Castellaras — le village de Couëlle, le registre sur 12 ans

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Intelligence Analytics réduit une poche à ses métriques DVF : chaque vente de villa qualifiée du domaine de Castellaras à Mouans-Sartoux sur douze ans — le village de Jacques Couëlle lu par nombre de transactions, par valeur, parcelle par parcelle au cadastre, et sous le PLU qui le maintient village.

L’essentiel

Le village de l'architecte

Castellaras condense sur une colline toute la trajectoire azuréenne de Jacques Couëlle. Le jeune architecte reconstruit le château de Castellaras pour la famille Schley en 1926 — provençal d'apparence, moderne d'usage. Le Couëlle d'après-guerre s'y fait bâtisseur de villages : quelque quatre-vingt-dix maisons néo-provençales à Castellaras-le-Vieux, commandées par la banque Seligman autour de son propre château. Et dès 1962 émerge le sculpteur : les cinq maisons-sculptures prototypes de Castellaras-le-Neuf, sur cinquante prévues — dans cette agence travaille Antti Lovag, qui livre maquettes-coques et l'intérieur de la villa n° 5 avant de s'affranchir vers le Palais Bulles.

L'attribution est le point où l'argent change de mains sur la seule signature, et elle se gradue, ne se présume pas : l'inventaire des douze œuvres, ses niveaux de preuve et sa table des attributions erronées sont tenus dans le rapport spécial Couëlle de ce bureau. Son constat de registre cadre cette poche : des douze œuvres, seuls les deux ensembles Couëlle se négocient réellement — Castellaras est un marché liquide dans une architecture signée, et la série d'actes ci-dessous chiffre ce constat.

Douze années au registre

Les règles sous le village

10 % du foncier de Castellaras est classé Espace Boisé Classé — définitivement inconstructible — et 16 % se trouve en zone agricole ou naturelle, sans droit à bâtir (PLU de Mouans-Sartoux, version en vigueur du 18 décembre 2025 ; cadastre). La rareté n'y est pas une impression : elle est réglementaire.

La protection la plus nette ici n'est pas la trame hachurée mais le zonage lui-même : le domaine occupe sa propre enveloppe de faible densité, dimensionnée autour du tissu dessiné par Couëlle — le plan ne permet pas à Castellaras de devenir autre chose. Règlement et provenance vont dans le même sens : le village ne peut pas être dilué.

Statut d'urbanisme tel que publié au Géoportail de l'Urbanisme à la date du présent rapport — règles en vigueur uniquement, jamais rétro-appliquées aux ventes passées. Parts exprimées en surface cadastrale. L'analyse zone par zone des coefficients est réservée à l'édition sur demande de ce rapport.

Plus grandes ventes enregistrées

Précisions. La poche est délimitée sur le cadastre : sections AP et CD de Mouans-Sartoux — les deux sections dont le tissu constitue le domaine de Castellaras — prises entières ; les voies de lisière situées dans les sections sont incluses, rien au-delà ne l’est. La route de Castellaras traverse aussi cinq sections voisines ; le rapport spécial Couëlle lit le marché par ces voies (43 actes ≥ 1 M€, 126 M€, plafond 14,75 M€ en juin 2025) — cette lecture élargie et la présente poche d’un mur à l’autre sont deux périmètres délibérés d’un même signal, et l’acte de 14,75 M€ se situe hors de cette poche. Ce rapport ne publie pas de tableau de reventes : Castellaras-le-Vieux porte de nombreuses maisons sur des parcelles partagées (une seule parcelle porte neuf actes, avec des surfaces bâties de 197 à 718 m²), de sorte que le rapprochement par parcelle — fiable ailleurs dans cette collection — y fabriquerait des multiples entre maisons différentes. La population de 181 parcelles à l’échelle villa (≥ 400 m²) est établie à partir du parcellaire cadastral ; les détentions sur parcelles partagées impliquent que le nombre réel de logements est supérieur, et la part jamais échangée est calculée sur les parcelles, non sur les maisons. Les actes sont dédupliqués par (date, valeur). Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n’enregistre que les cessions d’actifs — les cessions de parts de SCI n’y figurent jamais, et les propriétés de ce rang se négocient souvent en société : la profondeur réelle de ce marché est donc structurellement sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu’une partie du bien cédé et ne sont pas utilisées. 2025 court jusqu’à la publication DVF de décembre.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Les demandes sur ce marché parviennent directement à ce bureau.

E-mailelena@elenaagueeva.comTéléphone+33 7 66 44 02 34WhatsAppÉcrire à ce bureau

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Qui a construit Castellaras, et pourquoi le nom compte-t-il ?

Castellaras est le village de Jacques Couëlle : il reconstruit le château pour la famille Schley en 1926, la banque Seligman commande ensuite quelque quatre-vingt-dix maisons néo-provençales autour de celui-ci — Castellaras-le-Vieux — et dès 1962 apparaissent les maisons-sculptures prototypes de Castellaras-le-Neuf, cinq sur les cinquante prévues, avec Antti Lovag travaillant dans cette agence avant le Palais Bulles. Le nom compte parce que l'attribution fait le prix : sur les douze œuvres de l'école Couëlle notées dans le rapport spécial de ce bureau, seuls les deux ensembles Couëlle se négocient réellement — Castellaras est un marché liquide au cœur de l'architecture signée.

Castellaras se négocie-t-il vraiment au-dessus du reste de Mouans-Sartoux ?

Oui, et de loin. Depuis 2021, la médiane des ventes qualifiées de villas à l'intérieur du domaine (sections cadastrales AP et CD) s'établit à **1,65 M€ contre 681 K€** pour une villa à Mouans-Sartoux — environ **2,4× la médiane communale**. Sur douze années recensées, les deux sections comptent 58 actes qualifiés totalisant 137 M€, avec un plafond à 13,14 M€ en décembre 2025. Et 78 % des 181 parcelles de taille villa du domaine n'ont jamais été cédées une seule fois — le village se conserve, il ne se retourne pas.

Castellaras peut-il être surélevé ou densifié ?

Le document d'urbanisme répond non. Le domaine s'inscrit dans sa propre enveloppe de zonage à faible densité au titre du PLU de Mouans-Sartoux (version en vigueur, 18 décembre 2025) : **10 % de son territoire est classé en Espace Boisé Classé** — inconstructible de manière permanente —, **16 % relève de zones agricoles ou naturelles** sans droits à construire, et le solde constructible est dimensionné sur le tissu bâti mis en place par Couëlle. Réglementation et provenance convergent : le village ne peut être dilué, ce qui est précisément ce qui alimente sa prime. Les coefficients zone par zone sont analysés dans l'édition sur demande du rapport d'intelligence Castellaras.