Théoule-sur-Mer — Le marché des villas sur 12 ans
Théoule-sur-Mer — la porte de porphyre de la baie de Cannes, villas (type Maison), DVF 2014–2025, propriétés dédupliquées. La commune entière, toutes tranches de prix : du port à Port-la-Galère, de la pointe de l'Aiguille à Miramar, la dernière commune du littoral des Alpes-Maritimes avant le Var.
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Intelligence Analytics réduit un marché à ses métriques DVF : chaque vente de villa à Théoule-sur-Mer — la porte de porphyre de la baie de Cannes — sur douze ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers les plus grandes ventes du registre.
Market data
L’essentiel
39 ventes à 3 M€ et plus en douze ans ; le plafond du registre est 26,00 M€ (2014).
25 adresses sont revenues au registre au long des douze années, dont 22 plus haut — revalorisation médiane de +35 % entre deux passages.
La vente médiane est passée de 819 K€ (2014–2020) à 905 K€ (2021–2025) — +11 %.
Les ventes à 3 M€ et plus portaient 27 % de la valeur échangée en 2014–2020, contre 57 % en 2021–2025.
299 ventes qualifiées pour 0,44 Md€ échangés sur douze années — environ 25 actes par an, toutes tranches confondues.
La thèse
Voici le registre d'un marché qui a changé d'état. Six années durant, Théoule s'est négociée comme un village — 115 actes jusqu'en 2019 à 813 000 € de médiane, six seulement au-delà de 3 M€. Puis l'étage est arrivé : 33 ventes à 3 M€ et plus depuis 2020 — cinq fois et demie le compte de la demi-décennie précédente — tandis que la médiane communale montait vers le million et que le nouvel étage imprimait ses sommets : 13,6 M€ avenue de Lérins en 2021, 11,2 M€ au-dessus de Port-la-Galère en 2022, 7,5 M€ sur la Corniche d'Or en 2025, tous sous la couronne solitaire du registre — 26,0 M€, inscrite dès 2014. La géologie explique la revalorisation mieux qu'aucun cycle : une seule route depuis La Napoule, des falaises de porphyre qui plongent dans la mer, et derrière elles la masse protégée de l'Esterel — la commune est une étagère taillée dans la roche rouge, et plus rien ne se construira jamais sur son rivage. Là où Cannes valorise son adresse, Théoule valorise son impossibilité ; la porte ouest de la baie a été découverte, et le registre montre l'année exacte où cela s'est produit.
Le marché
La commune entière de Théoule-sur-Mer (Alpes-Maritimes) — une seule section cadastrale du port à la limite du Var : le village, la pointe de l'Aiguille, Port-la-Galère, Miramar.
| 299 ventes qualifiées 2014–2025 | 0,44 Md€ valeur totale échangée | 825 K€ vente médiane (12 ans) | 39 ventes ≥ 3 M€ | 3 ventes ≥ 10 M€ | 26,00 M€ plus grande vente enregistrée |
Le cycle de revalorisation — plus fortes reventes
| Adresse | Première vente | Dernière vente | Évolution |
|---|---|---|---|
| 5 Des Jasmins | 670 K€ (2018) | 3,60 M€ (2025) | +437 % |
| 30 De Lerins | 138 K€ (2021) | 645 K€ (2024) | +369 % |
| 33 Cactus Roc | 870 K€ (2017) | 3,28 M€ (2025) | +277 % |
| 9 De Lerins | 1,55 M€ (2016) | 3,62 M€ (2022) | +133 % |
| 22 Du Groupe Naval D Assaut | 3,26 M€ (2018) | 6,10 M€ (2021) | +87 % |
| 41 Roc Et Mimosas | 1,80 M€ (2015) | 2,97 M€ (2022) | +65 % |
| 40 Saint Hubert | 224 K€ (2014) | 360 K€ (2025) | +61 % |
| 42 Du Trayas | 315 K€ (2016) | 505 K€ (2025) | +60 % |
Huit adresses sur 25 revendues, classées par revalorisation. DVF ne sépare pas les travaux du mouvement de marché ; le tableau valorise les deux ensemble.
Plus grandes ventes enregistrées
| Date | Adresse | m² bâti | Prix |
|---|---|---|---|
| 27.11.2014 | — | 860 | 26,00 M€ |
| 08.12.2021 | 57 De Lerins | 40 | 13,60 M€ |
| 15.12.2022 | 16 Du Groupe Naval D Assaut | 286 | 11,20 M€ |
| 22.10.2021 | 13 De Lerins | 456 | 8,29 M€ |
| 29.10.2025 | 75 De La Corniche D Or | 274 | 7,49 M€ |
| 10.11.2021 | 22 Du Groupe Naval D Assaut | 206 | 6,10 M€ |
| 21.06.2022 | 6 Renoir | 180 | 5,80 M€ |
| 30.12.2021 | 35 Roc Et Mimosas | 200 | 5,55 M€ |
Précisions. Le périmètre est la commune entière de Théoule-sur-Mer — une seule section cadastrale, du port à la limite du Var. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l'Intelligence Unit ; le protocole de qualification est propriétaire. Les enregistrements sont les mutations telles qu'inscrites ; les propriétés multi-parcelles sont regroupées par date et prix. DVF n'enregistre que les cessions d'actifs — les cessions de parts de SCI n'y figurent jamais, et le sommet de ce marché se négocie souvent en société : sa profondeur réelle est structurellement sous-estimée. Les surfaces de terrain enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du lot cédé et ne sont pas utilisées. 2025 court jusqu'à la publication DVF de décembre.
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D'où viennent ces chiffres ?
Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.
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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.
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