Appartements de Cannes — La Croisette & La Californie
La première ligne de la Croisette — du Vieux-Port à Port Canto — et les collines de La Californie, appartements uniquement (type Appartement), DVF 2016–2025. Chaque chiffre repose sur des ventes qualifiées une à une par l'Intelligence Unit ; les enregistrements non comparables sont écartés, jamais moyennés.
Intelligence Analytics réduit un marché à ses métriques DVF : les ventes d'appartements en première ligne de la Croisette — du Vieux-Port à Port Canto — et dans les collines de La Californie sur dix ans, construites exclusivement sur des mutations mono-appartement isolées, ventes en bloc et mixtes exclues.
Market data
L’essentiel
Le prix médian de la Croisette est passé de 13 544 €/m² en 2016 à 20 090 €/m² en 2025 — +48% sur une décennie qui a absorbé une pandémie et deux chocs de taux.
La première ligne se négocie à 16 892 €/m² médian contre 4 997 €/m² pour Cannes entière — une prime de 3.4× : le prix mesurable de la mer.
La plus grande vente qualifiée du registre : 10,00 M€ au 44 DE LA CROISETTE, 227 m² — et un taux record de 65 321 €/m² sur la décennie.
La Californie enregistre 2 133 ventes contre 619 pour la Croisette — le triple du volume à environ un tiers du taux (6 218 €/m²) : même logique patrimoniale, échangée contre les jardins et la vue.
Environ 45% des mutations d'appartements ≥ 3 M€ enregistrées à Cannes ne sont pas ce qu'elles paraissent et sont écartées par notre protocole de qualification — toute moyenne qui les conserve décrit autre chose.
La thèse — la mer, la saison, la valeur refuge
Personne n'a sa résidence unique sur la Croisette — et c'est précisément le sujet. L'acheteur y tient un calendrier d'adresses : Londres ou Genève pour les affaires, Gstaad en février, le boulevard pour la saison. L'appartement, et non la villa, est l'instrument de cette vie — on ferme et l'on part, les services des palaces à la porte (façades et grand escalier du Carlton inscrits aux Monuments Historiques — Base Mérimée), les plages privées en face, et le plus profond vivier de locataires à la semaine de la Riviera : le MIPIM amène à lui seul plus de 20 000 délégués de l'immobilier au Palais chaque mars (RX France), les Cannes Lions quelque 15 000 de plus en juin, le Festival, le Yachting Festival et le MIPCOM remplissant les intersaisons. Un actif qui se loue à la semaine de congrès et repose sur une offre impossible à reconstruire — il n'y a qu'une première ligne — se comporte moins comme du logement que comme une valeur refuge. La série décennale ci-dessous le montre : le m² médian en hausse de moitié depuis 2016, avec des replis superficiels. Le marché valorise la même conviction vers l'avant : le plus récent programme de première ligne, le 33 Croisette, affiche ses appartements à partir de 13,8 M€ et ses penthouses en duplex à 33,8 M€ (JamesEdition).
La Californie, c'est la même logique patrimoniale dans un autre registre. Sur la colline au-dessus de la baie — où la Russie impériale passait ses hivers (l'enclave de la « Petite Russie » et son église de 1894 — Base Mérimée) et où Picasso peignit onze toiles en huit jours d'octobre à la Villa La Californie (Centre Pompidou) — l'acheteur échange le boulevard contre les jardins, le silence et la vue longue sur les îles de Lérins. Des appartements plus vastes dans des résidences en parc, détenus pour la qualité de vie plus que pour la saison : la moitié du €/m² de la Croisette, la même rareté de position.
La Croisette
Adresses de première ligne uniquement, du Vieux-Port à Port Canto (n° 2–134). Les sections intérieures de la bande (BT/BV) atteignent la rue d’Antibes et sont volontairement exclues.
| 619 ventes qualifiées 2016–2025 | 382 ventes ≥ 1 M€ | 64 ventes ≥ 3 M€ | €932M valeur totale | 16 892 €/m² médiane (Carrez) | 65 321 €/m² record enregistré |
Plus grandes ventes enregistrées — La Croisette
| Date | Adresse | m² | Pièces | Annexes | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 05.11.2018 | 55 DE LA CROISETTE | — | 7 | 6 | 12,00 M€ | — |
| 08.09.2017 | 44 DE LA CROISETTE | 227 | 7 | 3 | 10,00 M€ | 43 966 |
| 25.07.2025 | 61 DE LA CROISETTE | 205 | 6 | 3 | 10,00 M€ | 48 702 |
| 02.08.2024 | 42 DE LA CROISETTE | 305 | 8 | 13 | 9,50 M€ | 31 196 |
| 13.11.2025 | 76 DE LA CROISETTE | 186 | 4 | 6 | 8,02 M€ | 43 040 |
| 24.08.2022 | 2 DE LA CROISETTE | 157 | 4 | 0 | 6,50 M€ | 41 494 |
| 13.02.2019 | 95 DE LA CROISETTE | — | 4 | 2 | 6,44 M€ | — |
| 20.06.2016 | 45 DE LA CROISETTE | 118 | 3 | 3 | 6,00 M€ | 51 064 |
Surface Carrez renseignée sur 80% des ventes ; les €/m² ne portent que sur celles-ci.
La Californie
Les sept sections cadastrales des collines de La Californie (CK · CL · CM · CW · DH · DI · DK) — la même poche que ce bureau utilise pour les villas de La Californie.
| 2133 ventes qualifiées 2016–2025 | 362 ventes ≥ 1 M€ | 26 ventes ≥ 3 M€ | €1336M valeur totale | 6 218 €/m² médiane (Carrez) | 177 529 €/m² record enregistré |
Plus grandes ventes enregistrées — La Californie
| Date | Adresse | m² | Pièces | Annexes | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.10.2017 | 87 DU ROI ALBERT | 379 | 7 | 4 | 10,50 M€ | 27 729 |
| 23.01.2024 | 7 MONTROUGE | 400 | 6 | 5 | 5,90 M€ | 14 749 |
| 30.04.2024 | 4 DES ARAUCARIAS | 275 | 6 | 5 | 5,20 M€ | 18 931 |
| 09.01.2020 | 4 DES ARAUCARIAS | 247 | 5 | 3 | 5,00 M€ | 20 216 |
| 30.10.2025 | 56 DU ROI ALBERT | 181 | 4 | 4 | 5,00 M€ | 27 617 |
| 29.09.2016 | 87 DU ROI ALBERT | — | 6 | 0 | 4,26 M€ | — |
| 13.07.2016 | 87 DU ROI ALBERT | — | 5 | 4 | 4,25 M€ | — |
| 15.12.2022 | 4 DES ARAUCARIAS | 275 | 6 | 6 | 4,10 M€ | 14 926 |
Surface Carrez renseignée sur 79% des ventes ; les €/m² ne portent que sur celles-ci.
Contexte — Cannes, tous appartements
Sur l'ensemble de la commune 23 765 ventes qualifiées une à une ont été enregistrées sur 2016–2025 à une médiane de 4 997 €/m² dont 123 à 3 M€ ou plus. La première ligne de la Croisette se négocie à environ trois fois la médiane communale — le prix mesurable de la mer.
Précisions. Chaque chiffre de ce rapport repose sur des transactions qualifiées une à une par l’Intelligence Unit avant d’entrer dans la moindre moyenne : les enregistrements qui ne décrivent pas un appartement unique changeant de mains à un prix identifiable — environ quatre sur dix au-delà de 3 M€ — sont écartés. Le protocole de qualification est propriétaire. DVF n’enregistre que les cessions d’actifs — les VEFA et cessions de parts de SCI n’y figurent jamais ; le sommet de la Croisette (penthouses souvent détenus en société) est donc structurellement sous-estimé. Les prix incluent les annexes (caves, parkings) cédées dans le même acte. Les millésimes 2016–2020 proviennent des archives DGFiP propres à ce bureau — l’État ne diffuse plus qu’une fenêtre glissante de cinq ans. 2025 court jusqu’à la publication DVF de décembre.
The place, documented
Selected rankings
Questions, answered
D'où viennent ces chiffres ?
Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — dédoublonnées par propriété par l'Elena Agueeva Intelligence Unit.