Mougins — Quartier de Pibonson, le registre sur 12 ans

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Intelligence Analytics réduit une poche à ses métriques DVF : chaque vente de villa qualifiée du quartier de Pibonson à Mougins sur douze ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et parcelle par parcelle au cadastre.

L’essentiel

La thèse — le registre qui s’entrouvre à peine

Pibonson est le versant ouest de Mougins : la terre que le cadastre désigne de ce nom depuis ses plus anciennes planches, descendant du vieux village vers la plaine de la Siagne, avec l'avenue de Pibonson pour colonne vertébrale et les chemins de la Grande Bastide, de la Commune et des Cabrières pour lisières. Ni grille, ni enseigne, ni destination de transit — des villas familiales sur des lots que le cadastre compte en centaines de mètres carrés jusqu'à quelques milliers, détenues comme les chiffres le disent : 387 lots à l'échelle villa, dont sept sur huit intouchés par le moindre acte en douze années enregistrées.

Ce que les douze années montrent, c'est un marché d'entrée de gamme qui change discrètement de catégorie. L'acte médian a gagné 38 % depuis 2021 et dépasse désormais la médiane de la commune ; chaque acte à 3 M€ et plus de la série est intervenu depuis 2022 ; et le plafond — 5,80 M€ sur l'avenue elle-même, janvier 2024 — s'est imprimé dans ce même cycle, à plus de cinq fois la médiane des douze années du quartier. Là où Les Colles valorise un foncier qu'on ne redécoupe pas et où les domaines fermés valorisent leur enceinte, Pibonson valorise la troisième formule mouginoise : le quartier d'apparence ordinaire dont le registre ne s'ouvre presque jamais — et qui se revalorise même là où le plancher enregistré ne bouge pas. Les planches en fin de dossier le montrent à l'échelle cadastrale — 647 parcelles, éclairées avec parcimonie par douze années de ventes, rallumées deux fois sur six d'entre elles seulement.

Le quartier

Sections cadastrales BY · DM · avenue de Pibonson, chemins de la Grande Bastide, de la Commune, des Cabrières · 387 lots à l’échelle villa (cadastre)

Le cycle de revalorisation — même adresse, deux prix

Les surfaces bâties enregistrées à la revente diffèrent parfois du premier passage — les maisons reviennent agrandies ou reconstruites. DVF ne sépare pas les travaux du mouvement de marché ; le tableau valorise les deux ensemble.

Plus grandes ventes enregistrées

Précisions. Le quartier est délimité sur le cadastre : sections BY et DM de Mougins — les deux sections portant les lieux-dits Pibonson — prises entières ; les voies de lisière situées dans les sections sont incluses, et rien au-delà ne l’est, même là où l’avenue de Pibonson se poursuit dans les sections voisines. La population de 387 lots à l’échelle villa (≥ 400 m²) est établie à partir du parcellaire cadastral ; les taux de rotation l’utilisent comme dénominateur, et les propriétés multi-parcelles impliquent que le nombre réel de biens est un peu inférieur — la part jamais échangée est donc un plancher, pas un effet de style. Les actes sont dédupliqués par (date, valeur). Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n’enregistre que les cessions d’actifs — les cessions de parts de SCI n’y figurent jamais, et les villas les plus importantes se négocient souvent en société : la profondeur réelle de ce marché est donc structurellement sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu’une partie du bien cédé et ne sont pas utilisées. Les millésimes 2014–2020 proviennent des publications DGFiP archivées ; les adresses de voirie sont absentes des enregistrements 2014–2015, ces actes sont donc rattachés par parcelle cadastrale. 2025 court jusqu’à la publication DVF de décembre.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Les demandes sur ce marché parviennent directement à ce bureau.

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