Mougins — Les Colles : le registre de la colline sur 10 ans

Intelligence Analytics réduit un marché à ses métriques DVF : chaque vente de villa sur la colline des Colles — sections cadastrales AR, AS et BA de Mougins, d'un mur à l'autre — sur dix ans, lue par nombre de transactions, par valeur, et à travers le cycle de reventes de la colline.

L’essentiel

La thèse — la colline qui s’appelle colline

En provençal, une colle est une colline — Les Colles est la colline qui porte simplement son nom. À un kilomètre au nord du vieux village de Mougins, entre la D3 et les bois de la Valmasque, ses chemins — des Colles, du Santon, de Camp Lauvas, des Horts de la Salle — ne portent ni grille, ni enseigne, ni trafic de transit ; la discrétion s'y achète en foncier, en haies et en relief plutôt qu'à une loge de gardien. Les lots se comptent en milliers de mètres carrés, et le registre se comporte en conséquence : onze actes par année moyenne pour un quartier entier, quatre lots sur cinq intouchés sur toute la décennie enregistrée.

Ce que la décennie montre, c'est une revalorisation discrète et décisive. L'acte médian de la colline a gagné une classe de prix entière depuis 2021 ; son plafond — 24 M€ chemin du Santon en 2023 — compterait parmi les plus grandes ventes enregistrées de la commune toutes années confondues, et 2025 a déjà ajouté des actes à huit chiffres sur le chemin des Colles lui-même. Là où les domaines fermés voisins valorisent leur enceinte gardée, Les Colles valorise la formule plus ancienne de la Riviera : un foncier qu'on ne redécoupe pas, sur une colline que personne ne traverse, à dix minutes de la Croisette. La planche en fin de dossier montre le mécanisme à l'échelle cadastrale — une trame de grandes parcelles, éclairée avec parcimonie par les ventes de la décennie, rallumée deux fois sur vingt-et-une d'entre elles seulement.

La colline

Sections cadastrales AR · AS · BA · chemins des Colles, du Santon, de Camp Lauvas, des Horts de la Salle · 449 lots à l’échelle villa (cadastre)

Le cycle de revalorisation — même adresse, deux prix

Les surfaces bâties enregistrées à la revente diffèrent parfois du premier passage — les maisons reviennent agrandies ou reconstruites. DVF ne sépare pas les travaux du mouvement de marché ; le tableau valorise les deux ensemble.

Plus grandes ventes enregistrées

Précisions. La colline est délimitée sur le cadastre : sections AR, AS et BA de Mougins, prises entières — les voies de lisière situées dans les sections sont incluses ; rien au-delà ne l’est. La population de 449 lots à l’échelle villa (≥ 400 m²) est établie à partir du parcellaire cadastral ; les taux de rotation l’utilisent comme dénominateur, et les propriétés multi-parcelles impliquent que le nombre réel de biens est un peu inférieur — la part jamais échangée est donc un plancher, pas un effet de style. Les actes sont dédupliqués par (date, valeur). Chaque chiffre repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne ; le protocole de qualification est propriétaire. DVF n’enregistre que les cessions d’actifs — les cessions de parts de SCI n’y figurent jamais, et le très haut de gamme des collines se négocie souvent en société : la profondeur réelle de ce marché est donc structurellement sous-estimée. Les surfaces bâties enregistrées peuvent ne couvrir qu’une partie du bien cédé et ne sont pas utilisées. Les millésimes 2016–2020 proviennent des archives DGFiP propres à ce bureau ; 2025 court jusqu’à la publication DVF de décembre.

Combien de ventes ont été enregistrées sur la colline des Colles à Mougins sur 2016–2025 ?

115 ventes qualifiées 2016–2025, pour une valeur totale de 263 M€ (DVF, dédoublonné par propriété).

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.