropez.

Un chiffre se détache. 100 % des positions britanniques de l'étude courante sont détenues en nom propre, sans société dans la chaîne. C'est l'inverse du schéma observé sur les mêmes poches pour la plupart des autres pays, et cela se lit comme la trace d'une décennie durant laquelle le Royaume-Uni a dirigé des charges successives contre les maisons détenues en société. Savoir si la détention en nom propre reste la bonne réponse après les réformes de 2025 est l'une des questions de la section 3.

Des totaux, jamais des ventes isolées. Ils proviennent du registre officiel des ventes immobilières du gouvernement français et des registres publics des sociétés, tous deux déjà publics. Aucun propriétaire n'est nommé dans ce brief. La résidence retenue est celle de l'adresse déclarée, et les chiffres sont actualisés à chaque édition.

Comment ce brief a été vérifié, et ses limites

Méthode. Les énoncés juridiques sont vérifiés contre le Chiron Legal Corpus — la bibliothèque de recherche entretenue par le partenaire offshore de recherche juridique de notre agence — et recontrôlés sur les sources officielles à chaque édition. La revue du 9 août 2026 a porté sur le texte brut des deux conventions tel que publié par l'administration fiscale française (la convention de 2008 consolidée avec l'instrument anti-abus ; la convention successorale de 1963), sur le commentaire administratif BOI-INT-CVB-GBR-10 et -20, sur l'annexe BOI-ANNX-000508, et sur Légifrance pour les articles 4 B, 150 UB, 167 bis, 197 A, 244 bis A, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 913, 964–965, 968, 973–974, 990 D–990 F, 990 J, 1418 et 1649 AB du CGI. En cas de divergence entre le texte conventionnel brut et un résumé, le texte l'emporte. Le droit britannique est exposé à titre d'orientation, d'après des sources secondaires, et ne porte jamais une conclusion juridique. Données de marché : le registre officiel des ventes immobilières du gouvernement français, ventes de villas à 3 M€ et plus, chaque vente comptée une fois, registre arrêté au 2025-12-31. Agrégats de détention établis à partir des registres fonciers et des registres des sociétés publics, anonymisés, au 9 août 2026.

Ce qui n'est pas tranché ici. Savoir si les parts d'une SCI relèvent de l'article 4 de la convention de 1963 est une question de qualification, qu'aucune décision publiée ne tranche pour cette convention. Savoir si l'abri quinquennal de l'article 29 §3, écrit pour l'ISF, se reporte sur l'impôt qui l'a remplacé en 2018 n'a pas été jugé. Le traitement des prélèvements sociaux d'un vendeur britannique dépend de son affiliation et se règle au dossier. Les taux communaux et le seuil de représentation fiscale sont revérifiés plutôt que figés.

Qualification. Ce brief documente du droit publié et des données de transaction publiques. Il relève de la recherche et non du conseil juridique ou fiscal personnalisé, et les circonstances individuelles — historique de résidence, domicile, régime matrimonial, chaîne de titres — modifient les résultats. Pour une opération réelle, notre agence fait intervenir l'avocat fiscaliste et le notaire qu'il vous faut, et traite lui-même la vente ou l'acquisition.

Droit vérifié au 9 août 2026 — contrôlé sur Légifrance et BOFiP via le Chiron Legal Corpus · v5-NV · CE, 10e-9e ch. r., 18 octobre 2018, n° 405468 — décision lue intégralement

Autres intelligences

Le marché des villas de la Riviera — l'indice ≥ 3 M€ de la côte

Fiscalité immobilière & relocalisation — le b.a.-ba de l'acquéreur

France–Monaco — la paire conventionnelle

France–Ireland — la paire conventionnelle