Théoule-sur-Mer — Le marché des villas sur 12 ans

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Chaque vente de villa à Théoule-sur-Mer — la porte de porphyre de la baie de Cannes — sur douze ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers les plus grandes ventes du registre.

299 ventes en douze ans, un plafond à 26,00 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur la commune entière, 2014–2025

Une seule route, et un rivage qui ne peut plus se construire

Théoule-sur-Mer est la dernière commune du littoral des Alpes-Maritimes avant le Var. Une seule route y entre depuis La Napoule et suit l'eau jusqu'à la limite. La roche rouge de l'Estérel plonge droit dans la mer, et les collines derrière les maisons sont des terrains protégés. Les maisons occupent la bande étroite qui reste entre les deux. La commune tient en une seule section cadastrale : le port et le village, la pointe de l'Aiguille, Port-la-Galère, Miramar.

Sur douze ans, le registre enregistre 299 ventes de maisons ici pour 442 M€, avec une médiane de 825 K€. Parmi elles, 39 ont atteint 3 M€ ou plus. L'une d'elles est l'une des nôtres. La maison de l'avenue du Groupe Naval d'Assaut s'est vendue 3,26 M€ en 2018, puis 6,10 M€ en 2021 ; elle a été conclue par Elena Agueeva, selon l'attestation notariale conservée pour cette vente.

Douze ans, 299 ventes, 442 M€

Ventes par année en haut, argent par année en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 299 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête

Les 12 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de l’acte, voie et prix. L’État publie le registre par livraisons : des mois récents peuvent encore gagner des ventes dans une édition ultérieure.

Les 25 propriétés vendues deux fois ou plus, du plus fort écart en tête

Première et dernière vente enregistrée sur la même parcelle cadastrale · les huit plus forts écarts

Une voie peut figurer deux fois : chaque ligne est un bien distinct, identifié au registre par une adresse que nous ne publions pas. Entre deux ventes, la surface bâtie enregistrée augmente souvent, la maison revenant agrandie ou reconstruite. Dans ce cas, l’écart inclut les travaux, pas seulement le marché.

† Cette vente a été conclue par Elena Agueeva. Elle figure au registre de l'État à cette date et à ce prix ; sa conclusion repose sur l'attestation notariale conservée pour cette vente.

Les huit plus grands actes culminent à 26,00 M€

Année de l’acte et voie uniquement, jamais de numéro. « — » signale un acte des enregistrements 2014 et 2015, qui ne portent aucune voie ; tous les actes à partir de 2016 en portent une.

Les 39 actes qualifiés à 3 M€ et plus, un par un

Toutes les ventes à 3 M€ et plus sur lesquelles reposent les chiffres ci-dessus, telles qu’inscrites au registre de l’État. Année et voie uniquement, et aucune surface : le registre sous-déclare le bâti des grandes propriétés, un prix au mètre carré induirait en erreur.

Source : Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP)

† Cette vente a été conclue par Elena Agueeva. Elle figure au registre de l'État à cette date et à ce prix ; sa conclusion repose sur l'attestation notariale conservée pour cette vente.

Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le périmètre est la commune entière de Théoule-sur-Mer, une seule section cadastrale du port à la limite du Var. Maisons uniquement, jamais les appartements. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente. Chaque chiffre repose sur des ventes qualifiées une à une par l'Intelligence Unit avant d'entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. Le registre n'enregistre que les cessions d'actifs. Un bien vendu en société (une SCI, la société civile immobilière que les familles utilisent couramment) n'y figure jamais, et les propriétés de ce rang se négocient souvent ainsi : la profondeur réelle de ce marché est donc sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du bien, aucun prix au mètre carré n'est imprimé dans ce rapport. L'État publie le registre par livraisons et des actes tardifs continuent d'arriver : les mois les plus récents peuvent encore gagner des ventes dans une édition ultérieure.

Elena Agueeva Intelligence Unit réalise des études sur mesure consacrées à l’immobilier d’exception, selon les secteurs, les types de biens et les indicateurs de vente qui vous intéressent. Pour obtenir un devis, contactez RivieraIntel@elenaagueeva.com.

Le portefeuille de mandats : notre agence détient actuellement un mandat de vente actif sur ce marché — un bien à 29 M€. Contactez Elena par email

Le littoral sculpté de l'Estérel

Le front de mer de la commune court du port à Port-la-Galère — le village marin de Jacques Couëlle sur la roche rouge, son premier ensemble sculptural. L'architecture qui distingue les prix de ce littoral est lue en profondeur dans le rapport Couëlle Riviera.

Que vaut une villa en front de mer à Théoule-sur-Mer ?

Le registre cadre le marché sans prétendre chiffrer une villa en particulier : 299 ventes qualifiées sur 2014–2025, 0,44 Md€ échangés, une médiane communale de 825 K€ — et au-dessus, un étage de 39 ventes à 3 M€ ou plus, 3 à 10 M€ ou plus, et un plafond enregistré de 26 M€. La position sur la roche rouge de l'Estérel, la ligne de mer et l'architecture éloignent fortement les propriétés du front de mer de la médiane.

Les villas en front de mer de Théoule et de l'Estérel se vendent-elles off-market ?

Structurellement, oui. DVF n'enregistre que les cessions d'actifs — les cessions de parts de SCI n'apparaissent jamais au registre, et les propriétés de ce littoral se négocient souvent en société : les 0,44 Md€ documentés ici sont un plancher. La discrétion est une préférence légitime des propriétaires à ce niveau de marché, et la vente sans publicité y est une pratique courante. Le fonctionnement des ventes discrètes sur cette côte — la valorisation sans historique d'annonce, et le processus que nous conduisons depuis notre registre off-market — est exposé dans le brief off-market.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises —

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

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