Les six zones prime de la Côte d'Azur — 109 ventes de villas au-delà de 3 M€ en 2025

EN / FR

elenaagueeva.com › Riviera Intelligence › Les six zones prime de la Côte d'Azur

Six zones tracées sur le cadastre, de Saint-Tropez à Monaco : la corniche face à Monaco, trois poches de la presqu'île de Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat, le cap d'Antibes, La Californie et les domaines fermés de Mougins — un seul registre, 109 ventes au-delà de 3 M€ en 2025, 1,17 Md€.

109 ventes au-delà de 3 M€ en 2025, pour 11 905 parcelles

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur les six zones, rapporté au cadastre

Le tableau 2025 : 109 ventes, 1,17 Md€, et la rareté d'une parcelle en vente

Ventes à 3 M€ et plus · vente médiane · ventes rapportées à toutes les parcelles cadastrales de la zone

La dernière colonne divise les ventes 2025 de chaque zone par le nombre total de ses parcelles cadastrales (Corniche 3 080 · Saint-Tropez* 1 644 · Cap Ferrat 1 619 · cap d'Antibes 2 514 · La Californie 1 510 · Mougins* 1 538). Sur les six ensemble, 0,92 vente pour 100 parcelles.

Ce que chaque zone contient. Corniche Near Monaco : les sections littorales de Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Cap-d'Ail et Roquebrune-Cap-Martin. Saint-Tropez* : Les Parcs de Saint-Tropez et Les Salins/Le Capon, à Saint-Tropez, plus Tahiti Pinet Pampelonne, à Ramatuelle. Saint-Jean-Cap-Ferrat : la commune entière. Cap d'Antibes : les quatorze sections cadastrales du Cap, à Antibes. La Californie : la colline de la Californie à Cannes, sept sections. Mougins* : Pigranel et Les Parcs de Mougins, à Mougins ; Castellaras, à Mouans-Sartoux ; et Le Redon/Les Colles, sur Mougins et Mouans-Sartoux.

804 M€ sur 1,17 Md€ vendus à 10 M€ et plus

Les montants 2025 par tranche de prix, les six zones réunies

La tranche 3–5 M€ : 42 ventes, 161 M€. La tranche 5–10 M€ : 29 ventes, 202 M€. À 10 M€ et plus : 38 ventes, 804 M€ — 69 % de tous les montants échangés.

Les cinq zones des Alpes-Maritimes concentrent 25 % des montants de villas du département

Toutes ventes de villas confondues, tous prix : les Alpes-Maritimes enregistrent 3,99 Md€ en 2025, le Var 5,84 Md€

Saint-Tropez*, seule zone varoise, concentre à elle seule 4,9 % des montants de villas du Var — 1 644 parcelles, dans un département qui compte 9 247 ventes de villas dans l'année.

Douze ans, 960 ventes, 8,86 Md€

Ventes à 3 M€ et plus par année, les six zones — et la part à 10 M€ et plus de chaque année

Les dix dernières ventes enregistrées à 3 M€ et plus

De la plus récente à la plus ancienne · mois, commune, voie et prix. Le registre publié s'arrête au 31 décembre 2025 dans les deux départements.

La plus grande vente de chaque zone culmine à 199,97 M€

La plus grande vente enregistrée de chaque zone sur les douze années — année, commune et voie, jamais de numéro

Des milliers de valeurs déclarées chaque année ; une vente en a testé 109 en 2025

Dès que le patrimoine immobilier taxable d'un foyer dépasse 1,3 M€, la loi française applique un impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI), assis sur la valeur vénale au 1er janvier — articles 964 et 965 du Code général des impôts.

Chaque villa comptée dans ce rapport se vend au-delà de 3 M€, plus de deux fois ce seuil. Depuis 2014, le registre porte une vente au-delà de 3 M€ sur 948 parcelles différentes des six zones. Toutes ventes confondues, 1 926 des 11 905 parcelles ont été touchées — 84 % n'ont jamais été vendues sur les douze années.

La majorité jamais vendue a pourtant besoin d'une valeur : l'impôt se déclare chaque année, vente ou non. Détenir par une société ne change rien — les parts d'une SCI sont taxées à hauteur de la fraction de leur valeur que représente l'immobilier, selon l'article 965. Chaque 1er janvier appelle donc des milliers de valeurs défendables sur ces zones : au moins les 948 parcelles portant une vente enregistrée au-delà de 3 M€, et davantage parmi les 84 % jamais vendues. Les 109 ventes de 2025 sont les seuls prix que le registre a testés.

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

Estimer un bien → valuation.elenaagueeva.com

Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Les six zones sont tracées sur le cadastre, par section, jamais par limite communale ; leur composition figure en tête de ce rapport. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente, et les seuils de prix s'appliquent à la vente entière. Les ratios par parcelles divisent les ventes par TOUTES les parcelles cadastrales des sections de chaque zone. Le cadastre ne dit pas quelles parcelles portent une villa, si bien que la part réelle des villas vendues est plus élevée que le ratio imprimé ; chaque zone est mesurée de la même façon, donc les ratios se comparent entre zones. Le registre n'enregistre que les ventes du bien lui-même : une villa vendue en cédant les parts de la société qui la détient (une SCI, société civile immobilière) n'y figure jamais. Les plus grandes villas changent souvent de mains ainsi — chaque chiffre sous-estime donc la profondeur réelle de ce marché. Aucun prix au mètre carré n'est imprimé. Les enregistrements 2014–2015 ne portent aucune adresse de voie ; ces ventes sont rattachées par parcelle cadastrale. La fenêtre s'arrête là où s'arrête le registre publié, au 31 décembre 2025 dans les deux départements ; les ventes conclues après cette date ne figurent dans aucun chiffre.

À quelle fréquence une villa se vend-elle dans les zones prime de la Riviera ?

Les six zones comptent 11 905 parcelles cadastrales, et 2025 y enregistre 109 ventes de villas à 3 M€ ou plus — 0,92 vente pour 100 parcelles. À ce rythme, une parcelle revient sur le marché environ tous les 109 ans. À Saint-Tropez* et à Saint-Jean-Cap-Ferrat, la vente médiane 2025 dépasse 10 M€.

Où l'argent se concentre-t-il ?

Sur les 1,17 Md€ échangés dans les six zones en 2025, 804 M€ sont passés par 38 ventes à 10 M€ ou plus — 69 % des montants. La Corniche Near Monaco mène : 30 ventes pour 327 M€. La plus grande vente enregistrée des douze années est celle de 199,97 M€ à Saint-Jean-Cap-Ferrat, en octobre 2019.

Que vaut une villa dans ces zones ?

Le registre cadre les marchés sans donner le prix d'une villa en particulier : 960 ventes qualifiées à 3 M€ et plus sur 2014–2025, 8,86 Md€ échangés, et une médiane 2025 de 6,60 M€ sur les six zones. Un avis de valeur confidentiel, construit sur les ventes comparables qualifiées de ce rapport, est disponible auprès de notre agence.

Contacter Elena Agueeva

Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

E-mailelena@elenaagueeva.comTéléphone+33 7 66 44 02 34WhatsAppÉcrire à Elena Agueeva

Riviera Intelligence — toutes les analyses · elenaagueeva.com