Les Parcs de Mougins — Le registre du domaine sur 10 ans

Intelligence Analytics réduit un marché à ses métriques DVF : chaque vente de villa dans le domaine fermé emblématique de Mougins — section cadastrale AI, sept allées privées — sur dix ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers le cycle de reventes du domaine.

L’essentiel

La thèse — une seule enceinte, un foncier qu’on ne redécoupe pas

Le domaine parle encore la langue des terres agricoles sur lesquelles il fut dessiné — allée de la Ferme, de la Bergerie, de la Grange, de la Chaumière, de l'Âtre — sept voies privées derrière une seule grille gardée, encloses par les bois de la Valmasque. Ce que l'acheteur y acquiert, c'est l'enceinte elle-même : une entrée unique et contrôlée, une sécurité permanente, et des parcelles paysagères que le plan ne permet pas de redécouper. C'est l'actif de discrétion d'une commune qui vit de la discrétion depuis un siècle — et le registre le valorise en conséquence : moins de trois ventes par an pour l'ensemble du domaine, à une médiane plusieurs fois supérieure à celle de la commune.

Le cadre est le plus chargé d'histoire de Mougins. Le domaine jouxte la butte de Notre-Dame-de-Vie — la chapelle-ermitage bordée de cyprès, protégée depuis 1927 (Base Mérimée) — où Picasso acheta en 1961 le mas qu'il appelait L'Antre du Minotaure et travailla jusqu'à sa mort en 1973 (Mougins Tourisme) ; les collines alentour attirèrent Picabia dès 1924 et l'été surréaliste de 1937 (Centre Pompidou). Derrière la grille, le marché déroule son cycle silencieux : des villas quittent le registre à un prix et y reviennent transformées — six villas du domaine sont revenues au registre au cours de la décennie, chaque fois plus haut, souvent avec plus de surface bâtie enregistrée qu'au départ. Un domaine qui ne peut pas s'étendre se reconstruit de l'intérieur ; le tableau des reventes ci-dessous est ce mécanisme, chiffré.

Le domaine

Section cadastrale AI · allées de la Ferme, des Parcs, de la Chaumière, de l’Espérance, de la Bergerie, de l’Âtre, de la Grange · 65 lots de villas, médiane 2 700 m²

Le cycle de revalorisation — même villa, deux prix

Les surfaces bâties enregistrées à la revente diffèrent parfois du premier passage — les maisons reviennent agrandies ou reconstruites. DVF ne sépare pas les travaux du mouvement de marché ; le tableau valorise les deux ensemble, et c'est précisément ainsi que le domaine capitalise.

Plus grandes ventes enregistrées

Précisions. Le domaine est délimité sur le cadastre : section AI de Mougins, restreinte à ses sept allées privées (de la Ferme, des Parcs, de la Chaumière, de l’Espérance, de la Bergerie, de l’Âtre, de la Grange) ; les voies publiques périphériques de la section sont exclues. La population d’environ 65 lots de villas est établie à partir du parcellaire cadastral et de la base adresse nationale ; les taux de rotation l’utilisent comme dénominateur. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n’enregistre que les cessions d’actifs — les cessions de parts de SCI n’y figurent jamais, et le très haut de gamme fermé se négocie souvent en société : la profondeur réelle de ce marché est donc structurellement sous-estimée. Les surfaces de terrain enregistrées peuvent ne couvrir qu’une partie du lot cédé et ne sont pas utilisées. 2025 court jusqu’à la publication DVF de décembre.

Combien de ventes ont été enregistrées aux Parcs de Mougins sur 2016–2025 ?

29 ventes qualifiées 2016–2025, pour une valeur totale de €85M (DVF, dédoublonné par propriété).

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.