Les Parcs de Mougins — Le registre du domaine sur 12 ans

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Chaque vente de villa dans le domaine fermé emblématique de Mougins — section cadastrale AI, sept allées privées — sur dix ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers le cycle de reventes du domaine.

34 ventes en douze ans, un plafond à 6,71 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre derrière la grille des Parcs de Mougins, 2014–2025

65 lots derrière la grille, moins de trois ventes par an

Les Parcs de Mougins est un domaine privé de sept allées, bordé par les bois de la Valmasque. Il a une entrée unique et contrôlée, une sécurité permanente, et des parcelles paysagères que le plan local ne permet pas de redécouper. Le domaine jouxte la butte de Notre-Dame-de-Vie, où Picasso acheta en 1961 le mas dans lequel il travailla jusqu'à sa mort en 1973 (Mougins Tourisme) ; la chapelle bordée de cyprès y est protégée depuis 1927 (Base Mérimée).

Derrière la grille, le marché est petit et lent. Douze années ont produit 34 ventes qualifiées, moins de trois par an pour l'ensemble du domaine, et elles ont touché 25 des 65 lots de villas. Leur total est de 100 M€, leur médiane de 2,75 M€, et cette médiane a progressé de 73 % depuis 2021. Avec si peu de ventes par an, aucune ne montre à elle seule où va le marché : la série ci-dessous les compte année par année.

Douze ans, 34 ventes, 100 M€

Nombre de ventes par année en haut, valeur en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 34 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête, chaque vente comptée une fois, même sur plusieurs parcelles

Les 10 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de l’acte, allée et prix. Le registre court jusqu’à fin décembre 2025 ; des ventes enregistrées tardivement peuvent encore s’ajouter à une édition ultérieure.

Deux ventes ont été enregistrées en 2025, pour 7,8 M€ au total. Mois de l’acte et allée uniquement, jamais de numéro.

Les 8 lots vendus deux fois, du plus fort écart en tête

Première et dernière vente enregistrée sur la même parcelle cadastrale

Deux ventes ne sont traitées comme la même maison que si elles portent sur la même parcelle cadastrale, jamais sur le même numéro de voie : plusieurs lots du domaine partagent une adresse avec un voisin. Entre deux ventes, la surface bâtie enregistrée augmente souvent — les maisons reviennent agrandies ou reconstruites. Dans ce cas, l’écart inclut les travaux, pas seulement le marché.

Les dix plus grandes ventes culminent à 6,71 M€

Année de l’acte et allée uniquement, jamais de numéro. Les enregistrements 2014–2015 ne portent aucune voie ; ces ventes sont rattachées à leur allée par parcelle cadastrale.

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

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Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le domaine est tracé sur le cadastre : section AI de Mougins, restreinte à ses sept allées privées (de la Ferme, des Parcs, de la Chaumière, de l'Espérance, de la Bergerie, de l'Âtre, de la Grange). Les voies publiques périphériques de la section sont exclues : une vente sur ces voies n'entre dans aucun chiffre. La population de 65 lots de villas provient des surfaces parcellaires du cadastre — le champ terrain du registre n'est jamais utilisé — croisées avec la base adresse nationale, et tous les taux de rotation la prennent pour dénominateur. Une vente entre parfois au registre en plusieurs lignes, une par parcelle concernée ; les lignes qui partagent la même date et le même prix comptent pour une seule vente, et la vente de septembre 2014, deux parcelles, compte donc une fois. Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l'Intelligence Unit avant d'entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. Le registre enregistre les ventes de biens, non les ventes de sociétés. Lorsqu'une maison est détenue par une société civile immobilière et que ses parts changent de mains, rien n'y figure ; les biens de ce rang se négocient souvent ainsi, et la profondeur réelle de ce marché est donc sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu'une partie du bien ; aucun prix au mètre carré n'est imprimé. Les enregistrements 2014–2015 ne portent aucune adresse de voie, et ces ventes sont rattachées au domaine par parcelle cadastrale. Deux ventes ne comptent pour la même maison que sur la même parcelle cadastrale, jamais sur le même numéro. Le registre court jusqu'à fin décembre 2025, et des ventes enregistrées tardivement peuvent encore s'ajouter à une édition ultérieure.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — chaque vente comptée une fois par l'Elena Agueeva Intelligence Unit, même lorsqu'elle couvre plusieurs parcelles.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

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