Mougins — Quartier de Pigranel, le registre sur 12 ans

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Intelligence Analytics réduit une poche à ses métriques DVF : chaque vente de villa qualifiée du quartier de Pigranel à Mougins sur douze ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et parcelle par parcelle au cadastre.

L’essentiel

La thèse — un registre que le marché n’ouvre presque jamais

Pigranel est le versant nord de Mougins : le coteau que le cadastre désigne de ce nom depuis ses plus anciennes planches, montant de la plaine vers le vieux village, avec le chemin de Pigranel pour colonne vertébrale et le chemin des Collines Pigranel, l'avenue de Font Roubert et le chemin du Santon pour lisières. Le chiffre qui le définit n'est pas un prix — c'est une absence de mouvement : 303 lots à l'échelle villa, dont 92 sur 100 intouchés par le moindre acte en douze années enregistrées, soit une détention moyenne implicite supérieure au siècle. Cette rareté, plus que la vente record occasionnelle du marché, est la véritable intelligence du quartier.

Les douze années de profondeur DVF qui existent sont minces et concentrées vers le haut : 36 actes qualifiés, une médiane qui a à peine bougé (1,50 M€ en 2014–2020, 1,55 M€ en 2021–2025), et une vente unique à 34,49 M€ — une parcelle de 13 192 m² au 997 chemin de Pigranel, août 2021 — qui à elle seule représente près du tiers de tout ce qui a été échangé sur la série. Cet acte, et le second plus important à 8,00 M€, se situent tous deux sur la frange nord de la section, un secteur que le cadastre désigne séparément Les Colles, Vallon d'Aussel et Le Vicaire plutôt que Pigranel à proprement parler — inclus ici selon la doctrine de la section prise d'un mur à l'autre, et signalé plutôt que dilué. En retirant ces deux valeurs extrêmes, le quartier se lit exactement comme l'annoncent ses chiffres de rareté : un coteau de villas familiales ordinaires qui atteignent rarement le registre, avec de temps à autre un très grand domaine qui se négocie selon ses propres termes.

Le quartier

Sections cadastrales AT · AZ · chemin de Pigranel, chemin des Collines Pigranel, avenue de Font Roubert, chemin du Santon · 303 lots à l’échelle villa (cadastre)

Le cycle de revalorisation — même parcelle, deux prix

Les reventes sont rapprochées par parcelle cadastrale, non par numéro de rue — Pigranel numérote plusieurs maisons distinctes sous la même adresse, un usage rural de numérotation métrique que ce tableau ne laisse pas passer pour une seule villa revendue. Les surfaces bâties enregistrées à la revente diffèrent parfois du premier passage — les maisons reviennent agrandies ou reconstruites. DVF ne sépare pas les travaux du mouvement de marché ; le tableau valorise les deux ensemble.

Plus grandes ventes enregistrées

Précisions. Le quartier est délimité sur le cadastre : sections AT et AZ de Mougins — les deux sections portant les lieux-dits Pigranel — prises entières ; les voies de lisière situées dans les sections sont incluses, et rien au-delà ne l’est. Les deux sections sont également traversées par d’autres lieux-dits plus modestes (Les Colles, Vallon d’Aussel, Le Vicaire, sur la frange nord d’AT) — le même schéma que montrent les sections BY/DM de Pibonson avec Colle de Peigros, Les Faisses et d’autres ; l’inclusion de la section d’un mur à l’autre, non l’inclusion littérale du polygone, est la méthode constante de cette collection. Les deux plus importants actes de la série (34,49 M€ et 8,00 M€) se situent sur cette frange nord. La population de 303 lots à l’échelle villa (≥ 400 m²) est établie à partir du parcellaire cadastral ; les taux de rotation l’utilisent comme dénominateur, et les propriétés multi-parcelles impliquent que le nombre réel de biens est un peu inférieur — la part jamais échangée est donc un plancher, pas un effet de style. Les actes sont dédupliqués par (date, valeur) ; les reventes de même adresse sont rapprochées par parcelle cadastrale, la numérotation rurale de Pigranel attribuant un même numéro de rue à plusieurs maisons distinctes. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n’enregistre que les cessions d’actifs — les cessions de parts de SCI n’y figurent jamais, et les villas les plus importantes se négocient souvent en société : la profondeur réelle de ce marché est donc structurellement sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu’une partie du bien cédé et ne sont pas utilisées. Les millésimes 2014–2020 proviennent des publications DGFiP archivées ; les adresses de voirie sont absentes des enregistrements 2014–2015, ces actes sont donc rattachés par parcelle cadastrale. 2025 court jusqu’à la publication DVF de décembre.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Les demandes sur ce marché parviennent directement à ce bureau.

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