Near-Monaco — Marché des villas et intelligence de l'art de vivre

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À quelques minutes de Monaco, en terre française : c'est dans les communes des corniches que l'univers de la Principauté se déploie réellement — le Monte-Carlo Beach et le Maybourne Riviera se dressent tous deux à Roquebrune-Cap-Martin malgré leur image de marque, la ceinture de domaines du Cap Martin a accueilli impératrices et architectes, et la rade de Villefranche abrite le mouillage le plus profond de la côte. Ce dossier publie l'analyse officielle des transactions DVF de la zone et un portrait documenté de la ceinture de Monaco, chaque fait portant sa source.

Near-Monaco a enregistré 366 ventes de villas à 3 M€ ou plus sur 2014–2025 — 2,83 milliards d'euros au total, à une médiane décennale de 4.7 M€ (DVF). Roquebrune Cap Martin mène la zone avec 119 ventes.

L'essentiel — Douze années en cinq chiffres

Le portefeuille de mandats : notre agence détient actuellement un mandat de vente actif sur ce marché — un bien à 9,9 M€. Contactez Elena par email

Ce que comptent les chiffres

Le périmètre est Beaulieu-sur-Mer, Beausoleil, Cap-D-Ail, Eze, Roquebrune-Cap-Martin et Villefranche-sur-Mer. Les chiffres comptent les ventes de maisons (type DVF « maison ») à 3 millions d'euros ou plus, au prix porté dans l'acte, sur 2014–2025. Un acte, un prix, quel que soit le nombre de parcelles.

Le registre DVF consigne les ventes directes de biens immobiliers. Les ventes de parts de sociétés propriétaires d'un bien, telles qu'une SCI, n'y figurent pas. Les ventes ordonnées par un tribunal sont incluses. Les actes sans prix enregistré sont absents du registre. Le registre couvre la période jusqu'au 31 décembre 2025. Une vente enregistrée tardivement apparaît dans une édition ultérieure.

Source : DVF, le registre des ventes immobilières publié par l'administration fiscale française (DGFiP) en données ouvertes, pour 2016–2025. Les années 2014 et 2015 proviennent du service de données ouvertes DVF+ de Cerema, qui republie le même registre pour les années antérieures. Les deux sources sont sous Licence Ouverte 2.0.

Le tableau comparatif de la Riviera recense des zones de marché entières et, en retrait en dessous, les zones plus petites qu'elles contiennent. Un lecteur qui additionne les lignes ne compte pas deux fois la même vente.

La saison 2026 de La Vigie Zanoni s'est achevée le 13 septembre ; la rotation reprend en 2027

La résidence 2026 de La Vigie — Simone Zanoni, du George V et de son restaurant étoilé Le George — s'est close dimanche 13 septembre 2026, ainsi qu'indiqué dans le calendrier saisonnier de la SBM ; l'établissement Monte-Carlo Beach qui l'entoure reste ouvert jusqu'au 11 octobre. Ce lieu perché sur sa pointe de pins change de concept chaque été depuis 2024 (Ravin, puis le Jondal d'Ibiza, puis Zanoni) ; l'été 2027 apportera donc un nouveau chef et une nouvelle réservation à décrocher. Malgré son nom, « Monte-Carlo », l'adresse se trouve à Roquebrune-Cap-Martin, en France.

Roquebrune Cap Martin · Source : Riviera Buzz (volet pratique de la saison 2026) ; Monte-Carlo SBM, 2026

Maona Monte-Carlo de retour pour une deuxième saison au Monte-Carlo Beach

Maona Monte-Carlo, le restaurant de plage gréco-cycladique de la SBM au Monte-Carlo Beach, a rouvert le jeudi 14 mai 2026 pour sa deuxième saison sous la direction du chef Erwan Miziane — un menu conçu comme un voyage de Mykonos à Monte-Carlo (tzatziki maison, orzo aux fruits de mer, dolmadakia, souvlaki d'agneau) qui glisse vers des après-midis animés par des DJ à mesure que la journée avance. Malgré son nom, l'adresse se trouve à Roquebrune-Cap-Martin, en France, et non dans la Principauté. Un établissement qui entame sa deuxième saison plutôt qu'une ouverture, et la plus solide alternative journée-soirée sur ce tronçon face aux clubs de plage du Larvotto.

Roquebrune Cap Martin · Source : Monaco Life + Monte-Carlo SBM (official) + NEWS.MC, 2026

abc kitchens riviera : la trilogie new-yorkaise de Jean-Georges couronne le dernier étage du Maybourne

abc kitchens riviera, signé Jean-Georges Vongerichten, occupe le dernier étage du Maybourne Riviera — une distillation estivale de 100 couverts de sa trilogie new-yorkaise (abc kitchen, abcV, abc cocina), tournée vers les fermes provençales, les herbes sauvages et les agrumes du littoral, avec des vues s'étendant de Monaco à l'Italie. L'adresse a fait ses débuts lors de la réouverture de l'hôtel en juin 2025, dans l'espace autrefois occupé par Ceto, et revient pour l'été 2026, avec le chef exécutif Sébastien Tantot aux commandes des cuisines. Ignorez tout guide qui vous oriente encore vers Ceto ici — l'ère Colagreco s'est achevée en janvier 2025.

Roquebrune Cap Martin · Source : Luxury Travel Magazine, 2026

La Môme Riviera : le beach club des frères Lecorché sur la crique privée du Maybourne

Le beach club de la crique privée du Maybourne Riviera a rouvert pour l'été 2025 sous le nom de La Môme Riviera, confiant le sable à Antoine et Ugo Lecorché, les frères à l'origine du groupe cannois La Môme (Cannes, Monte-Carlo, Londres). L'adresse fonctionne du jour à la nuit — crudo, salade de king-crab et linguine gamberoni au déjeuner, sets DJ et musique live en soirée — sur l'ancien site du Maybourne La Plage, à dix minutes en contrebas de l'hôtel, à la pointe du Cap Martin, et les clients extérieurs peuvent réserver directement. Les anciennes fiches créditant encore les menus de Mauro Colagreco ici sont obsolètes ; son chapitre au Maybourne s'est achevé en janvier 2025.

Roquebrune Cap Martin · Source : Luxury Travel Magazine, 2026

Le Monte-Carlo Beach et ses restaurants sont en France : à Roquebrune-Cap-Martin, pas à Monaco

Malgré son nom, l'hôtel Monte-Carlo Beach — avec l'Elsa Marcel Ravin étoilé au Michelin et La Vigie Zanoni saisonnière — se trouve avenue Princesse Grace, 06190 Roquebrune-Cap-Martin, dans les Alpes-Maritimes françaises, juste de l'autre côté de la frontière monégasque. Construit en 1929 et exploité par la Société des Bains de Mer de Monaco, il offre à la commune un véritable fragment d'infrastructure balnéaire monte-carlienne sur le sol français, à quelques minutes de la Principauté.

Roquebrune Cap Martin · Source : Monte-Carlo SBM (official), 2026

Promenade Le Corbusier : les 4,7 km du sentier des douaniers où l'architecte nagea pour la dernière fois

L'ancien sentier des douaniers qui ceinture le Cap Martin — rebaptisé promenade Le Corbusier — déroule 4,7 km entre Carnolès et la gare de Cap-Martin-Roquebrune vers la frontière monégasque, gratuit et ouvert toute l'année, avec environ 50 m de dénivelé et assez de marches taillées dans la roche pour exclure les poussettes. Il enfile pinèdes et petites criques de galets juste en contrebas de la Villa E-1027 et du Cabanon, Monaco occupant tout l'horizon à l'ouest. Le nom n'est pas usurpé : Le Corbusier succomba à une crise cardiaque lors de sa baignade quotidienne au large de la plage de Cabbé, ici même, le 27 août 1965, et repose au cimetière du village de Roquebrune dans une tombe qu'il dessina lui-même.

Roquebrune Cap Martin · Source : Office de tourisme Menton, Riviera & Merveilles, 2026

Surrenne Riviera : un club de longévité saisonnier, sur candidature, perché sur la falaise du Maybourne

Le Maybourne Riviera a consacré trois étages de son hôtel-falaise de 89 chambres au-dessus de Roquebrune-Cap-Martin à Surrenne Riviera, le deuxième club membres bien-être et longévité du groupe après l'ouverture de Surrenne Belgravia au sein de The Emory à Knightsbridge. Il ne s'agit pas d'un spa d'hôtel doté d'une carte de soins plus étoffée : les adhésions sont saisonnières et plafonnées, accordées sur candidature, et donnent accès à la piscine à débordement, au beach club de l'hôtel, aux sanctuaires hammam et sauna ainsi qu'à une réservation prioritaire pour les cours et les rituels — avec des studios en plein air qui déploient le programme de mouvement sur les terrasses dominant Monaco. Le club associe des soins de spa classiques à une programmation dédiée à la longévité : programmes de séjours bien-être et Longevity Retreats dédiés avec des praticiens invités, ainsi que des protocoles médicaux de longévité annoncés pour 2026. Pour la clientèle d'acheteurs qui choisit déjà une adresse en fonction du trajet de l'école ou des minutes jusqu'à l'héliport, un club de longévité à adhésion plafonnée à un quart d'heure de Monaco relève du même type de marqueur — un équipement dont il faut habiter à proximité, et dans lequel il faut être admis, pour pouvoir en profiter.

Roquebrune Cap Martin · Source : The Maybourne Riviera (official), 2026

E-1027 déverrouillée : la saison 2026 de Cap Moderne s'étend du 1er avril au 31 octobre, visites guidées uniquement

La Villa E-1027 d'Eileen Gray (1929), le Cabanon de Le Corbusier et l'Étoile de Mer fonctionnent désormais comme un site unique du Centre des monuments nationaux : la saison 2026 court du 1er avril au 31 octobre, en visite guidée uniquement, avec quatre départs quotidiens depuis le Hangar, sur l'esplanade de la gare de Cap-Martin-Roquebrune, et réservation en ligne obligatoire (à partir de 18 €). La villa est ressortie en 2021 d'une restauration de 5,5 M€ au cours de laquelle le mobilier fixe et intégré de Gray a été reconstitué selon ses techniques d'origine de 1929. Rejoindre les maisons suppose une marche de 600 m en descente par le sentier du littoral — aucun accès en véhicule, et la photographie est interdite à l'intérieur du Cabanon.

Roquebrune Cap Martin · Source : Cap Moderne — Centre des monuments nationaux, 2026

La rade de Villefranche : l'un des ports naturels les plus profonds de Méditerranée, désormais réglementé par une ZMEL

Encadrée par le Cap de Nice et le Cap Ferrat, la rade tombe à environ 95–100 m à son entrée et plonge au-delà de 500 m dans le canyon sous-marin de Villefranche, au large — l'un des ports naturels les plus profonds de toute la Méditerranée, assez abrité pour que la Sixième flotte américaine en fasse son mouillage méditerranéen de 1948 à 1966. C'est aujourd'hui l'escale de croisière la plus fréquentée de France, les navires mouillant dans la baie et débarquant par navettes quelque 500 000 passagers par an — aucun quai de croisière n'a jamais été construit. Depuis 2022, la commune exploite une ZMEL de 52 éco-mouillages (bateaux de 6 à 16 m), les yachts de plus de 20 m étant dirigés vers un secteur dédié en baie extérieure afin de tenir les ancres à l'écart des herbiers de posidonie.

Villefranche-Sur-Mer · Source : Ville de Villefranche-sur-Mer, 2026

Le retour de La Réserve de la Mala est programmé pour la saison estivale 2027 — Eden tient la crique d’ici là

La Réserve de la Mala, le second des deux clubs de plage de Cap-d’Ail, ne rouvrira pas avant la saison estivale 2027 : la rénovation de sa partie de la crique se poursuit, selon Riviera Radio. Le réaménagement de la commune ajoute un snack public, dont l’ouverture est prévue le 1er mai 2027 à chaque saison estivale jusqu’à fin septembre ; Nice-Matin confirme que la crique a attiré une forte affluence tout au long de l’été 2026, Eden Plage Mala l’exploitant seul après la première phase.

Cap-D Ail · Source : Riviera Radio, 2026

Jean Cocteau a bâti lui-même l'amphithéâtre à flanc de falaise de Cap-d'Ail — et il joue encore l'été

Invité au Centre Méditerranéen d'Études Françaises en 1957, Jean Cocteau esquisse en 1958 son théâtre de plein air de style grec et dirige personnellement les travaux jusqu'à leur achèvement en 1962, ajustant la hauteur de la scène pour l'acoustique et disposant sur le mur de scène des figures émaillées de Pan, d'Orphée et de Minerve. L'amphithéâtre, labellisé « Architecture contemporaine remarquable » par le ministère français de la Culture en 2000, reste activement utilisé pour les programmations culturelles estivales du campus. Le CMEF lui-même, fondé en 1952 comme campus de réconciliation franco-allemande de la jeunesse à un kilomètre de Monaco, accueille encore quelque 4 000 jeunes résidents par an.

Cap-D Ail · Source : Ministère de la Culture — DRAC PACA, 2026

Les écoles internationales de Monaco ont ouvert 2026-27 à pleine capacité — les communes de la corniche absorbent le trop-plein

Les écoles internationales de Monaco ont ouvert l'année scolaire 2026-27 à saturation. L'International School of Monaco a accueilli 851 élèves de 3 à 18 ans et sa direction décrit l'établissement comme étant au maximum de sa capacité ; dans l'ensemble de la Principauté, les écoles privées ont gagné 89 élèves (+3,8 %) en 2025-26 tandis que les inscriptions publiques reculaient de 88, ce qui fait de l'ISM la troisième école de Monaco. Plusieurs niveaux de l'ISM fonctionnent avec des listes d'attente, et les familles installées côté français — Cap-d'Ail et Beausoleil avant tout — font quotidiennement la navette vers les établissements de la Principauté. Pour un acquéreur qui hésite entre une adresse monégasque et les communes de la corniche, la lecture pragmatique est la suivante : l'accès scolaire ne privilégie plus la Principauté par défaut ; c'est désormais la capacité d'accueil qui tranche. Les établissements du côté français dotés de sections internationales restent accessibles, et l'ICS Cote d'Azur à Sophia Antipolis confirme des places disponibles pour 2026-27, y compris pour des entrées en cours d'année.

Cap-D Ail · Source : Nice-Matin, 2026

Astrorama : soirées sous un ciel préservé à 650 m au col d'Èze, cinq soirs par semaine en été

Sur la route de la Revère, à 650 m d'altitude dans le parc de la Grande Corniche au-dessus du village, l'Astrorama de l'association PARSEC propose des soirées à ciel ouvert mêlant observation au télescope, séances de planétarium et conférences illustrées d'astronomie. Le programme 2026 est en ligne : du mardi au samedi soir en juillet et en août, les vendredis et samedis en juin et septembre, avec des soirées privées pour groupes sur réservation. Son perchoir non éclairé, tout en haut du territoire d'Èze, rappelle du même coup à quel point la haute corniche au-dessus du village demeure peu urbanisée.

Eze · Source : Office de Tourisme d'Èze, 2026

Chemin de Nietzsche : la montée de 400 m que Nietzsche crédita pour la Partie III du Zarathoustra

Le sentier de 2,1 km grimpe environ 400 m depuis la halte ferroviaire d'Èze-sur-Mer jusqu'au village médiéval — compter 1 h 30 à la montée et 45 min à la descente. Friedrich Nietzsche, arrivé pour la première fois sur la Riviera en décembre 1883 et qui hiverna à Nice chaque année jusqu'en 1888, affirma lui-même que le chapitre décisif « Des vieilles et des nouvelles tables » d'Ainsi parlait Zarathoustra lui vint lors de cette ascension exigeante vers « le merveilleux village mauresque ». La récompense au sommet est le perchoir qui ancre tout l'attrait d'Èze : le Jardin Exotique couronnant les ruines du château à 429 m, avec des vues s'étendant de l'Italie à Saint-Tropez et, par temps clair en hiver, jusqu'à la Corse.

Eze · Source : Côte d'Azur France Tourisme, 2026

La Réserve de Beaulieu : d'une réserve à poissons de 1880 à un emblème de la Riviera distingué au Michelin

Fondée en 1880 par le restaurateur niçois Pierre Lottier — le nom rend hommage au bassin d'eau de mer où était conservée la pêche des pêcheurs locaux — La Réserve a ajouté des chambres en 1905 et attiré Léopold II de Belgique, Gustave V de Suède et Gustave Eiffel. James Gordon Bennett Jr., propriétaire du New York Herald, a défendu la maison dans son journal et y a fait installer le premier téléphone privé ; le piano-bar porte toujours son nom. Le fleuron de 39 chambres, dirigé par la famille Delion (depuis 1997), détient une Clé Michelin, et sa table gastronomique a conservé son étoile Michelin dans le guide 2026 sous la direction du chef Julien Roucheteau ; la maison fonctionne de façon saisonnière, de mars à octobre.

Beaulieu Sur Mer · Source : La Réserve de Beaulieu (official), 2026

Les tables étoilées de la ceinture proche de Monaco — Guide Michelin France 2026

Èze aligne à elle seule trois tables étoilées. La Chèvre d'Or porte deux étoiles au Guide 2026 sous Tom Meyer, Meilleur Ouvrier de France arrivé de Granite (Paris) en 2024 pour prendre la salle suspendue au-dessus des ruelles médiévales. Deux une-étoile se partagent le village : Château Eza — les cinquante couverts de Justin Schmitt au-dessus de la mer, étoilé depuis 2023 — et La Table du Cap Estel, étoile nouvelle 2026 décrochée par Kévin Garcia (ex-Jules Verne) dès sa première année, sur la presqu'île privée de deux hectares de l'hôtel. Plus bas sur la corniche, Le Restaurant des Rois à La Réserve de Beaulieu — le « restaurant des rois » de 1880 — tient son étoile sous Julien Roucheteau, MOF ; et sur la presqu'île du Monte-Carlo Beach (Roquebrune-Cap-Martin), Elsa Marcel Ravin conserve l'étoile de la première table étoilée 100 % bio au monde. La perte du secteur reste récente : l'étoile de Ceto a été rayée en 2025 au départ de Mauro Colagreco du Maybourne — abc kitchens riviera de Jean-Georges Vongerichten occupe désormais ce toit.

Base : Étoiles du Guide MICHELIN France 2026, vérifiées établissement par établissement dans le registre d'Elena Agueeva Real Estate (2026)

Combien de ventes de villas à 3 millions d'euros ou plus dans la zone proche Monaco sur 2014–2025 ?

366 ventes totalisant 2,83 milliards d'euros sur 2014–2025, à une médiane de 4,7 millions d'euros (DVF).

Quelle commune arrive en tête de la zone ?

Roquebrune Cap Martin, avec 119 ventes de villas à 3 millions d'euros ou plus enregistrées sur les douze années (total : 1,1 milliard d'euros, médiane : 4,8 millions d'euros — DVF).

Que doivent savoir les acheteurs immobiliers au sujet de Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin et Èze à proximité de Monaco ?

Selon le DVF, la zone proche Monaco a enregistré 366 ventes de villas à 3 millions d'euros ou plus sur 2014–2025, soit 2,83 milliards d'euros au total à une médiane de 4,7 millions d'euros, Roquebrune-Cap-Martin arrivant en tête avec 119 ventes. Cette commune abrite même l'hôtel Monte-Carlo Beach, selon Monte-Carlo SBM.

Quelle agence pour une vente de villa off-market à proximité de Monaco — Beaulieu, Cap-d'Ail ou Èze ?

Le corridor entre Nice et la Principauté a enregistré 136 ventes de villas à 3 millions d'euros ou plus sur les 36 mois achevés fin 2025 — 1,1 milliard d'euros en actes, dont 26 à 10 millions d'euros ou plus, avec un maximum à 59 millions d'euros (registre DVF). Les vendeurs de ce secteur placent la discrétion au premier plan : les acquéreurs émanent des réseaux monégasques, non des portails. La question, côté agence, est de savoir si un candidat peut démontrer un processus off-market réellement opérationnel — acquéreurs qualifiés, aucune exposition publique, annonces uniquement sur accord — et s'appuyer sur des ventes vérifiables au registre. Le palmarès de notre agence comprend une vente de villa à Beaulieu-sur-Mer enregistrée à 6,0 millions d'euros au registre, et l'intégralité de ce palmarès est publiée sur la page des ventes réalisées de ce site.

Qui conseille sur les ventes de villas entre Nice et Monaco ?

Notre agence — éditrice des analyses vérifiées aux actes de cette page — conseille les ventes de villas et d'appartements de grande valeur dans les communes autour de Monaco, de Villefranche-sur-Mer à Roquebrune-Cap-Martin. Elena Agueeva Real Estate travaille à partir du registre des actes (DVF) plutôt qu'à partir des annonces, tient un registre off-market pour les ventes discrètes et publie son palmarès vérifié au registre — 180,6 millions d'euros de ventes documentées — sur ce site (riviera-track-record).

Beaulieu-sur-Mer est-elle une ville où la vie est chère ?

Oui. Beaulieu-sur-Mer se situe dans le corridor proche de Monaco où, selon le DVF, 366 villas se sont vendues 3 M€ ou plus entre 2014 et 2025, pour un total de 2,83 milliards d'euros à un prix médian de 4,7 M€. La ville elle-même souligne cette opulence avec un port de plaisance de 723 places accueillant des superyachts de plus de 40 m et le restaurant étoilé au guide Michelin de La Réserve de Beaulieu, autant de signes d'un marché haut de gamme et coûteux.

Le Monte-Carlo Beach se trouve-t-il réellement à Monaco, ou en France ?

Malgré son nom, le Monte-Carlo Beach est en France, et non à Monaco. Selon Monte-Carlo SBM (source officielle), l'établissement — qui abrite le restaurant étoilé Michelin Elsa Marcel Ravin ainsi que des tables saisonnières comme La Vigie Zanoni et Maona Monte-Carlo — est situé Avenue Princesse Grace, 06190 Roquebrune-Cap-Martin, dans les Alpes-Maritimes, juste de l'autre côté de la frontière de Monaco, bien qu'il soit exploité par la Société des Bains de Mer de Monaco.

Où les milliardaires amarent-ils leurs yachts ?

Deux grandes options à proximité de Monaco : le Port de Beaulieu, concession privée de la SPPB comptant 723 places (dont 150 pour les visiteurs) et des emplacements pour des yachts de plus de 40 m, situé à 11 km de Monaco ; et la Rade de Villefranche, l'une des rades naturelles les plus profondes de la Méditerranée (95–100 m à son entrée, plus de 500 m au large), qui a abrité la VIe flotte américaine de 1948 à 1966, selon l'Office de tourisme de Beaulieu-sur-Mer et la Ville de Villefranche-sur-Mer.

Quelle est la capacité en places du Port de Beaulieu, quelles sont les limites de taille des yachts, et à quelle distance de Monaco se trouve-t-il ?

Le Port de Beaulieu propose 723 places, dont 150 pour les visiteurs, avec une capacité d'accueil pour des yachts dépassant 40 m, l'ensemble étant exploité en concession privée par la Société du Port de Plaisance de Beaulieu. Il se situe à environ 11 km de Monaco, selon l'Office de tourisme de Beaulieu-sur-Mer.

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