Les six zones super-prime de la Côte d'Azur — 109 ventes de villas au-delà de 3 M€ en 2025

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Six zones tracées sur le cadastre, de Saint-Tropez à Monaco : la corniche face à Monaco, trois poches de la presqu'île de Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat, le cap d'Antibes, La Californie et les domaines fermés de Mougins — un seul registre, 109 ventes au-delà de 3 M€ en 2025, 1,17 Md€. Les six zones sont en France ; Monaco, État étranger, ne figure dans aucun chiffre.

109 ventes au-delà de 3 M€ en 2025, pour 11 905 parcelles

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur les six zones, rapporté au cadastre

Le tableau 2025 : 109 ventes, 1,17 Md€, et la rareté d'une parcelle en vente

Ventes à 3 M€ et plus · vente médiane · ventes rapportées à toutes les parcelles cadastrales de la zone

La dernière colonne divise les ventes 2025 de chaque zone par le nombre total de ses parcelles cadastrales (Corniche 3 080 · Saint-Tropez* 1 644 · Cap Ferrat 1 619 · cap d'Antibes 2 514 · La Californie 1 510 · Mougins* 1 538). Sur les six ensemble, 0,92 vente pour 100 parcelles.

Ce que chaque zone contient. Corniche Near Monaco : les sections littorales de Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Cap-d'Ail et Roquebrune-Cap-Martin. Saint-Tropez* : Les Parcs de Saint-Tropez et Les Salins/Le Capon, à Saint-Tropez, plus Tahiti Pinet Pampelonne, à Ramatuelle. Saint-Jean-Cap-Ferrat : la commune entière. Cap d'Antibes : les quatorze sections cadastrales du Cap, à Antibes. La Californie : la colline de la Californie à Cannes, sept sections. Mougins* : Pigranel et Les Parcs de Mougins, à Mougins ; Castellaras, à Mouans-Sartoux ; et Le Redon/Les Colles, sur Mougins et Mouans-Sartoux.

804 M€ sur 1,17 Md€ vendus à 10 M€ et plus

Les montants 2025 par tranche de prix, les six zones réunies

La tranche 3–5 M€ : 42 ventes, 161 M€. La tranche 5–10 M€ : 29 ventes, 202 M€. À 10 M€ et plus : 38 ventes, 804 M€ — 69 % de tous les montants échangés.

Les cinq zones des Alpes-Maritimes concentrent 25 % des montants de villas du département

Toutes ventes de villas confondues, tous prix : les Alpes-Maritimes enregistrent 3,99 Md€ en 2025, le Var 5,84 Md€

Saint-Tropez*, seule zone varoise, concentre à elle seule 4,9 % des montants de villas du Var — 1 644 parcelles, dans un département qui compte 9 247 ventes de villas dans l'année.

Douze ans, 960 ventes, 8,86 Md€

Ventes à 3 M€ et plus par année, les six zones — et la part à 10 M€ et plus de chaque année

Les dix dernières ventes enregistrées à 3 M€ et plus

De la plus récente à la plus ancienne · année, zone, commune, voie et prix. Le registre publié s'arrête au 31 décembre 2025 dans les deux départements.

La plus grande vente de chaque zone culmine à 199,97 M€

La plus grande vente enregistrée de chaque zone sur les douze années — année, commune et voie, jamais de numéro

Des milliers de valeurs déclarées chaque année ; une vente en a testé 109 en 2025

Dès que le patrimoine immobilier taxable d'un foyer dépasse 1,3 M€, la loi française applique un impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI), assis sur la valeur vénale au 1er janvier — articles 964 et 965 du Code général des impôts.

Chaque villa comptée dans ce rapport se vend au-delà de 3 M€, plus de deux fois ce seuil. Depuis 2014, le registre porte une vente au-delà de 3 M€ sur 948 parcelles différentes des six zones. Toutes ventes confondues, 1 926 des 11 905 parcelles ont été touchées — 84 % n'ont jamais été vendues sur les douze années.

La majorité jamais vendue a pourtant besoin d'une valeur : l'impôt se déclare chaque année, vente ou non. Détenir par une société ne change rien — les parts d'une SCI sont taxées à hauteur de la fraction de leur valeur que représente l'immobilier, selon l'article 965. Chaque 1er janvier appelle donc des milliers de valeurs défendables sur ces zones : au moins les 948 parcelles portant une vente enregistrée au-delà de 3 M€, et davantage parmi les 84 % jamais vendues. Les 109 ventes de 2025 sont les seuls prix que le registre a testés.

Méthodologie et limites. Ces chiffres sont établis à partir des Demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Leur portée — et leurs limites — se lisent comme suit.

Les six zones de marché sont définies par section cadastrale, non par limite communale. Les sections composant chaque zone sont listées en tête de ce rapport.

Une même transaction peut apparaître dans DVF en plusieurs lignes, le plus souvent parce que l’acte couvre plusieurs parcelles cadastrales. Ces lignes ne sont consolidées que lorsque la date de la transaction, le prix enregistré et les références géographiques et cadastrales qui les accompagnent indiquent qu’elles relèvent du même transfert. Chaque transaction consolidée compte pour une seule vente, et tous les seuils de prix s’appliquent à sa valeur totale enregistrée, non aux lignes parcellaires individuelles.

Les ratios de rotation parcellaire rapportent le nombre de ventes enregistrées à toutes les parcelles cadastrales des sections formant chaque zone. Le cadastre n’identifie pas les parcelles portant une villa. Ces ratios ne doivent donc pas se lire comme la part des villas vendues : la proportion réelle est nécessairement plus élevée. La même méthode étant appliquée partout, les ratios offrent toutefois une base cohérente pour comparer l’activité entre zones.

DVF enregistre les transferts du bien lui-même. Il ne capte pas une transaction réalisée par cession des parts de la société qui détient le bien — par exemple une SCI (société civile immobilière). Les villas de grande valeur étant souvent détenues et transmises en société, les chiffres sous-estiment systématiquement la profondeur réelle du marché.

Aucun prix au mètre carré n’est publié. Pour 2014 et 2015, années où les enregistrements DVF ne comportent pas d’adresse de voie, les transactions sont rattachées géographiquement par leurs parcelles cadastrales.

La zone Corniche Near Monaco correspond au territoire français faisant face à la Principauté et la jouxtant. Monaco est une juridiction distincte, avec son propre marché immobilier et ses propres registres ; aucun bien situé à Monaco ne figure dans ce rapport.

Cette analyse intègre les données DVF publiées au 31 décembre 2025 pour les deux départements à la date de préparation. Les transactions conclues après cette date ne sont pas incluses.

À quelle fréquence une villa se vend-elle dans les zones super-prime de la Riviera ?

Les six zones comptent 11 905 parcelles cadastrales, et 2025 y enregistre 109 ventes de villas à 3 M€ ou plus — 0,92 vente pour 100 parcelles. À ce rythme, une parcelle revient sur le marché environ tous les 109 ans. À Saint-Tropez* et à Saint-Jean-Cap-Ferrat, la vente médiane 2025 dépasse 10 M€.

Où l'argent se concentre-t-il ?

Sur les 1,17 Md€ échangés dans les six zones en 2025, 804 M€ sont passés par 38 ventes à 10 M€ ou plus — 69 % des montants. La Corniche Near Monaco mène : 30 ventes pour 327 M€. La plus grande vente enregistrée des douze années est celle de 199,97 M€ à Saint-Jean-Cap-Ferrat, en octobre 2019.

Que vaut une villa dans ces zones ?

Le registre cadre les marchés sans donner le prix d'une villa en particulier : 960 ventes qualifiées à 3 M€ et plus sur 2014–2025, 8,86 Md€ échangés, et une médiane 2025 de 6,60 M€ sur les six zones.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

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