Mougins — Quartier de Pibonson, le registre sur 12 ans

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Chaque vente de villa qualifiée du quartier de Pibonson à Mougins sur douze ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et parcelle par parcelle au cadastre.

61 ventes en douze ans, un plafond à 5,80 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur les sections BY et DM de Mougins, 2014–2025

Pibonson est le versant ouest de Mougins, et environ cinq maisons par an s’y vendent

Pibonson est la terre du versant ouest de Mougins que le cadastre désigne de ce nom depuis ses plus anciennes planches, descendant du vieux village vers la plaine de la Siagne. L'avenue de Pibonson la traverse ; les chemins de la Grande Bastide, de la Commune et des Cabrières en marquent les lisières. Ni grille, ni enseigne, ni trafic de transit — des villas familiales sur des lots que le cadastre mesure de quelques centaines de mètres carrés à quelques milliers. Sur les 387 lots de taille villa comptés ici, sept sur huit ne portent aucune vente sur les douze années enregistrées.

Les douze années montrent un marché d'entrée de gamme qui monte. La vente médiane a gagné 38 % depuis 2021 et dépasse désormais la vente médiane de villa de toute la commune de Mougins. Les quatre ventes à 3 M€ et plus datent toutes de 2022 ou après, et la plus grande des douze années — 5,80 M€ sur l'avenue elle-même, en janvier 2024 — est la plus récente d'entre elles. Les cartes parcellaires, plus loin dans ce rapport, colorient chaque vente sur la parcelle concernée : 647 parcelles dans les deux sections, 60 vendues au moins une fois, six vendues deux fois.

Douze ans, 61 ventes, 83 M€

Nombre de ventes par année en haut, valeur en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 61 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — les mêmes ventes

Les 10 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de la vente, voie et prix. Le registre publié s’arrête au 31 décembre 2025.

Les six maisons qui se sont vendues deux fois, du plus fort écart en tête

Première et dernière vente enregistrée sur la même parcelle cadastrale

Entre deux ventes, la surface bâtie enregistrée augmente parfois, parce que la maison est revenue agrandie ou reconstruite. Sur les six maisons ci-dessus, une est revenue avec une surface enregistrée différente ; pour les cinq autres, la surface est identique aux deux ventes, et ce qui a changé, c’est le prix, pas le bâti.

Les dix plus grandes ventes culminent à 5,80 M€

Année de la vente et voie uniquement, jamais de numéro.

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

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Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le périmètre couvert par ce rapport est tracé sur le cadastre : les sections BY et DM de Mougins, prises entières — les deux sections qui portent les lieux-dits Pibonson. Les voies qui n’en effleurent que la lisière sont incluses, et rien au-delà ne l’est, même là où l’avenue de Pibonson se poursuit dans les sections voisines. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente. La population de 387 lots de taille villa (400 m² ou plus) est comptée sur les parcelles cadastrales elles-mêmes, jamais sur le champ terrain du registre, et toutes les parts de cette page se mesurent par rapport à ce nombre. Certaines maisons occupent plusieurs parcelles à la fois, si bien que le nombre réel de maisons est un peu inférieur au nombre de lots : la part jamais vendue est donc au moins aussi élevée que le chiffre imprimé ici. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. Le registre n’enregistre que les ventes du bien lui-même : une maison vendue en cédant les parts de la société qui la détient (une SCI, société civile immobilière) n’y figure jamais. Les villas les plus importantes changent souvent de mains ainsi, si bien que la profondeur réelle de ce marché est sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu’une partie du bien ; aucun prix au mètre carré n’est imprimé. Les enregistrements 2014–2015 ne portent aucune adresse de voie ; ces ventes sont rattachées par parcelle cadastrale. La fenêtre s’arrête là où s’arrête le registre publié, au 31 décembre 2025 ; les ventes conclues après cette date ne figurent dans aucun chiffre.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises —

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

E-mailelena@elenaagueeva.comTéléphone+33 7 66 44 02 34WhatsAppÉcrire à Elena Agueeva

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