Francja–Polska — Brief majątku prywatnego na Riwierze

0Synteza

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus

1Umowa Francja–Polska — 1975, zmodernizowana w 2019

Relacja opiera się na jednym instrumencie o niezwykłej długowieczności. Umowa z 20 czerwca 1975 r., podpisana w Warszawie między Republiką Francuską a ówczesną Polską Rzecząpospolitą Ludową, weszła w życie 12 września 1976 r. i nigdy nie została zmieniona protokołem; polska rodzina kupująca dziś na Riwierze czyni to na podstawie tekstu wynegocjowanego pół wieku temu. Jego modernizacja nadeszła za jednym razem. Oba państwa zgłosiły umowę do instrumentu wielostronnego podpisanego 7 czerwca 2017 r., obowiązującego wobec Polski od 1 lipca 2018 r., a wobec Francji od 1 stycznia 2019 r., i skonsolidowana prezentacja niesie dziś aparat ery BEPS: preambułę antyabuzywną, test głównego celu — na mocy którego korzyści umownej można odmówić, gdy jej uzyskanie było jednym z głównych celów danego uzgodnienia — regułę korekty współzależnej dla przedsiębiorstw powiązanych, zaktualizowaną procedurę wzajemnego porozumiewania się, 365-dniowy warunek posiadania dla obniżonej stawki od dywidend oraz 365-dniową klauzulę nieruchomościową dla zysków, omówioną w części II. Skutki te biegną, dla podatków pobieranych u źródła, od 1 stycznia 2019 r., a dla pozostałych podatków — od okresów podatkowych rozpoczynających się 1 lipca 2019 r. lub później.

Rezydencja porządkuje całość. Osobę objętą podatkiem obu państw przypisują reguły kolizyjne artykułu 4: stałe ognisko domowe, następnie ośrodek interesów życiowych, następnie zwykłe przebywanie, następnie obywatelstwo, wreszcie wzajemne porozumienie; podmioty rozstrzyga miejsce faktycznego zarządu. Umowa obejmuje podatki od dochodu i od majątku (artykuł 2 §§1–2) i rozciąga się na podatki identyczne lub analogiczne wprowadzone po jej podpisaniu (artykuł 2 §4) — na tej podstawie w części I analizowany jest francuski podatek majątkowy, nieznany w 1975 r. Tekstami autentycznymi są francuski i polski, każdy w równym stopniu rozstrzygający; oficjalny tekst angielski nie istnieje, a niniejszy brief cytuje konsolidację francuską — zsyntetyzowany tekst polskiego ministerstwa przedstawia ten sam instrument z drugiej strony.

Polska strona zachowuje własne akcenty. Polska nie pobiera ogólnego podatku majątkowego, opodatkowuje spadki i darowizny według własnego reżimu ze znacznymi zwolnieniami w najbliższej rodzinie, a dzieci chroni poprzez zachowek — roszczenie pieniężne wobec spadku, a nie udział w nim w naturze. Niniejszy brief przedstawia polskie prawo wyłącznie na poziomie orientacyjnym; jego zweryfikowanym gruntem jest strona francuska i umowa, a polski odczyt należy do doradców rodziny w Warszawie.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus · umowa z 1975 r. (konsolidacja CML) art. 1, 2, 4; MLI art. 6, 7, 35; BOI-INT-CVB-POL (wersja z 2012 r. — rozstrzyga tekst umowy)

2Rynek widziany z Polski

Widziany z Polski rynek riwierskich willi od €3M wzwyż otwiera się na swój największy rejestr. Półwysep Saint-Tropez odnotował 1006 kwalifikowanych sprzedaży za €7,049M w latach 2014–2025, przy medianie €4.9M i pułapie €85.5M. Cannes z jego wzgórzami — wraz z dzielnicą Super Cannes po stronie Vallauris — dołożyło 306 sprzedaży za €2,066M przy medianie €4.9M, podczas gdy Saint-Jean-Cap-Ferrat pozostaje rynkiem najwęższym i najdroższym: 178 sprzedaży za €2,375M przy medianie €6.5M i pułapie €200.0M. Same ostatnie 36 miesięcy odpowiada za €3,970M we wszystkich trzech.

Źródło: DVF (« Demandes de Valeurs Foncières », DGFiP), sprzedaże willi ≥ €3M, 2014–2025, z deduplikacją według posiadłości — ta sama konwencja obliczeniowa co w opublikowanym hubie Riviera Intelligence, więc niniejszy brief i strony publiczne nie mogą się różnić. DVF do 2025-12-31.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus · rejestr DVF, z deduplikacją według posiadłości

IZakup we Francji jako polski rezydent

Proces i jego koszty

Nabycie przebiega według standardowej francuskiej sekwencji: oferta, compromis de vente (przedwstępna umowa sprzedaży) z dziesięciodniowym terminem odstąpienia, zadatek zwyczajowo 10%, warunki zawieszające i akt notarialny przed notaire (francuskim notariuszem), który pobiera daniny i wpisuje tytuł do rejestru. Notaire działa jako funkcjonariusz publiczny, nie jako pełnomocnik kupującego, toteż polscy nabywcy zwykle angażują dodatkowo własnych doradców. Ponieważ za tą parą państw nie stoi żadna umowa spadkowa ani o darowiznach, to, co tworzy akt, jest tym, co francuskie prawo później odczyta; pytania o strukturę z części I bis zasługują na odpowiedź, zanim compromis zostanie podpisany.

Koszt posiadania

Artykuł 964 CGI ustanawia coroczny podatek od majątku nieruchomego powyżej €1,300,000 aktywów podlegających opodatkowaniu. Dla osób bez domicylu we Francji podstawę tworzą nieruchomości położone we Francji wraz z ułamkiem udziałów jakiejkolwiek spółki odpowiadającym francuskim nieruchomościom (artykuł 965), a pozycja traktatowa jest rozstrzygnięta, nie zaś nieobecna: umowa sięga podatków od majątku, rozciąga się na podatki analogiczne wprowadzone po 1975 r. (artykuł 2 §4) i przypisuje majątek ulokowany we francuskich nieruchomościach Francji (artykuł 22 §1). Polska ze swej strony zwalnia to, co Francja może opodatkować (artykuł 23 §1 a), i nie pobiera własnego ogólnego podatku majątkowego, więc IFI jest francuskim kosztem utrzymania pozycji, a nie podwójnym obciążeniem. Co istotne, artykuł 22 §4 działa na korzyść rodziny we wszystkim pozostałym: wszystkie inne składniki majątku polskiego rezydenta — portfele przede wszystkim — podlegają opodatkowaniu wyłącznie w Polsce i Francja nie ma do nich żadnego roszczenia, dopóki trwa polska rezydencja.

Dla rodziny rozważającej pełną przeprowadzkę do Francji kalendarz wyznacza ustawa krajowa, nie umowa. Osoba obejmująca francuski domicyl podatkowy po pięciu latach kalendarzowych poza Francją podlega przez pięć kolejnych lat opodatkowaniu wyłącznie od francuskich aktywów nieruchomościowych (artykuł 964, 1°, al. 2) — okno, które kodeks przyznaje każdej przybywającej rodzinie, najlepiej planowane względem testów rezydencji z części III przed przeprowadzką, nie po niej.

Opłaty cykliczne podążają za nieruchomością. Taxe foncière (podatek od nieruchomości) biegnie według stawek gminnych; dla umeblowanych rezydencji drugorzędnych gminy w zone tendue (strefie napiętego rynku mieszkaniowego) — kategorii obejmującej sztandarowe gminy Riwiery — mogą uchwalić surtaxe, dopłatę do taxe d'habitation (podatku mieszkaniowego) od drugich domów, a coroczna deklaracja o sposobie zajmowania wymagana jest od wszystkich właścicieli. Ponieważ stawki te są gminne i właściwe dla danego roku, cykl wydań tego briefu weryfikuje je na nowo, zamiast je zamrażać.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus · CGI art. 964–965; umowa z 1975 r. art. 2 §4, 22 §§1, 4, 23 §1 a; taryfy kosztów podane orientacyjnie, rozliczane przy zleceniu

I bisStruktury, jako pytania

Pytanie o strukturę

Struktury właścicielskie przedstawiono tu — zgodnie z doktryną tej linii raportów — jako pytania do analizy, nie jako rekomendacje. Dla polskiego nabywcy analizę porządkuje jeden fakt: wobec braku umowy spadkowej w tej relacji francuskie prawo krajowe odczytuje strukturę przy każdym przyszłym zdarzeniu — i przez większość z nich patrzy na wskroś.

Dług przeciw IFI — co kodeks przewiduje

Rozmowa o finansowaniu biegnie tu tak jak wszędzie na tym wybrzeżu: kredyt z banku nabywcy, zabezpieczony na zastawionym portfelu, tak by płynność pozostawała zainwestowana, a dług obniżał podstawę opodatkowania. Mechanika jest legalna i kodeks ją przewiduje. Dług akwizycyjny wobec banku podlega odliczeniu od podstawy IFI na mocy artykułu 974 CGI, a aktywa finansowe leżą w ogóle poza tą podstawą — dla polskiego rezydenta podwójnie, bo artykuł 22 §4 umowy pozostawia majątek nienieruchomościowy wyłącznie Polsce. Granice są trzy. Kredyty spłacające kapitał w terminie zapadalności uznaje się za amortyzowane — odliczenie maleje proporcjonalnie przez okres życia kredytu, a o jedną dwudziestą rocznie tam, gdzie terminu nie oznaczono. Gdy nieruchomości podlegające opodatkowaniu przekraczają €5M, a długi przekraczają 60% ich wartości, nadwyżka podlega odliczeniu tylko w połowie, chyba że kredytobiorca wykaże, iż kredyt nie został zaciągnięty głównie ze względów podatkowych. Dług musi też być rzeczywisty — faktycznie uruchomiony, faktycznie obsługiwany, na warunkach rynkowych; przeprowadzony przez rachunek wspólnika SCI przestaje się liczyć przy wycenie udziałów (artykuł 973). Dźwignia łagodzi IFI w pierwszych latach i z założenia wygasa — kalendarz najlepiej zbadać przed compromis, nie po nim.

Co nabycie rozstrzyga dla spadku — i dla darowizn

Między Francją a Polską nie stoi żadna umowa spadkowa ani o darowiznach: tabela zakresu umów samej administracji, wydana ponownie w kwietniu 2026 r., odnotowuje umowę z 1975 r. dla dochodu i majątku — i nic ponadto. Francuskie prawo krajowe stosuje się więc w całości. Willa oraz udziały spółek, w których przeważają francuskie nieruchomości, wpadają we francuski podatek spadkowy niezależnie od domicylu właściciela (artykuł 750 ter, 2° CGI); gdy zmarły miał domicyl francuski, sięgnięta zostaje masa światowa (750 ter, 1°); a gdy spadkobierca miał francuski domicyl przez co najmniej sześć z dziesięciu lat poprzedzających przekazanie, sięgnięty zostaje również światowy spadek tego spadkobiercy (750 ter, 3°) — klauzula bezpośrednio interesująca rodziny, których dzieci studiują lub osiedlają się we Francji. Artykuł 784 A zalicza następnie podatek spadkowy zapłacony za granicą, lecz tylko na poczet francuskiego podatku od aktywów położonych poza Francją; na samej willi francuska danina pozostaje nieuszczuplona. Polska ze swej strony opodatkowuje spadki i darowizny własną ustawą, ze znacznymi zwolnieniami w najbliższej rodzinie — interakcja obu systemów, niezłagodzona żadną umową, jest dokładnie tym, co wycenia konsultacja przed nabyciem.

Tam, gdzie stosuje się francuski podatek spadkowy, skala jest ta z artykułu 777 CGI: progresywna do 45% w linii prostej powyżej €1.8M na udział spadkowy, po kwocie wolnej €100,000 na dziecko z artykułu 779, z małżonkiem pozostałym przy życiu zwolnionym w spadku. Zanim którekolwiek państwo ustali podatek, prawo cywilne rozstrzyga, kto dziedziczy — a tu relacja jest dobrze wyposażona: oba państwa stosują rozporządzenie UE 650/2012, więc obywatel polski zwykle zamieszkały we Francji może wybrać prawo polskie dla całości spadku. Wybór zmienia mechanikę bardziej niż ochronę — prawo polskie daje dzieciom zachowek, roszczenie pieniężne o ułamek udziału ustawowego, podczas gdy prawo francuskie rezerwuje udział w samym majątku — a ponieważ prawo polskie niesie tym samym własny mechanizm rezerwy, kompensacyjne prawo poboru z artykułu 913, alinéa 3 Code civil (francuskiego kodeksu cywilnego), napisane dla praw obcych, które nie znają żadnej rezerwy, co do zasady nie znajduje zastosowania. Opisana wyżej alokacja fiskalna pozostaje wyborem nietknięta. Wybór prawa, ustrój majątkowy małżeński wniesiony do zakupu i kalendarz ewentualnych darowizn to pytania dla pełnomocników po obu stronach, na które najlepiej odpowiedzieć przed compromis.

Démembrement — nuda własność darowana, używanie zachowane

Struktura powszechnie proponowana obok kredytu dzieli samą własność: nabywca zachowuje użytkowanie (usufruit) — używanie willi i jej pożytki dożywotnio — a nudę własność (nue-propriété) daruje następnemu pokoleniu. Kodeks wycenia podział według wieku. Według skali artykułu 669 CGI nuda własność odpowiada 60% pełnej wartości, gdy użytkownik ma między 61 a 70 lat, i 70% między 71 a 80; darowizna ponosi podatek wyłącznie od tego ułamka, według dzisiejszej wartości, a scalenie pełnej własności przy śmierci użytkownika nie jest kolejnym opodatkowanym przekazaniem. Artykuł 751 stawia warunki — darowizna notarialna, dokonana wcześniej niż trzy miesiące przed śmiercią, wyceniona według skali artykułu 669 — a artykuł 968 utrzymuje pełną wartość w podstawie IFI użytkownika, więc podatek majątkowy pozostaje niewzruszony. Dla polskiej rodziny sceneria jest krajowa, nie traktatowa: Francja opodatkowuje darowiznę jako przeniesienie francuskiej nieruchomości, żadna maszyneria umowna nie działa, a polskie traktowanie tego samego przekazania bada się z pełnomocnikami w Warszawie obok opisanego wyżej wyboru prawa.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus · CGI art. 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 968, 973–974, 990 J, 1649 AB; Code civil art. 913; umowa z 1975 r. art. 13 §1, 22 §4; rozp. UE 650/2012

IISprzedaż jako polski rezydent

Francja opodatkowuje pierwsza, a tekst z 1975 r. mówi dziś nowoczesnym językiem: artykuł 13 §1 przypisuje Francji zyski z francuskich nieruchomości, a od wejścia w życie instrumentu wielostronnego sięga zysków z udziałów i porównywalnych praw — z udziałami w spółkach osobowych i trustach włącznie — które w którymkolwiek momencie 365 dni przed sprzedażą czerpały ponad połowę wartości z francuskich nieruchomości. Dla sprzedającego będącego polskim rezydentem francuska danina biegnie na mocy artykułu 244 bis A CGI: zysk podlegający opodatkowaniu pomniejsza ulga za okres posiadania — 6% za każdy rok posiadania powyżej piątego i 4% za dwudziesty drugi (artykuł 150 VC) — składnik dochodowy stosuje się następnie według stawki 19% (artykuł 200 B) i wygasa po 22 latach, podczas gdy daniny socjalne wygasają po 30 i podążają za przynależnością sprzedającego do systemu zabezpieczenia społecznego — dla właścicieli objętych europejską koordynacją zabezpieczenia społecznego zasadniczo obniżony pobór solidarnościowy (prélèvement de solidarité) 7.5% zamiast pełnych obciążeń socjalnych, weryfikowany przy zleceniu. Zyski podlegające opodatkowaniu powyżej €50,000 ponoszą dodatkowo progresywną dopłatę z artykułu 1609 nonies G, sięgającą 6% na poziomach, na których ten rynek zawiera transakcje. Ponieważ Polska jest państwem członkowskim Unii Europejskiej, wymóg akredytowanego przedstawiciela podatkowego, obciążający sprzedających z państw trzecich, nie powstaje (artykuł 244 bis A, IV bis).

Polska następnie cofa się o krok, zamiast opodatkować ponownie. Zyski, które artykuł 13 przydziela Francji, leżą poza listą zaliczenia artykułu 23 §1 b, stosuje się więc metoda wyłączenia z artykułu 23 §1 a: Polska zwalnia zysk, zachowując go wyłącznie dla progresji swoich stawek, a francuski wymiar zamyka sprawę. Jak zwolnienie wykazuje się w polskiej deklaracji i jak spotyka się ono z własnymi polskimi regułami okresu posiadania dla sprzedaży krajowych — to należy do polskich doradców rodziny. To samo dotyczy zarówno sprzedaży willi, jak i udziałów spółki nieruchomościowej — w tej parze państw opakowanie zmienia krąg nabywców i francuską mechanikę, nie alokację.

Wyjazd po sprzedaży — nota o exit tax

Rodziny, które sprzedają, a potem wyprowadzają się z Francji, pytają czasem, czy przy wyjeździe stosuje się danina wyjściowa. Odpowiedź jest węższa, niż sugeruje nazwa. Francuski exit tax (artykuł 167 bis CGI) celuje w papiery wartościowe, nie w nieruchomości: dotyczy osób, które miały francuski domicyl przez co najmniej sześć z dziesięciu lat przed wyjazdem, i opodatkowuje niezrealizowane zyski na znacznych pozycjach w papierach wartościowych — pozycjach o łącznej wartości powyżej €800,000 albo udziałach 50% i więcej w zyskach spółki, przy czym drugie kryterium łapie pakiet kontrolny niezależnie od jego wartości — według stanu na dzień wyjazdu. Willa już sprzedana rozliczyła własny podatek według powyższych reżimów, a same wpływy ze sprzedaży nie mieszczą się w daninie. Udziały rodzinnej SCI podążają za nieruchomością, nie za portfelem: dopóki spółka zachowuje zwykły reżim podatku dochodowego, zyski z jej udziałów nieruchomościowych pozostają w reżimie nieruchomościowym (artykuł 150 UB CGI) i poza exit tax — francuskie prawo do opodatkowania późniejszej sprzedaży zabezpiecza zamiast tego artykuł 244 bis A. Spółka, która wybrała opodatkowanie podatkiem od osób prawnych, zmienia kwalifikację, a z nią analizę; opcja ta należy do listy kontrolnej przed wyjazdem. Zegar rezydencji liczy się w równym stopniu: osoba wyjeżdżająca przed sześcioma latami francuskiego domicylu w poprzedzających dziesięciu stoi całkowicie poza daniną od zysków utajonych, więc rodzina, która spróbowała Francji przez kilka lat i ruszyła dalej, wyjeżdża zazwyczaj nietknięta; zyski objęte już odroczeniem podatkowym rządzą się własnymi regułami i podlegają przeglądowi przy zleceniu. Tam, gdzie maszyneria jednak działa, płatność jest co do zasady odroczona, a wymiar wygasa automatycznie, gdy papiery pozostają w posiadaniu dwa lata po wyjeździe — pięć, gdy portfel przekraczał €2.57M — albo z chwilą powrotu do Francji.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus · umowa z 1975 r. art. 13 §1, 23 §1; CGI art. 150 UB, 150 VC, 167 bis, 200 B, 244 bis A (wraz z IV bis), 1609 nonies G

IIINajem — jako najemca i jako wynajmujący

Najem w roli najemcy

Rok najmu przed zakupem pozostaje klasycznym pierwszym krokiem i niesie jedną przestrogę wartą jasnego wypowiedzenia: francuski domicyl podatkowy według artykułu 4 B CGI zależy od położenia foyer (ogniska domowego), głównego miejsca pobytu oraz ośrodków interesów zawodowych i gospodarczych — a żaden z nich nie ustępuje przed umową najmu. Riwierska willa, która staje się faktycznym domem rodziny, może ustanowić francuską rezydencję — ze skutkami światowymi — na długo przed jakimkolwiek zakupem, a wraz z nią kaskadę rezydencji z artykułu 4 umowy. Wybór między umeblowanym najmem sezonowym a cywilną umową najmu na rok do trzech lat rozstrzyga o elastyczności wyjścia i najlepiej dopasować go do rzeczywistego celu tej próby.

Wynajmowanie willi

Dochód z najmu ze źródła francuskiego osób niebędących rezydentami — z powszechnym na tym poziomie cen najmem umeblowanym włącznie — opodatkowany jest w reżimie stawki minimalnej z artykułu 197 A CGI: nie mniej niż 20% do pułapu drugiego przedziału i 30% powyżej, chyba że podatnik wykaże niższą światową stawkę efektywną; daniny socjalne stosują się dodatkowo, według stawki zależnej od przynależności właściciela do systemu zabezpieczenia społecznego — dla właścicieli z polską przynależnością zasadniczo obniżony pobór solidarnościowy, weryfikowany przy zleceniu. Alokacja umowna jest bezpośrednia: artykuł 6 czyni dochód opodatkowanym we Francji jako państwie położenia nieruchomości, a artykuł 23 §1 a wycofuje go następnie z polskiej podstawy — Polska zachowuje go wyłącznie dla progresji swoich stawek. Jak zwolnienie wykazuje się po polskiej stronie, należy do polskich doradców rodziny.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus · CGI art. 4 B, 197 A; umowa z 1975 r. art. 4, 6, 23 §1 a

4Co się zmieniło

Wydanie 1 — punkt odniesienia (lipiec 2026). Instrumenty według obecnego stanu: umowa z 20 czerwca 1975 r., obowiązująca od 12 września 1976 r., niezmieniona żadnym protokołem, w brzmieniu zmodyfikowanym instrumentem wielostronnym według stanowisk złożonych przez Polskę 23 stycznia 2018 r. i przez Francję 26 września 2018 r. — stanowisk, które, jak odnotowuje sama konsolidacja, każde z państw może później zmodyfikować, co niniejszy brief będzie śledził. Tabela zakresu umów administracji (BOI-ANNX-000306), wydana ponownie 29 kwietnia 2026 r., odnotowuje wiersz Polski bez zmian: dochód i majątek, żadnego instrumentu spadkowego ani o darowiznach. Merytoryczny komentarz administracji do umowy pochodzi z 12 września 2012 r. i poprzedza instrument wielostronny; niniejszy brief podąża za tekstem skonsolidowanym. Po stronie polskiej opublikowana tabela umów ministerstwa finansów wymienia umowę z 1975 r. i jej zsyntetyzowany tekst MLI, bez następczego instrumentu w przygotowaniu w rejestrze publicznym. Punkty obserwacji do wydania 2: coroczne ruchy Loi de finances (ustawy budżetowej) wokół IFI i danin od przeniesienia własności; gminne głosowania nad surtaxe na łuku Riwiery; polskie ustawodawstwo o podatku od spadków i darowizn, o fundacji rodzinnej lub w kierunku jakiegokolwiek podatku majątkowego; oraz każde otwarcie renegocjacji między obu państwami.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus

5Pytania i odpowiedzi

Czy polski rezydent płaci francuski podatek majątkowy od riwierskiej willi?

Tak — z chwilą gdy francuskie aktywa nieruchomościowe przekroczą €1.3M, czy to trzymane bezpośrednio, czy poprzez ułamek nieruchomościowy udziałów spółki (art. 964 CGI). Umowa z 1975 r. obejmuje podatki od majątku i przypisuje majątek we francuskich nieruchomościach Francji (art. 22 §1), podczas gdy wszystko pozostałe w majątku polskiego rezydenta zostaje wyłącznie przy Polsce (art. 22 §4). Polska nie pobiera porównywalnego podatku majątkowego, więc danina jest potwierdzona umową, lecz nigdy niepodwojona.

Kto opodatkowuje zysk, gdy polski rezydent sprzedaje francuską willę?

Francja, jako państwo położenia nieruchomości (art. 13 §1), na mocy artykułu 244 bis A CGI z ulgami za okres posiadania — składnik dochodowy wygasa po 22 latach, a daniny socjalne po 30. Polska zwalnia zysk z progresją (art. 23 §1 a), zamiast zaliczać, więc francuski wymiar zamyka sprawę.

Czy sprzedaż poprzez spółkę zmienia odpowiedź?

Nie co do alokacji. Od wejścia w życie instrumentu wielostronnego zyski z udziałów, które w którymkolwiek momencie 365 dni przed sprzedażą czerpały ponad połowę wartości z francuskich nieruchomości, podlegają opodatkowaniu we Francji (art. 13 §1), a na wypadek śmierci udziały nieruchomościowe pozostają we francuskim podatku spadkowym na mocy artykułu 750 ter CGI. Opakowanie zmienia krąg nabywców i mechanikę, nie państwo opodatkowania.

Czy istnieje umowa spadkowa lub o darowiznach między Francją a Polską?

Nie. Tabela zakresu umów administracji odnotowuje dla Polski dochód i majątek — i nic więcej. Francuski podatek spadkowy podąża więc wyłącznie za prawem krajowym: willa i udziały nieruchomościowe są objęte niezależnie od domicylu właściciela (art. 750 ter CGI), spadkobierca będący rezydentem Francji przez sześć z dziesięciu lat sprowadza zasięg światowy, a zaliczenie z artykułu 784 A ogranicza się do podatku zapłaconego od aktywów położonych poza Francją.

Czy spadkobiercy polskiego właściciela mogą zachować polskie prawo spadkowe?

W przeważającej mierze tak. Oba państwa stosują rozporządzenie UE 650/2012, więc obywatel polski zwykle zamieszkały we Francji może wybrać prawo polskie dla całości spadku. Prawo polskie chroni dzieci zachowkiem — roszczeniem pieniężnym o ułamek udziału ustawowego — a nie francuską rezerwą (réserve) w naturze; ponieważ mechanizm rezerwy istnieje, kompensacyjne prawo poboru z artykułu 913, alinéa 3 Code civil co do zasady nie znajduje zastosowania, a alokacja fiskalna pozostaje nietknięta: francuski podatek spadkowy nadal sięga willi.

Czy dochód z najmu we Francji jest opodatkowany, gdy właściciel mieszka w Polsce?

Tak, przez Francję: umowa czyni dochód z majątku nieruchomego opodatkowanym w państwie jego położenia (art. 6), a Francja stosuje reżim stawki minimalnej z artykułu 197 A CGI — nie mniej niż 20% i 30% — z daninami socjalnymi dodatkowo. Polska zwalnia dochód z progresją (art. 23 §1 a), zamiast zaliczać.

Czy po sprzedaży i wyjeździe stosuje się francuski exit tax?

Rzadko — i nigdy od samej willi. Danina (art. 167 bis CGI) sięga jedynie osób z francuskim domicylem przez sześć z dziesięciu lat przed wyjazdem, i jedynie ich niezrealizowanych zysków na papierach wartościowych — powyżej €800,000 wartości albo udziałów 50% i więcej w zyskach spółki; sprzedana willa i wpływy z niej stoją poza daniną, podobnie jak udziały rodzinnej SCI utrzymane w zwykłym reżimie podatku dochodowego (art. 150 UB). Tam, gdzie danina jednak działa, płatność jest co do zasady odroczona, a wymiar wygasa po dwóch latach — pięciu powyżej €2.57M — albo z chwilą powrotu do Francji.

Czy kredyt bankowy obniża francuski podatek majątkowy od riwierskiej willi?

Tak. Dług akwizycyjny wobec banku podlega odliczeniu od podstawy IFI na mocy artykułu 974 CGI, a zastawione aktywa finansowe pozostają w ogóle poza francuskim podatkiem — umowa pozostawia majątek nienieruchomościowy polskiego rezydenta wyłącznie Polsce (art. 22 §4). Odliczenie ma granice: kredyty bez bieżącej spłaty kapitału uznaje się za amortyzowane corocznie, a gdy nieruchomości przekraczają €5M, a dług 60% ich wartości, nadwyżka liczy się tylko w połowie, chyba że wykazany zostanie cel głównie pozapodatkowy.

Czym jest Chiron Legal Corpus?

Chiron Legal Corpus to biblioteka badawcza stojąca za tym briefem, utrzymywana przez offshorowego partnera badawczo-prawnego tego biura: obszerny transgraniczny zbiór skonsolidowanych ustaw, doktryny organów podatkowych, instrumentów traktatowych i orzecznictwa, z francuskimi źródłami pierwotnymi w pełnym tekście włącznie. Każde stwierdzenie prawa na tych stronach jest wobec niego weryfikowane, ponownie sprawdzane w Légifrance i BOFiP przy każdym wydaniu i opatrywane datą przeglądu sekcja po sekcji.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus

6Metodologia, źródła i zastrzeżenia

Metoda. Stwierdzenia prawne weryfikowane są wobec Chiron Legal Corpus, biblioteki badawczej utrzymywanej przez offshorowego partnera badawczo-prawnego tego biura — obszernego, transgranicznego i międzynarodowego zbioru skonsolidowanych ustaw, doktryny organów podatkowych, instrumentów traktatowych i orzecznictwa, z francuskim prawem pierwotnym w pełnym tekście, sprawdzanym ponownie w źródłach oficjalnych przy każdym wydaniu. Przegląd z 19 lipca 2026 r. objął Légifrance (CGI art. 4 B, 150 UB, 150 VC, 167 bis, 197 A, 200 B, 244 bis A wraz z IV bis, 669, 750 ter, 751, 777, 779, 784 A, 964–965, 968, 973–974, 980, 990 J, 1609 nonies G, 1649 AB; Code civil art. 913 — teksty skonsolidowane) oraz instrument traktatowy w jego oficjalnej prezentacji francuskiej: umowę z 20 czerwca 1975 r. w konsolidacji z instrumentem wielostronnym według stanowisk złożonych w 2018 r., opublikowaną przez francuską administrację. Tekstami autentycznymi są francuski i polski, każdy w równym stopniu rozstrzygający; oficjalny tekst angielski nie istnieje. Komentarz administracji do umowy (BOI-INT-CVB-POL) pochodzi z 12 września 2012 r. i poprzedza instrument wielostronny; niniejszy brief podąża za tekstem skonsolidowanym. Pozycję co do zakresu umów przyjęto z tabeli administracji z 29 kwietnia 2026 r. (BOI-ANNX-000306); pozycję co do statusu traktatowego po stronie polskiej — z opublikowanej tabeli polskiego ministerstwa finansów. Polskie prawo krajowe przedstawiono na poziomie orientacyjnym ze źródeł wtórnych i nigdy nie dźwiga ono twierdzenia prawnego. Dane rynkowe: DVF (DGFiP), sprzedaże willi ≥ €3M, z deduplikacją według posiadłości, rejestr do 2025-12-31. Pozycje oznaczone „przy zleceniu” — stawki gminne, przynależność do systemu danin socjalnych, polskie wykazanie dochodu zwolnionego, podstawa zysku na poziomie aktu — podane są na poziomie mechanizmu, do weryfikacji w konkretnej sprawie.

Zastrzeżenie. Niniejszy brief dokumentuje opublikowane prawo i publiczne dane transakcyjne; jest badaniem, nie spersonalizowaną poradą prawną ani podatkową, a okoliczności indywidualne — historia rezydencji, obywatelstwo, ustrój majątkowy małżeński, łańcuch tytułu — zmieniają wyniki. Przy żywej transakcji to biuro koordynuje właściwych francuskich pełnomocników (avocat fiscaliste, notaire) i prowadzi stronę nieruchomościową.

Stan prawny na 19 lipca 2026 r. — zweryfikowano w Légifrance i BOFiP poprzez Chiron Legal Corpus