Saint-Jean-Cap-Ferrat — Le marché des villas sur 12 ans

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Chaque vente de villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat — la presqu'île du Cap Ferrat, la commune entière — sur dix ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers les plus grandes ventes du registre.

251 ventes en douze ans, un plafond à 199,97 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur la commune entière, 2014–2025

La commune couvre le cap et rien d’autre

Saint-Jean-Cap-Ferrat est un cap d'environ trois kilomètres, tenu entre Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer. La limite communale suit le littoral, si bien que la commune et le cap sont un même lieu : huit sections cadastrales, 1 619 parcelles, le port d'un côté et la plage de Passable de l'autre. Une seule route y entre depuis la corniche ; la mer occupe les trois autres côtés.

Les trois plus grandes ventes de maisons que le registre compte pour tout le département des Alpes-Maritimes sont sur ce cap : 199,97 M€ en 2019, 90,00 M€ en 2018 et 85,00 M€ en 2022. La quatrième est à Antibes. Le cap se négocie aussi bien plus bas que ces sommets : 73 des 251 ventes se sont conclues sous 3 M€.

À 21 ventes par an pour la commune entière, une maison se libère rarement ici, et les acheteurs attendent. Tous les chiffres ci-dessous reposent sur cette rareté. Le registre ne montre par ailleurs qu'une partie du marché : à ces prix, un bien est souvent détenu par une société, et lorsque la société change de mains, aucune vente n'est enregistrée.

Douze ans, 251 ventes, 2,50 Md€

Ventes par année en haut, argent par année en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 251 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête, chaque vente comptée une fois

2025 s'est close sur 21 ventes pour 242 M€. Neuf d’entre elles ont atteint 10 M€ ou plus, et seules 2022 et 2021 en ont enregistré davantage sur une année.

Les 12 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de l’acte, voie et prix — jamais de numéro

Les 36 propriétés vendues deux fois ou plus, du plus fort écart en tête

Première et dernière vente enregistrée sur la même parcelle cadastrale · les huit plus forts écarts

Une voie peut figurer deux fois : chaque ligne est un bien distinct, identifié au registre par une adresse que nous ne publions pas. Entre deux ventes, la surface bâtie enregistrée augmente souvent, la maison revenant agrandie ou reconstruite. Dans ce cas, l’écart inclut les travaux, pas seulement le marché.

Les 12 plus grands actes culminent à 199,97 M€

Année de l’acte et voie uniquement, jamais de numéro.

Les 46 actes qualifiés à 15 M€ et plus, un par un

Toutes les ventes à 15 M€ et plus sur lesquelles reposent les chiffres ci-dessus, telles qu’inscrites au registre de l’État. Année et voie uniquement, et aucune surface : le registre sous-déclare le bâti des grandes propriétés, un prix au mètre carré induirait en erreur.

Source : Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP), diffusées sous Licence Ouverte — chaque vente comptée une fois et qualifiée pièce à pièce par Elena Agueeva. Actes classés du plus élevé au plus faible. Les sept lignes marquées « — » sont des actes des enregistrements 2014 et 2015, qui ne portent aucune voie.

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

Estimer un bien → valuation.elenaagueeva.com

Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le périmètre est la commune entière de Saint-Jean-Cap-Ferrat, ses huit sections cadastrales prises entières. Maisons uniquement, jamais les appartements. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente. Chaque chiffre repose sur des ventes qualifiées une à une par l'Intelligence Unit avant d'entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. Le registre n'enregistre que les cessions d'actifs. Un bien vendu en société (une SCI, la société civile immobilière que les familles utilisent couramment) n'y figure jamais, et les propriétés de ce rang se négocient souvent ainsi : la profondeur réelle de ce marché est donc sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du bien, aucun prix au mètre carré n'est imprimé dans ce rapport. Les enregistrements 2014 et 2015 ne portent aucune adresse de voie ; ces ventes sont rattachées par parcelle cadastrale. La fenêtre s'arrête là où s'arrête le registre publié, au 31 décembre 2025 ; les ventes conclues après cette date ne figurent dans aucun chiffre.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — chaque vente comptée une fois par l'Elena Agueeva Intelligence Unit, même lorsqu'elle couvre plusieurs parcelles.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

E-mailelena@elenaagueeva.comTéléphone+33 7 66 44 02 34WhatsAppÉcrire à Elena Agueeva

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