Cap d'Antibes — Le marché des villas sur 12 ans

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Chaque vente de villa sur la presqu'île du Cap d'Antibes — délimitée sur ses 14 sections cadastrales — sur dix ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers les 25 plus grandes ventes du registre.

551 actes en douze ans, un plafond à 65,89 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur la presqu'île, 2014–2025

Le Cap fait un cinquième des ventes de villas d'Antibes, et plus de la moitié de la valeur

Le Cap d'Antibes est la presqu'île plantée de pins au sud de la vieille ville d'Antibes et de Juan-les-Pins, entre la baie de Cannes et la baie des Anges. Ses villas occupent de grandes parcelles closes de murs, le long de quelques chemins calmes, du boulevard du Cap et du plateau de la Garoupe, et la plupart ne reviennent presque jamais sur le marché. Le reste de la commune — la ville elle-même, Juan-les-Pins, la plaine derrière — se négocie autrement : ce rapport s'arrête donc aux 14 sections cadastrales de la presqu'île et exclut tout ce qui est au nord.

Le registre montre cette concentration sans détour. En douze ans, 551 ventes de villas qualifiées sur la presqu'île ont totalisé 1,58 Md€, soit 53 % de la valeur des villas enregistrée dans toute la commune d'Antibes, pour 21 % de ses ventes. 21 de ces ventes ont atteint 10 M€ ou plus, dont 6 pour la seule année 2024. La plus grande — 65,89 M€ chemin de la Croe en janvier 2024 — est le prix de villa le plus élevé du registre dans toute la commune. Ces chiffres restent en dessous de la réalité : les propriétés de ce rang changent souvent de mains par cession des parts de la SCI qui les détient, et une vente de parts n'entre jamais au registre.

Douze ans, 551 actes, 1,58 Md€

Nombre d’actes par année en haut, valeur en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 551 actes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête, chaque vente comptée une fois

Les 12 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de l’acte, voie et prix — une vente paraît au registre plusieurs mois après la signature, et les dernières entrées arrivent encore

78 propriétés vendues deux fois ou plus ; les huit plus fortes hausses

Première et dernière vente enregistrée sur la même parcelle cadastrale, plus forte hausse en tête

Une même voie peut figurer deux fois — chaque ligne est un bien distinct, identifié au registre par sa parcelle cadastrale ; aucun numéro de rue n’est publié. Entre deux ventes, la surface bâtie enregistrée augmente souvent : les maisons reviennent agrandies ou reconstruites, et l’évolution du prix inclut alors les travaux, pas seulement le marché.

Les douze plus grands actes culminent à 65,89 M€

Année de l’acte et voie uniquement — jamais de numéro de rue.

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

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Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le périmètre est tracé sur le cadastre : les 14 sections de la presqu'île du Cap d'Antibes, prises entières ; le reste de la commune d'Antibes est exclu. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente : une propriété sur plusieurs parcelles compte une fois. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l'Intelligence Unit avant d'entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n'enregistre que les cessions d'actifs : les ventes en société (SCI) n'y figurent jamais, et les propriétés de ce rang se négocient souvent ainsi — la profondeur réelle de ce marché est donc sous-estimée. Les surfaces bâties et de terrain enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du bien ; aucun prix au mètre carré n'est imprimé. Le compte des parcelles à l'échelle villa utilise la contenance cadastrale, jamais le champ terrain du registre, et une propriété s'étend souvent sur plusieurs parcelles : le nombre réel de biens est un peu inférieur au nombre de parcelles. La fenêtre s'arrête là où s'arrête le registre publié, au 31 décembre 2025 ; l'administration fiscale publie par livraisons, plusieurs mois après la signature, et une vente enregistrée tardivement paraît dans une édition ultérieure.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — chaque vente comptée une fois par l'Elena Agueeva Intelligence Unit, même lorsqu'elle couvre plusieurs parcelles.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

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