Castellaras — le village de Couëlle, le registre sur 12 ans

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Chaque vente de villa qualifiée du domaine de Castellaras à Mouans-Sartoux sur douze ans — le village de Jacques Couëlle lu par nombre de transactions, par valeur, parcelle par parcelle au cadastre, et sous le PLU qui le maintient village.

58 ventes en douze ans, un plafond à 13,14 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre dans le domaine, 2014–2025

Jacques Couëlle a dessiné le château, le village et les maisons-sculptures

Castellaras rassemble sur une colline toute la carrière azuréenne de Jacques Couëlle. Il reconstruit le château de Castellaras pour la famille Schley en 1926, provençal d'apparence et moderne d'usage. Après la guerre, il bâtit des villages : quelque quatre-vingt-dix maisons néo-provençales à Castellaras-le-Vieux, commandées par la banque Seligman autour de son propre château. Dès 1962 viennent les maisons-sculptures de Castellaras-le-Neuf — cinq prototypes sur cinquante prévues. Antti Lovag travaille dans cette agence, où il livre des maquettes-coques et l'intérieur de la villa n° 5, avant de partir construire le Palais Bulles.

Une signature change ce que vaut une maison : nous graduons donc l'attribution au lieu de la présumer. Les douze œuvres, les preuves qui les appuient et les bâtiments attribués à tort à Couëlle sont exposés dans son rapport spécial Couëlle. Sur ces douze œuvres, seuls les deux ensembles de Castellaras reviennent régulièrement sur le marché. Les ventes ci-dessous chiffrent cette rareté.

Douze ans, 58 ventes, 137 M€

Nombre de ventes par année en haut, valeur en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 58 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête, même règle de comptage

Les 12 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de l’acte, voie et prix — l’administration fiscale publie le registre par livraisons, et les mois récents se complètent plus tard

Les 12 plus grandes ventes culminent à 13,14 M€

Année de l’acte et voie uniquement, jamais de numéro.

Les règles d’urbanisme maintiennent le village à sa densité actuelle

10 % du foncier de Castellaras est classé Espace Boisé Classé — inconstructible sous le plan en vigueur. 16 % de plus se trouve en zone agricole ou naturelle, sans droit à bâtir (PLU de Mouans-Sartoux, version en vigueur du 18 décembre 2025 ; cadastre). Ici, la rareté est inscrite dans les règles d'urbanisme.

La protection la plus forte tient au zonage lui-même plutôt qu'aux bois classés : le domaine occupe sa propre zone de faible densité, dimensionnée autour des rues et des parcelles dessinées par Couëlle. Sous le plan en vigueur, Castellaras ne peut pas être redécoupé en quartier plus dense.

Statut d'urbanisme tel que publié au Géoportail de l'Urbanisme à la date du présent rapport — règles en vigueur uniquement, jamais rétro-appliquées aux ventes passées. Parts exprimées en surface cadastrale. L'analyse zone par zone des coefficients est réservée à l'édition sur demande de ce rapport.

Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le domaine est tracé sur le cadastre : sections AP et CD de Mouans-Sartoux, prises entières. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente. Notre rapport spécial Couëlle couvre un périmètre plus large : toutes les voies traversées par la route de Castellaras, sur sept sections. Sa série est donc plus étendue et son plafond différent ; les deux répondent à des questions différentes et aucun chiffre de l'un ne vaut pour l'autre. Aucun tableau de reventes n'est publié ici, pour la raison donnée plus haut : plusieurs maisons partagent une même parcelle, et une méthode par parcelle comparerait des biens sans rapport. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l'Intelligence Unit avant d'entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n'enregistre que les cessions d'actifs : les ventes en société (SCI) n'y figurent jamais, et les propriétés de ce rang se négocient souvent ainsi — la profondeur réelle de ce marché est donc sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du bien ; aucun prix au mètre carré n'est imprimé. Le compte des parcelles à l'échelle villa utilise la contenance cadastrale, jamais le champ terrain du registre. La fenêtre s'arrête là où s'arrête le registre publié, au 31 décembre 2025 : l'administration fiscale publie le registre par livraisons, et les ventes enregistrées tardivement paraîtront dans une édition ultérieure.

Que vaut une villa à Castellaras ?

Le registre cadre le marché : 58 ventes qualifiées en douze ans, à une médiane de 1,60 M€, la plus grande vente enregistrée à 13,14 M€. Aucune villa ne se valorise à la médiane — la position, le terrain et l'architecture en éloignent fortement chaque propriété.

Les villas de Castellaras se vendent-elles off-market ?

Structurellement, oui. DVF n'enregistre que les cessions d'actifs — les cessions de parts de SCI n'apparaissent jamais au registre, et les propriétés de ce niveau se négocient souvent en société : les 137 M€ documentés ici sont un plancher. La discrétion est une préférence légitime des propriétaires, et la vente sans publicité est une pratique courante sur cette côte. Le fonctionnement des ventes discrètes — la valorisation sans historique d'annonce, et le processus que nous conduisons depuis notre registre off-market — est exposé dans le brief off-market.

Qui conseille l'achat ou la vente à Castellaras ?

Elena Agueeva Real Estate conseille ventes et acquisitions discrètes dans les domaines privés et les quartiers de collines de la côte, à partir du registre qualifié qui sous-tend ce rapport et de son propre registre off-market. Les coordonnées ferment cette page.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises —

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

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