Un accompagnement de l’acquéreur avec Riviera Comps, le service d’évaluation immobilière et de recherche documentaire d’Elena Agueeva, pour préparer la négociation et repérer les points à vérifier avant une offre.
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elenaagueeva.com › Riviera Intelligence › Représentation de l’acquéreur sur la Côte d’Azur
Elena Agueeva Real Estate accompagne les acquéreurs de villas et d’appartements à partir de 3 millions d’euros sur la Côte d’Azur. L’agence, établie à Cannes, intervient sous mandat de recherche en français ou en anglais.
Riviera Comps est le service d’évaluation immobilière et de recherche documentaire de l’agence. Il rapproche des ventes comparables conclues des permis de construire, des règles d’urbanisme et d’autres informations officielles concernant le bien. Un agent d’Elena Agueeva Real Estate visite systématiquement le bien avec l’acquéreur ou pour son compte avant toute évaluation.
L’analyse établit une fourchette de prix pour préparer la négociation, généralement engagée par une offre. Elle peut aussi faire apparaître des questions de permis, des restrictions d’urbanisme et d’autres points susceptibles d’influencer le prix proposé, le calendrier ou la poursuite du projet. Elena Agueeva décide de la communication du document d’évaluation, avec une préférence pour les mandats de recherche exclusifs.
L’agence représente également des vendeurs. Son rôle et les éventuels mandats qu’elle détient sur le bien envisagé doivent être précisés avant les négociations.
Le mandat de recherche définit le travail confié à l’agence à partir de votre projet : secteur, usage du bien, budget et état acceptable à l’achat. Avant de signer, précisez l’étendue de la recherche et de l’assistance à la négociation, la durée de la mission ainsi que les éventuelles clauses d’exclusivité ou de résiliation.
Le document doit identifier votre cocontractant, la qualité en laquelle il intervient et les conditions de rémunération. Votre exemplaire porte le numéro d’inscription au registre des mandats de l’agence. La réglementation impose un mandat écrit avant que l’agent négocie pour votre compte. Décret du 20 juillet 1972, article 72.
Choisissez le français ou l’anglais pour le mandat et l’éventuel rapport qu’Elena accepte de communiquer. Identifiez les conseils associés à l’acquisition et les personnes habilitées à donner des instructions, à recevoir les documents et à approuver une offre.
Un agent d’Elena Agueeva Real Estate visite systématiquement le bien avant toute évaluation. La visite se déroule avec l’acquéreur ou pour son compte. Elle permet d’apprécier l’état, la vue, la qualité de la construction et les finitions, puis de rapprocher ces observations des documents disponibles.
Les recherches rapprochent les transactions publiées dans DVF, pour Demandes de valeurs foncières, les parcelles cadastrales, les permis de construire, le plan local d’urbanisme (PLU) et les informations officielles de GéoRisques. Les registres des sociétés sont examinés lorsque la détention du bien ou son historique le justifie. Ces sources renseignent des aspects distincts : les ventes réalisées, le terrain concerné, les travaux enregistrés, les règles d’urbanisme applicables et les risques à examiner.
Le rapprochement de la visite avec les permis, le zonage et les autres sources officielles peut révéler des incohérences ou des restrictions avant d’avancer dans une offre. Une transformation du bâtiment peut appeler une vérification de son autorisation ; une règle d’urbanisme peut limiter une extension ou l’usage prévu ; un risque signalé peut nécessiter une investigation complémentaire. Une lacune dans les documents disponibles constitue un point à éclaircir et ne prouve pas, à elle seule, l’irrégularité des travaux.
Repérer ces questions tôt laisse à l’acquéreur et à ses conseils le temps d’obtenir les pièces, d’apprécier leur incidence sur la valeur et de déterminer ce qui doit être résolu avant de poursuivre. Cela peut éviter de consacrer du temps à un bien inadapté et réduire le risque qu’une découverte tardive remette en cause la discussion du prix ou le calendrier de signature.
Ces recherches contribuent au travail du notaire, de l’avocat et des spécialistes techniques. Elles ne certifient ni la conformité du bien ni l’absence de défauts. Les points repérés doivent être examinés par le professionnel compétent avant que l’acquéreur s’engage.
Les ventes comparables sont sélectionnées dans le marché local pertinent, puis ajustées selon les différences qui influencent la valeur. Le calcul est déterministe : les mêmes données retenues, hypothèses et paramètres d’ajustement produisent le même résultat. Chaque valeur ajustée est calculée à partir du prix de vente enregistré. Les prix, les ajustements et les limites rendent le raisonnement vérifiable. La sélection des comparables et l’appréciation du bien font toujours appel au jugement professionnel.
Le prix demandé est exclu de l’évaluation, y compris lorsque l’agence détient le mandat du vendeur. La valeur centrale et la fourchette obtenues servent à préparer la négociation, généralement engagée par une offre. L’acquéreur et l’agent disposent ainsi de transactions enregistrées et d’hypothèses explicites pour discuter du montant proposé.
L’analyse Comps est utilisée dans le cadre du mandat de recherche pour préparer la négociation. La communication du document d’évaluation relève de la décision d’Elena Agueeva, avec une préférence accordée aux acquéreurs sous mandat de recherche exclusif. La remise du rapport n’est donc pas automatique du seul fait du mandat. Les informations et documents à partager sont à préciser dans la mission.
Lorsqu’il est communiqué, le rapport présente la valeur centrale, la fourchette, les éléments retenus et les limites de l’évaluation, dans la langue du mandat. Même après une visite, des comparables peu nombreux ou des informations restant à vérifier sur le bâtiment peuvent affecter la conclusion. Les cessions de parts de sociétés sont absentes de DVF, qui ne couvre donc pas toutes les acquisitions du haut de gamme.
Riviera Comps est le service d’évaluation et de recherche sur les biens développé par l’agence pour ses mandats. Il s’agit d’un avis de valeur d’agent immobilier, qui ne constitue pas une expertise. L’article 6 du code de déontologie impose d’en informer le client.
La méthode Riviera Comps présente les sources, les calculs et les vérifications précoces du bien, avec un exemple chiffré fictif.
Avant signature, confirmez le montant toutes taxes comprises, la partie qui le supporte et l’événement déclenchant le paiement. Le mandat indique le calcul des honoraires et leur éventuelle répartition. L’acte d’engagement mentionne leur montant et leur débiteur. Décret du 20 juillet 1972, article 73.
Pour un achat à titre privé, la commission de transaction est perçue lorsque la vente est constatée par acte authentique. Des honoraires de diligences préalables peuvent être convenus lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, selon une clause très apparente précisant leur calcul et leur paiement. Ces règles légales doivent être distinguées des sommes effectivement prévues dans votre mandat. Loi du 2 janvier 1970, article 6 ; décret, article 78-1.
Si l’agence détient un mandat de vente sur le bien envisagé, vous en êtes informé avant les négociations. Précisez alors ses obligations envers chacun, la répartition des honoraires et le traitement des intérêts divergents. L’information ne résout pas à elle seule un conflit : le code de déontologie impose de veiller à les éviter et d’en signaler la possibilité et les raisons.
L’avis de valeur doit également mentionner les intérêts que l’agent possède ou envisage d’acquérir dans le bien. Code de déontologie, article 9.
Indiquez les secteurs recherchés, votre budget, l’usage prévu et votre calendrier. Si un bien a déjà retenu votre attention, transmettez ses caractéristiques et les documents disponibles. L’échange doit permettre de définir la mission proposée, la visite, les recherches à mener avant une offre, les informations à partager et les conditions du mandat de recherche.
Le parcours professionnel d’Elena et le relevé des ventes conclues permettent de préparer cet entretien. Pour apprécier son expérience, demandez quel rôle l’agence a tenu dans les opérations présentées : DVF renseigne les prix et les parcelles, mais n’identifie ni l’intermédiaire ni la partie qu’il représentait.
Une présentation privée exige la même clarté sur la représentation de l’acquéreur et celle du propriétaire. L’examen du bien avant l’offre et la vérification du rôle de l’agence restent nécessaires. Le brief sur les acquisitions off-market précise le contexte de ces ventes.
Il convient d’identifier l’acquéreur, le signataire du mandat et les conseils habilités à intervenir. La présence d’un family office ne suffit pas à qualifier l’achat d’opération réalisée dans le cadre des activités professionnelles du mandant pour l’application du régime des honoraires préalables.
Les mandats de recherche exclusifs bénéficient d’une préférence, mais la communication du document reste à la décision d’Elena Agueeva. Précisez les documents à partager au moment de définir la mission. Voir l’utilisation de Comps pour négocier et les conditions de communication du rapport.
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