Mougins — Quartier de Pigranel, le registre sur 12 ans

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Chaque vente de villa qualifiée du quartier de Pigranel à Mougins sur douze ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et parcelle par parcelle au cadastre.

36 ventes en douze ans, et un plafond à 34,49 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur les sections AT et AZ de Mougins, 2014–2025

303 lots, dont 24 vendus depuis 2014

Pigranel est le versant nord de Mougins, et le nom est celui du cadastre. Le coteau monte de la plaine vers le vieux village, avec le chemin de Pigranel pour colonne vertébrale et le chemin des Collines Pigranel, l'avenue de Font Roubert et le chemin du Santon pour lisières. Les sections AT et AZ comptent 487 parcelles, dont 303 de 400 m² de terrain ou plus, la taille que ce rapport retient pour un lot de villa.

Le chiffre le plus parlant de ce versant est un décompte, pas un prix. Les ventes enregistrées entre 2014 et 2025 ont touché 24 de ces 303 lots. À ce rythme, un lot change de mains environ tous les 101 ans, et 92 sur 100 n'ont jamais changé de mains sur les douze années enregistrées.

La profondeur enregistrée est mince et concentrée. Le registre porte 36 ventes qualifiées sur les douze années, avec une médiane qui a à peine bougé : 1,50 M€ en 2014–2020, 1,55 M€ en 2021–2025. Une seule vente, 34,49 M€ en août 2021, représente près du tiers de tout ce qui a été enregistré. Mettez de côté cette vente et celle de 8,00 M€ de novembre 2021 : le reste correspond à la rareté, des villas familiales qui atteignent rarement le registre et, de loin en loin, une très grande propriété qui se négocie selon ses propres termes.

Les sections AT et AZ portent d'autres lieux-dits que Pigranel. L'extrémité nord d'AT est nommée Les Colles, Vallon d'Aussel et Le Vicaire sur le cadastre, et les deux plus grandes ventes des douze années s'y trouvent toutes deux. Elles sont comptées ici parce que le périmètre est la section entière.

Douze ans, 36 ventes, 111 M€

Nombre de ventes par année en haut, valeur en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 36 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête, même règle de comptage

Les 12 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de la vente, voie et prix, jamais de numéro

3 propriétés vendues deux fois, du plus fort écart en tête

Première et dernière vente enregistrée sur la même parcelle cadastrale

Les reventes sont rapprochées par parcelle cadastrale, jamais par numéro de rue : plusieurs maisons distinctes du chemin de Pigranel partagent un même numéro, et un rapprochement par adresse réunirait deux maisons sans lien. Entre deux ventes, la surface bâtie enregistrée change souvent, car les maisons reviennent agrandies ou reconstruites. Dans ce cas, l’évolution du prix inclut les travaux, pas seulement le marché.

29 % du foncier n’ouvre aucun droit à bâtir

27 % du foncier de Pigranel est classé Espace Boisé Classé — inconstructible sous le plan en vigueur. 29 % de plus se trouve en zone agricole ou naturelle, sans droit à bâtir (PLU de Mougins, approuvé le 22 décembre 2025 ; cadastre). Ici, la rareté est inscrite dans les règles d'urbanisme.

Statut d’urbanisme tel que publié au Géoportail de l’Urbanisme à la date du présent rapport — les règles en vigueur aujourd’hui, jamais appliquées rétroactivement aux ventes passées. Les parts sont exprimées en surface cadastrale. L’analyse zone par zone des coefficients est réservée à l’édition sur demande de ce rapport.

Les dix plus grandes ventes culminent à 34,49 M€

Année de la vente et voie uniquement, jamais de numéro. Les ventes des enregistrements 2014–2015 ne portent aucune voie et s’affichent « — ». À l’extrémité nord de la section AT, le registre emploie un lieu-dit au lieu d’une voie, ici « Les Colles (lieu-dit) ».

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

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Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le périmètre est tracé sur le cadastre : les sections AT et AZ de Mougins, prises entières. Les voies qui longent la lisière de ces sections sont incluses, et rien au-delà ne l'est. Les deux sections portent d'autres lieux-dits que Pigranel, dont Les Colles, Vallon d'Aussel et Le Vicaire à l'extrémité nord d'AT, où se situent les deux plus grandes ventes de la série. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente. Quatre des ventes comptées ici figurent aussi dans le rapport Le Redon / Les Colles, le nôtre, qui prend dans la section AT les trente parcelles de l'allée du Redon, voie privée. Deux périmètres délibérés sur un même registre, et chacun compte une vente une fois. L'une de ces quatre ventes est celle de 8,00 M€ de novembre 2021, enregistrée sous le lieu-dit Les Colles. Les reventes sont rapprochées par parcelle cadastrale, jamais par numéro de rue, la numérotation rurale de Pigranel attribuant un même numéro à plusieurs maisons distinctes. Le décompte des 303 lots à l'échelle villa utilise la contenance cadastrale, jamais le champ terrain du registre, et une même propriété peut réunir plusieurs parcelles : le nombre réel de biens est donc un peu inférieur et la part jamais vendue est un plancher. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l'Intelligence Unit avant d'entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. Le registre ne porte que les cessions d'actifs : les ventes en société (SCI) n'y figurent jamais, et les biens de cette taille se négocient souvent ainsi, de sorte que la profondeur réelle de ce marché est sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du bien, et aucun prix au mètre carré n'est imprimé. Les enregistrements 2014–2015 ne portent aucune adresse de voie ; ces ventes sont rattachées par parcelle cadastrale. Les chiffres courent jusqu'au 31 décembre 2025 ; l'administration fiscale publie le registre par livraisons, et une vente enregistrée tardivement paraît dans une édition ultérieure.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises —

Contacter Elena Agueeva

Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

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